Kiel-Windeweer, Zuidlaarderweg 2

PLANREGELS

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

Het wijzigingsplan Kiel-Windeweer, Zuidlaarderweg 2 met identificatienummer NL.IMRO.1952.wpkiwzuidldrweg2-va01 van de gemeente Midden-Groningen.

1.2 wijzigingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 maatwerkmethode

methode van overleg via keukentafelgesprekken met als doel overeenstemming te bereiken over omvang, situering en inrichting van een project binnen een plangebied;

1.4 moederplan

het bestemmingsplan Buitengebied, bestaande uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0018.BP090Buitengebied-31va met de bijbehorende verbeelding, regels en bijlagen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Hoogezand-Sappemeer op 23 augustus 2010.

Voor het overige zijn de begrippen uit het moederplan onverkort van toepassing op dit plan.

Artikel 2 Wijze van meten

De regels van het moederplan zijn onverkort van toepassing op dit plan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. een agrarisch bedrijf;
• b. agrarische activiteiten;
• c. bedrijfswoning;

en daaraan ondergeschikt:

• d. bedrijf of beroep aan huis, verbonden aan de bedrijfswoning;
• e. infrastructurele voorzieningen;
• f. nutsvoorzieningen;
• g. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen;
• h. stalling van vaar- en voertuigen;
• i. waterhuishoudkundige doeleinden.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Algemeen

Voor het bouwen van alle bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken zijn alleen toegelaten ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf';
• b. bouwwerken zijn alleen toegelaten in een bouwvlak, uitgezonderd:
  • 1. ondergeschikte bouwonderdelen. Ondergeschikte bouwonderdelen mogen de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter overschrijden;
  • 2. mestbassins buiten het bouwvlak, deze zijn alleen toegelaten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - mestbassin';
• c. waar de plaats en de afmetingen van bestaande bouwwerken de minimale en/of maximale maten bepaald in deze bouwregels overschrijden, vormen de bestaande maten het minimum respectievelijk het maximum.

3.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. per bedrijf is 1 bedrijfswoning toegelaten, tot een oppervlak van 150 m2;
• b. bedrijfsgebouwen, en ingebouwde bedrijfswoningen zijn toegelaten:
  • 1. tot een goothoogte van 6 meter;
  • 2. tot een bouwhoogte van 14 meter;
  • 3. met een dakhelling groter dan 22 graden voor tenminste 80% van het oppervlak, als de gebouwen samen een oppervlakte van meer dan 50 m2 hebben;
• c. niet-ingebouwde bedrijfswoningen zijn toegelaten:
  • 1. tot een goothoogte van 4,5 meter;
  • 2. tot een bouwhoogte van 8,5 meter;
  • 3. met een dakhelling groter dan 30 graden;
• d. oprichting van een ligboxenstal (anders dan uitbreiding van bestaande ligboxenstallen) is alleen toegelaten indien de lichtsterkte binnen niet meer dan 150 lux bedraagt, tenzij die stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling met tenminste 90% reduceren;
• e. uitbreiding van de bestaande vloeroppervlakte van stallen voor intensieve veehouderij is niet toegestaan;
• f. het bouwen van nissenhutten is niet toegelaten;
• g. het bouwen van serre-, vrijloop- en boogstallen is niet toegelaten;
• h. gebouwen zijn toegelaten tot de daarvoor in deze bouwregels genoemde hoogten, uitgezonderd plaatselijke verhogingen. Plaatselijke verhogingen zijn toegelaten tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw, en tot ten hoogste een kwart van de maximale hoogte van het betreffende gebouw met een maximum van 3 meter.

3.2.3 Erf- of perceelafscheidingen

Erf- of perceelafscheidingen zijn toegelaten tot 1 meter hoogte, of tot 2 meter mits gebouwd:

• a. op een erf of perceel waarop reeds een gebouw staat, en
• b. meer dan 1 meter achter de voorgevelrooilijn, en
• c. meer dan 1 meter van de weg of het openbaar groen.

3.2.4 Licht-, reclame- en vlaggenmasten

• a. licht-, reclame- en vlaggenmasten zijn toegelaten tot 6 meter hoogte;

3.2.5 Overige bouwwerken

4.2.5 Overige bouwwerken

Andere bouwwerken zijn toegelaten:

• a. binnen een bouwvlak;
• b. tot een hoogte van 3 meter, binnen de afstand tot de as van de weg van 15 meter, als zij naar hun aard niet aan de weg zijn gebonden, of anders tot een hoogte van 15 meter.

3.3 Nadere eisen

3.3.1 Bevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen, ter bescherming of verbetering van

• het straat- en bebouwingsbeeld, en
• de aanwezige cultuurhistorische, landschaps-, en natuurwaarden, en
• de woonsituatie, en
• de verkeersveiligheid, en
• de sociale veiligheid, en
• de milieusituatie, en
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van bebouwing.

3.3.2 Procedure

Voordat toepassing gegeven wordt aan deze bevoegdheid voor het stellen van nadere eisen zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen.

3.4 Ontheffing van de bouwregels

3.4.1 Bevoegdheid

• A. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 3.2.2 onder b3 en 3.2.2 onder f en de bouw van serre-, vrijloop- en boogstallen toestaan, mits:
  • 1. de bouwlocatie niet is gelegen in het tot 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' behorende gebied;
  • 2. de lichtsterkte binnen de stal niet meer dan 150 lux bedraagt, tenzij de stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling tenminste met 90% reduceren;
  • 3. de realisatie plaatsvindt op basis van een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd landschappelijk inpassingsplan waarin rekening is gehouden met:
    • het respecteren van de historisch gegroeide landschapsstructuur;
    • het houden van afstand tot andere ruimtelijke elementen buiten het agrarisch bouwvlak;
    • de inpasbaarheid van de stal in het landschapstype;
    • het aanbrengen van afschermende beplanting, hierbij dient gebruik te worden gemaakt van inheemse soorten;
    • de evenwichtigheid van de ordening en maatvoering van de bestaande bedrijfsgebouwen.

• B. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • het straat- en bebouwingsbeeld, en
  • de aanwezige cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden, en
  • de woonsituatie, en
  • de verkeersveiligheid, en
  • de sociale veiligheid, en
  • de milieusituatie, en
  • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:
  • 1. de op de plankaart of in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages,
    • uitgezonderd de hoogte van windturbines en reclamemasten,
    • behalve waarvoor hiernavolgend andere maten en percentages worden genoemd;
  • 2. de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, als een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
  • 3. het bepaalde in 3.2.2 onder b2 en een bouwhoogte van 16 meter toestaan;
  • 4. het bepaalde in 3.2.2 onder b3 en een dakhelling vanaf 18 graden en/of een afwijkend percentage voor het oppervlak toestaan.

3.4.2 Procedure

Voordat toepassing gegeven wordt aan deze bevoegdheid voor het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Een ontheffing kan onder beperkingen verleend worden en aan een ontheffing kunnen voorschriften worden verbonden.

3.5 Specifieke gebruiksregels

3.5.1 Stalling

Voor de stalling van vaar- en voertuigen gelden de volgende regels:

• a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het bouwvlak;
• b. de stalling wordt uitgeoefend door 1 of meer personen die het agrarisch bedrijf ter plekke uitoefenen;
• c. de stalling mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van de totale oppervlakte van de gebouwen en niet meer dan 250 m2;
• d. de stalling mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• e. de stalling is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf.

3.5.2 Bedrijf of beroep aan huis

Voor aan de bedrijfswoning verbonden bedrijven en beroepen gelden de volgende regels:

• a. de woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
• b. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
• c. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• d. de activiteit wordt in de gebouwen uitgeoefend;
• e. de activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van de totale oppervlakte van de gebouwen en niet meer dan 50 m2;
• f. alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten;
• g. de activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
• h. de activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
• i. reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.

3.5.3 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van andere gebouwen dan de bedrijfswoning en haar bijgebouwen voor bewoning;

• a. een bedrijfswoning, ter plaatste van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten'.
• b. het gebruik van bijgebouwen van de bedrijfswoning voor zelfstandige bewoning;
• c. het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
• d. het gebruik van gronden voor tuinbouw;
• e. het gebruik van gronden voor houtteelt, boomkwekerijen, boomgaarden en de aanleg van bos;
• f. het gebruik van gronden buiten het bouwvlak voor mestopslag, tenzij het bestaande opslag is;
• g. het gebruik van gronden en bouwwerken als manege;
• h. het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
• i. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan voor de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten, werken en werkzaamheden;
• j. het gebruik van gronden voor de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) vaar-, vlieg- of voertuigen (anders dan 3.5.1 toelaat);
• k. het gebruik van gronden en bouwwerken voor detailhandel (anders dan 3.5.2 onder f toelaat), een horecabedrijf en/of seksinrichting;

3.5.4 Voorwaardelijke verplichting

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van bouwwerken zonder aanleg en instandhouding van het erfinrichtingsplan, zoals opgenomen in Bijlage 1 Erfinrichtingsplan;
• b. het bepaalde onder a. geldt niet voor bestaande bouwwerken.
• c. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf' mogen uitsluitend voor de uitbreiding van het bedrijf worden bebouwd, verhard en gebruikt, mits dit in overeenstemming met het erfinrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Erfinrichtingsplan wordt uitgevoerd en instandgehouden;
• d. met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.5.4 sub a in die zin dat agrarische bebouwing qua omvang, situering, verschijningsvorm en nokrichting afwijkend van het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 3 worden gebouwd, mits:
  • 1. met een alternatief erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast;
  • 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.6 Ontheffing van de gebruiksregels

3.6.1 Bevoegdheid

• A. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • het straat- en bebouwingsbeeld, en
  • de aanwezige cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden, en
  • de woonsituatie, en
  • de verkeersveiligheid, en
  • de sociale veiligheid, en
  • de milieusituatie, en
  • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

ontheffing verlenen van het bepaalde in 3.1 en toestaan dat gronden en gebouwen binnen het bouwvlak mogen worden gebruikt voor nevenactiviteiten, mits:

• 1. de uitoefening van het agrarisch bedrijf de hoofdfunctie blijft, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het bouwvlak;
• 2. de activiteit wordt uitgeoefend door 1 of meer personen die het agrarisch bedrijf ter plekke uitoefenen;
• 3. de aard en invloed op de omgeving is beperkt tot de afstanden die gehanteerd worden voor de categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen als Bijlage 4 van de planregels;
• 4. als de activiteit inpandig plaatsvindt, deze in omvang en uitstraling ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw en niet meer oppervlak in gebruik neemt dan 40% van de totale oppervlakte van de bestaande gebouwen tot een maximum van 250 m2;
• 5. als de activiteit uitpandig plaatsvindt, deze niet meer oppervlak in gebruik neemt dan 40% van het bouwvlak tot een maximum van 4.000 m2, binnen het bouwvlak;
• 6. als aangetoond is dat de activiteit niet binnen de bestaande bebouwing kan worden uitgeoefend, voor de activiteit een gebouw wordt toegelaten kleiner dan 100 m2 , binnen het bouwvlak;
• 7. detailhandel in de vorm van het aanbieden en verkopen van streekeigen producten alleen inpandig wordt toegelaten tot een vloeroppervlak van 120 m2;
• 8. het geen tuinbouw, intensieve veehouderij, houtteelt, boomkwekerij, boomgaard en aanleg van bos betreft;
• 9. in de parkeerbehoefte wordt voorzien op eigen erf;
• 10. de activiteit geen noemenswaardige hinder veroorzaakt, en geen afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• 11. als het een minicamping betreft, die camping alleen is toegelaten:
  • tot 15 kampeermiddelen, en
  • het gebruik plaatsvindt tussen 1 april en 1 oktober, en
  • een afstand tot andere minicampings heeft van meer dan 500 meter, en
  • als eventuele bebouwing voor de minicamping geplaatst wordt nabij bestaande bebouwing, en
  • het terrein omgeven is met beplanting, zodanig dat de minicamping opgaat in het landschap, en
  • als de camping niet gelegen is ter plaatse van de aanduiding 'overig - dorpsgebied, en
  • aan de Woldweg niet meer dan 2 minicampings zijn.
• 12. als de nevenactiviteit biomassavergisting betreft, dit alleen is toegelaten:
  • hetzij voor minimaal 50% gebruik wordt gemaakt van mest of co-substraten afkomstig van het betreffende agrarische bedrijf, hetzij het product (waaronder restproduct) voor minimaal 50% wordt gebruikt op het betreffende agrarisch bedrijf, en
  • de activiteit niet plaatsvindt in de gebieden aangeduid als 'overig: dorpsgebied'.

• B. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • het straat- en bebouwingsbeeld, en
  • de aanwezige cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden, en
  • de woonsituatie, en
  • de verkeersveiligheid, en
  • de sociale veiligheid, en
  • de milieusituatie, en
  • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

ontheffing verlenen van het bepaalde in onder a en b en toestaan dat een woning of een bedrijfswoning door meer dan één afzonderlijke huishouding wordt gebruikt en vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning worden gebruikt, onder de voorwaarden dat:

• 1. dit noodzakelijk is om mantelzorg te kunnen verlenen en die zorgbehoefte overtuigend kan worden aangetoond;
• 2. het bebouwde oppervlak dat voor de zorgbehoefte in gebruik wordt genomen maximaal 60 m2 bedraagt;
• 3. vrijstaande bijgebouwen die voor de zorgbehoefte in gebruik worden genomen moeten qua ligging een ruimtelijke eenheid vormen met het hoofdgebouw;
• 4. het voor de zorgbehoefte in gebruik te nemen gebouw ligt op maximaal 10 meter van de dichtsbijzijnde zij- of achtergevel van het hoofdgebouw en is niet gesitueerd voor de (verlengde) voorgevel van het hoofdgebouw;
• 5. direct na beëindiging van de mantelzorg het gebruik in overeenstemming met de regels van dit bestemmingsplan wordt gebracht.

3.6.2 Procedure

Voordat toepassing gegeven wordt aan deze bevoegdheid voor het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Een ontheffing kan onder beperkingen verleend worden en aan een ontheffing kunnen voorschriften worden verbonden.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

3.7.1 Bevoegdheid

• A. Burgemeester en wethouders kunnen dit bestemmingsplan wijzigen, en groei van een agrarisch bedrijf door vergroting van het bouwvlak tot 2 hectare toestaan, mits:
  

• 1. de maatwerkmethode is toegepast onder begeleiding van een onafhankelijke of een bij de gemeente werkzame werkzame deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur en
• 2. bij de situering, omvang en vormgeving van het agrarisch bouwperceel voldoende rekening gehouden is met:

• het respecteren van de historisch gegroeide landschapsstructuur;
• het houden van afstand tot andere ruimtelijke elementen;
• de toereikendheid van de infrastructurele ontsluiting;
• de evenwichtigheid van de ordening, maatvoering en vormgeving van de bedrijfsgebouwen;
• de wenselijkheid om voor de bedrijfsvoering niet meer in gebruik zijnde bouwwerken, met uitzondering van monumentale of karakteristieke, te saneren;
• het woon- en leefklimaat van direct omwonenden en
• het aspect nachtelijke lichtuitstraling.

3.7.2 Procedure

Op de voorbereiding van een wijziging van het bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

 

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 5 Overgangsregels

De regels van het moederplan zijn onverkort van toepassing op dit plan.

Artikel 6 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Kiel-Windeweer, Zuidlaarderweg 2.

Bijlagen bij planregels

Bijlage 1 Erfinrichtingsplan