Ontwikkeling Boerhaavelaan

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Er zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

Het plangebied ligt binnen de rode contour en de bestaande stad van Zoetermeer. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een hoogwaardig, stedelijk gemengd gebied. Binnen het bestemmingsplangebied wordt het mogelijk gemaakt om kantoren, woningen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en een hotel te realiseren. Gestreefd wordt naar een optimale benutting van het stedelijke gebied. Het plan is niet in strijd met nationale belangen zoals deze zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.1.2 Nota "Anders omgaan met water" (2000)

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21ste eeuw" (2000) onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

In dit bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit deze nota. In paragraaf 5.7 is de watertoets opgenomen. Hierin wordt ingegaan op welke wijze het aspect water is meegenomen in de planvorming.

2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro regelt dat nationale belangen op perceelsniveau moeten worden verwerkt in bestemmingsplannen en andere decentrale ruimtelijke besluiten. De regels van de in het Barro opgenomen ruimtelijke belangen kunnen op perceelsniveau samenvallen. Voor zover deze regels onderling niet strijdig zijn, dient de gemeente de betrokken belangen in het bestemmingsplan op te nemen. Deze eis geldt ook voor een provinciaal inpassingsplan. Dit kan betekenen dat op hetzelfde perceel sprake is van een dubbelbestemming, dan wel een meervoudige bestemming.

In het plangebied van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' spelen geen nationale belangen zoals bedoeld in het Barro.

2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie stappen die moeten worden doorlopen. Dit zijn:

• 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Figuur 4. Ladder voor duurzame verstedelijking

Trede 1: regionale behoefte

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ kan volgens het vigerende bestemmingsplan ‘Afrikaweg e.o.’ 163.000 m2 kantoren worden ontwikkeld, met vrijstelling oplopend tot maximaal 197.000 m2 bvo. Op dit moment is hiervan circa 50.000 m2 bvo gerealiseerd. Dit betekent dat er in het vigerende bestemmingsplan een restcapaciteit zit van circa 113.000 m2 tot 147.000 m2 bvo. Het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ maakt de ontwikkeling mogelijk van maximaal circa 137.000 m2 (inclusief bestaande bebouwing). Met het bestemmingsplan wordt de oppervlakte die binnen het plangebied aan kantoren kan worden gerealiseerd dus verkleind. Van deze 137.000 m2 bvo kan maximaal 20.000 m2 bvo worden benut ten behoeve van voorzieningen, 17.800 m2 bvo voor extra woningen en 9.000 m2 bvo voor het te handhaven datacenter. Dit betekent dat bij maximale invulling van het plan met andere bestemmingen, er voor maximaal 70.000 tot 107.000 m2 bvo aan kantoren kan worden gebouwd, dit is substantieel minder (64% tot 73%) dan het vigerende bestemmingplan toelaat. Hiermee volgt het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ de planreductie zoals de provincie Zuid-Holland en gemeente Zoetermeer deze voor ogen heeft (nb: het vigerende bestemmingsplan ‘Afrikaweg e.o.’ voorziet hier niet in).

Tegelijkertijd biedt dit nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid om invulling te geven aan de relatieve schaarste die is ontstaan aan kwalitatief hoogwaardige kantoren. Leegstand ontstaat vooral in oudere kantoorpanden. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en daardoor druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke factor in de nieuwbouwvraag. Tot 2020 is er sprake van een banengroei in de kantorensector en na 2020 gaat deze groei in regio Den Haag (deelmarkt van de kantorenregio's in Zuid-Holland) door. De grootste gemeenten in deze deelmarkt zijn de gemeenten Den Haag, Rijswijk, Zoetermeer, Leiden en Delft. De nieuwbouwvraag in regio Den Haag komt uit op 819.000 m2 bvo tot 2020 en daar komt nog 1,6 miljoen m2 bvo bij tot 2040. (bron: EIB, Kantorenmarkt Zuid-Holland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen, 2012). De ontwikkeling Boerhaavelaan biedt de mogelijkheid en kansen om vierkante meters toe te voegen zodat aan de kwantitatieve vraag kan worden voldaan. Uit het Programma Ruimte blijkt dat er alleen in de regio Haaglanden sprake is van een behoefte aan 1.319.000 m2 (2013 - 2030) kantooroppervlakte. Het planaanbod in deze regio bedraagt slechts 922.000 m2 waardoor er een tekort is aan 397.000 m2 kantooroppervlakte.

Daarnaast blijkt dat de leegstand juist ontstaat op de zogenaamde formele monofunctionele locaties. Binnen het plangebied wordt ingezet op de ontwikkeling van een hoogwaardig (multifunctioneel) gebied, waarbij niet alleen sprake is van kwalitatief hoogstaande kantoorpanden, maar ook in een gebied met een hoge (verblijfs)kwaliteit en menging van functies. Deze combinatie geeft invulling aan de wens in een kwalitatief hoogwaardig kantoor en omgeving te werken.

Binnen het plangebied kunnen ook woningen worden gerealiseerd. De gemeente Zoetermeer maakt deel uit van het Stadsgewest Haaglanden. Dit stadsgewest heeft middels een notitie ‘actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma 2013’ haar programma aan de provincie Zuid-Holland kenbaar gemaakt. De plannen die in deze notitie voorkomen voldoen op basis van de Verordening Ruimte 2012 aan het onderdeel verantwoording van de behoefte en regionale afstemming uit de Ladder voor duurzame verstedelijking. De instemming geldt tot 1 juli 2015, wat dus aangeeft dat de instemming ook geldt onder de op 9 juli 2014 vastgestelde Verordening Ruimte 2014. Het plangebied ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ maakt onderdeel uit van het woningbouwprogramma (planninglijst) dat behoort bij de genoemde notitie. Hiermee is de woningbouw die binnen dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt regionaal afgestemd c.q. wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte binnen het Stadsgewest Haaglanden. Daarbij wordt opgemerkt dat uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat er tot 2020 (en verder) planvorming bestaat voor het toevoegen van 1.450 appartementen en 600 eengezinswoningen op binnenstedelijke locaties. De appartementen dienen wel aan te sluiten bij de behoefte: kwaliteit is voor de woningzoekenden van groot belang. Vooral jongeren vinden het belangrijk dat hun (toekomstige) woonruimte dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer is gesitueerd. Ook voor ouderen kan nabijheid van voorzieningen van waarde zijn door de kortere loop afstanden. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' maakt de realisatie mogelijk van verschillende vormen van appartementen, waaronder appartementen die als alternatief kunnen worden gezien voor een grondgebonden woning. Dit is in de woonvisie ook als gemeentelijke ambitie genoemd. Daarnaast is de locatie dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer gesitueerd. Er is dus sprake van een invulling met een woningbouwprogramma die aansluit op zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte.

De ontwikkeling van kantoren en woningbouw zal gepaard gaan met de vraag naar voorzieningen. In het plangebied kan maximaal 20.000 m2 aan voorzieningen worden gerealiseerd. Deze voorzieningen zijn niet alleen bedoeld voor bewoners en gebruikers binnen het plangebied, maar ook daarbuiten. De voorzieningen zijn zo binnen het plangebied geprojecteerd dat ze bereikbaar zijn door bewoners en gebruikers van het plangebied en van daarbuiten. Uit de Visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid-Holland blijkt dat men zich richt op een gezonde detailhandelsmarkt, waarbij leegstand wordt voorkomen. Ook wordt gestreefd naar levendige, qua functies gemengde stadsgebieden met een aantal krachtige en kwalitatief onderscheidende centra. In het algemeen komt het planaanbod niet overeen met de gewijzigde maatschappelijke vraag en neemt de leegstand toe. Haaglanden, waar de gemeente Zoetermeer deel van uitmaakt, is hierin een uitzondering, zo blijkt uit de Visie Ruimte en Mobiliteit. De mogelijkheid voor het realiseren van detailhandelsvoorzieningen is binnen het bestemmingsplan beperkt tot enkele kleinschalige vestigingen. Gezien de aard daarvan zal dit niet leiden tot (grootschalige) leegstand elders in de stad. De voorzieningencomponent maakt het gebied tot een multifunctioneel woon- en werkgebied zodat een levendig en gemengd stadsgebied ontstaat. Dit is een factor van belang omdat leegstand van kantoren met name voorkomt op monofunctionele locaties en omdat de aanwezigheid van voorzieningen voor bepaalde groepen woningzoekenden een rol speelt.

Conclusie trede 1

Uit het bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling Boerhaavelaan past binnen de regionale behoefte, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht.

Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied

De Ontwikkeling Boerhaavelaan betreft een binnenstedelijke herstructurering. Het plangebied ligt volgens de Verordening Ruimte 2012 en de Verordening Ruimte 2014 volledig binnen de bebouwingscontouren. De ontwikkeling van het multifunctionele gebied wordt daarmee in zijn geheel mogelijk gemaakt binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie trede 2

Gezien het bovenstaande wordt voldaan aan de tweede trede.

Trede 3

Aan de derde trede hoeft niet te worden getoetst aangezien trede 1 en trede 2 positief zijn doorlopen.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat zowel voldaan wordt aan trede 1 als aan trede 2. Het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ maakt de ontwikkeling van een multifunctioneel gebied mogelijk. Uit de toets blijkt dat er een (regionale) kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de functies die binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt. Daarnaast is het plangebied gelegen in bestaand stedelijk gebied, is er sprake van een verdere invulling en benutting van de in het plangebied gelegen gronden, door middel van nieuwbouw en gedeeltelijke herontwikkeling van een bestaand kantorengebieden locatie. Toetsing aan trede 3 is niet aan de orde. Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2.1 Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland"

Op 2 juli 2010 hebben provinciale staten van Zuid-Holland de provinciale structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. In deze structuurvisie beschrijft de provincie haar doelstellingen en geeft zij haar kijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot 2040. Op 30 januari 2013 is de Actualisering 2012 vastgesteld. De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door middel van realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de Visie op Zuid-Holland is het provinciale belang geordend aan de hand van vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Voor het plangebied zijn vooral de hoofdopgaven 'aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel' en 'divers en samenhangend stedelijk netwerk' relevant. Een van de doelstellingen van de hoofdopgave 'aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel' is het behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid.

Met de hoofdopgave 'divers en samenhangend stedelijk netwerk' wordt ingezet op het concentreren van verstedelijking in en rond de steden van het stedelijk netwerk. Onderdeel van het stedelijk netwerk is het stadsgewest Haaglanden, waartoe Zoetermeer behoort. Tot 2020 staan daarbij de volgende provinciale belangen centraal (voor zover relevant voor dit bestemmingsplan):

• versterken van het stedelijk netwerk en versterken van vitaliteit en diversiteit van stedelijke centra;
• optimaal benutten van bestaande ruimte voor economische clusters;
• versterken stedelijk netwerk

Versterking van het stedelijk netwerk gaat uit van het intensief benutten van ruimte in bestaand bebouwd gebied door het ruimtegebruik op locaties en infrastructuur beter te benutten. Zuid-Holland richt zich daarbij op een betere relatie tussen infrastructuur en verstedelijking, het onderling afstemmen van de verschillende voorzieningen en intensivering van het stedelijk gebied, vooral in de invloedssfeer van hoogwaardig openbaar vervoer. Deze benadering beperkt het stedelijk ruimtebeslag, stimuleert de benutting van het openbaar vervoer en vergroot het draagvlak van voorzieningen in het stedelijk gebied.

Zoals gesteld kiest de provincie ervoor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Sturend kader daarbij zijn de bebouwingscontouren. Alle kernen in de provincie zijn omgeven door dergelijke contouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. Nieuwvestiging of uitbreiding van bestaande stedelijke functies zijn uitgesloten buiten de bebouwingscontour. Daarmee wordt bereikt dat ruimtebeslag van nieuwe verstedelijking niet ten koste gaat van kwetsbaar buitengebied en grote open gebieden binnen steden en dorpen.

Zuid-Holland wil dat voor alle stedelijke ontwikkelingen het principe geldt: eerst intensiveren van bestaand gebruik, vervolgens nagaan of door herstructureren de beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden en pas dan uitbreiden.

Nieuwe kantoorontwikkelingen moeten zoveel mogelijk plaatsvinden in de (hoog)stedelijke centra en bij hoogwaardig openbaar vervoer. Het gaat dan om haltes die zijn aangeduid op kaart 5 van de verordening. Het NS-station van Zoetermeer is een van die haltes. De (hoog)stedelijke centra zijn bij uitstek de vestigingsplaatsen voor de grote en bovenregionaal georiënteerde kantoorlocaties. De regionale centra en een selectie van de overige haltes van het Zuidvleugelnet komen in aanmerking voor ontwikkeling van middelgrote en kleinere kantoorlocaties. Niet alle haltes zijn even geschikt voor kantoorontwikkelingen. Voorwaarden voor ontwikkeling zijn de toepassing van de SER-ladder en regionale afstemming. Genoemde (hoog)stedelijke en regionale centra zijn op de functiekaart aangegeven.

Functiekaart en Kwaliteitskaart
Bij de Structuurvisie horen twee kaarten: de Functiekaart 2020 en de Kwaliteitskaart 2020. Op de Functiekaart is het plangebied aangeduid als "Stads- en dorpsgebied". Op de Kwaliteitskaart 2020 is het plangebied eveneens aangeduid als "Stads- en dorpsgebied". De aanduiding "Stads- en dorpsgebied" is toegekend aan gebieden, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingscontour zoals deze door de provincie Zuid-Holland zijn aangegeven.

In de figuren 4 en 5 is de ligging van het plangebied op de Functiekaart 2020 en de Kwaliteitskaart 2020 aangegeven.

Figuur 5. Uitsnede Functiekaart 2020 met plangebied omkaderd

Figuur 6. Uitsnede Kwaliteitskaart 2020 met plangebied omkaderd

Op 30 januari 2013 hebben Provinciale Staten de 'Actualisering 2012' van de Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. Het ontwerp van de herziening ten behoeve van de herijking van de EHS ligt ter visie van 17 juni 2013 tot en met 26 augustus 2013. Voor het plangebied zijn er, in beide documenten, geen relevante inhoudelijke wijzigingen opgenomen. De ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt met het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' voegt zich naar het provinciale beleid omdat het voorziet in de ontwikkeling van gemengd gebied bestaande uit wonen, werken en voorzieningen. Daarnaast past de ontwikkeling in de visie waarin wordt gesteld dat nieuwe kantoorontwikkeling zoveel mogelijk moet plaatsvinden in de (hoog)stedelijke centra en bij hoogwaardig openbaar vervoer. Het plangebied ligt nabij een NS station en een Randstadrail station, en heeft hiermee een sterke relatie met dit OV-knooppunt.

Visie ruimte en mobiliteit 2014

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen.
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit.
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners.
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Bij de VRM horen: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening Ruimte, het Programma Ruimte en het Programma mobiliteit.

4 rode draden

In de VRM zijn 4 thema's te onderscheiden:

• 1. Beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. Vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. Bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

• 1. Beter benutten en opwaarderen

De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Beter benutten en opwaarderen leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik.

• 2. Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)

Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op het nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer. Detailhandel is een belangrijke drager voor levendige centra. De VRM concentreert winkels zoveel mogelijk in bestaande winkelgebieden om leegstand in de binnenstad te voorkomen.

• 3. Versterken ruimtelijke kwaliteit

Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal in het provinciaal beleid. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren.

De voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte is aangetoond en de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid én belevingswaarde in acht wordt genomen.

• 4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving

In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

De Ontwikkeling Boerhaavelaan levert een positieve bijdragen aan de vier genoemde uitgangspunten. Het plangebied ligt in bestaand stads- en dorpsgebied. Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie zet in op verdichting, concentratie en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Dit beleid voorziet in de maatschappelijke vraag naar betaalbare woningen nabij (stedelijke) voorzieningen, waaronder hoogwaardig openbaar vervoer. In gebieden met een eenzijdige samenstelling van functies en bevolking, vormen herstructurering, stedelijke transformatie en functiemenging een belangrijke opgave.

Met betrekking tot de opgave (kwalitatief/ kwantitatief) ten aanzien van woningen, detailhandel en kantoren is er flankerend beleid opgesteld. Dit is opgenomen in het Programma Ruimte.

In de huidige provinciale structuurvisie heeft de provincie gekozen voor een selectief locatiebeleid voor nieuwe kantoren en daarmee samenhangend het beperken van het aantal kantoorconcentratiegebieden. Binnen Zoetermeer zijn geen gebieden meer aangeduid als kantoorconcentratiegebied. Voor het plangebied is zoals aangegeven echter een overgangsbepaling van toepassing (zie paragraaf 2.2.2) .

2.2.2 Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" en 1e herziening verordening

De provinciale belangen worden aangegeven door vijf integrale opgaven, zoals opgenomen in de structuurvisie, en zijn verankerd in de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" die net als de structuurvisie op 2 juli 2010 door provinciale staten van Zuid-Holland is vastgesteld. In deze verordening zijn regels opgenomen over de inhoud van bestemmingsplannen en de toelichting van bestemmingsplannen. Op 30 januari 2013 hebben Provinciale Staten de Actualisering 2012 van de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan omvat die herziening inhoudelijk geen wijzigingen. Naar verwachting wordt medio juli 2014 de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld.

Op grond van artikel 2, eerste lid, van de verordening is verstedelijking buiten de bebouwingscontour niet toegestaan. Het plangebied van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' ligt binnen de bebouwingscontour, analoog aan de structuurvisiekaart. De stedelijke ontwikkelingen, die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn dan ook niet in strijd met het bepaalde in artikel 2 van de Verordening.

Uit artikel 7 blijkt dat er geen nieuwe grootschalige zelfstandige kantoren mogen worden gebouwd op gronden die buiten de invloedssfeer liggen van in de verordening aangeduide haltes. Binnen de invloedssfeer van de haltes liggen de gronden die te voet of met hoogfrequente bus- en tramverbindingen binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn. Op de gronden die liggen buiten de invloedssfeer van de, op kaart 5 van de verordening aangeduide ov-haltes, zijn volgens de verordening wel kleinschalige zelfstandige kantoren toegestaan met een bruto oppervlak van maximaal 1.000 m² per vestiging, kantoren met een lokaal verzorgingsgebied (gemeentehuizen en bankfilialen) en bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is dan 3.000 m². Het plangebied is gelegen binnen de invloedssferen van hoogwaardig openbaar vervoer. Er zijn goede busverbindingen waarmee het plangebied binnen 10 minuten (van de dichtstbijzijnde ov-halte van het Zuidvleugel) is te bereiken. Binnen deze gebieden is op grond van de provinciale verordening de ontwikkeling van hoogwaardige zelfstandige kantoren toegestaan. Daarnaast zijn volgens de verordening kleinschalige zelfstandige kantoren en kantoren met een lokaal verzorgingsgebied toegestaan binnen het plangebied.

Nieuwe detailhandel dient te worden ontwikkeld in de bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Er wordt een uitzondering gemaakt voor kleinschalige detailhandel tot een bruto vloeroppervlak van 200 m2, zoals buurt- en gemakswinkels. In het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' wordt maximaal 200 m2 aan detailhandel mogelijk gemaakt.

In de verordening worden geen specifieke regels gesteld ten aanzien van wonen, horeca en een hotel; deze functies maken deel uit van ‘stedelijke functies’ welke binnen de bebouwingscontouren (kaart 1 van de verordening) kunnen worden gerealiseerd.

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' past daarme binnen de kaders van de verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland".

Verordening ruimte 2014

In samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit 2014 is de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking, Lid 1 Ladder voor duurzame verstedelijking stelt het volgende:

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die:
  • 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld;
  • 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1. van toepassing is, en
  • 3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

In paragraaf 2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking wordt bovenstaande doorlopen.

In artikel 2.1.2 is bepaald dat een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren binnen daartoe aangeduide kantorenlocaties. Deze regel is niet van toepassing op:

• a. het opnieuw bestemmen van een vigerende kantoorbestemming voor zover passend in een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten;
• b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging;
• c. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied;
• d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf en
• e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.

Analoog aan de verordening uit 2012 kan een bestemmingsplan uitsluitend voorzien in nieuwe detailhandel op gronden in of nabij bestaande winkelconcentraties. Deze beperking is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in (onder andere) kleinschalige detailhandel:

• i. in de vorm van een gemakswinkel;
• ii. bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, benzinestations, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties;

Volgens de toelichting op dit artikel is de maximale omvang van kleinschalige detailhandel niet vastgelegd in de verordening, om ruimte te laten voor maatwerk. Als richtsnoer kan 200 m² worden aangehouden. Ook het aantal vestigingen is afhankelijk van maatwerk en daarom niet vastgelegd in de verordening. Op locaties met veel passanten en bezoekers zijn meerdere vestigingen passend.

Overgangsbepaling artikel 3.5
In de huidige provinciale structuurvisie en verordening Ruimte heeft de provincie gekozen voor een selectief locatiebeleid voor nieuwe kantoren en daarmee samenhangend het beperken van het aantal kantoorconcentratiegebieden. Binnen Zoetermeer zijn geen gebieden meer aangeduid als kantoorconcentratiegebied. In de Verordening Ruimte is wel een overgangsbepaling opgenomen voor bestemmingsplannen die in ontwerp ter visie zijn gelegd vóór de inwerkingtreding van de verordening Ruimte 2014. Deze bestemmingsplannen kunnen afwijken van de verordening Ruimte 2014, mits ze in overeenstemming zijn met de provinciale verordening die op dat moment van kracht was. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' valt onder deze overgangsbepaling. Dit betekent dat het voorziene kantoorprogramma getoetst kan/mag worden aan de voorgaande provinciale verordening. Daarin is het plangebied nog aangeduid als kantoorontwikkellingslocatie. Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze overgangsbepaling. Hierbij geldt wel dat één en ander past binnen een regionale nieuwbouwbehoefteraming (regionale kantorenstrategie), welke aanvaard is/wordt door gedeputeerde staten.

Het kantoorprogramma binnen de Boerhaavelaan is reeds opgenomen in de regionaal afgestemde ‘Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020. Vanuit de Metropoolregio Rotterdam –Den Haag (MRDH) is op dit moment een nieuwe (geactualiseerde) regionale kantorenstrategie in voorbereiding. Daarbij wordt ook ingezet op het kantoorprogramma, zoals opgenomen binnen het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan'. Dit bestemmingsplan omvat overigens een aanzienlijke reductie van het aantal m2 bvo kantoren ten opzicht van het huidig geldende bestemmingsplan Afrikaweg e.o. (een reductie van minimaal 60.000 m2 bvo kantoren).

Het beleid biedt ook nog ruimte voor het herbestemmen van een vigerende kantoorbestemming voor zover passend in een actuele regionale kantorenvisie die is aanvaard door gedeputeerde staten. Dit houdt in dat, indien de provincie instemt met een regionale kantorenvisie, waarin primair wordt uitgegaan van het benutten van de harde plancapaciteit op kantoorconcentratielocaties, of door handhaving van de harde plancapaciteit op andere locaties waar die reeds bestemd is en die zijn opgenomen in een regionale kantorenvisie waarmee de provincie heeft ingestemd, er nog kantoren bestemd en gerealiseerd mogen worden. Uitgangspunt blijft hierbij dat één en ander past binnen de regionale nieuwbouwbehoefteraming.

2.2.3 Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland

De visie Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland omvat richtlijnen voor topgebieden van cultureel erfgebied, archeologie en molens in Zuid-Holland. Deze visie is op 13 april 2010 vastgesteld door gedeputeerde staten. De wijze van sturing, op welke wijze omgegaan dient te worden met de regioprofielen, is opgenomen in de provinciale structuurvisie, zie paragraaf 2.2.1.

Op basis van bestaande cultuurhistorische waardenkaarten zijn zestien topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland aangewezen. Voor elk van deze topgebieden is een regioprofiel opgesteld. Deze regioprofielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Het plangebied ligt niet in een van deze topgebieden.

2.2.4 Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010

Het Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010 geeft aan hoe de provincie Zuid-Holland de komende jaren haar beleid op de terreinen groen, water en milieu vormgeeft. Het plan is de opvolger van het Beleidsplan Milieu en Water 2000-2006 en omvat het Milieubeleidsplan (Wet milieubeheer) en het Waterhuishoudingsplan (Wet op de waterhuishouding). In het beleidsplan zijn de kaders en doelstellingen opgenomen voor de periode 2006-2010 en is een doorkijk gegeven tot 2020 en voor enkele onderwerpen tot 2040. Het plan bestaat uit vier delen: een Visiedeel, een Groendeel, een Waterdeel en een Milieudeel.

Het Visiedeel bevat de strategische integrale beleidsvisie voor groen, water en milieu. Het Groendeel gaat over het algemene groenbeleid, de biodiversiteit en gaat in op de programma's Ecologische Hoofdstructuur (EHS), Groen In en Om de Stad (GIOS) en Vitaal Platteland. In het Waterdeel wordt ingegaan op het waterbeleid in Zuid-Holland voor waterveiligheid, waterbeheersing, schoon water en grond- en drinkwater. Daarnaast komt de relatie tussen water en ruimtelijke ordening aan de orde. Het Milieudeel gaat over gezond en veilig, energie en klimaat en economie en innovatie. Onderwerpen die aan bod komen zijn: luchtkwaliteit, verzuring, geluidskwaliteit, externe veiligheid, lichthinder, mobiliteit en infrastructuur, luchtvaart, bodem- en grondwaterkwaliteit, energiebesparing, duurzame glastuinbouw en bedrijventerreinen en beheer van bouwgrondstoffen.

Het beleidsplan formuleert doelstellingen die van een hoger abstractieniveau zijn. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' gaat uit van de intensivering van een bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van het efficiënt omgaan met de ruimte. Deze werkwijze past binnen het beleidsplan "Groen, Water en Milieu 2006-2010".

Voor dit bestemmingsplan zijn voor de relevante milieuaspecten specifieke onderzoeken uitgevoerd. De conclusies hiervan zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

2.3.1 Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan 2010-2015
Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net.

Keur en Beleidsregels 2009
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit: Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: www.rijnland.net.

Riolering en afkoppelen
Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap Schieland en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.10 van deze plantoelichting nader toegelicht.

2.3.2 Stadsgewest Haaglanden

Het Stadsgewest Haaglanden heeft per 1 januari 2015 haar werkzaamheden ontbonden en is opgegaan in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Voor de volledigheid wordt in de hiernavolgende alinea's het beleid van het voormalige Stadgewest Haaglanden aangehaald omdat dit beleid vigerend was ten tijde van de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020
Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (RSP) vastgesteld.

Het RSP is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor lokale plannen, zoals de bestemmingsplannen. Het vastgestelde RSP kijkt naar 2020 (en soms 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen, zoals verkeer, wonen, werken, water en groen.

Het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft het RSP samengevat in tien regionale investeringsprioriteiten. De negen Haaglandengemeenten spreken hiermee de ambitie uit om door te groeien als internationaal concurrerende regio, als goed functionerend stedelijk netwerk en als regio die kwaliteit van leven biedt. De tien prioriteiten werken door in beleid en investeringen van het Stadsgewest en de betrokken gemeenten en als het aan Haaglanden ligt, ook in beleids- en investeringsprogramma's op hogere schaalniveaus, zoals het Urgentieprogramma Randstad en het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel.

Op kaart 1 "Ontwikkelingsbeeld Haaglanden 2030" van het RSP is het plangebied aangewezen als "Vitaal en intensief benut stedelijk gebied - Verdichten vooral rond OV". Op kaart 24 "Projectenkaart Haaglanden 2020" is het plangebied aangeduid als "Nieuw woongebied of stedelijke herstructurering" met daarom heen een arcering "Grootschalige ontwikkellocatie kantoren in combinatie met andere functies".

Het Rijk wil het Stadsgewest Haaglanden opheffen; de Minister acht deze bestuurslaag overbodig. Vooralsnog bestaat deze bestuurslaag en past de ontwikkeling binnen het RSP.

Stedelijke herstructurering en grootschalige ontwikkellocatie kantoren
Nieuwe kantoorlocaties en regionale voorzieningen wil het Stadsgewest zoveel mogelijk koppelen aan Stedenbaanstations, c.q. de kantoorversterkingsgebieden. Het (aangepaste) kantorenprogramma voor de periode 2012-2020 wordt verder ingevuld, uitgaande van bundeling van de nieuwe kantoren bij een beperkt aantal Stedenbaanknooppunten. Knooppunten in het netwerk zijn immers het meest interessant. Deze plaatsen kunnen zich ontwikkelen tot overstapmachines, omdat diverse vervoerssoorten daar samenkomen. Dit is vooral relevant bij vestiging of verplaatsing van bedrijven en instellingen waar veel mensen werken of die veel bezoekers trekken. Hierbij kan worden gedacht aan zakelijke dienstverlening, winkelcentra, overheden en zorg- en onderwijsinstellingen. Voor de zakelijke dienstverlening zijn de plaatsen die ook goed bereikbaar zijn per auto extra interessant.

Het gebied aan weerszijden van de Afrikaweg is, vanwege de ligging nabij het stedenbaanstation Zoetermeer, aangeduid als een gebied geschikt voor grootschalige kantoorontwikkeling.

De (oorspronkelijke) kantorenstrook aan de Boerhaavelaan (langs de oostzijde van de Afrikaweg) is tevens aangeduid als een gebied voor stedelijke herstructurering. Bij stedelijke herstructurering gaat het er om dat zo veel mogelijk gemêleerde milieus worden gerealiseerd en de gronden intensiever worden gebruikt. De stedelijke herstructureringsgebieden worden gezien als gebieden waar de kans benut moet worden voor het vergroten van de differentiatie in stedelijke woonmilieus inclusief groenstedelijke milieus. Programma's moeten regionaal afgestemd worden in relatie tot vraag naar woon- en werkmilieus. Vanwege de ligging nabij het Stedenbaanstation Zoetermeer biedt het plangebied voldoende potentie voor herontwikkeling.

Het plangebied biedt goede kansen voor het woonmilieu 'rustig stedelijk wonen'. Volgens de uitkomsten van de Grote Woontest Haaglanden (2013) is hier zowel regionaal als in Zoetermeer een aanzienlijk tekort aan.

Kantorenbouw
In de regio Haaglanden is de nota "Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020" opgesteld waarin afspraken zijn gemaakt om het nieuwbouwprogramma voor kantoren waar mogelijk te verminderen. Hoofdlijn van de strategie is dat zal worden ingezet op ontwikkeling en investeringen op een beperkt aantal multimodale locaties, de zogenaamde kantoorversterkingsgebieden. Daarbij is het voor een goed functioneren van een dergelijk gebied van groot belang dat behalve een courant aanbod aan kantoorruimte er ook aandacht is voor de kwaliteit van de openbare ruimte rond die kantoren.

In genoemde kantorenstrategie is de zone rond het knooppunt Zoetermeer Stationsgebied aangeduid als zo'n kantoorversterkingsgebied.

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' voorziet in de realisatie van kantoren, woningen en verschillende commerciële voorzieningen. Hiermee past het bestemmingsplan binnen de kaders van het RSP.

Nu het Stadsgewest Haaglanden is opgegaan in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag werkt de regio aan een nieuwe kantorenstrategie. Deze is nog niet vastgesteld en vormt daarmee nog geen toetsingskader.

Regionale Structuurvisie Detailhandel 2006-2011
Op 13 december 2006 is de "Regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2006-2011" vastgesteld. Het doel is een meer dynamisch en kwalitatief beter winkelaanbod te bewerkstelligen zodat de consument meer keuze en kwaliteit wordt geboden. Dit heeft weer een gunstige invloed op de komst van bedrijven en organisaties naar de regio en daarmee op de regionale economie. Eén van de doelstellingen is dat dagelijkse goederen op korte afstand van de consument beschikbaar moeten zijn. Het voortbestaan van buurt- en wijkcentra is dan ook van essentieel belang.

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' voorziet in de mogelijkheid om commerciële voorzieningen te realiseren. Hieronder wordt ook verstaan kleinschalige horeca en detailhandel. Deze zouden dan gelokaliseerd worden in de nabijheid van en passend bij het OV-knooppunt waar het plangebied aan is gelegen. Binnen dit bestemmingsplan is wel een maximum gesteld aan de oppervlakten te realiseren commerciële voorzieningen. In paragraaf 4.5 is een overzicht van deze maxima terug te vinden.

2.4.1 Stadsvisie 2030

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad van Zoetermeer, verwoordt negen opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie 2030 aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven.

Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de volgende opgaven relevant:

• aard en omvang woningbouw afstemmen op woningbehoefte;

• balans tussen economische structuur en arbeidsaanbod realiseren;
• A12 Zone ontwikkelen van een hinderlijk tot een verbindend element.

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' geeft invulling aan de bovenstaande opgaven. In de ontwikkeling wordt immers voorzien in de mogelijkheid woningen en kantoren te realiseren. Het zuidelijke deel van het plan is gelegen in de A12 Zone. Hiermee levert dit plan een bijdrage aan de opgave om de A12-zone een verbindend element te laten zijn.

De gemeente kiest er voor om extra te investeren in wonen om een aantrekkelijke vestigingsplaats te blijven voor bepaalde groepen. Volgens de Stadsvisie 2030 leidt de vergrijzing tot een grotere vraag naar appartementen. Bij het bouwen van appartementen is het van belang deze een zodanige kwaliteit te geven dat ze als een aantrekkelijk alternatief voor de traditionele laagbouw worden ervaren. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' voorziet in de realisatie van appartementen waarbij het aspect kwaliteit een belangrijke rol speelt.

Uit de Stadsvisie 2030 blijkt verder dat er ondanks een hoge leegstand van kantoren, nieuwbouwmogelijkheden noodzakelijk blijven om de stad aantrekkelijk te houden voor reeds gevestigde en nieuwe kantoorgebruikers. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan', geeft invulling aan dit deel van de Stadvisie 2030.

Figuur 7. Kaart uit de Stadsvisie 2030

2.4.2 Verkenningennota Structuurvisie 2030

De op 12 september 2011 door de gemeenteraad vastgestelde Verkenningennota biedt het inzicht in de ruimtelijke opgaven en kansen waarop de in voorbereiding zijnde Structuurvisie Zoetermeer 2030 een antwoord dient te geven. Het vormt daarmee de ruimtelijke onderlegger voor de Structuurvisie Zoetermeer. De Verkenningennota omvat een aantal thematische verkenningen en wensbeelden die voortbouwen op de opgaven uit de Stadsvisie 2030 en draagt tevens een aantal nieuwe beleidsideeën aan die als onderzoeksvragen in de Structuurvisie worden meegenomen. De Verkenningennota biedt daarmee het inzicht in de ruimtelijke opgaven en kansen waarop de Structuurvisie een antwoord dient te geven. Het plangebied is aangeduid als:

• studiegebied voor transformatiemogelijkheden van kantoren naar wonen;
• versterken centrum stedelijk wonen (o.a. stimuleren nieuwe gestapelde woonvormen met grondgebonden kwaliteit);
• woningbouwlocaties (bestaand en potentieel waaronder uit Bouwen aan Zoetermeer).

Met het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' worden de wensbeelden, die in de Verkenningennota voor het plangebied worden geschetst mogelijk gemaakt.

2.4.3 Woonvisie (2009)

De op 16 maart 2009 vastgestelde Woonvisie vormt een basis voor verschillende uitvoeringsplannen van de gemeente op het gebied van wonen. De Woonvisie gaat nadrukkelijk uit van een nieuwe aanpak voor het wonen. Deze nieuwe aanpak houdt rekening met het feit dat Zoetermeer in de toekomst – na het voltooien van de laatste uitbreidingswijk Oosterheem – niet langer meer ruime hoeveelheden nieuwe eengezinswoningen zal realiseren. Ook speelt het in op de veranderende bevolkingssamenstelling van Zoetermeer, waarbij jongeren en senioren een steeds belangrijkere positie gaan innemen binnen de stad. De Woonvisie omvat een aantal richtinggevende keuzen voor het Zoetermeerse woonbeleid in de komende jaren. Zo wordt onder meer de kwaliteit van het wonen boven het realiseren van aantallen gesteld en wordt een accent gelegd op het zoeken naar nieuwe gestapelde woonvormen met grondgebonden kwaliteiten. Bovendien zal op plekken waar in de toekomst nog woningbouw gaat of kan plaatsvinden, de behoefte van de wijken en buurten in eerste instantie leidend zijn bij het invullen van het woonprogramma.

Het project voorziet in de realisatie van woningen. Er wordt uitgegaan van een maximum aantal woningen van 690 waarvan 150 woningen uitwisselbaar zijn met. Een belangrijk aspect binnen het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is flexibiliteit, door niet direct vast te leggen welke type woningen gerealiseerd zullen gaan worden, en hoe de markt het beste kan worden bediend. Wel is er een maximum aan het aantal woningen gesteld. In de Samenwerkingsovereenkomst tussen de eigenaar van de gronden en de gemeente Zoetermeer is afgesproken dat in een realiseringsovereenkomst nadere afspraken worden gemaakt omtrent differentiatie en van woningtypes en fasering.

Uit de woonvisie blijkt dat er tot 2020 (en verder) planvorming bestaat voor het toevoegen van 1.450 appartementen en 600 eengezinswoningen op binnenstedelijke locaties. Hiermee geeft de woonvisie een indicatie van de binnenstedelijke ruimte voor woningbouw. Opgemerkt wordt dat het hoge aantal appartementen te maken heeft met het feit dat veel van de binnenstedelijke locaties zich niet (goed) lenen voor grondgebonden woningen. De appartementen dienen wel aan te sluiten bij de behoefte: kwaliteit is voor de woningzoekenden van groot belang. Voor jongeren geldt dat hun (toekomstige) woonruimte dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer is gesitueerd. Om invulling te geven aan de kwaliteitsvraag wil de gemeente op zoek gaan naar nieuwe gestapelde woonvormen die ook grondgebonden kwaliteiten in zich verenigen. Hierbij valt te denken in de richting van appartementen met een ruim woonoppervlak en een volwaardige buitenruimte binnen kleinschalige wooncomplexen. Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' maakt de realisatie mogelijk van verschillende vormen van appartementen, waaronder appartementen die als alternatief kunnen worden gezien voor een grondgebonden woning. Daarnaast is de locatie dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer gesitueerd.

2.4.4 Stedelijk Beleidskader Economie (2011)

Op 10 januari 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsdocument Stedelijk Beleidskader Economie vastgesteld. De lijn van het huidige economische beleid uit het vorige Stedelijk Beleidskader Economie wordt voortgezet. Het beleid heeft drie doelstellingen:

• 1. het creëren van werkgelegenheid door middel van het aantrekken van nieuwe bedrijven in voor Zoetermeer kansrijke sectoren, het stimuleren van (innovatieve) startende bedrijvigheid, het behouden van bestaande bedrijvigheid en het verbinden van onderwijs met het bedrijfsleven;
• 2. het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd en duurzaam vestigingsmilieu voor bedrijven;
• 3. het aanbieden van een brede, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (leisure, horeca en detailhandel) in Zoetermeer.

Voor deze doelstellingen afzonderlijk zijn beleidsmaatregelen geformuleerd die in de periode 2010 tot en met 2014 uitgevoerd (zullen gaan) worden.

Zoetermeer is een echte kantorenstad. Het feit dat meer dan 20 procent van de arbeidsplaatsen in de stad zich op kantoorlocaties bevindt, illustreert dit. Het gaat op deze kantoorlocaties hoofdzakelijk om arbeidsplaatsen in de zakelijke- en financiële dienstverlening en in het openbaar bestuur. De meeste kantoorlocaties in Zoetermeer bevinden zich in het Stadscentrum, Afrikaweg/Boerhavelaan en de Rokkeveen/A12-zone.

De totale kantorenvoorraad in Zoetermeer bedraagt een kleine 650.000 m². In de afgelopen jaren is het leegstandspercentage, met name door de economische crisis, aanzienlijk opgelopen. In 2012 kwam het percentage uit op ruim 18 procent.

De leegstand op de kantorenmarkt in Zoetermeer heeft een conjuncturele en een structurele component. Met het langzaamaan wegtrekken van de crisis zal de vraag naar kantoren naar verwachting weer gaan stijgen. Een deel van de huidige leegstand (het conjuncturele deel) verdwijnt hierdoor. Het structurele deel is daarentegen hardnekkig. Het gaat daarbij om leegstand op minder courante locaties, vanwege bijvoorbeeld een slechte bereikbaarheid, verouderde gebouwen en/of te solitair gelegen kantoorgebouwen.

2.4.5 Transformatiestudie Kantoren (2008)

Gezien de structurele leegstand op sommige kantoorlocaties heeft de gemeente eind 2008 de Transformatiestudie Kantoorlocaties opgesteld. In deze studie is onderzocht in welke mate het transformeren van kantoren naar andere functies, onder andere wonen en andersoortige bedrijfsfuncties, een oplossing kan bieden voor de leegstand. Het onderzoek concludeert dat er zich in de toekomst zeker kansen voor transformatie gaan voordoen.

Ondanks het huidige hoge leegstandspercentage en dus kantorenoverschot blijft er naar verwachting in de toekomst binnen Zoetermeer wel altijd behoefte aan nieuwe, kwalitatief hoogwaardige kantoren. Oftewel: er is altijd sprake van een kwalitatieve vraag die onvoldoende binnen de bestaande markt is op te vangen.

Beleidsmaatregelen om de leegstand kantoren te verminderen zijn:

• de structurele leegstand verminderen door het transformeren van oude leegstaande kantoren naar andere functies: huisvesting voor startende ondernemers en/of woonruimte;
• het bevorderen van functiemenging binnen bestaande kantoren: maatschappelijke dienstverlening, onderwijsinstellingen en zorgfuncties toevoegen;
• vastgoedpartijen uitnodigen om mee te werken en te investeren in het transformeren van leegstaande kantoren;
• het verminderen van het (geplande) kantorenprogramma op niet courante kantorenlocaties;
• inzetten op een kwalitatief hoogwaardige kantoorontwikkeling die ook toekomstbestendig is;
• focussen op de kansrijke kantoorlocaties, met name de Rokkeveen/A12-zone en economisch knooppunt Bleizo. Voor deze locaties actief bedrijven acquireren;
• ten behoeve van een kwalitatief hoogwaardige kantoorontwikkeling ook zorgdragen voor een kwalitatief goed ingericht openbaar gebied rondom kantoren.

De ligging van het plangebied aan de A12 en tussen twee stations in biedt goede potenties voor kantoorontwikkeling. Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' een bijdrage levert aan een toekomstbestendige en kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur.

2.4.6 Structuurvisie Detailhandel 2006-2010

In het Stedelijk Beleidskader Economie is bepaald dat het beleid uit de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 (vastgesteld door de gemeenteraad op 18 juni 2007) van kracht blijft en uitgevoerd moet worden. In de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen nodig zijn om de detailhandel gezond te houden en de fijnmazige winkelstructuur in stand te houden. In het Stedelijk Beleidskader Economie is het beleid uit deze Structuurvisie verlengd.

Ontwikkelingen in de detailhandel kunnen daarbij zowel verbeteringen als uitbreidingen betreffen, waardoor de bestaande ruimtelijk-economische winkelstructuur gehandhaafd blijft en waar mogelijk versterkt kan worden. Onder meer door uitbreiding en modernisering van de stedelijke winkelcentra Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat wordt gestreefd naar een toename van het (recreatief) winkelen in het centrumgebied van de stad. Ook een betere en meer aantrekkelijke verbinding tussen de bovengenoemde winkelcentra wordt daartoe wenselijk geacht.

Op grond van de Structuurvisie Detailhandel is (verkeers)knoopondersteunende detailhandel toegestaan. Hiertoe behoren onder meer stationslocaties. Voor het deel van het plangebied dat valt binnen de invloedssfeer van de stationslocatie geldt dat het gaat om verkooppunten kleiner dan 100 m². De totale omvang van de detailhandelvoorzieningen is beperkt tot maximaal 200 m². Het bestemmingsplan maakt detailhandel alleen mogelijk in de kavel tegenover het station Zoetermeer.

2.4.7 Horecanota (2004-2008)

De Horecanota dient als kader voor het horecabeleid van de gemeente Zoetermeer. De nota omvat onder meer per horecasector een analyse van het aantal, de omvang en de situering van de horecavestigingen. Op basis daarvan is per sector aangegeven of er moet worden gestreefd naar groei, inkrimpen of handhaven van het aantal en/of omvang van het huidige aanbod. Tevens zijn aanbevelingen opgenomen over de meest aangewezen locaties waar een eventuele verdere groei zou moeten of kunnen plaatsvinden. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de projectgebieden en locaties zoals gedefinieerd in het beleidskader "Leisure".

Het plangebied behoort niet tot de locaties die in de Horecanota zijn aangeduid voor verdere horecaontwikkeling. De ontwikkeling van het gebied Boerhaavelaan was op het moment van het opstellen van de Horecanota echter nog niet bekend. Nu het gebied wordt ontwikkeld tot een gemengd gebied met wonen, voorzieningen en kantoren, past ook een horecafunctie goed bij de kenmerken van het nieuwe gebied. In afwijking van de Horecanota maakt het bestemmingsplan op enkele plekken binnen het plangebied horeca mogelijk.

2.4.8 Hoogbouwvisie (2004)

De Hoogbouwvisie geeft antwoord op de vragen waar in de stad hoogbouw - gebouw van 30 meter of hoger - mogelijk, gewenst of ongewenst is. In de visie zijn aan de verschillende zones, knooppunten en assen in de stad maximale bouwhoogten toegekend. De visie laat zich daarmee kenschetsen als een “zoneringsplan” en is uitdrukkelijk geen locatieonderzoek. Dit betekent dat initiatieven voor hoogbouw - ook al is deze gesitueerd in de aangegeven zones en ook al wordt voldaan aan de opgenomen indicatieve maximale bouwhoogten - altijd moeten passen in een voor die locatie op te stellen stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving (o.a. windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen) moeten in deze planvormen aan de orde komen.

Het plangebied is gelegen in de stedelijke kernzone. Voor deze zone geldt dat het gebied zich leent voor intensief gebruik van de ruimte met vernieuwende stedelijke programma's. In deze dynamische zone is het realiseren van hoogbouw dan ook zeer wel mogelijk en wenselijk. Op kaart XVI van de Hoogbouwvisie is het plangebied aangeduid als as, waar een maximale hoogte van 90 meter is toegestaan op grond van de Hoogbouwvisie. De maximale hoogte uit de Hoogbouwvisie hoeft echter niet per definitie één-op-één vertaald te worden in het bestemmingsplan. De maximum bouwhoogte die door het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' mogelijk wordt gemaakt is 65 meter inclusief oplopend maaiveld. Het plan past daarmee binnen de kaders van de Hoogbouwvisie.

De consequenties van hoogbouw voor de omgeving moeten in het bestemmingsplan aan de orde komen. In paragraaf 4.3.3 wordt ingegaan op zichtlijnen en bezonning. Er is een indicatief onderzoek uitgevoerd naar windhinder, de resultaten zijn beschreven in paragraaf 5.10.

2.4.9 De Groenkaart en Visie Biodiversiteit (2013)

De Groenkaart vormt een integraal afwegingskader voor groenfuncties in Zoetermeer en zet in op: groen op elk niveau van de stad, het waarderen van (de kwaliteit van het) groen en het verbinden van groen. Hierbij wordt een set spelregels gevoegd voor het omgaan met het groen. Onderdelen van het bomenbeleid vormen input voor het opstellen van de Groenkaart. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld. De ambitie van de visie Biodiversiteit is om de biodiversiteit, en de waardering van de inwoners hiervoor, op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Dat moet gebeuren binnen de (afnemende) financiële mogelijkheden van de gemeente. Er wordt een stimulerende koers aangehouden gericht op samenwerking, inspiratie en communicatie, binnen de huidige budgetten.

In de Groenkaart is het plangebied aangeduid als hoogdynamisch stadsgroen. Hoogdynamische gebieden kenmerken zich door de aanwezigheid van grootschalige functies, zoals woningbouw, voorzieningen, kantoren, of zijn gebieden die in aanmerking komen voor herstructurering en dergelijke. Groencompensatie gaat in dergelijke gebieden in eerste instantie om het investeren in een goede openbare ruimte met sterke verbindingen en meer geconcentreerd groen met een hogere kwaliteit.

Het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ neemt nadrukkelijk het realiseren van groen en natuur binnen het plangebied mee. De visie op het plangebied voorziet in het ontwikkelen van een groen parklandschap, waarin gebouwen op autonome wijze zijn gesitueerd, en de aanwezigheid van brede watergangen aan de oostzijde van het plangebied. In hoofdstukken 4 en 5 zijn verdere toelichtingen opgenomen over de wijze waarop groen, water en natuur binnen het bestemmingsplan zijn vertaald.  

2.4.10 Waterplan Zoetermeer (2002)

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer tezamen met het voormalige waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piek afvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatie daken.

In paragraaf 5.7 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding binnen het bestemmingsplangebied 'Ontwikkeling Boerhaavelaan'.

2.4.11 Milieubeleidsplan (2005)

Het gemeentelijk Milieubeleidsplan heeft als algemene doelstelling: het realiseren van een duurzame ontwikkeling, het zoeken naar oplossingen en/of maatregelen waarmee de leefbaarheid voor de huidige en toekomstige bewoners, hier en elders wordt gediend. Aspecten van duurzaamheid zijn een volwaardige af wegingsfactor bij alle gemeentelijke (beleids)beslissingen. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke inrichting binnen de compacte stad waarin leefbaarheid, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik centraal staan. De fysieke groei van Zoetermeer heeft tot nog toe op een grotendeels duurzame manier plaatsgevonden (dat wil zeggen er is rekening gehouden met lokale milieuaspecten). De uitdaging naar de toekomst toe is om deze kwaliteiten te behouden en waar mogelijk verder uit te bouwen.

Ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan zijn verschillende milieuonderzoeken uitgevoerd waarin wordt aangegeven wat de invloed van de ontwikkeling is op het milieu (zie hoofdstuk 5). Daarnaast wordt opgemerkt dat de ontwikkeling past binnen het streven van de compacte stad, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik.

2.4.12 Nota Duurzaam Bouwen (2009)

De Nota Duurzaam Bouwen besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie dient uit te werken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan één woning dat GPRS-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPRS een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor 6 locaties die in het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten (Stadsboerderij Oosterheem, Paltelaan, Denenmarkenlaan, Bleizo, Culturele as en Vlek A Oosterheem) blijven scherpen ambities gelden op energiebeleid.

Op de locatie Boerhaavelaan kunnen meer woningen gebouwd worden dan 25 (maximaal 690 woningen). Op dit moment is nog geen concreet plan uitgewerkt. Wel is er een energievisie opgesteld, deze wordt beschreven in paragraaf 5.12.

2.4.13 Rapportage Beschermde archeologische monumenten in Zoetermeer (2003)

In deze rapportage zijn de archeologisch waardevolle gebieden in de gemeente Zoetermeer beschreven en in kaart gebracht. In deze gebieden is het op grond van de Erfgoedverordening Zoetermeer zonder vergunning verboden om de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren.

Voor het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is een archeologische quickscan uitgevoerd. In paragraaf 3.1 wordt hier nader op ingegaan.

2.4.14 Programma Duurzaam Zoetermeer (2011)

De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer zijn afspraken opgenomen om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. De basis voor het programma Duurzaam Zoetermeer ligt in het collegeprogramma 2006-2010. Daarin staat dat Zoetermeer een groene, schone en milieuvriendelijke stad moet zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer.

Met het ontwikkelen van het gebied Boerhaavelaan wordt invulling gegeven aan het beter benutten van stedelijke voorzieningen. Tegelijkertijd is er sprake van de intensivering van de bestaande stedelijke ruimte. Hiermee wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten van het programma Duurzaam Zoetermeer.

2.4.15 Parkeerbeleid gemeente Zoetermeer

Het parkeerbeleid van Zoetermeer bestaat uit de Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer en de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels. Het beleid is op 21 mei 2012 vastgesteld.

Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer
De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd op welke wijze wordt omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers.

Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels
Tegelijk met de (nieuwe) Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer is een nieuwe Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels vastgesteld.

In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012 zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk op eigen terrein moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

In het nieuwe parkeerbeleid is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn. Deze overgangsregeling is ook van toepassing op de ontwikkelingen die door middel van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' mogelijk worden gemaakt. Daarmee vallen de voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied nog onder de oude parkeernormering (uit de beleidsnota Parkeren 2005).

2.4.16 Actieplan Fiets

Het doel van het Actieplan Fiets is het bevorderen van het fietsgebruik in en rondom Zoetermeer en het verbeteren van de kwaliteit fietsvoorzieningen. Het Actieplan Fiets geeft een integrale visie op de fietsroutes in Zoetermeer, waarbinnen onder andere voorstellen worden gedaan ter verbetering van het fietsnetwerk in Zoetermeer en welke nieuwe plannen voor het fietsverkeer ontwikkeld worden.

In het actieplan komt o.a. de infrastructuur aan de orde in naar functie onderscheiden netwerken: regionaal/hoofdnetwerk en verbindend netwerk (en overig netwerk). Aan elk van deze categorieën zijn kwaliteitseisen verbonden. Dit beeld is afgezet tegen de huidige situatie (anno 2014) en hieruit volgden de acties die gerealiseerd dienen te worden.

De fietsverbindingen die genoemd zijn in het Actieplan Fiets zijn mogelijk op grond van dit bestemmingsplan.

2.4.17 Nota Mobiliteit Zoetermeer (2005)

De Nota Mobiliteit Zoetermeer biedt het kader om de komende jaren invulling te geven aan het verkeers- en vervoersbeleid. De nota analyseert voor welke uitdagingen Zoetermeer staat, nu en in de toekomst. De aanwezige en de te verwachten knelpunten zijn hierin betrokken, alsmede de daarbij behorende oplossingsrichtingen. De nota beschrijft het verkeers- en vervoersbeleid tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2025. Vanuit een realistische aanpak, voortbouwend op en optimaal gebruik makend van de kwaliteiten van Zoetermeer is een uitvoeringsprogramma opgesteld.

In de nota wordt vermeld dat er een aantal maatregelen worden genomen om problemen met betrekking tot de verkeersafwikkeling op te lossen. Een aantal van deze problemen zijn gelegen ter hoogte van het plangebied. De volgende benuttingsmaatregelen worden genoemd om deze problemen op te lossen:

• toeleidende wegen naar de hoofdwegenstructuur: Van Leeuwenhoeklaan (Afrikaweg – Stadshart)
• vergroten buffercapaciteit bij A12-aansluiting: Afrikaweg en lus Afrikaweg.

2.4.18 Beleidskader Spelen 2005-2015

In het Beleidskader Spelen 2005-2015 zijn per wijk inventarisaties opgenomen en een indicatieve opgave geformuleerd voor het realiseren van speelvoorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Uit de inventarisatie blijkt dat Zoetermeer voldoet aan de gestelde norm van 3% netto speelruimte per hectare woongebied. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied geen speelvoorzieningen gelegen. Het plangebied voorziet in de realisatie van woningen. Doordat er veel open gebieden zijn opgenomen in het plan, is er voldoende gelegenheid om speelvoorzieningen aan te leggen, conform de gestelde norm.

2.4.19 Visie Openbare Ruimte (2008)

De Visie Openbare Ruimte 2008 is vastgesteld voor de middellange termijn en verwoordt alle belangrijke uitgangspunten voor de openbare ruimte in Zoetermeer. In de VOR zijn de doelstellingen voor de openbare ruimte afgestemd met andere beleidsterreinen en relevante beleidsnota's (waaronder de Stadsvisie, Stadsnatuurplan). De VOR stelt als doel een vitale, veilige, plezierige, (be)leefbare, duurzame ingerichte en goed beheerbare openbare ruimte voor iedereen die er gebruik van maakt.

2.4.20 Hotelnota Zoetermeer 2001-2002

De Hotelnota Zoetermeer 2001-2002 geeft een integrale visie op de gewenste hotelsituatie in Zoetermeer. Onderzoek toont aan dat er in Zoetermeer behoefte is aan een forse uitbreiding van het aantal hotelkamers. De Hotelnota geeft aan hoe die uitbreiding er kwalitatief en kwantitatief uit moet zien en hoe dit het best in planning kan worden gezet.

In het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' wordt een hotel mogelijk gemaakt.

2.4.21 Welstandsnota 2010

Op 25 maart 2010 is de Welstandsnota Zoetermeer van kracht geworden. Hierin is, aan de hand van gebiedsbeschrijvingen en architectuurstijlen, het welstandsbeleid van de gemeente Zoetermeer vastgelegd. Tevens is een onderscheid gemaakt tussen gebieden met een regulier, intensief of luw welstandsbeleid. De drie niveaus geven de kwalitatieve ambities en de mate van vrijheid aan in het omgaan met de bestaande structuur en het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundig en architectonisch. Ze zijn vertaald in algemene criteria, die naar gelang het niveau hoger is uitgebreider worden.

Het bestemmingsplangebied 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' valt onder gebiedsbeschrijving Snelweg, Hoofdwegenstelsel en RandstadRail. Hiervoor geldt een intensief welstandsbeleid. Behoud of herstel van de structuur en het bebouwingsbeeld is uitgangspunt. Er dient te worden voortgebouwd op de oorspronkelijke context. Op de algemene criteria zijn aanvullende specifieke gebiedscriteria geformuleerd.

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 4.3.4), dat zal worden vastgesteld door de gemeenteraad als onderdeel van de Welstandsnota. Dit document zal fungeren als welstandstoetsingskader voor de vergunningsaanvragen voor deze locatie.

2.4.22 Rapportage Bouwen aan Zoetermeer

Eind 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders, in opdracht van de gemeenteraad, een scenariostudie verricht naar de mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen in Zoetermeer. Doel van deze studie was het bieden van inzicht in de noodzaak, mogelijkheden en effecten van binnenstedelijk bouwen zodat weloverwogen keuzes kunnen worden gemaakt over het verder ontwikkelen van de stad. De eindrapportage "Bouwen aan Zoetermeer" bevat de resultaten van deze studie. Hierin zijn drie scenario's uitgewerkt voor het binnenstedelijk bouwen.

Op 27 juni 2005 (Raadsbesluit 050291) heeft de raad een besluit genomen ten aanzien van de locaties uit de studie "Bouwen aan Zoetermeer". De ontwikkeling aan de Boerhaavelaan maakt onderdeel uit van scenario 2. In de rapportage Bouwen aan Zoetermeer is omschreven als een locatie waar een hoogstedelijk milieu kan worden gerealiseerd dat zich leent voor een menging van functies waarbij hoogbouw mogelijk is. De indicatieve invulling die men voorziet voor deze locatie is 500 appartementen en 95.000 m2 bvo kantoren (saldo sloop/ nieuwbouw).

Met de het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' wordt invulling gegeven aan de uitvoering van scenario 2 uit de studie "Bouwen aan Zoetermeer". Het programma dat wordt mogelijk gemaakt met het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is niet geheel gelijk aan de indicatieve invulling die in de studie wordt genoemd, maar wijkt daar niet zo veel van af dat er van een ander plan kan worden gesproken.

2.4.23 Nota Grondbeleid 2007-2011

De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Nota Grondbeleid 2011 “Veranderde stad, nieuwe koers, nieuw beleid” vastgesteld. De nota Grondbeleid schetst de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Zoetermeer, binnen de kaders van het ruimtelijk en sectoraal beleid. In de nota staat hoe de gemeente omgaat met grondverwerving, gronduitgifte, kostenverhaal en risicomanagement. Ook staat in de nota hoe ruimtelijk-fysieke ontwikkelingen financieel worden beheerd. Ten slotte is in de nota vastgelegd hoe winst uit het Grondbedrijf wordt genomen en op welke manier de gemeente verliesgevende projecten financiert.

Voor dit plan geldt dat de gronden, waar de ontwikkelingen zijn voorzien, voor het overgrote deel in privaat eigendom zijn. Enkele gronden zijn in eigendom van de gemeente Zoetermeer. Met de ontwikkelende partij is een anterieure overeenkomst gesloten (zie ook paragraaf 7.1 van deze plantoelichting).

2.4.24 Nota Bodembeheer en Bodemkwaliteitskaart regio Midden-Holland en Zoetermeer (2011)

In de Nota Bodembeheer worden de milieuhygiënische randvoorwaarden voor grond- en baggerverzet beschreven. Daarbij is gekozen voor gebiedsspecifiek beleid. De keuze voor gebiedsspecifiek beleid houdt onder andere in dat de kwaliteit van de toe te passen grond en bagger wordt afgestemd op de functie van het gebied waar de grond wordt toegepast en niet, zoals voorheen, op de kwaliteit van de ontvangende bodem.

Op de Bodemkwaliteitskaart zijn zones met een bepaalde gemiddelde bodemkwaliteit aangegeven. Binnen een zone is de kwaliteit min of meer gelijk, terwijl de zones onderling juist van kwaliteit verschillen. Met de Bodemkwaliteitskaart is het mogelijk om partijen grond en bagger uit te wisselen in een groter gebied, zonder of met een beperkte partijkeuring.

In het plangebied zijn diverse braakliggende gronden aanwezig met onbenutte bouwmogelijkheden. In geval van grondverzet bij de ontwikkeling van deze gronden zijn de randvoorwaarden uit de Nota Bodembeheer van toepassing.

3.1.1 Archeologische waarden en cultuurhistorie

Archeologische waarden
Het bestemmingsplan 'Afrikaweg e.o' (vastgesteld op 24 juni 2013) is het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van de 'Ontwikkeling Boerhaavelaan'. Met betrekking tot het aspect archeologie zijn er volgens dat bestemmingsplan 'Afrikaweg e.o.' geen sprake van een kans op archeologische sporen binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan'. Deze conclusie komt overeen met het gegeven dat er volgens de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart binnen het plangebied geen kans is op archeologische sporen. In figuur 8 is een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart opgenomen.

Figuur 8. Uitsnede provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart

Er hoeft geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden. Met dien verstande dat de meldingsplicht conform artikel 53 van de Monumentenwet uit 1988 hoe dan ook van kracht blijft. Mochten bij graafwerkzaamheden op de onderzoekslocatie alsnog archeologische resten en/of sporen worden aangetroffen, dan dient dit direct te worden gemeld aan de bevoegde overheid.

Cultuurhistorie
Het gebied Boerhaavelaan vormt onderdeel van de wijk Driemanspolder. Na de aanwijzing van Zoetermeer tot groeikern in 1962, was Driemanspolder na Palenstein de tweede wijk die in het nog lege polderlandschap ten zuidwesten van de oude dorpskern verrees. In 1966 startte de bouw. In die periode speelde de vraag hoe grote groepen mensen op verantwoorde wijze gehuisvest konden worden. De oplossing was rationalisatie van de bouw en schaalvergroting. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in de langgerekte galerijflats en in de torenflats. Zij vormen langs de verbindingswegen een prachtig scherm waarachter laagbouwwoningen schuilgaan. Er zijn met uitzondering van de historische polderdijken en weteringen geen elementen van het oude polderlandschap bewaard gebleven. De nieuwe verkaveling staat schuin op de oude, die evenwijdig aan de Delftsewallenwetering was georiënteerd. Langs de Afrikaweg, onderdeel van het hoofdwegenstelsel, was een kantorenstrook in een groene setting gepland. Het plangebied maakt hier onderdeel van uit.

3.1.2 Rijks- en gemeentelijke monumenten

Binnen het plangebied van bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' zijn geen rijks- en gemeentelijke monumenten gelegen.

3.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Het bestemmingsplan ‘Ontwikkeling Boerhaavelaan’ is duidelijk begrensd door de Afrikaweg, de Boerhaavelaan en de Van Leeuwenhoeklaan. Het gebied kan worden gekenmerkt als werkgebied. Aan de noord- en zuidzijde van het gebied bevinden zich grote kantoorgebouwen. Het middendeel van het gebied is onbebouwd, hier liggen parkeerterreinen en grote gazons. Het plangebied is grotendeels afgezoomd met groen (in de vorm van bomen). Er is geen directe relatie met de omliggende woonwijken en het OV-knooppunt bij station Zoetermeer.

3.2.2 Wonen

In het plangebied zijn geen woningen aanwezig en kan thans niet worden gewoond. Wel ligt ten oosten van het plangebied de woonwijk Driemanspolder.

3.2.3 Bedrijven en werkgelegenheid

Bedrijvigheid (kantoren) is een belangrijke functie van het plangebied. Op dit moment is een tweetal kantoorcomplexen (Terra Nova aan de Boerhaavelaan 3 - 7 en IBM gebouw aan de Boerhaavelaan 11) in het plangebied gelegen, waar een tiental bedrijven/ organisaties zijn gehuisvest en waar circa 1.400 personen werkzaam zijn. Hoewel een deel van de gebouwen nog leegstand kent, is het plangebied belangrijk voor de werkgelegenheid van Zoetermeer en voor de inwoners van Zoetermeer en nabije omgeving.

De zone direct rond de A12 (Stationsgebied Zoetermeer) is en blijft een uitstekende kantoorlocatie. De gebouwen die er staan verschillen echter in mate van courantheid. In een aantal gevallen is grondige renovatie dan ook gewenst. Dit brengt ook met zich mee dat het private en openbaar gebied rond de gebouwen in een aantal gevallen een verbeterslag zal moeten krijgen. Ook al hebben deze locaties vooral een kantoorfunctie, een heden ten dage goed gekwalificeerde kantooromgeving vraagt een grotere mix aan stedelijke functies (voorzieningen, training en educatie, zorgdiensten, etc.)

3.2.4 Voorzieningen

Binnen het plangebied bevinden zich geen winkels of andere voorzieningen, zoals sociaal-culturele of maatschappelijke voorzieningen. Op relatief korte afstand zijn verschillende voorzieningen gelegen. Zo bevinden zich bijvoorbeeld aan het Kinderen van Versteeghplein een hotel en een kapperszaak.

3.3.1 Autoverkeer

Het plangebied is goed bereikbaar voor het autoverkeer. De verkeersstructuur in het plangebied wordt in de huidige situatie hoofdzakelijk gebruikt door bestemmingsverkeer. Degenen die in de bestaande kantoren werken kunnen het plangebied eenvoudig met de auto bereiken. Vanaf de A12 is het plangebied ontsloten via de Afrikaweg en vervolgens de Van Leeuwenhoeklaan die aansluit op de Boerhaavelaan. Daarnaast is een ontsluitingsroute aanwezig via de Afrikaweg, Meerzichtlaan en Bredewater, die uitkomt op de Boerhaavelaan. Het parkeren vindt plaats op parkeervoorzieningen in het plangebied, die vanaf de Boerhaavelaan via diverse in- en uitritten zijn ontsloten.

3.3.2 Verkeersveiligheid (Duurzaam Veilig)

In Zoetermeer zijn de wegen volgens het principe van Duurzaam Veilig gecategoriseerd en vormgegeven. Dit betekent dat de wegenstructuur is opgedeeld in de categorieën stroomweg, drukke en rustige gebiedsontsluitingsweg en erftoegangsweg. Aan deze categorieën zijn snelheid en inrichting gekoppeld. Doel is het verhogen van de herkenbaarheid en de verkeersveiligheid.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich de Boerhaavelaan, de Van Leeuwenhoeklaan en Van Stolberglaan. Deze wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg (50 km/uur). Gebiedsontsluitingswegen hebben als functie het verdelen en verzamelen van verkeer. Het langzaam verkeer moet gebruik maken van vrijliggende fiets- en voetpaden. Er is geen parkeergelegenheid op of langs de rijbaan. De maximale snelheid bedraagt 50 km/uur en de intensiteit ligt tussen de 3.500 en 15.000 mvt/etm. De Afrikaweg grenst eveneens aan het plangebied. Deze weg is gecategoriseerd als stroomweg (70 km/uur).

De gemeente Zoetermeer werkt op dit moment aan een nieuwe Actieplan Verkeersveiligheid waarbij de huidige categorisering verder tegen het licht wordt gehouden van de laatste ontwikkelingen en waarin maatregelen worden voorgesteld om de verkeersveiligheid in Zoetermeer verder te verbeteren. Het Actieplan Verkeersveiligheid zal naar verwachting in 2013 worden vastgesteld.

3.3.3 Fietsverkeer

Het plangebied is goed bereikbaar voor fietsers. In Zoetermeer worden verschillende netwerken onderscheiden op basis van functie, vormgeving en gebruik (Fietsplan Zoetermeer, februari 1998). In en langs het plangebied zijn twee fietspaden gelegen. Zo is er langs de Boerhaavelaan een fietspad in twee richtingen aanwezig. Via dit fietspad kan het plangebied eenvoudig worden bereikt vanuit de verschillende wijken en het Stadshart van Zoetermeer. Dit fietspad vormt tevens een belangrijke verbinding voor fietsers tussen het treinstation Zoetermeer en het Stadshart. Daarnaast wordt het plangebied doorsneden door een fietspad (Boerhaavepad). Door dit fietspad is het plangebied intern goed ontsloten en worden grote omrijbewegingen voorkomen.

3.3.4 Openbaar vervoer

Het plangebied is zeer goed ontsloten door het openbaar vervoer. Het treinstation Zoetermeer is ten zuiden en op loopafstand van het plangebied gelegen. Vanaf dit station zijn er regelmatige treinverbindingen in de richting van Den Haag en Utrecht. Eveneens is hier een station van de Randstadrail aanwezig (station Driemanspolder). De Randstadrail (hoogwaardige sneltramverbinding) verbindt de wijken van Zoetermeer onderling en bied een alternatieve OV-ontsluiting richting Den Haag. Op termijn zal de Randstadrail worden aangesloten op het nieuw te realiseren treinstation Bleizo aan de oostzijde van Zoetermeer. Ten noorden van het plangebied bevindt zich het OV-vervoersknooppunt Centrum-West met naast een Randstadrailstation ook een centraal busstation waar regionale busverbindingen met elkaar vervlochten zijn en van waaruit de gehele regio bereikbaar is. De ZORO-lijn halteert bij knooppunt Centrum-West, welke een snelle hoogwaardige verbinding zal verzorgen tussen Zoetermeer en Rotterdam. Tevens bevinden zich op loopafstand van het plangebied bushaltes waar stadsbusdiensten en regionale busdiensten halteren. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van de regiotaxi in Zoetermeer.

4.3.1 Elementen van het stedenbouwkundig plan

In figuur 9 is een indicatieve stedenbouwkundige invulling weergegeven.

Groen en water
Aan de oostzijde van het plangebied zijn verschillende waterpartijen voorzien. Deze waterpartijen voorzien ook in de waterberging die nodig is ter compensatie van de verharding van het plangebied. Ook zorgen de waterpartijen voor een scheiding tussen het plangebied en de Boerhaavelaan. Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in de realisatie van veel groen. Hiermee wordt een groene woon- en werkomgeving mogelijk gemaakt. De gebouwen staan als het ware midden in het groen. Aan de westzijde is een groenstrook opgenomen die ook zal fungeren als geluidswal.

In de regels van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is een bepaling opgenomen waarmee de openheid van het gebied geborgd is. Deze bepaling houdt in dat het percentage aan onbebouwde gronden groter dient te zijn dan het percentage bebouwde gronden. Hiermee is feitelijk ook geborgd dat er groen en water wordt gerealiseerd binnen het plangebied.

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' specificeert de oostelijke en westelijke zones: beide zones hebben de bestemming 'Groen' gekregen; de oostelijk zone daarnaast nog de aanduiding 'water'. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat 15% van de netto toename aan oppervlakte verharding gecompenseerd moet worden door middel van het graven van nieuw water, binnen de genoemde aanduiding. Compensatie voor de parkeergarages is alleen aan de orde als er een dakpakket van minder dan 60 cm wordt toegepast (zie verder paragraaf 5.7).

De bebouwing
Tussen de hierboven genoemde groenstroken liggen de gronden waarop de bebouwing kan worden gerealiseerd. De beoogde bebouwing zal bestaan uit meerdere volumes van verschillende hoogtes. Doordat met bebouwingspercentages wordt gewerkt wordt voorkomen dat het plangebied volledig wordt volgebouwd. Hiermee zal er altijd sprake zijn van doorzichten en openingen tussen de gebouwen. Deze vrije ruimte fungeert als park voor de gebruikers van het gebied.

Bouwhoogte gebouwen gemeten vanaf peil Boerhaavelaan - Van Stolberglaan
Bij het meten van de op de verbeelding afgebeelde bouwhoogten, geldt dat er gerekend wordt vanaf het peil van ter hoogte van de kruising Boerhaavelaan - Van Stolbergenlaan. Er is voor deze methode gekozen omdat het toekomstige maaiveld binnen het plangebied omhoog loopt richting de Afrikaweg. Met het bepalen van een vast meetpunt wordt geborgd dat de genoemde bouwhoogten niet worden overschreden. In paragraaf 6.2 wordt dit nader toegelicht.

Dat betekent dat het bestemmingsplan meer mogelijk maakt dan visueel zichtbaar is. Op de verbeelding zijn de maximum bouwhoogtes aangegeven. De maximum bouwhoogten zijn inclusief de hoogte van het toekomstig maaiveld ter plaatse. De bouwhoogte vanaf maaiveld is dus afhankelijk van de uiteindelijke hoogte van het maaiveld. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt gemeten vanaf het maaiveld, omdat deze bouwwerken bij gebouwen worden geplaatst en ter plaatse kunnen en moeten worden gemeten.

De bouwhoogte binnen het plangebied varieert
De maximum bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven bedraagt 65 meter. Deze hoogte kan slechts op een specifieke plek worden gerealiseerd, namelijk in het zuidwesten ter hoogte van het stationsplein. Daarnaast zijn er binnen de bestemming 'Wonen- Gestapeld' twee hoogteaccenten ter hoogte van het kruispunt Boerhaavelaan - Van Stolberglaan en iets ten noorden daarvan, hier geldt een maximale bouwhoogte van gebouwen van 42 respectievelijk 52 meter. De overige bouwhoogten in het plangebied variëren - voor wat betreft de te ontwikkelen gebieden - van maximaal 26 meter (binnen de bestemming 'Wonen – Gestapeld') tot en met maximaal 45 meter (binnen de bestemming 'Gemengd'). De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen bouwhoogte bedraagt 30 meter. Daarnaast bevat het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid dat 10% van het bouwperceel een bouwhoogte heeft van maximaal 40 meter. De maximale hoogten zijn geborgd in het bestemmingsplan door middel van het opnemen van de maximale bouwhoogtes op de verbeelding. De feitelijke gebouwhoogte hangt af van de hoogte van het maaiveld (zie vorige alinea).

De maximale bouwhoogten van de bestaande bebouwing (Terra Nova aan de Boerhaavelaan 3 - 7 en IBM gebouw aan de Boerhaavelaan 11) zijn overgenomen conform de feitelijke situatie.

Parkeren
Het parkeren vindt in zijn geheel ondergronds plaats. Dit draagt bij aan de beleving van het wonen en werken in een park. Hiermee blijft het gebied zelf geheel vrij van geparkeerde auto's.

Figuur 9. Stedenbouwkundig ontwerp, het betreft hier een indicatieve invulling (conform Ontwikkelplan 2010)

4.3.2 Flora en fauna

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een kwalitatief hoogstaande invulling van het plangebied beoogd. Hierbij staat kwaliteit niet alleen voor de gebouwde omgeving, maar wordt ook gestreefd naar een gebied dat positieve effecten heeft op flora en fauna. Er wordt gestreefd naar het creëren van condities voor een levendige stadsecologie. Zo is onder meer het voornemen om een natuurlijkvriendelijke oever langs de Boerhaavelaan te creëren die een verbindende en verblijfsfunctie vormt voor de natuur. Bij de inrichting van de randen langs de Boerhaavelaan en de Afrikaweg moet rekening worden gehouden met deze ecologische uitgangspunten.

Uitgangspunt van de ontwikkeling van het gebied is dat de functionaliteit van de groenstrook voor de vleermuizenroute aan de zuidzijde van het plangebied behouden blijft. Hiermee wordt voorzien in een mitigerende maatregel voor vleermuizen conform het onderzoek dat is uitgevoerd (zie paragraaf 5.9). In de regels van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is opgenomen dat, voor het gebied dat op de verbeelding is aangeduid met sva-vp1, er middels een flora- en faunaonderzoek aangetoond moet worden op welke wijze wordt omgegaan met de verblijfplaatsen van de vleermuizen en dat de functionaliteit van de in het plangebied aanwezige vleermuizenroute behouden blijft. Hiermee is geborgd dat er, waar nodig, eventueel mitigerende maatregelen worden genomen.

In het inrichtingsplan zal rekening worden gehouden met egels (deze steken de Afrikaweg over) door lineaire structuren aan te brengen, bijvoorbeeld door bosschages of struiken.

4.3.3 Zichtlijnen en bezonning

Zichtlijnen
Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is nadrukkelijk rekening gehouden met het aspect zichtlijnen. Door de verschillende geprojecteerde gebouwen op afstand van elkaar te realiseren worden bestaande zichtlijnen door het plangebied en van buiten het plangebied, zoveel mogelijk gerespecteerd. Dit heeft te maken met de paviljoenachtige structuur, waardoor de doorzichten door het plangebied blijven bestaan. Hierbij wordt opgemerkt dat het thans vigerende bestemmingsplan reeds grote bouwmogelijkheden biedt inclusief grote hoogten. Het gebied kan dus reeds worden bebouwd waardoor zichtlijnen verdwijnen.

Om te voorkomen dat er geen lange ononderbroken gebouwen kunnen worden neergezet zijn er in de regels van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' nadere eisen opgenomen. Met deze bepaling kan het college van burgemeester en wethouders eisen dat gebouwen op een of meerdere punten worden onderbroken, dan wel een maximale lengte mogen hebben. Hiermee blijven zichtlijnen behouden.

Bezonningsonderzoek
Met de ontwikkeling van het plangebied zou extra schaduwwerking kunnen ontstaan bij de omringende gebouwen. Met de beoogde invulling van het plangebied zal er geen sprake zijn van een 'doorlopende' wand van extra schaduw. Immers, er is sprake van open vlaktes tussen de verschillende gebouwen waar de zon doorheen kan schijnen (zie ook vorige alinea).

Opgemerkt wordt dat er al een aantal hoge gebouwen in de omgeving van het plangebied staan die voor schaduwwerking kunnen zorgen bij de omliggende gebouwen. Daarnaast zijn de hoogten die het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' mogelijk maakt lager dan volgens gemeentelijk beleid mogelijk is. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat te allen tijde moet worden voldaan aan de geldende normen ten aanzien van het verblijfsklimaat in de omgeving.

Door de initiatiefnemer is een bezonningsstudie uitgevoerd, deze is toegevoegd als bijlage 12 bij de toelichting. In de bezonningsstudie is een indicatieve stedebouwkundige invulling weergegeven op basis van de maatvoeringsvlakken en de mogelijke hoogtes. Deze gehanteerde invulling vormt geen blauwdruk maar geeft een beeld van een mogelijke toekomstige invulling van het gebied en daarmee een representatief beeld. Het bestemmingsplan is flexibel van aard waardoor er ook een andere invulling mogelijk is, binnen de gestelde regels en maatvoering.

Ten opzichte van het Ontwikkelingsplan 2010 (en het bezonningsonderzoek dat in het ontwerpbestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is behandeld) zijn er enkele gebouwtjes toegevoegd. Hiermee wordt het verlagen van de hoogteaccenten gecompenseerd.

In het onderzoek zijn voor alle maanden van het jaar voor bepaalde momenten tussen zonsopgang en zonsondergang bezonningsdiagrammen gemaakt (voor de leesbaarheid wordt verwezen naar de plaatjes in de bijlage). Tevens wordt opgemerkt dat alleen aan de oostzijde van het plangebied bestaande woonbebouwing bevindt, die mogelijk te maken krijgt met schaduw als gevolg van de geprojecteerde bebouwing.

Uit het bezonningsonderzoek blijkt dat in een aantal maanden, gedurende een korte periode, de voorziene bebouwing schaduw zal veroorzaken op delen van een aantal van de gebouwen ten oosten van het plangebied. De studie maakt inzichtelijk dat er in alle berekende gevallen wordt voldaan aan de zogenaamde TNO norm (deze norm schrijft voor dat er minimaal twee uur zon per dag, niet aansluitend vereist, in de periode 19 februari tot en met 21 oktober op de bebouwing aanwezig is).

Omdat het bestemmingsplan flexibel van aard is zijn er verschillende mogelijkheden voor wat betreft de uiteindelijk invulling van het plangebied. Om te borgen dat er in elk geval aan de TNO norm wordt voldaan voor wat betreft bezonning, kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen met betrekking tot dat aspect. Dit betekent dat er voorwaarden kunnen worden gesteld aan de situering van gebouwen om in een concrete situatie onevenredige schaduwwerking te voorkomen. Dit kan worden onderzocht door middel van een bezonningsstudie conform de TNO-norm (deze norm schrijft voor dat er minimaal twee uur zon per dag, niet aansluitend vereist, in de periode 19 februari tot en met 21 oktober op de bebouwing aanwezig is).

4.3.4 Beeldkwaliteit

Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' voorziet in de realisatie van een kwalitatief hoogwaardig multifunctioneel gebied. Om hier vorm aan te geven is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is bedoeld als instrument om de ruimtelijke en visuele kwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte te waarborgen. Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota. Dit document zal fungeren als welstandstoetsingskader voor de vergunningsaanvragen binnen het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 opgenomen.

In het beeldkwaliteitsplan wordt het concept (stedenbouwkundige onderlegger) achter de toekomstige invulling van het plangebied beschreven, zoals de initiatiefnemer dit beoogd. In paragraaf 4.3.1 van voorliggende toelichting is dit concept toegelicht. Verder wordt er ingegaan op de aspecten landschap, architectuur en duurzaamheid. Per aspect worden handreikingen en referenties gegeven voor de verdere uitwerking en detaillering van de plannen. Bij de toetsing van de omgevingsvergunningen die nodig zijn om de ontwikkeling uit te voeren zal hieraan getoetst worden.

4.5.1 Overzicht programma Boerhaavelaan

Het voorliggende project ziet toe op een totaal programma van 200.400 m2 bvo waarvan een deel bestaande en een deel te handhaven bebouwing betreft. Dit betekent dat er grotendeels sprake is van herbevestiging van reeds bestaande planologische rechten. In onderstaande tabel is het totale programma opgenomen. In de onderstaande tabel wordt het maximale programma dat het bestemmingsplan mogelijk maakt weergegeven. Uit de tabel blijkt dat er grotendeels sprake is van herbevestiging van reeds bestaande planologische rechten.

			m2 bvo	aantal woningen
Bestaande Bebouwing
Bestaande en te handhaven kantoorgebouw Boerhaavebuilding			15.500
Bestaande en te handhaven kantoorgebouw TerraNova, inclusief nog te realiseren atrium (1.500 m2 bvo)			35.800
Subtotaal			51.300
Ontwikkelingsprogramma
Nieuwbouw kantoren			85.500
- waarvan maximaal 20.000 m2 bvo in te vullen als voorzieningen (10% van het totale programma)
- waarvan maximaal 17.800 m2 bvo in te vullen als woningen				Maximaal 150
Woningen			63.600	Maximaal 540
			149.100
Totaal bestaande bebouwing plus ontwikkelingsprogramma			200.400
Vigerend bestemmingsplan
Mogelijk te realiseren kantoorruimte			160.500
Mogelijk te realiseren kantoorruimte (inclusief vrijstelling)			197.100
Ontwikkelingsprogramma versus vigerend bestemmingsplan
Ontwikkelingsprogramma			200.400
Vigerend bestemmingsplan (maximaal te realiseren oppervlakte)			197.100
Verschil			3.200

* Het aantal woningen is afhankelijk van het te realiseren woonvolume binnen deze dubbelbestemming. Indien voor het gehele volume van 17.800 m2 bvo een woonfunctie wordt toegepast bedraagt het aantal woningen 150.

In paragraaf 4.5.3 wordt een nadere omschrijving gegeven van de verschillende voorzieningen die mogelijk zijn binnen het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan'.

4.5.2 Woningbouw

Het woningbouwprogramma biedt ruimte aan een diversiteit aan woontypologieën. In het programma is ruimte voor een diversiteit aan doelgroepen, waarbij er specifiek ruimte is voor doelgroepen die weinig bediend worden, zoals jongeren en senioren.

De flexibiliteit in het programma zit in de aantal bvo (bruto vloeroppervlakte) dat voor woningbouw wordt gereserveerd (zoals omschreven in paragraaf 4.5.1). Het totale woonoppervlakte mag 81.400 m² bedragen en het aantal woningen maximaal 690. Indien de gerealiseerde gezamenlijke bruto vloeroppervlakte aan woningen meer dan 63.600 m² bedraagt, komt deze vermeerdering van de bruto vloeroppervlakte aan woningen in mindering op de maximaal 136.800 m² bruto vloeroppervlakte die aan kantoren kan worden gerealiseerd. Hiermee is enerzijds flexibiliteit geboden in het te realiseren programma, anderzijds is het maximaal aantal woningen (in aantal en vloeroppervlakte) geborgd.

4.5.3 Kantoren en voorzieningen

Kantoren
Binnen het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is maximaal 136.800 m2 bvo kantoren toegestaan. Deze kantoren kunnen worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Gemengd'. Het maximale oppervlakte dat uiteindelijk gerealiseerd kan worden is afhankelijk van de omvang van andere voorzieningen en woningen die binnen de bestemming 'Gemengd' worden gerealiseerd.

Voorzieningen
Het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' maakt maximaal 20.000 m2 bvo aan voorzieningen mogelijk. Het aantal vierkante meters aan voorzieningen dat wordt gerealiseerd wordt in mindering gebracht op het maximaal te realiseren aantal vierkante meters aan kantoren. Hiermee is geborgd dat het maximaal te ontwikkelen bruto vloeroppervlakte van 136.800 m2 niet wordt overschreden.

In het bestemmingsplan wordt in enige mate flexibel omgegaan met de voorzieningen. De maximale oppervlakte per type voorziening is vastgelegd. Ook de locatie is, voor zover er beperkingen zijn aan de locatie, vastgelegd. In de volgende tabel zijn de verschillende voorzieningen opgenomen.

Voorziening			Oppervlakte (bvo)	Locatie	Gebouw/plint
Detailhandel			Maximaal 200 m2	Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' op de verbeelding.	Plint van het gebouw.
Horeca (exclusief hotel)			Maximaal 2.000 m2 en maximaal 500 m2 per unit.	Ter plaatse van de aanduiding 'horeca' op de verbeelding.	Plint van het gebouw en eerste verdieping. Met afwijking ook op overige verdiepingen.
Hotel			Maximaal 8.000 m2.	Ter plaatse van de aanduiding 'hotel' op de verbeelding.	Hele gebouw.
Dienstverlening met balie functie			Maximaal 2.500 m2.	Dienstverlening is uitsluitend toegestaan bij de eerste lijnsbebouwing langs de wegen rondom het plangebied.	Plint van het gebouw.
Recreatieve voorzieningen			Maximaal 5.000 m2 en maximaal 1.000 m2 per unit.	Recreatieve voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan in de eerste lijnsbebouwing langs de wegen rondom het plangebied.	Hele gebouw.
Maatschappelijke doeleinden			Maximaal 5.000 m2	Maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan in de eerste lijnsbebouwing langs de wegen rondom het plangebied.	Hele gebouw.
Totaal (gemaximaliseerd in het bestemmingsplan)			Maximaal 20.000 m2

*Dit betreffen onder andere sporthallen en -accommodaties, fitnesscomplexen, squashcentra activiteiten centra)

In de figuur 10 is afgebeeld waar de voorzieningen horeca (exclusief hotel) en hotel zijn toegelaten: namelijk binnen het rode vlak. Binnen het blauw gearceerde vlak is tevens detailhandel toegestaan.

Figuur 10. Locatie voorzieningen horeca, hotel en detailhandel

Op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' wordt duidelijk aangeduid waar de voorzieningen horeca, hotel en detailhandel zijn toegestaan. Hieraan zijn planregels gekoppeld die onder meer de maximale oppervlakten regelen.

4.5.4 Parkeren

Uitgangspunt is dat er op eigen terrein wordt geparkeerd. Het parkeren in het plangebied Boerhaavelaan dient onder het maaiveld gerealiseerd te worden, in een 1-laags, 1,5-laags dan wel 2-laags parkeergarage. Het blijft wel mogelijk om voor te rijden bij alle gebouwen en hier tijdelijk te laden/lossen. Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de uiteindelijke invulling van het gebied. Wanneer de parkeervraag bekend is kan worden bepaald hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn om aan de concrete behoefte te voldoen.

Het is een vereiste dat wordt voldaan aan de parkeernormen van de gemeente Zoetermeer, het bezoekersparkeren is in de normen opgenomen, waarbij het parkeren dient opgelost te worden binnen het plangebied. Dit is in de planregels opgenomen. Op deze manier is geborgd dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Bij het berekenen van de parkeerbehoefte kan gebruik worden gemaakt van het zogenaamde dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Dit betekent dat parkeerplaatsen overdag gebruikt kunnen worden voor, bijvoorbeeld kantoren en in de avond voor bewoners. Hierdoor zouden er minder parkeerplaatsen hoeven te worden aangelegd. De toepassing van deze rekenmethode zal worden beoordeeld bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

Omdat het bestemmingsplan flexibel van aard is, is het maken van een parkeerbalans niet mogelijk. Door de flexibiliteit zijn er heel veel verschillende scenario's mogelijk zoals al is aangegeven is in de planregels opgenomen dat er moet worden voldaan aan de parkeernormen (zoals in paragraaf 2.4.15 is beschreven valt het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' onder de uitzonderingsclausule conform de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012. Hierdoor gelden voor dit plan de parkeernormen uit 2005). Dit betekent concreet dat de feitelijke toets aan de parkeernormen plaats vindt ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning. Logisch gevolg hieruit is dat elke aanvraag moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Breevast heeft in een brief van 19 mei 2015 nader aangegeven op welke wijze omgegaan wordt met het parkeren (zie bijlage 18).

5.1.1 Algemeen

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

5.1.2 Ontwikkeling Boerhaavelaan niet m.e.r.(beoordelings)plichtig

Het voorliggende bestemmingsplan heeft een ontwikkelingsgericht karakter, waarbij geldt dat de kantoorfunctie reeds binnen de vigerende planregelingen in ruime mate mogelijk is. De in het bestemmingsplan mogelijk te maken ontwikkelingen betreffen geen activiteiten waarvoor op grond van hoofdstuk 7 Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage een verplichting bestaat om - al dan niet na een eventuele beoordelingsprocedure - een milieueffectrapport op te stellen. Daarbij is van belang dat mede gezien het gestelde in hoofdstuk 5 (en de bijbehorende bijlagen) en paragraaf 4.5 niet is gebleken van feiten en omstandigheden die maken dat uitvoering van dit bestemmingsplan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van nader milieuonderzoek noodzakelijk maken. Gebleken is dat de optredende effecten binnen de geldende norm- en regelstelling blijft en dat er bijvoorbeeld geen sprake is van de ligging in of in de nabijheid van een bijzonder gebied. Het opstellen van een milieueffectrapport dan wel het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure is niet nodig.

5.1.3 Toelichting

Voor dit project is bezien of de milieueffecten voldoende zijn beoordeeld. Dit wordt gedaan door een afzonderlijke beoordeling of een m.e.r. of m.e.r-beoordeling voor dit project noodzakelijk is. Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied worden verschillende functies mogelijk gemaakt. Zie hiervoor paragraaf 4.5.1. Op basis van lijst D van het Besluit m.e.r. valt het project niet direct onder een van de opgenomen activiteiten. De activiteit sluit het meest aan bij categorie 11.2: een stedelijke ontwikkeling met een oppervlakte van 100 hectare of meer, of 2.000 woningen of meer, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het ontwikkelingsprogramma gaat maximaal uit van een oppervlakte van 149.100 m2 bvo. De bestaande kantoren hebben een oppervlakte van 51.300 m2 bvo. Totaal zou dit boven de drempel uitkomen, maar gelet op het feit dat deze oppervlakte grotendeels bestaat uit herbevestiging van reeds bestaande planologische rechten blijft de ontwikkeling duidelijk beneden de drempelwaarde zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.

5.1.4 Conclusie

Voor de ontwikkeling van het project is geen m.e.r.(-beoordeling)-procedure noodzakelijk. De milieueffecten zijn voldoende beschreven in de navolgende (milieu)paragrafen. Ook kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

5.3.1 Wegverkeerslawaai

Het bestemmingsplan maakt diverse nieuwe ontwikkelingen mogelijk, zoals woningen, voorzieningen en kantoren. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is door buro Peutz een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in het onderzoeksrapport “Geluid ten gevolge van weg- en railverkeerlawaai ter hoogte van ontwikkellocatie zone Boerhaavelaan te Zoetermeer, VD 792-6-RA-001, 6 mei 2015. Het rapport2 is opgenomen in bijlage 4 bij deze plantoelichting.

De doelstelling van het onderzoek is het bepalen van de geluidsbelasting, ten gevolge van zowel weg- als railverkeer op de geprojecteerde geluidgevoelige bestemmingen voor het maatgevende jaar, en deze te toetsen aan de grenswaarden zoals opgenomen in de Wet geluidhinder (Wgh).

Vanwege het globale karakter van het bestemmingsplan is in het onderzoek de geluidsbelasting vastgesteld middels zogenaamde poldercontouren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de aanwezigheid van nieuwe (geluidafschermende en -reflecterende) bebouwing binnen het plangebied. Hiermee wordt dus inzicht geboden in de maximaal optredende geluidsbelasting op de verschillende locaties binnen het plangebied, onafhankelijk van de exacte ligging van omliggende bebouwing en fasering. De belangrijkste resultaten en conclusies zijn hieronder beschreven.

Uit het onderzoek is gebleken dat op verschillende locaties de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. In het onderzoek zijn maatregelen in beeld gebracht die de geluidbelasting mogelijk kunnen beperken. Indien deze niet toereikend of uitvoerbaar zijn dan zullen hogere waarden verleend moeten worden conform het gemeentelijk hogere waardenbeleid.

Wegverkeerslawaai
In het onderzoek is de geluidbelasting berekend ten gevolge van het wegverkeer over de A12, Afrikaweg, Boerhaavelaan, Meerzichtlaan, Van Stolberglaan en Van Leeuwenhoeklaan. Voor wat betreft railverkeer is traject 530 (Den Haag - Gouda) beschouwd, hierbij wordt opgemerkt dat de bouwvlakken van het plangebied juist buiten de zone van traject 530 is gelegen. Formeel behoeft er aldus geen toetsing aan de Wet geluidhinder plaats te vinden. Gezien de zeer nabije ligging van deze zone is ter informatie en volledigheid wel de beoordelingssystematiek van de Wet geluidhinder alsmede de geluidbelasting ten gevolge van railverkeerslawaai in onderhavige onderzoek gegeven.

In onderstaande tabel zijn de maximaal berekende geluidbelastingen weergegeven (voor gezoneerde wegen inclusief aftrek conform artikel 110g Wgh).

Bouwvlaknummer*	Geluidsbron (spoor)weg	Geluidsbelasting Lden [dB]	Geluidgevoelige functie
1	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Spoortraject 530	61 59 53 59	Maatschappelijke voorziening
2	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan	53 56 55	Maatschappelijke voorziening
3	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Meerzichtlaan	53 62 50 54	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 440)**
4	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Van Stolberglaan	53 55 56 49	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 540)**
5	Afrikaweg Boerhaavelaan	56 56	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 75)**
6	Afrikaweg Boerhaavelaan Meerzichtlaan Van Leeuwenhoeklaan	58 55 49 53	Maatschappelijke voorziening
7	Afrikaweg Boerhaavelaan Van Leeuwenhoeklaan	59 56 62	Maatschappelijke voorziening
Tabel: Overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van weg-/railverkeerslawaai

* Zie voor de ligging van de bouwvlakken / ontwikkellocaties BP Ontwikkeling Boerhaavelaan bijlage 1 van het akoestisch onderzoek.

** In het gehele plangebied komen maximaal 690 woningen.

Uit de tabel blijkt dat verlening van hogere waarden in beginsel mogelijk is. De geluidbelastingen bevinden zich beneden de maximaal toelaatbare ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai. Een uitzondering hierop vormt de geluidbelasting op de grens van de bouwvlakken 1 en 2 ten gevolge van de Rijksweg A12, hierbij is sprake van een overschrijding van de maximale hogere waarde van 53 dB.

Om binnen de bouwvlakken 1 en 2 geluidgevoelige maatschappelijke voorzieningen mogelijk te maken dienen er maatregelen (bron- en/of overdrachtsmaatregelen) te worden getroffen om de geluidbelasting te verlagen tot onder de maximale ontheffingswaarde.

Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op genoemde locaties moet worden onderzocht of de geluidbelasting kan worden teruggebracht tot maximaal de voorkeursgrenswaarde door het treffen van bronmaatregelen (bijvoorbeeld stiller asfalt) of overdrachtsmaatregelen (bijvoorbeeld een geluidscherm).

Indien blijkt dat bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk zijn of niet voldoende toereikend zijn, dient te worden onderzocht of de locatie in aanmerking kan komen voor een hogere waarde.

Onderzoek naar mogelijkheden om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde
Volgens de Wgh dient een onderzoek te worden verricht naar maatregelen die kunnen leiden tot een geluidniveau dat maximaal 48 dB bedraagt. Daarbij dient eerst te worden onderzocht of bronmaatregelen mogelijk dan wel toereikend zijn. In tweede instantie wordt gekeken naar overdrachtsmaatregelen. Deze onderzoeksplicht geldt voor die wegen of spoorwegen waardoor de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

NB: Het streven in het gemeentelijk Hogere waarden beleid is dat er voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. Uitgezonderd zijn ontwikkelingen waarbij nieuwbouw plaatsvindt binnen een stedelijke structuur (zoals het opvullen van een open plaats of bij een transformatie van bestaande bedrijfsmatige activiteiten naar woningbouw, e.d.). De maximaal toegestane geluidsbelasting is dan gelijkwaardig aan die van de naastgelegen woonbebouwing. Uitgangspunt daarbij is dat de ontwikkeling van deze geluidgevoelige functies niet dichter bij de weg wordt geprojecteerd dan de reeds bestaande bebouwing.

Bronmaatregelen wegverkeer
Mogelijke bronmaatregelen zijn:

• stiller wegdek;
• aangepaste verkeerscirculatie;
• verlagen van de rijsnelheid.

Beoordeling van de bronmaatregelen voor de te beschouwen wegen uit tabel 1:

• Stiller wegdek: De westelijke rijbaan van de Afrikaweg (hoofdontsluitingsweg) tussen de A12 en de Meerzichtlaan is reeds voorzien van stil asfalt. Het voornemen is om ook op de oostelijke rijbaan stil asfalt toe te passen, maar hierbij dient te worden aangesloten bij de natuurlijke vervangingsmomenten. De wegen binnen het plangebied en de wegen die grenzen aan het plangebied lenen zich door de vele kruisingen en bochten niet voor het toepassen van stil asfalt. Door het wringend effect van de banden wordt het snel kapot gereden en is daardoor niet doeltreffend en doelmatig. Daarnaast heeft stil asfalt op wegen met een snelheid van 50 km/uur of lager minder effect (het geluidreducerend effect van stil asfalt neemt toe met de snelheid).
• Aangepaste verkeerscirculatie: De betreffende wegen zijn belangrijke ontsluitingswegen en hebben daarmee een belangrijke en noodzakelijke stroomfunctie. Het verleggen van verkeersstromen naar de onderliggende wegen zal leiden tot een verminderde bereikbaarheid van de diverse locaties alsmede tot een ongewenste toename van geluidhinder elders.
• Verlagen van de rijsnelheid: Op de betreffende wegen die direct grenzen aan het plangebied geldt een maximum snelheid van 50 en 70 km/uur. Het verlagen van de rijsnelheid zal de doorstroming en daarmee de functie van de wegen negatief beïnvloeden. Dit is een ongewenste ontwikkeling.

Overdrachtsmaatregelen wegverkeer
Mogelijke overdrachtsmaatregelen zijn:

• geluidscherm of een geluidwal;
• aangepaste verkaveling.

Beoordeling van de overdrachtsmaatregelen voor te beschouwen wegen uit tabel 1:

• Het realiseren van een geluidwal is alleen mogelijk indien er voldoende ruimte is tussen de bron en de geluidgevoelige functie. Deze ruimte beperkt zich veelal tot de hoofdwegenstructuur. Het betreft hier een zeer globaal bestemmingsplan, het akoestisch onderzoek is uitgevoerd op basis van poldercontouren. In dit stadium kan nog niet worden bepaald of geluidwallen en schermen mogelijk en kosteneffectief zijn. Dit zal moeten worden meegenomen in de procedure van de aanvraag omgevingsvergunning.
• Aangepaste verkaveling: Het bestemmingsplan geeft op hoofdlijnen een invulling van de beoogde bouwlocaties. Het detailniveau is in dit stadium te beperkt om te kunnen toetsen of een aangepaste verkaveling mogelijk dan wel toereikend is. Bij een nadere uitwerking van het verkavelingsplan dient bekeken te worden hoe een (aangepaste) verkaveling kan leiden tot zoveel mogelijk afscherming van het geluid.

Eindconclusie haalbaarheid bron- en overdrachtsmaatregelen
Uit het bovenstaande blijkt dat om meerdere redenen (stedenbouwkundige, financiële, verkeerskundige) het treffen van bron- en/of overdrachtsmaatregelen op overwegende bezwaren stuit (zie artikel 110a, lid 5 Wgh) of dat de doeltreffendheid van maatregelen pas beoordeeld kan worden bij de indiening van een omgevingsvergunning voor een concreet bouwplan. Dit betekent dat onderzocht moet worden of ontheffing van de voorkeursgrenswaarde kan worden verleend om de realisatie van woningbouw en geluidgevoelige maatschappelijke voorzieningen alsnog mogelijk te maken.

Hogere waarden
De hogere waarde procedure vereist een zorgvuldige afweging tussen het toegestane geluidniveau en een voldoende bescherming van het leefklimaat. Om deze afweging gestalte te geven is het gemeentelijk ‘Hogere waarden beleid’ vastgesteld.

In het hogere waarden beleid is een aantal aanvullende voorwaarden opgenomen die van toepassing zijn als de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB overschrijdt, dus meer dan 53 dB voor wegverkeerslawaai en 60 dB voor spoorweglawaai. Deze voorwaarden zijn:

• 1. het stedenbouwkundig ontwerp wordt zodanig vormgeven dat daarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat;
• 2. bij een aanvraag om bouwvergunning (thans: omgevingsvergunning) moet een bouwakoestisch onderzoek worden gevoegd en wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde zoals genoemd in het Bouwbesluit;
• 3. bij appartementen en andere woningen dient minimaal 1 verblijfsruimte in de woning aan de geluidluwe zijde (maximaal 48 dB) te worden gesitueerd;
• 4. aan de geluidluwe zijde wordt een volwaardige buitenruimte (tuin of balkon) gesitueerd (minimaal 6 m2)

De voorwaarden 3 en 4 zijn niet van toepassing voor kinderdagverblijven.

Het bestemmingsplan geeft op hoofdlijnen een invulling van de beoogde bouwlocaties. Het detailniveau is te beperkt om in dit stadium te kunnen toetsen of aan de aanvullende voorwaarden wordt voldaan. Wel worden de aanvullende voorwaarden in het besluit hogere waarden onverminderd van toepassing verklaard op de verdere uitwerking van het plan. Hiermee voldoen de voorgestelde te verlenen hogere waarden aan het gemeentelijk hogere waarden beleid.

Het besluit hogere waarden is bijgevoegd als bijlage 5 bij de toelichting. Voorgesteld wordt de volgende hogere waarden vast te stellen:

Bouwvlaknummer*	Geluidsbron (spoor)weg	Geluidsbelasting Lden [dB]	Geluidgevoelige functie
1	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Spoortraject 530	53 59 53 59	Maatschappelijke voorziening
2	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan	53 56 55	Maatschappelijke voorziening
3	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Meerzichtlaan	53 62 50 54	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 440)**
4	Rijksweg A12 Afrikaweg Boerhaavelaan Van Stolberglaan	53 55 58 49	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 540)**
5	Afrikaweg Boerhaavelaan	56 56	Maatschappelijke voorziening Woningen (max. 75)**
6	Afrikaweg Boerhaavelaan Meerzichtlaan Van Leeuwenhoeklaan	58 55 49 53	Maatschappelijke voorziening
7	Afrikaweg Boerhaavelaan Van Leeuwenhoeklaan	59 56 62	Maatschappelijke voorziening
Tabel: Overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van weg-/railverkeerslawaai

In het onderzoek is ook ingegaan op de geluidbelasting ter hoogte van bestaande woningen in de omgeving als gevolg van de planontwikkeling. Hieruit blijkt de geluidbelasting in 2025 als gevolg van de planontwikkeling toeneemt met ten hoogste 1,8 dB ter hoogte van de woningen aan de Stadhoudersring. Ter hoogte van de woningen aan de Stadhoudersring blijft de gecumuleerde geluidbelasting tussen de 55 en 60 dB voor zowel de autonome situatie als de situatie inclusief plan. Voor beide situaties geldt aldus een matig akoestisch klimaat (zie tabel 4.2 in het akoestisch onderzoek).

Ter hoogte van de overige beschouwde posities (Bredewater, Meerzichtlaan, Fonteinbos, Dunantstraat en Van Stolberglaan, neemt de geluidbelasting met ten hoogste 0,5 dB toe. Een dergelijke toename kan als beperkt worden gekwalificeerd.

Dit betekent dat met de realisatie van het plan er slechts een beperkte mate van verslechtering optreedt op het akoestisch leefklimaat in de woonomgeving, voor een beperkt aantal woningen. Daarbij komt dat de maatregelen zoals hiervoor beschreven niet doeltreffend of niet gewenst zijn. Vanuit akoestisch oogpunt is realisatie van het plan in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening, mede gelet op de aard van de omgeving, te weten een stedelijke omgeving, gelegen in de omgeving van de hoofdwegenstructuur en de A12 .

5.3.2 Railverkeerslawaai

Omdat de bouwvlakken van de Ontwikkeling Boerhaavelaan buiten de zone van het spoor (traject 530) liggen is er geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk: er hoeft dus niet te worden getoetst of wordt voldaan aan de gestelde geluidsnormen. Voor de volledigheid is de geluidsbelasting als gevolg van railverkeer berekend, deze bedraagt ter hoogte van de mogelijk geluidgevoelige bestemmingen in bouwvlak 1 ten hoogtse 59 dB.

5.3.3 Cumulatie

Bij het vaststellen van hogere waarden moet rekening worden gehouden met het eventueel optreden van cumulatie van geluid. Ter bescherming van (toekomstige) bewoners mag de gecumuleerde geluidbelasting niet onaanvaardbaar hoog worden.

In die gevallen waarbij sprake is van cumulatie van geluid moet worden beoordeeld of de toekomstige gecumuleerde geluidsbelasting aanvaardbaar is, door de gecumuleerde geluidsbelasting te vergelijken met de niet-gecumuleerde geluidsbelasting. Daarbij moet echter worden bedacht dat de normen zijn gesteld voor toetsing van een bron afzonderlijk, zodat letterlijke toepassing van de normen bij de beoordeling van cumulatie niet aan de orde is.

De cumulatieve geluidbelasting als gevolg van verkeerslawaai ten gevolge van de relevante wegvakken bedraagt binnen het bestemmingsplan ontwikkeling Boerhaavelaan ten hoogste 68 dB (zonder aftrek ex artikel 110g van de Wet Geluidhinder). Bij het dimensioneren van gevelisolatie moet rekening worden gehouden met de gecumuleerde geluidbelasting. Deze gecumuleerde geluidbelasting is berekend op basis van poldercontouren (d.w.z. exclusief aanwezigheid van bebouwing binnen het plangebied). Binnen het plangebied zal de optredende geluidsbelasting als gevolg van afscherming reduceren. Dit betreft een worst case benadering. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning zal uit een akoestisch onderzoek moeten blijken hoe hoog de geluidbelasting is inclusief afschermende bebouwing en geluidmaatregelen.

5.4.1 Luchtkwaliteitseisen

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen. Hierbij is met name het begrip 'in betekenende mate' van belang.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het NSL per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m3 van zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van ‘in betekende mate’ projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anticumulatie artikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze (gebiedsgerichte) maatregelen, zowel rijks- als lokale maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van het bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

5.4.2 Toets NSL

Onder IB-nummer 1454 als IBM (In Betekende Mate is het) project Zone Boerhaavelaan opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL). In het NSL programma zijn de volgende maximaal te realiseren bouwvolumes opgenomen (10 jaar na het vaststellen van het bestemmingsplan):

• 145.000 m2 kantoren;
• 80.000 m2 woningen;
• 25.000 m2 voorzieningen.

In de tabel op paragraaf 4.5 is opgenomen welke oppervlakten aan functies het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' mogelijk maakt. Voor de volledigheid: de cijfers die in de NSL toets (zie bijlage 6) komen hiermee overeen, maar zijn op een andere wijze opgeschreven.

Volgens artikel 5.12 van de Wet Milieubeheer moet bij wijziging van een project aannemelijk worden gemaakt dat per saldo de aanpassingen/wijzigingen passen binnen het NSL programma. Er heeft dan ook een toets3 plaats gevonden of de volumes die in voorliggend bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt passen binnen het NSL programma.

Wanneer er voor wordt gekozen om de laatste post volledig in te zetten voor de bouw van kantoorruimte ontstaat de volgende situatie:

			NSL programma m2	Maximaal kantoren m2	Surplus m2
Kantoren			145.000	(85.500-20.000) + 51.300= 116.800	+ 28.200
Woningen			80.000	63.600	+ 16.400
Voorzieningen			25.000	20.000	+ 5.000
Wonen/Kantoren			0	0	0
					+ 49.600

Op grond van deze cijfers kan gesteld worden dat de individuele posten binnen de gestelde grenzen blijven en dat dus ook per saldo de wijzigingen passen binnen het NSL programma.

Indien besloten wordt de laatste post helemaal in te zetten voor de bouw van woningen ontstaat de volgende situatie:

			NSL programma m2	Maximaal wonen m2	Surplus m2
Kantoren			145.000	(85.500-20.000-17.800) + 51.300= 99.000	+ 46.000
Woningen			80.000	(63.600+ 17.800) = 81.300	- 1.400
Voorzieningen			25.000	20.000	+ 5.000
Wonen/Kantoren			0	0	0
					+ 49.600

Op grond van bovenstaande cijfers kan gesteld worden dat er voor de individuele post 'woningen' sprake is van een overschrijding van de in het NSL programma opgenomen bouwvolume, namelijk met 1.400 m2. Deze constatering laat onverlet dat er in hetzelfde geval sprake is van een surplus van 46.000 m2 kantoren en 5.000 m2 voorzieningen en dat de wijzigingen per saldo dus nog steeds passen binnen het NSL-programma. Het lijkt niet waarschijnlijk dat een overschrijding van de post 'woningen' met 1.400 m2 (in combinatie met een surplus van 46.000 m2 kantoren en 5.000 m2 voorzieningen die niet gerealiseerd zal worden) kan leiden tot een verslechtering van de milieu-effecten.

De conclusie luidt dan ook dat op basis van de bovenstaande cijfers de wijzigingen, onafhankelijk van de gekozen invulling van de wisselpost 'wonen/kantoren', per saldo passen binnen het NSL programma. Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het project Boerhaavelaan.

5.4.3 Conclusie

Gesteld kan dan ook worden, dat op basis van deze cijfers de wijzigingen, onafhankelijk van de gekozen invulling van de wisselpost 'wonen/kantoren', per saldo passen binnen de bouwvolumes zoals opgenomen in het NSL programma.

5.6.1 Begrip milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

5.6.2 VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering

De VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. De brochure vormt een hulpmiddel voor gemeenten om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord. Volgens de brochure hoeft niet altijd te worden uit gegaan van afstanden (richtafstanden). Bij gebieden met functiemenging kan gebruik worden gemaakt van aparte lijsten, zonder richtafstanden. Boerhaavelaan is te kwalificeren als een gemengd gebied waarbinnen sprake is van functiemenging.

Gemengd gebied
Binnen gemengde gebieden kan sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan:

• stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden met dorpskernen;
• horecaconcentratiegebieden;
• woon-werkgebieden met kleinschalige, vooral ambachtelijke bedrijvigheid;
• gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies;
• lintbebouwing in buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.

In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. De verschillende functies zijn onderverdeeld in categorie A tot en met C. Categorie A zijn activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgeoefend. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B zijn activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Categorie C zijn activiteiten zoals genoemd onder B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Staat van horecabedrijven
De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van horecabedrijven behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horecabedrijven biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van horecabedrijven aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van horecabedrijven zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

• geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
• verkeersaantrekkende werking;
• parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-uitgave is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

• de voor de verschillende soorten horecabedrijven over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder relevant zijn (het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van horeca-activiteiten, die is opgenomen als bijlage 1 bij de regels:

Categorie 1 "Lichte horeca"
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.

Categorie 2 "Middelzware horeca"
Horecabedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals cafés, bars, biljartcentra of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie horecabedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 "Zware horeca"
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen ondermeer dancings, discotheken en partycentra.

5.6.3 Milieuzonering in het plan

Het bestemmingsplangebied 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' is een gemengd gebied dat direct langs de hoofdinfrastructuur ligt. Het plangebied wordt belast door het verkeer over de A12, Afrikaweg en Van Leeuwenhoeklaan. In het plangebied wordt functiemenging nagestreefd om een grotere levendigheid tot stand te brengen. In plangebied worden woningen gecombineerd met andere functies, zoals bijvoorbeeld kantoren, winkels, horeca en voorzieningen. Aangezien het bestemmingsplan toelaat dat op gebouwniveau functies worden gemengd met woningen en andere gevoelige functies, is daarom aangesloten bij de specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-uitgave.

Binnen de bestemming 'Gemengd' mogen alleen functies worden gevestigd die behoren tot categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Binnen de bestemming 'Wonen - Gestapeld' mogen alleen functies worden gevestigd die behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemening is als bijlage 2 toegevoegd.

Het voorgaande betekent niet dat de uitoefening van activiteiten uit een hogere categorie in alle gevallen onaanvaardbaar is. De Staat van Bedrijfsactiviteiten geeft namelijk een vrij grove indeling van de hinderlijkheid van activiteiten. De situatie bij een specifiek bedrijf kan daarvan afwijken. Met name komt het voor dat een bedrijf als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze, minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In dat geval kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de algemene toelaatbare milieucategorie. Op die manier kan de desbetreffende activiteit worden toegelaten. Dit geldt alleen voor functies die vallen onder categorie B, dan wel niet genoemd zijn mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A.

Toets plangebied en omgeving
Ten oosten van het plangebied liggen hoofdzakelijk woningen, het gebied waar deze woningen in liggen behoort tot het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. De woningen aan de Dunantstraat liggen op meer dan 30 meter van het plangebied. Dit geldt ook voor de woningen aan de Stadhoudersring en het Kinderen van Versteegplein. Er is dus sprake van bouwkundige scheiding tussen de functies binnen het plangebied 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' en de genoemde woningen. Hierdoor kan een goed woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Ten noorden, zuiden en ten westen van het plangebied bevinden zich zones met kantoren en een hotel. Deze zones zijn te typeren als gemengd gebied, vanwege de ligging langs hoofdinfrastructuur. De aanwezige functies binnen deze zones zijn op voldoende afstand gelegen van het plangebied en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een halte van de RandstadRail en een NS-station. Voor stations geldt een minimale richtafstand van 100 meter naar woningen. De dichtstbijzijnde woningen in het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' worden gerealiseerd op minimaal 400 meter van het station.

Ook is er gekeken of de realisatie van woningen belemmerend werkt voor de voortzetting van bestaande bedrijven. Gezien het feit dat het station op zeer ruime afstand van de woningen liggen, wordt het station niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Ook voor de bestaande kantoren (langs de Van Leeuwenhoeklaan, Bredewater en het station) geldt dat deze buiten het plangebied liggen en dus niet belemmerd worden.

Het bestaande datacenter betreft een bedrijf van categorie B. Dit datacenter ligt in de bestemming ‘Gemengd’ en moet dus bouwkundig afgescheiden zijn van woningen. Het gebouw waar het datacenter in is gevestigd staat los van de toekomstige bebouwing. Ook voor dit bedrijf geldt dus dat deze de bedrijfsvoering kan doorzetten.

Buiten het gebied bevinden zich verder nog enkele bedrijven en kantoorvoorzieningen, ook hier geldt dat deze op voldoende afstand van het plangebied liggen. Deze functies worden niet belemmerd in de bedrijfsvoering, noch vormen ze een belemmering voor de ontwikkeling.

De conclusie luidt dan ook dat er vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering is ten aanzien van voorliggende ontwikkeling.

Horeca
Dit bestemmingsplan maakt horeca mogelijk. Het betreft hier voorzieningen tot en met categorie 2 uit de Staat van horeca-inrichting. Dit komt overeen met milieucategorie A volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Hiervoor geldt dat deze activiteiten zo weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. Het bestemmingsplan laat toe dat woningen en horeca zich in hetzelfde gebouw bevinden. Gelet op de richtafstand van 0 meter zal er echter geen sprake zijn van onevenredige gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

5.7.1 Waterparagraaf

Huidige situatie

Algemeen
Het plangebied is gelegen in de Nieuwe Driemanspolder, peilvak WW-17C. In de bestaande situatie is binnen de plangrenzen sprake van een verhard oppervlak ter grootte van circa 5,55 hectare en een wateroppervlak van circa 5.300 m².

Veiligheid en waterkeringen
In het plangebied, alsook in de nabijheid daarvan, zijn geen waterkeringen of boezemkaden aanwezig.

Bodem en grondwater
Het maaiveldniveau ligt in de huidige situatie op circa NAP – 3,9 meter. Ter plaatse van de planlocatie is sprake van deklaag van zand en klei die grillig van opbouw is. Lokaal is sprake van een toplaag van zand.

Waterpeil
Het waterpeil ligt op -5.82 NAP.

Waterkwantiteit
Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied van Zoetermeer. In het plangebied en directe omgeving is in de huidige situatie reeds oppervlaktewater aanwezig. Langs de oostgrens van het plangebied bevinden zich primaire watergangen. Centraal in het plangebied bevindt zich een duiker die het plangebied van oost naar west doorkruist (in het verlengde van de Meerzichtlaan/ Boerhaavepad).

Figuur 11. Nulsituatie plangebied

Duikers
In figuur 11 en 12 zijn de duikers in het plangebied weergegeven. Deze duikers zijn in het beheer van de gemeente Zoetermeer.

Rioleringsaspecten
De huidige bebouwing in het plangebied is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Het betreft hier een gescheiden stelsel van de gemeente Zoetermeer.

Watergangen
De watergangen in het plangebied betreffen primaire watergangen. Deze zijn in het beheer van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Hiervoor gelden beperkende voorwaarden ten aanzien van dempingen, het aanleggen van dammen met duikers en de bereikbaarheid met onderhoudsvaartuigen.

Toekomstige situatie

Wateropgave / -compensatie
Het bestemmingsplan voorziet in een herontwikkeling van het plangebied. Hierbij is het mogelijk dat er een toename plaatsvindt van het verharde oppervlak. Conform het beleid van het hoogheemraadschap Rijnland dient bij een toename van verharding (in beginsel bij een netto toename van meer dan 500 m²) 15% gecompenseerd te worden in de vorm van open water, in hetzelfde peilgebied. Bij een toename van verharding van 1 ha of meer dient in afstemming met het Hoogheemraadschap maatwerk plaats te vinden.

Omdat het bestemmingsplan een zekere mate van flexibiliteit kent, kan op voorhand niet worden aangegeven hoeveel verharding er exact zal worden gerealiseerd. Dit is afhankelijk van de uiteindelijke inrichting van het gebied en in belangrijke mate ook van de dikte van het dakpakket dat op de (verdiepte) parkeervoorzieningen wordt gerealiseerd.

Indien een dakpakket gerealiseerd wordt dat dunner is dan 60 cm, dan dient deze op grond van de beleidsregels van het hoogheemraadschap beschouwd te worden als verhard oppervlak. De grondlaag boven de parkeervoorziening is dan niet dik genoeg om als onverhard te mogen worden beschouwd.

Indien een dakpakket gerealiseerd wordt met een dikte van 60 cm of meer, dan is er sprake van onverhard oppervlak. Dakpakketten van onder meer parkeervoorzieningen worden dus afhankelijk van de dikte meegenomen als verhard of onverhard om de wijziging in het verhard oppervlak te bepalen.

Omdat het bestemmingsplan flexibel is zijn verschillende invullingen/modellen passend binnen de kaders die daartoe in het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn vastgelegd. In hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan is een indicatieve stedenbouwkundige invulling weergegeven (model Ontwikkelingsplan Boerhaavelaan 2010). Dit model is geen blauwdruk, maar geeft een beeld van de mogelijke toekomstige ontwikkeling en invulling van het gebied. Voor de nieuwe ontwikkeling is in het kader van dit voorbeeldmodel een berekening van de wateropgave uitgevoerd. Zowel voor de situatie waarin sprake is van een dakpakket van 60 cm als de situatie waarin het dakpakket minder is dan 60 cm. Voor laatstgenoemde situatie is in de berekening uitgegaan van een dakpakket van 40 cm.

De voorbeeld waterberekening laat zien dat bij een dakpakket van 60 cm het verhard oppervlak zou worden teruggebracht tot ruim 3,2 hectare. Dit betekent dat de verharding afneemt ten opzichte van de huidige situatie. In dat geval is extra compensatie van water niet nodig. Wel geldt dat bij dempingen in de bestaande (primaire) watergangen er één-op-één moet worden gecompenseerd via de aanleg van nieuw oppervlaktewater, bij voorkeur binnen het plangebied.

Indien sprake is van een overschot aan compensatie binnen het plangebied, dan kan deze marge wordt ingezet voor een eventuele toekomstige, verdere toename van verhard oppervlak binnen het betreffende peilvak. Dit dient te geschieden via plaatsing van het overschot op een nog op te stellen Bergings Rekening Courant voor het betreffende peilvak.

Bij een dakpakket van 40 cm zou er sprake zijn van circa 4,8 ha aan nieuwe verharding. Dit is een toename van circa 2,5 ha aan verharding ten opzichte van de huidige situatie. Volgens de norm van het hoogheemraadschap zou dan een compensatie vereist zijn van 15%, dus circa 3.750 m².

Het voorbeeldmodel gaat uit van een vergroting van het bestaande wateroppervlak binnen het plangebied tot ruim 12.000 m2. Er is dus sprake van meer dan voldoende water ter compensatie van de verharding (en demping), onafhankelijk van de dikte van het dakpakket boven de parkeervoorzieningen. Er wordt daarmee in beide situaties voldaan aan de compensatieplicht.

Zoals eerder vermeld is de exacte omvang van het water afhankelijk van de uiteindelijke positionering van de nieuwe bebouwing, de afspraken die gemaakt worden over de invulling van het openbaar gebied, de gronddekking en dergelijke. De verdere uitwerking daarvan vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning en zal te zijner tijd ook voorgelegd worden aan het hoogheemraadschap.

Om de benodigde watercompensatie planologisch te verankeren is in dit bestemmingsplan binnen de bestemming ‘Gemengd’ en ‘Wonen-Gestapeld’ een zoekgebied aangeduid, waarbinnen de watercompensatie dient plaats te vinden. Dit gebied is nog groter dan de in het voorbeeldmodel gevisualiseerde waterpartijen van ruim 12.000 m², en daardoor van voldoende omvang om te kunnen voorzien in een worst-case wateropgave in geval van een maximale invulling van de planmogelijkheden en een dakpakket van minder dan 60 cm.

Figuur 12. Indicatie verhard oppervlak en wateroppervlak in de bestaande en nieuwe situatie (let op: dit betreft een mogelijke invulling van het plangebied).

Aanleggen parkeervoorzieningen
Ten behoeve van de aanleg van de parkeervoorzieningen is een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit geohydrologisch onderzoek worden in paragraaf 5.11 van de plantoelichting behandeld. Het uitgevoerde geohydrologisch onderzoek gaat met name in op de geohydrologische effecten tijdens de bouwfase.

Uitgangspunt is dat de bodem van de parkeervoorzieningen boven de grondwaterspiegel wordt gerealiseerd. Waar dit onverhoopt niet mogelijk blijkt te zijn zal overlegd worden over de grondwaterstroming ter plaatse.

Opbrengen grondlichaam
In het plangebied wordt een grondlichaam opgebracht rondom en op de parkeervoorzieningen. Het opbrengen van het grondlichaam heeft enkele gevolgen voor de waterhuishouding. Zo wordt een deel van dit grondlichaam opgebracht binnen de beschermingszones van watergangen (in beheer zijnde bij het hoogheemraadschap). Op verschillende handelingen, waaronder het opbrengen/ verhogen van het bodemniveau en aanpassen van het talud kunnen beperkingen gelden op basis van de Keur van Hoogheemraadschap van Rijnland. Belangrijk is dat voor de ontwikkeling een grondlichaam wordt opgebracht, waardoor gesteld kan worden dat het bouwpeil ruimschoots hoog genoeg is om grondwaterproblemen/ inundatierisico’s te voorkomen.

Kwel
Het plangebied ligt in een polder, welke gevoelig is voor zoute kwel. Hier dient bij aanpassingen van bestaande watergangen en de aanleg van nieuwe waterpartijen binnen het plangebied rekening te worden gehouden, op een zodanige wijze dat de ter plaatse aanwezige kleilaag intact gehouden wordt om menging van de kwel met het oppervlaktewater te voorkomen.

Watergangen
De bestaande waterpartijen in het plangebied zijn primaire watergangen. Deze primaire watergangen hebben tegenwoordig een minimale breedte eis van 7,10 m. In de huidige situatie wordt niet overal aan deze breedte eis voldaan. Het nieuw te graven oppervlaktewater ligt in het verlengde van de bestaande primaire watergangen in het plangebied. Bij de verdere planontwikkeling worden voor de primaire watergangen de volgende uitgangspunten gehanteerd;

• Nieuwe primaire watergangen hebben waar mogelijk een minimale breedte van 7,10 m;
• Daar waar de bestaande primaire watergang breder is dan 7,10 m kan deze worden versmald tot een minimale breedte van 7,10 m;
• Delen van de bestaande primaire watergangen die smaller zijn dan 7,10 m worden zo veel mogelijk verbreed naar 7,10 m;
• Dempingen in de primaire watergangen moeten één-op-één worden gecompenseerd via de aanleg van nieuw oppervlaktewater, bij voorkeur binnen het plangebied;
• Gestreefd wordt het aantal meters aan duikers in de primaire watergangen te verminderen ten opzichte van de huidige situatie.

Bij de uitvoering van het plan vindt met betrekking tot de bovengenoemde uitgangspunten nader overleg plaats met het Hoogheemraadschap.

De nieuwe waterzone, die de twee bestaande primaire watergangen met elkaar verbindt, wordt 'overig' water. De minimale breedte zal 4,10 m moeten bedragen, de diepte minimaal 0,6 meter. Deze zone zal niet door het Hoogheemraadschap onderhouden worden. Voor de primaire watergangen geldt een diepte van minimaal 1,10.

Voor de te graven watergangen geldt dat het onderhoud door de kadastrale eigenaren moet worden uitgevoerd. Voor deze nieuw te graven watergangen (niet zijnde primaire watergangen) geldt dat een minimale breedte van 4,10 op de waterlijn met een onderwatertalud van 1:3. Voor onderhoud vanaf de kant moet een onderhoudszone. Deze onderhoudszone zal moeten voldoen aan de bepalingen uit de Keur van het hoogheemraadschap.

Om het nieuwe water mee te laten tellen voor watercompensatie is het nodig dat deze in verbinding staan met de primaire watergangen. Dit zal dan ook het geval zijn.

Nieuwe primaire watergangen die smaller zijn dan 7,10 meter zijn in overleg bespreekbaar. Het indien mogelijk vervangen van duikers door open water weegt zwaarder dan de breedte-eis aan primaire watergangen. Ook kunnen hier en elders in het plangebied lokaal gebouwen aan de waterrand worden gerealiseerd, zoals ook in het ontwikkelplan en beeldkwaliteitsplan zichtbaar is. De waterpartijen blijven in beginsel vanaf de zijde van de Boerhaavelaan goed bereikbaar voor onderhoud, wat naast een gedeeltelijke toegang vanaf de te bebouwen gronden voldoende is. In het overleg in de ontwerpfase komen deze punten nader aan de orde.

Vanaf de Boerhaavelaan worden tijdens de gefaseerde ontwikkeling van het plangebied nieuwe ontsluitingen van het gebied gerealiseerd, waarvan enkele de huidige primaire watergangen zullen kruisen. In het overleg tussen ontwikkelaar en Hoogheemraadschap tijdens de ontwerpfase zal nader worden besproken op welke wijze dit dient te worden gecompenseerd, bijvoorbeeld door het type duiker, extra oppervlaktewater of vervangen van duikers elders door open water, voor zover dit niet al voldoende in de dan voorliggende ontwerpen of eerdere fases is opgenomen

Duikers en bruggen
In het ontwikkelplan en beeldkwaliteitsplan is ervan uitgegaan dat de watergangen langs de Boerhaavelaan onderling met elkaar worden verbonden door duikers. Eventuele bruggen die in het plangebied worden aangelegd zullen een minimale hoogte van 1,25 m en een minimale breedte van 2,0 m moeten hebben. Deze maatvoering is nodig voor een onderhoudsvoertuig. Verder moeten er langs de watergangen tewaterplaatsen voor onderhoudsvoertuigen worden aangelegd.

Watervergunningsplicht
Het planvoornemen is watervergunningsplichtig, aangezien er nieuw oppervlaktewater wordt gegraven dat in directe verbinding staat met bestaande watergangen. Op deze handelingen zijn de regels uit de Keur van toepassing. Ook het opbrengen van grond nabij de watergangen is watervergunningplichtig, net als eventuele bebouwing / verharding boven duikers. In het kader van de aan te vragen watervergunning is het advies om hier zo vroeg mogelijk met het hoogheemraadschap contact te leggen (voor zover nog niet gebeurd). Het hoogheemraadschap kan immers een aantal (technische) randvoorwaarden stellen. Het aanvragen van de watervergunning betreft een separate procedure en is niet geïntegreerd in de omgevingsvergunning.

Overleg met de waterbeheerder
Een eerder ontwikkelplan uit 2008 is afgestemd met de waterbeheerder. In vergelijking tot dit plan is in het huidige ontwikkelingplan (2010) meer ruimte en aandacht voor water opgenomen.

Het ontwikkelplan voor de Boerhaavelaan is meerdere malen met het Hoogheemraadschap besproken, zowel binnen als buiten het reguliere overleg tussen Hoogheemraadschap en de gemeente. Ook naar aanleiding van de vooroverlegreactie van het Hoogheemraadschap heeft nadere afstemming en overleg plaatsgevonden over de wijze waarop het aspect water in het bestemmingsplan wordt meegenomen.

5.7.2 Conclusie

Het plan voldoet aan de voorwaarden van een goed en duurzaam waterbeheer. Middels onderzoek is aangetoond dat een parkeerkelder geen nadelige gevolgen heeft voor de grondwaterhuishouding. Tevens is in het bestemmingsplan voldoende ruimte gelaten voor het aanleggen van watercompensatie (dit is afhankelijk van de keuze van diepte van het dakpakket. Als er voor een dakpakket van 60 centimeter wordt gekozen dan wordt dit niet beschouwd als verhard oppervlak en is daarvoor geen compensatie nodig). Het Hoogheemraadschap zal bij de uitwerking van de waterpartijen worden betrokken.

5.8.1 Onderzoek externe veiligheid

Om inzicht te krijgen in het aspect externe veiligheid is er een onderzoek4 externe veiligheid uitgevoerd. In het navolgende is een samenvatting van dit onderzoek opgenomen. Het volledige onderzoek is als bijlage 7 bij de toelichting opgenomen. In het onderzoek is uitgegaan van een bepalende situatie, namelijk een maximale invulling aan kantoorvloeroppervlakte binnen de mogelijkheden die het flexibele bestemmingsplan biedt.

Risicovolle inrichtingen
Binnen een straal van 1.500 meter van het plangebied bevindt zich een risicovolle inrichting, namelijk het LPG tankstation Total Houtsingel aan de Houtsingel 1. Het plangebied ligt op 355 meter afstand van het LPG-tankstation Total Houtsingel en derhalve buiten het invloedsgebied (circa 150 meter). Deze inrichting levert geen knelpunt op ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Transport gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A12

• Plaatsgebonden risico

Over de A12 worden gevaarlijke stoffen vervoerd, de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 ligt op een afstand van 48 meter vanaf de wegas. Deze risicocontour ligt niet over het plangebied en vormt geen knelpunt voor de beoogde ontwikkeling.

• Groepsrisico

Volgens het onderzoek zal er geen significante toename van het groepsrisico te verwachten zijn. De risico's worden voornamelijk bepaald door het vervoer van brandbare gassen over de A12. De afstand tot de rand van het invloedsgebied bedraagt in dat geval ten hoogste 355 meter. Het plangebied (gelegen op minimaal 175 meter afstand) zal naar verwachting slechts een zeer beperkte bijdrage leveren aan het groepsrisico voor zover bepaald door ongevalsrisico's met brandbare gassen.

De toename van het groepsrisico is in het onderzoek in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico in de huidige situatie 0,22 bedraagt, en in de toekomstige situatie 0,232. In het (concept) Besluit transportroutes externe veiligheid is opgenomen dat het groepsrisico niet hoeft te worden verantwoord als de toename niet hoger is dan 10%. Er is dan geen sprake van een significante toename. Dit geldt voor het bestemmingpslan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' waar de toename 5% bedraagt. De A12 hoeft niet te worden beschouwd in de verantwoording van het groepsrisico.

Transport gevaarlijke stoffen Afrikaweg
Binnen de gemeente Zoetermeer zijn geen wegen aangewezen die dienen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Wel is bekend dat de Afrikaweg dienst doet als bevoorradingsweg voor het LPG-tankstation aan de Voorweg 208.

In het onderzoek is het groepsrisico (GR) ten gevolge van de Afrikaweg in beeld gebracht voor het huidige en het toekomstige bestemmingsplan, uitgaande van 3 scenario's, te weten een maximale doorzet van het LPG-station van respectievelijk 200 m3, 1.000 m3 en 1500 m3. Hieruit blijkt dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden voor de onderzochte scenario's. Wel is in twee van de drie scenario's (doorzet 1.000 en 1.500 m3 per jaar) de overschrijdingsfactor van het groepsrisico hoger dan 10% van de oriëntatiewaarde. Tevens is de toename van het groepsrisico te kenmerken als significant. Voor een verantwoording van het groepsrisico wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van het onderzoek.

In het onderzoek is echter gerekend met een jaarlijkse doorzet die vele malen hoger ligt dan de feitelijk doorzet die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden, omdat de vigerende omgevingsvergunning thans geen limiet stelt aan die doorzet. Uit gesprekken met de inrichtinghouder blijkt dat de feitelijke doorzet zeer beperkt is, waardoor het “realistische” groepsrisico dermate laag is dat deze acceptabel genoemd kan worden. Thans wordt ook gewerkt aan een aanpassing van die vergunning, waarbij uitgangspunt is het limiteren van de doorzet.

Overig transport gevaarlijke stoffen

• Over het spoor

Er worden geen gevaarlijke stoffen over het spoortraject 'Zoetermeer - Den Haag' vervoerd. Toetsing ten aanzien van vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor is niet aan de orde.

• Over het water

Er is geen vaarweg in de nabijheid van het plangebied gelegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Dit aspect vormt geen belemmering.

• Door buisleidingen

Binnen een straal van 500 meter vanaf het plangebied zijn geen relevante buisleidingen gelegen. Dit betekent dat transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geen knelpunt zal vormen voor de beoogde ontwikkeling.

5.8.2 Conclusie

Uit het onderzoek externe veiligheid blijkt dat het transport van gevaarlijke stoffen over rijksweg, spoor, water en buisleidingen geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling. Aan de toetswaarden voor het plaatsgebonden risico en groepsrisico wordt voldaan. De risicovolle inrichtingen zijn op dermate grote afstand gelegen dat deze geen knelpunt zullen opleveren.

Het groepsrisico neemt significant toe als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Er is echter gerekend met een jaarlijkse doorzet die vele malen hoger ligt dan de feitelijke doorzet die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. Het realistische groepsrisico is daarom dermate laag dat deze acceptabel genoemd kan worden.

De onderbouwing die in het onderzoek is opgenomen met betrekking tot de verantwoording groepsrisico ligt ten grondslag aan de verantwoording van het groepsrisico.

Op grond van het onderzoek kan gesteld worden dat de meeste van de beoogde functies die zijn voorzien, in principe binnen het plangebied gerealiseerd kunnen worden. Maatschappelijke functies, zijnde kwetsbare objecten en geluidsgevoelige functies (zoals kinderdagverblijven) zijn in principe uitgesloten. Wel kent het bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid waarmee de hiervoor genoemde functies zijn toegelaten. Dit kan alleen indien het gebruik verantwoord is voor wat betreft het groepsrisico.

5.9.1 Flora- en Faunawet

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen geïmplementeerd. De Flora- en faunawet kent geen koppeling met de ruimtelijke ordening, echter indirect is deze volledig aanwezig. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Flora- en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Dit brengt met zich mee dat, als er een redelijk vermoeden bestaat dat beschermde planten- en diersoorten in het plangebied kunnen voorkomen in het kader van de planprocedure onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten (ABRvS, 23 februari 2005, Leeuwarden).

5.9.2 Natuurwaardenonderzoek

Er zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd in het kader van natuurwaarden. Deze zijn als bijlage toegevoegd.

Het onderzoek uit 20115, het aanvullend veldonderzoek uit 20126 en aanvullend veldonderzoek uit augustus 2015 (zie bijlage 17) hebben waarnemingen opgeleverd van beschermde soorten. In de onderstaande tabel zijn streng beschermde soorten (tabel 2 en 3 Flora- en faunawet en vogels) die (mogelijk) voorkomen in het plangebied weergegeven.

Soortgroep			Mogelijk aanwezig	Mogelijk voorkomende soorten	Beschermingscategorie
Vaatplanten			ja	rietorchis, stijf kamgras	Tabel 2
Vleermuizen			ja	gewone dwergvleermuis ruige dwergvleermuis laatvlieger	Tabel 3
Vogels			ja	Boomkruiper, Groene Specht, Grote Bonte Specht, Pimpelmees Boomvalk, Sperwer park-, tuin- en watervogels	Vogels, cat. 5 Vogels, cat. 4 -
Vissen			ja	kleine modderkruiper	Tabel 2
			ja	bittervoorn	Tabel 3

Met de aanwezige soorten uit bovenstaande tabel dient tijdens de uitvoering van werkzaamheden rekening gehouden worden, zodat overtredingen van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet voorkomen worden. Werkzaamheden en de inrichting van het gebied kan op een zodanige manier uitgevoerd worden dat een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk is.

Een inventarisatie naar beschermde soorten 1 of 2 jaar voorafgaand aan de ingreep kan duidelijkheid verschaffen over het gebruik van bomen als verblijfplaats voor boombewonende vleermuizen, spechten en Boomkruiper. Op deze manier kan in het ontwerp van het gebied rekening gehouden worden met deze bomen, waardoor overtredingen van de Flora- en faunawet niet aan de orde zijn. De bomen cq. bomenstructuur worden bij voorkeur ingepast in het ontwerp, of er worden vervangende verblijfplaatsen of routes gecreëerd voor de boombewonende soorten.

Flora onderzoek parkeerterrein Boerhaavelaan
Op het terrein van het IBM kantoor is een inventarisatie7 uitgevoerd omdat er vermoedens waren dat er bedreigde en/of beschermde plantensoorten op dit terrein aanwezig waren. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat er geen wettelijk beschermde plantensoorten van bijlage Tabel 2 of 3 in het onderzochte gebied zijn aangetroffen.

Voor wat betreft de omgang met wettelijk beschermde plantensoorten in bijlage Tabel 2 van de Flora- en faunawet, dient de Gedragscode Flora- en faunawet van de gemeente Zoetermeer te worden gevolgd. Wettelijk beschermde soorten van Tabel 3 (streng beschermd), worden ook in de toekomst niet in het plangebied verwacht.

Vleermuizen
Het is van belang is dat de groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied zal worden gehandhaafd en waar mogelijk versterkt. Het handhaven van deze structuur kan plaatsvinden door de huidige bomenrij in takt te laten en de bomenrij niet onnodig te verlichten.

De vliegroute kan versterkt worden door de bomenrij aansluitend te maken door nieuwe bomen te planten waar 'gaten' in de bomenrij aanwezig zijn. Onnodige verlichting vanuit de ontwikkellocatie dient ook hier voorkomen te worden.

Omdat het gebied relatief weinig gebruikt wordt als foerageergebied en het bestemmingsplan de aanleg van groen- en waterpartijen mogelijk maakt, zal de functionaliteit van verblijfplaatsen niet in het geding zijn als gevolg van de voorziene ontwikkelingen binnen het plangebied.

Op het terrein zijn enkele bomen aangetroffen met holtes die in potentie geschikt zijn als verblijfplaats voor ruige dwergvleermuis. Voorafgaand aan de (her)inrichting/(her)ontwikkeling van het plangebied dienen deze verblijfplaatsen onderzocht te worden op een eventueel gebruik door vleermuizen.

Wanneer uit dit nader onderzoek blijkt dat de bomen in gebruik zijn als verblijfplaats dienen de bomen in de nieuwe plannen gehandhaafd te worden en dienen ze bereikbaar te blijven voor vleermuizen. Ook is het mogelijk om geen onderzoek uit te voeren, door sowieso de bomen en functionaliteit van eventuele verblijfplaatsen te sparen.

De ontwikkeling als gecombineerd woningbouw- en bedrijventerrein is geen wettelijk geldig belang om een verblijfplaats van vleermuizen te vernietigen. Het verkrijgen van ontheffing is niet mogelijk. Eventueel kan mitigatie plaatsvinden, maar slechts nadat aangetoond is dat er geen alternatieven zijn in de vorm van behoud van de bomen.

Aanvullend veldonderzoek augustus 2015 (zie bijlage 17)
In augustus 2015 is de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) geraadpleegd en heeft aanvullend een veldbezoek in het plangebied plaatsgevonden door een ecologen van de gemeente Zoetermeer en buro Royal Haskoning. Omdat het een actualisatie betreft, is primair gelet op veranderingen in het terrein ten opzichte van 2011 en 2012 op grond waarvan momenteel andere beschermde soorten zouden kunnen voorkomen ten opzichte van de onderzoeken uit 2011 en 2012.

Uit het NDFF is naar voren gekomen dat er nieuwe beschermde soorten in het gebied zijn waargenomen, die tijdens de onderzoeken in 2011 en 2012 niet zijn geconstateerd. Het gaat hierbij onder meer om waarnemingen van de Boomkruiper, Boomvalk, Groene Specht en Grote Bonte Specht en Sperwer. De Boomvalk en Sperwer behoren tot categorie 4. De Boomkruiper, Groene Specht en Grote Bonte Specht behoren tot categorie 5.

Op grond van het aanvullend veldbezoek van augustus 2015 is niet uit te sluiten dat er rust- en verblijfplaatsen zijn van de Boomkruiper en de Grote Bonte Specht. Dit zijn vogels die vaak terugkeren naar de plaats waar zij het jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De nesten van vogels behorend tot categorie 5 zijn alleen tijdens de broedperiode beschermd. Hierbij geldt echter dat wanneer 'zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden' dat rechtvaardigen, ook de nesten van categorie 5 soorten jaarrond beschermd kunnen zijn.

De sporen en vaste verblijfplaatsen van de Boomkruiper zijn enkel waargenomen aan de oostkant van het plangebied in de groenstrook tussen Boerhaavebuilding en het station. Niet kan worden uitgesloten dat in het overige deel van de groenstrook aan de oostkant van het plangebied ook verblijfplaatsen van de Boomkruiper aanwezig zijn.

De mogelijke rust- en verblijfplaats van de Grote Bonte Specht en Groene Specht zijn waargenomen aan de oostzijde van het plangebied. Het betreft daarbij mogelijk jaarrond beschermde rust- en verblijfplaatsen (indien er onvoldoende alternatieven zijn), waarvoor bij werkzaamheden en (her)inrichting van het gebied een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet nodig kan zijn. De ontheffing is niet nodig voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. De betreffende groenstroken zijn in het bestemmingsplan grotendeels ook als zodanig bestemd (bestemming 'Groen'). Daarmee blijft het groene karakter in hoofdzaak behouden. Bovendien is en blijft in de directe omgeving voldoende habitat (alternatieven) aanwezig om deze soort te kunnen behouden. Laat onverlet dat voor wat betreft de omgang met deze en de overig waargenomen wettelijk beschermde soorten van de Flora- en faunawet de Gedragscode Flora- en faunawet van de gemeente Zoetermeer gevolgd dient te worden.

Verder geldt dat voorafgaand aan de (her)inrichting / (her)ontwikkeling van het plangebied bomen die in potentie geschikt zijn als verblijfplaats voor de Boomkruiper, de Groene Specht en de Grote Bonte Specht nader onderzocht dienen te worden op een eventueel gebruik door de Boomkruiper, de Groene Specht en de Grote Bonte Specht. Ditzelfde geldt, zoals op grond van de eerdere onderzoeken (2011 en 2012) is vastgesteld, ook voor mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen.

Voor de andere hiervoor genoemde vogelsoorten zijn tijdens het veldbezoek en op grond van het NDFF geen nesten cq. vaste rust- en verblijfplaatsen aangetroffen.

Verder zijn tijdens de veldonderzoek van augustus 2015 de beschermde plantensoorten Grote Kaardenbol en Brede Wespenorchis aangetroffen, waarover in de eerdere onderzoeken uit 2011 en 2012 is vermeld dat deze mogelijk in het plangebied voorkomen. Deze behoren tot Tabel 1 van de Flora en Faunawet. Voor deze soorten geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling. Wel is de algemene zorgplicht van de Flora- en faunawet van kracht.

5.9.3 Conclusie

Er is geen vergunning nodig van de Natuurbeschermingswet omdat Natura 2000 gebieden buiten de invloedssferen van het project liggen.

Voor de overige soorten geldt dat tijdens de werkzaamheden en in het ontwerp voldoende rekening gehouden kan worden met de aanwezigheid van beschermde soorten waardoor ofwel een ontheffing niet noodzakelijk is, ofwel een ontheffing verleend kan worden.

De Rietorchis kan verplant worden, hiervoor is geen ontheffing nodig.

Met de gemeente Zoetermeer is afgesproken dat de groenstrook (bomen) aan de zuidzijde van het plangebied zoveel als mogelijk behouden dienen te worden zolang er nog geen bebouwing is gerealiseerd op kavel 1 (meest zuidelijke kavel). Hierbij wel rekening houdend met de ontsluiting van de parkeergarages en de pleinfunctie ter hoogte van kavel 1.

Vogels: werken buiten het broedseizoen. Hier zal bij de uitvoering van de werkzaamheden aandacht voor moeten zijn.

Vissen: hoewel de effecten op mogelijk aanwezige vissen geen invloed hebben op de functionaliteit van het leefgebied, is het aan te raden de werkzaamheden met betrekking tot de aanleg van de toegangswegen uit te voeren buiten het voortplantingsseizoen (maart - augustus) van deze soorten. In dat geval is er zicht op ontheffing.

Er wordt gestreefd naar een ontwikkeling die positieve effecten heeft op de flora en fauna. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om in het gehele plangebied groenvoorzieningen en water te maken. Op deze wijze kan invulling worden gegeven aan de hiervoor genoemde aanbevelingen.

Wanneer de potentiële verblijfplaatsen van de vleermuizen nader onderzocht zijn zal bepaald worden op welke wijze er wordt omgegaan met de potentiële verblijfplaatsen van ruige dwergvleermuis.

6.2.1 Begrippen

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.

6.2.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt weergegeven hoe de in de regels opgenomen maten moeten worden gemeten, zoals onder meer de goothoogte, de bouwhoogte en de inhoud. Ook is een regeling opgenomen voor de ondergeschikte bouwdelen.

Meten bouwhoogten gebouwen

Er is sprake van een oplopend maaiveld vanaf de Boerhaavelaan richting de Afrikaweg. Als de bouwhoogte gemeten zou worden vanaf het maaiveld dan zouden de gebouwen de maximale bouwhoogte kunnen hebben conform de verbeelding plus de hoogte van het maaiveld. In zijn totaliteit steekt het gebouw dan hoger de lucht in, dan op de verbeelding is aangegeven.

Om dit te voorkomen is er voor gekozen om van een vast peil uit te gaan waar vanaf wordt gemeten. Dit peil ligt ter hoogte van de kruising van de Boerhaavelaan met de Van Stolbergenlaan. De maximale bouwhoogte wordt dus bepaald door het peil en niet door het oplopende maaiveld (zie figuur 13). De hoogten zijn allen op de verbeelding (plankaart) aangegeven en worden gemeten op de wijze zoals hieronder is uitgelegd.

Figuur 13. Schematische weergave wijze van meten bouwhoogten gebouwen

6.3.1 Flexibiliteitsregels

Het bestemmingsplan biedt in sommige concrete situaties de mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat. Het inzetten van het instrument van de afwijking vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten.

Het gaat hier om de volgende aspecten:

Straat- en bebouwingsbeeld 
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen mag bijvoorbeeld niet tot gevolg hebben dat het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen niet meer op eigen terrein kan worden opgevangen.

Voorkomen van windhinder
Het gaat hier om het criterium dat het bouwen van gebouwen hoger dan 30 meter niet mag leiden tot onevenredige windhinder. Hierbij wordt getoetst overeenkomstig de NEN 8100-normen.

Voorkomen van schaduwwerking
Het bouwen mag niet tot gevolg hebben dat een onevenredige schaduwwerking ontstaat. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen de TNO-normen inzake bezonning.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding of bezonning van tuinen een rol.

6.3.2 Gemengd

Gebruik
Het overgrote deel van het plangebied is bestemd als 'Gemengd' en is met name bedoeld voor de vestiging van kantoren. Deze bestemming biedt niet alleen ruimte aan kantoorfuncties 'sec', maar ook ondergeschikte dienstverlening. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - datacenter' een datacenter toegestaan en mag ter plaatse van de aanduiding 'wonen' ook worden gewoond. Ook zijn onder andere geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen en ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan. Ter waarborging van het laatste is in de gebruiksregels opgenomen dat het in strijd met de bestemming is om gronden en/of bouwwerken te gebruiken voor parkeren boven maaiveld.

Tevens is het binnen deze bestemming toegestaan de gronden dan wel bouwwerken te gebruiken voor voorzieningen. Wat nu exact onder voorzieningen moet worden verstaan is weergegeven in hoofdstuk 1 van de planregels (Begrippen). De functies die onder het begrip voorzieningen vallen zijn beperkt tot detailhandel, dienstverlening, horeca tot en met categorie 2, een hotel, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen. Deze functies zijn overigens niet onbeperkt mogelijk binnen de bestemming 'Gemengd'; voor elke functie is in een tabel bij de bestemmingsomschrijving aangegeven welke voorwaarden er voor welke voorziening gelden. Ook geldt dat de totale bruto vloeroppervlakte aan voorzieningen binnen het gehele bestemmingsplan maximaal 20.000 m² mag bedragen.

Tot slot is binnen de bestemming 'Gemengd' geregeld dat voor de bestemmingen 'Gemengd', 'Groen' en 'Wonen - Gestapeld' het percentage aan overharde gronden groter dient te zijn dan het percentage aan verharde gronden inclusief bebouwing en oppervlakte verhardingen. Door deze bepaling is gewaarborgd dat minimaal 50% van het plangebied onverhard blijft voor onder andere groen- en watervoorzieningen. De definitie van onverhard is ingevolge de begripsbepalingen 'gronden welke niet worden gebruikt ten behoeve van bebouwing en/of oppervlakteverhardingen'. Omdat een bepaalde gedeelte van het bestemmingsvlak tevens zal worden gebruikt ten behoeve van een waterbergingsfunctie en de exacte ligging hiervan thans nog niet bekend is, is de aanduiding 'water' opgenomen ten behoeve van het zoekgebied voor waterberging.

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn risicovolle inrichtingen uitgesloten door middel van een regeling binnen de specifieke gebruiksregels.

Bouwen
In de bouwregels bij de bestemming 'Gemengd' is geregeld dat gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Omwille van de flexibiliteit is ervoor gekozen om voor de toekomstige bebouwing bouwvlakken op te nemen met een maximum bebouwingspercentage (dit percentage geldt per bestemming) en een minimale afstand tussen gebouwen. Voor de bestaande gebouwen is het bouwvlak begrensd op de contouren van de bestaande bebouwing. Daarnaast geldt dat de maximum bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte die middels een aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Ook dienen de gebouwen te worden gebouwd met een plat dak.

Binnen de bouwregels is een aantal bijzondere bepalingen opgenomen inzake windhinder, bezonning, geluid en flora en fauna. Met betrekking tot het aspect geluid is geregeld dat voor het bouwen van gebouwen moet zijn voldaan aan de eisen uit het hogere waarde beleid van de gemeente Zoetermeer. Het besluit hogere waarden is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Voorzieningen ten behoeve van geluidoverdrachtbeperkende maatregelen zijn binnen het gehele plangebied toegestaan. In zoverre is de bouw van de gebouwen niet afhankelijk gesteld van een onzekere gebeurtenis. Dit geldt eveneens voor het aspect flora en fauna, welke wordt gewaarborgd middels een in artikel 3.7.3 van de planregels opgenomen voorwaardelijke verplichting.

Wijzigingsbevoegdheid

In het artikel 'Gemengd' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met betrekking tot het datacenter. Hiermee kan de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - datacenter' onder voorwaarden worden verwijderd. Na het verwijderen van de aanduiding vervalt dus de mogelijkheid dat op de betreffende gronden een datacenter aanwezig is, dan wel wordt opgericht.

6.3.3 Groen

Gebruik
De hoofdzakelijk voor water- en groenvoorzieningen in te richten gronden zijn bestemd als 'Groen'. Daarnaast zijn tevens onder andere nutsvoorzieningen, geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen en ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan. Ter waarborging van het laatste is in de gebruiksregels opgenomen dat het in strijd met de bestemming is om gronden en/of bouwwerken te gebruiken voor parkeren boven peil.

Bouwen
Ten aanzien van het bouwen is binnen de bestemming 'Groen' geregeld dat geen gebouwen mogen worden gebouwd, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor zover gebouwd onder peil (ondergrondse parkeervoorzieningen). Stijgpunten, installaties, toegangen en overige ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van deze parkeervoorzieningen mogen overigens wel boven peil worden gebouwd. Daarnaast zijn voorzieningen ten behoeve geluidoverdrachtbeperkende maatregelen toegestaan binnen de bestemming.

6.3.4 Wonen - Gestapeld

Gebruik
Een deel van het plangebied is bestemd als 'Wonen - Gestapeld' en is met name bedoeld voor de vestiging van gestapelde woningen, waarbij tevens is toegestaan om in een woning een aan huis verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen, indien aan de in de regels opgesomde voorwaarden wordt voldaan. Ook zijn onder andere geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen en ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan. Ter waarborging van het laatste is in de gebruiksregels opgenomen dat het in strijd met de bestemming is om gronden en/of bouwwerken te gebruiken voor parkeren boven maaiveld.

Tevens is het binnen deze bestemming - zij het enigszins beperkt - toegestaan de gronden dan wel bouwwerken te gebruiken voor voorzieningen. Wat nu exact onder voorzieningen moet worden verstaan is weergegeven in hoofdstuk 1 van de planregels (Begrippen). De functies die onder het begrip voorzieningen vallen en toegestaan zijn binnen de bestemming 'Wonen - Gestapeld' zijn beperkt tot dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen. Deze functies zijn overigens niet onbeperkt mogelijk binnen de bestemming 'Wonen'; voor elke functie is in een tabel bij de bestemmingsomschrijving aangegeven welke voorwaarden er voor welke voorziening gelden. Ook geldt dat de totale bruto vloeroppervlakte aan voorzieningen binnen het gehele bestemmingsplan maximaal 20.000 m² mag bedragen.

Binnen de bestemming 'Wonen - Gestapeld' zijn risicovolle inrichtingen uitgesloten door middel van een regeling binnen de specifieke gebruiksregels.

Bouwen
In de bouwregels bij de bestemming 'Wonen - Gestapeld' is geregeld dat woningen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Omwille van de flexibiliteit is ervoor gekozen om één bouwvlak op te nemen met een maximum bebouwingspercentage (dit percentage geldt per bestemming) en een minimale afstand tussen gebouwen. Het maximum aantal wooneenheden is beperkt in de bouwregels. Daarnaast geldt dat de maximum bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte die middels een aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Ook . Ook dienen de gebouwen te worden gebouwd met een plat dak.

Binnen de bouwregels is een bijzondere bepaling opgenomen inzake geluid. Met betrekking tot het aspect geluid is geregeld dat voor het bouwen van gebouwen moet zijn voldaan aan de eisen uit het hogere waarde beleid van de gemeente Zoetermeer. Het besluit hogere waarden is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Voorzieningen ten behoeve van geluidoverdrachtbeperkende maatregelen zijn binnen het gehele plangebied toegestaan. Mede gelet hierop is het verzekerd dat geluidoverdrachtbeperkende maatregelen technisch haalbaar zijn. In zoverre is de bouw van de gebouwen niet afhankelijk gesteld van een onzekere gebeurtenis.

6.4.1 Antidubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel strekt er toe dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij de verlening van een bouwvergunning, bij de beoordeling van een latere bouwvergunning buiten beschouwing moeten worden gelaten. Deze bepaling vloeit voort uit het Besluit ruimtelijke ordening.

6.4.2 Algemene gebruiksregels

Vanwege het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening zijn een regeling aanvullende werking bouwverordening en een voorwaardelijke verplichting parkeren opgenomen.

6.4.3 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. Deze afwijkingsmogelijkheden gelden voor het gehele plangebied. Daarnaast is een aantal bijzondere afwijkingsregels opgenomen, waaronder afwijkingsregels ten behoeve van voorzieningen voor telecommunicatie, afwijkingsregels voor voorzieningen en afwijkingsregels voor overschrijding van het maximum aantal woningen.

6.5.1 Overgangsrecht

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming of de of met beide.

6.5.2 Slotregel

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

7.1.1 Grondexploitatie (6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wro is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.2.1 Bro is aangewezen als bouwplan:

• a. de bouw van één of meer woningen;
• b. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;
• d. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd.
• e. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2 bruto-vloeroppervlakte.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wro bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte of een anterieure overeenkomst over grondexploitatie)
• b. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen
• c. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid bouwplannen te realiseren als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De gronden zijn voor een groot deel in eigendom van de ontwikkelende partij, de overige gronden zijn in eigendom van de gemeente Zoetermeer. Tussen de gemeente en deze partij zal een anterieure overeenkomst worden afgesloten. Hiermee vervalt de noodzaak voor een exploitatieplan, het kostenverhaal is immers middels de anterieure overeenkomst anderzins verzekerd.

7.1.2 Planschade

Ten behoeve van de ontwikkeling is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. In deze planschaderisicoanalyse is beoordeeld in hoeverre het wijzigen van de juridisch-planologische situatie ten behoeve van de realisatie van de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' kan leiden tot reële planschadeclaims.

Uit de vergelijking van het ‘oude’ juridisch planologisch regime met het juridisch planologische regime zoals dat vastgelegd wordt in het bestemmingsplan 'Ontwikkeling Boerhaavelaan' kan gesteld worden dat de juridisch planologische situatie niet nadeliger wordt voor het overgrote deel van de omliggende woningen en bedrijven. Voor een aantal belanghebbenden is beoordeeld dat er een reële kans is op het hebben van lichte planschade. Gezien het feit dat er slechts sprake is van lichte schade, kan het zo zijn dat deze schade onder het normaal maatschappelijk risico (2% van de waarde van een onroerende zaak of van een inkomen) valt. Om een exact beeld te krijgen van de mate van planschade van deze belanghebbenden, zal een taxatieonderzoek uitgevoerd moeten worden.

Gelet op de beantwoording van de toerekeningsvragen komt de planschade – met uitzondering van het normaal maatschappelijk risico – gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking.

Er wordt geadviseerd om een financieel deskundige (taxateur) te laten bepalen wat de omvang van de planschade is op basis van de uitgevoerde planschaderisicoanalyse. Op basis daarvan zal kunnen worden bepaald hoeveel de vergoedingen kunnen bedragen. Een en ander zal in een planschadeovereenkomst worden vastgelegd.

7.1.3 Economische uitvoerbaarheid (3.1.6. Bro)

De initiatiefnemer heeft uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de financieel-economische haalbaarheid van het project Boerhaavelaan. Hiertoe is er een kosten/baten analyse uitgevoerd waarbij gekeken is naar de woningen, commerciële voorzieningen, bouw- en woonrijp maken, openbare ruimte en infrastructuur. Per kavel is gekeken naar de financieel-economische haalbaarheid, dit in verband met een fasering. In principe komen dus alle facetten aan bod die noodzakelijk zijn bij het in ontwikkeling brengen van het project Boerhaavelaan. De analyse laat zien dat het gehele plangebied een positief resultaat kent. Op kavel niveau is het resultaat wisselend, maar slechts één kavel kent een negatief resultaat. Dit negatieve resultaat wordt gecompenseerd door het positieve resultaat van de omliggende kavels.

Uit recente jaarverslagen blijkt dat de solvabiliteit van de initiatiefnemer ligt rond de 35 - 42 %. Hiermee is aangetoond dat het bedrijf voldoende draagkracht heeft om de ontwikkeling te kunnen realiseren.