herziening exploitatieplan Foodpark Veghel 2018

Regels

Deel B: Juridisch bindend deel exploitatieplan

4 DE EXPLOITATIEOPZET

4.1 Algemeen

Het opstellen van een exploitatieopzet behoort tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan.

De exploitatieopzet gaat uit van de fictie dat de gemeente het plan uitvoert en dient als basis voor het publiekrechtelijk kostenverhaal.

Om de exploitatiebijdrage per eigendom/exploitant te kunnen berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op:

1. De reken technische uitgangspunten.

2. Het ruimtegebruik.

3. Het programma.

4. Raming van de inbrengwaarde van de gronden.

5. Raming van de andere kosten.

6. Raming van de opbrengsten.

7. De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten.

8. De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar.

9. Het percentage van al gerealiseerde kosten.

Alle in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn bedragen exclusief omzetbelasting.

In bijlage E van dit exploitatieplan is de uitgebreide exploitatieopzet opgenomen, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Deze exploitatieopzet is conform het voorbeeld model behorende bij de Handreiking Grondexploitatiewet (tweede herziene druk 2010) opgesteld.

Ter verduidelijking wordt waar mogelijk een verband gelegd met de tabellen vanuit bijlage E: de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan of eventueel overige relevante bijlagen.

4.2 De reken technische uitgangspunten

In onderstaande tabel zijn de reken technische uitgangspunten opgenomen: Reken technische uit gangspunten
Startdatum exploitatie	1 januari 2016
Einddatum Exploitatie	1 januari 2022
Rente per jaar	2,17%
Kostenstijging per jaar	2,00%
Opbrengstenstijging per jaar	2,00%

Tabel 1 Reken technische uitgangspunten 

In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige peildatum. Vanaf deze peildatum (1 januari 2018) tot aan de datum van de uitgaven (als het gaat om kosten) wordt rekening gehouden met een parameter voor kostenstijging. Hetzelfde geldt voor opbrengstenstijging.

De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden meegenomen in de exploitatieopzet. De eventuele renteopbrengsten worden op deze kosten in mindering gebracht. De kosten worden over het algemeen eerder gemaakt dan het moment van de opbrengsten. Hiermee is in de exploitatieopzet rekening gehouden door alle kosten en opbrengsten 'in de tijd weg te zetten' en vervolgens alle kosten en opbrengsten contant te maken naar genoemde peildatum.

De start van de uitvoering van de werken en werkzaamheden heeft in 2016 plaatsgevonden en de huidige verwachting is dat de werkzaamheden eind 2021 worden afgerond.

Het rentepercentage is bepaald op basis van de interne rekenrente van de gemeente op grondbedrijf activiteiten. Voor de begroting 2018 wordt een percentage gehanteerd van 2,17%.

Voor de bepaling van de kostenstijging is gekeken naar de gemiddelde ontwikkeling van de BDB-index grond, weg en waterbouw (GWW) over de afgelopen 10 jaar. Het gemiddeld percentage is bepaald op 2,0%.

Voor de bepaling van de opbrengstenstijging is aangesloten bij het advies gronduitgifteprijzen Foodpark Veghel (bijlage M). Voor de middellange termijn (eerste 5 jaar) wordt een opbrengstenstijging voorzien van 1,0% en voor de jaren daarna wordt uitgegaan van een stijging van 2,0% tot aan einde looptijd exploitatie. Gezien de ontwikkelingen in de markt, wordt de opbrengstenstijging, conform de andere gemeentelijke grondexploitaties voor de gehele looptijd op 2,0% gesteld.

4.3 Het ruimtegebruik

Op de "Kaart ruimtegebruik" (inrichtingsplan) opgenomen als bijlage B is het ruimtegebruik per onderscheiden functie bepaald. Dit is de basis voor de grondexploitatie.

In bijlage E de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is het beoogde ruimtegebruik per eigenaar in beeld gebracht waarbij onderscheid wordt gemaakt in m2 uitgeefbare grond en m2 openbare ruimte. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik opgenomen.

Omschrijving	%	m2
Exploitatiegebied	100%	388.086 m2
Uitgeefbaar (exclusief overbouwing water)	72,1%	278.961 m2
Verharding (openbaar)	2,9%	11.269 m2
Groen (openbaar)	17,0%	66.924 m2
Water (openbaar)	8,0%	30.932 m2

Tabel 2 Ruimtegebruik

4.4 Het programma

Op basis van bijlage F "Kaart uitgiftecategorieën" is het programma per m2 van de te onderscheiden categorieën bepaald. De uitgiftecategorieën zijn bepaald op basis van het advies gronduitgifte prijzen Foodpark Veghel opgesteld door Stec Groep op 31 maart 2016. Omschrijving	m2 uitgeefbaar
01 Entreezone en hoofdontsluiting	200.012 m2
02 Ontsluiting aan zijweg	78.949 m2
03 Overbouwing water	4.000 m2

Tabel 3 Programma

In bijlage E "Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan" is in tabel D het programma in de tijd uitgezet per eigenaar.

4.5 Raming van de inbrengwaarde van de gronden

4.5.1 De waarde van de gronden en opstallen (artikel 6.2.3 a en b Bro)

De inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied zijn getaxeerd door Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV als onafhankelijke taxateur. Bij het bepalen van de inbrengwaarden is uitgegaan van artikelen 40b tot en met 40f onteigeningswet. De peildatum van de taxaties was 1 april 2016.

Er is een herzien taxatierapport gemaakt wat is toegevoegd in bijlage I aan het oorspronkelijke taxatierapport. De peildatum van de taxaties is nu 1 juni 2018.

Met uitzondering van de kadastrale objecten P195, P1317, P1512, P1513 en gedeelte van P206 en P1200 is het kostenverhaal voor alle percelen "anderszins verzekerd". Zie hiervoor bijlage C "kaart eigendommen" en bijlage D Kaart kostenverhaal "anderszins verzekerd".

Op basis van referentie transacties was de ruwe bouwgrondprijs bepaald op € 20,-- per m2. Op basis van huidige inzichten ligt de ruwe bouwgrondprijs iets hoger en is deze bepaald op € 22,50 per m2. Voor de onderbouwing van de bebouwde en gesloopte percelen wordt verwezen naar het taxatierapport.

De huidige verwachting is dat gezien de onderhandelingen perceel P1512 niet minnelijk kan worden verworven. Deze grond is tegen onteigeningswaarde opgenomen in het taxatierapport. De verwachting is dat de gemeenteraad op korte termijn voor deze grond een onteigeningsbesluit zal nemen. Het overblijvende gedeelte van de percelen "De Kempkens 2" wordt ingepast in de bedrijfsterreinontwikkeling. Dit brengt met zich mee dat de bedrijfsopstallen geen onderdeel zijn van de inbrengwaarde (volgens artikel 6.2.3 letter b Bro).

De raming van de inbrengwaarde is opgenomen in bijlage E "Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan" in tabel G onder raming van de inbrengwaarde, onderdeel "inbreng grond" en "opstal op eigen terrein".

4.5.2 Sloopkosten (artikel 6.2.3 d Bro)

De al gemaakte sloopkosten zijn opgenomen conform werkelijke kosten. De nog te maken sloopkosten van de bestaande opstallen zijn geraamd op basis van een bedrag per m2 bvo. Hierbij is onderscheid gemaakt in:

• woning met bijgebouwen;

• stallen;

• bijgebouwen;

• sloop bestaande wegen.

Ook de verwijderde en nog te verwijderen verharding is in de sloopkosten meegenomen.

De raming van de sloopkosten is opgenomen in bijlage E "Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan" in tabel G onder raming van de inbrengwaarde, onderdeel "sloop op eigen terrein". De specificatie van de sloopkosten is opgenomen in bijlage P "onderbouwing andere kosten grondexploitatie".

4.6 Raming van de andere kosten

In bijlage E "Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan" zijn in tabel G de andere kosten met betrekking tot de grondexploitatie opgenomen. In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op de diverse kostensoorten. In bijlage P "Onderbouwing andere kosten grondexploitatie" is een nadere onderbouwing van de kosten aangegeven.

4.6.1 Kosten onderzoeken (artikel 6.2.4 a Bro)

Ten behoeve van de voorgenomen grondexploitatie hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden en dient nog aanvullend onderzoek inzake archeologie uitgevoerd te worden.

Omschrijving	Bedrag
Gemaakte kosten
Distributie planologisch onderzoek	€ 43.350,--
Verkeerskundig onderzoek	€ 47.988,--
Flora en fauna onderzoek	€ 28.818,--
Kadastraal onderzoek	€ 1.645,--
Bodemonderzoek	€ 320.328,--
Overige onderzoeken fase 1	€ 267.113,--
Explosieven onderzoek	€ 31.377,--
Subsidieonderzoek	€ 29.553,--
totaal gemaakte kosten	€ 770.172,--
Nog te maken kosten
Archeologisch onderzoek aanvullend	€ 5.000,--
Totale onderzoekskosten fase 1	€ 775.172,--

Tabel 4 Specificatie onderzoekskosten per 1 januari 2018

In het exploitatiegebied bevinden zich gronden met een middelhoge archeologische waarden. Hiervoor dient nog een vervolgonderzoek uitgevoerd te worden. In de exploitatieopzet zijn naar huidige inzichten dan ook geen specifieke kosten betreffende archeologie opgenomen.

4.6.2 Kosten bodemsanering (artikel 6.2.4 b Bro)

Op basis van tot nu toe uitgevoerd bodemonderzoek zijn de kosten van de onderzochte locaties inzichtelijk gemaakt en opgenomen in de grondexploitatie. Er dient nog aanvullend bodemonderzoek plaats te vinden bij de uitgifte van de kavel. Hierdoor kunnen de kosten in de toekomst nog aangepast worden.

4.6.3 Kosten aanleg nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 a Bro)

De kosten van aanleg van nutsvoorzieningen worden door de nutsbedrijven verhaald via de gebruikstarieven. Naar verwachting is er sprake van onrendabele investeringen in het kader van nutsvoorzieningen zodat er sprake is van verhaalbare kosten. Binnen het exploitatiegebied moeten een aantal kabels en leidingen verlegd worden. De kosten voor onrendabele nuts en verleggen kabels en leidingen zijn naar huidige inzichten nog niet goed te onderbouwen en daarom nog niet opgenomen in de grondexploitatie. De verwachting is dat bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan deze kosten inzichtelijk zijn en worden opgenomen in het exploitatieplan.

4.6.4 Kosten aanleg infrastructuur binnen exploitatiegebied (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 b t/m f Bro)

Binnen het plangebied wordt voor de aansluiting van de bedrijfskavels riolering aangelegd. Voor de ontsluiting van het gebied worden hoofdwegen, interne hoofdwegen (bedrijvenstraat), fietspaden en voetpaden aangelegd. Daarnaast worden voor de te realiseren waterberging waterpartijen met taluds gegraven. Het overige gebied wordt ingericht met groen met bomen. Ter afronding van het gebied fase 1 wordt waar nodig een groenzone aangelegd.

4.6.5 Kosten ronden buiten exploitatiegebied (artikel 6.2.4 e Bro)

De bestaande hoofdwegen Corridor en Corsica, gelegen buiten het exploitatiegebied worden opgewaardeerd. De bestaande rotonde buiten het exploitatiegebied dient aangepast te worden. Naar de daadwerkelijke maatregelen en kosten dient nader onderzoek verricht te worden, vandaar dat hiervoor nu nog geen kosten zijn opgenomen in het exploitatieplan.

De genoemde kosten van werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied zijn op basis van verhouding aantal m2 uitgeefbare grond voor fase 1 en 2 toegerekend aan beide exploitaties. Voor fase 2 is op basis van de beschreven varianten in het milieueffectrapport vanuit voorzichtigheid gekozen voor alternatief 2 (variant 2C) waarbij het aantal hectares uitgeefbaar is geschat op 30 hectares.

In het bedrijventerrein Doornhoek is ten behoeve van meerdere deelgebieden een persleiding en gemaal aangelegd. Op basis van benodigde m3 zijn de kosten verdeeld naar de verschillende deelgebieden en ook naar Foodpark fase 1 en 2.

Een nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen in bijlage P "Onderbouwing andere kosten grondexploitatie".

4.6.6 Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 f Bro)

In fase 1 is ook ten behoeve van een gedeelte van fase 2 waterberging aangelegd. Deze kosten worden (inclusief grondkosten) toegerekend aan fase 2 en in de exploitatieopzet is hiervoor een bijdrage opgenomen vanuit fase 2. Zodra de waterberging voor fase 2 is aangelegd zal de bijdrage vanuit fase 2 ingebracht worden.

4.6.7 Milieu en archeologische voorzieningen (artikel 6.2.5 i Bro)

Naar huidige inzichten worden geen kosten in kader van milieu en archeologische voorzieningen geraamd. Volgens huidige inzichten dient er circa 3,5 hectare natuur gecompenseerd te worden. Hoe hieraan invulling gegeven wordt is nog niet bekend. Vandaar dat er ook nog geen kosten zijn opgenomen in het exploitatieplan. Zodra dit bekend is wordt dit met de eerst volgende herziening van het exploitatieplan meegenomen.

4.6.8 Plankosten (artikel 6.2.4 g t/m j Bro)

Begin 2017 is de ministeriële regeling met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan in werking getreden. Bij de herziening van het exploitatieplan is gebruik gemaakt van deze regeling.

De berekening is als bijlage N "Ingevulde plankostenscan" opgenomen. De kosten zijn nominale bedragen welke niet in de tijd geïndexeerd worden. Bij wijzigingen van het plan en de geraamde (civiele en cultuurtechnische) kosten worden de nominale bedragen aangepast.

4.6.9 Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 k Bro)

Het betreft naast gemaakte kosten voor het tijdelijk beheren van gronden en opstallen ook nog te maken kosten voor het beheer en onderhoud aan wegen en groen gedurende het moment van aanleg en de overdracht aan de gemeente als openbaar gebied. Vanaf het moment van overdracht komen de kosten voor rekening van de gemeente.

4.6.10 Planschade (artikel 6.2.4 i Bro)

Door middel van een risicoanalyse planschade zijn de mogelijke kosten betreffende planschade in beeld gebracht en opgenomen in de exploitatieopzet. De planschade (risico)analyse met bijbehorende taxaties van de mogelijke schade is als bijlage J "Planschade risicoanalyse" toegevoegd aan het exploitatieplan.

4.7 Raming van de opbrengsten

De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten.

De grondopbrengsten zijn bepaald naar aanleiding van het "advies gronduitgifteprijzen Foodpark Veghel opgesteld door Stec Groep op 31 maart 2016. Er is geen noodzaak het rapport te actualiseren omdat marktomstandigheden niet zijn gewijzigd. De opbrengsten zijn geïndexeerd naar 2018.

In het advies zijn op basis van het stedenbouwkundigplan & beeldkwaliteitsplan een drietal opbrengst categorieën met een bandbreedte van de grondprijs bepaald. In het exploitatieplan is de gemiddelde grondprijs per uitgifte categorie opgenomen. Door de mogelijkheid tot overbouwing van het water wordt ook een gedeelte van het water als uitgeefbaar beschouwd. Door de hoge bouwkosten is de verwachting dat de grondprijs hiervoor nihil is. De overbouwing van het water is niet verplicht.

In onderstaande tabel zijn de grondprijzen per uitgiftecategorie opgenomen:

Omschrijving	Grondprijs per m2
01 Entreezone en hoofdontsluiting	€ 158,12
02 Ontsluiting aan zijweg	€ 142,81
03 Overbouwing water	€ -

Tabel 5 grondopbrengsten

In bijlage E de grondexploitatie behorende bij het exploitatieplan zijn in tabel E de grondopbrengsten van de verschillende categorieën per eigenaar geïnventariseerd.

Het uitgebrachte advies inzake het marktperspectief Foodpark Veghel in 2011 (Marktperspectief Foodpark Veghel 2011) en de actualisatie in 2013 is op 29 maart 2016 opnieuw geactualiseerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat er voor de eerste fase van Foodpark Veghel (circa 28 hectare) voldoende marktperspectief is, ook in combinatie met het aanbod op locaties Laarakker en Vorstengrafdonk.

In bijlage 18 is het geactualiseerde rapport van Buck Consultants International van 29 maart 2016 opgenomen. Ook de eerdere rapporten liggen bij de stukken ter inzage. Er is geen noodzaak het rapport te actualiseren omdat marktomstandigheden niet zijn gewijzigd.

4.8 De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten

De kosten kunnen alleen verhaald worden voor zover deze niet uitstijgen boven de opbrengsten. Als de grondopbrengsten lager zijn dan de kosten dan is het berekende tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de opbrengsten. Dit wordt de macroaftopping genoemd.

Uit de in bijlage E opgenomen exploitatieopzet volgt de volgende tabel.

Omschrijving	Bedrag in €
Te verhalen kosten (netto contante waarde per 1 januari 2018)
Inbrengwaarde (artikel 6.2.3 Bro)	€ 26.777.251,--
Andere kosten i.v.m. de exploitatie (artikel 6.2.4 Bro)	€ 8.881.484,--
-/- Bijdrage andere gebiedsexploitatie	€ 592.943,--
-/- subsidies	€ 299.838,--
Maximaal te verhalen	€ 34.765.954,--
Opbrengsten (netto contante waarde per 1 januari 2018)	€ 43.215.802,--

Tabel 6 Bepaling niveau van de verhaalbare kosten

Conclusie:

De grondopbrengsten zijn hoger dan de te verhalen kosten. Dit betekent dat alle kosten opgenomen in het exploitatieplan kunnen worden verhaald.

4.9 De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar

4.9.1 Stappen berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbare gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgens de wettekst achtereenvolgens 5 stappen doorlopen te worden.

Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1).

Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2).

Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3).

Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4).

Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).

De omslag methode wordt in deze paragraaf verder uitgewerkt.

Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1)

De uitgiftecategorieën in de exploitatieopzet zijn gebaseerd op advies gronduitgifte prijzen Foodpark Veghel. We onderscheiden de onderstaande uitgifte categorieën:

1. entreezone en hoofdontsluiting;

2. ontsluiting aan zijweg;

3. overbouwing water.

Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2)

Als basiseenheid bij de verschillende categorieën wordt de vierkante meter uitgeefbaar "ontsluiting aan zijweg" gehanteerd.

Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)

De gewichtsfactoren betreft de verhouding tussen de verschillende uitgiftecategorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. De gewichtsfactoren zijn afgeleid van de uitgifteprijs voor "ontsluiting aan.

In onderstaande tabel wordt dit weergegeven:

Uitgifte categorie	Basis eenheid	uitgifteprijs	Gewichtsfactor
per eenheid
01 Entreezone en hoofdontsluiting	m2	€ 158,12	1,11
02 Ontsluiting aan zijweg	m2	€ 142,81	1,00
03 Overbouwing water	m2	€ -	0,00

Tabel 4 Berekening gewichtsfactoren

Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4)

Het totaal aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgiftecategorie, van de vermenigvuldiging van de uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie, met bijbehorende gewichtsfactoren, rekening houdende met de fasering in de tijd.

Het aantal gewogen eenheden per 1 januari 2018 komt uit op 301.366 eenheden.

In bijlage E "Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan" is in tabel F onder de grondopbrengsten de specificatie van de berekening opgenomen.

Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5)

Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is de uitkomst van de formule:

Totaal verhaalbare kosten (netto contante waarde 1 januari 2018) gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden (netto contante waarde 1 januari 2018).

In onderstaande tabel is de berekening weergegeven.

Omschrijving	aantal/ bedrag
Totaal gewogen eenheden (netto contante waarde per 1 januari 2018)	303.079
Totaal verhaalbare kosten (netto contante waarde per 1 januari 2018)	€ 34.765.954,--
Verhaalbare kosten per eenheid (netto contante waarde per 1 januari 2018)	€ 114,71

Tabel 5 Berekening kostenverhaal per eenheid 

4.9.2 De berekening van de (bruto) exploitatiebijdrage per eigenaar

De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage van een eigendom wordt vervolgens bepaald door per eigendom vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat per uitgifte categorie en het totale aantal gewogen eenheden per eigendom dan te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Bijlage G: ruimtegebruik per eigenaar is de basis voor de bepaling van het aantal gewogen eenheden per uitgifte categorie.

In bijlage E: exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is in tabel I per eigendom de bruto- en nettoexploitatiebijdrage zichtbaar gemaakt.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt de exploitatiebijdrage berekend conform de hiervoor in artikel 6.19 lid 1 Wro opgenomen systematiek. Deze systematiek houdt rekening met de inbrengwaarden van de uitgeefbare gronden van de aanvrager om omgevingsvergunning en met de verhaalbare kosten die deze aanvrager zelf al heeft gemaakt. Ter verduidelijking onderstaand fictief voorbeeld.

Perceel eigenaar 1 (kavelomvang 7.000 m2) Omgevingsvergunning Medio 2016
Verhaalbare kosten per gewogen eenheid (A) entreezone		€ 155,--
Oppervlakte uitgeefbare grond (B)	4900 m2
Gewichtsfactor eenheid (c)	1,11
Totaal aantal gewogen eenheden	5.439
Totaal aantal gewogen eenheden NCW 1 Jan 2016	5.359
Bruto exploitatiebijdrage (A X B X C)		€ 830.677,--
af: inbrengwaarde uitgeefbare grond		€ 500.000,--
af: door eigenaar aangelegde voorzieningen		€ -
€ - Te betalen exploitatiebijdrage (peildatum 1 jan 2016)		€ 330.677,--

4.9.3 Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning

De te betalen exploitatiebijdrage is de netto contante waarde per 1 januari 2018 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan het financieel voorschrift, zoals dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit bedrag dient met op de datum van de verstrekking van de omgevingsvergunning verhoogd te worden met rente (2,17%).

Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor de gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de omgevingsvergunning anderszins verzekerd is.

4.9.4 Betalingstermijn exploitatiebijdrage

Burgemeester en wethouders van de gemeente zullen in de omgevingsvergunning bepalen wanneer de exploitatiebijdrage moet worden betaald.

Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de bouwaanvraag anderszins verzekerd is.

4.10 Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten

Ingevolge artikel 6.2.8 Bro wordt vermeld dat per 1 januari 2018 een bedrag ad € 6.210.275,-- van de geraamde kosten zijn gerealiseerd. Deze kosten zijn in onderstaande tabel als volgt opgebouwd.

Omschrijving	Bedrag	%
Sloopkosten	€ 1.027.183,=	10,2 %
Bodemsanering	€ 458.145,=	4,6 %
Onderzoekskosten	€ 770.172,=	7,7 %
Bovenplanse kosten (Doornhoek)	€ 128.891,=	1,3 %
Plankosten (plankostenscan)	€ 3.691.738,=	37,1 %
Rentekosten	€ 134.146,=	1,6 %
Totaal gerealiseerde kosten	€ 6.210.275	62,5%

Tabel 6 Specificatie gerealiseerde kosten per 1 januari 2018

In totaal is hiermede circa 62,5 % van de kosten al gerealiseerd. De inbrengwaarde van de gronden (exclusief sloopkosten) is niet meegenomen in de gerealiseerde kosten.

5 ALGEMENE BEPALINGEN VAN HET EXPLOITATIEPLAN

5.1 Koppeling met ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan behoort bij bestemmingsplan "Bedrijventerrein Foodpark Veghel 2016".

5.2 Begrenzing van het exploitatiegebied

Het Exploitatiegebied is gelegen binnen de aanduiding 'Exploitatiegebied' zoals opgenomen op de Kaart exploitatiegebied die als bijlage A onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. In het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt het exploitatiegebied als één ruimtelijk en functioneel relevant gebied gezien. In het conserverende deel van het bestemmingsplan is het overgangsrecht (artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro) van toepassing. Dit betekent dat bestaande onbenutte op basis van het bestaande bestemmingsplan worden gerespecteerd en hiervoor geen sprake is van kostenverhaal. Er worden geen extra bouwmogelijkheden toegestaan.

5.3 Ruimtegebruik

Het voorgenomen grondgebruik binnen het exploitatiegebied heeft de volgende functies:

• "Uitgeefbaar"

• "Water"

• "Groen"

• "Verharding"

• "Openbaar gebied met overkluizing water"

Op de "Kaart Ruimtegebruik (inrichtingsplan)" die als bijlage B onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan wordt dit weergegeven.

5.4 Programma

In het bestemmingsplan worden de volgende functies binnen het exploitatiegebied mogelijk gemaakt:

• Circa 28 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein.

5.5 Te verwerven gronden

Een groot deel van de gronden is in eigendom van de gemeente. Daarnaast zijn er met een drietal eigenaren zogenaamde anterieure overeenkomsten gesloten in het kader van het kostenverhaal. Voor al deze gronden is het kostenverhaal veiliggesteld (bijlage D: Kaart kostenverhaal "anderszins verzekerd").

De gemeente beoogt de overig voor de ontwikkeling benodigde gronden te verwerven gronden zoals opgenomen op de "eigendommenkaart" die als bijlage C onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Een uitzondering hierop zijn de kadastrale percelen P1317, P1512 (geheel) en P1512 (gedeeltelijk).

5.6 Citeertitel

Onderhavig exploitatieplan wordt aangehaald als 'herziening exploitatieplan Foodpark Veghel 2018'.

6 OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

6.1 Bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied voorzien:

• Het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels.

• Het ophogen, ontgraven en egaliseren van het terrein voor zover nodig.

• Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.

• Het graven of dempen van sloten, watergangen en kanalen.

• Het saneren van de verontreinigde bodem afgestemd op de bodemfunctie.

• Het treffen van grondwater regulerende maatregelen.

• Het aanbrengen van de aansluiting op de riolering.

• Het afvoeren van grondwater voor zover nodig.

6.2 Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien:

• Het aanleggen van openbare nutsleidingen, kabels en bijbehorende voorzieningen.

• Het verleggen van kabels en leidingen.

6.3 Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied

6.3.1 Het bouwrijp maken van de openbare ruimte

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte voorzien:

• Het aanleggen van (bouw) wegen van de kavel naar (interne) hoofdweg.

• Het aanbrengen van riolering van de kavel naar het aansluitpunt van de riolering bij de hoofdontsluiting binnen de openbare ruimte.

• Het aanleggen van wadi's.

• Het aanleggen van nieuwe watergangen en waterpartijen en andere waterhuishoudkundige werken inclusief waterbergingsvoorzieningen.

• Het uitvoeren van drainage.

• Het uitvoeren van grondwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van (bouw)wegen en riolering.

• Het verwijderen van zich in de bodem bevindende resten, puinverharding, funderingen en andere obstakels, alsmede het kappen van bomen.

6.3.2 Het woonrijp maken van de openbare ruimte

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte voorzien:

• Het aanleggen van de definitieve verharding van (interne) hoofdwegen.

• Het aanleggen van (vrij liggende) fietspaden, voetpaden en bijbehorende afwerking van de bermen.

• Het aanleggen van de verdere riolering en/of drainage binnen de openbare ruimte.

• Het aanleggen van openbare verlichting.

• Het aanleggen van duikers, stuwen en gemalen.

• Het aanleggen van kunstwerken.

• Het aanleggen van groenvoorzieningen.

• Het aanbrengen van bebording, bewegwijzering, bebakening en belijning.

• Het aanbrengen van inrichtingselementen zoals straatmeubilair, afvalbakken, straatnaamborden.

• Het aanleggen van blusvoorzieningen en voorzieningen ter bestrijding van calamiteiten.

7 EISEN EN REGELS WERKEN WERKZAAMHEDEN

7.1 Artikel 1: Begrippen

Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die zijn opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan "bedrijventerrein Foodpark Veghel 2016". Daarnaast worden de begrippen verklaard, welke specifiek een relatie hebben met het exploitatieplan "bedrijventerrein Foodpark".

Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.2.

Anterieure overeenkomst: Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en particuliere exploitant over grondexploitatie, gesloten voor vaststelling van het exploitatieplan.

Bouwrijp maken van het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.1.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen van de gemeente.

Eigenaar: Degene die in de openbare registers van het kadaster staat vermeld als eigenaar van een binnen het exploitatiegebied gelegen eigendom.

Eigendom: Een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied, van dezelfde eigenaar.

Exploitatiegebied: Het gebied waar het exploitatieplan "bedrijventerrein Foodpark" betrekking op heeft en zoals dat is aangeduid op bij dit exploitatieplan behorende Kaart van het Exploitatiegebied (bijlage A).

Exploitatiegrens: De begrenzing van het exploitatiegebied, één en ander zoals aangegeven op de Kaart van het exploitatiegebied (bijlage A).

Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.3.

Kaart eigendommen: De kaart waarop de eigendommen zijn aangegeven. Voor de gronden van derden is het kostenverhaal nog niet veiliggesteld en het dus nodig een exploitatieplan op te stellen. De situatie is per maart 2016 (bijlage C).

Kaart kostenverhaal anderszins verzekerd: De kaart waarop de gronden in eigendom van de gemeente zijn aangegeven en de grond waarvoor middels een anterieure overeenkomst het kostenverhaal is veiliggesteld. De situatie is per maart 2016 (bijlage D).

Netto contante waarde: De door discontering berekende waarde per 1 januari van het startjaar van de exploitatie van het exploitatieplan) van in de tijd gefaseerde kosten en opbrengsten rekening houdend met indexering en rentekosten.

Voorzieningen van openbaar nut: Voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, welke tezamen de openbare ruimte vormen.

Aanbestedingsprotocol: Hierin beschrijft de exploitant, als sprake is van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hoe voldaan wordt aan de aanbestedingsregels en procesafspraken zoals opgenomen in de toelichting op artikel 4.2: aanbesteding en civieltechnisch masterplan in hoofdstuk 7.

Bestek: De omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden conform de RAW standaard 2010.

Civieltechnisch masterplan: Een document waarin de uitgangspunten, technische eisen en procesafspraken zijn opgenomen van de in hoofdstuk 6 omschreven werken en werkzaamheden.

7.2 Artikel 2: Fasering en koppeling

7.2.1 Fasering en tijdvakken

De fasering is als basis voor de grondexploitatie opgenomen.

7.2.2 Koppelingen 

Een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel in een deelgebied mag niet worden verleend voordat:

a. Nadat de aanleg van de ontsluiting van de betreffende kavel aan een zijde zodanig is gevorderd dat deze bruikbaar is om te dienen als bouwweg.

b. Het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd met het aanbestedingsprotocol, voor zover openbare ruimte wordt aangelegd door eigenaar.

c. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte van de betreffende kavel is voltooid en de inspectie als bedoeld in artikel 4.3 heeft plaats gevonden met als resultaat een verklaring, dat voldaan is aan de eisen en regels in het exploitatieplan.

7.3 Artikel 3: Eisen aan werken en werkzaamheden

De in hoofdstuk 6 opgenomen werken en werkzaamheden dienen te voldoen aan de eisen opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan, het civieltechnisch masterplan en overeenkomstig het in artikel 4.1.1 bedoelde bestek waarmee burgemeester en wethouders hebben ingestemd.

7.4 Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden

7.4.1 Artikel 4.1: Bestekken

1. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden dient een bestek te worden opgesteld dat ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders van de gemeente dient te worden voorgelegd. Een bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in het beeldkwaliteitsplan en civieltechnisch masterplan.

2. Het is verboden te starten met de werken en werkzaamheden voordat de in lid 1 bedoelde instemming heeft plaatsgevonden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid 1 is geen expliciete instemming vereist indien de bestekken worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in het beeldkwaliteitsplan en civieltechnisch masterplan.

4. Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na ontvangst van het in artikel 4.1.1 genoemde bestek of met het bestek wordt ingestemd.

7.4.2 Artikel 4.2: Aanbesteding

1. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 6 opgenomen werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbende op de inrichting van de openbare ruimte en de daarmee samenhangende leveringen en diensten, zijn de Europese en nationale regels (Aanbestedingswet) omtrent aanbesteding van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze niet van toepassing zijn is het gemeentelijk inkoopbeleid van toepassing.

2. Voorafgaande aan de start van de uitvoering van de in lid 1 genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsprotocol aan het college van burgemeester en wethouders ter instemming voorgelegd.

3. De instemming wordt geweigerd indien het aanbestedingsprotocol in strijd is met het bepaalde in lid 1.

4. Burgemeester en wethouders van de gemeente beslissen binnen 4 weken na ontvangst omtrent de instemming van het in lid 2 bedoelde aanbestedingsprotocol.

5. Na instemming met het aanbestedingsprotocol en voorafgaande aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders van de gemeente voorgelegd. In het aanbestedingsverslag wordt in ieder geval vastgelegd op welke wijze de aanbesteding is doorlopen.

6. De instemming wordt geweigerd indien het aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het bepaalde in lid 1 en 2.

7. Burgemeester en wethouders van de gemeente beslissen binnen 4 weken na ontvangst van het in lid 5 bedoelde aanbestedingsverslag en voorgenomen besluit tot gunning.

8. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 voordat burgemeester en wethouders van de gemeente hebben ingestemd met het in lid 5 bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning.

9. In afwijking van het bepaalde in lid 1 en lid 8 is geen expliciet instemmingsbesluit vereist indien het aanbestedingsprotocol en het aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat het bepaalde in lid 1, lid 3 en lid 6 van overeenkomstige toepassing is ingeval de gemeente geldt als opdrachtgever van de in lid 1 bedoelde werken en werkzaamheden voor het aanbestedingsprotocol, aanbestedingsverslag en voorgenomen besluit tot gunning.

7.4.3 Artikel 4.3: Inspecties

1. Om te voldoen aan de regels van dit exploitatieplan voor wat betreft het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte vinden inspecties plaats met betrekking tot de aanleg van onder- en bovengrondse werken.

2. De inspecteurs van de gemeente hebben in het kader van hun controlerende taak te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied.

3. De procesafspraken opgenomen in het civieltechnisch masterplan zijn van toepassing.

4. Direct voorafgaande aan de overdracht in beheer en eigendom van de openbare ruimte aan de gemeente vindt een eindinspectie plaats waarbij getoetst wordt of de voorzieningen van openbaar nut voldoen aan de regels en eisen gesteld in dit exploitatieplan.

7.5 Artikel 5: Verbods- en afwijkingsbepalingen

7.5.1 Artikel 5.1: Handeling in strijd met het exploitatieplan

Het is verboden de werken en werkzaamheden benoemd in hoofdstuk 6 uit te voeren in strijd met: a. De in artikel 2 genoemde koppelingsregels.

b. De in artikel 3 genoemde eisen aan werken en werkzaamheden.

c. De in artikel 4 genoemde regels omtrent de uitvoering van werken en werkzaamheden.

7.5.2 Artikel 5.2: Regels inzake afwijking

Burgemeester en wethouders van de gemeente zijn bevoegd bij de omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in het exploitatieplan mits de afwijking past binnen een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan, zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van de afdeling 3.4 Awb, ter inzake is gelegd. Vanzelfsprekend dient de afwijking te passen binnen het geldende bestemmingsplan.

7.5.3 Artikel 5.3: Strafbaar feit

Overtreding van het bepaalde in de regels van dit hoofdstuk is een strafbaar feit.

7.6 Artikel 6: Slotbepaling

De regels kunnen worden aangehaald als "eisen en regels herziening exploitatieplan Foodpark Veghel 2018".