Sellingen Dorp, Dorpsstraat 82a

Regels

 

1 Inleidende regels

 

Artikel 1 Begrippen

 

In deze regels wordt verstaan onder:

 

1. plan:

het wijzigingsplan Sellingen Dorp, Dorpsstraat 82a van de gemeente Westerwolde;

 

2. bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1950.WZ2004-on01 met de bijbehorende regels;

 

3. aan-huis-verbonden beroep:

een beroep, dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

 

4. aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

 

5. aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

 

6. agrarisch bedrijf:

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

 

7. agrarisch gebruik:

grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden, die zowel ten behoeve van een volwaardige agrarische bedrijfsvoering als hobbymatig worden gebruikt;

 

8. bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

 

9. bebouwingspercentage:

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen;

 

10. bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

 

11. bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

 

12. bijbehorend bouwwerk:

een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

 

13. bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten;

 

14. bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

 

15. bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

 

16. bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

 

17. bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

 

18. bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

 

19. detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

 

20. erf:

het bouwperceel, voor zover binnen het bouwvlak gelegen;

 

21. erotisch getinte vermaaksfunctie:

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

 

22. gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

 

23. hoofdgebouw:

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

 

24. horecabedrijf en/of -instelling:

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

 

25. huishouden:

de samenlevingsvorm van één gezin, waaronder mede begrepen de inwoning, al dan niet bij wijze van mantelzorg, met eigen voorzieningen van verwanten of andere personen en met een gezin gelijk te stellen samenlevingsvormen;

 

26. kampeermiddel:

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

 

27. kleinschalige bedrijfsmatige activiteit:

een bedrijf dat in of bij een woonhuis met behoud met woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van een ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk;

 

28. logiesverstrekkend bedrijf:

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de logieseenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf; naast het verstrekken van logies worden accommodaties aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

 

29. mantelzorg:

het op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan een persoon uit het sociale netwerk die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak;

 

30. overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

 

31. peil:

1. indien op het land wordt gebouwd:
   1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hooftoegang direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
   2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. indien op of in het water wordt gebouwd:
   1. de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

32. seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens is begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

 

33. woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, bewoning in de vorm van kamerverhuur daaronder niet begrepen;

 

34. woonhuis:

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

Artikel 2 Wijze van meten

 

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

 

a. de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens:

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens;

 

b. de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

 

c. de breedte / diepte van een gebouw:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren);

 

d. de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

 

e. de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

 

f. de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

 

g. de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2 Bestemmingsregels

 

Artikel 3 Wonen - 1

 

3.1 Bestemmingsomschrijving

 

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonhuizen al dan niet met ruimte voor:
   1. een aan-huis-verbonden beroep;
   2. een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, zoals genoemd in Bijlage 1;
   3. mantelzorg;
   4. kamerverhuur;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. evenementen;

met de daarbijbehorende:

4. water;
5. tuinen, erven en terreinen;
6. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2 Bouwregels

 

3.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende regel:

1. het bebouwingspercentage mag per bouwperceel ten hoogste 50% bedragen.

3.2.2. Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

1. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
2. een hoofdgebouw zal in de bestaande voorgevellijn worden gebouwd;
3. het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste één bedragen, tenzij ter plaatse is voorzien in de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', in welk geval het in het aanduidingsvlak aangegeven aantal als maximum geldt;
4. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens dient ten minste 2,00 m te bedragen, tenzij de bestaande afstand minder bedraagt, in welk geval de bestaande afstand als minimale afstand geldt;
5. de goothoogte en de bouwhoogte van een hoofdgebouw mogen respectievelijk ten hoogste 4,00 m en ten hoogste 8,00 m bedragen, tenzij ter plaatse is voorzien in de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)', in welk geval de in het aanduidingsvlak aangegeven goot- en bouwhoogte als maximum geldt.

3.2.3. Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

1. de bijbehorende bouwwerken dienen tenminste 3,00 m achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan te worden gebouwd;
2. de goothoogte van een bijbehorende bouwwerk mag ten hoogste 3,50 m bedragen, danwel de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt;
3. de dakhelling van een bijbehorende bouwwerk mag ten hoogste 60° bedragen.

3.2.4. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel verlengde daarvan, ten hoogste 2,00 m mag bedragen;
2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 5,00 m bedragen.

3.3 Afwijken van de bouwregels

 

3.3.1. Bevoegdheid

Er kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. het bepaalde in lid 3.2.2 onder b in die zin dat ten hoogste 5,00 m achter de voorgevellijn wordt gebouwd;
2. het bepaalde in lid 3.2.2 onder c in die zin dat het aantal hoofdgebouwen per bestemmingsvlak wordt vergroot, mits:
   1. rekening wordt gehouden met het contingentenbeleid;
3. het bepaalde in lid 3.2.2 onder e in die zin dat de goothoogte en de bouwhoogte van een hoofdgebouw worden vergroot tot respectievelijk ten hoogste 7,00 m en ten hoogste 10,00 m.

3.3.2. Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de woonsituatie;
3. de milieusituatie;
4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

3.4 Specifieke gebruiksregels

 

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van woonhuizen in combinatie met beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten anders dan een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit;
2. het gebruik van gedeelten van een woonhuis voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 90 m² bedraagt met dien verstande dat delen van hoofdgebouwen en/of bijbehorende bouwwerken die op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet worden gebruikt voor het wonen ook mogen worden gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit;
   2. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt;
   3. detailhandel plaatsvindt, tenzij het detailhandel betreft bij een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, in welk geval detailhandel is toegestaan die als nevenactiviteit beperkt blijft tot de verkoop van producten die een directe relatie hebben met het beroep of de activiteit of producten die binnen het beroep of de activiteit vervaardigd worden;
   4. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;
   5. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
   6. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden;
   7. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel met uitzondering van detailhandel bij een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, in welk geval detailhandel is toegestaan die als nevenactiviteit beperkt blijft tot de verkoop van producten die een directe relatie hebben met het beroep of de activiteit of producten die binnen het beroep of de activiteit vervaardigd worden;
   8. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten;
   9. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden, anders dan logiesverstrekking in het woonhuis, de aan- en uitbouwen en in karakteristieke vrijstaande, oude boerderijschuren bij het woonhuis, waarbij niet meer dan 3 logieseenheden per woonhuis mogen worden gevestigd;
   10. het gebruik van gedeelten van een woonhuis voor kamerverhuur, indien meer dan 3 kamers worden verhuurd.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

 

3.5.1 Bevoegdheid

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. het bepaalde in lid 3.4 onder i in die zin dat een woonhuis wordt gebruikt voor kamerverhuur met meer dan 3 kamers, mits niet meer dan 5 kamers worden verhuurd.

3.5.2. Voorwaarden

De in lid 3.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de woonsituatie;
3. de milieusituatie;
4. de cultuurhistorische en/of karakteristieke waarden;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene bouwregels

 

5.1 Bouwregels

1. Er mogen geen windmolens worden gebouwd;
2. De bouwgrenzen mogen, in afwijking van deze regels, uitsluitend worden overschreden door:
   1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
   2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

5.2 Aanvullende werking welstandscriteria

 

De in de regels geboden ruimte ten aanzien van de situering en de maatvoering van bouwwerken kan nader worden ingevuld door de in de Woningwet bedoelde welstandscriteria.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

 

6.1 Algemene gebruiksregels

 

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met de bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, met uitzondering van de gronden waar met omgevingsvergunning een kampeerterrein voor klein kamperen is toegestaan, dan wel daar waar sprake is van tijdelijk kamperen of de inrichting van een gereguleerde overnachtingsplaats;
2. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
3. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
4. het storten van puin en afvalstoffen;
5. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
6. de stalling en opslag van caravans, boten, oldtimers en dergelijk anders dan in bouwwerken;
7. het gebruik van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen.

6.2 Afwijken van algemene gebruiksregels

 

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. de in dit plan opgenomen gebruiksregels indien strikte toepassing van die regels zou leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

 

7.1 Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen

 

7.3.1 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere ter plaatse voorkomende bestemmingen mogen op of in deze gronden geen objecten worden gebouwd te gebruiken ten behoeve van minder zelfredzame personen.

 

7.3.2 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze gebiedsaanduiding, wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van minder zelfredzame personen.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

 

8.1 Bevoegdheid

 

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en antennemasten wordt vergroot, mits:
   1. de antenne niet geplaatst kan worden op een bestaand bouwwerk, zoals een hoogspanningsmast, een windmolen, een reclamemast of een daarmee gelijk te stellen bouwwerk;
   2. de antenne niet geplaatst wordt in gebieden die deel uitmaken van het NatuurNetwerk Nederland (NNN), in natuurgebieden en in grootschalige open gebieden;
   3. de mast radiografisch noodzakelijk is;
   4. bij plaatsing binnen de grenzen van een bouwperceel of binnen grenzen van een woon- of bedrijfsbestemming de hoogte van de mast ten hoogste 30,00 m mag bedragen;
   5. bij plaatsing binnen de grenzen van een bouwperceel of binnen grenzen van een woon- of bedrijfsbestemming gelegen aan een weg, een viaduct of een verkeersknooppunt, de hoogte van de mast ten hoogste 15,00 m mag bedragen;
   6. het aantal masten binnen de gemeente nier meer mag bedragen dan strikt noodzakelijk is voor de realisatie van een adequaat dekkend netwerk van voldoende capaciteit.

8.2 Voorwaarden

 

De in lid 8.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de woonsituatie;
3. de milieusituatie;
4. de verkeersveiligheid;
5. de cultuurhistorische en/of karakteristieke waarden;
6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

 

9.1 Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 10 Slotregel

 

Deze regels worden aangehaald als: ‘Regels van het bestemmingsplan Sellingen Dorp, Dorpsstraat 82a’ van de gemeente Westerwolde.