TAM-omgevingsplan 22g Berltsum woningbouw Hôfsleane 65A

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Hôfsleane 65-A te Berltsum worden in totaal 13 huurwoningen gerealiseerd, bestaande uit 7 sociale huurwoningen en 6 reguliere huurwoningen. De 7 sociale huurwoningen worden gerealiseerd in het voormalige supermarktfiliaal en ingericht rond een gezamenlijke binnentuin, en zijn met name bedoeld voor ouderen. De 6 reguliere huurwoningen worden aan de overzijde van de Hôfsleane gebouwd als grondgebonden starterswoningen met een voor- en achtertuin. De omgeving wordt groen en zorgvuldig ingepast, met onder andere nieuwe beplanting en passende parkeervoorzieningen. Een impressie van de gehele voorgenomen ontwikkeling is weergegeven in figuur 1.1.

Het initiatief voorziet in de actuele woningbehoefte van zowel starters als ouderen en draagt bij aan de leefbaarheid van Berltsum. Het betreft een inbreidingslocatie binnen de kern, waardoor zorgvuldig gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte en een leegstaand pand een nieuwe functie krijgt. Daarmee wordt leegstand tegengegaan en krijgt de locatie een passende invulling. De omliggende gronden worden ingericht met groen en parkeervoorzieningen, wat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving versterkt. De participatie met inwoners heeft plaatsgevonden en de reacties daarop zijn overwegend positief. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het plan aansluit bij de lokale behoefte en op een verantwoorde manier bijdraagt aan de ontwikkeling van Berltsum.

Figuur 1.1: Impressie ontwikkeling Hôfsleane 65-A en tegenover Hôfsleane 65-A, te Berltsum (bron: Buro Ligthart, d.d. 12-01-2026)

De ontwikkeling is niet toegestaan volgens het Omgevingsplan gemeente Waadhoeke. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Waadhoeke nodig. Aan de wijziging moet een goede motivering ten grondslag liggen waaruit moet blijken dat de het plan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat het plan ook uitvoerbaar is. Hiervoor is deze motivering opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Berltsum. Het plangebied beslaat de kadastrale percelen Berlikum, sectie A nummers 5319, 5170 en 5171. Perceel 5170 is niet in eigendom van de ontwikkelaar, maar wordt wel meegenomen met deze wijziging. Reden hiervoor is dat op deze manier de volledige bestemming 'Bedrijf' komt te vervallen en de activiteit 'Wonen' ervoor in de plaats komt, conform het feitelijke gebruik van dit perceel. Ook een klein gedeelte van kadastraal perceel Berlikum, sectie A nummer 5320 maakt onderdeel uit van het plangebied. Perceel 5320 is niet in eigendom van de ontwikkelaar, maar wordt wel meegenomen met deze wijziging. Reden hiervoor is dat op deze manier daar de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' komt te vervallen en de activiteit 'Wonen' ervoor in de plaats komt, conform het feitelijke gebruik van dit perceel.

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 4.300 m2. Figuur 1.2 geeft de begrenzing en kadastrale aanduidingen van het plangebied weer.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied en kadastrale aanduidingen (bron: kadastralekaart.nl)

1.3 Planologische regeling

Het omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke regels die nu zijn opgenomen in bestemmingsplannen, beheersverordeningen, inpassingsplannen, exploitatieplannen, voorbereidingsbesluiten, hogere waarde besluiten, vastgestelde veiligheidscontouren, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen. Tevens bestaat het omgevingsplan uit een aantal regels die voorheen geregeld waren op rijksniveau, de 'bruidsschat'.

Het plangebied is in het omgevingsplan geregeld op basis van voormalige bestemmingsplannen. Voor het plangebied zijn dat de volgende bestemmingsplannen:

• bestemmingsplan Berltsum Wier (vastgesteld 21-11-2017)
• bestemmingsplan Berltsum - Poiesz (vastgesteld 24-11-2022)

Uitsnedes van deze bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.3 en 1.4.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan Berltsum - Wier (bron: regelsopdekaart)

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan Berltsum - Poiesz (bron: regelsopdekaart)

Bestemmingsplan 'Berltsum - Wier'

Op basis van het bestemmingsplan Berltsum - Wier zijn in het plangebied de bestemmingen 'Detailhandel', 'Bedrijf' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' van toepassing. Het vigerende bestemmingsplan voor de gronden van de voormalige supermarkt (zie figuur 1.4) is echter geregeld in het bestemmingsplan Berltsum - Poiesz (zie volgend kopje).

De gronden ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor bedrijven en specifieke vormen van detailhandel. In de bestemming geldt een maximale goot-en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 9,5 meter. De gronden ter plaatse van de bestemming 'bedrijf' zijn ook te gebruiken voor de daarbij behorende wegen, straten en paden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; tuinen, erven en terreinen; waterlopen, en; bouwwerken, geen gebouw zijnde.

De gronden ter plaatse van 'Verkeer - verblijfsgebied' zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterlopen, nutsvoorzieningen en

sport- en speelvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Bestemmingsplan 'Berltsum - Poiesz'

In het bestemmingsplan Berltsum - Poiesz is alleen de bestemming 'Detailhandel' van toepassing. De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• gebouwen ten behoeve van detailhandel, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt uitgesloten' geen supermarkt is toegestaan;
• uitsluitend gebouwen ten behoeve van een supermarkt, ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';

Ter plekke is sprake van een functieaanduiding 'supermarkt uitgesloten'. Deze functieaanduiding is opgenomen in het bestemmingsplan vanwege de relocatie van de supermarkt naar een andere plek in Berltsum. Ter plekke van dit bestemmingsplan gelden een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter.

De ontwikkeling is niet mogelijk volgens Omgevingsplan gemeente Waadhoeke. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Waadhoeke nodig. In de volgende paragraaf volgt een nadere toelichting op de manier waarop de wijziging technisch wordt geregeld.

1.4 Leeswijzer

Deze motivering is op de volgende manier opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige situatie en het voorgenomen plan.
• In hoofdstuk 3 wordt de participatie omtrent het voorgenomen plan behandeld.
• In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het beleid op verschillende overheidsniveaus.
• In hoofdstuk 5 wordt het voornemen getoetst op de relevante milieu- en omgevingsaspecten en gevolgen van het plan op de fysieke leefomgeving.
• Hoofdstuk 6 geeft een uitleg over de juridische regeling van het omgevingsplan.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan.
• In hoofdstuk 8 wordt deze motivering afgesloten met een motivering van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Beschrijving plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van de kern Berltsum, binnen de gemeente Waadhoeke. Het gebied ligt ingeklemd tussen twee belangrijke straten binnen de dorpskern, namelijk de Hôfsleane aan de noordzijde en de Mulseleane aan de zuidzijde. Figuur 2.1 geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van het dorp Berltsum.

Figuur 2.1: Ligging plangebied ten opzichte van het dorp Berltsum (bron: PDOK)

Binnen het plangebied bevindt zich een terrein met bebouwing en open ruimte. Het grootste deel van het gebied wordt momenteel ingenomen door een het gebouw voor detailhandel, gesitueerd op perceel 5319. Hier was voorheen een supermarktfiliaal gevestigd. Dit gebouw is momenteel in gebruik als detailhandel, geen supermarkt zijnde.

Ten zuiden en oosten van dit hoofdgebouw bevinden zich percelen met open terrein, evenals een grasveld en braakliggend terrein. De huidige inrichting van het gebied is functioneel en grotendeels verhard, met ruimte voor parkeren en manoeuvreren ten noorden van de detailhandel.

Gezien de centrale ligging binnen de dorpskern en de aanwezige ruimtelijke structuur vormt het plangebied een kansrijke locatie voor herontwikkeling. De fysieke en functionele aansluiting op de omliggende woonomgeving biedt mogelijkheden voor transformatie naar een woonfunctie.

2.1.2 Omgeving plangebied

Het plangebied ligt in Berltsum, een streekdorp gelegen in de gemeente Waadhoeke, in de provincie Fryslân. Het dorp telt circa 2.500 inwoners en vervult een verzorgende functie voor de omliggende dorpen in de regio. De kern van Berltsum heeft een compacte, historisch gegroeide structuur met een herkenbare lintbebouwing langs de oude dorpsas. Deze dorpsas bestaat voornamelijk uit de Hôfsleane en de Mulseleane, waarlangs zich diverse karakteristieke woningen, voorzieningen en voormalige agrarische bebouwing bevinden.

Het centrumgebied van Berltsum kenmerkt zich door een mix van functies. Naast woonbebouwing zijn hier maatschappelijke voorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en enkele detailhandelsfuncties aanwezig. De bebouwingsstructuur is overwegend kleinschalig en historisch van aard, met een gevarieerd gevelbeeld en afwisselende rooilijnen. De straten zijn over het algemeen smal en informeel ingericht, passend bij het dorpse karakter.

Openbare voorzieningen zoals een supermarkt, basisschool, dorpshuis en sportaccommodaties bevinden zich op korte afstand van elkaar, waardoor het centrumgebied goed te voet en per fiets ontsloten is. Groenelementen en waterlopen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en de herkenbaarheid van de dorpskern.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Ontwikkeling

De initiatiefnemer, PSJ Vastgoed B.V., wil het plangebied herontwikkelen. De ontwikkeling omvat het verbouwen van het bestaande gebouw op Hôfsleane 65A naar 7 sociale huurwoningen, het bouwen van 6 huurwoningen tegenover Hôfsleane 65A en het inrichten van de gronden binnen het plangebied. Deze paragraaf gaat in op de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied. In 2.2.2 wordt de ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling beschreven.

Hôfsleane 65A

Op Hôfsleane 65A bevindt zich momenteel een gebouw dat in gebruik is voor detailhandel. Dit gebouw wordt verbouwd om zeven sociale huurwooneenheden. Aan de oostzijde van het gebouw worden nieuwe luifels geplaatst en er worden nieuwe dakplaten aangebracht. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag met zadeldak en heeft een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 7 meter. Figuur 2.2 geeft het bouwplan en de uitstraling van het gebouw weer na de verbouwing.

Figuur 2.2: Bouwplan herontwikkeling voormalige supermarkt (bron: Buro Ligthart)

Figuur 2.3 geeft de plattegrond en de indeling van de beoogde sociale huurwooneenheden weer. De beoogde zeven sociale huurappartementen hebben verschillende groottes en hebben één of twee slaapkamers. In de noordoostelijke hoek van het gebouw (linksonder in figuur 2.3) wordt een gezamenlijke berging ingericht.

Vanuit het westen gezien wordt er een deel van de huidige bebouwing weggenomen om ruimte te maken voor een gezamenlijke binnentuin. Deze binnentuin is alleen voor bewoners toegankelijk via een overdekte toegang aan de oostzijde van het gebouw. De binnentuin kan ook bereikt worden via openslaande deuren van de appartementen. De binnentuin heeft een oppervlakte van circa 176 m2 en wordt groen ingericht.

Figuur 2.3: Plattegrond en indeling Hôfsleane 65A (bron: Buro Ligthart)

Tegenover Hôfsleane 65A

Het perceel bestaat momenteel uit braakliggende gronden. Op deze gronden worden zes huurwoningen gebouwd.

De sociale huurwoningen bestaan uit twee bouwblokken met elk drie huurwoningen. Elk bouwblok heeft een afmeting van 11 bij 20 meter en een oppervlakte van 220 m2. Elk bouwblok van drie woningen bestaat uit één bouwlaag met zadeldak. In het zadeldak worden rondom dakramen geplaatst. De maximale goot- en bouwhoogte van elk bouwblok bedraagt respectievelijk 4 en 9 meter. Figuur 2.4 geeft de bouwplannen en uitstraling van de beoogde huurwoningen weer.

Figuur 2.4: Bouwplan tegenover Hôfsleane 65A (bron: Buro Ligthart)

De twee bouwblokken worden ingericht als sociale huurwooneenheden, verdeelde over twee woonlagen. Figuur 2.5 geeft de plattegronden van een blok van drie huurwoningen weer. De woonkamer bevindt zich op de begane grond. De huurwoningen hebben drie slaapkamers op de eerste verdieping.

Figuur 2.5: Plattegronden (bron: Buro Ligthart)

2.2.2 Ruimtelijke inpassing

Het plangebied krijgt een rustige en verzorgde inrichting die aansluit bij het dorpslandschap van Berltsum. Een openbare straat verbindt de Hôfsleane met de Mulseleane en zorgt voor een logische ontsluiting van het gebied. Deze route is bestemd voor bestemmingsverkeer en blijft toegankelijk voor hulpdiensten.

Binnen het plangebied worden parkeerplaatsen aangelegd die passen binnen de geldende parkeernorm van de gemeente Waadhoeke. De parkeervoorzieningen worden uitgevoerd in halfverharding, zodat regenwater kan infiltreren en het gebied een open en groen karakter behoudt.

De overige open ruimtes worden ingericht met gras en bloemrijke vegetatie. Langs de randen komen beukenhagen die een zachte overgang vormen naar de omliggende erven en de openbare ruimte. Verspreid in het gebied worden jonge bomen geplant, waaronder iepen en esdoorns, die bijdragen aan een herkenbare en vriendelijke ruimtelijke structuur.

Omdat het plan zich nog in de ontwerpfase bevindt, is er op dit moment nog geen definitieve inrichtingstekening beschikbaar. In figuur 2.6 een weergave van het plan in vogelvlucht opgenomen. De ruimtelijke hoofdopzet van het gebied ligt wel vast, waarmee een duidelijke richting voor de verdere uitwerking is geborgd. In een later stadium worden bepaalde inrichtingselementen verder uitgewerkt.

Figuur 2.6: Impressie vanaf boven (bron: Buro Ligthart)

Het plangebied wordt groen ingericht. Alle niet verharde oppervlakken binnen het plangebied wordt ingericht als gras en/of bloemenweide. Daarnaast worden er in het plangebied beukenhagen geplant met een variërende hoogte tussen de 1 en 1,8 meter. Ook worden er binnen het plangebied nieuwe (kleine) bomen geplant van de soorten Iep en Esdoorn.

Hoofdstuk 3 Participatie

Inloopbijeenkomst 11 juni 2025

Op dinsdag 11 juni 2025 is een inloopmiddag georganiseerd met als doel het informeren van direct omwonenden en overige belangstellenden, alsmede het ophalen van input met betrekking tot de herontwikkeling van het voormalige pand van de supermarkt en de realisatie van 6 sociale huurwoningen in Berltsum. Hieronder volgt een kort verslag van de bijeenkomst.

Tijdsplanning en opkomst

Tijdstip

• 16:30 uur – Inloop voor direct omwonenden en genodigden
• 17:00 – 19:00 uur – Openstelling voor overige belangstellenden

Aanwezigen

• Gemeente Waadhoeke (twee ambtenaren)
• Meerdere raadsleden brachten gedurende de bijeenkomst een bezoek
• Leden Stichting Berltsumer Belang (SBB)
• Direct omwonenden
• Overige belangstellenden

Het totaal aantal bezoekers tijdens de bijeenkomst was circa 110 personen

Opzet en verloop van de bijeenkomst

Bezoekers konden via overzichtstekeningen, aanzichten en plattegronden inzicht krijgen in de plannen. Gedurende de middag waren de initiatiefnemer(s) met z'n tweeën aanwezig, samen met de twee medewerkers van Gemeente Waadhoeke. Vragen konden direct worden beantwoord en enkele opmerkingen zijn genoteerd (zie alinea hieronder). De sfeer tijdens de bijeenkomst was uiterst positief.

Ontvangen reacties op het planvoornemen.

De plannen zijn door aanwezigen zeer positief ontvangen. Er zijn geen negatieve reacties of grote zorgen gehoord. Zowel omwonenden, geïnteresseerden als aanwezige raadsleden spraken hun steun uit voor het initiatief. De meest gehoorde reactie was om het plan te gaan realiseren.

Opmerkingen en input bezoekers op het planvoornemen

• Reflectie in raampartijen: mogelijke reflectie/spiegeling in de grote raampartijen van de nieuwe bebouwing. (Mulseleane zijde). Dit aandachtspunt wordt meegenomen in de verdere uitwerking; met een passende glaskeuze is dit goed op te lossen.
• Verlichting vanaf parkeerplaatsen (zijde Mulseleane): Er werd geopperd om aan de zijde van de Mulseleane een natuurlijke afscherming te plaatsen, bijvoorbeeld in de vorm van een haag. Dit zou lichtoverlast van koplampen richting bestaande woningen kunnen beperken bij het parkeren en wegrijden. Een groene afscheiding past bovendien goed in het beoogde beeld van het plan. In het planvoornemen zijn vervolgens hagen opgenomen (zie ook paragraaf 2.2.2) om tegemoet te komen aan deze wens.

Contact met direct omwonenden

Naast het eerder beschreven inloopmoment hebben de ontwikkelaars met alle direct omwonenden contact gehad bij ontwikkeling van de plannen. Hierdoor zijn diverse onderdelen toegevoegd aan het plan, zoals ruimte voor een achterom. Hierdoor konden alle omwonenden zich vinden in het plan dat later in het dorp is gepresenteerd tijdens de inloopbijeenkomst.

Reactie Brandweer

Op 22 september 2025 heeft de brandweer in haar reactie laten weten ten aanzien van externe veiligheid geen opmerkingen te hebben. Ten aanzien van brandweerzorg geeft de brandweer aan dat de ontwikkeling hierop geen nadelige gevolgen heeft en daarom geen repressief advies geeft.

Reactie provincie Fryslân

Provincie Fryslân heeft op 29 oktober 2025 een positief advies gegeven over de ontwikkeling. De provincie geeft aan in te stemmen met de woningbouwontwikkeling. Het plan geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Reactie Wetterskip

Het Wetterskip Fryslân heeft op 13 november 2025 laten weten dat zij geen op- en/ of aanmerkingen hebben op het onderdeel 'water'.

Conclusie participatie

Op basis van de gevoerde participatie kan worden geconcludeerd dat belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld aandachtspunten naar voren te brengen. De ontvangen reacties zijn zorgvuldig afgewogen en waar mogelijk verwerkt in het plan. Daarmee is invulling gegeven aan de participatievereisten van de Omgevingswet en vormt het participatieproces een zorgvuldige basis voor de verdere besluitvorming.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Een goede omgevingskwaliteit wil zeggen dat plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven:

• 1. De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• 2. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 3. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 4. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 5. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

• a. Druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
• b. Benutten van de brede effecten van de energietransitie;
• c. Economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
• d. Toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
• e. Versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
• f. Toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
• g. Water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
• h. Waarborgen van de omgevingskwaliteit.

• 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Toetsing

De regio waarvan de gemeente Waadhoeke deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. Het beleid uit de NOVI is niet van invloed op de ontwikkeling in het projectgebied. De beoogde ontwikkeling past binnen de rijksopgaven. Het toevoegen van in totaal 13 (sociale) huurwoningen draagt bij aan de uitbreiding van het lokale woningaanbod. Er is geen strijdigheid met de rijksbelangen uit de NOVI.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale belangen als opgenomen in de NOVI. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waar de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. De ontwikkeling past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2 Regionaal beleid

Regionale woondeal Noordwest Fryslân

In april 2023 is de regionale woondeal Noordwest Fryslân ondertekend. Voor de gemeente Waadhoeke betekent dit een inspanningsverplichting om circa 520 woningen te realiseren vóór 2030. In 2025 zijn deze afspraken herijkt: het aantal te bouwen woningen is verhoogd en vastgelegd is dat minimaal tweederde betaalbaar moet zijn, waarvan ten minste dertig procent sociale huur.

Toetsing

De ontwikkeling aan de Hôfsleane in Berltsum, met 13 sociale huurwooneenheden voor ouderen en starters, sluit direct aan bij deze herijking. Het plan draagt zowel kwantitatief bij aan de woningbouwopgave van Waadhoeke als kwalitatief door te voorzien in betaalbare en passende woningen die de doorstroming en leefbaarheid in het dorp versterken.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met het regionale beleid en levert een concrete bijdrage aan de herijkte woningbouwopgave van Noordwest Fryslân.

4.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie De Romte Diele Fryslân 2020

De provinciale Omgevingsvisie, De Romte Diele, is op 23 september 2020 door Provinciale Staten vastgesteld. Veel provinciaal beleid, programma's en projecten raken de Friese leefomgeving waarin mensen wonen, werken, zich verplaatsen, elkaar ontmoeten en recreëren. In de Omgevingsvisie staat waar de provincie met de leefomgeving van Fryslân naar toe wil: de ambitie en doelen voor de toekomst. Het is een visie voor de lange termijn op een tamelijk hoog abstractieniveau. Het is geen blauwdruk voor hoe Fryslân er over 20 à 30 jaar bij ligt. Wel geeft de visie de richting aan waar de provincie met allerlei partijen naar toe wil werken.

Samen met verschillende organisaties, inwoners en ondernemers in Fryslân geeft de provincie nu invulling aan deze visie. Dit gebeurt in programma's, concrete projecten en initiatieven en zo nodig ook in regels. In de visie is aangegeven wat de provincie doet om de huidige basiskwaliteiten van de Friese leefomgeving op orde te houden. Hierbij wordt gewerkt met negen principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

In de omgevingsvisie geeft de provincie een gewenst toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. De hoofdambitie voor de Friese leefomgeving is: 'Brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân'.

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, heeft de provincie provinciale opgaven benoemd. Hier is een onderscheid gemaakt tussen de doelen voor de bestaande kwaliteit van de leefomgeving en doelen voor de aanpak van vier nieuwe, urgente opgaven. De vier urgente opgaven (leefbaar vitaal en bereikbaar; energietransitie; klimaatadaptatie en versterken biodiversiteit) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie.

Toetsing

Een van de opgaven is om het bestaande gebouw op Hôfsleane 65A te hergebruiken voor sociale huurwooneenheden. Het hergebruiken van het voormalige supermarktfiliaal sluit hier op aan. Het beoogde initiatief sluit daarmee aan bij het doel om Fryslân vitaal en leefbaar te houden. Daarnaast worden de in totaal 13 wooneenheden gasloos gebouwd. Dit sluit aan bij de opgave 'energietransitie' uit de provinciale omgevingsvisie. Er zijn geen nadelige gevolgen voor de bereikbaarheid van het plangebied en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving wordt door de gewenste ontwikkeling behouden en zelfs verbeterd door het herontwikkelen van een locatie in de kern Berltsum.

De voorgenomen ontwikkeling kent geen nadelige gevolgen voor de andere twee urgente opgaven uit de omgevingsvisie van de provincie Fryslân. Uit voorgaande volgt dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen het beleidskader uit de 'Omgevingsvisie De Romte Diele Fryslân 2020' van de provincie Fryslân.

Omgevingsverordening provincie Fryslân 2022

De omgevingsverordening Fryslân 2022 heeft betrekking op de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. In de omgevingsverordening zijn regels opgenomen over nieuwe functies binnen bestaand stedelijk gebied.

Artikel 2.5 Gezond en veilig

Een omgevingsplan, dat voorziet in nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies, bevat een onderbouwing van de wijze waarop effecten op de gezondheid en veiligheid zijn meegewogen in het plan.

In deze motivering wordt in hoofdstuk 5.10 en 5.18 ingegaan op de wijze waarop effecten op de gezondheid en veiligheid zijn meegewogen in het project. Uit de toetsing blijkt dat het initiatief geen belemmeringen vormt voor de milieuaspecten 'omgevingsveiligheid' en 'gezondheid'.

Artikel 2.7 Programmering woningbouw

Artikel 2.7 van de Omgevingsverordening Fryslân bepaalt dat een omgevingsplan nieuwe woningen kan bevatten wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken. De provincie biedt hierbij nadrukkelijk ruimte aan binnenstedelijke ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling in Berltsum betreft een inbreidingslocatie en voorziet in de realisatie van 7 sociale huurwooneenheden en 6 huurwoningen.

Het plan is opgenomen in de bindende planlijst zoals bedoeld in de regionale woondeal en maakt daarmee onderdeel uit van de regionale programmering. Bij de herijking van de woningbouwafspraken in 2025 is het aantal nieuw te realiseren woningen voor Noordwest Fryslân verhoogd en is vastgelegd dat gestreefd wordt naar tweederde van de nieuwbouw die betaalbaar moet zijn, en dertig procent in de categorie sociale huur. De ontwikkeling in Berltsum sluit hier volledig op aan door zeven sociale huurwoningen te realiseren die voorzien in de actuele woningbehoefte.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de doelstellingen uit de provinciale omgevingsvisie en de instructieregels uit de omgevingsverordening van de provincie Fryslân. Vanuit het provinciaal beleid zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Waterschapsbeleid

Wetterskip Fryslân is verantwoordelijk voor veiligheid (sterke dijken), bewaken van de waterkwaliteit, een goed waterpeil, voldoende water en het zuiveren van afvalwater. Hierbij wordt rekening gehouden met klimaatverandering. Het beheergebied is de provincie Fryslân en een deel van het Groninger Westerkwartier.

In 2023 heeft het Wetterskip de toekomstvisie vastgesteld. De visie geeft inhoud voor het Fries Programma Landelijk Gebied en de Provinciale Omgevingsvisie. Voor het ontwikkelen van beleid en plannen over water, bodem en ruimte is de visie de basis. Wetterskip Fryslân gebruikt de visie ook om bestaande plannen, zoals het Waterbeheerprogramma 2022-2027, te herzien. Dit Waterbeheerprogramma 2022-2027 is nu nog het geldende plan en geeft inzicht in de maatregelen en ruimtelijke keuzes om onder meer klimaatverandering op te kunnen vangen.

Dit programma is in samenwerking met de Provincie Fryslân opgesteld. De provincie is verantwoordelijk voor het Regionaal Waterprogramma 2022/2027 dat het kader is voor het waterbeheerprogramma.

Het Regionaal Waterprogramma 2022/2027 is op 30 november 2022 vastgesteld door Provinciale Staten. In dit programma legt de provincie het beleid voor waterbeheer vast voor deze planperiode.

Het hoofddoel is dat de provincie Fryslân in 2050 zoveel mogelijk waterrobuust en klimaatbestendig is ingericht. In het Waterprogramma zijn de doelen in programmalijnen opgenomen voor klimaatadaptatie, waterveiligheid, voldoende water en waterkwaliteit opgenomen. De uitwerking vindt plaats door de waterschappen.

De waterschapsverordening Wetterskip Fryslân bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het Wetterskip stelt binnen haar beheersgebied.

Toetsing

Wetterskip Fryslân heeft er voor gekozen om met de inwerktreding van de Omgevingswet beleidsluw over te gaan. Dit houdt in dat de waterschapsverordening qua vorm en opzet volledig voldoet aan de uitgangspunten van de Omgevingswet. In paragraaf 5.14 wordt ingegaan op het wateraspect met betrekking tot de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Paragraaf 5.14 gaat in op het aspect water. Er is een wateradvies aangevraagd bij het Waterschap om het initiatief tijdig kenbaar te maken. Hieruit volgt dat het voornemen past binnen de beleidskader van Wetterskip Fryslân en de waterschapsverordening.

4.5 Gemeentelijk beleid

Ontwerp omgevingsvisie gemeente Waadhoeke

De omgevingsvisie is de visie op hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving. Het is één van de verplichte instrumenten die een gemeente heeft onder de Omgevingswet. In de omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van beleid voor de lange termijn.

Toetsing

De ontwikkeling aan de Hôfsleane 65-A in Berltsum maakt de realisatie van 13 (sociale) huurwoningen mogelijk. In het voormalige pand van de supermarkt komen zeven woningen die met name gericht zijn op ouderen. Hier wordt ook een gezamenlijke binnentuin aangelegd die bijdraagt aan ontmoeting en sociale samenhang. Aan de Hôfsleane worden daarnaast zes sociale huurwoningen voor starters gerealiseerd, elk met een eigen voor- en achtertuin. Daarmee wordt voorzien in een belangrijke behoefte aan betaalbare en passende woonruimte voor verschillende doelgroepen.

Het plan sluit aan bij de kernambities van de (ontwerp) Omgevingsvisie Waadhoeke. Door het hergebruik van een leegstaand pand wordt zorgvuldig omgegaan met de bestaande bebouwing en wordt de vitaliteit van het dorp versterkt. De toevoeging van nieuwe woningen nabij voorzieningen draagt bij aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van Berltsum. Verder zorgt de inrichting van de omliggende gronden met tuinen, groen en parkeervoorzieningen voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee past de ontwikkeling binnen de koers die de gemeente voor de komende jaren heeft uitgezet: het versterken van de kwaliteit van leven, het ondersteunen van een vitale economie en het in balans houden van de leefomgeving.

Ontwikkelperspectief Waadhoeke 2018-2028

De gemeente Waadhoeke heeft in 2020 een programmaplan ontwikkelperspectief 2018-2028 ontwikkeld, waarin richting wordt gegeven aan de verschillende ambities en doelen van de gemeente. Er zijn verschillende ontwikkellijnen die de gemeente hierbij volgt:

• In positie en krachtig in de regio;
• Genieten tussen wad en stad;
• Fijn leven - vitale en veerkrachtige dorpen en wijken;
• Ons landschap - Duurzame oogst voor de toekomst.

Toetsing

De voorgenomen woningbouwontwikkeling zorgt voor een invulling van een locatie binnen de kern Berltsum. Hiermee wordt er ruimte voor nieuwe bewoners toegevoegd. De toekomstige bewoners kunnen zo bijdrage aan de vitaliteit en veerkracht van Berltsum. Zo kunnen de nieuwe bewoners bijdragen aan het in stand houden van dagelijkse voorzieningen binnen Berltsum. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ontwikkellijn 'Fijn leven - vitale en veerkrachtige dorpen en wijken' uit het Ontwikkelperspectief Waadhoeke 2018-2028.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

De gemeente Waadhoeke heeft in 2020 de Woonvisie vastgesteld. De hoofdlijn van deze Woonvisie geldt voor een periode van tien jaar, tot 1 januari 2030. Het motto van de Woonvisie is 'samen sterk' en is vertaald naar een aantal doelen:

• 1. De kwaliteit van het bestaande;
• 2. Ruimte voor nieuwbouw;
• 3. voor iedereen betaalbaar;
• 4. Samen wonen in wijken en dorpen;
• 5. Samen sta je sterker.

Een van de doelen van de gemeente is om de kwaliteit van het bestaande te waarborgen. Soms moet ingegrepen worden om panden en plekken te verbeteren. Bijvoorbeeld een beeldbepalend pand dat zijn functie verliest, een vrijkomende plek midden in het dorp of een pand dat verpaupert. De gemeente draagt bij aan initiatieven om verpaupering tegen te gaan. Een belangrijk uitgangspunt is het zorgvuldig omgaan met de ruimte. Hierbij geldt het principe inbreiding voor uitbreiding.

Toetsing

Recent is een nieuw woonbehoefteonderzoek verricht ter actualisering van het woonbehoefteonderzoek uit de Woonvisie. Het college van B&W heeft op 4 juni 2025 besloten om vast te stellen dat dit onderzoek als bouwsteen dient voor het nieuw op te stellen volkshuisvestingsprogramma.

Uit dit woonbehoefteonderzoek blijkt dat er aanzienlijke behoefte is aan woningbouw voor Waadhoeke, met circa 1100 woningen. Ook in Berltsum is er een aangetoonde behoefte. Er blijkt een behoefte te zijn van 15-25 sociale huurwoningen. Daarnaast is er in het dorp in totaal een behoefte van zo'n 55-75 woningen. Dit plan voegt dus zowel kwalitatief (betaalbare (huur)woningen) als kwantitatief een deel van deze behoefte in.

Nota Parkeernormen 2021

De Nota Parkeernormen (geldend vanaf 3 februari 2021) is van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen en -plannen binnen de gemeente, daar waar het betreft nieuwbouw, verbouw/uitbreiding en wijziging van functies. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden. In paragraaf 5.4 wordt ingegaan op parkeren en wordt de ontwikkeling getoetst aan de Nota Parkeernormen van de gemeente.

Toetsing

Uit de toetsing in paragraaf 5.3 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan.

Conclusie gemeentelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het geldende beleidskader van de gemeente Waadhoeke. De belangen van de gemeente zijn hiermee voldoende geborgd.

4.6 Conclusie

Uit de voorgaande toetsing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit op het Rijks-, regionaal-, provinciaal-, waterschaps- en gemeentelijk beleid. Hiermee draagt het initiatief bij aan de beleidsdoelen die in de visies en verordeningen zijn gesteld.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Mer-beoordeling

5.1.1 Toetsingskader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer(beoordelings)-plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

Bij het bevoegd gezag, (het college van B&W) moet een mededeling (de aanmeldnotitie) worden gedaan waarin een beschrijving van het plan, de locatie en de mogelijke milieueffecten zijn opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten.

5.1.2 Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 13 grondgebonden (sociale) huurwoningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder categorie: J11 ‘Stedelijk ontwikkelingsproject’. Hiervoor is een project-mer-beoordeling noodzakelijk.

5.1.3 Conclusie

De mer-beoordelingsnotitie is toegevoegd in bijlage 1. Uit de informatie uit deze notitie blijkt dat het plangebied niet is gelegen in een kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het 'stedelijk ontwikkelingsproject' niet tot aanzienlijke milieueffecten. Dit betekent dat er geen aanleiding is voor het doorlopen van een volledige mer-procedure.

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.2.1 Toetsingskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of de behoefte aanwezig is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. In het Bkl staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

5.2.2 Toetsing

Uit jurisprudentie blijkt dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer sprake is van de realisatie van meer dan 11 woningen, buiten het bestaand stedelijk gebied. In voorliggend geval worden 13 (deels sociale) huurwoningen gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarom niet aangewezen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De instructieregel voor de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

Daarnaast geeft gemeente Waadhoeke voorkeur aan inbreiding boven uitbreiding. Bij de voorgenomen ontwikkeling van de sociale huurwoningen aan de Hôfsleane is sprake van een inbreiding in bestaand stedelijk gebied. Dit sluit aan bij het belang van gemeente Waadhoeke om voorkeur te geven voor inbreiding qua woningbouwopgaven.

5.2.3 Conclusie

Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet toegepast te worden. Verder onderzoek op dit aspect is niet nodig. De voorgenomen woningbouwontwikkeling sluit daarnaast aan bij de voorkeur van gemeente Waadhoeke voor het invullen van binnenstedelijke locaties. Vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling in Berltsum.

5.3 Welstand

5.3.1 Toetsingskader

Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. De regels voor een welstandstoets zijn opgenomen in de bruidsschat (in paragraaf 1.4 is aangegeven wat dit is). Daarmee maken deze regels deel uit van het omgevingsplan. Met de welstandstoets beoordeelt de gemeente of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

5.3.2 Toetsing

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 12 december 2019 is vastgesteld en die deel uitmaakt van de bruidsschat. De laatste aanpassingen aan de welstandsnota dateren uit 2024.

Voor reguliere bouwplannen gelden zogenaamde gebiedscriteria. De gebiedscriteria uit de welstandsnota gelden voor alle reguliere bouwplannen en zijn verschillend per gebied. P Het hele gemeentelijke grondgebied is ingedeeld in ‘welstandsgebieden’. Een welstandsgebied vertoont samenhang in de verschijningsvorm van de bebouwing, in de stedenbouwkundige opzet of in het type landschap. Per welstandgebied is, naast de gebiedscriteria, een algemene beleidsintentie aangegeven.

Het plangebied ligt, volgens de welstandsnota van de gemeente Waadhoeke, in het welstandsgebied 'Lintbebouwing' met beleidsintentie 'bijzonder'. Voor het welstandsgebied 'Lintbebouwing' gelden de volgende criteria.

Plaatsing

• Hoofdgebouwen staan overwegend in de historisch gegroeide rooilijn.
• Overwegend vrijstaande bebouwing, afgestemd op bestaande.
• Gebouwen staan haaks op of evenwijdig aan de weg of (onder)aan de dijk. De bouwwerken zijn met de voorgevel georiënteerd op de
• openbare weg. Bijzondere functies nemen een opvallende en dominante plaats in.
• Aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt en liggen in hoofdzaak achter de voorgevel van het hoofdgebouw.

Hoofdvorm

• Overwegend één bouwlaag met duidelijke kap. Aan de dijk hoger en het talud volgend. Bijzondere functies kunnen hiervan afwijken.
• De massa-opbouw is enkelvoudig tot samengesteld en kent overwegend individuele uitstraling.
• De gebouwen zijn kantig opgezet en refereren aan of reageren op de ambachtelijke traditionele architectuur.
• Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt en in een afgeleide architectuur of kennen een bijzondere vormgeving.

Aanzichten

• Er is sprake van duidelijke gerichtheid op de publieke ruimte.
• Traditionele hoofdopzet.
• Duidelijk evenwicht tussen verticaal gerichte gevelopeningen en horizontale accenten (zoals plint, gevelopbouw, daklijsten e.d.).
• Differentiatie in detaillering per bouwwerk gerelateerd aan de historische ontwikkeling.

Opmaak

• Gevels hebben een stenig karakter; daken zijn voorzien van (gebakken) pannen, incidenteel rieten daken. Bij verbouw dient een zorgvuldige afstemming op bestaande plaats te vinden.
• Sobere, maar zorgvuldige en soms fijne en rijke (ambachtelijk traditionele) detaillering van gevelopeningen en/of daklijsten en dergelijke.
• Traditionele kleurstellingen overheersen (afgestemd op bestaande). Overwegend midden- tot donkere toon.
• Bijgebouwen kennen een ondergeschikte detaillering en gedekte kleurstelling.

Diversen

Bij erfinrichting streven naar respecteren van de dorpse sfeer.

Het plangebied kent, naast de criteria voor het welstandsgebied 'lintbebouwing', de beleidsintentie 'bijzonder'. Het gaat hier om de gebieden waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk wordt geacht en de gemeente naast het welstandstoezicht ook aanvullende beleidsinstrumenten inzet (of in de nabije toekomst zal doen). In deze gebieden moet het welstandstoezicht een bijdrage leveren aan het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling wordt ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie Adviescommissie Omgevingskwaliteit. Er wordt verwacht dat de ontwikkeling passend is en kan voldoen aan de criteria voor welstand. Zodoende wordt er verwacht dat er een positief oordeel komt van de Adviescommissie Omgevingskwaliteit voor de ontwikkeling aan de Hôfsleane.

5.3.3 Conclusie

Er wordt verwacht dat de ontwikkeling passend is, kan voldoen aan de criteria voor welstand en er een positief oordeel wordt geveild door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. Derhalve vormt het aspect welstand geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Mobiliteit en parkeren

5.4.1 Toetsingskader

Het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot mobiliteit en parkeren. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond moeten worden wat het effect is op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeerdruk. Aan de hand van de CROW-kencijfers wordt in deze paragraaf de effecten van het planvoornemen op het aspect verkeer en parkeren onderzocht.

5.4.2 Toetsing

Verkeer

Het functietype 'Huur, appartement, sociale huur, 75-100 m2 bvo' heeft volgens de CROW-uitgave 744 een verkeersgeneratie van maximaal 3,8 verkeersbewegingen per etmaal. Als wordt uitgegaan van 7 sociale huurwooneenheden, levert dit een verkeersgeneratie op van maximaal 26,6 verkeersbewegingen per etmaal. Het functietype 'Huur, huis, sociale sector' heeft een verkeersgeneratie van maximaal 5,2 verkeersbewegingen per etmaal. Als wordt uitgegaan van 6 huurwoningen, levert dit een verkeersgeneratie op van maximaal 31,2 verkeersbewegingen per etmaal.

De toename van in totaal 58 verkeersbewegingen per etmaal wordt in noordelijke- en zuidelijke richting ontsloten op de Hôfsleane en de Mulseleane. Dit zijn lokale wegen die voldoende zijn ingericht om deze geringe toename in verkeersbewegingen te kunnen verwerken. Op basis van bovenstaande berekeningen gaat het om een toename van Het betekent een gemiddelde van 3,7 voertuigen per uur. Dit heeft geen negatieve invloed op de woon- en leefomgeving ter plaatse. Langzaam verkeer krijgt eveneens de mogelijkheid om te ontsluiten op zowel de Hôfsleane als Mulseleane.

Parkeren

Voor het parkeren wordt getoetst aan de ‘Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Waadhoeke houdende regels omtrent parkeernormen’.

De toe te passen parkeernorm is afhankelijk van het gebied waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt. Binnen de gemeente Waadhoeke wordt, net als in de richtlijnen van het CROW, onderscheid gemaakt in gebieden binnen- en buiten de bebouwde kom (conform bestemmingsplangrenzen).

Op basis van de geldende parkeernormen geldt voor de zeven sociale huurwooneenheden een norm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Voor de zes huurwoningen geldt een norm van 2,1 parkeerplaatsen per woning. Samen leidt dit tot een totale parkeerbehoefte van 23,8 parkeerplaatsen. Deze behoefte wordt naar boven afgerond op vierentwintig parkeerplaatsen.

Met de voorgestelde inrichting van het plangebied wordt ruim voldaan aan deze norm. De parkeeropgave kan volledig binnen het eigen terrein worden opgelost.

5.4.3 Conclusie

De verkeersgeneratie is goed afwikkelbaar op de omliggende wegen Hôfsleane en Mulseleane. Het parkeren kan worden opgelost binnen het plangebied. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

5.5 Natuur

5.5.1 Toetsingskader

De Wet natuurbescherming is opgegaan in de Omgevingswet. Ter bescherming van de natuur zijn regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast geldt de Europese Natuurherstelverordening. Deze is sinds augustus 2024 in werking getreden. Dat betekent voor gemeenten dat er geen achteruitgang mag komen in stedelijk gebied op het gebied van groen en er geen achteruitgang van bestuivers mag plaatsvinden en vanaf 2030 sprake moet zijn van een positieve trend.

Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat in een algemene zorgplicht voor alle in het wild levende dieren en planten en een aantal strikte verboden voor aangewezen beschermde inheemse diersoorten (soortenbescherming). Daarnaast bevat het Bal specifieke regels voor de aanwijzing, het beheer en de bescherming van Natura 2000-gebieden, waaronder een groot aantal gebieden die als essentieel leefgebied dienen voor vogels (gebiedsbescherming). Ook bevat het Bal enkele bepalingen over de jacht en houtopstanden.

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning een flora en fauna- activiteit te verrichten (art. 5.1, lid 2, onder g Ow). Op grond van paragrafen 11.2.2, 11.2.3 en 11.2.4 van het Bal moet worden beoordeeld of een bouwplan van invloed is op de in het gebied aanwezige flora en fauna.

Gebiedsbescherming 

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Soortenbescherming  

Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, en om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. In de Omgevingswet is geregeld dat in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk zijn.

5.5.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 6 kilometer afstand tot het plangebied. De Waddenzee geldt als stikstofgevoelig gebied. Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

De ontwikkeling van het plangebied zou wel kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. De ontwikkeling betreft de het verbouwen van een bestaand gebouw voor 7 sociale huurwooneenheden en de nieuwbouw van 6 huurwoningen. De sociale huurwooneenheden worden gasloos gerealiseerd, maar door de bouw van de woningen neemt de verkeersgeneratie wel toe.

Om de stikstofdepositie in beeld te brengen is voor zowel de sloop-, aanleg- en de gebruiksfase een stikstofberekening uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 2. Bijlage 2 bevat een memo en de AERIUS-berekening (release 2025.0.1). Uit de berekening blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. De aanleg- en exploitatiefase zijn worst-case in dezelfde berekening meegenomen. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Omgevingswet.

Soortenbescherming

De haalbaarheid van dit planvoornemen in relatie tot de natuurwetgeving is door middel van een quickscan beoordeeld. Uit dit onderzoek blijkt dat binnen de bebouwing een zomer- en paarverblijfplaats van de gewone- of dwergvleermuis niet kan worden uitgesloten. Hiertoe is een werkprotocol (kleine initiatieven) opgesteld alvorens de sloopactiviteiten en/of verbouwactiviteiten op Hôfsleane 65A te beginnen.

Met het volgen van het opgestelde werkprotocol kan de ontwikkeling zonder bezwaren doorgang vinden binnen de kaders van de geldende natuurwetgeving. Het advies hierbij is de werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen en/of indien er geen sprake is van de aanwezigheid van broedende vogels. Tijdens de werkzaamheden dient tevens de algemene zorgplicht in acht te worden genomen.

5.5.3 Conclusie

Het aspect ecologie staat zowel met betrekking tot gebieds- als soortenbescherming de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Bovendien kan de gehele ontwikkeling een positief effect hebben op de biodiversiteit door de toevoeging van functionele groenstructuren (zie 2.2.2) en natuurinclusieve maatregelen zoals nestgelegenheden voor gebouwbewonende soorten. Ten opzichte van de bestaande situatie is dit een verbetering. Gelet op het ecologische onderzoek en het stikstofonderzoek is het bouwplan niet in strijd met de instructieregels van het Bal. Met de inachtneming van de aanbevelingen is het plan vanuit ecologie uitvoerbaar. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Toetsingskader

Bij ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit. In het Bkl zijn omgevingswaarden voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze zijn van toepassing op die gevallen waarin op grond van het omgevingsplan de aanleg van een autoweg, een autosnelweg of een tunnelbuis voor het wegverkeer mogelijk wordt gemaakt. Ook zijn deze van toepassing wanneer de gemeente in kwestie deel uitmaakt van één van de in het Bkl aangewezen agglomeraties. Wanneer daar sprake van is, dan moet bij de wijziging van het omgevingsplan de omgevingswaarden voor de kwaliteit van de buitenlucht in acht worden genomen.

5.6.2 Toetsing

Het initiatief voorziet in de realisatie van 13 huurwoningen. Dit aantal woningen valt ruimschoots binnen de categorie "Niet In Betekenende Mate" (NIBM) en draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Toetsing aan de wettelijke omgevingswaarden voor luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

Daarnaast blijkt uit de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN) dat de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied goed is. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van grenswaarden. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Verder onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig.

5.7 Geluid door wegen, spoorwegen en industrielawaai

5.7.1 Toetsingskader

Met betrekking tot geluid zijn in het Bkl instructieregels opgenomen voor het beheersen van de geluidemissie door wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Bovendien zijn instructieregels opgenomen die specifiek zijn bedoeld voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties bij de aanleg of wijziging van het gebruik van gemeentewegen, waterschapswegen of lokale spoorwegen (zonder geluidproductieplafonds) en het toelaten van nieuwe geluidgevoelige gebouwen binnen een 'geluidaandachtsgebied', waarbij rekening wordt gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen.

Ook zijn in het Bkl instructieregels opgenomen voor het geluid van activiteiten (zie 5.8). Voor gezoneerde industrieterreinen blijft de systematiek van de Wet geluidhinder van kracht tot het moment waarop geluidproductieplafonds als omgevingswaarden zijn vastgesteld en is het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein de op grond van de Wet geluidhinder vastgestelde zone.

Een geluidaandachtsgebied is het gebied langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waar het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde (artikel 3.20 Bkl). De omvang van het geluidaandachtsgebied is afhankelijk van de bron. Bij een lokale (spoor)weg is het geluidaandachtsgebied tot een bij koninklijk besluit tijdstip begrenst door vaste afstanden (artikel 17.5 Omgevingsregeling).

In een Omgevingsplan en bij het toepassen van een BOPA moet worden getoetst of het geluid van wegverkeer aanvaardbaar is. Het geluid is in ieder geval aanvaardbaar als wordt voldaan aan de standaardwaarden zoals vermeld in het Bkl. De toets wordt in eerste instantie beperkt/afgebakend door het geluidaandachtsgebied behorend bij een weg. Dit is dus het gebied waar de standaardwaarde kan worden overschreden. Voor gemeentewegen dient het geluidaandachtsgebied te worden berekend op basis van de uiterlijk in 2026 vast te stellen basisgeluidemissie (BGE). Op basis van het geldende overgangsrecht zijn aan gemeentewegen geluidaandachtsgebieden toegekend op basis van vaste afstanden. 

Het geluidaandachtsgebied dat is gebaseerd op vaste afstanden heeft voor lokale (spoor)wegen een breedte van 100 meter, 200 meter of 350 meter aan weerszijden van de weg. Dit is afhankelijk van het aantal rijstroken, het aantal sporen en de snelheid van de situatie waarop het besluit is gebaseerd. Binnen dit geluidaandachtsgebied zijn de instructieregels van het Bkl van toepassing.

5.7.2 Toetsing

In de omgeving van het plangebied zijn alleen gemeentewegen aanwezig met een maximumsnelheid van 30 km/h of minder. Dit zijn de Hôfsleane en Mulseleane. Er zijn geen spoorwegen of industrieterreinen in de nabijheid van het plangebied.

De beoogde ontwikkeling valt binnen het geluidsaandachtsgebied van de Hôfsleane en Mulseleane. Om te bepalen of kan worden voldaan aan de standaardwaarden binnen dit geluidsaandachtsgebied is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage hiervan is in zijn geheel opgenomen in bijlage 3.

Uit het onderzoek volgt dat de geluibelasting op de nieuwe appartementen als gevolg van de geluidbronsoort gemeentewegen ten hoogste Lden = 50 dB bedraagt. Geconcludeerd kan worden dat het geluid op de nieuwe woningen ten gevolge van de geluidbronsoort gemeentewegen voldoet aan de standaardwaarde uit het Bkl en dat het geluid zodoende aanvaardbaar is. Omdat de standaardwaarde voor de geluidbronsoort gemeentewegen niet wordt overschreden is het niet nodig om het gezamenlijk geluid in het TAM-omgevingsplan vast te leggen.

Uit voorgaande volgt dat het aspect geluid door wegen, spoorwegen en industrielawaai geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7.3 Conclusie

Het aspect geluid door wegen, spoorwegen en industrielawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.8 Geluid door activiteiten

5.8.1 Toetsingskader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen en wordt erin voorzien dat het geluid door een activiteit aanvaardbaar is. De instructieregels in het Bkl (en de bruidsschat) bevatten waarden en eisen voor het beoordelen van geluid. In praktijk gaat het hier om milieubelastende activiteiten. Daarbij kan zowel het geluid van een (nieuwe) milieubelastende activiteit op z'n omgeving van belang zijn, als het geluid van (bestaande) milieubelastende activiteiten op een (nieuw) geluidgevoelig gebouw.

Het geluid van activiteiten buiten het plangebied op nieuwe geluidgevoelige gebouwen moet worden beoordeeld in het kader van een evenwichtige toedeling en mogelijke belemmeringen voor die activiteiten. Momenteel zijn de regels van de Bruidsschat van toepassing op de activiteit. Indien noodzakelijk (om de belemmeringen weg te nemen) kunnen er maatwerkvoorschriften voor de activiteit worden vastgesteld, waarbij rekening moet worden gehouden met de instructieregels van het Bkl.

De VNG-afstandentabel uit 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) biedt een indicatie of het aannemelijk is dat de geluidwaarden van de Bruidsschat in acht genomen kunnen worden.

5.8.2 Toetsing

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Waadhoeke tegen in de bebouwde kom van het dorp Berltsum. Met de ontwikkeling van 13 woningen worden geluidsgevoelige gebouwen gerealiseerd.

De geplande sociale huurwoningen worden gerealiseerd in een gebouw dat grenst aan een kinderopvang. De gevel aan deze zijde is gesloten, wat de geluidsoverdracht van de kinderopvang naar de verblijfsruimten binnen de woningen minimaliseert. Het geluid van spelende kinderen op het buitenterrein, dat voornamelijk uit stemgeluid bestaat, zal uitsluitend overdag en doordeweeks optreden. Dit buitenterrein ligt aan de zuidzijde en grenst alleen aan de hoek van het gebouw met de sociale huurwoningen. Om deze redenen is er sprake van een aanvaardbare situatie. Stemgeluid mag op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast moet de kinderopvang voldoen aan de geluidnormen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan (Bruidsschat), waarbij ook het stemgeluid vanwege de kinderopvang wordt uitgesloten van beoordeling. Mede gezien de aanwezigheid van een woning die al relatief dicht bij de kinderopvang ligt, wordt de kinderopvang niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

De omgeving van het plangebied kan worden gezien als overwegend woongebied. Er zijn geen bedrijven in de buurt die worden beperkt door het realiseren van woningen middels de voorgenomen ontwikkeling. Het is aannemelijk dat de geluidwaarden uit de Bruidsschat in acht genomen kunnen worden en de woningen dus voldoende worden beschermd.

Daarnaast wordt de bedrijfsvoering van de bedrijven niet belemmerd door de aanwezigheid van woningen die zich reeds op een kortere afstand bevinden dan de geplande woningen.

5.8.3 Conclusie

Het aspect geluid door activiteiten vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Geur

5.9.1 Wettelijk kader

De gemeente moet in het omgevingsplan op grond van het Bkl rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. In de Omgevingswet staat dat de overheid bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet houden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar burgers. Dit is bijvoorbeeld ook cumulatie van geur van bedrijven. Rekening houden met geur werkt dit twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

5.9.2 Toetsing

In het plangebied worden geurgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt, namelijk woningen. In de omgeving van het plangebied bevinden zich echter geen geurveroorzakende bedrijven. Andersom worden er geen activiteiten toegestaan in de buurt van geurgevoelige gebouwen.

5.9.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Omgevingsveiligheid

5.10.1 Toetsingskader

Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het belang van een veilige leefomgeving. Het gaat daarbij om:

• de bescherming van personen in gebouwen en op locaties in de omgeving van een risicovolle activiteit, en
• het beperken van schade aan de fysieke leefomgeving in bredere zin (schade aan gebouwen en het milieu) bij een ongeval bij een risicovolle activiteit.

Activiteiten met externe veiligheidsrisico's zijn risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden en hiermee moet rekening worden gehouden. Het gaat om de volgende soorten activiteiten:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven (dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Bal;
• het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bal;
• windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bal;

Er zijn drie categorieën gebouwen en locaties die worden beschermd: zeer kwetsbaar (alleen gebouwen), kwetsbaar (gebouwen en locaties) en beperkt kwetsbaar (gebouwen en locaties).

• Zeer kwetsbare gebouwen. Een gebouw is 'zeer kwetsbaar' als het een gebouw is voor mensen die zichzelf niet op tijd in veiligheid kunnen brengen. Het gaat daarbij onder meer om de volgende gebouwen: woonfunctie voor 24-uurszorg, basisscholen en kinderopvang.
• Kwetsbare gebouwen en locaties. Kwetsbare gebouwen zijn alle gebouwen met een woonfunctie (niet verspreid liggende bebouwing) en locaties bestemd voor grote evenementen of voor recreatief nachtverblijf voor meer dan 50 personen. Gebouwen en locaties zijn ook kwetsbaar als er veel personen een groot deel van de dag aanwezig zijn. Het gaat bijvoorbeeld om: een woonfunctie, bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie en sportfunctie.
• Beperkt kwetsbare gebouwen en locaties. De overige gebouwen en locaties zijn beperkt kwetsbaar. De nadruk ligt op de bescherming van de kwetsbare gebruiksfunctie van een gebouw.

Gebouwen worden alleen beschermd voor de gebruiksfunctie van dat gebouw.

5.10.2 Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden kwetsbare gebouwen en locaties mogelijk gemaakt. Om zicht te krijgen op de omliggende externe veiligheidsrisico's is de atlas voor de leefomgeving geraadpleegd. Figuur 5.1 geeft een weergave van het plangebied (rood omkaderd) en de omliggende activiteiten en aandachtsgebieden met externe veiligheidsrisico's (zie legenda).

Figuur 5.1: Plangebied en omgevingsveiligheid (bron: Atlas Leefomgeving)

Hieruit blijkt dat het plangebied niet in een aandachtsgebied ligt voor brand-, explosie of een gifwolk is gelegen. Ook ligt het plangebied niet nabij activiteiten met een extern veiligheidsrisico. Het plangebied ligt ook niet in of in de nabijheid van vervoer en buisleidingen. Hieruit volgt dat het aspect omgevingsveiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.10.3 Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Schaduw en windhinder

5.11.1 Toetsingskader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient te worden aangetoond dat geen sprake is van onaanvaardbare gevolgen voor het windklimaat in de directe omgeving van het plangebied en de bezonningssituatie ter plaatse van eventueel aanwezige bestaande woningen. De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen.

5.11.2 Toetsing

Dit milieuaspect speelt vooral bij hoogbouw. In het plangebied wordt geen hoogbouw mogelijk gemaakt. Hierdoor vormt het aspect 'schaduw en windhinder' dan ook geen belemmering voor de ontwikkelingen in het plangebied.

5.11.3 Conclusie

Het aspect 'schaduw en windhinder' is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.12 Archeologie, cultuurhistorie en landschap

5.12.1 Toetsingskader

Het Bkl stelt met het oog op het beschermen van archeologische waarden, cultureel erfgoed en landschappen.

Het Bkl stelt in artikel 5.130 eisen aan de inhoud van een omgevingsplan in het belang van behoud van cultureel erfgoed met inbegrip van archeologische monumenten. Zo kunnen monumenten worden aangewezen en gebieden worden aangewezen waar niet mag worden gegraven voordat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

5.12.2 Toetsing

Archeologie

Voor een globaal inzicht in mogelijke archeologische waarden heeft de provincie Friesland de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Voor de planontwikkeling zijn de archeologische kaarten van FAMKE geraadpleegd. Deze kaarten geven de actuele status op het gebied van archeologie weer. Volgens de advieskaart van FAMKE ligt het plangebied zich in een gebied waar zich archeologische resten uit de periode ijzertijd - middeleeuwen kunnen bevinden. De provincie beveelt voor dit gebied aan om bij ingrepen van meer dan 500m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

Om vast te stellen of er sprake is van archeologisch waardevolle elementen in de bodem is een verkennend archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (IVO-O) uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Uit het onderzoek volgt dat de bodem in het plangebied tot circa 60 - 90 centimeter beneden het maaiveld verstoord is. Deze verstoringen reiken tot in de natuurlijke bodem. De intacte natuurlijke bodem in het plangebied bestaat uit kwelderafzettingen gevolgd door getijdeafzettingen. Hierin zijn geen archeologische lagen of indicatoren aangetroffen.

Het selectieadvies wat volgt is dat het plangebied wat betreft archeologie vrij kan worden gegeven. Het is aan het bevoegd gezag, de gemeente Waadhoeke, om dit advies al dan niet over te nemen. Steunpunt momentenzorg Fryslân heeft namens de gemeente Waadhoeke op 27 oktober 2025 kennisgegeven akkoord te zijn met het bovenstaande selectieadvies en deze over te nemen.

Mocht er bij toekomstig graafwerk toch archeologische vondsten worden gedaan en/of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedweg 2015, artikel 5.10 & 5.11. De melding kan dan worden gedaan via gemeente Waadhoeke.

Op basis van voorgaande blijkt dat archeologie geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Cultuurhistorische waarden

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat er geen historische waarden in of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Het plangebied en de directe omgeving bevat verder geen bijzondere cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden in de ontwikkeling.

Landschappelijke waarden

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Berltsum. Er wordt daarom geen afbreuk gedaan aan eventuele landschappelijke waarden en er vinden geen effecten plaats op de herkenbaarheid van het omliggende landschap. Landschap vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.12.3 Conclusie

Het plangebied kan worden vrijgegeven qua archeologie. Er bevinden zicht geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Doordat de ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied worden er ook geen afbreuk gedaan aan omliggende landschappelijke waarden. Op basis van voorgaande vormt het aspect archeologie, cultuurhistorie en landschap geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.13 Bodem

5.13.1 Toetsingskader

Volgens het Bkl moet een omgevingsplan voorzien in waarden voor de toelaatbare kwaliteit voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw (zoals in onderhavig planvoornemen het geval is). In het omgevingsplan van de gemeente Waadhoeke zijn deze waarden nog niet opgenomen. De bodemkwaliteit is in ieder geval aanvaardbaar indien de onderzochte waarden voldoen aan de interventiewaarden bodemkwaliteit als bedoeld in bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

5.13.2 Toetsing

Om inzicht te verkrijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is ten behoeve van de ontwikkeling in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor Hôfsleane 65A. Dit hele onderzoek is opgenomen in bijlage 5.

Op basis van de gemeten gehalten in de grond en het grondwater kan de gestelde onderzoekshypothese, een verdachte locatie, aangenomen worden. De gehalten zijn echter dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen plannen.

Het perceel van de voormalige supermarkt is al eerder onderzocht in het kader van bodemonderzoek. Hieruit volgde geen dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.13.3 Conclusie

Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied.

5.14 Water

5.14.1 Toetsingskader

Bij de wijziging van een omgevingsplan moet het bevoegd gezag rekening houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken (artikel 5.37 Bkl). Eerder werd hieronder ook wel de ‘watertoets’ verstaan. Dit houdt in dat een verantwoording dient te worden afgelegd van het onderzoek naar en het integrale beleid betreffende de afstemming van het ruimtelijk beleid met het waterbeleid. Alle relevante facetten van het waterbeheer in relatie met de ruimtelijke ordening dienen in beeld te worden gebracht, zoals de waterkwantiteit (vernatting of verdroging) en de waterkwaliteit, alsmede functies die aan in het plangebied voorkomend water worden toegekend. De aandacht dient zich zowel tot het grondwater als het oppervlaktewater te richten.

Bij beschouwing van de consequenties van het plan voor de waterhuishouding zijn de volgende items van belang:

• beïnvloedt het plan een kering of dijk;
• worden er sloten gedempt of sloten verlegd;
• is de toename van verhard oppervlakte (daken en openbare weg) en;
• beïnvloedt het plan het onderhoud van watergangen.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Hierna wordt een overzicht gegeven van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

• Europees: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Nationaal: Nationaal Water Programma (NWP) 2022 – 2027;
• Provinciaal: Regionaal Water Programma 2022 - 2027.

Waterschapsbeleid

Ten behoeve van elk ruimtelijk plan wordt de digitale watertoets uitgevoerd. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Als richtlijn bij het beoordelen van ruimtelijke plannen werkt Wetterskip Fryslân met de Leidraad Watertoets. Hierin staat voor alle wateraspecten uitgangspunten omschreven waarmee rekening moet houden bij de planontwikkeling.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 (zie 4.4) geeft Wetterskip Fryslân aan hoe zij het watersysteem inricht om te zorgen voor schoon en voldoende water en veiligheid achter de dijken. Het waterbeheerprogramma is een doorvertaling van de provinciale omgevingsvisie en het bijbehorend regionaal waterprogramma (RWP).

Het waterbeheerprogramma bestaat enerzijds uit het regulier beheer op basis van de drie kernthema's 'waterveiligheid', 'voldoende water' en 'schoon water' en anderzijds uit de uitdagingen met de daar bijbehorende opgaven zoals de verandering van het klimaat, de verstoring van de ecologie en de veranderende relatie tussen overheid en samenleving.

5.14.2 Toetsing

Ten behoeve van de planontwikkeling is de digitale watertoets uitgevoerd, die is opgenomen als bijlage 6 bij deze motivering. Uit de watertoets blijkt dat de normale procedure kan worden gevolgd. Op basis van de watertoets en het ingediende plan zijn onderstaande onderwerpen van belang in de weging van het waterbelang.

Toename verharding

Het Wetterskip geeft met betrekking tot de toename van verharding aan dat door ruimtelijke ontwikkelingen de hoeveelheid verhard oppervlak toeneemt met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater hanteert het Wetterskip de volgende compensatienorm:

• Boezem 5%, dit heeft alleen betrekking op de Friese boezem;
• Polder 10%,
• Vrij afstromend, alternatieve maatregelen.

Het Wetterskip geeft aan dat het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk is. Afhankelijk van de maatregel kunnen andere normen gelden dan hier vermeld. Indien er niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij bovenstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

In het planvoornemen is sprake van een netto afname van verharding. De voormalige bebouwing op Hôfsleane 63-A is in het kader van het bouwrijp maken van de gronden verwijderd. Ter plekke daarvan zal slechts een deel worden verhard door de beoogde 6 huurwoningen. De gronden rondom de beoogde 6 huurwoningen zal groen worden ingericht. Daarnaast wordt een gedeelte van de huidige bebouwing op Hôfsleane 65-A weggenomen om ruimte te maken voor een gezamenlijke, groene binnentuin. Dit zorgt ook voor een afname van verharding en infiltratiemogelijkheid voor hemelwater. Als laatste worden de bestaande en beoogde parkeerplaatsen ingericht met graskeien. Hierdoor kan hemelwater ter plaatse van de parkeerplaatsen infiltreren en is er sprake van een vertraagde afvoer.

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• 1. hemelwater vasthouden voor benutting;
• 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

In dit plan wordt aangesloten op de bestaande riolering grenzend aan het plangebied. Het hemelwater wordt naar het oppervlaktewater afgevoerd en kan ook voldoende infiltreren in de bodem.

5.14.3 Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het planvoornemen is kenbaar gemaakt bij het waterschap. De belangen van het waterschap zijn voldoende meegewogen in het planvoornemen. Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.15 Kabels en leidingen

5.15.1 Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

5.15.2 Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.15.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.16 Trillingen

5.16.1 Toetsingskader

Op grond van het Bkl moet bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening worden gehouden met trillingen door activiteiten in trillingsgevoelige ruimten van trillingsgevoelige gebouwen; het plan moet erin voorzien dat deze trillingen aanvaardbaar zijn. Het toepassingsbereik van deze instructieregel omvat alle activiteiten die met het omgevingsplan zijn toegestaan, met uitzondering van de activiteit wonen. In artikel 5.86 van het Bkl is aangegeven dat hieraan wordt voldaan als aan het omgevingsplan standaardwaarden voor continue trillingen en herhaald voorkomende trillingen worden verbonden.

In het Bkl zijn de instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaak door een activiteit. Deze instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. Gemeenten kunnen in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de beoordeling van trillingen kan bijvoorbeeld de SBR-richtlijn en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen worden gebruikt. De instructieregels van het Bkl zijn overigens wel van toepassing als in het omgevingsplan een trillingaandachtsgebied langs het spoor is vastgelegd.

5.16.2 Toetsing

In het plangebied worden trillinggevoelige gebouwen zoals woningen mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied zijn echter geen activiteiten die trillingen veroorzaken. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van spoorwegen of brugdelen die trillingen kunnen veroorzaken. Het aspect trilling vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.16.3 Conclusie

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.17 Duurzaamheid

5.17.1 Toetsingskader

De Omgevingswet biedt geen specifiek toetsingskader voor duurzaamheid. Wel is duurzaamheid een belangrijk thema waarmee gemeenten bij het opstellen van hun omgevingsplan rekening moeten houden.

5.17.2 Toetsing

Bij de realisatie van nieuwe woningen in het plangebied geldt het uitgangspunt dat er gasloos wordt gebouwd. Ook kan bij nieuwbouw worden aangesloten op de principes van natuurinclusief bouwen waarbij de relatie tussen de nieuwe bebouwing en de natuurlijke omgeving kan worden versterkt. Het gebouw op Hôfsleane 65-A wordt verbouwd, waardoor deze niet compleet gesloopt hoeft te worden en er geen nieuwe materialen benodigd zijn. Hierdoor is sprake van duurzaam hergebruik van ruimte en materialen.

In het kader van biodiversiteit worden er, zoals beschreven in paragraaf 2.2.2, bloemenweides en perkjes aangebracht binnen het plangebied. Daarnaast worden er functionele groenstructuren aangebracht. Het toevoegen van deze elementen in het plangebied komen de biodiversiteit ten goede.

In het kader van klimaatadaptatie worden de voorgenomen parkeerplaatsen uitgevoerd in graskeien, waardoor in de toekomstige situatie sprake is van een betere infiltratie van hemelwater. Dit betekent dat er sprake is van een betere infiltratie ten opzichte van reguliere parkeerplaatsen zonder infiltratiemogelijkheden. 

5.17.3 Conclusie

Er is rekening gehouden met het thema duurzaamheid.

5.18 Gezondheid

5.18.1 Toetsingskader

Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. De wet benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, in ieder geval rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

In het Bkl zijn instructieregels opgenomen op het gebied van gezondheid en milieu. Op het onderliggende plan zijn de instructieregels van belang voorde kwaliteit van de buitenlucht (paragraaf 5.6) het geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen (paragraaf 5.7) en de bodemkwaliteit (paragraaf 5.13).

5.18.2 Toetsing

Een deel van de hiervoor beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meeste gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Meetbaar is onder andere de bodemkwaliteit, de geluidhinder en de geurhinder, de trlillingshinder en de luchtkwaliteit In voorgaande paragrafen zijn deze aspecten beoordeeld. Voor deze aspecten zijn in het Bkl instructieregels opgenomen waar aan wordt voldaan. Relevante nadelige gezondheidseffecten kunnen voor deze aspecten worden uitgesloten.

5.18.3 Conclusie

Er is rekening gehouden met het thema gezondheid.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Toepassingsbereik

Met deze wijziging van het omgevingsplan worden de bestaande juridisch-planologische mogelijkheden en de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Waadhoeke (dat per 1 januari 2024 met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege is ontstaan) voor het plangebied vervangen door deze wijziging van het omgevingsplan. Deze wijziging voldoet aan de Omgevingswet en de instructies vanuit het Rijk en van de provincie Fryslân.

Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt niet alle regels die deel uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De bruidsschat (inclusief vangnetregeling) en de gemeentelijke verordeningen die deel uitmaken van de het tijdelijk omgevingsplan worden niet gewijzigd. In het toepassingsbereik (zie artikel 3) is opgenomen welke regels worden gewijzigd met dit wijzigingsbesluit.

6.2 Begrippen

De begripsbepalingen uit de bijlage van de Omgevingswet zijn van rechtswege van toepassing op het wijzigingsbesluit en hoeven dus niet bij de begrippen te worden opgenomen. De begripsbepalingen uit het Bbl, Bkl en Bal en de Omgevingsregeling zijn niet van rechtswege van toepassing op het TAM-omgevingsplan. Daarom is in de begrippen hierop aangesloten door deze van toepassing te verklaren. Dit betekent dat bijvoorbeeld het begrip hoofdgebouw, bijbehorend bouwwerk, achteterfgebied, (gebouw) erf, bouwwerk bouwen en gebouw niet meer in de begripsbepalingen voorkomen. Deze zijn opgenomen in respectievelijk het Bbl en de Omgevingswet. Wél zijn er aanvullende begrippen in dit omgevingsplan opgenomen die nodig zijn voor het wijzigingsbesluit.

6.3 Algemeen verbod

In het algemene verbod (artikel 4) is opgenomen dat alle functies en activiteiten die niet zijn genoemd en in strijd zijn met het TAM-omgevingsplan, verboden zijn. Er is echter een uitzondering voor binnenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verleend, en voor bestaande functies en activiteiten. Dit betekent dat als een activiteit niet in het plan staat, deze in principe niet mag, tenzij het een binnenplanse activiteit is die vergunningplichtig is, of als het een bestaande situatie betreft. Het begrip bestaand is opgenomen in de begripsbepalingen, waarbij het gaat om legale situaties ten tijde van het inwerking treden van dit TAM-omgevingsplan.

6.4 Functies en activiteiten

Een omgevingsplan moet technisch voldoen aan de Standaard officiële publicaties en Toepassingsprofielen voor omgevingsdocumenten (STOP/TPOD). De wetgever heeft tot 1 januari 2026 gemeenten de mogelijkheid geboden om een wijziging van het omgevingsplan onder de Omgevingswet op te stellen op basis van de RO standaarden 2012 en te publiceren via www.ruimtelijkeplannen.nl en de overbruggingsfunctie van het Informatiehuis Ruimte naar het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). In dit geval wordt de wijziging van het omgevingsplan niet technisch opgesteld volgens STOP/TPOD maar volgens de Tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) via de Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO) standaard. De wijziging van het omgevingsplan conform TAM maakt juridisch onderdeel uit van het omgevingsplan, maar wordt technisch in de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst.

Bestemmingen

Bij het opstellen van een TAM-omgevingsplan, waarbij gebruik wordt gemaakt van de IMRO standaarden van 2012 kan nog gebruik worden gemaakt van bestemmingen. Dit voorliggend TAM-omgevingsplan bevat in technische zin bestemmingen, waar de beoogde functies en activiteiten in het plangebied in zijn ondergebracht. Voor de inhoud van de juridische regeling wordt zo veel mogelijk aangesloten op geldende regels en de standaarden van de gemeente. De bestemmingen bevatten gebruiksregels en bouwregels.

Verkeer-Verblijfsgebied

De openbare ruimte in het plangebied is geregeld in met de functie 'Verkeer - Verblijf' (artikel 5). De beoogde voorzieningen, zoals de ontsluitingsweg en parkeervoorzieningen kunnen binnen deze gronden worden gerealiseerd. Ook zijn groen- en watervoorzieningen mogelijk. Ondergeschikt kunnen de gronden ook als tuinen, erven of terreinen bij de omliggende (woon)percelen worden gebruikt.

Wonen

De gronden met de functie 'Wonen' zijn bedoeld voor woonhuizen met de daarbij behorende tuinen, erven en terreinen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende bouwwerken. Ondergeschikt, maar binnen deze functie zijn onder andere ook mogelijkheden wegen, woonstraten en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

De hoofdgebouwen mogen alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. In de gebruiksregels is bepaald dat de hoofdgebouwen mogen worden gebruikt voor ten hoogste één woning. Per bouwvlak zijn maximaal 3 woningen toegestaan. Alle hoofdgebouwen mogen in maximaal 1 bouwlaag met een kap worden gebouwd.

Wonen - woongebouw

In het plangebied wordt een woongebouw voorzien, deze mag worden gebouwd binnen het bouwvlak. Binnen het bouwvlak zijn maximaal 7 woningen toegestaan. Het woongebouw dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd met een maximale goothoogte van 3 m en bouwhoogte van 6 m. Ondergeschikt, maar binnen deze functie zijn onder andere ook wegen, woonstraten en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

6.5 Algemene regels

Binnen de algemene regels is een anti-dubbeltelregeling opgenomen. In het Bkl is geen plicht opgenomen tot het opnemen van een anti-dubbeltelregeling. Deze hoeft dus niet te worden opgenomen in dit TAM-omgevingsplan. De keuze is om deze wel mee te nemen om ongewenste bebouwingsmogelijkheden te creëren (voor bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken).

Verder zijn een aantal aanvullende beoordelingsregels opgenomen, zoals de verplichting uit het Bkl een vergunningvrij bouwwerk uit hoofdstuk 2 meldingplichtig te maken als dat gebouw bodemgevoelig is (artikel 9, lid 9.1), alsmede een aantal flexibliteitsregels (artikel 9, lid 9.2.

Tenslotte bevatten de algemene regels ook een parkeerbepaling die regelt dat bij vergunningsaanvragen moet worden aangetoond dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid (artikel 10, lid 10.1).

6.6 Overgangsregels

Het opnemen van overgangsrecht is niet meer verplicht onder de Omgevingswet. In verband met de rechtszekerheid van bestaande rechten is ervoor gekozen om overgangsregels op te nemen. Deze overgangsregels zijn zowel voor bouwwerken als voor gebruik.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

Financiële uitvoerbaarheid

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een voormalig supermarktpand en de realisatie van 6 huurwoningen op een braakliggend perceel. De gronden zijn (en blijven) in eigendom van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. Er zijn geen aanwijzingen dat het voorliggende plan economisch niet uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan.

Kostenverhaal

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voorziet in de bouw van een of meer hoofdgebouwen met een woonfunctie. Dit is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Er wordt een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Deze overeenkomst is rechtsgeldig en bindend. Deze overeenkomst zal ten tijde van de vaststelling van het wijzigingsbesluit zijn gesloten. Hieruit volgt dat het kostenverhaal is verzekerd en dat de voorgenomen ontwikkeling niet economisch onuitvoerbaar is. Uit voorgaande volgt dat de voorgenomen ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling van 13 (sociale) huurwooneenheden aan -en tegenover Hôfsleane 65A is niet evident economisch onuitvoerbaar.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij deze wijziging van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen, moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op deze wijziging van het omgevingsplan nader onderzocht in deze motivering.

Afweging

Met de beoogde ontwikkeling worden binnen het plangebied 13 (sociale huur)woningen met bijbehorend openbaar gebied gerealiseerd.

Deze wijziging van het omgevingsplan is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten / instructieregels op provinciaal en gemeentelijk niveau en veroorzaakt geen conflicten met de instructieregels vanuit het Bkl.

In hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de geldende (milieu) wet- en regelgeving voor de fysieke leefomgeving. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot belangrijke milieugevolgen. In de beoordeling is gebleken voor de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De uitvoering van het plan levert een bijdrage aan het bereiken van maatschappelijke doelen, het voorziet in de lokale woningbehoefte, is wenselijk met het oog op een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en is passend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.