Bestemmingsplan Ebbingekwartier

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Op de plankaart staan de bebouwingsmogelijkheden in het plangebied aangegeven: de bouwhoogte, het bebouwingspercentage en waar nodig, de vloerindex en de korrelgrootte.

De bouwhoogte wordt zoals gebruikelijk berekend vanaf peil. Om misverstanden ter plaatse van de parkeergarage te voorkomen, is de definitie van 'peil' in artikel 1 aangevuld. Ter plaatse van de parkeergarage geldt in afwijking van de gebruikelijke definitie: (het verlengde van) de hoogte op 1 meter boven de bovenkant van de parkeergarage.

Bij de berekening van het bebouwingspercentage wordt de bebouwing ten behoeve van de parkeergarage buiten beschouwing gelaten. Om deze reden is de definitie van 'bebouwingspercentage' in artikel 1 aangevuld.

De ervaring leert dat de begrippen vloerindex en korrelgrootte zeer bruikbare sturingsinstrumenten zijn. Onderstaand wordt dit aan de hand van een voorbeeld nader toegelicht.

Vloerindex

Gesteld dat het te bebouwen oppervlak van een perceel 1000 m² bedraagt, waarvan krachtens het ter plaatse geldende bebouwingspercentage 60 % mag worden bebouwd, terwijl voorts het aantal bouwlagen is bepaald op 1-3 en de vloerindex 1,2 bedraagt, dan is het volgende op te merken:

Het maximaal te realiseren vloeroppervlak bedraagt in dit voorbeeld 1,2 x 1000 = 1200 m². Aangezien een bebouwingspercentage van 60 geldt, mag dit vloeroppervlak niet meer dan 600 m² (60% van 1000 m²) op de begane grond worden verwezenlijkt. Er doen zich nu een aantal keuzemogelijkheden voor, waarvan de twee uitersten zijn:

1. maximalisatie van bebouwingspercentages en vloeroppervlak en

2. maximalisatie van het aantal bouwlagen en vloeroppervlak.

Bij de eerste mogelijkheid kan 600 m² van het beschikbare terreinoppervlak voor bebouwing worden benut, waarbij de resterende toegestane vloeroppervlakte (eveneens 600 m²) in de vorm van een tweede bouwlaag verwezenlijkt kan worden.

Bij mogelijkheid 2 betekent dit, dat het toegestane vloeroppervlak van 1200 m² ondergebracht kan worden in drie bouwlagen van elk 400 m² vloeroppervlak.

Het spreekt voor zich, dat naast de hiervoor genoemde keuzemogelijkheden nog tal van tussenoplossingen mogelijk zijn, mits de vloerindex maar niet wordt overschreden. Nog los van het feit, dat niet per se het toegestane vloeroppervlak ook inderdaad behoeft te worden benut, is het zeer wel denkbaar op de verdiepingen een kleiner vloeroppervlak te realiseren dan op de begane grond.

Korrelgrootte

De korrelgrootte is afgeleid van de in een gebied aanwezige pandbreedten. Daarbij zijn de extreme waarden (verstoringen) buiten beschouwing gelaten. Ter voorkoming van misverstanden: korrelgrootte en pandbreedte zijn niet synoniem. Een pand kan uit meer dan éénmaal de korrelgrootte zijn opgebouwd. Het is een hulpmiddel om de gevelwand te structureren.

Achtererfgebied

Het achtererfgebied is gedefinieerd conform de standaard van de gemeente Groningen: erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw. Echter, soms is door bijvoorbeeld een tweezijdige oriëntatie van bebouwing, deze definitie niet voldoende duidelijk. Om deze reden is de definitie voor dit bestemmingsplan aangevuld: daar waar bij een woonblok met bebouwing rond een openbaar binnenterrein sprake is van twee op het openbaar gebied gerichte voorkanten geldt dit binnenterrein als achtererfgebied.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Centrum

De bestemming Centrum betreft het overgrote deel van het plangebied. Het gaat hier om het westelijke en het zuidelijke deel van het plangebied.

Aan het Boterdiep is ter waarborging van het stedelijk karakter op veel plaatsen wonen op de begane grond niet toegestaan, behalve daar waar het wonen reeds aanwezig is.

Op de begane grond, en in een aantal gevallen op de verdieping, zijn in de bestemming Centrum diverse andere functies dan wonen toegestaan (lid 4.1). Wel is, ook op de verdieping, een aan huis verbonden beroep toegestaan, behorend bij en ondergeschikt aan de woonfunctie, alsmede - maar uitsluitend na toepassing van de afwijkingsbevoegdheid - een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit (lid 4.6).

In het plangebied is uitsluitend (kleinschalige) detailhandel tot maximaal 200 m² verkoopvloeroppervlak toegestaan en na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid tot maximaal 400 m². Dit geldt niet voor de twee bestaande grotere vestigingen aan het Boterdiep; zij zijn positief bestemd.

Op grond van lid 4.6 kan hiervan worden afgeweken.

Maatschappelijke en zakelijke dienstverlening zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond, alsmede in een hogere dan de eerste bouwlaag, echter uitsluitend indien het betreft dezelfde functie als in de eerste bouwlaag. Tevens zijn de functies maatschappelijke en zakelijke dienstverlening toegestaan, daar waar het gaat om reeds bestaande functies op de verdieping. In verband met de normen van de Wet geluidhinder is in lid 4.1 onder f voorts bepaald dat geluidsgevoelige objecten ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening, met uitzondering van onderwijsgebouwen, niet mogen worden gevestigd voor zover zij direct grenzen aan het Boterdiep, de Kolendrift, de Bloemsingel of de Bloemstraat.

In het plangebied zijn uitsluitend bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1) toegestaan. Er zijn enkele bedrijven ter plaatse van Boterdiep 69-1 en 73 gevestigd van een hogere bedrijfscategorie, c.q. van categorie 3. Zij kunnen hun activiteiten voortzetten, omdat zij naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven van categorie 1 en 2.

Ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' ('het Paleis') op de hoek Boterdiep/Bloemsingel zijn, ook op de verdieping, maatschappelijke dienstverlening, zakelijke dienstverlening en lichte bedrijvigheid gevestigd. Daarnaast is hier een hotel aanwezig en op de begane grond een brasserie.

'Dode functies', zoals garageboxen, een groothandel en opslag zijn uitsluitend toegestaan, daar waar dit expliciet op de kaart is aangegeven; hierdoor worden dergelijke functies in de straatwand geweerd ten behoeve van het straatbeeld en de sociale veiligheid.

Onder de bestemmingsomschrijving staan als onderdeel van de openbaar vervoersvoorzieningen onderstations vermeld. Een onderstation is een transformatorgebouw voor de elektrische voeding van de bovenleiding van een tram. De tram zelf is niet geregeld in dit bestemmingsplan. Hiervoor is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld.

Voorts zijn onder de bestemmingsomschrijving ondergrondse parkeervoorzieningen vermeld. Hoewel het maaiveld binnen de bestemming (vrijwel) geheel autovrij is, is deze vermelding nodig vanwege de ter plaatse aanwezige ondergrondse parkeergarage.

In het voorliggend bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen toegestaan. Reden is, dat de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders, de raad gehoord, hebben besloten seksinrichtingen te concentreren in één concentratiegebied binnen de Diepenring en in de tippelzone. Daarbuiten wordt vestiging van prostitutie-inrichtingen tegengegaan. Het gemeentelijk beleid heeft onder meer ten doel om het woon- en leefklimaat te beschermen. De strijdigheid met de woonfunctie ontstaat door de ruimtelijke uitstraling door bijvoorbeeld aanstootgevende of storende uiterlijke kentekenen, en/of door de mogelijke verkeers- en parkeeroverlast.

Voor de berekening van de bouwhoogte ter plaatse van de parkeergarage: zie de toelichting op de inleidende regels die hiervoor is opgenomen.

Artikel 5 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied. Het gaat hier om de Bloemstraat, het grootste deel van de Bloemsingel en een klein deel van het Boterdiep. Het beoogde tramtracé is buiten het plangebied gelaten, omdat voor de tram een afzonderlijk bestemmingsplan is opgesteld.

Artikel 6 Wonen

Het gebied met de bestemming Wonen betreft het deel van de woonbuurt in het plangebied dat reeds is ontwikkeld. Hier is een regeling mogelijk die vergelijkbaar is met andere ontwikkelde delen van de stad.

Voor wat betreft de vermelding 'ondergrondse parkeervoorzieningen' in de bestemmingsomschrijving: zie hiervoor onder artikel 4.

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen in het overgrote deel van de gevallen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de mogelijkheid bijbehorende bouwwerken te mogen realiseren, geldt het volgende.

Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding-2 zijn op grond van dit bestemmingsplan, behalve binnen het bouwvlak, geen bijbehorende bouwwerken toegestaan, zodat hier een hofje mogelijk blijft, overeenkomstig de bestaande oudere hofjes in de stad.

Voor de overige bouwwerken geldt het onderstaande.

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.

Voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, dus inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.

Voor de berekening van de bouwhoogte ter plaatse van de parkeergarage: zie de toelichting op de inleidende regels die hiervoor is opgenomen.

Artikel 7 Woongebied

Het gebied met de bestemming Woongebied betreft het deel van de woonbuurt in het plangebied dat nog niet is ontwikkeld. Om die reden, dus vanwege de gewenste flexibiliteit, is de regeling globaler dan die in de bestemming Wonen.

Voor de berekening van de bouwhoogte ter plaatse van de parkeergarage: zie de toelichting op de inleidende regels die hiervoor is opgenomen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1

Artikel 8 is bedoeld voor de bescherming van aanwezige archeologische waarden.

Artikel 9 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Binnen het plangebied is het terrein grenzend aan het Boterdiep onderdeel van het beschermd stadsgezicht Binnenstad. Het overgrote deel van dit beschermd stadsgezicht bevindt zich buiten het plangebied.

Specifiek voor het beschermd stadsgezicht is artikel 9 opgenomen. Het artikel biedt extra bescherming door middel van een nadere-eisenregeling ten behoeve van het behoud (en herstel) van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het gebied.

Daarnaast geven vooral de bebouwingseisen bescherming aan het beschermd stadsgezicht, met name door middel van de op de kaart aangegeven gevellijn, de maximale hoogte en de toegestane korrelgrootte (zie hiervoor onder Inleidende regels) en van de op beheersing (en economische ontwikkeling) gerichte regeling.

De zichtlijn op de Nieuwe Kerk wordt door middel van de maximaal toegestane hoogte al beschermd.

Voor het beschermd stadsgezicht gelden voorts eisen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Zo is op grond van artikel 2.1 onder h een omgevingsvergunning vereist voor het slopen van een bouwwerk in een beschermd stadsgezicht. Daarnaast zijn de Monumentenwet 1988 en de Welstandsnota van belang.

Algemene regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelbepaling

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

Dit artikel bevat de gebruiksregels die op alle bestemmingsplannen van toepassing zijn.

Artikel 12 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 13 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 14 Overgangsrecht

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 15 Slotregel

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken) is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar, logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 6.6.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 6.6 en lid 7.6), voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).