Jonkershof Groesbeek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aan het einde van de straat Jonkershof in Groesbeek ligt een onbebouwd perceel. Initiatiefnemer heeft de wens om het perceel te ontwikkelen tot woonperceel met in totaal drie nieuwe levensloopbestendige woningen. De ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied (rode ellips) is gelegen aan de straat Jonkershof in Groesbeek. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

De ligging van het plangebied en de omgeving (bron: openstreetmaps.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Zeven Heuvelen e.o.', vastgesteld door de voormalige gemeente Groesbeek op 21 februari 2008. Navolgende afbeelding toont de vigerende planologische situatie ter plaatse van het plangebied.

Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'De Zeven Heuvelen e.o.', (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft de bestemming 'Recreatieve verblijfsdoeleinden'. Het plangebied ligt binnen een zone van vakantiepark De Oude Molen waar gebouwen niet zijn toegestaan. Wel geldt er een wijzigingsbevoegdheid die het onder voorwaarden mogelijk maakt om nieuwe recreatiewoningen te ontwikkelen.

Strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan

Binnen de bestemming 'Recreatieve verblijfsdoelsteinden' is het niet toegestaan om gronden in gebruik te nemen voor woondoeleinden en nieuwe woningen te ontwikkelen. Het initiatief is daarmee in strijd met het vigerende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft een onbebouwd perceel aan het einde van de straat Jonkershof in Groesbeek. Jonkershof is een smalle, doodlopende zijweg van de Cranenburgsestraat. Aan de weg zijn voornamelijk vrijstaande woningen gelegen. Het plangebied ligt op de grens tussen het woongebied van Groesbeek en recreatieterrein De Oude Molen. Het plangebied heeft een oppervlak van ca 3.000 m², is onbebouwd en in de bestaande situatie ingericht als groenplantsoen. Aan de randen van het perceel staan hagen die de locatie op een natuurlijke wijze scheiden van aangrenzende woonpercelen en de nabijgelegen recreatiewoningen van het vakantiepark. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de bestaande situatie.

Luchtfoto van het plangebied (bron: PDOK Viewer)

Aanzicht op het plangebied vanaf het einde van Jonkershof (bron: eigen foto Buro SRO)

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om de locatie te ontwikkelen tot woonlocatie met maximaal drie nieuwe levensloopbestendige woningen. Centraal binnen het plangebied komt een groene inrichting met keermogelijkheden voor (groot)verkeer waaronder afval- en pakketdiensten. Het initiatief zorgt ook voor een verbetering van de verkeerskundige situatie van Jonkershof.

Schetsontwerp van de toekomstige situatie (bron: Buro SRO)

Voorliggend initiatief vormt een logische afronding van Jonkershof als woonstraat. De straat Jonkershof wordt door het initiatief in noordelijke richting beperkt verlengd tot binnen het plangebied. De drie nieuwe woningen staan gericht aan dit nieuwe deel van de straat. Aan de westkant van het plangebied zijn twee aaneengebouwde woningen voorzien, al maakt voorliggend plan het ook mogelijk hier desgewenst een vrijstaande woning te ontwikkelen. Aan de oostkant van het plangebied komt een vrijstaande woning. De maximaal drie nieuwe woningen worden geschikt gemaakt als levensloopbestendige woningen. De massa's en bouw- en goothoogtes van de woningen worden hier op afgestemd. De woningen krijgen een ontsluiting op Jonkershof. De vrijstaande woning wordt direct aan de weg ontsloten. De tweekapper (of vrijstaande woning) via het nieuw aan te leggen groenplantsoen, waar via twee halfverharde toegangen een ontsluiting wordt gemaakt. Bij één van de halfverharde toegangen is qua maatvoering rekening gehouden dat er ruimte ontstaat voor keergelegenheid voor groot verkeer, waardoor het initiatief mede voorziet in een verbetering van de verkeersituatie ter plaatse. Daarmee levert het plan tevens een bijdrage aan een bestaand knelpunt binnen de kern Groesbeek. In het kader van de bijdrage van het plan aan het 'Toetsingskader kleinschalige woningbouwinitiatieven' voorziet het initiatief daarmee in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Meer over de nieuwe verkeersituatie en het aspect pareren is te lezen in paragraaf 4.4 Verkeer. De nieuwe woonpercelen worden ingepast door een uitbreiding van de bestaande groene afscheidingen op de perceelsgrenzen tussen het plangebied en de aangrenzende woonpercelen en de nabijgelegen verblijfsrecreatiewoningen van De Oude Molen. In de regels van voorliggend plan is via een voorwaardelijke verplichting geborgd dat er een groene, natuurlijke erfafscheiding in stand te worden gehouden tussen de woonpercelen en De Oude Molen. Dit komt de privacy van zowel de nieuwe woningen als de woningen en recreatieverblijven van aangrenzende percelen ten goede. Het nieuwe groenplantsoen zorgt voor een permanente en fraaie afronding van Jonkershof. Binnen het plantsoen is plaats voor een solitaire boom en er is ruimte voor waterberging.

2.3 Duurzame stedenbouw

Duurzaamheid

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Het thema duurzaamheid is geïntegreerd in de planuitwerking van voorliggend initiatief. De nieuwe woningen krijgen geen gasaansluiting maar worden op een andere manier verwarmd. Verder zijn er mogelijkheden om duurzame technieken toe te passen, zoals het plaatsen van zonnepanelen. Centraal binnen het plangebied komt een groenvoorziening met ruimte voor waterberging. Via de onverharde oppervlaktes kan overtollig hemelwater worden geïnfiltreerd, zodat er geen wateroverlast in de omgeving ontstaat tijdens zware regenbuien. De huidige groene afscheiding tussen het plangebied en het aangrenzende vakantiepark wordt uitgebreid. Dit komt ten goede aan het woon- en leefklimaat van de nieuwe woonlocatie.

Bijdrage plan aan gemeentelijke duurzaamheidsambities

In het kader van de bijdrage aan het 'Toetsingskader kleinschalige woningbouwinitiatieven' worden met voorliggend plan maatregelen getroffen die een bijdrage leveren aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities. Maatregelen die genomen worden zijn het aardgasvrij bouwen, het bedekken van de daken met zonnepanelen, het plaatse van dimbare buitenverlichting, maximaal 30% verharding aan te brengen binnen de woonpercelen, regenwater op te slaan binnen eigen terrein en het plaatsen van voorzieningen (kastjes) voor huiszwaluwen en vleermuizen. De bijdrage van het plan is in het kader van de anterieure overeenkomst verder uitgewerkt, waarbij aan is getoond dat de minimaal benodigde 5 punten worden behaald.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden van de NOVI en het Barro. Het initiatief raakt daarmee op voorhand niet aan één of meer aspecten met een nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Het initiatief maakt de oprichting van maximaal drie woningen mogelijk. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwontwikkeling als stedelijke ontwikkeling is aan te merken als de ontwikkeling voorziet in 12 nieuwe woningen of meer. Voorliggend initiatief is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig.

Het rijksbeleid staat voorliggend initiatief niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is in januari 2023 voor het laatst geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

In de Omgevingsverordening is onder meer bepaald dat een bestemmingsplan nieuwe woningen alleen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Er dient te worden voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Planspecifiek

In de provinciale Omgevingsverordening gelden ter plaatse van het plangebied geen specifieke regels. In algemene zin kan worden gesteld dat de toekomstige woonfunctie van het plangebied passend is in de bestaande woonomgeving. Het initiatief maakt de oprichting van maximaal drie levensloopbestendige woningen mogelijk. Daarmee wordt ingespeeld op een urgente maatschappelijke behoefte aan nieuwe woningen die geschikt zijn voor verschillende generaties. Vanwege het bepaalde in artikel 2.65 b van de omgevingsverordening is in hoofdstuk 4 van voorliggend document een paragraaf Klimaatadaptatie uitgewerkt.

Het initiatief past binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Groesbeek 2025

Op 27 juni 2013 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Groesbeek de Structuurvisie Groesbeek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie Groesbeek 2025 is een ruimtelijke vertaling van de Strategische Visie Groesbeek. Een structuurvisie is wettelijk verplicht en kan worden beschouwd als een leidraad die als basis geldt voor bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen, ruimtelijke beleidskaders, etc. De Structuurvisie Groesbeek 2025 geeft geen eindbeeld, maar een afwegings- en sturingskader - in feite het decor - voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Groesbeek.

Uitsnede van de structuurvisiekaart (bron: Structuurvisie Groesbeek 2025)

Planspecifiek

Het plangebied (rode ellips) ligt in het 'verstedelijkt gebied' met in de omgeving veel mogelijkheden voor recreatieve voorzieningen. Binnen het verstedelijkt gebied zijn functies als wonen veelvoorkomend en wenselijk. De gemeente staat voor de opgave om te blijven investeren in een goed woningaanbod. Daarvoor heeft het enkele ambities opgesteld, waaronder het vestigen van aandacht op bijzondere doelgroepen (o.a. starters en senioren) en het ontwikkelen van een gevarieerd, flexibel en toekomstbestendig woningaanbod. Voorliggend initiatief sluit aan op deze ambities. De maximaal drie nieuwe woningen worden als levensloopbestendige woningen opgericht en zijn daarmee onder andere geschikt voor specifieke doelgroepen waaronder senioren.

Het initiatief past binnen de Structuurvisie Groesbeek 2025.

3.3.2 Woningmarktonderzoek 2019 - 2029

De gemeente Berg en Dal heeft samen met woningcorporaties Oosterpoort en Waardwonen een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Hierbij is naar de actuele en toekomstige behoefte aan woningen gekeken en naar het type woningen. In totaal zijn er in de periode 2019 – 2029 ruim 1000 extra woningen nodig, zowel koopwoningen als huurwoningen. Dit is een stijging van 300 woningen ten opzichte van een in 2016 uitgevoerd onderzoek. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door het grote woningtekort in de regio Nijmegen, waar Berg en Dal onderdeel van is. Er is een grotere behoefte aan:

• Kleinere en levensloopbestendige woningen en appartementen. Dit komt onder andere door de vergrijzing en doordat er ook meer kleine huishoudens zijn;
• Betaalbare koop- en huurwoningen voor starters en mensen met lage en middeninkomens;
• Vrijstaande koopwoningen.

Planspecifiek

Uit het woningmarktonderzoek 2019 - 2029 blijkt een urgente behoefte aan nieuwe woningen binnen de gemeente. Tot aan 2029 is er behoefte aan ruim 1000 extra woningen, zowel huur als koop. Als gevolg van voorliggend initiatief worden maximaal drie woningen aan de woningvoorraad van Groesbeek toegevoegd. Het initiatief draagt daarmee direct bij aan het behalen van de kwantitatieve woningbouwopgaven. Ook vanuit kwalitatief oogpunt sluit het initiatief aan op de (grote) behoefte aan meer levensloopbestendige woningen.

Het initiatief past binnen het Woningmarktonderzoek 2019 - 2029.

3.3.3 Actieplan Wonen

Op 24 september 2020 heeft de gemeenteraad het Actieplan wonen vastgesteld. Sinds de vorige woonagenda is de druk op de woningmarkt toegenomen. Het is lastiger geworden om een betaalbare woning te vinden in Berg en Dal. Zeker in de kernen nabij Nijmegen zorgt de instroom vanuit deze stad voor meer schaarste van beschikbare woningen. Om hier een antwoord op te hebben en het woningaanbod toe te laten nemen is het zorg voor de gemeente om in de ruimtelijke ordening stimulerend en faciliterend op te treden. De druk op de woningmarkt maakt dat er minder betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarnaast is het lastiger geworden voor corporaties en ontwikkelaars om goedkope woningen te realiseren. Dit zorgt dat de gemeente werk moeten maken om beschikbaar goedkoop aanbod te realiseren. Enkele speerpunten uit het actieplan zijn:

Ontwikkeling voorraad

• 1.200 woningen toe voegen tot 2030 met de nadruk op kernen dichtbij Nijmegen zoals Berg en Dal, Beek, Groesbeek en Ooij;
• De gemeente houdt bij ontwikkelingen vinger aan de pols. Dat betekent monitoren of de vraag wijzigt, bijhouden of de ontwikkelingen op peil blijven en planuitval van 30 % incalculeren

Betaalbaarheid

• De helft van de te bouwen 1.200 woningen is sociale huur en koop, middenhuur en betaalbare koop, waar mogelijk vast te leggen in bestemmings- of omgevingsplannen.
• Stimuleren van doorstroming door toegankelijke woningen te bouwen, daarnaast in kaart brengen andere stimuleringsmaatregelen voor doorstroming.
• Betaalbaarheid borgen door enerzijds passend toewijzen door de woningcorporaties en anderzijds prioriteit geven aan ontwikkelingen in het betaalbare segment.

Duurzaamheid

• Berg en Dal is in 2050 klimaatneutraal.

Leefbaarheid

• Sturen op een goede verdeling koop/huur en duur/goedkoop per wijk, waarbij de gemeente op inbreidingslocaties ook de verdeling in de directe omgeving meeweegt.

Verder heeft de gemeente Berg en Dal enkele ambities geformuleerd in het actieplan. Tot aan 2030 is het streven om ca 1.200 nieuwe woningen te realiseren. Verder zet de gemeente in op het vergroenen van wijken, het vergroten van het aanbod van goedkope woningen en het ontwikkelen van hofjeswoningen.

Planspecifiek

In voorgaande subparagraaf 3.3.2 is reeds ingegaan op de relatie tussen voorliggende woningbouwontwikkeling en het woonbeleid van de gemeente. In het Actieplan Wonen zijn de gemeentelijke ambities op het gebied van wonen verder aangescherpt. Het initiatief sluit aan op de speerpunten en ambities uit het Actieplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Voor dit initiatief is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat het uitvoeren van nader onderzoek of het treffen van aanvullende maatregelen niet nodig is. De bodemkwaliteit ter plaatse is geschikt voor de nieuwe woonfunctie van het plangebied.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 15565660 (aan de Zevenheuvelenweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	13,1 µg/m3	15,9 µg/m3	9,2 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide, fijnstof en zeerfijnstof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Voorliggend initiatief heeft tot gevolg dat het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied beperkt toeneemt, zie verder 4.4 Verkeer. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (1.500 woningen, 3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

De nieuwe woningen worden opgericht binnen de geluidszones van de Cranenburgsestraat en de Molenweg (beiden 50 km/u). Op grond van het bepaalde in de Wgh is daarom een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai uitgevoerd, zie bijlage 2. De geluidbelasting op de gevels door de Cranenburgsestraat bedraagt ten hoogste 39 dB na aftrek van 5 dB. De geluidbelasting op de gevels door de Molenweg bedraagt ten hoogste 40 dB na aftrek van 5 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden door wegverkeer op de gezoneerde wegen. Er hoeft geen hogere waarde te worden aangevraagd voor de geluidbelasting door wegverkeer op gezoneerde wegen. Geluidhinder in het kader van wegverkeerlawaai kan worden uitgesloten. In de omgeving liggen geen spoorwegen en/of industrieterreinen. Geluidhinder afkomstig van deze geluidsbronnen kan daarom op voorhand worden uitgesloten. Binnen het plangebied is sprake van een goed woon- en leefklimaat op basis van geluid.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Het gebied ten zuidwesten van het plangebied is een woongebied zonder bedrijven en inrichtingen die mogelijk voor milieuhinder kunnen zorgen op de nieuwe woningen binnen het plangebied. Aan de noord- en oostkant van het plangebied liggen (verblijfs)recreatieve functies, waaronder het aangrenzende recreatieterrein De Oude Molen. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' zijn 'Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)' aangemerkt als categorie 3.1-inrichting met een maximale richtafstand van 50 m op basis van geluid. De centrale, geluidveroorzakende, voorzieningen (parkeerterrein, restaurant, zwembad) zijn (planologisch) geconcentreerd en liggen op ruime afstand tot het plangebied (160 m). Voor een recreatiewoning is een richtafstand van 50 m niet representatief. In het kader van het vastgestelde bestemmingsplan 'Recreatieterrein de Oude Molen' uit 2022 is een akoestisch onderzoek milieuzonering uitgevoerd om de geluidbelasting van verblijfsrecreatiewoningen en bijbehorende terrassen op woningen uit de omgeving te onderzoeken. Dat onderzoek is ook voor voorliggend plan representatief omdat de nieuwe woningen uit voorliggend plan op een zelfde afstand tot De Oude Molen en bijbehorende recreatiewoningen worden opgericht. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat indien de afstand tussen een terras bij een verblijfsrecreatiewoning en de gevel van een reguliere woning minimaal 15 m bedraagt, negatieve geluidseffecten kunnen worden uitgesloten. De gevel van de woning is daarbij leidend, voor de bijbehorende tuinen geldt dat dit volgens zowel de Wet geluidhinder als de Wet milieubeheer geen geluidsgevoelig object is. Bij voorliggend plan worden alle drie de woningen opgericht op minimaal 15 m tot de terrassen van (nieuwe) verblijfsrecreatiewoningen in de omgeving. Voor de nabijgelegen onbebouwde gronden van De Oude Molen ten noorden van het plangebied kan aanvullend worden opgemerkt dat er in juni 2022 een bestemmingsplan 'Recreatieterrein de Oude Molen' vastgesteld waarbinnen op een zelfde afstand als bestaande recreatiewoningen, nieuwe recreatiewoningen mogen worden opgericht op een zelfde afstand tot het plangebied. Via bouwvlakken op de verbeelding is planologisch geborgd dat de woningen ook niet dichter op park De Oude Molen kunnen worden opgericht. Tevens is via een voorwaardelijke verplichting geborgd dat er een groene afscheiding aanwezig dient te zijn tussen de woonpercelen en De Oude Molen. Deze afscheiding heeft naast privacyoverwegingen als bijkomend voordeel dat het tevens zorgt voor een geluidreducerend effect. Geconcludeerd wordt dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat als gevolg van verblijfsrecreatiepark De Oude Molen.

Ten oosten van het plangebied ligt Tennisvereniging Groesbeek. De maximale richtafstand van een tennisvereniging met verlichting (categorie 3.1) bedraagt 50 m. De afstand tussen de tennisvereniging en het plangebied bedraagt 80 m. Milieuhinder kan op voorhand worden uitgesloten. Ter plaatse van de nieuwe woningen is sprake van een goed woon- en leefklimaat vanuit milieuzonering.

Vanuit omgekeerde werking zorgt het initiatief ook niet voor een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven en inrichtingen. Voor de onbebouwde gronden ten noorden van het plangebied is in 2022 een bestemmingsplan vastgesteld waarbinnen het mogelijk is gemaakt de gronden te ontwikkelen voor specifiek verblijfsrecreatiewoningen. Uit het bijbehorende akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting ten gevolge van de bijbehorende terrassen op de gevels van bestaande woningen ruimschoots onder de richtwaarden volgens de VNG-brochure ligt. De nieuwe woningen uit voorliggend plan worden niet dichter op (nieuwe) verblijfsrecreatiewoningen opgericht, waarmee de conclusies representatief zijn voor voorliggend plan. In de omgeving van het plangebied zijn geen andere ontwikkelgronden meer aanwezig, alle aangrenzende gronden zijn reeds ontwikkeld tot verblijfsrecreatiepark. Voorliggend plan zorgt daarmee niet voor een belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van De Oude Molen of andere bedrijven en inrichtingen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede van de risicokaart (bron:risicokaart.nl)

Ten noordwesten van het plangebied ligt aan de Zevenheuvelenweg op ca 600 m afstand tot het plangebied een LPG-opslagplaats. Rondom de opslagplaats geldt een veiligheidsafstand (buitenste oranje arcering) waarbinnen de oprichting van (beperkt) kwetsbare objecten niet is toegestaan. Het plangebied ligt ver buiten deze zone. In de omgeving van het plangebied liggen geen andere risicobronnen. Het plangebied ligt niet binnen risicocontouren (PR 10-6 contour en invloedsgebied) van inrichtingen, buisleidingen en transportroutes.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid Waterschap Rivierenland

Met ingang van 22 december 2021 is het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken. Verbinden. Vergroenen' bepalend voor het waterbeleid. In dit Waterbeheerprogramma beschrijft het waterschap wat het in de planperiode tot 2027 wil bereiken. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het Waterschap Rivierenland hanteert de beleidsregel 'Nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak'. Deze heeft als doel de versnelde afvoer van hemelwater als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak te beperken tot de maatgevende afvoer van het landelijk gebied. Een uitbreiding van het verhard oppervlak moet vanuit waterhuishoudkundig opzicht dus waterbalans-neutraal plaatsvinden.

Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes, enkele woning, etc., moeten compenseren geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m² voor landelijk gebied. Deze vrijstelling geldt alleen voor particulieren.

Er moet voldoende berging zijn bij extremere omstandigheden. Voor ontwikkeling met een toename van verhard oppervlak tot 5.000 m² kan een standaardberekening worden toegepast, waarbij wordt uitgegaan van een maatgevende bui die eenmaal in de 10 jaar voorkomt. Vuistregel daarbij is dat 436 m³ waterberging per hectare verhard oppervlak nodig is.

Uit deze vuistregel volgt de volgende berekening:

Benodigde compensatie = Toename verhard opp (in m²) * 0,0436

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Rivierenland. In voorliggende paragraaf komen de belangrijkste waterhuishoudkundige aspecten aan bod.

Hemelwater

Zoals uit navolgende berekening blijkt, is er bij voorliggend initiatief sprake van een toename aan verharding boven de compensatiegrens (+ 500 m²) van het waterschap. Compensatiemaatregelen zijn daarom verplicht.

Benodigde waterberging

Vanuit het gemeentelijk waterbeleid dient hemelwater op eigen terrein geborgd te worden. Het plan voorziet hierin. Om te bepalen of en hoeveel hemelwaterberging er gerealiseerd dient te worden, is het nodig om de toename van het verhard oppervlak te bepalen. In de huidige situatie is het plangebied volledig onverhard. In de toekomstige situatie is het verharde oppervlakte als volgt opgebouwd:

• Verhard oppervlakte bebouwing = totaal oppervlakte bebouwing = circa 400 m².
• Verharding op tuinen gronden (inrit, parkeerplaatsen, terrassen) = totale oppervlakte onbebouwde gronden x 50% = circa 865 m²
• Verharding verlenging Jonkershof = totale oppervlakte onbebouwde gronden x 100% = circa 130 m²
• Verharding openbaar groen (ontsluiting / halfverharding) = 90 m²

In totaal is er in de toekomstige situatie een toename verhard oppervlakte van circa 1485 m².

De benodigde compensatie is als volgt:

Benodigde compensatie = Toename verhard opp (1485 m²) * 0,0436 = circa 65 m³.

Te realiseren waterberging

Om de toename van verhard oppervlak te compenseren zijn verschillende bergingsvoorzieningen voorstelbaar. Bepaldend voor geschikte voorzieningen is de bodemopbouw. Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek uit bijlage 1 blijkt dat:

• het grondwater zich op een diepte van meer dan 10 m -mv bevindt;
• er tot 72 m onder -mv sprake is van een gestuwde afzetting, complexe eenheid: de bodem bestaat hoofdzakelijk uit een afwisseling van grof en midden zand, met weinig klei, zandige klei, fijn zand en grind en een spoor veen.

De bodemopbouw ter plaatse leent zich goed voor maatregelen waarbij overtollig hemelwater in de bodem geïnfiltreerd kan worden. Voorzieningen die hiervoor gebruikt kunnen worden, zijn grindkoffers, kratten, een greppel, wadi of een vijver / poel in de tuin. Centraal binnen het plangebied wordt openbaar groen aangelegd. Deze ruimte wordt gecombineerd met halfverharde opritten naar de nieuwe woningen. Het totale oppervlak van dit gebied bedraagt ca 550 m² gecombineerd onverhard en halfverhard oppervlak waar overtollig water naar kan worden afgevoerd om te infiltreren in de bodem. Daarnaast is het mogelijk om bij de aanleg en inrichting van de tuin rekening te houden met de waterberging. Hemelwater dat valt op terrassen kan in de tuin infiltreren. Aangezien er voldoende mogelijkheden zijn om op eigen terrein in de benodigde waterberging te voorzien, wordt het plan uitvoerbaar geacht. De concrete uitwerking van de waterberging wordt opgenomen bij de definitieve aanvraag van de omgevingsvergunning. Bij de aanvraag van de vergunning voor het bouwen is pas bekend hoeveel verhard oppervlakte er gerealiseerd wordt. Mede daarom betreft de in deze paragraaf berekende waterberging een schatting, op basis waarvan geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan met betrekking tot water uitvoerbaar is.

Overige waterhuishoudkundige aspecten

Binnen en in de omgeving van het plangebied liggen geen watergangen. Het plangebied ligt ook niet in een waterbeschermingszone of een ander gebied dat vanuit waterhuishoudkundig oogpunt bescherming geniet. Tijdens de bouw van de woningen worden geen uitloogbare materialen gebruikt.

Watertoets

Waterschap Rivierenland is via de digitale watertoets op de hoogte gebracht van voorliggend initiatief, zie bijlage 3. Het waterschap geeft aan dat vanwege het ontbreken van relevante waterhuishoudkundige aspecten de korte procedure van toepassing is. Nadere afstemming met het waterschap is niet aan de orde.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor dit initiatief is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie bijlage 4.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'De Bruuk' ligt op 2,1 km ten zuidoosten van het plangebied. Vanwege de ruime afstand en het beperkte ruimtelijke effect van voorliggend initiatief op de omgeving, kunnen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden vanuit 'trilling', 'geluid' en 'lichthinder' op voorhand worden uitgesloten. Voor het aspect stikstof is een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd, zie bijlage 5. De belangrijkste conclusie is dat voorliggend initiatief zowel tijdens de aanlegfase als gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie tot gevolg heeft met meer dan 0,00 mol/ha/j. Negatieve effecten op beschermde natuurgebieden kunnen worden uitgesloten. Er is voor dit initiatief geen Wnb-vergunning nodig.

Soortenbescherming

Het plangebied heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. Het uitvoeren van aanvullend onderzoek is niet nodig. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden zal ten alle tijden de algemene zorgplicht in acht worden genomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Verkeersaantrekkende werking

De maximaal drie nieuwe woningen worden ontsloten op Jonkershof. Daarvoor wordt Jonkershof beperkt uitgebreid in noordelijke richting tot binnen het plangebied. De drie nieuwe woningen zorgen gezamenlijk voor een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Jonkershof en de aangrenzende wegen kunnen een beperkte toename goed aan.

Parkeren

Conform de ‘Integrale mobiliteitsvisie gemeente Berg en Dal 2016-2026’, dient voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen de parkeervraag bepaald te worden aan de hand van de richtlijnen en kencijfers uit de publicatie 'toekomstbestendig parkeren' van het CROW. Op grond van deze parkeercijfers geldt er, afgerond, een parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen per woning (zowel twee-aaneen als vrijstaand). Zoals ook is te zien op het schetsontwerp uit paragraaf 2.2, is er binnen eigen terrein voldoende ruimte beschikbaar om aan deze behoefte te voldoen. De parkeerplaatsen uit het schetsontwerp sluiten qua maatvoering aan op de gangbare maatvoering, namelijk 5 x 2,5 m per parkeerplaats. Ook is rekening gehouden met voldoende manoeuvreerruimte rondom de parkeerplaatsen. Achter elke parkeerplaatsen is minimaal 6 m vrije ruimte aangehouden zodat er voldoende ruimte beschikbaar is om achteruit een parkeervak uit te rijden.

Voor de vrijstaande woning zijn er 3 parkeerplaatsen voorzien binnen het eigen woonperceel. De parkeerbehoefte van de twee-aaneen woningen kan worden opgevangen door 2 parkeerplaatsen per woning binnen de eigen woonpercelen en in totaal 2 parkeerplaatsen grenzend aan de noordelijke halfverharde ontsluiting. In de regels van voorliggend bestemmingsplan is bepaald dat de nieuwe woningen niet eerder in gebruik mogen worden genomen voordat per woning drie parkeerplaatsen zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden binnen het plangebied.

Verkeerssituatie Jonkershof

Jonkershof is een doodlopende smalle woonstraat. De mogelijkheden voor het keren van (grote) gemotoriseerde voertuigen (vuilniswagen, ambulance, pakketdienst ) is beperkt. Om te kunnen keren, dienen deze grotere voertuigen in de bestaande situatie gebruik te maken van privé opritten van woonpercelen. Voorliggend initiatief voorziet in een oplossing van dit probleem. Centraal binnen het plangebied komt een openbare groenvoorziening met daarbinnen een halfverharde keergelegenheid, zie ook het schetsontwerp uit paragraaf 2.2. Bij het ontwerp is er qua maatvoering rekening gehouden dat deze keervoorziening ook is te gebruiken door grotere voertuigen. Voorliggend initiatief voorziet daarmee in een verbetering van de verkeerskundige situatie van Jonkershof.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart. Het plangebied ligt binnen het cultuurlandschap 'Droge kampontginning'. Het plangebied en de directe omgeving behoren tot de bebouwde kom van Groesbeek. Binnen het plangebied en in de omgeving zijn geen kenmerken van dit oude kampontginninglandschap meer aanwezig. Het initiatief voorziet op voorhand niet in een aantasting van een cultuurhistorisch landschap. Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn ook gee cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig, zoals (rijks)monumenten of andere objecten zoals de opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart. Voorliggend initiatief heeft op voorhand geen negatief effect vanuit cultuurhistorie.

Uitsnede van de Cultuurhistorische waardenkaart, 2013 van de voormalige gemeente Groesbeek

Archeologie

Voor dit initiatief is een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd, zie bijlage 6. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat een hoge archeologische verwachting is vastgesteld vanaf 50-60 cm -Mv. Vanwege de beoogde graafwerkzaamheden wordt daarom aanvullend onderzoek in de vorm van proefsleuvenonderzoek (IVO-P) geadviseerd. Voorafgaand aan het uitvoeren van dit aanvullende onderzoek dient een programma van eisen (PvE) te worden ingediend bij het bevoegd gezag (gemeente Berg en Dal). Met inachtneming van deze vervolgstappen, en de eventuele vervolgmaatregelen die benodigd zijn om mogelijke archeologische resten in de bodem te beschermen, luidt de conclusie dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is ten aanzien van archeologie. Op grond van de conclusies van het archeologisch onderzoek is een archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' over het hele plangebied opgenomen.

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar ten aanzien van cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen.

Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico's voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Planspecifiek

Op basis van de klimaateffectatlas is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering:

Wateroverlast

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied geen plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui.

Hittestress

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de (gevoels)temperatuur in het plangebied beperkt kan stijgen. De geplande nieuwbouw is goed geïsoleerd conform de huidige bouwnormen. Daarmee zijn de woningen minder gevoelig voor opwarming. Daarnaast wordt er opgaand groen gerealiseerd, waarmee het aantal schaduwplaatsen in het plangebied toeneemt en de hittestress van het totale gebied vermindert.

Droogte

Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van maximaal 3 woningen en is daarmee minder afhankelijk van grondwaterstanden en droogte. Door het hemelwater binnen het plangebied te bergen en te laten infiltreren blijft het hemelwater ook in het gebied zelf, zoals dat in de huidige situatie ook het geval is.

Overstroming

Het plangebied ligt niet in de omgeving van een (grote)rivier. De kans op overstroming als gevolg van een dijkbreuk is in dit geval klein. Daar komt bij dat Groesbeek en omgeving hoger zijn gelegen dan de wijdere omgeving. Er zijn geen overstromingsrisico's.

Het plan voorziet voldoende in het omgaan met de risico's van klimaatverandering.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

De systematiek van de regels is gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan 'Kern Ooij'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Verkeer - Verblijfsgebied, ter plaatse van het nieuwe deel van Jonkershof en de aangrenzende groene inrichting met halfverharde ontsluiting- en keermogelijkheden voor (groot)verkeer;
• Wonen - 1, ter plaatse van de nieuwe woonpercelen. De oprichting van de hoofdgebouwen is toegestaan binnen de daarvoor opgenomen bouwvlakken. Met bouwaanduidingen zijn de woningtypen en maximale bouw- en goothoogtes vastgelegd. Voor het linker bouwvlak geldt dat hier óf een vrijstaande woning óf twee aaneengebouwde woningen zijn toegestaan. Bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2, ter plaatse van het gehele plangebied.

Dit plan kent geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan de relevante instanties.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

De initiatiefnemer heeft omwonenden van het plangebied persoonlijk op de hoogte gebracht van de voorgenomen ontwikkelingen tijdens een bewonersavond. Omwonenden hebben overwegend positief gereageerd op de plannen. Suggesties die werden aangedragen tijdens de avond hadden hoofdzakelijk betrekking op de ontsluiting van de nieuwe woningen en er werd gevraagd naar mogelijkheden om een oplossing te bieden voor de beperkte keermogelijkheden van Jonkershof. Deze suggesties zijn meegenomen bij de planuitwerking en hebben geleid tot het plan dat nu voorligt. Bij de inrichting van de groenvoorziening binnen het plangebied is rekening gehouden met de ruimte die grotere auto's, pakketdiensten en vuilniswagens nodig hebben om te kunnen keren. Deze draaicirkels zijn inzichtelijk gemaakt op het schetsontwerp uit paragraaf 2.2.

Op basis van de uitkomst van de bewonersavond zijn de bouwmogelijkheden van de nieuwe woningen beperkt richting het noorden opgeschoven. De mogelijkheden daartoe worden wel begrensd door het borgen van voldoende afstand tussen de woningen en het aangrenzende verblijfsrecreatiepark met bijbehorende milieu richtafstanden.
In het burgerlijk wetboek, boek 5 artikel 50 lid 1, is bepaald dat het plaatsen van onder andere vensters of andere muuropeningen binnen twee meter van de grenslijn zonder toestemming van eigenaren van naburige erven niet is geoorloofd. Een nadere regel in het bestemmingsplan is daarom achterwegen gelaten. In een latere fase van de ontwikkeling wordt er naar alternatieve mogelijkheden, anders dan de Jonkershof, gekeken voor aanvoerend bouwverkeer.
De maximale bouw- en goothoogtes van de nieuwe woningen binnen het plangebied zijn afgestemd op bestaande woningen aan de Jonkershof.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen op het bestemmingsplan ingediend.