| Plan: | Bestemmingsplan Sontweggebied-Damsterdiep |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP521Sontweggebied-vg01 |
Zoals gesteld in paragraaf 2.2 kunnen binnen het plangebied vier deelgebieden worden onderscheiden:
De Damsterdiepzone
De Damsterdiepzone ligt aan de zuidzijde van de Oosterparkwijk, dicht tegen de binnenstad aan; het betreft het gebied tussen het Damsterdiep en het Eemskanaal. Het van oudsher klassieke industrie- en nijverheidsterrein is veranderd in een menggebied met een grote diversiteit aan functies, waaronder een bouwmarkt, lichte bedrijvigheid en dienstverlening. Op het meest oostelijke deel bevindt zich een jachthaven.
Door de aanleg van de Berlagebrug is de verbinding tussen de Damsterdiepzone en het zuiden van de stad aanzienlijk verbeterd.
Voor de Damsterdiepzone voorziet de gemeente in de toekomst een geleidelijke overgang van traditionele industrie en bedrijvigheid naar woon- en stedelijke functies. In het voorliggend bestemmingsplan is dit vooralsnog niet aan de orde, omdat concrete bouwinitiatieven ontbreken.
Het Sontweggebied
De Eemskanaalboulevard
De Eemskanaalboulevard is vooral bestemd voor de functie wonen met het bouwblok 'de Kop van Oost I' en direct ten oosten daarvan in de toekomst 'de Kop van Oost II'. Meer en meer worden de laatste jaren beroepen aan huis uitgeoefend dan wel kleinschalige bedrijvigheid aan huis bedreven. Dit wordt nog eens onderstreept door de toename van inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel en onderzoeken in het kader van de ontwikkeling van de wijkeconomie die de laatste tijd landelijk worden gepubliceerd. In het licht van deze trend en het feit dat burgers meer en meer tot mengvormen van ZZP (Zelfstandige Zonder Personeel)-activiteiten en loondienst neigen om in hun bestaan te voorzien, worden in het voorliggend bestemmingsplan aan huis verbonden beroepen bij recht toegestaan en kan na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kleinschalige bedrijvigheid aan huis worden toegestaan. Voorwaarde is dat de woonfunctie in overwegende mate intact blijft en dat de activiteiten een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben, die met de woonfunctie in overeenstemming is.
Overeenkomstig het - tot de inwerkingtreding van het voorliggend bestemmingsplan vigerend - bestemmingsplan De Kop van Oost worden dienstverlenende voorzieningen (commercieel of maatschappelijk) mogelijk gemaakt in de plint van het wooncomplex aan de Sontweg, evenals horecabedrijven in de categorieën 1 t/m 3. Incidenteel kan hierbij ook de eerste verdieping worden betrokken. Na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kan ook perifere detailhandel worden toegestaan.
Het Detailhandelskwartier
Al enkele decennia zijn perifere detailhandelsvestigingen (PDV), c.q. detailhandelsvestigingen op industrieterreinen, in Nederland in opkomst. Dit begon in de jaren zeventig van de vorige eeuw met de behoefte van ABC-formules (auto's, boten, caravans) aan grote en goed ontsloten locaties. Deze trek naar bedrijventerreinen breidde zich uit naar de sectoren bouwmarkten en tuincentra. Vanaf de jaren 80 van de vorige eeuw ontstonden er daarnaast overal in Nederland meubelboulevards. In hoofdzaak ging het hierbij nog om volumineuze goederen. Een meer recente ontwikkeling is de opkomst van grootschalige detailhandelvestigingen (GDV), grote winkels waarbij de goederen niet noodzakelijkerwijs volumineus zijn, maar waarbij de winkel door haar omvang geen plaats kan vinden in de binnenstad of in wijkwinkelcentra en daarom moet uitwijken naar een bedrijventerrein.
De landelijke trends waren en zijn ook waarneembaar in het Sontweggebied. Het Sontweggebied heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld van een klassiek industrie- en nijverheidsterrein tot een menggebied met een grote diversiteit aan functies. Industrie, transport, kantoorfuncties (zowel commercieel als voor de publieke dienstverlening), perifere detailhandel (keukenboulevard, bouwmarkt) en grootschalige detailhandel (woonwarenhuizen en detailhandel in onder andere bruin- en witgoed) hebben hier allen hun plaats gevonden. Deze organische groei is een logisch gevolg van de groei van de stad Groningen en de verkleuring van de stedelijke economie.
De detailhandel concentreerde zich in de noordwesthoek van het Sontweggebied ten zuiden van de Sontweg: in het Detailhandelskwartier. In het Detailhandelskwartier zijn de bouwmarkt aan de zuidzijde van het Sontplein en de keukenboulevard, net ten zuiden daarvan vanwege hun ligging en afstand tot het Sontwegtracé gedefinieerd als klassieke PDV-locaties. Aan de noordzijde van het Sontplein – direct aan de aanlooproute naar de Binnenstad - zijn enkele vormen van grootschalige niet-volumineuze detailhandel (GDV) gevestigd: twee woonwarenhuizen, een bruin- en witgoedwinkel, een fietsenwinkel en een sportartikelen- en sportkledingwinkel. Hun assortiment is voornamelijk niet-volumineus (met uitzondering wellicht van de fietsenwinkel). Het woonwarenhuis ten oosten van het Sontplein is één van de grootste woonwarenwinkels van Nederland; dit maakt de noordrand van het Sontplein al jaren een GDV-locatie in de branche 'meubelen en woninginrichting'. Hierdoor lijkt deze rand op een entreegebied van de binnenstad in plaats van op een afgelegen industrieterrein. De bezoekersstromen voor de aanwezige detailhandel en de parkeergelegenheid dragen hier in belangrijke mate aan bij.
In twee van de in 2011 vastgestelde sectorale Structuurvisies, te weten de Structuurvisie Kantoren en de Structuurvisie Detailhandel 2011-2020, zijn richtinggevende uitspraken gedaan over de economische kansen in dit gebied. In de eerstgenoemde studie is geconcludeerd dat een toekomstig nieuw kantorenprogramma niet primair een plek zal krijgen op het Sontplein, terwijl de laatstgenoemde studie concludeert dat een toekomstig detailhandelsprogramma juist wel potentie heeft aan het Sontplein. Er ligt hier dan ook een ambitie om het Sontweggebied geleidelijk te laten verkleuren richting een gebied voor perifere detailhandel, zowel in volumineuze als niet-volumineuze goederen.
Op stedelijk niveau leeft een grote behoefte om combinatiebezoek tussen de binnenstad en PDV/GDV-locaties zoveel mogelijk te bevorderen. Het Sontweggebied is vanwege zijn maat en locatie in staat om aan de laatstgenoemde wens tegemoet te komen en zo (nog meer) een entreegebied van de binnenstad te worden. Het ligt geografisch het dichtst bij de binnenstad en combinatiebezoek met de binnenstad zal daarom op deze plek relatief het grootst zijn. De situering is direct aan het Sontwegtracé (de toekomstige route richting Meerstad), de aanlooproute naar de binnenstad. Verder biedt de locatie de volgende voordelen: ruimtelijke inpasbaarheid, goede bereikbaarheid (snel toegankelijk vanaf de ringweg, pal naast de Groninger binnenstad), goede parkeermogelijkheden, een bovenlokale functie/reikwijdte en het voorkomen van ongewenste verkeersstromen.
De Structuurvisie moet nog worden uitgewerkt voor de grootschalige, niet-volumineuze detailhandel aan het Sontplein. Daarom is in het voorliggend bestemmingsplan in het Sontweggebied, naast de aanwezige perifere volumineuze detailhandel, uitsluitend de bestaande grootschalige niet-volumineuze detailhandel toegestaan daar waar zich deze nu al bevindt. Zoals ook in paragraaf 2.2 is vermeld, bestaat er op dit moment concrete interesse voor een ontwikkeling van een perifere detailhandelsvestiging in de zuidoosthoek van het Sontweggebied (het voormalige melkfabriekterrein). Omdat de parameters van deze ontwikkeling tijdens de planprocedure nog niet volledig duidelijk zijn, is besloten de betreffende kavel buiten het plangebied te houden. De ontwikkeling zal worden getoetst aan bestaand beleid, namelijk de Structuurvisie Detailhandel en de Bouwstenennotitie Visievorming Sontweggebied.
De, deels alleen planologisch bestaande, kantoorfunctie aan de Europaweg dient gehandhaafd te blijven.
Het bedrijventerrein Sontweggebied
Het bedrijventerrein Sontweggebied wordt gevormd door de oost- en zuidrand van het plangebied, c.q. de Scandinavische havens en de bedrijvenstroken direct ten westen van de Bornholmstraat en ten noorden van de zuidelijke ringweg.
De Scandinavische havens betreffen het gebied tussen het Eemskanaal, de Bornholmstraat en de Beneluxweg aan de zuidzijde. De havens zijn van oudsher aangelegd om te dienen als zeevaarthaven; die functie hebben zij echter nooit ten volle benut. De meeste kades worden niet meer gebruikt voor watergebonden bedrijvigheid en overslag van goederen. Het gebied kenmerkt zich nu door gemengde bedrijvigheid.
De havens zijn van noord naar zuid: de Hunzehaven (buiten het plangebied), de Deense, de Zweedse en de Finse haven. Op het meest noordelijke deel bevinden zich een laad- en loskade, een containerterminal en overige bedrijvigheid. De Deense haven is in gebruik bij een sleep- en bergingsbedrijf.
De Zweedse en de Finse haven bieden ruimte aan bedrijfsschepen. De bedrijfsschepen hebben hier beperkte aanmeermogelijkheden. Hierdoor ontstaat een clustering van schepen aan de kopse kant van de havens met kleinschalig onderhoud aan schepen en arkenbouw.
Op de kades zijn bedrijven van verschillende pluimage gevestigd (VNG-milieucategorieën 1 t/m 3.2). Bestaande bedrijven met een hogere categorie (VNG-milieucategorie 4) zijn de eerder genoemde containerterminal en een scheepswerf in/aan de Zweedse haven.
Een bijzondere functie in de Zweedse haven is de Groninger studentenroeivereniging Aegir.
De meest zuidelijke kade aan de Helsinkiweg ligt deels braak en kenmerkt zich door enkele oude bedrijfsruimtes met tijdelijke invullingen. Tevens is hier een hotel/ voorheen asielzoekerscentrum gevestigd.
Voor de havens voorziet de gemeente de komende jaren een verandering naar een menggebied met een grote diversiteit aan functies, zoals beschreven in het masterplan Revitalisering Winschoterdiep-Eemskanaal (2005). Het sterke punt blijft de mogelijkheid van watergebonden bedrijvigheid. Veranderingen kunnen plaatsvinden bij de Deense haven, waarbij het industriekarakter kan verschuiven naar een stedelijk gebied met mogelijk een woningprogramma. Verder gaat het gebied door de aanleg van de Sontbrug een verbinding krijgen met het oostelijk deel van de stad en met Meerstad en zullen de stedelijke ontwikkelingen in het Sontweggebied mogelijk een effect hebben op de ontwikkelingen in het havengebied.
De strook bedrijven ten westen van de Bornholmstraat en direct ten noorden van de N7 behoudt zijn huidige bestemmingsregeling.