Leek - Kerkweg 57

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Kerkweg 57 in Leek stond de bebouwing van een voormalig autobedrijf. De bedrijfsvoering op dit perceel is inmiddels beëindigd. De initiatiefnemer heeft het voornemen om ter plaatse van het voormalige bedrijfsperceel een vrijstaande woning te realiseren. Het perceel wordt in de toekomstige situatie uitsluitend ten behoeve van de woonfunctie in gebruik genomen.

De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Leek - Woonwijken (zie paragraaf 1.3). De gemeente Leek wil medewerking verlenen aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel Kerkweg 57 en ligt in het zuidoosten van Leek. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Leek - Woonwijken, dat is vastgesteld op 21 december 2016. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Het plangebied heeft binnen het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn gebouwen ten behoeve van bedrijven die zijn genoemd in de bijlage 1 bij het bestemmingsplan, onder categorieën 1 en 2 toegestaan, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven. Ook zijn afhaalpunten en internet handel zonder fysieke bezoek mogelijkheid toegestaan. Reguliere woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Ook is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen geldt binnen deze bestemming een archeologisch onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 1.000 m2.

Figuur 1.2: Uitsnede Bestemmingsplan Leek - Woonwijken

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebeid betreft de gronden van het (voormalige) autobedrijf Brové Auto's aan de Kerkweg 57. Op de achterzijde van het perceel was voorheen de bedrijfsbebouwing gevestigd. Hier was sprake van een grote bedrijfsloods waar reparatie en onderhoud aan auto's heeft plaatsgevonden. De voorzijde van het perceel was geheel verhard en was in gebruik om auto's uit te stallen. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de voormalige situatie weergegeven. In de huidige situatie is de bedrijfsbebouwing reeds verwijderd uit het plangebied. De grond is bouwrijp gemaakt. Op figuur 2.2 is een aanzicht van het perceel in de huidige situatie weergegeven.

Het plangebied ligt aan de rand van de dorpsbebouwing van Leek. Aan de oost- en zuidoostzijde van het plangebied is sprake van agrarisch gebied. Aan weerszijden van het perceel, ten noordoosten en zuidwesten, zijn vrijstaande woningen gevestigd. Ten westen en noordwesten van het plangebied zijn, aan de overzijde van het Leekster Hoofddiep, woningen aanwezig.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht op het plangebied vanaf de achterzijde van het perceel

2.2 Voorgenomen initiatief

Beschrijving initiatief

Het doel van de initiatiefnemers is om de bestaande bedrijfsbebouwing te verwijderen en voor op het perceel een vrijstaande woning met garage te realiseren. De woning zal bestaan uit één bouwlaag met een hoge kap. De gronden ter plaatse van de bedrijfsbebouwing worden ingericht als tuin ten behoeve van de woning. In figuur 2.3 is een inrichtingsschets van het perceel in de toekomstige situatie weergegeven. In figuur 2.4 zijn impressies van de te bouwen woning weergegeven. Aan dit ontwerp zullen nog aanpassingen plaatsvinden, rekening houdend met het advies van de Welstandscommissie.

Figuur 2.3 Situatieschets van de voorgenomen situatie

Figuur 2.4 Impressies van de nieuw te bouwen woning

Ruimtelijke inpassing

Het perceel wordt ingepast in de bestaande bebouwingstructuur aan de Kerkweg. Aan beide zijden is sprake van enkele vrijstaande woningen. Door de woning tussen de bestaande woningen te plaatsen ontstaat een kort lint. De woningen rondom het plangebied zijn verschillend van vorm en uitstraling. Tevens wordt het perceel landschappelijk ingepast door het planten van bomen aan de zijkanten en achterzijde van de woning.

Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Het plangebeid wordt ontsloten vanaf de Kerkweg. in noordoostelijke richting is via deze weg het centrum van Leek te bereiken. Via de Samuel Leviestraat en de Oosterheerdstraat is de regionale ontsluitingsweg N372 te bereiken. Op deze wijze is het plangebied op een goede wijze ontsloten.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie als gevolg van een vrijstaande woning in de gemeente Leek met een ligging in de rest van de bebouwde kom en uitgaande van een weinig stedelijke stedelijkheidsgraad, bedraagt 10 mvt/etmaal op basis van publicatie 317 van het VNG. Dit geringe aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de Kerkweg en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

De parkeerbehoefte bedraagt 3 parkeerplaatsen op basis van publicatie 317 van het VNG. Met de aanleg van een garage en een ruime oprit is er voldoende ruimte op het perceel aanwezig om te voorzien in de parkeerbehoefte.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren. Het aspect verkeer staat het plan dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van de rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied mogelijk is, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De bouw van één woning wordt in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Daarom hoeft niet aan de ladder te worden getoetst. Desondanks is er in het woningbouwprogramma van de gemeente Leek ruimte voor de bouw van deze woning (zie paragraaf 3.3) en valt het plangebied binnen bestaand bebouwd gebied. Daarmee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Groningen 2016-2020

De Omgevingsvisie Groningen 2016-2020 bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is gekomen in plaats van het Provinciaal Omgevingsplan. De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale belangen.

De provincie Groningen streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de provincie. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. Gebruikswaarde is gericht op een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. Bij belevingswaarde gaat het om de sfeer en allure van het gebied. Toekomstwaarde draait om de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en belevingswaarde worden genomen.

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen: van kleine kern tot een grote stad. Het is mogelijk om kleine kernen kleinschalig uit te breiden. Hiervoor worden primair de inbreidingsmogelijkheden benut.

De provincie wil dat gemeenten in regionaal verband samen een visie opstellen over de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de betrokken gemeenten. Zo kan worden voorkomen dat er teveel nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. De provincie ziet voor haarzelf hierin een rol als facilitator van de totstandkoming van de visie.

Conclusie

Het voorgenomen plan betreft de herontwikkeling van het perceel Kerkweg 57, waar de bedrijfsvoering van het voormalige autobedrijf inmiddels beëindigd is en een vrijstaande woning wordt gerealiseerd. Met de herontwikkeling wordt de verpaupering van de verouderde bedrijfsbebouwing tegengegaan en wordt een moderne nieuwe woning hiervoor teruggebouwd. Tevens wordt het perceel aan de achterzijde beter ingepast door hier ruimte te laten voor een grote tuin. Dit zorgt voor een goede overgang naar het buitengebied. De ontwikkeling zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Bovendien sluit de woonfunctie goed aan bij de woonfunctie in de directe omgeving van het plangebied.

Daarnaast is het plan passend binnen de regionale woonvisie die de gemeenten in het Westerkwartier gezamenlijk hebben opgesteld. Dit is nader beschreven in paragraaf 3.3.

Omgevingsverordening Groningen 2016-2020

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2020.

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woonvisie Westerkwartier 2015-2020.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie die de gemeenten van het Westerkwartier gezamenlijk hebben opgesteld. Daarmee is het plan passend binnen de Omgevingsverordening Groningen 2016-2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimte om te wonen, woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Met deze woonvisie schetsen de gemeenten binnen het Westerkwartier een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier. Deze ambities zijn hier vastgelegd tot het jaar 2020. Tegelijkertijd wordt er een lange termijn perspectief geschetst, omdat grote trends als huishoudensgroei en vergrijzing de koers bepalen.

De vraag naar woningen hangt samen met de groei van het aantal huishoudens, als gevolg van natuurlijke ontwikkeling, doorstromers binnen het gebied en migratie. Met de provincie Groningen zijn afspraken gemaakt over de ruimte die er in de regio is om plannen te ontwikkelen voor woningbouw. Daarvoor is een huishoudensprognose een belangrijke onderlegger. De prognose gaat uit van 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel, tot 2020 en een afnemende groei. Voor de woningbehoefte komt dit neer op 1.015 woningen tot 2020 en nog eens 675 woningen tot 2025. Tussen 2030 en 2040 wijzen de prognoses op krimp. De regio Westerkwartier verwacht toenemende ruimte op de woningmarkt, in combinatie met een gunstige ligging van de regio, eerder leidt tot nulgroei op regioniveau. Daarbinnen zullen positieve afwijkingen voorkomen (bijvoorbeeld in de centrumdorpen) en negatieve afwijkingen (krimpdorpen).

Binnen het Westerkwartier gaan inbreidingsplannen voor uitbreidingsplannen. Inbreiden biedt de mogelijkheid om incidentele 'rotte kiezen' te verwijderen. Bij planontwikkeling wordt eerst gekeken naar het benutten van inbreidingslocaties, voordat nieuwe uitbreidingen worden gerealiseerd. In Leek is een woningbehoefte van 220 tot 375 woningen in de periode 2014-2020.

In de woonvisie is per gemeente een planlijst opgenomen. Voor de gemeente Leek geldt een plancapaciteit van 93 woningen voor diverse binnendorpse projecten in de gemeente. In de periode 2014-2020 is ruimte om 47 van deze woningen te realiseren.

Conclusie

Met dit plan wordt een incidentele 'rotte kies' aan de Kerkweg 57 herontwikkeld ten behoeve van een nieuwe woning. Dit is conform de woonvisie, waarin ruimte wordt geboden aan het herontwikkelen van een dergelijke inbreidingslocatie. Het plan is daarmee in overeenstemming met de woonvisie.

Welstandsnota Leek

De gemeente Leek heeft in 2004 een welstandsnota opgesteld met het doel om een bijdrage te leveren aan het visuele kwaliteitsniveau van bouwwerken in de gemeente. De welstandsnota biedt mogelijkheden om vooraf informatie te ontvangen over de criteria die bij welstandsbeoordeling een rol spelen. Ook vormt de nota een vangnet voor bouwplannen die qua aanzien geweerd zouden moeten worden.

Het plan is voorgelegd aan de welstandscommissie. De commissie heeft vervolgens het plan goedgekeurd. Door goedkeuring van de welstandscommissie kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de welstandseisen.

Hoofdstuk 4 Toetsing omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie

sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de

relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere

sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordeling plichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer is een projectmer noodzakelijk.

Met dit bestemmingsplan wordt 1 woning mogelijk gemaakt. De drempelwaarde uit het Besluit m.e.r. wordt hiermee niet overschreden. In het kader van het Besluit m.e.r. is voor de beoogde ontwikkeling dan ook geen sprake van een directe mer(beoordelings)-plicht.

Vormvrije mer-beoordeling

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Dit wordt een vormvrije mer-beoordeling genoemd.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen.

4.2 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Onderzoek Bodemkwaliteit

Bij de geplande werkzaamheden in het plangebied is sprake van een transformatie naar een bodemgevoeliger gebruik en is de bebouwde oppervlakte groter dan 50 m2. Hierdoor is onderzoek naar de bodemkwaliteit noodzakelijk.

Uit het bodemonderzoek (bijlage 1) is naar voren gekomen dat op meerdere locaties binnen het plangebied sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Omdat op het terrein een woning zal worden gebouwd, met de aanleg van een siertuin, is vooraf een bodemsanering verricht. Uit het evaluatierapport blijkt dat voor de grondsaneringen de doelstellingen op beide gesaneerde terreindelen zijn bereikt door het verwijderen van de minerale olie- en asbestverontreiniging. Het evaluatierapport is opgenomen als bijlage 2. Door de uitgevoerde saneringen is de bodem geschikt bevonden voor de voorgenomen woonfunctie.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Gezien het feit dat in de toekomstige situatie het verhardingsoppervlakte afneemt, is de korte procedure van toepassing op dit plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 3. Voor verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken. In het plan wordt overigens een gescheiden rioolstelsel aangelegd.

Het aspect water vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Regionaal archeologiebeleid

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een archeologiebeleid ontwikkeld. Gezamenlijk is onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied. Dit is vervolgens verwerkt in het beleidsstuk Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn (2013).

Op grond van dit onderzoek naar de ontstaansgeschiedenis van het landschap zijn een archeologische verwachtingenkaart en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt.

De archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente Leek laat zien dat het plangebied in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. het plangebied valt in de aangegeven categorie 5. Op basis van een middelhoge trefkans is in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. Voor dergelijke gebieden geldt dat bij ingrepen groter dan 1.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Daarmee heeft het bestemmingsplan een beschermende regeling voor de mogelijk aanwezige archeologische waarden.

Onderzoek

Conform de regeling van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' in het geldende bestemmingsplan Leek - Woonwijken, geldt in het gebied een archeologische onderzoeksplicht voor ingrepen met een verstoringsoppervlakte groter dan 1.000 m2.

Voor deze ingreep wordt de bodem niet nader ontgraven, omdat er een laag van 80 centimeter grond opgebracht wordt om boven de kruin van de weg uit te komen. Dit zorgt ervoor dat de bodem niet geroerd wordt voor deze ontwikkeling, anders dan het verwijderen van de bestaande bebouwing en fundering. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is de grond echter al dermate geroerd dat eventuele archeologische waarden mogelijk al aangetast zijn.

Conclusie

Gezien het feit dat de bodem niet geroerd wordt omdat er een laag van circa 80 centimeter grond aangebracht wordt, worden archeologische waarden in het gebied niet geschaad.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Regionaal archeologiebeleid

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een beleid ten aanzien van cultuurhistorie ontwikkeld. Gezamenlijk is onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische (verwachtings)waarden in het gebied. Dit is vervolgens verwerkt in het beleidsstuk Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn (2013).

Onderzoek

Op basis van de waardenkaart van het regionale beleid is sprake van een middelhoge verwachting aan cultuurhistorische waarden. In de praktijk is het echter zo dat er geen cultuurhistorische waarden in en direct rondom het gebied aanwezig zijn die onevenredig beïnvloed worden door de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied betreft het Leekstermeergebied en ligt op ruim 2 km. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft. Een bedrijfslocatie wordt herontwikkeld tot een woonlocatie met één vrijstaande woning. Dit is een positieve ontwikkeling

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Ten behoeve van beschermde soorten is een ecologisch onderzoek uitgevoerd om uit te wijzen of sprake is van beschermde soorten waar rekening mee gehouden dient te worden. Uit het onderzoek is geconcludeerd dat vanuit de natuurwetgeving de bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouw doorgang kunnen vinden, mits het terrein in de bouwfase 's nachts niet wordt verlicht en de werkzaamheden alleen plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang. De werkzaamheden zullen in dit geval inderdaad uitsluitend na zonsopgang en voor zonsondergang plaatsvinden. Daarnaast zal, indien de werkzaamheden op zich laten wachten, rekening gehouden moeten worden met broedvogels. Door gebruik te maken van vogelverschrikkers en de begroeiing laag te houden zal worden gezorgd dat vogels in het plangebied niet tot broeden komen. Vervolgens kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd. Tot slot is opgemerkt dat de bebouwing in het plangebied is gesloopt voordat ecologisch onderzoek had plaatsgevonden. Daarom is niet met zekerheid vast te stellen of potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen en broedvogels verloren zijn gegaan. Ter compensatie hiervan worden maatregelen overwogen als bijvoorbeeld het plaatsen van vleermuiskasten. Nader onderzoek is door de maatregelen die genomen worden niet noodzakelijk. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied ligt op de grens van het bebouwd gebied. Aan de ene zijde is sprake van een woonwijk en aan de andere zijde van het buitengebied. Het plangebied maakt nog onderdeel van de woonwijk en is dus is het plangebied te kenmerken als rustige woonwijk.

Bedrijfshindergevoelige functie

Wat betreft de te ontwikkelen bedrijfshindergevoelige functie is de (eventuele) aanwezigheid van bedrijven in de directe omgeving van belang.

In de directe omgeving is vrijwel uitsluitend sprake van woningen aan de noord-, oost- en zuidoostzijde van het plangebied. Ten westen en zuidwesten van het plangebied ligt het buitengebied en is sprake van agrarische gronden. Op circa 250 meter ten noorden van het plangebied is een zorginstelling aanwezig. Voor een dergelijke instelling geldt een richtafstand van 30 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Voor het overige is geen sprake van bedrijven die mogelijk invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied.

Conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen richtafstanden van omliggende bedrijven. Onderzoek naar de milieuzonering is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Toetsing

Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting ligt ten oosten van het plangebied op circa 855 meter afstand. Dit betreft het bedrijf een gasontvangststation en het bedrijf Hunter Douglas. Dit betreft eveneens een risicovolle inrichting. Het plangebied valt echter ruim buiten de risicoafstand van deze inrichtingen.

Conclusie

Omdat het plangebied niet binnen de invloedzone van risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen ligt is geen onderzoek noodzakelijk. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.9 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Conclusie

Omdat binnen het plangebied geen hoofdleidingen en -kabels liggen en er geen relevante zones over het plangebied liggen, vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmering voor dit plan.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de

concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10).

Onderzoek Wet Milieubeheer

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaart Nederland (GCN) geldt ter plaatse van het plangebied een gemiddelde concentratie tussen 10 en 15 µg/m3 voor stikstofdioxide, een gemiddelde concentratie van <18 µg/m3 voor fijn stof (PM10) en een gemiddelde concentratie van <10 µg/m3 voor fijn stof (PM 2,5)

De normen voor stikstofdioxide en fijn stof liggen op respectievelijk 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015) voor stikstofdioxide en fijn stof (PM10) en op 25 µg/m3 voor fijn stof (PM2,5).

Er is derhalve geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de streefwaarden.

Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan een goede woon- en leefklimaat voor wat betreft de luchtkwaliteit.

Onderzoek NIBM

De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van een woning mogelijk. Deze ontwikkeling is dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeer aantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit NIBM van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

Conclusie

Er is geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof (PM10). Daarnaast valt het realiseren van een woning binnen de NIBM-regeling. Daarom is geen nader onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.11 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer,

spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied worden een woning mogelijk gemaakt. Volgens de Wgh betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidgevoelige functie en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied binnen de onderzoekzone van een (spoor)weg ligt (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden). In dit geval ligt het plangebied binnen de geluidzone van het Boveneind. Daarom is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. De resultaten hiervan zullen te zijner tijd hier worden verwerkt.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer van de weg Boveneind niet wordt overschreden. Vanuit het aspect wegverkeerslawaai gelden er voor deze woning geen beperkingen. Het akoestisch onderzoek is opgenomen als bijlage 5.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In voorgaande hoofdstukken zijn de aanwezige functies, de ontwikkelingen daarbinnen en de uitgangspunten ten aanzien daarvan aan de orde geweest. Dit beleid krijgt zijn juridische vertaling in bestemmingen. Deze regelen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

5.2 RO standaarden 2012

Het bestemmingsplan voldoet aan de RO standaarden 2012. Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger "online" informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere instanties. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de Wet ruimtelijke ordening opgesteld volgens de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012), met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

5.3 Wet ruimtelijke ordening

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier delen.

In de 'Inleidende regels' zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen én van de wijze van meten, wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

In de 'Bestemmingsregels' zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd.

In de 'Algemene regels' staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende gebruiksregels en de algemeen geldende afwijkingsregels.

In de 'Overgangs- en slotregels' is het overgangsrecht conform het bepaalde in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Bro. Daarnaast bevatten de regels een slotregel met daarin de citeertitel van het bestemmingsplan.

5.4 Toelichting op de bestemmingen

Op grond van de informatie zoals genoemd in paragraaf 2.2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. De situering en hoogte van deze functies is vertaald naar de diverse bestemmingen in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Het plangebied kent een enkelbestemming en een dubbelbestemming.

Wonen - 1

Conform het aangrenzende bestemmingsplan Leek - Woonwijken, zijn de woningen bestemd als 'Wonen - 1'. Deze bestemming is van toepassing op woonhuizen voorzien van één bouwlaag met kap. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouw. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, waarbij geldt dat in het bouwvlak één hoofdgebouw is toegestaan. De woning mag een bouwhoogte van 9 meter hebben en een goothoogte van 3,5 meter. Op deze manier wordt in de regels vastgelegd dat de woning bestaat uit één laag met een kap.

De bestemming biedt ruimte voor met het wonen verenigbare functies. Buiten het bouwvlak mag alleen ondergeschikte bebouwing tot maximaal 70 m2 worden gebouwd. Bij de regeling is aangesloten op de bijgebouwenregeling van de gemeente. Via afwijking van de gebruiksregels is mantelzorg onder voorwaarden mogelijk in aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen.

Waarde - Archeologie 5

Over het gehele plangebied is sprake van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Kern van deze bestemming is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

De bestemming vloeit voort uit het archeologiebeleid dat door de gemeenten in het Westerkwartier gezamenlijk is ontwikkeld. Het bestemmingsplan treft met een aanvullende bestemming een beschermende regeling. Door het opnemen van een benodigde omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden wordt voorkomen dat er in het gebied activiteiten kunnen plaatsvinden die onevenredig afbreuk (kunnen) doen aan de archeologische waarden in de bodem.

Voor de benodigde omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden is de bodemingreep pas nodig van een zogenoemde drempelwaarde. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' geldt dat onderzoek nodig is bij bouwactiviteiten met een omvang vanaf 1000 m2 en dat onderzoek nodig is bij werkzaamheden voor een oppervlakte van 1000 m2 en zodra dieper dan 50 centimeter in de grond.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan zal direct als ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht. De provincie, de omgevingsdienst en het waterschap zijn wel op de hoogte gesteld van de voorgenomen ontwikkeling en gevraagd om hierop reactie te geven.

Omgevingsdienst Groningen heeft daarop gereageerd, en in reactie laten weten te adviseren om zo spoedig mogelijk te starten met de saneringshandelingen. Inmiddels is het plangebied gesaneerd, waarmee aan het advies van de Omgevingsdienst gehoor is gegeven.

Ook de provincie Groningen heeft een reactie op het conceptbestemmingsplan gegeven en is daarbij met name op het aspect ecologie ingegaan. Als gevolg daarvan is paragraaf 4.6 Ecologie aangepast.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De grond is aangekocht door de initiatiefnemer, waarmee de kosten zijn geregeld. Er is geen anterieure overeenkomst gesloten. Wel wordt een planschadeovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente.