Hei- en Boeicopseweg 145

Toelichting

1 Toelichting

1.1 Inleiding

Op het adres Hei- en Boeicopseweg 145 te Hei- en Boeicop was lange tijd een agrarisch bedrijf gevestigd. Dit bedrijf is al langere tijd niet meer actief. De eigenaar heeft een verzoek ingediend om de agrarische bestemming van het perceel te wijzigen in een woonbestemming

 

Met het voorliggend wijzigingsplan wordt de gevraagde bestemmingswijziging mogelijk gemaakt. Dit door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheden uit artikel 3.9 van het bestemmingsplan Buitengebied Zederik.

 

Op 21 februari 2019 heeft het college in principe positief besloten over het wijzigen van de bestemming. Door de eigenaar is vervolgens gevraagd om een wijzigingsplan in procedure te brengen voor het creëren van een woonbestemming.

1.2 Beschrijving plan

Het plan betreft twee percelen aan de Hei- en Boeicopseweg 145 te Hei- en Boeicop, kadastraal bekend onder gemeente Zederik, sectie C, nummers 733 en 634. Op deze percelen was een agrarisch bedrijf gevestigd. Nu het bedrijf niet meer actief is wil de eigenaar gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Zederik' om de bestemming te wijzigen naar 'Wonen'. Waarbij voor het bestaande woongebouw een bouwvlak wordt opgenomen.

 

Onderstaande afbeelding geeft de globale begrenzing van het plangebied weer.

 

^{Globale begrenzing plangebied (plangebied rood omkaderd, bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

1.3 Gemeentelijk beleid

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Zederik'. Dit bestemmingsplan is op 23 juni 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Zederik. Hiervoor is op 19 november 2018 een Reparatieplan Buitengebied Zederik vastgesteld.

 

In artikel 3.9 van de geldende bestemmingsplanregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In het betreffende artikel is aangegeven dat Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in artikel 3.1 bedoelde gronden te wijzigen, voor zover het betreft de gronden gelegen binnen een bouwvlak, in de bestemming Wonen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 

1. voor bewoning mag worden gebruikt de ten tijde van bedrijfsbeëindiging bestaande bedrijfswoning(en) inclusief aangebouwd bedrijfsgedeelte met dien verstande dat ter plaatse van een monument, de bestaande bebouwing voor bewoning aangewend mag worden indien dit noodzakelijk is voor de instandhouding van het pand;
2. het aantal woningen dient beperkt te blijven tot het aantal woningen dat op het moment van het nemen van het wijzigingsbesluit aanwezig is;
3. in afwijking van sub b mag het ter plaatse aanwezige aantal woningen ter plaatse van monumenten met één of twee wooneenheden worden uitgebreid, indien dit noodzakelijk is voor de instandhouding van het pand, met dien verstande dat voor deze wooneenheden geen extra erfbebouwing is toegestaan;
4. de bestaande oppervlakte bijgebouwen mag blijven bestaan; in geval van nieuwbouw bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen maximaal 70% van de gezamenlijke oppervlakte van gesloopte agrarische bedrijfsbebouwing met een minimum van 75 m²;
5. de inhoud van de woning mag maximaal 750 m, dan wel de inhoud bedragen van het huidige hoofdgebouw inclusief aangebouwd bedrijfsgedeelte;
6. buitenopslag is niet toegestaan;
7. de aanwezige cultuurhistorische karakteristiek mag niet onevenredig worden aangetast;
8. de omliggende agrarische bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.
9. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat: 
   1. de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde bestemming(en);
   2. de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, danwel een vóór vaststelling van het wijzigingsplan vastgestelde hogere grenswaarde, niet wordt overschreden;
   3. het wijzigingsplan niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
   4. voldaan wordt aan het bepaalde in de Flora- en faunawet;
   5. geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden;
   6. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.
10. de bevoegdheid in het geval van een monument niet eerder wordt toegepast dan dat advies is verkregen van een ter zake deskundige;
11. de bevoegdheid er tevens in voorziet dat het bouwvlak kan worden verkleind.

1.4 Toetsing plan

Om het wijzigen van de bestemming mogelijk te maken dient te worden voldaan aan de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in artikel 3.9 van de regels van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Zederik'. Deze voorwaarden zijn reeds verwoord in de voorgaande paragraaf. In de navolgende tekst wordt per voorwaarde toegelicht op welke wijze wordt voldaan aan de betreffende voorwaarde.

 

a. voor bewoning mag worden gebruikt de ten tijde van bedrijfsbeëindiging bestaande bedrijfswoning(en) inclusief aangebouwd bedrijfsgedeelte met dien verstande dat ter plaatse van een monument, de bestaande bebouwing voor bewoning aangewend mag worden indien dit noodzakelijk is voor de instandhouding van het pand;

Alleen de bestaande woning wordt voor bewoning gebruikt. Er wordt dus voldaan aan deze voorwaarde.

 

b. het aantal woningen dient beperkt te blijven tot het aantal woningen dat op het moment van het nemen van het wijzigingsbesluit aanwezig is; 

Er is één woning aanwezig. Ook in de nieuwe situatie zal er één woning zijn. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde

 

c. in afwijking van sub b mag het ter plaatse aanwezige aantal woningen ter plaatse van monumenten met één of twee wooneenheden worden uitgebreid, indien dit noodzakelijk is voor de instandhouding van het pand, met dien verstande dat voor deze wooneenheden geen extra erfbebouwing is toegestaan;

Er is geen sprake van een monument. Deze voorwaarde is derhalve niet van toepassing.

 

d. de bestaande oppervlakte bijgebouwen mag blijven bestaan; in geval van nieuwbouw bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen maximaal 70% van de gezamenlijke oppervlakte van gesloopte agrarische bedrijfsbebouwing met een minimum van 75 m²;

De bestaande bijgebouwen blijven behouden. Er is geen sprake van sloop en/of nieuwbouw. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde. 

 

e. de inhoud van de woning mag maximaal 750 m, dan wel de inhoud bedragen van het huidige hoofdgebouw inclusief aangebouwd bedrijfsgedeelte;

De bestaande woning blijft intact. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde  

 

f. buitenopslag is niet toegestaan;

Er vindt geen buitenopslag plaats.

 

g. de aanwezige cultuurhistorische karakteristiek mag niet onevenredig worden aangetast;

Er vindt geen sloop en/of nieuwbouwplaats. Er is derhalve geen sprake van aantasting van cultuurhistorische karakteristieken.

 

h. de omliggende agrarische bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.

er zijn geen agrarische bedrijven gelegen in de nabijheid van deze woning. Aan de bovengenoemde voorwaarde wordt derhalve voldaan.

 

i.de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

1. de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde bestemming(en);
2. de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, danwel een vóór vaststelling van het wijzigingsplan vastgestelde hogere grenswaarde, niet wordt overschreden;
3. het wijzigingsplan niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
4. voldaan wordt aan het bepaalde in de Flora- en faunawet;
5. geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden;
6. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

 

Ad. 1. Verkennend bodemonderzoek uit februari 2011 toont aan dat de boven- en ondergrond licht dan wel niet verontreinigd zijn. Het grondwater is echter wel sterk verontreinigd met barium. Er wordt aangenomen dat er sprake is van een nature verhoogd gehalte barium in het grondwater. Geconcludeerd kan worden dat er verder geen knelpunten bekend zijn. Daarnaast worden binnen het plangebied geen nieuwe bestemmingen mogelijk gemaakt, of zijn er in de tussentijd wijzigingen opgetreden. Een onderzoek naar de bodemgesteldheid is derhalve niet noodzakelijk. Bij wijziging van het bestemmingsplan zal een dergelijk onderzoek wel uitgevoerd moeten worden.

 

Ad. 2. Er is hier sprake van een bestaande woning waarvan de bestemming via een wijzigingsplan wordt gewijzigd. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Ook aan deze voorwaarde wordt voldaan.

 

Ad. 3. Het plan leidt niet tot een toename van nieuwe activiteiten. Het gaat om een herbestemming van een bestaande woning. Het plan leidt daardoor niet in betekenende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

 

Ad. 4. De Flora- en Faunawet is op 1 januari 2017 vervangen door de Wet natuurbescherming. Deze vraagt een beoordeling op meerdere onderdelen, te weten, gebiedsbescherming, soortenbescherming en houtopstanden. Gebiedsbescherming betreft de bescherming van natuur in aangewezen natuurgebieden, de zogeheten Natura – 2000 gebieden en overige gebieden in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Activiteiten in het plangebied mogen in principe geen externe werking op de instandhoudingsdoelen van dergelijke gebieden hebben. Bij soortenbescherming gaat het om zwaarder beschermde soorten maar ook de zorgplicht is van toepassing voor alle in het wild levende planten-en diersoorten. Houtopstanden omvat het in stand houden van het areaal houtopstanden.

 

Toets gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied is de Zouweboezem. Deze ligt op meer dan 1 kilometer afstand. Omdat het plan gaat over het herbestemmen van een bestaande woning, heeft het naar verwachting geen invloed op dit gebied en verder weg gelegen Natura-2000 gebieden. 

 

Toelichting soortenbescherming

De herbestemming leidt niet tot verstoringen van mogelijk aanwezige beschermde soorten. Bij de eventuele sloop van bebouwing zal de eigenaar moeten onderzoeken of er in de te slopen gebouwen naar mogelijke verblijfsplaatsen van vleermuizen en naar mogelijke nestlocaties van soorten als gierzwaluw, huismus of andere vogelsoorten.

 

Toets houtopstanden

In het kader van de Wnb is het verboden een houtopstand geheel of gedeeltelijk te vellen of te doen vellen zonder voorafgaande melding daarvan bij gedeputeerde staten (Wnb artikel 4.2). Dit geldt niet voor de in artikel 4.1 genoemde situaties. Het plan omvat geen vellen van houtopstanden

 

Ad. 5. De gronden ter plaatse van de het plangebied zijn aangewezen voor 'Waarde - Archeologie 1'. Voor deze gronden dient een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd te worden indien een bodemingreep dieper dan 0.40 m beneden maaiveld plaatsvindt en een oppervlakte groter dan 250 m² omvat. Met het voorgenomen plan zal er geen sprake zijn van een bodemingreep met een groter oppervlak dan 250 m². Derhalve kan worden afgezien van een archeologisch vooronderzoek.

 

Ad. 6. De uitvoering van het plan komt volledig voor rekening van de aanvrager. De aanvrager heeft aangegeven dat het plan financieel uitvoerbaar is.

 

j. de bevoegdheid in het geval van een monument niet eerder wordt toegepast dan dat advies is verkregen van een ter zake deskundige;

Er is geen sprake van een monument. Deze voorwaarde is derhalve niet van toepassing. 

 

k. de bevoegdheid er tevens in voorziet dat het bouwvlak kan worden verkleind.

Het plan betreft het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Wonen' wordt een bouwvlak om de bestaande woning  geplaatst. Hierbij wordt het bouwvlak verkleind ten opzichte van de huidige situatie en aangepast aan de bestaande bebouwingsmassa binnen het perceel.

1.5 Conclusie

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat aan de voorwaarden van de binnenplanse wijziging wordt voldaan. De wijzigingsbevoegdheid kan dan ook worden toegepast.

1.6 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening moet een exploitatieplan worden vastgesteld voor te maken kosten indien er sprake is van een bouwplan.

 

In dit geval is er geen sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De kosten voor de wijzigingsprocedure worden gedekt via de leges. De kosten voor eventuele planschade worden verhaald via een gesloten overeenkomst tot afwenteling planschade. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende verzekerd.

1.7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor onderhavig plan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het bevoegd gezag stuurt het ontwerpwijzigingsplan toe aan de betreffende instanties in het kader van het vooroverleg.

 

De ontwerpbeschikking wordt voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens de ter inzage is het voor eenieder mogelijk een zienswijze in te dienen. Tegen het definitieve besluit kunnen alleen belanghebbenden bezwaar maken en in beroep gaan.

 

Het ontwerpbesluit heeft van 17 mei 2019 tot 28 juni 2019 ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ontvangen. De zienswijzen hebben niet geleid tot een herziening van het besluit.

1.8 Toelichting op regels

Voor de toelichting op de regels in het wijzigingsplan wordt verwezen naar de relevante toelichting van het bestemmingsplan Buitengebied Zederik, vastgesteld op 29 juni 2015.