Dommelkwartier

5.3 Hoppenbrouwers

Het deelgebied Hoppenbrouwers wordt ontwikkeld met twee hoofdfuncties: woningbouw en de aanleg van een groene wig. Aan de oostzijde wordt aanvullend een kantoorpand ontwikkeld. Woningbouw wordt gerealiseerd in het noordelijk deel, aansluitend op de woonwijk ‘t Gegraaf. De groene wig wordt ontwikkeld aan de zuidzijde van het plangebied. Hiermee wordt invulling gegeven aan de functie van de groene wig als verbinding tussen het Dommeldal richting het centrum van Valkenswaard, zoals beschreven in de StructuurvisiePlus. De groene wig krijgt een hogere natuurwaarde door de voorgestane natuurlijke inrichting. Naast deze natuurwaarde is ook de belevingswaarde van het groen essentieel bij de planontwikkeling. Door de situering van woningen ten noorden van de groene wig met een ontsluiting aan de buitenzijde krijgt het gebied een sterk extravert karakter dat zich primair richt op het groen. Het betreft een oriëntatie op de groene wig aan de zuidzijde, de houtwal / parkzone aan de Lijsterbeslaan aan de noordzijde en het groen in het profiel van de Nieuwe Waalreseweg / Waterlaat aan de oostzijde.

Het deelgebied heeft een hoofdontsluiting tussen de Lijsterbeslaan en de Hoppenbrouwers in een vloeiend verloop. De woningen worden aan de noordzijde van deze weg gesitueerd als nieuwe dorpsrand in een half open bebouwing en een primaire oriëntatie op de groene wig. Het vloeiend verloop van de weg versterkt het karakter van de dorpsrand in een landelijke omgeving. Ten zuiden van de weg is er ook ruimte voor de ontwikkeling van woningbouw. Het betreft twee bijzondere woonclusters die vooruit geschoven zijn in het groen en vormen hiermee een bijzondere overgang tussen het Dommeldal en de bebouwing van de kern Valkenswaard. Het betreft een speciaal woningtype in een compacte bouw zodat het ruimtebeslag op de groene wig beperkt blijft.

Tussen de wijk ‘t Gegraaf en het nieuwe woongebied Hoppenbrouwers blijft de bestaande groenzone aan de Lijsterbeslaan behouden. Het vormt één van de houtwallen binnen het gebied Dommelkwartier en het behoud de functie als parkzone voor de wijk ‘t Gegraaf. Enkele doorsteken in de houtwal zijn mogelijk voor de ontsluiting van de aanliggende woningen en nieuwe woonstraten.

Naast de realisatie van de groene wig en een nieuwe woonbuurt wordt in het plan ook rekening gehouden met de aanleg van een parkeerterrein. Het betreft een parkeerterrein aan de zuidoostzijde ten behoeve van de speeltuin Geenhoven. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de oplossing voor het huidige parkeerprobleem bij de speeltuin en wordt voorkomen dat er parkeeroverlast ontstaat in de nieuwe woonbuurt.

Indicatieve verkaveling deelgebied Hoppenbrouwers

Ontwikkeling kantoorgebouw

Aan de Waterlaat / Nieuwe Waalreseweg wordt een kantoor gerealiseerd. Het kantoor wordt in een groene ruimte gesitueerd en vormt een markant element aan de Nieuwe Waalreseweg. De ontwikkeling van het kantoor wordt mogelijk gemaakt ten behoeve van de Rabobank. De Rabobank Valkenswaard – Waalre is gezamenlijk met de gemeente Valkenswaard al jaren op zoek naar een geschikte locatie ten behoeve van een adviescentrum voor de regio Valkenswaard-Waalre.

Gelet op de algehele bereikbaarheid gaat daarbij de voorkeur uit naar een locatie in het noorden van Valkenswaard. Onderhavige locatie is regionaal centraal gelegen en via de Nieuwe Waalreseweg goed ontsloten.

Er is in de gemeente slechts in beperkte mate bedrijfsgrond beschikbaar op de aangewezen bedrijventerreinen. In plaats van inzet van de nog beschikbare bedrijfspercelen ten behoeve van een kantoorontwikkeling, is het wenselijker om deze te benutten voor bedrijven die op hun huidige locatie overlast geven voor de omgeving. De vestiging van zelfstandige kantoren op een bedrijventerrein is in strijd met provinciaal beleid. Voorts kan een kantoorfunctie op een bedrijventerrein voor milieuhygiënische belemmeringen ten aanzien van omliggende bedrijven zorgen. Alternatieve locaties buiten een bedrijventerrein zijn nauwelijks voorhanden en/of als ongeschikt beschouwd. De gemeente Valkenswaard beschikt niet over een kantorenpark met een clustering van kantoren. Het betreffen altijd solitaire locaties. Ook de kantorenlocatie binnen plan Dommelkwartier betreft zo’n individuele kantoorlocatie.

De Nieuwe Waalreseweg betreft een zone waarlangs diverse dienstverlenende functies zijn gelegen (Tuincentrum Coppelmans, de monumentale Bunker, het winkelcentrum met daarbij een supermarkt, speeltuin Geenhoven). De beoogde kantorenlocatie is bovendien op een punt geprojecteerd daar waar een stedenbouwkundige markering passend is. Het nieuwe kantoorgebouw zal een markeer-/herkenningpunt zijn op de kruising Nieuwe Waalreseweg-Geenhovensedreef. Vanuit planologisch oogpunt is het derhalve verantwoord om een kantoorlocatie op een dergelijke plek te projecteren.

De bouwhoogte voor het kantoorgebouw is afgestemd op de bouwhoogtes in de directe omgeving. Het kantoorgebouw kan slechts voor 1/3 van de oppervlakte in maximaal 3 bouwlagen worden uitgevoerd (11 meter). Voor 2/3 van de oppervlakte van het gebouw geldt een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Hiermee heeft het gebouw een vergelijkbare hoogte als de omliggende bestaande woningen aan de Nieuwe Waalreseweg en de Lijsterbeslaan (3 bouwlagen met kap).



Woningbouwprogramma

Binnen het gebied is ruimte voor de realisatie van een gemengd woonprogramma, aansluitend op de woningvraag binnen de gemeente Valkenswaard. Uitgangspunt vormt de realisatie van uitsluitend grondgebonden woningen, zoals omschreven in de door de gemeenteraad vastgestelde woonvisie. Binnen het gebied worden verschillende woningtypen gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen. De twee bijzondere clusters betreffen patiowoningen. In het bestemmingsplan worden de woningtypes mogelijk gemaakt zoals aangegeven op de kaart.

Groen en water

De groenstructuur in het plangebied sluit aan op de visie en het inrichtingsplan voor het Dommeldal. Vanuit het Dommeldal komen het groen en de natuur in een fijnkorrelige opzet het plangebied in. Vanuit het plangebied loopt de groene wig verder naar het centrum van Valkenswaard via het park en de begraafplaats. Historisch kwamen op deze plek kleine weilandjes omzoomd door landschappelijke hagen voor en dat gegeven is ook de basis van deze groene rand. De Dommeldalrand wordt hier gevormd door een fijnmazige structuur van kleinschalige weilanden omzoomd door veldhagen en een bijhorende grillige padenstructuur die aansluit op de wandelpaden in de randen van het Dommeldal.

Boomgroepen

Beeldbepalende boomgroepen, zowel bestaand als nieuw, markeren de overgang tussen woonwijk en landschap. Er is gekozen voor subtiele overgangen. Door landschappelijke elementen parkachtig te gebruiken ontstaat een bijzondere afronding van deze gebouwde rand. Bestaand groen, zoals monumentale bomen, wordt daarin gespaard. De bouwstenen van deze groenstructuur voorzien in voldoende mogelijkheden en kansen voor natuurontwikkeling maar ook om een natuurlijke verbinding te maken met het centrum van Valkenswaard. In het gebied wordt een wadi opgenomen voor retentie van het regenwater.

De groenzone aan de Lijsterbeslaan en het bosje bij de Waterlaat blijven behouden. Ze vormen een houtwal die als landschappelijk element aansluit op de kwaliteiten van het Dommeldal. De groenzone behoudt de functie als parkzone voor de wijk ‘t Gegraaf. Daarnaast wordt ook één bestaande boom vanwege zijn waarde specifiek in het bestemmingsplan beschermd.

Verkeer en parkeren

Het plangebied takt aan op de Lijsterbeslaan en Waterlaat. Uitgangspunt is dat er geen onevenredige negatieve effecten mogen ontstaan voor de verkeerssituatie voor zowel de nieuwe woonbuurt als de bestaande wijken. Daarmee ligt er voor de gemeente een verkeersopgave voor de hoek Lijsterbeslaan / Nieuwe Waalreseweg / Waterlaat. De gemeente heeft onderzocht welke maatregelen noodzakelijk zijn om een goede verkeersontsluiting te garanderen. Uitgangspunt is om het huidige kruispunt zoveel mogelijk te behouden en de Lijsterbeslaan hier rechtstreeks op aan te sluiten. Vooruitlopend op het ontwerp maakt het kruisingsvlak reeds deel uit van het plangebied.

Vanaf de Lijsterbeslaan en de Waterlaat worden de woonstraten in het nieuwe woongebied ontsloten. Het gehele gebied zal ingericht worden als 30 km zone. De aansluiting met de Tienendreef via de Waterlaat blijft behouden als éénrichtingsverkeer.

Parkeren vindt deels op eigen terrein plaats, deels in de openbare ruimte. Hierbij moet voldaan worden aan het parkeerbeleid van de gemeente Valkenswaard. Op basis van het indicatieve verkavelingsplan is een parkeerbalans opgesteld. Hierbij geldt voor de 66 woningen een totale parkeerbehoefte van 109,9 parkeerplaatsen. Deze worden gerealiseerd door 56 parkeerplaatsen op eigen terrein en 57 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Hiermee voldoet het indicatieve verkavelingsplan aan het parkeerbeleid van de gemeente Valkenswaard.

Parkeerbalans op basis van indicatief verkavelingsplan

Het parkeren voor het kantoorgebouw dient op eigen terrein plaats te vinden. Het betreft dienstverlening zonder baliefunctie. De begrensde ruimte ten behoeve van de kantoorfunctie is afdoende om de parkeeropgave op te lossen. De verkeersbewegingen die vanwege de kantoorlocatie worden gegenereerd, worden nadrukkelijk meegenomen in de totale verkeersanalyse. Uitgangspunt daarbij is dat er geen onevenredige negatieve effecten mogen optreden voor zowel de nieuwe woonbuurten als de bestaande wijken. Indien nodig worden er passende verkeersmaatregelen genomen.

Het parkeren voor het kantoorgebouw wordt apart geregeld en kent een eigen ontsluiting vanaf de Waterlaat. Een zelfstandig terrein aan de zuidzijde is speciaal gereserveerd voor parkeergelegenheid voor de speeltuin Geenhoven.

Op basis van het indicatieve verkavelingsplan voor het deelgebied Hoppenbrouwers kan de parkeerbalans worden opgemaakt zoals hiernaast in de tabel weergegeven.

Wanneer bij de ontwikkeling van het plangebied een wijziging plaats vindt van woningtypen, dient dit verwerkt te worden in de parkeerbalans. Consequenties voor het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein en voor het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte dient verwerkt te worden in het stedenbouwkundig plan.

Bijzondere elementen

Aan de zuidzijde en de westzijde van het woongebied liggen twee leidingen voor de riolering. Deze leidingen moeten vrijblijven van bebouwing en diepwortelende beplanting (bomen).

Mogelijkheden voor het uitlaten van honden zijn aanwezig in de bestaande houtwal aan de Lijsterbeslaan. Deze uitlaatroute wordt uitgebreid door de aansluiting op wandelpaden in het Dommeldal. Tevens wordt er een wandelroute aangelegd door de groene wig.

Voor kinderen worden er een trapveld en een speelplek ingepast in de groene wig. Door de ligging nabij de Lijsterbeslaan kan deze gebruikt worden vanuit de nieuwe woonbuurt en vanuit de bestaande wijk ‘t Gegraaf.

Beeldkwaliteit

Voor de ontwikkeling van het Dommelkwartier is een beeldkwaliteitplan opgesteld dat gelijktijdig met het bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan is opgesteld als aanvulling op het ruimtelijk plan. Het beeldkwaliteitplan is gemaakt om de beeldkwaliteit in de woondeelgebieden vast te leggen. In het beeldkwaliteitplan worden randvoorwaarden en richtlijnen voor de inrichting van de publieke ruimte geformuleerd evenals uitspraken over de gewenste beeldwaarden van de bebouwing in relatie tot de publieke ruimte. Dat gebeurt door aan te geven op welke ruimtelijke kenmerken van bebouwing en landschap en op welke landschappelijke structuren en elementen je zou moeten inspelen en welke streefbeelden daar bij horen. Binnen het woongebied Hoppenbrouwers worden in het beeldkwaliteitplan drie architectuureenheden onderscheiden waarvoor steeds specifiek de waardebepaling en gewenste ontwikkeling wordt aangegeven met daarbij beeldkwaliteitcriteria. Tevens zijn criteria opgenomen voor de verharding van de wegen en de inrichting van de groen-blauwe structuur.