Bedrijventerreinen

5.3.1 De Koornwaard

De ruimtelijke relevante uitgangspunten voor het bedrijventerrein de Koornwaard zijn:

• vestiging van bedrijven uit milieucategorie 3.1 dient in het bestemmingsplan mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein-Koornwaard" is middels functieaanduidingen op de verbeelding aangegeven waar welke bedrijfscategorieën zijn toegestaan. De hoogste toegelaten categorie voor de Koornwaard bij recht is milieucategorie 3.1. Hoewel de visie streeft naar de maximale milieucategorie 2 en het geldende plan hier ook op aansluit, wordt vanwege planologische ruimte op de Koornwaard en de reeds aanwezige bedrijvigheid bij recht maximaal milieucategorie 3.1 toegestaan. Hiermee wordt het gebruik van het bedrijventerrein de Koornwaard geoptimaliseerd en kunnen de huidige bedrijven hun bedrijfsactiviteiten voortzetten.
  Bedrijven die niet op de Koornwaard gewenst zijn, zoals bedrijven met opslag van gevaarlijke stoffen of bedrijven die onevenredig extra verkeersbewegingen generen, zijn in de bestemmingsomschrijving uitgezonderd. Hiertoe is voor de Koornwaard een separate bedrijvenlijst opgesteld. Bestaande bedrijven die vallen onder een hogere milieucategorie zijn eveneens in een bedrijvenlijst opgenomen.
• op langere termijn dient functiemenging/verkleuring op het bedrijventerrein mogelijk te zijn
  Aan de noordzijde van het terrein wordt een gemengde bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming zijn havengerelateerde activiteiten toegestaan t/m milieucategorie 3.1. Daarnaast zijn tevens dagrecreatieve, culturele en educatieve voorzieningen mogelijk die aansluiten bij de functiemenging op het bedrijventerrein, aan het bedrijventerrein gerelateerd zijn en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteiten.
  Om onder andere de functiemenging/verkleuring op De Koornwaard te bevorderen wordt in dit bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om circa 10% meer bebouwing te realiseren dan momenteel is toegestaan. Voor de bedrijfsbebouwing geldt een maximale goothoogte van 7 meter en bouwhoogte van 9 meter vanwege de ligging aan de Linge.
• de focus dient te liggen op ambachtelijke en watergebonden bedrijvigheid
  Een mix tussen watergebonden en ambachtelijke bedrijvigheid is via de bestemmingen ‘gemengd’ en ‘bedrijventerreinen’ gewaarborgd.
• voor de bestaande bierbrouwerij in het voormalige koetshuis van de steenfabriek dient de mogelijkheid voor een horecafunctie geboden te worden
  In het noordelijke deel van het plangebied wordt horeca tot 200 m² toegelaten. Hiermee is de bierbrouwerij en proeflocatie geregeld. In de beschrijving van deze functieaanduiding kunnen gebruiks- en bouwmogelijkheden worden gekoppeld die het gebruik als horeca mogelijk maken.
• in het gebied van de Koornwaard dient naast de reguliere toegestane bedrijvigheid ook recreatieve bedrijvigheid toegestaan te worden, gericht op de insteekhaven Linge
  In het noordelijke deel wordt met een afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid geboden om dagrecreatieve voorzieningen toe te staan.

Inrichtingsplan De Koornwaard

Op basis van deze uitgangspunten is voor De Koornwaard een inrichtingsplan opgesteld. Het inrichtingsplan is bijgevoegd in bijlage 5 van de regels. In onderstaande wordt het ruimtelijk toekomstperspectief beschreven zoals geformuleerd in het inrichtingsplan. Voor het volledige inrichtingsplan wordt verwezen naar de bijlage.

Afbeelding uit inrichtingsplan De Koornwaard

Ruimtelijke toekomstperspectief (overgenomen uit: "Inrichtingsplan De Koornwaard, Heukelum", d.d. 31 mei 2013)

Typering bedrijventerrein

De Koornwaard wil vooral ambachtelijke en startende ondernemers huisvesten binnen de bestaande context van het oude fabrieksterrein. Een uitbreiding van het terrein is niet aan de orde, wel een verdere ontwikkeling van het terrein waarbij expliciet ingezet wordt op de specifieke markt van kleinschalige, ambachtelijke, culturele en watergebonden bedrijven.

Ruimtelijke visie

Rondom het terrein wordt een landschappelijke schil in de vorm van een ca. 5 meter brede groenwal aangelegd met een redelijke hoogtemaat (ca. 5 meter). Fysiek kadert deze wal het bedrijventerrein helder af, er wordt een scherpe grens gesteld; tevens wordt het terrein grotendeels aan het zicht onttrokken. Aan de zuidzijde wordt de bestaande sloot als grens ingezet.

Binnen de groene omkadering is er ruimte voor bedrijfsactiviteiten in de bestaande gebouwen maar ook (in beperkte mate) in nieuwe gebouwen op het middenterrein. De nieuwe gebouwen maken het open middengebied ruimtelijk meer gesloten.

De zone langs de Linge wordt minder bedrijfsmatig; hier liggen kansen om de havengerelateerde functies en ook recreatieve functies en horeca meer te ontwikkelen. De huidige self-storage units verdwijnen en worden verplaatst naar het middenterrein. De zone langs de Linge wordt een kade waar boten worden gestald en gelift en waar onderhoud plaats vindt. Ook wordt hier aantrekkelijker om te verblijven. Zo is er ruimte voor een aantal ligplaatsen voor passanten en kunnen bootjes worden verhuurd.

De kop van het huidige kantoor heeft weinig uitstraling. Hier wordt voorgesteld een nieuw gebouw te realiseren met uitstraling naar de hoofdroute en naar de Linge. In het nieuwe gebouw kan bijvoorbeeld kantoor worden gehouden, een infocentrum worden ingericht, educatie worden gegeven of kleinschalige horeca worden gevestigd.

Ontsluiting van het terrein

Er wordt een nieuwe ontsluiting van het terrein voorgesteld met een rechtstreekse verbinding tussen Groeneweg en de Koornwaard. De Appeldijk kan gaan functioneren als (recreatieve) langzaam verkeersroute. Alleen incidenteel zal er nog autoverkeer passeren; dit voor de enkele woningen aan de Appeldijk. De huidige ontsluiting kan worden ingezet als calamiteitenroute voor het bedrijventerrein.

De nieuwe route loopt aan de oostzijde langs het bedrijventerrein en takt rechtstreeks aan op het ‘gemengde gebied‘ bij de Linge met bedrijvigheid en ook recreatie en horeca (men kan hier denken aan de bestaande brouwerij en ook nieuwvestiging van horeca aan de kade is bijv. denkbaar).

Landschap en natuur

Het bedrijventerrein wordt omgeven door een groene omwalling in de vorm van een ca. 5 meter hoge en brede beplanting. Dit groene kader stelt een heldere begrenzing aan het bedrijventerrein en onttrekt het aan het zicht.

In de schil daaromheen wordt voorzien in een landschappelijk ingerichte zone. Aan de zuidzijde een boomgaard, aan de oostzijde parkeren in het groen. Tenslotte wordt de buitenste schil natuurlijk ingericht. Dit biedt de mogelijkheid het natuurgebied aan de zuidzijde via het terrein van de Koornwaard langs de Appeldijk in verbinding te stellen met de Lingeoever en een ecologische verbindingszone te realiseren.

Dit gaat nog een stap verder dan de aanwijzing van het Natura-2000 gebied. Daarin ontbreekt de zone langs de Appeldijk.

Water

In het toekomstperspectief wordt het bestaande slotenstelsel aangevuld met nieuwe sloten om de waterafvoer van het verharde terrein te waarborgen. Dit speelt met name aan de zuidzijde van het bedrijventerrein.

De natuurlijk in te richten zones aan de zuid en oostzijde van het bedrijventerrein kunnen worden met ruimte voor waterberging en natte natuur.

Ruimtelijke onderbouwing twee bedrijfswoningen

Voor de twee nieuwe bedrijfswoningen is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld aangezien deze ontwikkeling niet past binnen de vigerende bestemming. De ruimtelijke onderbouwing is bijgevoegd in bijlage 4. Belangrijkste voorwaarde voor het mogen bouwen van de bedrijfswoningen is dat voldaan wordt aan het inrichtingsplan. In de regels van dit bestemmingsplan is dat verankerd.

Doorwerking in het bestemmingsplan

De gemeente heeft de ruimtelijke visie (het toekomstperspectief) beoordeeld. Samen met ‘De Koornwaard’ zijn afspraken gemaakt over het maken van een regeling waarbij maatwerk het uitgangspunt is. Dit betekent beperkt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen in ruil voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving. Bij het opstellen van de regeling zijn de volgende eisen gesteld:

• het opgestelde inrichtingsplan (landschap, natuur en beeldkwaliteit) is verwerkt in de regels van het bestemmingsplan;
• als delen van het inrichtingsplan zijn gerealiseerd kan beperkt nieuwe bedrijfsbebouwing worden opgericht;
• de gevestigde bedrijven zijn positief bestemd en onder voorwaarden zijn andere bedrijfsactiviteiten mogelijk op het bedrijventerrein.

5.3.2 Veersteeg

De ruimtelijke relevante uitgangspunten voor het bedrijventerrein Veersteeg zijn:

• vestiging van bedrijven uit milieucategorie 2 en 3 dient in het bestemmingsplan mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" is middels functieaanduidingen op de verbeelding aangegeven waar welke bedrijfscategorieën zijn toegestaan. De hoogste toegelaten categorie is 3.2. Hiermee wordt aan dit uitgangspunt voldaan.
• Stimuleren plaatsing reclamemast
  In het bestemmingsplan is voor het plaatsen van een hoge reclamezuil op Veersteeg een aparte bouwaanduiding opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het mogelijk een hogere reclamezuil te realiseren dan de reguliere reclamezuilen.
• op het terrein dient een variatie in kavelgrootte gehanteerd te worden van 200 m² tot 5.000 m²
  In de regels is door middel van een aparte bouwregel tegemoet gekomen aan dit uitgangspunt. De specifieke regeling bepaalt dat de oppervlakte van bedrijfskavels op Veersteeg niet minder mag bedragen dan 200 m² en niet meer mag bedragen dan 5.000 m².

5.3.3 Waaloever

De ruimtelijke relevante uitgangspunten voor het bedrijventerrein Waaloever zijn:

• vestiging van bedrijven uit milieucategorie 2, 3 en 4 dient in het bestemmingsplan mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" is via functieaanduidingen op de verbeelding aangegeven waar welke bedrijfscategorieën zijn toegestaan. De hoogste toegelaten categorie is 4.2. Hiermee wordt aan dit uitgangspunt voldaan.

5.3.4 Zeiving

De ruimtelijke relevante uitgangspunten voor het bedrijventerrein Zeiving-Noord en Zeiving-Zuid zijn:

• vestiging van bedrijven uit milieucategorie 3 en 4 dient in het bestemmingsplan mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" is via functieaanduidingen op de verbeelding aangegeven waar welke bedrijfscategorieën zijn toegestaan. De hoogste toegelaten categorie is 4.2. Hiermee wordt aan dit uitgangspunt voldaan. Voor een deel van het terrein geldt milieucategorie 2 ten gevolge van een uitspraak van de Raad van State.
• vestiging van nieuwe detailhandel dient uitgesloten te worden
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" zijn alleen internetdetailhandel en ondergeschikte bedrijfsgebonden detailhandel bij recht toegestaan. Bij deze beide vormen van detailhandel mag een showroom worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 200 m². De verwachting is dat met het toestaan van alleen internetdetailhandel geen afbreuk wordt gedaan aan de uitstraling van het bedrijventerrein Zeiving.
  Het vestigen van een volumineuze of grootschalige detailhandelsvestiging is via een afwijkingsbevoegdheid geregeld.
• vestiging van nieuwe kantoren dient uitgesloten te worden
  Conform het provinciale beleid staat het bestemmingsplan nieuwvestiging van zelfstandige kantoorruimten in het plangebied niet toe. Hiermee wordt aan dit uitgangspunt voldaan.
• vestiging van nieuwe (bedrijfs)woningen dient uitgesloten te worden
  De bestaande (bedrijfs)woningen die als zodanig worden gebruikt of in de geldende bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt, worden door middel van het opnemen van een functieaanduiding binnen de bestemming "bedrijventerrein" positief bestemd. Reguliere burgerwoningen worden voorzien van een aparte woonbestemming. Hiermee worden deze woningen positief bestemd en kan het bestaande gebruik worden voortgezet. Behoudens de twee nieuwe bedrijfswoningen op het bedrijventerrein de Koornwaard worden in dit bestemmingsplan geen nieuwe bedrijfswoningen mogelijk gemaakt.
• zichtzone langs de A15 en langs de Zeiving met kwalitatief hoogwaardige bebouwing
  In verband met de representativiteit van het bedrijventerrein Zeiving wordt in de gebruiksregels door middel van een aparte aanduiding, geregeld dat aan- en afvoer van goederen aan de zijde van de A15 niet is toegestaan. Met deze regeling wordt tegemoet gekomen aan het uitgangspunt om de zichtzone langs de A15 op een hoogwaardige wijze in te vullen.

5.3.5 Vredebest

De ruimtelijke relevante uitgangspunten voor het bedrijventerrein Vredebest zijn:

• vestiging van bedrijven uit milieucategorie 2 en 3 dient in het bestemmingsplan mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" is middels functieaanduidingen op de verbeelding aangegeven waar welke bedrijfscategorieën zijn toegestaan. De hoogste toegelaten categorie is 3.1. Hiermee wordt aan dit uitgangspunt voldaan.
• conform het geldende bestemmingsplan dient volumineuze detailhandel of groothandel met showroomfunctie mogelijk te worden gemaakt
  Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" zijn alleen internetdetailhandel en ondergeschikte detailhandel met recht toegestaan. Bij deze beide vormen van detailhandel mag een showroom worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 200 m². Voor het bedrijventerrein Vredebest is een specifieke functieaanduiding opgenomen waarmee volumineuze detailhandel en of een groothandel met showroom is toegestaan. Met het opnemen van deze specifieke aanduiding wordt voldaan aan het uitgangspunt.
• op het terrein dient een variatie in kavelgrootte gehanteerd te worden van 200 m² tot 5000 m²
  In de regels is door middel van een aparte bouwregel tegemoet gekomen aan dit uitgangspunt. De specifieke regeling bepaalt dat de oppervlakte van bedrijfskavels op Vredebest niet minder mag bedragen dan 200 m² en niet meer mag bedragen dan 5000 m².

5.3.6 Onvertaalde uitgangspunten voor bedrijventerreinen Lingewaal

In de Visie Bedrijventerreinen Lingewaal 2011-2030 staan zoals reeds vermeld ook enkele uitgangspunten die geen doorwerking kunnen krijgen in het bestemmingsplan.

Het betreft hier voor alle vijf de bedrijventerreinen het streven om voornamelijk lokale ondernemers en starters uit eigen gemeente op de bedrijventerreinen toe te staan. Omdat het bestemmingsplan uitsluitend een ruimtelijk toetsingkader vormt voor het bouwen en gebruiken van gronden kan in het bestemmingsplan niet geregeld worden dat uitsluitend bedrijven uit de eigen gemeente zich op de bedrijventerreinen in Lingewaal vestigen. Immers treden er naar verwachting geen ruimtelijke verschillen op wanneer een bedrijf uit de gemeente Lingewaal of buiten de gemeente zich op één van de vijf bedrijventerreinen vestigt.

Naast het bovenstaande algemeen geldend uitgangspunt dat niet in het bestemmingsplan vertaald kan worden, zijn er voor het bedrijventerrein Zeiving nog enkele specifieke uitgangspunten die geen vertaling kunnen krijgen in dit bestemmingsplan. Het betreft hier de volgende uitgangspunten:

• ruime kavels en ruime opzet openbaar gebied (aandacht bruto/netto verhouding);
  Het bedrijventerrein Zeiving is reeds uitgegeven en bebouwd. De opzet van het terrein kan derhalve niet meer vastgelegd worden in dit bestemmingsplan. Wel kan met specifieke bestemmingen het openbaar gebied worden vastgelegd. De opzet van de bedrijfskavels is sterk afhankelijk van de bouwmogelijkheden in de geldende bestemmingsplannen en kan niet zondermeer worden gewijzigd in dit nieuwe bestemmingsplan.
• mix van grote en kleinere kavels op het bedrijventerrein waarborgen;
  Het bedrijventerrein is reeds uitgegeven en bebouwd. Het wijzigen van de ruimtelijke opzet en invulling van het bedrijventerrein Zeiving is hierdoor complex. Daarnaast neemt dit bestemmingsplan in hoofdlijnen de bebouwingsmogelijkheden over uit de bestaande bestemmingsplannen. Aangezien in deze geldende bestemmingsplannen ruime bebouwingsmogelijkheden zijn opgenomen, is het vastleggen van een mix van grote en kleine kavels niet zondermeer mogelijk in dit bestemmingsplan.
• streven naar behoud van grotere sterke bedrijven, voor versterken van de aantrekkingskracht;
  Het bestemmingsplan biedt uitsluitend ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkelingen moeten passen. In het bestemmingsplan kan niet vastgelegd worden waar bedrijven zich moeten vestigen. Het bestemmingsplan kan echter wel zorgen voor het behouden van de grotere sterke bedrijven. Door in overleg met dergelijke bedrijven een wensenlijst op te stellen en hier in het bestemmingsplan op in te spelen, kan een vestigingsklimaat worden gecreëerd waarin bedrijven zich kunnen ontplooien en zodoende de noodzaak om te vertrekken wordt weggenomen.