| Plan: | Zeilberg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0762.BV201402-C001 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Voorliggend rapport betreft de "Beheersverordening Zeilberg" van de gemeente Deurne.
1.1.1 Aanleiding
Het vigerende bestemmingsplan "Zeilberg" is op 7 december 2004 vastgesteld. Artikel 3.1, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) schrijft voor dat binnen tien jaar een nieuw bestemmingsplan moet worden vastgesteld.
Op grond van artikel 3.38 Wro kan de gemeente bepalen om, in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening op te stellen. Voorwaarde daarvoor is dat in het gebied geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, met andere woorden weinig of geen planologische veranderingen zullen plaatsvinden. Het instrument beheersverordening is bedoeld om voor planologisch weinig dynamische gebieden het bestaande gebruik en de bestaande bouwmogelijkheden vast te leggen. Omdat het gebied Zeilberg aan deze voorwaarde voldoet, heeft de gemeenteraad op 28 januari 2014 besloten voor het gebied, besluitgebied geheten, een beheersverordening voor Zeilberg op te stellen.
Het opstellen van een beheersverordening vraagt minder proceduretijd en is kostenefficiënter dan de herziening van een bestemmingsplan, terwijl toch de volgens de wet vereiste actualisering naar de huidige (planologische) situatie alsmede de huidige regelgeving en inzichten kan plaatsvinden. Bovendien wordt voldaan aan het recht van de gemeente tot het heffen van leges voor een aanvraag van een omgevingsvergunning.
Een beheersverordening is wettelijk gezien 'vormvrij'. Dat betekent dat er geen eisen zijn gesteld aan de opzet ervan. Voor voorliggende beheersverordening "Zeilberg" is de "Handreiking Beheersverordening Wro 2011" van de VNG als leidraad gehanteerd.
1.2 Ligging en begrenzing
Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.
topografische situatie
Zeilberg ligt aan de zuidoostzijde van de hoofdkern Deurne, aan de zuidzijde begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Venlo en aan de oostzijde overgaand in het buitengebied.
De kadastrale situatie van het besluitgebied is op onderstaande afbeelding weergegeven.
kadastrale situatie
Tevens is de plangrens ingetekend, die overeenkomt met de plangrens van het vigerende bestemmingsplan "Zeilberg". De oppervlakte van het besluitgebied bedraagt circa 51,5 ha.
1.3 Vigerend bestemmingsplan
De plankaart van het vigerende bestemmingsplan "Zeilberg" is onderstaand afgebeeld.
uitsnede vigerend bestemmingsplan "Zeilberg 2004"
Het vigerende bestemmingsplan Zeilberg 2004 is:
- vastgesteld d.d. 7 december 2004;
- gedeeltelijk goedgekeurd d.d. 22 juli 2005.
Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een zogenaamd conserverend plan. De bestemmingen zijn gericht op een beheersregeling voor de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik van de gronden.
Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan zijn nog de volgende planologische besluiten genomen.
Bestemmingsplan Zeilberg, 1e herziening:
- vastgesteld d.d. 23 januari 2007;
- goedgekeurd 12 april 2007.
Deze herziening is een gevolg van het gedeeltelijk onthouden van goedkeuring door GS en kent alsnog een woonbestemming ten behoeve van de bouw van één woning op de volgende twee percelen:
- L1811, naast Margrietstraat 3, met huisnummer 1 in 2008 nieuw gerealiseerd.
- Zeilbergsestraat 91a, (betreft bestaand pand.)
Bestemmingsplan Zeilberg, wijziging 1 (Legerweg):
- vastgesteld d.d. 8 april 2008;
- goedgekeurd d.d. 14 mei 2008.
Deze wijziging betreft het toestaan van drie vrijstaande woningen aan de noordoostzijde van de Legerweg. In 2010 is de eerste woning gerealiseerd.
Bestemmingsplan Zeilbergsestraat:
- vastgesteld d.d. 20 april 2010.
Dit bestemmingsplan betreft het bouwproject voor 12 woningen Zeilbergsestraat nummers 62-68B.
1.4 De beheersverordening
1.4.1 Verschil bestemmingsplan - beheersverordening
Gemeenten hebben sinds de in werking treding van de Wro in beginsel de keuze tussen het vaststellen van een bestemmingsplan of een beheersverordening. De keuze voor een beheersverordening is afhankelijk van het karakter van het besluitgebied. De beheersverordening is namelijk geïntroduceerd voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien (art. 3.38 Wro). De Wro geeft niet aan wat moet worden worden verstaan onder een 'ruimtelijke ontwikkeling'. Dit begrip is van wezenlijk belang voor de toepassing van de beheersverordening. In de wetsgeschiedenis is hierover onder meer te vinden dat 'van een ruimtelijke ontwikkeling sprake is als het gaat om ruimtelijk relevante veranderingen in het planologisch toegestane gebruik van gronden en opstallen, alsmede om bouwkundige wijzigingen van bouwwerken, waarvoor een bouwvergunning nodig is.'
Bij de beheersverordening zal het meestal gaan om gebieden die 'af' of 'uitontwikkeld' zijn. Om te bepalen of zich ruimtelijke ontwikkelingen voordoen moet naar verleden en toekomst worden gekeken. Indien in het verleden sprake is geweest van veel ontwikkelingen, kan dat een indicatie zijn dat het om een dynamisch gebied gaat. Anderzijds heeft het begrip ruimtelijke ontwikkeling betrekking op de fase na het vaststellen van de beheersverordening. Er mogen geen toekomstige ontwikkelingen zijn voorzien. Zo kan voor een gebied nieuw beleid zijn ontwikkeld of een structuurvisie zijn vastgesteld waaruit nieuwe ontwikkelingen blijken. In een dergelijke situatie wordt een beheersverordening niet als het geëigende instrument gezien.
Bij planologisch weinig dynamische gebieden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan natuurgebieden, maar ook volledig ontwikkelde (nieuwbouw)wijken. Voor dergelijke gebieden werden de kosten voor het maken van een bestemmingsplan door de wetgever te hoog geacht. Het instrument beheersverordening is dan ook ontwikkeld om voor planologisch weinig dynamische gebieden op een snelle en effectieve wijze het bestaande gebruik vast te leggen. Een beheersverordening legt de bestaande situatie vast.
In de 'Handreiking beheersverordening' van de VNG is onder meer aangegeven dat het begrip 'bestaand' op drie manieren kan worden ingevuld.
- 1. Bij bestaand gebruik in enge zin worden alleen de bestaande, feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd met eventuele ruimte voor kleine uitbreidingsmogelijkheden.
-
2. Bij:
- a. gebruik in beperkte ruime zin worden de bestaande, feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd met eventuele ruimte voor kleine uitbreidingsmogelijkheden, alsmede de verleende omgevingsvergunningen voor planologisch afwijkingen als uitgangspunt genomen. Dit kunnen dus ook ontwikkelingen zijn die ten tijde van het vaststellen van de beheersverordening nog niet zijn gerealiseerd.
- b. gebruik in brede ruime zin worden met het vigerende bestemmingsplan in overeenstemming zijnde bestaande gebruik en bebouwing vastgelegd plus alle op basis van het bestemmingsplan mogelijke maar nog niet gerealiseerde gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden.
In dit plan is gekozen voor variant 2b zoals in hoofdstuk 3 Plan nader wordt toegelicht.
De beheersverordening kent een aantal voordelen ten opzichte van het bestemmingsplan. Een beheersverordening is in veel gevallen sneller en goedkoper te maken dan een bestemmingsplan en kent geen voorbereidingsprocedure en geen beroepsmogelijkheden. Het maken van een beheersregeling kan dus tijd en geld uitsparen.
1.4.2 Dorpsgebied Zeilberg
De reden dat voor Zeilberg het instrument van de beheersverordening is gekozen, is het feit dat het dorpsgebied Zeilberg nagenoeg uitontwikkeld is. Het vigerende bestemmingsplan "Zeilberg" is reeds een conserverend plan met een beheersregeling voor de bestaande bebouwing en het bestaande grondgebruik. Uit het gemeentelijke, regionale en provinciale beleid blijkt, dat in de toekomst weinig of geen planologische veranderingen zullen worden doorgevoerd. Het beleid wordt in hoofdstuk 4 Beleid beschreven. Vanwege deze omstandigheden komt het dorpsgebied Zeilberg in aanmerking voor toepassing van het instrument beheersverordening.
1.4.3 Juridische status
De beheersverordening behoort tot de wettelijke categorie van de verordeningen. Een verordening is wetgeving in materiële zin, maar niet afkomstig van de formele wetgever. De beheersverordening wordt dan ook niet opgesteld door de formele wetgever, maar door de gemeenteraad. De bevoegdheid hiertoe wordt gegeven in artikel 3.38, eerste lid Wro. De gemeenteraad heeft (veel, maar) geen volledige vrijheid over hoe de beheersverordening er uitziet. Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) schrijft namelijk in artikel 1.2.3 voor dat de beheersverordening langs elektronische weg wordt vastgelegd en vastgesteld. De verplichting hiertoe geldt vanaf 1 januari 2010. Tevens moet er een volledige verbeelding op papier zijn, zij het dat de elektronische versie juridisch gezien beslissend is. Ten behoeve van de digitalisering bepaalt artikel 1.2.1, tweede lid Bro ook dat een beheersverordening digitaal beschikbaar moet worden gesteld en volledig, toegankelijk en begrijpelijk moet worden verbeeld. Deze vereisten komen overeen met de vereisten die gelden voor een bestemmingsplan. Afgezien van deze wettelijke vereisten heeft de gemeenteraad de vrijheid om de inhoud van de beheersverordening naar eigen inzicht vast te stellen.
1.4.4 Procedure
Op de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen zijn de wettelijke inspraak- en bezwaar- en beroepsprocedures van toepassing.
Het vaststellen van een beheersverordening is een besluit tot vaststelling van een algemeen verbindend voorschrift, zoals elke verordening die door de raad wordt vastgesteld. Het instrument van de beheersverordening is uiteindelijk in de wet gekomen omdat er bij het vastleggen van de bestaande situatie nauwelijks een nieuwe belangenafweging hoeft plaats te vinden. Omdat de beheersverordening in beginsel regelt wat er nu al is danwel wat nu al mogelijk is werd het in de Wro niet noodzakelijk geacht bezwaar / beroep open te stellen.
Om deze redenen zal er voorafgaand aan de vaststelling van een beheersverordening ook geen afzonderlijke inspraakprocedure plaatsvinden.
1.4.5 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt de ruimtelijke en functionele structuur van het besluitgebied en de bestaande situatie beschreven, mede aan de hand van de uitgevoerde GIS (geografisch informatie systeem) -inventarisatie.
Hoofdstuk 3 beschrijft het plan.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 in het kort het relevante (boven)gemeentelijke beleid behandeld.
Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water.
In hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.
In hoofdstuk 7 komt de juridische beschrijving van de beheersverordening aan bod, waarbij de gehanteerde systematiek wordt toegelicht,
waarna in hoofdstuk 8 tenslotte de procedure wordt beschreven.
Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse
Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het besluitgebied. Achtereenvolgens:
- geschiedenis
- ruimtelijke structuur
- functionele structuur
Deze drie aspecten zijn grotendeels overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan, maar geactualiseerd naar 2014.
Nieuw in de gebiedsanalyse is de:
- juridisch-planologische situatie.
2.1 Geschiedenis
Onderstaande afbeelding geeft de luchtfoto van Zeilberg.
luchtfoto
De geschiedenis van Zeilberg begint rond 1600. Rond deze tijd vestigden een aantal pottenbakkers zich op de Hanenberg. Het beeld van de pottenbakker dat voor het gemeenschapshuis staat herinnert hier nog aan. Een ander beeld dat een stukje geschiedenis van Zeilberg vertelt, is dat van de peelwerker op het plein aan de Zeilbergsestraat. Rond 1860 begon men de veengronden van de Peel op grote schaal af te graven. Van heinde en verre kwamen mensen naar de Peel in de hoop hier een boterham te verdienen; Zeilberg groeide. Er werden verschillende landbouwbedrijfjes opgezet. De woningen en boerderijen concentreerden zich met name op de kruising van de Kulertseweg en de Zeilbergsestraat. Hier ontstond dan ook het gehucht Zeilberg.
In het begin van de 20e eeuw kreeg Zeilberg een kerk, een jongensschool, een meisjesschool en een klooster. Het gehucht was een zelfstandige parochie geworden. In de jaren die daarop volgden ontwikkelde Zeilberg zich tot een bloeiende gemeenschap. Het gehucht groeide uit tot een dorp. Aanvankelijk bestond de groei van Zeilberg uit steeds verdere verdichting van de Zeilbergsestraat en de Hagelkruisweg/Blasiusstraat, in een later stadium kwamen daar de verbindingen met het station en het centrum van Deurne bij.
De provincie wees Deurne in de 50-er en 60-er jaren aan tot industriekern in de welvaartsbalans en tot groeiklasse 3-kern in de streekplannen van 1978 en 1992. Dit hield in dat Deurne een ontwikkelingsfunctie kreeg in groter verband. Als onderdeel van deze groeitaak werden rondom het centrum van Deurne een aantal buurten tot ontwikkeling gebracht. In de jaren '50, '60 en '70 bereikten de uitbreidingen van Deurne ook Zeilberg. De ontwikkelingen kregen steeds meer een planmatig karakter. Vanaf dat moment werden ook de tussen de linten gelegen gebieden in Zeilberg bebouwd. Eind jaren ’50 werd een eerste woonbuurtje in het gebied tussen de Blasiusstraat en de spoorlijn gebouwd. Begin jaren ’70 werd het woonbuurtje ten zuiden van de Hagelkruisweg gerealiseerd, waarna in de jaren ’90 een derde woonbuurtje ten noorden van de Blasiusstraat werd gebouwd. Dit bebouwen gebeurde steeds per kwadrant en stond geheel los van de linten; er was sprake van in zichzelf gekeerde buurtjes. Wel gingen deze linten een belangrijke ontsluitingsrol spelen voor deze woonbuurten. Zeilberg kreeg ook een gemeenschapshuis. De naamborden van Zeilberg werden vervangen door die van Deurne, dit tot grote ergernis van vele Zeilbergenaren. Bij het 75-jarig bestaan van Zeilberg kreeg het ‘dorp’ echter een mooi geschenk van de gemeente Deurne: ’t schônste plèkske in de Peel’ kreeg haar naambord terug.
2.2 Ruimtelijke structuur
Deurne heeft van oudsher een spinragstructuur: Vanuit het centrum lopen radialen (de oude linten) naar het buitengebied. De Zeilbergsestraat is één van deze oude radialen en speelt dan ook een belangrijke rol in de ruimtelijke structuur van Deurne. Ook de Kulertseweg, Hagelkruisweg en Blasiusstraat zijn routes die van oudsher aanwezig zijn. De ruimtelijke structuur van Zeilberg is mede bepaald door de aanwezigheid van de Peelrandbreuk. Een groot deel van de Zeilbergsestraat volgt deze breuk. De identiteit van Zeilberg is het product van een zelfstandige, historische ontwikkeling. Aan de vorm en de organisatie van de bebouwing in Zeilberg is duidelijk de historische ontwikkeling van het besluitgebied af te lezen. Om die reden wordt de opzet van de bebouwing dan ook gewaardeerd. Met name het verschil in karakter tussen de oude linten en de uitbreidingen in de kwadranten is kenmerkend en draagt bij aan een karakteristieke stedenbouwkundige structuur. Ook de structuur van ontsluitingswegen die het gebied verdelen in vier kwadranten is duidelijk, waardoor men zich goed kan oriënteren. Zeilberg heeft hierdoor een duidelijke eigen identiteit gekregen. Ook de variatie in dichtheden, bebouwingstypologie, kapvormen e.d. wordt gewaardeerd. De kerk en de molen vormen beide bijzondere gebouwen die hoog worden gewaardeerd.
De randen van Zeilberg, die de overgang vormen naar het buitengebied, maken over het algemeen een rommelige indruk. Dit geldt met name voor de oostranden. Alleen een deel van de noordelijke rand (van de achterkant van de molen tot de knoop tussen Jagerweg en Legerweg) is goed gedefinieerd.
De spoorlijn ten zuiden van het besluitgebied vormt een grote barrière.
Verkeer
Zeilberg ligt gunstig ten opzichte van het regionale verkeersnetwerk. Via de centrumring is het besluitgebied per auto goed bereikbaar.
De verkeersstructuur in Zeilberg is helder. Er zijn twee kruisende ontsluitingswegen en de overige wegen zijn woonstraten, gelegen in de kwadranten. Door de scheiding van fiets- en autoverkeer in de linten/ontsluitingswegen is er sprake van veilige langzaamverkeerroutes.
Behalve de ontsluitingstraten zijn alle overige woonstraten als 30 km-zone ingericht. In het algemeen is de verkeersveiligheid in Zeilberg goed.
Aandachtspunt vormt het vrachtverkeer op de Hagelkruisweg. Hoewel het percentage vrachtverkeer, gelet op de functie van (gebieds-)ontsluitingsweg, normaal is, wordt de geluidsbelasting ervan wel als storend ervaren.
Parkeren
In Zeilberg zijn voldoende parkeervoorzieningen, verspreid over de buurten, aanwezig.
Openbaar vervoer
Het hart van Zeilberg ligt op ca 2 km van het NS-station Deurne. Dit is ca 7,5 minuut fietsen. Voorts rijdt in Zeilberg een buurtbus.
Groen
Het groen in Zeilberg bestaat uit een aantal losse fragmenten die weinig samenhang vertonen.
De boomstructuren zijn veelal onderbroken, waardoor zij onduidelijk zijn geworden. In de Zeilbergsestraat zijn de bomen in de loop der jaren bijna geheel verdwenen. Langs de Hagelkruisweg, de Beatrixstraat en de spoorlijn zijn nog wel (fragmenten van) boomstructuren aanwezig.
Ook zijn er weinig groenplekken, totaal een viertal, waarvan er drie als speelplek fungeren. De vierde groenplek is een klein pleintje aan de Zeilbergsestraat.
De oostelijke rand van Zeilberg heeft een groen karakter, maar maakt een rommelige indruk, waardoor er geen sprake is van een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit.
Stiller spoor voor Deurne
Langs de spoorlijn worden geluidwerende maatregelen getroffen. Deze zullen bestaan uit raildempers en geluidschermen van maximaal 3 meter hoog. Waar nodig zullen ook aanvullende maatregelen aan de gevels worden aangebracht.
Ter hoogte van Koolhof/Zeilberg zijn raildempers en schermen gepland. Deze komen niet binnen het besluitgebied van de beheersverordening te staan.
2.3 Functionele structuur
De bebouwing in Zeilberg heeft overwegend een woonfunctie. De niet-woonfuncties zijn voornamelijk te vinden langs de oude linten: de Zeilbergsestraat en de Blasiusstraat. Hieronder wordt per niet-woonfunctie een analyse en waardering gegeven.
Agrarisch bedrijf
Het vigerende agrarische bedrijf Parallelweg 155/155a heeft de agrarische bedrijfsvoering beëindigd.
Bedrijven
Menging van functies bepaalt mede de sfeer van het dorp. Het aantal bedrijven in Zeilberg is in de loop der jaren afgenomen. In 2014 zijn bedrijven aanwezig op de adressen:
- Blasiusstraat 10, taxibedrijf
- Zeilbergsestraat 86, geen activiteiten.
Conclusie
De conclusie is dat de nieuwe woningen die binnen de beheersverordening nog mogelijk zijn, niet binnen milieucontouren liggen.
Aan huis verbonden beroep / bedrijf
In Zeilberg komen ook nog kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte bedrijfsactiviteiten (milieucategorie 1 en 2) voor. Deze niet-woonfuncties zijn aan te merken als 'aan huis verbonden beroep' of 'aan huis verbonden bedrijf'.
Burgemeester en wethouders kunnen in individuele gevallen met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van de uitoefening van een 'aan huis verbonden beroep' of 'aan huis verbonden bedrijf' (een klein ambachtelijk bedrijf), mits de woonfunctie blijft voldoen aan de regels, er geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het woonmilieu, er geen verkeersaantrekkende werking van uitgaat, geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat e.d.
Voor onder andere de volgende beroepen kan een omgevingsvergunning worden verleend: artsen, tandartsen, makelaars, architecten, advocaten, verzekeringsagenten, boekhouders, pedicures, schoonheidsspecialisten, taxihouders, rijschoolhouders, rijwielherstellers, beeldende kunstenaars en vergelijkbare beroepen.
Beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid, zeker als zij de woonkwaliteit niet aantasten. Er zijn geen situaties in het besluitgebied waarin de woonkwaliteit wordt aangetast.
Detailhandel
Per medio 2014 zijn in het besluitgebied 11 winkels in bedrijf. Daarnaast is op twee locaties met de vigerende bestemming Detailhandel - Zeilbergsestraat 53 en 98 - de winkel niet meer in bedrijf. Het huidige winkelaanbod is beperkt, maar Zeilberg bevindt zich op niet al te grote afstand van het centrum van Deurne, waar een groot aantal winkels in alle branches is gevestigd.
Horeca
Per begin 2014 zijn in Zeilberg 8 horecabedrijven gevestigd: drie cafés, een cafetaria, een ijssalon en een groot uitgaanscentrum aan de Blasiusstraat, en aan de Zeilbergsestraat nog een tweetal cafés, waarvan een met cafetaria.
De huidige horecavoorzieningen in Zeilberg behoren tot milieucategorie 2 en zijn om die reden passend binnen een woonomgeving.
Er is sprake van overlast, vooral door de concentratie van relatief veel horecabedrijven. In een woonwijk horen noch dit grote aantal horecavestigingen, noch horecavestigingen van deze omvang thuis. De horeca veroorzaakt geluidsoverlast en heeft daarnaast een sterk verkeersaantrekkende werking. Ook veroorzaken jongeren overlast. Deze overlast beperkt zich niet tot de directe omgeving van de horeca, maar nadrukkelijk ook in de omliggende straten waarlangs de jongeren zich in het weekend lopend of fietsend naar de parkeervoorzieningen of naar huis begeven.
Bij de horecavestigingen is momenteel voldoende parkeergelegenheid, afgestemd op de aard van de vestiging. De situering van de horecavestigingen sluit aan op de structuur van Zeilberg. Met name de cafés, de ijssalon en de cafetaria passen goed in een gebied als Zeilberg.
Hun ligging aan de ontsluitingswegen draagt bij aan het karakter van deze centrale routes. De horeca bepaalt ook de sfeer en levendigheid van Zeilberg en maakt Zeilberg aantrekkelijk voor bezoekers. Het huidige horeca-aanbod in Zeilberg vormt in deze beheersverordening ten aanzien van de bestaande woonfuncties geen rol.
De horecagelegenheden hebben in principe een geluidscontour van 30 meter, gebaseerd op de gemiddelde geluidsproductie van een horeca-inrichting en de grenswaarde van een stille woonwijk met weinig verkeer.
Overigens geldt algemeen dat de horecagelegenheden moeten voldoen aan het Activiteitenbesluit.
Dienstverlening/kantoren
In het besluitgebied zijn in 2014 kantoren aanwezig op de adressen:
- Zeilbergsestraat 2 (HHDesign, tekst en grafisch ontwerp)
- Zeilbergsestraat 43, voormalige Rabobank
Maatschappelijke voorzieningen
In Zeilberg zijn de volgende maatschappelijke voorzieningen aanwezig:
- een basisschool
- peuterspeelzaal
- gymzaal
- gemeenschapshuis Den Draai
- Sint-Willibrorduskerk (die per 2014 leegstaat)
De peuterspeelzaal aan de Blasiusstraat 8 is in 2014 opgehouden te bestaan.
2.4 Planologisch-juridische situatie
2.4.1 Analyse
Uitgangspunt vormen de vigerende bestemmingsplankaart en regels, en de herzienings- en wijzigingsplannen, alsmede de geldende bouwplannen en omgevingsvergunningen.
Onderdeel van de gebiedsanalyse vormt de informatie uit de Basisregistratie Adressen en Gebruik (BAG-gegevens), de grootschalige basiskaart (GBKN), en de luchtfoto's, alsmede de relevante gegevens KvK, vergeleken met de geldende plannen.
De locaties/adressen met bijzonderheden zijn opgenomen in de tabel BAG-analyse en op de kaart Inventarisatie weergegeven. Zie bijlagen 1 en 2.
Als relevante adressen zijn aangemerkt:
- alle adressen binnen de bestemming 'Gemengde doeleinden'
- alle adressen binnen de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'
- de adressen binnen de bestemming 'Woongebied' waar het gebruik afwijkt van de woonbestemming
- de bestemming 'Agrarisch bouwblok'
De tabel bevat een kolom met opmerkingen ten aanzien van afwijkingen tussen het gebruik volgens BAG en de vigerende bestemming.
De adressen met afwijkingen zijn ook op de 'Kaart Inventarisatie' weergegeven. Daarbij betekenen gekleurde merktekens het volgende:
|
Rood
Betreft de adressen waar het huidige gebruik afwijkt van de vigerende bestemming. |
|
|
Oranje
Betreft drie situaties: |
|
| 1. 2. 3. |
niet-woonfuncties met een discrepantie tussen bestemming en gebruik; alle adressen met woonfunctie binnen de bestemming 'Gemengde doeleinden'; adressen binnen de bestemming 'Woongebied' met een discrepantie ten aanzien van het gebruik. |
|
|
Groen
Dit zijn de adressen met als huidig gebruik een niet-woonfunctie, die overeenkomt met de vigerende bestemming. |
|
|
Geel
Betreft de overige adressen met een bijzonder gegeven. |
|
2.4.2 Ad Gemengde doeleinden
Bovengenoemde vergelijking leidt tot de volgende aandachtspunten.
| adres | aandachtspunten |
| Blasiusstraat 1a (rode stip) |
- geen aanduiding 'detailhandel', maar is als opslagruimte gekoppeld aan Zeilbergsestraat 32a; - wordt besluitsubvlak 'detailhandel'. |
| Blasiusstraat 19 (oranje stip) |
- aanduiding 'detailhandel'; detailhandel niet gerealiseerd in bestemmingsplanperiode; thans alleen wonen; - aanduiding vervalt. |
| Blasiusstraat 47 (oranje stip) |
- aanduiding 'horeca', - thans in gebruik als woning; - wordt besluitvlak 'Woongebied'. |
| Zeilbergsestraat 32a (rode stip) |
- bestemming Gemengde doeleinden zonder nadere aanduiding - volgens KvK, 2 inschrijvingen: handelsonderneming HJDM Groep en VOF Heiligers cd's, markthandel. - in het pand is cd-winkel. Blasiusstraat 1a wordt als opslag gebruikt; toevoegen besluitsubvlak 'detailhandel'. |
| Zeilbergsestraat 43 (groene stip) |
- Gemengde doeleinden zonder specificatie; - was Rabobank; thans een bouwadviesbureau; past binnen vigerende bestemming. |
| Zeilbergsestraat 53 (oranje stip) |
Gemengde doeleinden met aanduiding 'detailhandel', - thans alleen wonen. - aanduiding 'detailhandel' vervalt. |
| Zeilbergsestraat 86 (oranje stip) |
- aanduiding 'bedrijf' (Autoschadebedrijf Schonewille, inmiddels verhuisd naar Kranenmortel); - thans alleen wonen - bijgebouwen groter dan bij woningen toegestaan. - handhaven besluitsubvlak 'bedrijf', en alleen nieuw bedrijf mits voorkomend in Staat van Bedrijfsactiviteiten |
| Zeilbergsestraat 90 (oranje stip) |
- aanduiding 'detailhandel', - was groentenwinkel, thans beautysalon, - aanduiding 'detailhandel' vervalt. |
| Zeilbergsestraat 98 (oranje stip) |
- molen, heeft aanduiding 'detailhandel'; - thans in gebruik als clubhuis, - aanduiding 'detailhandel' vervalt. |
| woningen (oranje stip) |
- binnen Gemengde doeleinden overigens 22 panden zonder aanduiding. - in gebruik als woningen, onveranderd sinds vaststelling vigerend bp. |
aandachtspunten bestemming Gemengde doeleinden
Conclusies
Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan "Zeilberg" is de stand van de veranderingen binnen de bestemming Gemengde doeleinden als volgt:
- horeca Blasiusstraat 47, is gesloten, wordt besluitvlak 'Woongebied';
- er zijn geen nieuwe vestigingen horeca bijgekomen;
- er is één detailhandelsvestiging bijgekomen en vier zijn er vervallen;
- kantoor Zeilbergsestraat 43, is veranderd van soort dienstverlening;
- de overige panden zonder functieaanduiding hebben onveranderd de woonfunctie behouden.
2.4.3 Ad Maatschappelijke doeleinden
| adres | aandachtspunten |
| Blasiusstraat 8 (oranje stip) |
- peuterspeelzaal 't Debberke is opgehouden te bestaan; - blijft 'Maatschappelijk'. |
| Kerkplein 3 (oranje stip) |
- pastorie, beschikbaar als zelfstandige woning; - blijft 'Maatschappelijk' met besluitsubvlak 'wonen'. |
| Kerkplein 5 (oranje stip) |
- kerkgebouw H. Willibrord, thans buiten gebruik en leegstaand; - blijft 'Maatschappelijk'. |
| Margrietstraat 2 (rode stip) |
- deel gebouw basisschool buiten bouwvlak; bouwvlak onjuist in vigerend bp. - bouwvlak is gecorrigeerd. |
aandachtspunten bestemming Maatschappelijke doeleinden
Conclusies
- 1. Binnen de bestemming Maatschappelijke doeleinden heeft het kerkgebouw H. Willibrordus de functie voor RK-kerkdiensten verloren. De kerk is medio 2014 gesloten.
- 2. De functies gemeenschapshuis en de school zijn onveranderd gebleven.
- 3. Bebouwing school Margrietstraat 2, staat deels buiten bouwvlak. Dit is een vergissing in het vigerende bestemmingsplan.
2.4.4 Ad Woongebied
| adres | aandachtspunten |
| Beatrixstr. 3B, 7A, 11 (groene stip) |
op basis van vigerend bp rechtstreeks toegestaan en alle drie gerealiseerd. |
| Blasiusstraat naast nr. 39 (oranje stip) |
op basis van vigerend bp één woning toegestaan, nog niet gerealiseerd. |
| Legerweg 13, 15, 17 (groene en oranje stip) |
na wijziging 1 van vigerend bp drie woningen toegestaan waarvan één (nr. 13) gerealiseerd. |
| Margrietstraat 1 (groene stip) |
sinds1e herziening bp één woning toegestaan en gerealiseerd. |
| Merlenbergseweg naast nr. 1 (oranje stip) |
op basis van vigerend bp één woning toegestaan, nog niet gerealiseerd. |
| Pottenbakkerstraat naast nr. 6 (oranje stip) |
op basis van vigerend bp twee woningen toegestaan, nog niet gerealiseerd. |
| Zeilbergsestraat 2 (oranje stip) |
volgens KvK , HH Design grafisch/journalistiek en coaching; geen aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten. Type aan huis verbonden beroep, dus niet in strijd met vigerende woonbestemming. |
| Zeilbergsestraat tussen nrs. 3 en 5 (oranje stip) |
op basis van vigerend bp één woning toegestaan, nog niet gerealiseerd. |
| Zeilbergsestraat 62 t/m 68 (oranje stip) |
op basis van bp Zeilbergsestraat 2010 zijn hier 12 nieuwe woningen gebouwd. |
| Zeilbergsestraat 91A (oranje stip) |
na 1e herziening bp één woning toegestaan, nog niet gerealiseerd. |
aandachtspunten bestemming Woongebied
Conclusies
- 1. In het vigerende bestemmingsplan 2004, plus 1e herziening en 1e wijziging, alsmede het bestemmingsplan Zeilbergsestraat 2010, zijn in totaal 25 nieuwe woningen toegestaan. Hiervan zijn er 17 gerealiseerd.
-
2. Binnen de vigerende bestemmingen zijn nog 8 nieuwe woningen toegestaan op de volgende adressen:
- a. 1x Blasiusstraat naast nr. 39;
- b. 2x Legerweg nrs. 15 en 17;
- c. 1x Merlenbergseweg naast nr. 1;
- d. 2x Potterstraat naast nr. 6;
- e. 1x Zeilbergsestraat tussen nrs. 2 en 5;
- f. 1x Zeilbergsestraat nr. 91A.
NB
Bovendien biedt dit plan de mogelijkheid voor een nieuwe woning als vervanging van de peuterspeelzaal en zelfstandige bewoning van de pastorie.
2.4.5 Overige aandachtspunten
Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan vragen ook nog de volgende punten aandacht:
| adres | aandachtspunten |
| Berkmortel no. 50 (rode stip) |
- bestemming 'Woongebied'; - volgens BAG nutsvoorziening van 42 m², terwijl het bestemmingsplan 15 m² toestaat; - toevoeging besluitsubvlak 'nutsvoorziening'. |
| Parallelweg nr. 155/155a (oranje stippen) |
- bestemming 'Agrarisch bouwblok Ab'. - volgens milieuvergunning 2002 nog slechts 1 paard. - milieucontrole 2011 geen agrarisch bedrijf meer. - wordt, gezien ligging in kernrand besluitvlak 'Wonen - VAB' |
overige aandachtspunten
Conclusies
- 1. De vergrote nutsvoorziening dient maatschappelijk doel.
- 2. Inzake Parallelweg 155 is een herbestemming aan de orde.
2.4.6 Algemene conclusie
Samenvattend wordt geconcludeerd dat in Zeilberg sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan de volgende veranderingen zijn opgetreden:
- er zijn 17 nieuwe woningen gebouwd;
- er is 1 winkel gesloten, Zeilbergsestraat 53;
- er is 1 winkel bijgekomen, Zeilbergsestraat 32;
- er zijn 2 winkels van activiteit veranderd, Zeilbergsestraat 90 is beautysalon geworden, Zeilbergsestraat 98 (molen) is clubhuis geworden;
- er is 1 horeca gesloten, Blasiusstraat 47;
- de RK-kerk is gesloten;
- ruimte Rabobank is in gebruik genomen door bouwburo;
- het agrarisch bedrijf is beëindigd;
- de peuterspeelzaal is gesloten.
Een en ander leidt tot de algemene conclusie dat Zeilberg planologisch gezien een laag dynamisch gebied is. Misschien wel op de grens van krimp verkeert.
Hoofdstuk 3 Plan
Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan.
3.1 Algemeen
In de beheersverordening wordt in principe de bestaande planologische situatie vastgelegd die bepaald wordt door het feitelijke gebruik en de mogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan
Uit de in de VNG-handreiking genoemde opties is gekozen voor variant 2b, een gebruik in brede ruime zin. De motivering hiervoor is dat Zeilberg planologisch een zeer lage ruimtelijke dynamiek kent, en dat het omwille van de leefbaarheid wenselijk is, dat de op zich beperkte mogelijkheden voor lokale dynamiek in het vigerende bestemmingsplan van toepassing blijven.
3.2 Uitgangspunten met betrekking tot bestemmingen
Aansluitend op de wenselijkheid van het behoud van de bestaande planologische mogelijkheden wordt bij het bepalen van de nieuwe bestemmingen (in de beheersverordening besluitvlakken genoemd) zoveel mogelijk uitgegaan van de vigerende bestemmingen. Deze worden hierna bezien op hun actualiteit.
3.2.1 Agrarisch gebied
Dit zijn agrarische gronden waarop alleen grondgebonden agrarische bedrijfsuitoefening is toegestaan. Deze bestemming blijft inhoudelijk onveranderd.
Agrarisch bouwblok. Vigeert alleen voor het adres Parallelweg 155/155a, waar de agrarische bedrijfsuitoefening is beëindigd. Er staat een woning, een bijgebouw met mantelzorg en een agrarisch bedrijfsgebouw. Gezien de ligging in het kernrandgebied is vestiging van een kleinschalig, milieuvriendelijk bedrijf planologisch aanvaardbaar. Reden dat aan het bedrijfsgebouw met de bedrijfswoning de bestemming 'Wonen - VAB' wordt toegekend.
3.2.2 Gemengde doeleinden
(Deze bestemming wordt: 'Gemengd'. Vanwege de gewenste planologische flexibiliteit blijft deze bestemming in principe van kracht op alle percelen waar deze thans vigeert. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies aangeduid, waarvan de volgende nader bezien zijn:
-
b = bedrijf
- 1. Blasiusstraat 10/10a. Dit betreft het bestaande taxibedrijf. Deze aanduiding blijft onveranderd.
- 2. Zeilbergsestraat 86. Dit betreft het voormalige schadeherstelbedrijf. Behoudt aanduiding bedrijf, maar een nieuw bedrijf alleen op basis van een afwijkingsprocedure en mits opgenomen in de bij de beheersverordening behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.
-
d = detailhandel
- 1. Blasiusstraat 19, winkel niet gerealiseerd. De aanduiding vervalt.
- 2. Er is een kleine winkel bijgekomen op hoek Blasiusstraat 1a/ Zeilbergsestraat 32. Deze locatie is stedenbouwkundig heel geschikt voor een winkel; krijgt aanduiding 'detailhandel'.
- 3. Zeilbergsestraat 53 staat leeg. De aanduiding vervalt.
-
h = horeca
- 1. De horecafunctie op het adres Blasiusstraat 47 is vervallen. Gezien de ligging buiten het dorpscentrumgebied wordt dit perceel besluitvlak 'Woongebied', overeenkomstig het huidige gebruik.
- 2. Overigens zijn er geen veranderingen in de horecafuncties. Ook de aanduiding 'discotheek' blijft van kracht.
-
Functieveranderingen
In het vigerende bestemmingsplan is onderstaand schema voor functieveranderingen opgenomen.
Dit schema wordt niet opgenomen in de beheersverordening. De mogelijkheid van functiewisseling wordt geregeld in de regels zelf. De regeling ziet er anders uit, maar blijft inhoudelijk ongewijzigd:- 1. Detailhandel en horeca zijn toegestaan op locaties waar deze nu uitgeoefend worden, zoals met besluitsubvlakken is aangeduid. Nieuwvestiging is uitgesloten. Een functiewijziging van horeca naar detailhandel is (blijft) mogelijk. Ter plaatse van de molen aan de Zeilbergsestraat 98 zijn ondergeschikte detailhandel en horeca toegestaan.
- 2. De toegestane bedrijven worden beperkt tot de categorie aan huis verbonden beroep (rechtstreeks) en aan huis verbonden bedrijf (na afwijkingsprocedure), overeenkomstig de bij het plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze bedrijvenlijst is dezelfde als die is opgenomen in het bestemmingsplan Kom Vlierden, 1e herziening.
- 3. Overigens blijft omschakeling naar een andere, binnen het besluitvlak 'Gemengd' toegestane functie mogelijk.
3.2.3 Groenvoorzieningen
De vigerende bestemming betreft de twee plantsoenen Turfsteker en Zeilbergsestraat en is onveranderd overgenomen in het (nieuwe) bestluitvlak 'Groen', dat ook gaat gelden voor het plantsoen aan de Irenestraat.
3.2.4 Maatschappelijke doeleinden
Deze vigerende bestemming betreft het gehele blok Blasiusstraat, Margrietstraat, Irenestraat, Mariastraat, Zeilbergsestraat, behoudens het woonperceel Blasiusstraat 4. Deze bestemming wordt aangepast en meer specifiek van toepassing voor de kadastrale eingendomspercelen met een maatschappelijke functie. Met name Gemeenschapshuis Den Draai, het kerkgebouw, de begraafplaats en de schoolvoorzieningen aan de Blasiusstraat behouden de bestemming / besluitvlak 'Maatschappelijk'. Daarbij is in de pastorie ook wonen toegestaan. Binnen het kerkgebouw is tevens een sportcentrum toegestaan. Het kerkplein wordt bestemd als 'Verkeer'. en het plantsoen aan de Irenestraat als 'Groen'.
3.2.5 Verkeersdoeleinden
De bestemming Verkeersdoeleinden (wordt 'Verkeer') blijft ongewijzigd van toepassing voor de ontsluitingsstraten. Het kerkplein wordt hier ook in opgenomen, omdat dit plein een centrale parkeerfunctie voor Zeilberg vervult.
3.2.6 Waterhuishoudkundige doeleinden
De bestemming Waterhuishoudkundige doeleinden (wordt 'Water') blijft ongewijzigd van kracht voor de leggerwaterlopen van het waterschap in het noordoostelijke deel en zuidoostelijke deel van het besluitgebied.
3.2.7 Woongebied
Deze bestemming blijft van toepassing voor de gronden waar deze bestemming nu geldt, en gaat tevens gelden voor de gronden waar, sinds de 1e herziening van het bestemmingsplan en de wijziging Legerweg, woningen zijn toegestaan. Er resteren rechtstreeks nog acht nieuw te bouwen woningen.
Derhalve zijn in de beheersverordening totaal acht nieuwe woningen mogelijk. Het plan bevat geen wijzigingsbevoegdheid of andere flexibiliteitsbepaling voor extra woningen.
3.2.8 Leidingen
De bestemming Leidingen (wordt 'Leiding - Gas') blijft inhoudelijk onveranderd van toepassing op de gasleidingen in de Hagelkruisweg - Blasiusstraat en verder, en langs de spoorlijn.
3.2.9 Bestemmingen inzake archeologie
Nieuw zijn de besluitvlakken 'Waarde - Archeologie Hoog' en 'Waarde - Archeologie Gematigd'. Deze dubbelbestemmingen zijn gebaseerd op het gemeentelijke archeologiebeleid.
De overige artikelen uit het vigerende bestemmingsplan - Inleidende regels en Algemene regels - zijn uitsluitend aangepast aan de nieuwe standaarden voor een bestemmingsplan/beheersverordening.
3.3 Flexibiliteitsregels
In het bijzonder is met betrekking tot de flexibiliteitsregels in de beheersverordening voor het volgende gekozen.
- 1. De vrijstellingsmogelijkheden (thans afwijkingen geheten) van de bouw- en gebruiksvoorschriften zoals opgenomen in de vigerende bestemmingen blijven onveranderd van kracht.
- 2. De wijzigingsbevoegdheid binnen de vigerende bestemming Woongebied is reeds benut en vervalt.
- 3. In de bestemming Gemengde doeleinden blijven functieveranderingen mogelijk. Het schema functieveranderingen wordt vervangen door de afwijkingsregels.
3.4 Keuzen inzake discrepanties tussen het vigerende bestemmingsplan 2004 en het huidige gebruik
In deze paragraaf worden de discrepanties beschreven, onderscheiden in vier soorten:
- 1. Legale afwijkingen
- 2. Fout in het vigerende bestemmingsplan
- 3. Leegstand
- 4. Overige discrepanties
Hierna wordt de keuze voor de bestemming in de beheersverordening toegelicht.
ad 1. Legale afwijkingen
Na vaststelling bestemmingsplan 2004 hebben de volgende wijzigingen in de woonbestemming plaats gevonden.
- 3 woningen op basis van een wijzigingsplan;
- 2 woningen op basis van 1e herziening bestemmingsplan Zeilberg.
- 12 woningen op basis van het bestemmingsplan Zeilbergsestraat 2010.
Deze locaties worden besluitvlak 'Woongebied'.
ad 2, Fout in vigerend bestemmingsplan
Dit betreft:
- het bouwvlak schoolgebouwen Margrietstraat 2.
De fout wordt gecorrigeerd conform de bestaande toestand: bestemming blijft 'Maatschappelijk', met vergroot bouwvlak.
ad 3. Leegstand
In geval van leegstand wordt uitgegaan van het laatst bestaande legale gebruik en een meest toepasselijke bestemming. Dit betreft:
- Blasiusstraat 8, voormalige peuterspeelzaal, thans leegstaand. Blijft 'Maatschappelijk'.
- Kerkplein 3, pastorie. Gekozen is voor 'Maatschappelijk' met wonen toegestaan, omdat het gebruik van de pastorie in hoge mate afhangt van het nieuwe gebruik van het kerkgebouw.
- Kerkplein 5, kerkgebouw. Gekozen is voor het besluitvlak 'Maatschappelijk', dat recht doet aan het sociaal-culturele gebruik van het gebouw tot nu toe en de betekenis van de beheersverordening. Sportdoeleinden in de vorm van een fitness- en/of sportcentrum zijn toegestaan met de aanduiding 'sportcentrum'.
- Zeilbergsestraat 53, voormalige winkel met bijgebouwen. Blijft 'Gemengd', aanduiding 'detailhandel' vervalt.
- Zeilbergsestraat 86, bijgebouw voormalig schadeherstelbedrijf. Blijft 'Gemengd', met besluitsubvlak 'bedrijf'.
ad 4, Overige discrepanties
Criteria voor het legaliseren van de overige discrepanties zijn:
- 1. het bestaande gebruik is mogelijk binnen de in de beheersverordening opgenomen besluitvlakken;
- 2. het bestaande gebruik bestaat al langere tijd;
- 3. de nieuwe bestemming besluitvlak) is planologisch aanvaardbaar op de betreffende locatie;
- 4. er is gedurende de periode van het afwijkende gebruik geen klacht of verzoek tot handhaving ingediend met betrekking tot de betreffende locatie en handhavend optreden is ook niet wenselijk.
Dit betreft:
- Berkmortel 50, nutsvoorziening 42 m2, toegestaan 10 m2; blijft 'Woongebied', met besluitsubvlak 'nutsvoorziening'.
- Zeilbergsestraat 98, de molen, was detailhandel en is thans verenigingsgebouw. Gekozen is voor besluitvlak Gemengd.
Samenvattend zijn in onderstaand schema de locaties opgenomen waar het feitelijke gebruik niet in overeenstemming is met de vigerende bestemming zoals genoemd in de punten 2 t/m 4.
| adres |
vigerende bestemming |
huidig gebruik |
keuze beheers- verordening |
| Berkmortel 50 | Woongebied, nutsvoorziening maximaal 10 m² | nutsvoorziening 42 m² |
Woongebied met besluitsubvlak 'nutsvoorziening' |
| Blasiusstraat 1a | Gemengd | opslag bij winkel Zeilbergsestraat 32 | Gemengd met besluitsubvlak 'detailhandel' |
| Blasiusstraat 8 | Maatschappelijk | leegstaand | Maatschappelijk |
| Blasiusstraat 19 | Gemengd met aanduiding detailhandel | alleen wonen | 'Gemengd'
|
| Blasiusstraat 47 | Gemengd met aanduiding horeca | alleen wonen | 'Woongebied' |
| Kerkplein 3 | Maatschappelijk | leegstaande pastorie | 'Maatschappelijk', met wonen toegestaan |
| Kerkplein 5 | Maatschappelijk | leegstaand kerkgebouw | 'Maatschappelijk', met sportcentrum toegestaan |
| Margrietstraat 2 | Maatschappelijk | onjuist bouwvlak | bouwvlak conform huidige bebouwing |
| Zeilbergsestraat 32a | Gemengd, zonder aanduiding detailhandel | kleine winkel, samen met Blasiusstraat 1a | 'Gemengd', met besluitsubvlak 'detailhandel' |
| Zeilbergsestraat 53 | Gemengd, met aanduiding detailhandel | winkel beëindigd | Gemengd, zonder besluitsubvlak 'detailhandel' |
| Zeilbergsestraat 86 | Gemengd met aanduiding bedrijf | leegstaand | 'Gemengd' zonder besluitsubvlak 'bedrijf' |
| Zeilbergsestraat 90 | Gemengd, met aanduiding detailhandel |
beautysalon | 'Gemengd', zonder besluitsubvlak 'detailhandel' |
| Zeilbergsestraat 98 | Gemengd, met aanduiding detailhandel | clubhuis Harmonie | 'Gemengd', zonder besluitsubvlak 'detailhandel' |
keuzes inzake discrepanties vigerende bestemming en huidig gebruik
Alle bovenstaande keuzen zijn ook opgenomen in laatste twee kolommen van het schema in bijlage 1,
3.5 Beheer en onderhoud gebouwen, erven en openbare ruimten
De beheersverordening kent een dusdanig ruime regeling, dat regulier onderhoud, woningverbetering en herinrichting openbare ruimten (straten, pleinen, plantsoenen) mogelijk blijven. Eventuele herstructurering met aanpassingen van de ruimtelijke en/of bebouwingsstructuur vereist een procedure bestemmingsplan of een uitgebreide procedure omgevingsvergunning.
3.6 Vergunningvrij bouwen
Vergunningvrij bouwen is geregeld in artikel 2.1 lid 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in combinatie met artikel 2.3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Deze regeling blijft in gebieden met een beheersverordening onverminderd van kracht.
Hoofdstuk 4 Beleid
In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
- nationaal niveau;
- provinciaal niveau;
- gemeentelijk niveau.
4.1 Nationaal niveau
4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.
Deze beheersverordening voor Zeilberg richt zich primair op het vastleggen van de bestaande ruimtelijke en planologische situatie. Om die reden is het nationale ruimtelijk beleid, zoals vervat in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), niet of alleen indirect van toepassing op Zeilberg.
SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Ook deze zijn niet van toepassing op het besluitgebied Zeilberg.
Conclusie
Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De in de SVIR opgenomen 13 nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig besluitgebied ligt niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.
Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.
4.1.3 Overig nationaal beleid
Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.
4.2 Provinciaal niveau
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
- Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014
- Verordening ruimte 2014
Beide beleidsstukken zijn op 19 maart 2014 in werking getreden.
4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening
De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig besluitgebied is aangeduid.
uitsnede plankaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014
Analyse
Het besluitgebied is grotendeels, met name het bebouwde deel van het besluitgebied, onderdeel van de kern Deurne, die als 'kern in het landelijk gebied' is aangeduid. Het provinciale beleid is gericht op het opvangen van de lokale behoeften voor wonen, werken en voorzieningen.
De noordelijke en oostelijke rand van de kern Zeilberg liggen binnen de aanduiding landelijk gebied. In de beheersverordening zijn hier geen nieuwe ontwikkelingen, en in het bijzonder geen nieuwe bebouwing voorzien.
Conclusie
Onderhavige beheersverordening Zeilberg betreft een consolidatie van de bestaande situatie. De beheersverordening is in overeenstemming met de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.
4.2.2 Verordening ruimte
De Verordening ruimte stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.
Het deel van het besluitgebied met bouwmogelijkheden ligt binnen het stedelijk gebied van de kern Deurne.
uitsnede plankaart stedelijke ontwikkeling - Verordening ruimte 2014
Voor de bouwmogelijkheden in het plan is Artikel 4 toepassing.
Artikel 4.2 - Stedelijke ontwikkeling
Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.
Artikel 4.3 - Nieuwbouw van woningen
P.m. Niet van toepassing.
Analyse
| ad art. 4.2 | Bouwen is alleen mogelijk binnen 'bestaand bebouwd gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen zijn uitgesloten. |
| ad art. 4.3 | Er zijn geen nieuwe woningen voorzien ten opzichte van de vigerende bestemmingen. |
Voor de noordelijke en oostelijke kernrand van Zeilberg zijn van toepassing artikel 8 en artikel 9 uit de Verordening. De beheersverordening staat in deze randen geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen toe. Daardoor is er geen strijd met deze artikelen.
Conclusie
Het plan voldoet aan de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014.
4.2.3 Overig provinciaal beleid
Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.
4.3 Gemeentelijk niveau
4.3.1 Structuurvisie Deurne 2011
In de structuurvisie (2011) heeft de gemeente Deurne de hoofdlijnen voor het ruimtelijk beleid voor de komende jaren vastgelegd. Goede initiatieven wil de gemeente ondersteunen en stimuleren of zelf opstarten, ongewenste ontwikkelingen wil ze graag voorkomen. Dat betekent dat de gemeente keuzes moet maken. Dat is in deze structuurvisie uiteengezet aan de hand van vijf thema's: 'Samenleven', 'Wonen', 'Werken', 'Vrije tijd' en 'Omgeving'.
Onderstaande afbeelding is een uitsnede van de plankaart Structuurvisie kern Deurne. Het besluitgebied is hierop aangeduid.
uitsnede plankaart structuurvisie kern Deurne
De kern Zeilberg is opgenomen als bestaand woongebied. Deze beheersverordening is daarmee in overeenstemming.
Het Kerkplein heeft de aanduiding 'Herontwikkeling wonen/maatschappelijke voorzieningen'. Eerder was op deze locatie een woonzorgontwikkeling voorzien. Dit initiatief op deze locatie is vervallen.
De vijf in de Structuurvisie Deurne genoemde thema's zijn in principe voor de gehele gemeente van toepassing. Voor zover relevant voor Zeilberg worden de thema's hierna kort toegelicht.
Samenleven
Het beleid in het thema 'Samenleven' is gericht op: het doelgericht werken aan
welbevinden en leefbaarheid in Deurne en de "rijke" sociale samenhang in de
samenleving, in termen van versterking van verenigingsleven, vrijwilligerswerk en
mantelzorg.
Het beleid betreft onder meer het op peil houden van de maatschappelijke voorzieningen door deze zoveel mogelijk te bundelen in multifunctionele accommodaties. Hiernaast ligt de nadruk onder meer op het verbeteren van de bereikbaarheid voor voetgangers en fietsers.
Wonen
De gemeente Deurne wil haar positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen versterken, met behoud van haar eigen identiteit als verstedelijkt dorp met landelijke kernen.
In Zeilberg blijven de ontwikkelingen in principe beperkt tot beheer van de bestaande woningen.
Werken
De gemeente Deurne heeft voor het thema 'Werken' onder meer als doel: het
creëren van ruimte voor de eigen dynamiek in de economie om het aantal
arbeidsplaatsen minstens op peil te houden en zo mogelijk uit te breiden, en het
bieden van fysieke ruimte aan bedrijvigheid.
In het besluitgebied Zeilberg blijft het werken beperkt tot de werkgelegenheid die gerelateerd is aan de bestaande bedrijven, horeca, winkels en maatschappelijke voorzieningen.
Vrije tijd
Op het gebied van vrije tijd streeft de gemeente onder meer naar een verdere ontwikkeling van de sector vrije tijd en toerisme, het stimuleren van investeringen en groei van de werkgelegenheid in deze sector. Voor Zeilberg is dit thema met name van belang voor de horecasector.
Omgeving
De gemeente wil binnen het thema 'Omgeving' onder meer actief zorgdragen voor behoud en versterking van de kwaliteiten en identiteiten van de wijken en kernen van Deurne, en de landschappelijke en natuurlijke waarden, zodat de burgers hun eigen plek kunnen blijven herkennen en waarderen. Het behouden van de ruimtelijke karakteristiek en kwaliteiten van haar kernen ziet de gemeente als haar basisverantwoordelijkheid. Hierbij hanteert zij onderstaande criteria voor de kernen:
- behoud en versterking van de kenmerkende groenstructuren, zoals laanstructuren;
- behoud van cultuurhistorische elementen, zoals molens met bijbehorende molenbiotopen;
- voldoen aan de welstandseisen;
- behoud en versterking van de groene, kleinschalige uitstraling;
- behoud en versterking van diversiteit van het landschap (openheid, bossen etcetera) rondom de kernen;
- bruikbaarheid - zowel functioneel als recreatief - van de openbare ruimte voor de inwoners van Deurne alsook voor bezoekers;
- behoud en herstel van het watersysteem;
- behoud en verbetering van de kwaliteit van het oppervlaktewater en van de ruimte voor waterberging, en bevordering van het multifunctionele gebruik (voor natuur en recreatie) van deze ruimte voor water.
Deze omgevingsaspecten zijn algemeen van aard en gelden ook voor Zeilberg.
Toetsing
In de beheersverordening wordt de bestaande ruimtelijk-functionele structuur vastgelegd. Daarbinnen kan in het kader van het beheer en onderhoud invulling worden gegeven aan bovengenoemde thema's.
4.3.2 Woonvisie 2008 - 2020 en regionale woningbouwafspraken
In 2008 heeft de gemeenteraad van Deurne de 'Woonvisie 2008 - 2020' vastgesteld. Daarin is aangegeven dat de gemeente haar positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen wil versterken, met behoud van haar eigen identiteit. De gemeente wil daarbij in de eerste plaats voldoen aan de woningbehoefte van de eigen bevolking. Met gezonde ambitie en inzet van een gedifferentieerd woningbouwprogramma met accenten voor senioren en zorgvragers, starters en (jonge) gezinnen, en potentiële terugkeerders, wil Deurne een volwaardige en vitale gemeenschap behouden.
Conclusie
In de beheersverordening zijn per medio 2014 nog 8 nieuwe woningen mogelijk. (Zie paragraaf 2.4.4.)
4.3.3 Nota Terrassenbeleid
Goed ingerichte terrassen vormen een verlevendiging van het straatbeeld en dragen bij aan de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte. Terrassen kunnen echter ook voor geluidsoverlast zorgen, het verkeer hinderen en door hun vormgeving de beeldkwaliteit verminderen. Heldere regelgeving is derhalve onontbeerlijk.
Dit was de aanleiding voor het opstellen van de Nota Terrassenbeleid. De nota is op 22 augustus 2007 vastgesteld. In deze nota zijn richtlijnen gegeven waaraan vergunningaanvragen worden getoetst. Tevens zijn standaardvoorschriften voor vergunningen geformuleerd.
Conclusie
In de beheersverordening heeft het terrassenbeleid geen doorwerking. Het blijft evenwel van toepassing als onderdeel van het behoud en beheer van de openbare ruimte en het Activiteitenbesluit voor horecabedrijven.
4.3.4 Detailhandelsvisie
De hoofddoelen van het gemeentelijk beleid zijn als volgt samen te vatten:
- Een optimale consumentenverzorging voor de inwoners van de kern Deurne, de kerkdorpen en het landelijk gebied.
- Een sterk ondernemingsklimaat voor ondernemers, waarbij een rendabele exploitatie mogelijk is met perspectief voor de langere termijn.
- Het versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de bovenlokale betekenis van het voorzieningenapparaat.
Conclusie
In de beheersverordening worden de bestaande winkels in Zeilberg positief bestemd. Nieuwe vestigingen zijn, evenals in het vigerende bestemmingsplan, uitgesloten. Wel blijft verandering van soort detailhandel in een bestaand pand mogelijk. Ook blijft uitwisseling tussen (de functies) horeca en detailhandel mogelijk.
Het beleid ten aanzien van reclame-uitingen is geregeld in de Welstandsnota.
4.3.5 Milieubeleidsplan Deurne 2008-2010 (verlengd tot en met 2013)
Het gemeentelijke milieubeleidsplan omvat beschrijft het milieubeleid van de gemeente Deurne voor de periode 2008-2010. (De looptijd tot en met 2010 is bewust gekozen, om hiermee aan te sluiten op de looptijd van het Handhavingsbeleidsplan en het collegeprogramma (2007-2010)).
In 2011 is door de gemeenteraad besloten om het milieubeleidsplan met 2 jaar te verlengen. Het is hiermee geldig tot en met 2012. Aan het milieubeleidsplan is een zeer bondig uitvoeringsprogramma verbonden.
Het milieubeleidsplan wordt in 2014 geactualiseerd.
Conclusie
Het milieubeleid geldt voor de gehele gemeente op dezelfde manier en heeft geen bijzondere doorwerking naar bestemmingsplannen en beheersverordeningen.
4.3.6 Gemeentelijk bodembeleid
Bodembeheerplan
Voor een efficiënt gebruik van de bodem is het nodig om de beschikbare informatie over de bodem in de gemeente goed in kaart te brengen. Ten behoeve hiervan is een bodembeheerplan opgesteld.
Bodemkwaliteitskaart
In de Nota bodemkwaliteitskaart valt het besluitgebied deels in oud-woongebied (voor1950) en deels in nieuw woongebied (na 1950).
Conclusie
Het bodembeleid heeft geen directe doorwerking in de beheersverordening Zeilberg. Het bodembeleid is wel van toepassing bij de toetsing van een omgevingsvergunning.
4.3.7 Kadernota Bomenbeleid
Om het bomenbestand ook voor de toekomst veilig te stellen zijn richtlijnen opgesteld in de Kadernota Bomenbeleid, vastgesteld op 27 januari 2009. Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, 1 oktober 2010) is voor het kappen en/of verplaatsen van de volgende bomen een ontheffing noodzakelijk:
- de 'Groene Parels van Deurne' - dit zijn de bomen die aangewezen zijn als waardevolle en monumentale bomen;
- de bomen opgenomen in het Groenstructuurplan. Als uitwerking van de Kadernota Bomenbeleid is het Groenstructuurplan (zie volgende paragraaf) vastgesteld dat als doel heeft het veiligstellen en ontwikkelen van de groene ruimte in de gemeente Deurne.
Navolgende figuur geeft een weergave van de te beschermen bomen en groenstructuren in het besluitgebied.
te beschermen bomen en groenstructuren
Conclusie
Omdat de waardevolle bomen al beschermd zijn is opname in de beheersverordening niet nodig (vergelijk bijvoorbeeld de Monumentenwet).
4.3.8 Groenstructuurplan buitengebied en kernen
Algemeen
Op 16 december 2009 is het Groenstructuurplan voor het buitengebied en de kernen vastgesteld. In dit plan is de groenstructuur van de gemeente Deurne in woord en beeld weergegeven. In het gedeelte over de kernen zijn de uitgangspunten per kern nader uitgewerkt. Zo worden voorwaarden, plannen, maatregelen en/of activiteiten beschreven die nodig zijn om de gewenste groenstructuur ook daadwerkelijk te realiseren.
Voor onderhavig plan is het beleid van belang dat voor de kernen, en specifieker voor Deurne, wordt omschreven. Hieronder wordt daar kort op ingegaan.
Wegen en wegbegeleidende beplanting
De hiërarchie van de wegenstructuur in de kern Deurne wordt benadrukt door de wegbegeleidende beplanting. Een groot deel is reeds aanwezig.
De Gebiedsontsluitingsweg type 1 (N270) wordt begeleid door een bomenlaan van de eerste grootte. De Gebiedsontsluitingswegen type 2 (ring en doorgaande wegen richting het buitengebied) worden begeleid met, waar mogelijk, een bomenlaan van de eerste grootte. Hier wordt gekozen voor een afwijkende soort van bomen ten opzichte van Gebiedsontsluitingsweg type 1, maar wel landschappelijk. Voorbeelden van boomsoorten: essen of kastanjes.
De Erftoegangswegen worden, waar mogelijk, begeleid door een bomenlaan van de eerste grootte of, in geval van ruimtegebrek, een enkele rij bomen van de eerste grootte. Hier wordt gekozen voor niet-landschappelijke soorten, bijvoorbeeld platanen, om het contrast met de gebiedsontsluitingswegen te benadrukken.
De overige hoofdontsluitingswegen van de woongebieden worden, waar mogelijk, begeleid door een bomenstructuur van de tweede grootte, bijvoorbeeld esdoorns of iepen. De woonstraten die onderdeel uitmaken van een hoofdroute tussen wegen van een hogere orde worden zo mogelijk begeleid door een boomstructuur van de derde grootte, zoals Lijsterbes of Kers.
De overige woonstraten worden, indien ruimte aanwezig is, begeleid door bomen. Op plekken waar meer ruimte is (pleintje), wordt een fraaie solitaire boom (van eerste of tweede grootte) geplant, bijvoorbeeld een rode beuk.
uitsnede Groenstructuur kern Deurne
Binnen de kern Zeilberg dienen de grote groenstructuren behouden en versterkt te worden. De ambitie bestaat om, indien mogelijk, groene verbindingen te creëren tussen de verschillende groene gebieden en het buitengebied (deels door middel van wegbegeleidende beplanting).
Markante plekken
De markante plekken in de kern Zeilberg dienen te worden geaccentueerd door middel van bijzonder groen. Dit kan bijvoorbeeld zijn in de vorm van een fraaie solitaire boom bij een bijzonder gebouw of bloeiende accenten bij een monument.
4.3.9 Handhavingsbeleidsplan 2012-2016
Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Deurne het "Handhavingbeleidsplan 2012-2016" vastgesteld. Hierin staan het beleid en doelstellingen opgenomen die ten grondslag liggen aan het handhavend optreden binnen de gemeente.
Conclusie
Het handhavingsbeleid is van algemene aard en kent geen specifieke aspecten die in de beheersverordening opgenomen worden.
4.3.10 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan
Het Verkeers- en vervoersplan Deurne is vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 januari 2010. Het plan beschrijft de visie op verkeer en vervoer in de gemeente en de uitwerking hiervan in structuren. De visie is gebaseerd op de inventarisatie van de huidige situatie, de beleidskaders vanuit de nationale en regionale overheid en de interactie met de raadscommissie, klankbordgroep en inwoners. De visie is vervolgens uitgewerkt in structuren voor de verschillende vervoerswijzen. De centrale ambitie is: “een duurzaam, begrijpbaar en bruikbaar verkeers- en vervoersysteem in Deurne”.
Hieronder wordt kort ingegaan op de belangrijkste beleidspunten.
Voetgangers
Voor korte afstanden is lopen een belangrijke wijze van vervoer. Deurne stimuleert lopen op korte afstanden door aantrekkelijke en toegankelijke voorzieningen.
Fietsverkeer
De fiets moet de snelste en gemakkelijkste vervoerwijze zijn voor utilitaire verplaatsingen binnen de kernen. Hiervoor werkt Deurne aan de completering van een fijnmazig fietsroutenetwerk dat aansluit op het regionale fietsroutenetwerk. Met betrekking tot recreatieve fietsroutes sluit Deurne zich aan bij het regionale recreatieve fietsroutenetwerk.
Openbaar vervoer
Het openbaar vervoer is belangrijk voor het bereikbaar houden van Deurne, met name op regionaal en landelijk niveau. Het verbeteren van de integrale toegankelijkheid van haltes en halteomgeving is een belangrijk aandachtspunt.
Autoverkeer
Autobereikbaarheid van de kernen, bedrijventerreinen en het buitengebied is belangrijk voor het economisch en sociaal functioneren van Deurne. Voor de afwikkeling van het autoverkeer wordt zoveel mogelijk de hoofdontsluitingsstructuur gebruikt, om sluipverkeer door verblijfsgebieden en het landelijke buitengebied tegen te gaan. Deurne heeft aandacht voor de bereikbaarheid van Deurne vanaf de snelweg A67, via onder meer de N270.
De Duurzaam Veilig wegcategorisering wordt gevolgd; deze benadrukt dat op verschillende wegen principieel verschillend gedrag vanuit de weggebruiker wordt verlangd.
Deurne streeft naar een eenduidige en begrijpelijke inrichting van de infrastructuur. “Shared space” is een concept dat dit als uitgangspunt heeft.
Vrachtverkeer
Bevoorradend vrachtverkeer, voornamelijk voor het centrum van Deurne, wordt zoveel mogelijk via de hoofdontsluitingsstructuur naar de bestemming geleid. In het centrum heeft de gemeente aandacht voor goede oplossingen voor laden en lossen.
Verkeersveiligheid
Deurne heeft de ambitie om verder te werken aan het terugdringen van het aantal verkeersslachtoffers, in lijn met de landelijke doelstellingen. Een heldere verkeersstructuur is hiervoor één van de voorwaarden.
Leefbaarheid
Zowel doorgaand verkeer als sluipverkeer heeft een negatief effect op de leefbaarheid van gebieden. De gemeente wil beide soorten verkeer zoveel mogelijk weren uit de kernen en het buitengebied.
Conclusie
Het verkeers- en vervoersbeleid betreft geen specifieke aspecten die voor de beheersverordening Zeilberg van belang zijn. In het kader van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte kan het beleid wel een doorwerking krijgen.
4.3.11 Nota parkeernormen Gemeente Deurne 2013
Deze beleidsnota bevat een samenhangend stelsel van parkeernormen voor de middellange termijn, te gebruiken bij bouw- en herbouwprojecten binnen de gehele gemeente Deurne.
De nota bevat onder meer de volgende uitgangspunten:
- parkeren bij de eigen woning en werkplek dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden;
- voor iedere nieuwe woning dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd;
- bedrijven dienen in eerste aanleg het parkeren ook op eigen terrein op te lossen.
Conclusie
In deze beheersverordening wordt verwezen naar de Nota parkeernormen 2013 die hiermee verankerd zijn in de juridisch-planologische regeling. Bij een aanvraag om omgevingsvergunning dient te worden voldaan aan de parkeernormen in deze Nota.
4.3.12 Welstandsnota gemeente Deurne, januari 2011, in werking getreden 23 september 2011
uitsnede welstandskaart Zeilberg
Algemeen
Het welstandsbeleid is gericht op het handhaven (en realiseren) van een goede basiskwaliteit voor de gebouwde omgeving. Het doel van de welstandszorg is de kwaliteit van de individuele architectuur en van het totale straatbeeld op peil te houden en waar nodig en mogelijk te verbeteren.
In de welstandsnota zijn de gebouwde omgevingen in de gemeente verdeeld in verschillende categorieën. Het besluitgebied Zeilberg bevat de categorieën:
- categorie 2 Dorpsinbreidingen
- categorie 3 Historische linten
- categorie 4 Gebieden met waardevolle dorpsbebouwing
- categorie 6 Thematische woningbouw
- categorie 8 Individuele woningbouw
- categorie 9 Bijzondere gebouwen
- categorie 13 Groen, parken, sport- en speelvelden
Iedere categorie heeft haar eigen beschrijving en voor elke categorie afzonderlijk is beschreven waaraan een bouwplan moet voldoen.
De welstandsnota in relatie tot bestemmingsplannen/beheersverordening
Zowel het bestemmingsplan/beheersverordening, als de welstandsnota regelt de kwaliteit van de gebouwde omgeving. In beide documenten zijn voorschriften opgenomen voor het oprichten van bouwwerken.
Hoofduitgangspunten staan in de regels van het bestemmingsplan / de beheersverordening. Die zijn voor iedereen bindend.
De uitwerking in architectuur wordt vastgelegd in de welstandsnota (in de categoriebeschrijvingen). Aanvragen om een omgevingsvergunning worden in principe zowel aan de regels van het bestemmingsplan/beheersverordening getoetst als aan de welstandscriteria.
Conclusie
De beheersverordening regelt met name bebouwing (omvang, situering) en gebruik. De welstandsnota regelt de kwaliteit van de bebouwing.
4.3.13 Nota archeologische monumentenzorg gemeente Deurne
De gemeente Deurne heeft een eigen archeologiebeleid, zoals omschreven in de "Nota archeologische monumentenzorg gemeente Deurne, 2008" en vervat in de beleidsstukken "archeologische beleidskaart Deurne" en de "Archeologieverordening Deurne".
Conclusie
In deze beheersverordening is rekening gehouden met het gemeentelijke archeologiebeleid. Een en ander komt nader aan de orde in hoofdstuk 5.
4.3.14 Beleidsregels internetwinkels
De ruimtelijke effecten van internetwinkels kunnen, naar gelang hun verschijningsvorm, aanzienlijk verschillen. Voor een goede ruimtelijke ordening is daarom een duidelijk onderscheid in verschijningsvorm essentieel. Er worden twee vormen van internetwinkels onderscheiden:
- 1. Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid.
- 2. Internetwinkels met fysieke bezoekmogelijkheid.
Ad 1: Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid
Hierbij gaat het om internetwinkels waarbij de klant op geen enkele manier fysiek in contact staat met de internetwinkel. Alle klantcontacten en de verzending van goederen gebeurt uitsluitend digitaal of per post. Van enige consumentaantrekkende werking is geen sprake. Deze vorm van internetwinkels heeft daarom weinig ruimtelijke impact.
Als ondergeschikte functie binnen een woonbestemming is een dergelijke internetwinkel onder voorwaarden aanvaardbaar.
Als hoofdfunctie is deze vorm mogelijk in bestemmingen die al rekening houden met bedrijfsmatig verkeer, namelijk een bedrijfs- of kantoorbestemming, mits het geen agrarische gebouwen betreft. Binnen deze bestemmingen is een internetwinkel zonder fysieke bezoekmogelijkheid zonder meer aanvaardbaar. Er hoeft niet aan algemene voorwaarden te worden voldaan. In een concrete situatie kunnen er in het kader van de omgevingsvergunning wel aanvullende voorwaarden worden gesteld.
Ad 2: Internetwinkels met fysieke bezoekmogelijkheid
Hierbij gaat het om internetwinkels waarbij de klant de gelegenheid wordt geboden de internetwinkel te bezoeken. Hier dient onderscheid gemaakt te worden in afhaalpunten en internetwinkels.
Afhaalpunten
Afhaalpunten zijn rechtstreeks toegestaan binnen een detailhandelsbestemming . Dit is niet het geval binnen de bestemming Dienstverlening.
Internetwinkels met fysieke bezoekmogelijkheid, niet zijnde een afhaalpunt
Dergelijke internetwinkels worden gezien als detailhandel en kunnen dus alleen in panden met een detailhandelsbestemming gevestigd worden. Deze functie is binnen een andere bestemming niet aanvaardbaar. Afwijken van de beheersverordening is niet mogelijk.
4.3.15 Overig gemeentelijk beleid
Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavige beheersverordening.
4.4 Conclusies beleidskader
Concreet houdt het beleidskader het volgende in voor de ontwikkeling van het besluitgebied:
- 1. Er is geen nationaal beleid van directe toepassing.
- 2. Er is geen strijd met de provinciale Verordening.
- 3. De beheersverordening staat geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen toe. Het gemeentelijke beleid blijft overigens van toepassing voor het beheer en onderhoud van de fysieke ruimten en de algemene handhaving in Zeilberg.
Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten
In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:
- 1. milieu;
- 2. waarden;
- 3. waterhuishouding.
5.1 Milieu
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.
5.1.1 Bodemkwaliteit
5.1.1.1 Inleiding
Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.
5.1.1.2 Analyse
De beheersverordening bevat alleen bouwmogelijkheden die al bestaan. Bouwplannen, die nog niet gerealiseerd zijn moeten bij de aanvraag om een omgevingsvergunning vergezeld gaan van een verkennend bodemonderzoek.
5.1.1.3 Conclusie
Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor de beheersverordening.
5.1.2 Bedrijven en milieuzonering
5.1.2.1 Inleiding
Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:
- de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
- bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.
Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.
In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht. Met name voor deze beheersverordening zijn van belang:
| rustig woongebied | gemengd gebied | |
| milieucategorie 1 | 10 m | 0 m |
| milieucategorie 2 | 30 m | 10 m |
5.1.2.2 Analyse
Omgevingstype
Binnen voorliggend besluitgebied zijn twee omgevingstypen te onderscheiden:
- gemengd gebied: de verkeersverzamelstraten Blasiusstraat, Hagelskruisweg, Zeilbergsestraat en langs de spoorlijn Peelklamp en Parallelweg;
- rustige woonwijk: het overige deel van het besluitgebied.
Hieronder staan de locaties met bestemmings-/functieverandering.
Zeilbergsestraat 86
Het voormalige autoschadebedrijf is beëindigd. De bestemming Gemengde doeleinden met de specificatie 'bedrijf' blijft van toepassing. Een nieuw bedrijf is evenwel pas toegestaan na een afwijkingsprocedure.
Zeilbergsestraat 98, molen
Sprake is van een nieuwe gebruikssituatie met in plaats van detailhandel: maatschappelijk, clubhuis. SBI-code 94991.A, milieucategorie 2 met richtafstand 10 meter. Blijft Gemengde doeleinden (nieuw Gemengd)
Invloed plan op de omgeving
Zeilbergsestraat is gemengd gebied, dus richtafstand 10 meter. Afstand tot dichtstbij gelegen woning is minder dan 10 meter, maar woning en clubhuis zijn bouwkundig gescheiden. Bovendien is voor het clubhuis het Activiteitenbesluit van toepassing.
5.1.2.3 Conclusie
Het aspect Bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.3 Externe veiligheid
5.1.3.1 Inleiding
Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.
5.1.3.2 Analyse
Het plan omvat geen nieuwe kwetsbare objecten. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.
Voor de volledigheid is aan de risicokaart getoetst. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes).
uitsnede Risicokaart Nederland
Uit de Risicokaart volgt dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.
NB
Buisleiding (nr. Z-541-16 van de Gasunie, diameter 8,62 inch, werkdruk 40 bar) loopt dwars door het besluitgebied, maar is niet aangemerkt als risicovol. Deze leiding staat ook op de vigerende plankaart.
5.1.3.3 Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.4 Geurhinder veehouderijen
5.1.4.1 Inleiding
Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.
(opmerking. Voorgrondbelasting is hinder van die veehouderij die de meeste belasting veroorzaakt. De voorgrondbelasting is dus altijd van 1 veehouderij. De achtergrondbelasting is de geurbelasting van alle veehouderijen in het gebied samen.)
5.1.4.2 Analyse
Het plan omvat geen nieuwe geurgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is hierdoor niet vereist.
5.1.4.3 Conclusie
Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.5 Geluid
5.1.5.1 Inleiding
Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.
5.1.5.2 Analyse
Het plan omvat geen nieuwe geluidgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geluidhinder is niet aan de orde.
Stiller spoor
De toename van de intensiteit op het spoor heeft als effect een toename van het spoorweglawaai. In het kader van het project stiller spoor voor Deurne zijn geluidwerende maatregelen gepland. Met betrekking tot Zeilberg zijn deze maatregelen afgestemd op de bestaande woonfuncties binnen het besluitgebied van de verkeersverordening. Er gelden geen planologische belemmeringen vanwege het spoorweglawaai.
5.1.5.3 Conclusie
Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor de beheersverordening.
5.1.6 Luchtkwaliteit
5.1.6.1 Inleiding
Het aspect luchtkwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de luchtverontreiniging en op ruimtelijke ontwikkelingen die gevoelig zijn voor een slechte luchtkwaliteit.
Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. In de praktijk blijken vooral fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) een rol te spelen.
Daarnaast is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
5.1.6.2 Analyse
Er is sprake van zeer beperkte functieveranderingen. Een nadere toetsing aan het aspect luchtkwaliteit is niet aan de orde.
5.1.6.3 Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor de beheersverordening.
5.1.7 Milieueffectrapportage
5.1.7.1 Inleiding
Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.
5.1.7.2 Analyse
Er is sprake van zeer beperkte functieveranderingen. Een nadere m.e.r- toetsing is niet aan de orde.
5.1.7.3 Conclusie
Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.
5.2 Waarden
5.2.1 Archeologische en cultuurhistorische waarden
5.2.1.1 Inleiding
Ook de belangen van archeologie en cultuurhistorie moeten in de voorbereiding van een beheersverordening worden meegewogen.
5.2.1.2 Gemeentelijke archeologische beleidskaart
In het kader van de Wet op de archeologische monumentenzorg heeft de gemeente Deurne sinds 2008 haar eigen archeologiebeleid vastgesteld. De archeologische beleidskaart en de bijbehorende verordening moeten worden vertaald in de beheersverordening.
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de gemeentelijke archeologische beleidskaart. Het besluitgebied is aangeduid.
uitsnede gemeentelijke archeologische beleidskaart
Analyse
Het gebied aan de oostzijde van Deurne heeft op de beleidskaart de aanduiding "hoge archeologische verwachting". Het betreft hier een aantal vroegere akkercomplexen. De agrarische gronden tussen de Jagerweg en de waterloop binnen het besluitgebied behoren hiertoe.
De gronden binnen de bebouwde kom van Zeilberg hebben overigens de aanduiding "gematigde archeologische verwachting".
Sinds de vaststelling van de beleidskaart zijn twee archeologische onderzoeken uitgevoerd:
1) Legerweg 13, 15 en 17
In het kader van het wijzigingsplan heeft de provincie in 2004 de gronden vrijgesteld van verder archeologisch onderzoek. De provincie was destijds het bevoegd gezag en heeft ook het wijzigingsplan goedgekeurd.
Conclusie
Voor dit gebied is verwachtingswaarde bijgesteld naar laag.
2) Zeilbergsestraat 62 t/m 68B.
In het kader van het bestemmingsplan Zeilbergsestraat 60 t/m 68B is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bouw heeft plaats gevonden onder archeologische begeleiding van de heemkundekring H.N. Ouwerling Deurne. Daar waar niet gebouwd is blijft de oorspronkelijke waarde behouden.
Conclusie
Voor dit gebied is de archeologische waarde niet aangepast.
Keuze beheersverordening
In het vigerende bestemmingsplan is geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.
In de beheersverordening zijn ter bescherming van de genoemde archeologische waarden opgenomen:
- de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Hoog', met uitzondering van de gronden Legerweg 13, 15, 17.
- de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Gematigd'.
Voorts is overeenkomstig de gemeentelijke verordening een omgevingsvergunningenstelsel van toepassing.
Voor werken en werkzaamheden geldt het volgende:
- binnen hoge of gematigde archeologische verwachtingswaarden: ongeacht de oppervlakte is bij ingrepen niet dieper dan 50 cm geen omgevingsvergunning nodig.
- binnen hoge archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen die dieper zijn dan 50 cm, maar een oppervlakte hebben van niet meer dan 250 m² is geen omgevingsvergunning nodig.
- binnen gematigde archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen die dieper zijn dan 50 cm, maar een oppervlakte hebben van niet meer dan 1.000 m² is geen omgevingsvergunning nodig.
Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden in voldoende mate zijn zekergesteld, geen archeologische waarden aanwezig zijn of de archeologische waarden niet of niet onevenredig worden geschaad.
5.2.1.3 Cultuurhistorie
Vanwege de al vroege aanwezigheid van de Zeilbergsestraat, de Blasiusstraat en de Hagelkruisweg worden deze wegen op de Cultuurhistorische Waardenkaart aangeduid als historisch-stedenbouwkundige lijnen met een redelijk hoge waarde. Cultuurhistorie vormt een belangrijk aanknopingspunt voor het behoud en de ontwikkeling van een eigen identiteit van Zeilberg.
De beheersverordening gaat uit van het bestaande wegenpatroon. Een nadere regeling cultuurhistorische waarden is daarom niet nodig.
5.2.1.4 Monumenten
In Zeilberg zijn vier gebouwen als rijksmonument aangewezen.
De Sint-Willibrorduskerk met de daarbij behorende pastorie, gelegen aan het Kerkplein 3 en 5, is door de locatie en in samenhang met de functie en het omliggende kerkhof beeldbepalend voor Zeilberg. Inmiddels is de parochie Zeilberg samengevoegd tot de ene parochie Deurne en is in 2013 de Sint-Willibrorduskerk gesloten.
Het derde rijksmonument is het voormalige klooster aan de Blasiusstraat 4. Tesamen met de kerk en de pastorie vormde dit ensemble het parochieel centrum van Zeilberg.
De belt-/korenmolen ‘Maria Antoinette’ aan de Zeilbergsestraat 98. is het vierde rijksmonument. De molen wordt niet meer als zodanig gebruikt, maar fungeert als clubhuis voor de harmonie Excelsior (= steeds hoger).
Deze monumenten zijn beschermd in het kader van de Monumentenwet en behoeven daarom geen bescherming in de beheersverordening.
Molenbiotoop
De molen Maria Antoinette heeft een molenbiotoop, die evenwel in het vigerende bestemmingsplan niet is geregeld. In onderhavige beheersverordening is de molenbiotoop wel expliciet geregeld door middel van een aanduiding op de verbeelding met bijbehorende bouwregels.
5.2.1.5 Algemene conclusie
Onderhavige beheersverordening is een conserverend plan. Door de mogelijk aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden op de eerder omschreven manieren mee te nemen in de bestemmingen worden de aanwezige waarden afdoende beschermd. De aanwezige waarden vormen met name een toetsingscriterium bij aanvragen om omgevingsvergunning.
5.2.2 Flora en fauna
5.2.2.1 Inleiding
Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:
- de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
- de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.
5.2.2.2 Analyse
Gebiedsbescherming
Het besluitgebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.
De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
De beheersverordening regelt de bestaande situatie en sluit nieuwe ontwikkelingen uit. Derhalve is er geen sprake van nieuwe van negatieve effecten van het plan op natuurgebieden.
Soortenbescherming
De beheersverordening bevat uitsluitend bebouwingsmogelijkheden die reeds in het vigerende bestemmingsplan aanwezig zijn. Eventuele aanwezigheid van beschermde soorten fauna moeten beoordeeld worden in het kader van een aanvraag omgevingsvergunning.
5.2.2.3 Conclusie
Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.3 Waterparagraaf
Behalve enkele sloten in het buitengebied heeft Zeilberg geen zichtbare natte infrastructuur. De natte infrastructuur bestaat vooral uit riolering, die nagenoeg geheel binnen de wegeninfrastructuur ligt. Zeilberg heeft deels een gemengd rioolstelsel en deels een gescheiden rioolstelsel. De riolering verkeert in redelijke tot goede staat.
Binnen het gebied wordt regenwater verregaand (tot circa 4 ha) afgekoppeld en geïnfiltreerd.
Via een sloot wordt het overtollige regenwater afgevoerd naar een watergang ten oosten van het besluitgebied. Het bebouwd gebied van Zeilberg heeft geen invloed op de kwaliteit van het oppervlaktewater van de binnen het besluitgebied aanwezige sloten. Het oppervlaktewater buiten het besluitgebied wordt belast met overstortwater dat afkomstig is uit het besluitgebied via de riooloverstorten die aan de west- en noordzijde van Deurne zijn gelegen. Deze voeren af, al dan niet via sloten, op de Oude Aa, Rijtvenseloop en de Vlier. Het afkoppelen van regenwater ontlast de riooloverstorten op de Vlier en op de Rijtvenseloop. Door het verder scheiden van het rioolstelsel en door het nemen van bepaalde maatregelen bij de bouw (hydrologisch neutraal bouwen) bij nieuwe ontwikkelingen, kunnen overstorten in het besluitgebied zelf worden voorkomen. Bij nieuwbouw of grootschalige verbouwingen van bestaande gebouwen wordt scheiding van regenwater en afvalwater binnen het perceel voorgeschreven om bij vervanging en verbetering van riolering verregaande gescheiden inzameling en afvoer van afvalwater mogelijk te maken.
5.3.1 Beleid
In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid op het niveau van de gemeente en het waterschap.
5.3.1.1 Waterschap Aa en Maas
Onderhavig besluitgebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:
- Het Waterbeheerplan 2010-2015;
Dit plan maakt inzichtelijk wat het waterschap de komende jaren gaat doen. Het doel is om het watersysteem en de afvalwaterketen op orde te houden. Het beheer van water door het waterschap bepaalt mede of mensen en dieren in Noordoost-Brabant leven in een veilige, schone en prettige omgeving. - De beleidsnota ‘Uitgangspunten watertoets waterschap Aa en Maas’.
De beleidsnota bevat acht uitgangspunten, die zijn gehanteerd bij het opstellen van voorliggend plan:- 1. Wateroverlastvrij bestemmen.
- 2. Hydrologisch neutraal ontwikkelen.
- 3. Voorkomen van vervuiling.
- 4. Gescheiden houden van schoon en vuil water.
- 5. Doorlopen van de afwegingsstappen: "hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer”.
- 6. Meervoudig ruimtegebruik.
- 7. Water als kans.
- 8. Waterschapsbelangen.
De beheersverordening sluit in principe nieuwe ontwikkelingen uit. Daarom worden hierna alleen de punten 4 en 5 nader toegelicht.
5.3.2 Hemelwater
5.3.2.1 Verhard oppervlak
De beheersverordening sluit in principe nieuwe ontwikkelingen uit. Er kunnen nog 8 nieuwe vrijstaande woningen gebouwd worden. Per woning is gemiddeld sprake van ca. 200 m2 bebouwd oppervlak, en ca. 150 m2 terreinverharding. De kavels variëren van 500 tot 1000 m2 en hebben dus voldoende ruimte om het hemelwater op eigen terrein te infiltreren, hetgeen voorwaarde zal zijn bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Er wordt dus gekozen voor infiltratie op eigen terrein. Indien de initiatiefnemr dit niet wenst dan worden de kosten voor compenserende voorzieningen in de openbare ruimte in rekening gebracht.
Nieuwe verharding in de openbare ruimte is niet voorzien.
5.3.3 Afvalwater
Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.
Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering geloosd worden.
5.3.4 Waterkwaliteit
Er zijn geen bijzondere maatregelen genoemd om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe bij de toetsing van omgevingsvergunningen geen uitlogende materialen toegestaan.
5.3.5 Advies waterschap
Voor reguliere bestemmingsplannen met nieuwe ontwikkelingen wordt het waterschap expliciet om advies gevraagd. Een beheersverordening betreft gebieden waar geen nieuwe ontwikkelingen worden voorzien. Om deze reden is het waterschap voor deze beheersverordening niet om advies gevraagd.
5.3.6 Conclusie
De beheersverordening is in overeenstemming met het waterbeleid.
- Afvoer hemelwater en vuil water is en blijft gescheiden.
- Voor nieuw te bouwen woningen geldt als uitgangspunt infiltratie op eigen terrein.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Voorliggende beheersverordening legt de ontwikkeling vast die reeds in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. Het vigerende bestemmingsplan is reeds conserverend van aard. Er worden geen nieuwe zaken van gemeentewege voorzien. In de beheersverordening zijn alleen ontwikkelingen mogelijk op het niveau van de bestaande percelen. Hiervoor is in alle gevallen een omgevingsvergunning vereist, behoudens in geval van vergunningvrij bouwen. Voor de behandeling van omgevingsaanvragen worden legeskosten in rekening gebracht om de gemeentelijke kosten te dekken.
Het plan brengt voor de gemeente geen financiële risico's met zich mee.
Het plan wordt financieel-economisch haalbaar geacht.
Hoofdstuk 7 Juridische aspecten
7.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke manier voorliggend plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling bindt burgers en overheid.
Bij het opstellen van deze beheersverordening is gebruik gemaakt van:
- de notitie "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, bindende afspraken en aanbevelingen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan (digitaal en analoog)" (SVBP2012) en het "Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012" (IMRO 2012);
- het Handboek bestemmingsregels gemeente Deurne;
- de kadastrale kaart en de Grootschalige basiskaart Nederland (GBKN).
Het beheersplan bestaat uit:
- de toelichting;
- de verbeelding;
- de planregels.
De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en het afwijken van de bouw- en gebruiksregels.
De verbeelding geeft de besluitvlakken (bestemmingen) weer, en vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van de beheersverordening.
De planregels vormen de juridische basis voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
In deze beheersverordening is voor de regels gekozen voor de begrippen besluitgebied, besluitvlakken en besluitsubvlakken, waar in een bestemmingsplan de begrippen plangebied, bestemmingen en aanduidingen gebruikt worden.
7.2 Afstemming met andere regelgeving
7.2.1 Welstandsnota
Bouwplannen worden getoetst aan de regels van deze beheersverordening ten aanzien van:
- gebruik, omvang en situering van gebouwen;
- gebruik, omvang en situering van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
- gebruik, omvang, en situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwplannen worden daarnaast, - voor zover van toepassing per geldend welstandsniveau -, getoetst aan het gemeentelijk welstandsbeleid ten aanzien van:
- architectuur gevels;
- aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
- dakkapellen;
- materiaal en kleur;
- erfafscheidingen;
- reclame.
7.3 Planregels
De indeling van de planregels is als volgt.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Hoofdstuk 2 Gebiedsregels
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan de beheersverordening moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Hoofdstuk 2 Gebiedsregels
De gebiedsregels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd:
- Omschrijving besluitvlak
- Bouwregels
- Afwijken van de bouwregels
- Specifieke gebruiksregels
- Afwijken van de gebruiksregels
- Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden
- Wijzigingsbevoegdheid
Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.
In de omschrijving besluitvlak wordt omschreven voor welke doelen/functies de gronden mogen worden gebruikt. In voorliggende beheersverordening zijn de volgende besluitvlakken opgenomen.
Deze bestemming is toebedeeld aan de gronden in de oostrand van Zeilberg, die een agrarische functie hebben. Op de gronden mag behoudens schuilgelegenheden niet worden gebouwd.
Een deel van deze gronden heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Hoog'.
De gronden binnen deze bestemming zijn behalve voor wonen ook bestemd voor bestaande bedrijven, detailhandel en horeca. Deze activiteiten zijn op de verbeelding aangeduid. Binnen de horeca zijn geen gokhallen, nachtclubs, seksinrichtingen en discotheken toegestaan, uitgezonderd de bestaande discotheek op het adres Blasiusstraat 7-9.
Daarnaast zijn de gronden ook bestemd voor maatschappelijke en zakelijke dienstverlening (kantoren).
Nieuwe bedrijven zijn toegestaan op basis van een afwijkingsprocedure en voorzover opgenomen in de bij de beheersverordening behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is dezelfde lijst als ook in de beheersverordening St. Jozefparochie is opgenomen.
Deze lijst bevat alleen bedrijven die getypeerd worden als een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
In het schema "toegestane functies" is aangegeven wanneer en hoe een functieverandering is toegestaan.
De bouwregels bevatten de reguliere bepalingen: bebouwingspercentage, maatvoering hoofd- en bijgebouwen, hoogten, dakhellingen etc.
Binnen deze bestemming zijn de gronden met openbare groenvoorzieningen opgenomen. Bouwen is toegestaan ten behoeve van openbare voorzieningen, zoals nuts-, speel- en verkeersvoorzieningen.
Maatschappelijk (artikel 6)
Binnen deze bestemming zijn toegestaan voorzieningen voor culturele, educatieve, levensbeschouwelijke, medische, religieuze, sociale, sportieve en dergelijke functies. Alleen de begraafplaats is op de verbeelding met een aanduiding vastgelegd. De overige functies zijn vrij invulbaar.
Bouwen is alleen toegestaan binnen het opgenomen bouwvlak. Verder zijn de reguliere bouwregels opgenomen.
Deze bestemming geldt voor de ontsluitingsstraten van Zeilberg, inclusief het parkeerterrein aan de Blasiusstraat. Zowel het doorgaande als het bestemmingsverkeer vallen hieronder. Evenementen zijn in de bestemming eveneens toegestaan. Bouwen is toegestaan ten behoeve van openbare voorzieningen, zoals nuts-, speel- en verkeersvoorzieningen.
Deze bestemming betreft de leggerwaterloop van het waterschap Aa en Maas. Op deze gronden mag alleen ten behoeve van de waterhuishouding worden gebouwd.
Wonen - VAB (artikel 9)
Deze bestemming betreft het voormalige agrarische bouwvlak Parallelweg 155/155a.
Woongebied (artikel 10)
De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor wonen, alsmede aan het wonen gerelateerde functies, zoals erfontsluitingstraten, parkeren en speelvoorzieningen.
Binnen deze bestemming zijn ook beroepen aan huis toegestaan en op basis van een afwijking en bedrijven aan huis, mits opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Op de verbeelding zijn geen bouwgrenzen aangegeven. Het bouwen is geheel met planregels geregeld, met de reguliere voorwaarden van bebouwingspercentages, omvang. hoofd- en bijgebouwen, hoogten, dakhellingen etc.
Naast bovengenoemde primaire bestemmingen zijn ook de volgende dubbelbestemmingen opgenomen.
Waarde - Archeologie Hoog (artikel 11)
Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de hoge archeologische verwachtingswaarde op deze gronden. Een omgevingsvergunningenstelsel regelt de werken en werkzaamheden.
Waarde - Archeologie Gematigd (artikel 12)
Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de gematigde archeologische verwachtingswaarde op deze gronden. Een omgevingsvergunningenstelsel regelt de werken en werkzaamheden.
Leiding - Gas (artikel 13)
Deze bestemming is geldt voor de bestaande hogedrukgasleidingen (40 bar) die naast en onder de volgende straten liggen:
- Peelklamp- Parallelweg - Beatrixstraat, en
- Hagelkruisweg - Blasiusstraat- Merlenbergseweg.
De breedte van het bestemmingsvlak is afgestemd op de veiligheidszone van de leiding en bedraagt 4 meter aan weerszijden uit het hart van de leiding.
De bestemming bevat een omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden ter bescherming van de leiding.
Anti-dubbeltelregel (artikel 14)
Dit betreft een - wettelijk voorgeschreven - standaardbepaling. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is hierin bepaald dat gronden, die al eens in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan, dat is uitgevoerd of alsnog kan worden uitgevoerd, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene bouwregels (artikel 15)
Hierin zijn de gebruikelijke regels opgenomen inzake uitzondering ondergeschikte bouwonderdelen en bestaande afstanden en maten.
Daarnaast is voor wat betreft parkeervoorzieningen vastgelegd dat een omgevingsvergunning voor het bouwen pas kan worden verleend als is gebleken dat er voldoende parkeervoorzieningen zijn of worden aangelegd conform de normen neergelegd in de gemeentelijke Nota parkeernormen 2013.
Tot slot is als algemene bouwregel het totale aantal toegestane nieuwe woningen vastgelegd dat ter plaatse van de aanduidingen ‘maximaal aantal woningen toegestaan' mag worden gebouwd.
Algemene gebruiksregels (artikel 16)
Hier zijn regels opgenomen inzake parkeren, inhoudende dat altijd voldaan moet worden aan de Nota parkeenormen gemeente Deurne 2013. Deze nota is ook als bijlage bij de regels opgenomen.
Voorts zijn vormen van gebruik opgenomen die strijdig zijn, gevolgd door drie gevallen waarin hiervan afgeweken kan worden en onder welke voorwaarden. Dat betreft het toestaan van afhankelijke woonruimte bij een woning, het toestaan van bed & breakfastvoorzieningen als een verruimde gebruiksmogelijkheid van een woning, en het toestaan van kamerverhuur of logies in een woning.
Algemene aanduidingsregels (artikel 17)
In het besluitgebied komt de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' voor die over meerdere bestemmingen valt. Binnen de molenbiotoop van de molen 'Maria Antoinette' gelden beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten. Voor deze molenbiotoop zijn daarom algemene aanduidingsregels opgenomen. De regeling is mede gebaseerd op de regels in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied.
Algemene afwijkingsregels (artikel 18)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen van de bouwregels. Deze betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.
Hoofdstuk 4, Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht (artikel 19)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing en/of gebruik is een overgangsregel opgenomen.
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van deze beheersverordening kunnen worden aangehaald.
Hoofdstuk 8 Procedure
De beheersverordening doorloopt de volgende procedurestappen.
- 1. Terinzagelegging ontwerpbeheersverordening;
- 2. Vaststelling door gemeenteraad;
- 3. Terinzagelegging vastgesteld beheersverordening.
8.1 Terinzagelegging ontwerpbeheersverordening
De ontwerpbeheersverordening heeft gedurende zes weken vanaf 27 oktober tot en met 15 december 2014 ter inzage gelegen.
Op 3 november 2014 heeft een informatieavond plaatsgevonden.
Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage 3.
8.2 Vaststelling door gemeenteraad
Op 7 juli 2015 heeft de gemeenteraad van Deurne de beheersverordening gewijzigd vastgesteld.