4.2 Bouwregels
4.2.1 Algemene bouwregels
Er zijn wat de bebouwing betreft uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde doeleinden.
4.2.2 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
-
a. De gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken, ter plaatse van de aanduidigen 'agrarisch bedrijf'.
-
b. Per bouwvlak mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van één agrarisch bedrijf worden gebouwd.
-
c. De gebouwen mogen niet worden gebouwd voor de voorgevel van de bedrijfswoning/boerderij.
-
d. De goot- en bouwhoogte en dakhelling van gebouwen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteritiek' bedragen de bestaande goot- en bouwhoogte en dakhelling.
-
e. De goot- en bouwhoogte van gebouwen, die niet zijn voorzien van de aanduiding 'karakteristiek, bedraagt ten hoogste 4,5 respectievelijk 12 meter met een dakhelling van minimaal 20 en maximaal 60 graden, met dien verstande dat:
-
1. ten hoogste de bestaande goot-en bouwhoogte geldt, indien deze hoger zijn;
-
2. de bestaande dakhelling geldt, indien deze afwijkt van de hier weergegeven dakhelling.
-
f. De lengte en breedte van de agarische bedrijfsgebouwen mogen niet meer dan respectievelijk 75 en 50 meter bedragen, dan wel de bestaande lengte en breedte.
-
g. Voor nieuw te bouwen ligboxenstallen geldt dat de lichtsterkte daarbinnen niet meer dan 150 lux mag bedragen, tenzij de stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling tenminste met 90% reduceren.
-
h. De oppervlakte en hoogte van kassen mag niet meer dan respectievelijk 200 m2 en 5 meter bedragen.
-
i. De afstand van de gebouwen tot de zijdelingse en achterste perceel- en/of erfgrenzen mag niet minder dan 5 meter bedragen, dan wel de bestaande afstand.
4.2.3 Bedrijfswoningen
Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen:
-
a. De bedrijfswoningen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken, ter plaatse van de aanduidigen 'agrarisch bedrijf'.
-
b. De oppervlakte van de bedrijfswoning bedraagt ten hoogste 200 m2, dan wel de bestaande oppervlakte indien deze meer is.
-
c. De goot- en bouwhoogte en dakhelling van gebouwen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteritiek', bedragen de bestaande goot- en bouwhoogte en dakhelling.
-
d. De goot- en bouwhoogte van gebouwen, die niet zijn voorzien van de aanduiding 'karakteristiek, bedraagt ten hoogste 4,5 respectievelijk 9 meter met een dakhelling van minimaal 30 en maximaal 60 graden, met dien verstande dat:
-
1. ten hoogste de bestaande goot-en bouwhoogte geldt, indien deze hoger zijn;
-
2. de bestaande dakhelling geldt, indien deze afwijkt van de hier weergegeven dakhelling.
-
e. De afstand van de bedrijfswoning tot de naar de weg gekeerde perceels- en/of erfgrens mag niet minder dan 15 meter bedragen, dan wel de bestaande afstand, indien deze minder is.
-
f. De afstand van de bedrijfswoning tot de zij- en achterfgrenzen mag niet minder dan 5 meter bedragen, dan wel de bestaande afstand, indien deze minder is.
-
g. De bijbehorende bouwwerken moeten binnen het op de kaart aangegeven bouwperceel worden gebouwd.
-
h. De totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 100 m2, dan wel de bestaande oppervlakte, indien deze groter is.
-
i. De bijbehorende bouwwerken worden achter de naar de weg gekeerde gevel van de bedrijfswoning dan wel in het verlengde daarvan gebouwd.
-
j. De afstand van de bijbehorende bouwwerken tot de zij- en achterse perceel- en/of erfgrens mag niet minder dan 3 meter bedragen, dan wel de bestaande afstand.
-
k. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfswoning en de bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 300 m2, dan wel de bestaande oppervlakte indien deze groter is.
4.2.4 Bouwwerken, geen gebouw zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende bepalingen:
-
a. Voedersilo's, hooitorens/hooikiepen, mestsilo's en windturbines mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf', met dien verstande dat:
-
1. de hier genoemde bouwwerken achter de naar de weg gekeerde gevel van het dichtst bij de weg staande gebouw, dan wel het verlengde daarvan, worden gebouwd;
-
2. de bouwhoogte van voedersilo's en hooitorens niet meer dan 15 meter bedraagt;
-
3. de bouwhoogte van mestsilo's niet meer dan 6 meter bedraagt;
-
4. het aantal windturbines per aanduidingsvlak 'agrarisch bedrijf' maximaal 1 bedraagt met een maximale bouwhoogte van 15 meter.
-
b. Sleufsilo's hebben een maximale bouwhoogte van 3 meter.
-
c. Mestbassins mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf' en/of de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - mestopslag', met dien verstande dat:
-
1. de hier genoemde bouwwerken achter de naar de weg gekeerde gevel van het dichtst bij de weg staande gebouw, dan wel het verlengde daarvan, worden gebouwd;
-
2. de bouwhoogte van mestbassins niet meer dan 3 meter bedraagt.
-
d. Paardenbakken mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - paardenbak' en/of de aanduiding 'agrarisch bedrijf', met dien verstande dat:
-
1. de hier genoemde bouwwerken achter de naar de weg gekeerde gevel van het dichtst bij de weg staande gebouw, dan wel het verlengde daarvan, worden gebouwd;
-
2. er ten hoogste één lichtmast mag worden opgericht met een maximale hoogte van 6 meter en dat een open omheining wordt toegepast met een bouwhoogte van maximaal 2 meter. .
-
e. Paardenstapmolens mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf' en/of de aanduiding 'specifieke vorm van sport - paardenstapmolen', met dien verstande dat:
-
1. de hier genoemde bouwwerken achter de naar de weg gekeerde gevel van het dichtst bij de weg staande gebouw, dan wel het verlengde daarvan, worden gebouwd;
-
2. de diameter niet meer dan 20 meter bedraagt;
-
3. er een open omheining wordt toegepast met een maximale hoogte van 2 meter;
-
4. er niet meer dan één lichtmast wordt geplaatst met een maximale hoogte van 6 meter.
-
f. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vòòr de voorgevelrooilijn c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 meter mag bedragen.
-
g. De hoogte van bedrijfsgebonden reclame-uitingen in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, mag niet meer dan 1,5 meter bedragen, mag uitsluitend worden opgericht op het voorerf of ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf'.
-
h. De bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag niet meer dan 6 meter bedragen en mag uitsluitend worden opgericht op het voorerf of ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf'.
4.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
-
a. het landschaps- en bebouwingsbeeld:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld die recht doet aan de bestaande kwaliteit van het landelijk gebied die vooral gekenmerkt wordt door openheid zonder veel grootschalige bebouwing. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
- een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
- een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en in samenhang met bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhoudhouden van het bestaande uitzicht c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
-
c. de verkeersveiligheid:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.
-
d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed;
-
e. de sociale veiligheid:
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor de naaste (woon)omgeving en de verkeersaantrekkende werking.
4.4 Afwijken van de bouwregels
4.4.1 Afwijkingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:
-
a. het bepaalde in lid 4.2.2, onder d en e voor een grotere goothoogte van de bedrijfsgebouwen tot maximaal 6 meter;
-
b. het bepaalde in lid 4.2.2, onder e voor een grotere bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen tot maximaal 15 meter;
-
c. het bepaalde in lid 4.2.2 onder d en e voor een afwijkende of platte afdekking van de bedrijfsgebouwen, met dien verstande dat het bebouwingsbeeld daardoor niet onevenredig wordt aangetast;
-
d. het bepaalde in lid 4.2.2, onder f voor een grotere lengte tot maximaal 100 meter;
-
e. het bepaalde in lid 4.2.3, onder b voor een grotere bedrijfswoning tot maximaal 250 m2;
-
f. het bepaalde in lid 4.2.3 onder c en d voor een grotere goot- en bouwhoogte tot maximaal 6 respectievelijk 12 meter;
-
g. voor een grotere oppervlakte van de bestaande neventak intensieve veehouderij op het perceel Winschoterweg 11 mits deze vergroting noodzakelijk is vanwege normen op het gebied van milieu en/of dierenwelzijn en het aantal dieren niet toeneemt.
4.4.2 Voorwaarden voor afwijken
Afwijken van de regels, ald bedoeld in lid 4.4.1, is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
a. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
b. de verblijfsituatie;
c. de verkeersveiligheid;
d. de sociale veiligheid;
e. de milieusituatie;
f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Het gestelde in lid 4.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.
4.5 Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:
-
a. reclamedoeleinden anders dan voor het op de gronden gevestigde bedrijf;
-
b. het gebruik van de gronden voor de opslag van voertuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond- en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze regel is niet van toepassing op de opslag van materialen welke strekken tot realisering van de aan de grond gegeven bestemming, voor de opslag ten behoeve van de normale agrarische bedrijfsvoering en het normale onderhoud van tuinen en erven, waterlopen, paden en wegen;
-
c. het gebruik van de gronden als standplaats voor woonwagens;
-
d. het gebruik van de gronden voor het plaatsen van stacaravans, chalets en trekkershutten en het gebruik als nachtverblijf, behoudens het kleinschalig kamperen bij de boer tot maximaal 15 plaatsen tijdens het kampeerseizoen van 15 maart tot en met 31 oktober;
-
e. het gebruik van de gebouwen voor kamerverhuur;
-
f. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
-
g. het gebruik van de gronden ten behoeve van een paardenbak en/of een paardenstapmolen buiten het bouwvlak;
-
h. het gebruik van de gronden buiten het bouwperceel ten behoeve van het oprichten van stallen, onderkomens voor (klein)vee, bergingen voor landbouwmaterieel en bouwwerken voor de opslag van hooi of veevoeder in de vorm van overkappingen of anderszins;
-
i. het gebruik van de gronden buiten het bouwvlak ten behoeve van de realisering van mestsilo's, mestbassins of andere werken of bouwwerken voor de opslag van mest, waaronder mestzakken;
-
j. het gebruik van de gronden voor biomassavergisting;
-
k. het veranderen van het profiel van de wegen, paden en structuren ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
-
l. de aanleg van nieuw bos, houtteelt en boomgaarden met uitzondering van de gronden tussen het Winschoterdiep en de Winschoterweg in deelgebied 5 (Winschoterweg) en in de noordoost-punt van dit deelgebied ten zuiden van de A7 (tot aan de zone met de bestemming Agrarisch met waarden).
4.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.7.1 Vergunningplicht
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende activiteiten uit te voeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen:
-
a. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen ten behoeve van het agrarisch gebruik buiten het bouwvlak, niet zijnde perceel- en/of kavelontsluitingswegen, met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
-
b. het aanleggen en/of verharden of halfverharden van wegen en paden;
-
c. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van recreatief medegebruik met een oppervlakte van meer dan 200 m²;
-
d. het graven of dempen, verdiepen of verbreden van sloten, grachten en andere wateropvangbekkens en daarmee gelijk te stellen waterlopen, hieronder greppels niet inbegrepen, met dien verstande dat de omgevingsvergunning voor deze werkzaamheden niet zal worden verleend voor het verleggen van de nog aanwezige loop (en de sporen) van de Hunze, voor zover gelegen in het plandeel Winschoterweg. Indien de omgevingsvergunning gevolgen kan hebben voor de waterhuishouding, wordt de aanvraag voor de omgevingsvergunning om advies voorgelegd aan het betreffende waterschap;
-
e. het verwijderen van erfbeplanting en houtopstanden, houtopstanden in het kader van de hout- en/of boomteelt uitgezonderd;
-
f. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
-
g. het afgraven en ophogen van gronden met meer dan 40 centimeter;
met dien verstande dat ter plaatse van de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1A, Waarde - Archeologie 1B en en Waarde - Archeologie 2 het gestelde in de artikelen 19.4, 20.5 en 21.4 van overeenkomstige toepassing is.
4.7.2 Uitzondering op de vergunningplicht
Het in lid 4.7.1 vervatte verbod is niet van toepassing op een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
-
a. het normale onderhoud en beheer betreffen;
-
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
-
c. het vervangen van bestaande drainage betreffen, mits de drainage op dezelfde plaats wordt teruggeplaatst.
4.7.3 Voorwaarden voor vergunningverlening
De in lid 4.7.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied.
4.8 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan wijzigen:
-
a. in die zin dat de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming Natuur waarbij het bepaalde in artikel 11 van overeenkomstige toepassing is;
-
b. voor zover het betreft (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven, ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf':
-
1. ten behoeve van een woonfunctie, met dien verstande dat:
- het aantal zelfstandige wooneenheden niet meer dan twee mag bedragen en de oppervlakte per wooneenheid niet meer dan 200 m2 bedraagt;
- de woonfunctie beperkt blijft tot het bestaande hoofdgebouw, behoudens geringe uitwendige aanpassingen;
- de gehele aanduiding 'agrarisch bedrijf' van de kaart wordt verwijderd;
-
2. ten behoeve van de situering en de vorm van de op de kaart aangegeven bouwvlakken, die zijn voorzien van de aanduiding 'agrarisch bedrijf', mits:
- de oppervlakte van het bouwvlak niet toeneemt;
- de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan (de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of) een verkregen hogere;
-
3. ten behoeve van sociale, culturele, medische, maatschappelijke en educatieve functies, waaronder begrepen expositieruimten, een kinderboerderij, een kampeerboerderij, dan wel naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen functies, mits:
- deze functies in de bestaande bebouwing uitgeoefend worden;
- de aanduiding 'agrarisch bedrijf' (gedeeltelijk) van de kaart wordt verwijderd;
-
4. ten behoeve van bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende 1 Staat
van bedrijfsactiviteiten in bijlage 1, of ten behoeve van bedrijven die naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2, mits:
-
5. ten behoeve van de vestiging van een manege, mits:
- geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen;
- de bestaande bebouwde oppervlakte niet toeneemt;
- zorg wordt gedragen voor een goede landschappelijke inpassing;
- de aanduiding 'agrarisch bedrijf' (gedeeltelijk) van de kaart wordt verwijderd;
-
6. ten behoeve van detailhandel in streekeigen producten tot een oppervlakte van maximaal 60 m², mits deze functie in de bestaande bebouwing uitgeoefend wordt;
-
7. ten behoeve van het vergroten van het agrarisch bouwperceel tot maximaal 1,5 hectare, mits:
- uit een bedrijfsplan blijkt dat deze vergroting voor de agrarische bedrijfsvoering noodzakelijk is;
- aan de regels uit de provinciale verordening dan wel de bestuurlijke afspraken tussen gemeente en provincie kan worden voldaan;
mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied, aan de belangen van omliggende bewoners en bedrijven, aan de bestaande verkeerssituatie en aan de belangen van de bestaande agrarische bedrijven.