Bestemmingsplan Ebbingekwartier

Artikel 7 Woongebied

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep in een woning en/of de aangebouwde bijbehorende bouwwerken;
• b. bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur;
• c. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in het hoofdgebouw en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
• d. groenvoorzieningen;
• e. nutsvoorzieningen;
• f. verkeer en ondergrondse parkeervoorzieningen;
• g. additionele voorzieningen.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Algemene bouwregels

• a. Er zijn wat de bebouwing betreft uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde doeleinden.
• b. Een ondergrondse parkeergarage is ook buiten het bouwvlak toegestaan.

7.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd.
• b. Daar waar op de kaart een gevellijn is aangegeven, dient (overwegend) in deze gevellijn te worden gebouwd.
• c. De op de kaart aangegeven minimale en maximale bouwhoogte dient in acht te worden genomen, met dien verstande dat de bouwhoogte van (al dan niet aangebouwde) bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter mag bedragen.
• d. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven, met dien verstande dat voor (al dan niet aangebouwde) bijbehorende bouwwerken geldt, dat zet:
  - uitsluitend zijn toegestaan op het achtererfgebied, en
  - de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 30 m², met dien verstande dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd.
• e. De vloerindex mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven.
• f. De op de kaart aangegeven korrelgrootte dient in acht te worden genomen.

7.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende bepalingen.

• a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag voor (het verlengde van) de voorgevel maximaal 1 meter bedragen en achter (het verlengde van) de voorgevel maximaal 2 meter.
• b. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag maximaal 4 meter bedragen.

7.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

7.4 Afwijken van de bouwregels

7.4.1 Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 7.2.2 onder a voor overschrijding van het bouwvlak met maximaal 10 meter;
• b. lid 7.2.2 onder c. voor het verhogen of verlagen van de maximaal respectievelijk minimaal toegestane bouwhoogte met maximaal 4 meter;
• c. lid 7.2.2 onder d. voor het vergroten van het toegestane bebouwingspercentage met maximaal het getal 10, met dien verstande dat het bebouwingspercentage tot 100% mag worden verhoogd bij hoekpanden van gesloten bouwblokken; bij toepassing van deze afwijking voor hoekpanden wordt het bepaalde in lid 7.2.2 onder e. buiten beschouwing gelaten;
• d. lid 7.2.2 onder e. voor het vergroten van de vloerindex met maximaal 20%;
• e. lid 7.2.2 onder f., waarbij het richtgetal voor de korrelgrootte maximaal mag worden verdubbeld of gehalveerd, met dien verstande dat de nieuwe korrelgrootte de bestaande parcellering niet aantast qua uitstraling.

7.4.2 Voorwaarden voor afwijken

Afwijken van de regels, als bedoeld in lid 7.4.1, is slechts mogelijk indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• a. de woonsituatie;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de milieusituatie;
• f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het gestelde in lid 7.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

7.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
• b. het gebruik van aangebouwde bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning;
• c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten, voor zover dit niet uitdrukkelijk op grond van lid 7.1 is toegestaan.

7.6 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. het bepaalde in lid 7.5 onder c voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep tot een maximum van 70 m². Het gestelde in lid 7.4.2 onder b, c, e en f is hierbij van overeenkomstige toepassing;
• b. het bepaalde in lid 7.5 onder d voor het gebruik van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit tot een maximum van 70 m² en voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).

Het gestelde in lid 7.4.2 onder b, c, e en f is hierbij van overeenkomstige toepassing.

7.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de op de kaart aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd dan wel op de kaart nieuwe bouwvlakken worden aangegeven, mits:

• a. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het gestelde in lid 7.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.