Joure - Sluisdijk

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noorden van het centrum van Joure ligt het terrein van het voormalig zorgcentrum Vegelinshof aan de Sluisdijk. Zorggroep Hof en Hiem is van plan om op deze locatie een nieuw woon- en zorgcomplex te realiseren. Hierin worden een woonzorgafdeling, kantoren voor thuiszorgorganisaties, apotheek, medische praktijkruimten, een wijkcentrum en 20 appartementen voorgesteld.

De ontwikkeling is op verschillende punten in strijd met het bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3). Daarom is voor het perceel dit bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader, waarbinnen de gewenste invulling mogelijk is.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in een parkachtige zone die de overgang vormt van het centrumgebied van Joure naar het noordelijk gelegen woongebied. Het betreft het perceel Sluisdijk 30 en een deel van de groenzone die hierop aansluit. De begrenzing is afgestemd op het in paragraaf 2.3 beschreven inrichtingsplan. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Joure - Westermeer, dat is vastgesteld op 27 februari 2008. De nieuwe ontwikkeling is op meerdere punten strijdig met het bestemmingsplan, namelijk met betrekking tot de hoofdfunctie, de ligging ten opzichte van het bouwvlak en de bouwhoogte.

Het terrein van het voormalig zorgcentrum is bestemd als 'Wonen - Wooncentrum', waarbinnen wordt voorzien in een gebouw met woningen in combinatie met maatschappelijke voorzieningen. In de nieuwe situatie ligt het zwaartepunt op de maatschappelijke voorzieningen, in combinatie met wonen. Dit gebruik is niet in overeenstemming met de bestemmingsomschrijving.

De gebouwen zijn vastgelegd binnen een ruim bouwvlak van ruim 4.000 m2. Qua oppervlakte past de nieuwbouw hier wel binnen, maar door de afwijkende situering ligt deze buiten het bouwvlak. Ook liggen de nieuwbouw en het bijbehorend terrein gedeeltelijk binnen de bestemming 'Groen'. Op deze punten is de nieuwe ontwikkeling ook strijdig met het bestemmingsplan.

Binnen het bouwvlak geldt een maximale goothoogte van 7 meter. De voorgeschreven dakhelling (30 tot 60 graden) bepaald de maximale nokhoogte (gelet op de omvang van het bouwvlak is een nokhoogte van bijna 60 meter mogelijk). Een groot deel van de nieuwbouw krijgt een hoogte van ruim 8 meter. Het zuidelijk deel wordt opgebouwd uit vier bouwlagen met een terugliggende, vijfde bouwlaag met kap, waarmee een nokhoogte van ruim 20 meter wordt bereikt. Het bouwplan past tot slot dus ook qua goothoogte niet binnen de bouwregels uit het bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2, 3 en 4 naar een juridische regeling. In hoofdstuk 6 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Het gebied rondom de Midstraat vormt de 'oude' kom, ofwel het centrumgebied van Joure. Dit gebied wordt globaal begrenst door de watergang 'Overspitting'. Aan de overzijde van deze watergang liggen woongebieden met verspreid liggende voorzieningen. Direct aan de noordzijde van de Overspitting ligt een parkachtige omgeving met daarin een woongebouw en verspreid liggende woningen. Ten zuiden van de Sluisdijk, die door dit gebied loopt, ligt het terrein van het voormalig zorgcentrum Vegelinshof. Dit terrein en een deel van de groenzone hier omheen vormen het plangebied van dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt zoals genoemd in een overgangsgebied tussen het gemengde centrumgebied aan de overzijde van de Overspitting. Hier staat het Museum Joure en daarnaast een parkeerterrein met groenzone die als evenemententerrein worden gebruikt. Aan de noordzijde van de Overspitting overheerst de woonfunctie. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1. Hierop is de inmiddels gesloopte bebouwing van het Vegelinshof nog aanwezig.

Figuur 2.1. Luchtfoto plangebied

2.2 Actuele situatie plangebied

Binnen het plangebied stond aaneengesloten, samengestelde bebouwing met een totale oppervlakte van circa 2.400 m2. Dit bestond uit een aantal gestapelde woningen waarin zorg werd geboden. Deze woningen waren gesitueerd rondom een centrale ruimte. Dit zorgcentrum voldeed niet meer aan de huidige eisen die de zorg stelt, daarom zijn herontwikkelingsplannen voor het terrein gemaakt. Onder andere vanuit veiligheidsoverwegingen is de bebouwing in 2014 gesloopt.

De locatie is nu een braakliggend terrein, begrenst door twee brede bosstroken en de Overspitting aan de zuidzijde. Een foto van de actuele situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2. Actuele situatie plangebied

2.3 Gewenste situatie

Het plan omvat de realisatie van een nieuwe woon-zorgcomplex op de locatie. Het uitgangspunt is het onder één dak brengen van verschillende woonvormen (begeleid en zelfstandig) en diverse zorgaanbieders en daarbij ondersteunende functies. Het programma gaat uit van de volgende onderdelen:

• een woonzorgafdeling voor cliënten met een intensieve zorgvraag;
• kantoorruimte voor thuiszorgorganisaties;
• een apotheek;
• een huisartsenpraktijk (inclusief ziekenhuisruimten en huisartsenbedden);
• een wijkcentrum;
• verschillende specialistische praktijkruimten (fysio, diëtist, cesartherapie);
• 20 appartementen, waarvan 2 penthouses op de bovenste verdiepingen.

De nieuwbouw bestaat globaal uit drie delen, namelijk:

• twee geschakelde elementen aan de westzijde, opgebouwd uit één bouwlaag, gedeeltelijk met lessenaarskap, aan een gesloten binnentuin (woonzorgafdeling);
• een plat afgedekt bouwdeel aan de noordoostzijde, dat is opgebouwd uit twee bouwlagen. Hierin zijn de verschillende zorgfuncties gehuisvest;
• een deel hoogbouw aan de zuidoostzijde dat is opgetrokken uit vier bouwlagen met een terugliggende vijfde bouwlaag met kap. Hierin zijn op de eerste bouwlaag zorgfuncties gehuisvest en op de bovenverdiepingen appartementen.

Onder het gebouw wordt een kelder gerealiseerd met parkeerplaatsen en bergingen voor de appartementen. Aan de noordzijde worden twee inritten op de Sluisdijk voorgesteld. Hier worden parkeerplaatsen en fietsenstallingen gerealiseerd. De entree van het gebouw ligt centraal tussen de drie bouwdelen. De voorgestelde inrichting is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3. Voorgestelde situatie

Het gebouw krijgt een sterke differentiatie in bouwhoogte en kapvormen. Het grootste volume, dat aan de zuidoostzijde staat, heeft een nokhoogte van 21 meter. Door de toepassing van een flauw zadeldak en een terugliggende bovenbouw wordt dit volume minder massief ervaren. Het bouwdeel aan de noordzijde vormt hierbij een duidelijk ondergeschikt bouwdeel met een bouwhoogte van maximaal 9 meter. De woonzorgafdeling ligt hier los van en vormt daarmee een meer zelfstandig element. Deze krijgt door de geringe bouwhoogte en de onderbroken lessenaarskappen (goot- en bouwhoogte van maximaal 4 en 7 meter) een afwisselende en huiselijke uitstraling.

2.4 Ruimtelijke inpassing

Het plangebied ligt aan de rand van het centrumgebied van Joure. Voor het structureel verbeteren van het functioneren van het centrum van Joure heeft de gemeente De Fryske Marren de afgelopen jaren onderzoek gedaan naar en de nodige plannen ontwikkeld om de locatie Sinnebuorren een nieuwe invulling te gaan geven. Uitgangspunt hierbij is dat de omgeving van de Sinnebuorren (waar ook het plangebied in valt) een "forum" kan gaan vormen voor Joure. De uitgangspunten hiervoor zijn opgenomen in het gemeentelijke visiedocument Sinnebuorren Ambachtskwartier.

Het bouw- en inrichtingsplan voor het woon-zorgcomplex zijn aan de hand van de uitgangspunten voor Sinnebuorren opgesteld. Zo is de in het visiedocument vermelde ruimtelijke opbouw van het gebied in de plannen overgenomen. De locatie wordt verdeeld in de twee genoemde sfeergebieden:

• de stevige bebouwing aan de zuidoostzijde, bestaande uit een vijflaags gebouw aan de waterzijde en tweelaagse bebouwing aan de straatzijde;
• een parkachtige setting aan de noordwestelijke zijde. Hierin is lage, gefragmenteerde bebouwing voorgesteld.

De bebouwing van de beide sfeergebieden wordt verbonden door een transparante, lage verbindingszone waaraan ook het entreegebied is gekoppeld. De binding van het plan net het plan Sinnenbuorren is gevisualiseerd in het inrichtingsplan, zoals weergegeven in figuur 2.3.

Sfeerbeeld 1: Woon-zorggebouw aan het water

Het hogere bouwdeel aan het water staat op een lage zwarte plint en richt zich geheel richting het water en het centrum van Joure. Dit komt ook duidelijk tot uitdrukking door de gevelexpressie: de gevels aan de zuidwestzijde zijn alle grotendeels transparant in combinatie met balkons als buitenruimte, de overige gevels van dit gebouwdeel hebben een meer gesloten uitstraling met een aantal perforaties voor daglichttoetreding en een verticaal karakter. De bovenste bouwlaag is aan alle zijden van het gebouw naar binnen gerooid om daarmee de hoogte visueel te beperken. De hellende kap wordt aan de zuidzijde voorzien van zonnepanelen.

Het lagere bouwdeel aan de zijde van de Sluisdijk heeft op de verdieping een ingetogen uitstraling die qua materialisering een verbinding vormt met de zorgunits in het park. Dit grijze volume met perforaties wordt gedragen door een luchtige plint van kozijnen met deels dichte en deels transparante vulling. Aan de straatzijde vormt de ruimte voor de apotheek het meest transparante deel op de begane grond. Het dak van het laagbouwdeel wordt voorzien van grote en kleinere lichtkoepels zodat er intern ook meer dan voldoende daglicht in het gebouw aanwezig is.

Sfeerbeeld 2: Zorgunits in het park

De beide vleugels van de zorgunits in het park worden ingebed in het parkachtige karakter van dit gebied. De bewoners van de vleugels hebben of zicht op het omliggende park of ze hebben zicht op de gezamenlijke besloten binnentuin. De binnentuin is voor de bewoners zonder begeleiding toegankelijk. Met behulp van een transparante verbindingsgang tussen de beide vleugels wordt de binnentuin afgesloten van het openbare park.

Door de gevels te voorzien van een grijze gevelbekleding met enkele perforaties voor daglicht krijgt dit deel van het gebouw een besloten karakter met een ingetogen uitstraling. De zuidwest- en noordoostgevel van het gebouw krijgen verticale accenten, door de gevels hier plaatselijk te verhogen. Onder de hellende kapstructuur ontstaat hierdoor extra ruimte voor het wegwerken van installaties. De daken worden voorzien van een groen dak afwerking (mede omwille van het vasthouden van water, zie paragraaf 4.3).

2.5 Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten via de twee bestaande inritten op de Sluisdijk. De Sluisdijk is een erftoegangsweg en kent een capaciteit van 5.000 mvt/etmaal. Binnen het plangebied worden verschillende functies mogelijk gemaakt. Hierbij is aangesloten bij de door de architect gehanteerde functies, zoals opgenomen in Bijlage 1. In tabel 1 is de verkeersgeneratie van de verschillende functies volgens de CROW-kencijfers inzichtelijk gemaakt. Hiervoor is op basis van de woningdichtheid uitgegaan van een weinig stedelijke gemeente en een ligging in het centrum.

Categorie	Aantal	Kencijfer (gemiddeld)	Verkeersgeneratie
Verpleeg- en verzorgingstehuis	16 wooneenheden	*	77
Aanleunwoning en serviceflat	20 appartementen	2,35	47
Ziekenhuis	150 m2 bvo	6,55	10
Huisartsenpraktijk	20 behandelkamers	20,25	405
Apotheek	1	101,8	102
Fysiotherapiepraktijk	3 behandelkamers	12,8	38
Fysiotherapiepraktijk	1 behandelkamer	12,8	13
Kantoor (zonder baliefunctie)	118 m2 bvo	6,35	7
Wijkcentrum (klein)	163 m2 bvo	**	20
Fysiotherapiepraktijk	1 behandelkamer	12,8	13
Totaal			732

Tabel 1 Verkeersgeneratie per functie

* Voor verpleeg- en verzorgingstehuizen zijn geen kencijfers van de verkeersgeneratie bekend. Wel zijn parkeerkencijfers bekend (0,6 parkeerplaats per wooneenheid). Aan de hand hiervan kan door middel van de turnover een verkeersgeneratie geschat worden. Hierbij is een inschatting gemaakt van hoe vaak een parkeerplaats wordt gebruikt. Uitgaande van 4 keer komt de verkeersgeneratie op 77 mvt/etmaal (0,6 x 16 wooneenheden x 4 x 2 vanwege heen en terugrijden).

** Van wijkcentra zijn ook geen kencijfers bekend. Het CROW bedoelt met wijkcentrum 'ondersteunende winkelgebieden (voornamelijk voor doelgerichte boodschappen) die een aanvulling vormen op de binnenstad of het hoofdwinkelgebied van een kern in een gemeente', oftewel een klein winkelcentrum. Aangezien het wijkcentrum met name bezocht zal worden door mensen uit de wijk en bedoeld is voor kleinschalige activiteiten, wordt de verkeersgeneratie hiervan op 20 mvt/etmaal ingeschat.

In het verleden is op deze locatie een zorgcentrum van circa 2.400 m2 aanwezig geweest. Hierin waren 63 zorgwoningen ondergebracht. Uitgaande van de berekening voor verpleeg- en verzorgingstehuizen, had dit zorgcentrum een verkeersgeneratie van 302 mvt/etmaal. Het gaat dus om een theoretische toename van 430 verkeersbewegingen per etmaal. Dit verkeer zal niet allemaal dezelfde route nemen, maar zich verspreiden in westelijke richting (richting Appelwyk/Tolhûswei) en in oostelijke richting (richting Elias Annes Borgerstraat).

In de praktijk zal de toename van de verkeersgeneratie relatief beperkt zijn. Het verkeer zal zich op de Sluisdijk naar zowel het oosten als het westen verspreiden, waardoor de toename per weggedeelte lager ligt dan de totale toename van de verkeersgeneratie. Daarnaast is het zorgcentrum gericht op de lokale bevolking. Omdat het merendeel van de bezoekers uit de wijk zelf zullen komen, zal een aanzienlijk aandeel niet met de auto komen en zal de daadwerkelijke verkeersgeneratie lager zijn dan berekend. De Sluisdijk wordt voornamelijk door bestemmingsverkeer gebruikt (het is geen route voor doorgaand verkeer). Op basis van de omvang van de wijk wordt de huidige intensiteit op de Sluisdijk geschat op 500 - 700 mvt/etmaal. Op basis daarvan is de toekomstige intensiteit 930 - 1.130 mvt/etmaal, in een worst-casesituatie. Dit valt ruimschoots onder de maximale capaciteit van de weg. Het verkeer kan dan ook goed afgewikkeld worden en het project leidt niet tot een onevenredige verkeersdruk op de ontsluitende wegen. Er blijft sprake van een goed woon- en leefklimaat in de wijk.

2.6 Parkeren

Voor parkeren geldt dat op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn, om zo geen overlast door geparkeerde auto's in de omgeving te veroorzaken. De architect heeft op basis van de CROW-parkeerkencijfers een parkeerberekening opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit blijkt dat er behoefte aan minimaal 76 en maximaal 103 parkeerplaatsen is. Op het terrein worden 85 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 27 in de parkeergarage. Hiermee wordt voldaan aan parkeernormen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

De locatie ligt in de woonregio Súdwest (Gemeente Súdwest-Fryslân en Gemeente De Fryske Marren). Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. In geval van een lokale ontwikkeling kan het daarom ook gaan om een lokale (binnen de gemeente vallende) behoefte.

Dit project voorziet in een enerzijds in een woongebouw met 16 kamers voor zwaarder zorgbehoevenden en 20 appartementen voor mensen die eventueel een lichte zorgbehoefte hebben. Anderzijds voorziet het project in diverse zelfstandige zorgvoorzieningen. Een en ander ter vervanging van een zorgcentrum met waarin circa 60 bewoners waren gehuisvest.

Aanleiding voor de ontwikkeling zijn de veranderingen in de zorg. De indicatie voor opname in verzorgingshuizen is strenger geworden. Van mensen wordt verwacht dat zij langer zelfstandig wonen. Enerzijds zorgt dit voor een scheiding tussen wonen en zorg, anderzijds vraagt dit om complete, lokale zorgpunten. Vanuit de samenleving en vanuit de zorgverzekeraars is de vraag ontstaan voor zogenaamde anderhalvelijnszorg. Deze kan een schakel vormen tussen de generalistische en de specialistische zorg en een belangrijke rol spelen bij het voorkomen of uitstellen van opnamen van patiënten in de tweede lijn (ziekenhuizen of verzorgingshuizen). Dit plan voorziet in de vraag naar een centrum voor anderhalvelijnszorg.

Specifiek voor dit plan geldt dat de aanleiding voor Hof en Hiem, om een kleinschalige voorziening te ontwikkelen die zich richt op begeleiding en behandeling, voortkomt uit de sterk toenemende psychogeriatrische problematiek onder de senioren en onvoldoende capaciteit voor en adequate opvang van deze doelgroep. De noodzaak voor de 20 appartementen voor senioren, waar zo nodig zorg en ondersteuning geboden kan worden, komt voort uit het regeringsbeleid om de senioren steeds langer thuis te laten wonen. In Joure is gebleken dat er te weinig huurcapaciteit is in de vrije sector. Dit wordt op deze wijze aangevuld. Hoewel het plan zich nog in de ontwikkelfase bevind, zijn er al veel aanvragen voor deze woonvoorziening met parkeergarage.

Het realiseren van een centrum voor anderhalvelijnszorg, waarin huisartsen en andere partijen in een groepshuisvesting worden ondergebracht, wordt al ruim 10 jaar door deze partijen onderzocht. Diverse pogingen om een dergelijk project van de grond te krijgen zijn gestrand. In navolging van het project dat Hof en Hiem in Sint Nicolaasga met de zorgverleners gerealiseerd heeft, is besloten om dit grootschaliger aan de Sluisdijk in Joure te realiseren. Het nu voorliggende plan is in samenwerking met de maatschap van Jouster huisartsen, Mediq apotheek, ziekenhuis de Tjongerschans, Fysiotherapeuten en diverse dienstverleners in de zorg ontwikkeld. De afspraken zijn vastgelegd in een projectovereenkomt en zijn financieel doorgerekend en akkoord bevonden door de financier.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden. Omdat wordt voldaan aan trede 2, is toetsing aan de derde trede niet noodzakelijk. De locatie is overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie Ladder duurzame verstedelijking

Zoals hiervoor beschreven is er behoefte voor de woningen en voor de zorgvoorzieningen. In deze behoefte wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid.

Joure is samen met Heerenveen één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. Het herontwikkelen van een oud zorgcentrum tot een nieuw woon-/zorgcomplex dat voldoet aan de huidige eisen sluit goed aan op het beleid van de provincie.

In de Verordening Romte Fryslân 2014 zijn de beleidsuitgangspunten vertaald naar regels voor dit bestemmingsplan.

Verordening Romte Fryslân 2014

Op 18 juni 2014 is de nieuwe Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In de verordening zijn, net als in de eerdere verordening, regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Bundeling algemeen

In hoofdstuk 1 is geregeld dat een ruimtelijke plan in principe alleen in stedelijk gebied ruimte kan bieden voor stedelijke functies (zoals wonen en zorg). Aan deze voorwaarde wordt voldaan, aangezien het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Ruimtelijke kwaliteit

Hoofdstuk 2 van de verordening houdt regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijke plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen moet worden. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt in bestaande stedelijk gebied is deze ruimtelijke kwaliteitsparagraaf niet noodzakelijk. Overigens gaat paragraaf 2.4 in op de inpassing van het nieuwe complex in de omgeving.

Wonen

In hoofdstuk 3 is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De voorgestelde appartementen zijn vervangende woningbouw. Deze zijn in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid.

Werken

In hoofdstuk 4 zijn regels ten aanzien van het vestigen van bedrijvigheid opgenomen. Hier vallen ook voorzieningen onder. Joure is aangewezen als regionaal centrum, waar geldt dat voorzieningen met een bovenregionaal verzorgingsgebied niet zijn toegestaan. De onderhavige zorgvoorziening is gericht op Joure en heeft daarmee een lokaal verzorgingsgebied.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie De Friese Meren 2014-2018

In de woonvisie beschrijft de gemeente het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. Door de gemeenteraad zijn uitgangspunten voor de woonvisie vastgesteld in het Uitvoeringsprogramma woningbouw 2013 tot 2020 Fusiegemeente De Friese Meren (juni 2013).

De doelstellingen van het woonbeleid worden uitgewerkt via drie pijlers: (1) aandacht voor kwaliteit, (2) een levensloopvriendelijke gemeente en (3) goed wonen voor alle doelgroepen. Om de kernen vitaal en leefbaar te houden is een goede kwaliteit van de leefomgeving en de bestaande woningvoorraad van groot belang. Nieuwe functies voor leegstaande gebouwen en vervanging van verouderde woningen dragen bij aan verbetering van de kwaliteit van de kernen. Doordat door de vergrijzing het aantal senioren toeneemt is het belangrijk dat woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig zijn. Zo kunnen ook senioren zichzelf zoveel mogelijk blijven redden.

Het herontwikkelingsproject sluit goed aan op de doelstellingen van het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering van zowel de ruimtelijke kwaliteit als van het aanbod voor zorgbehoevenden.

Uitvoeringsprogramma woningbouw 2013 tot 2020 Fusiegemeente De Friese Meren

Gemeente de Friese Meren heeft met de regio een herprioritering van de woningbouwprojecten gemaakt. Het actuele woningbouwprogramma is opgenomen in het Uitvoeringsprogramma woningbouw 2013 tot 2020 Fusiegemeente De Friese Meren. In het uitvoeringsprogramma staat de clusterbenadering centraal. Joure is één van deze clusters. Het zwaartepunt van de woningbouw (in dit cluster) ligt in Joure. Woningbouwprojecten waarover al afspraken zijn gemaakt gaan voor in het programma. Inbreidingslocaties gaan voor uitleglocaties en woningbouwlocatie met een concurrerend programma worden gereduceerd.

Voor de herontwikkeling van Zorgcentrum Vegelinshof was voor de periode 2016 - 2020 een programma van 80 woningen opgenomen. Dit aantal is met de herprioritering geschrapt. In de motivering hierbij is gesteld dat er op het moment dat de locatie vrijkomt, wordt bekeken wat Stichting Hof en Hiem met de locatie op het oog heeft. Komt de locatie dan weer in beeld voor woningbouw, dan zal een nadere afweging gemaakt moeten worden met andere centrum-locaties.

In het woninbouwprogramma is een restpot voor particuliere initiatieven opgenomen. Op basis van de voorliggende plannen heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om Hof & Hiem een deel van deze restpot toe te kennen. Daarmee zijn de woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt in overeenstemming met het kwantitatieve woningbouwprogramma.

Welstandsnota De Friese Meren

De gemeente heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota (april 2015). Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

Het plangebied ligt in het welstandsgebied 7.7, 'Buurten met een individuele opzet'. Buurten zijn gebieden waar voornamelijk woningen staan. Naast de woningen komen ondersteunende functies/gebouwen voor zoals scholen, supermarkten, bibliotheken, winkels en receptiegebouwen. De voorgestelde bebouwing kan als ondersteunend gebouw worden beoordeeld. Deze ondersteunende gebouwen/functies in de buurt hebben veelal een andere uitstraling dan de omliggende woningen. Het uiterlijk is een uitdrukking van de functie van het gebouw. Enige samenhang met de omliggende bebouwing is gewenst. Op de openbare ruimte gerichte gevels mogen geen gesloten karakter hebben.

Om de kwaliteit van de locatie te waarborgen zijn specifieke welstandscriteria voor het plangebied opgesteld. Deze zijn opgenomen in Bijlage 2. Het bouwplan zoals beschreven in paragraaf 2.3 is binnen deze uitgangspunten tot stand gekomen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Het plangebied ligt in een groene zone in een woongebied. De functies die worden voorgesteld vallen in milieucategorie 1 en 2, waarbij een richtafstand van ten hoogste 30 meter geldt. De woningen rondom het plangebied liggen op meer dan 30 meter vanaf het plangebied. Alleen de fietsenstalling aan de oostzijde ligt op 27 meter van de woningen aan de Aukebaes. Deze stalling heeft een ondergeschikte geluidsuitstraling, waardoor deze buiten beschouwing kan worden gelaten. Daarom is sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Alle wegen rondom het plangebied vallen in een 30 km/uur zone. Het plangebied ligt dus niet binnen een wettelijke geluidszone van wegen. Ook ligt het plangebied niet in een geluidszone van spoorwegen of van bedrijventerreinen. Het is dus niet noodzakelijk om de ontwikkeling te toetsen aan de Wgh.

Bovendien vindt de ontwikkeling plaats in een woonomgeving, waarin de wegen een functie als verblijfsgebied hebben. Op de wegen in dergelijke gebieden is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit en er wordt over het algemeen langzaam gereden. Ter plaatse van het nieuwe woon-zorgcomplex zal daardoor geen sprake zijn van hinder als gevolg van wegverkeerslawaai.

Als gevolg van dit plan wordt een toename van de verkeersintensiteit op de ontsluitende wegen verwacht. In paragraaf 2.5 is ingegaan op de potentiële effecten op het verkeer. Hierdoor kan er sprake zijn van een beperkte toename van de geluidsbelasting op de woningen langs deze wegen. Gelet op de verwachte huidige en nieuwe intensiteit, de maximumsnelheid en het feit dat verkeer zich in verschillende richtingen verspreid, zal deze toename verwaarloosbaar zijn. Er wordt geen afbreuk gedaan aan een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen langen de ontsluitende wegen. Omdat de ontsluitende wegen in een 30 km/uur-zone liggen, is er geen (wettelijke) noodzaak om nader onderzoek naar dit aspect te verrichten.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Reden hiervoor is de toename aan verharding binnen het plangebied en de realisatie van een parkeerkelder. Het waterschap heeft hiervoor een wateradvies opgesteld. Dit advies is opgenomen in Bijlage 3. Het wateradvies wordt in deze paragraaf behandeld.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied ligt niet in de buurt van van een waterkering en ook niet vrij voor de boezem. Het plangebied heeft dus geen invloed op waterveiligheidsaspecten.

Voldoende

Peilbeheer

Drooglegging: Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Voor het realiseren van gebouwen of infrastructuur is het niet noodzakelijk om het grondwaterpeil te verlagen. Bij het bepalen van de aanleghoogte van de bebouwing, parkeerterrein en andere verharding wordt rekening gehouden met het, in het wateradvies genoemde, waterpeil en maaiveldhoogte.

Realisatie kelder: Geadviseerd wordt om de parkeerkelder waterdicht aan te leggen om wateroverlast te voorkomen. Als het bij de realisatie van de kelder nodig is om het grondwater tijdelijk te verlagen, is hiervoor een vergunning nodig of moet een melding worden gedaan.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Te dempen water moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen.

Door de architect is de toename aan verharding, per saldo, in beeld gebracht. De voormalige verharding plus bebouwing had een oppervlakte van 4.417 m2. In de nieuwe situatie is dit 5.358 m2. De toename is dus 941 m2. Binnenstedelijk moet 10% van de toename aan verharding worden gecompenseerd, dus 94 m2.

Aanvankelijk was het voorstel om deze compensatie vorm te geven door de aanleg van een vijver bij het complex. In overleg met het waterschap is gekozen voor een alternatief, namelijk het toepassen van groene daken op verschillende bouwdelen. Hemelwater wordt hierin op het dak vastgehouden. Op 22 december 2015 heeft het waterschap hierover per mail het volgende meegedeeld:

Op 16 december ontvingen wij uw vraag of de compensatie ook gerealiseerd kan worden door op het nieuwe complex een groen dak te realiseren. U heeft hiervoor informatie over het toe te passen groene dak toegestuurd. Uit deze informatie blijkt dat het dak per vierkante meter 36 liter water vast kan houden.

 

Het toepassen van een groen dak kan worden toegepast als compensatie voor de toename aan verhard oppervlak onder de voorwaarde dat het voldoende water vast kan houden. Wij rekenen daarvoor met een bui van 50mm. Het verhard oppervlak neemt toe met ca. 940 m² ten opzichte van de bestaande situatie. In totaal is er een bergend vermogen nodig van (940 m² x 0,05 m=) 47 m³.  

 

Het nieuwe dak krijgt een oppervlakte van 1250 m². Het dak kan (1250 x 0,036m³ =) 45m³ water bergen. Het groene dak voorziet daarmee nagenoeg in voldoende bergend vermogen om te kunnen dienen als compensatie voor de toename aan verhard oppervlak. Het is wat ons betreft akkoord als u de compensatie uitvoert door een groen dak, volgens de specificaties zoals toegestuurd op 16 december 2015, toe te passen.

 

U kunt deze e-mail beschouwen als een aanvulling op ons wateradvies van 17 september. Wanneer de compensatie van toename aan verhard oppervlak niet wordt uitgevoerd zoals in het wateradvies is geadviseerd dan heeft u een watervergunning nodig. Meer informatie hierover staat in de Keur van Wetterskip Fryslân die u op onze website kunt raadplegen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater op het bestaande rioleringssysteem afgevoerd. Schoon hemelwater vanaf de verhardingen wordt afgevoerd op de watergangen in de omgeving.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de adviezen van het waterschap. In dit geval heeft het plan een positief wateradvies. De watertoetsprocedure is hiermee afgerond.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de herontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 4. De conclusie luidt dat licht verhoogde gehalten van onderzochte stoffen zijn aangetroffen. De gemeten verontreiniging is niet zodanig dat ernstige bodemverontreiniging en daarmee samenhangende onacceptabele risico's zijn te verwachten. Wel blijkt uit de resultaten dat (een deel van) de bovengrond niet voldoet aan de kwaliteit van de bodemfunctieklasse wonen.

De normen (maximale waarden) voor de bodemfunctieklasse wonen zijn lager dan de normen (de interventiewaarden) die worden gebruikt om te bepalen of sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Dit komt omdat de normen voor de bodemfunctieklasse wonen gebaseerd zijn op een verwaarloosbaar risico en de normen voor ernstige bodemverontreiniging gebaseerd zijn op onacceptabele risico's.

Hoewel de kwaliteit van de bodem op basis van het rapport niet (geheel) past bij de bodemfunctieklasse wonen, is er geen aanleiding om onacceptabele risico's te verwachten bij het beoogde gebruik. De gemeente heeft geoordeeld dat ten behoeve van het nieuwe planologische gebruik, de bodemverontreiniging niet aangepakt hoeft te worden, omdat:

• in het bodemonderzoeksrapport geen gegevens zijn opgenomen op basis waarvan kan worden aangenomen dat sprake is van een nieuw geval van bodemverontreiniging welke valt onder de zorgplicht van de Wet bodembescherming;
• de verontreinigingen die met het verkennend onderzoek zijn gemeten geen verplichting vormen tot saneren als historisch geval op grond van de Wet bodembescherming;
• er door het gemeentebestuur geen beleid is vastgesteld, waarin is bepaald dat bij planologische procedures de bodemkwaliteit altijd in overeenstemming gebracht moet worden met de bodemfunctieklasse die hoort bij het planologisch gebruik;
• het huidige planologische gebruik van de locatie en directe omgeving reeds onder de bodemfunctieklasse wonen valt. Er vindt in die zin geen verandering in bodemfunctieklasse plaats.

Wel moet ermee rekening worden gehouden dat af te voeren vrijkomende grond niet zonder meer overal hergebruikt mag worden. Voor het afvoeren en elders hergebruiken van vrijkomende grond is een partijkeuring nodig en dient getoetst te worden aan de bodemfunctieklasse en bodemkwaliteitsklasse van de ontvangende bodem.

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De gemeente De Fryske Marren maakt gebruik van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) van de provincie. Uit deze kaart blijkt dat er in de omgeving verspreid liggende archeologische resten uit de middeleeuwen aanwezig kunnen zijn. De kans op verstoren hiervan is laag. Voor alle perioden (steentijd - bronstijd en ijzertijd - middeleeuwen) geldt dat de kans op verstoring hoog is en dus de kans op het aantreffen van intacte archeologische resten in het plangebied laag. De provincie adviseert om archeologisch onderzoek uit te voeren bij ingrepen groter dan 5.000 m2.

De ingreep die noodzakelijk is voor de uitvoering van dit project is groter dan 5.000 m2, namelijk circa 5.500 m2. Echter, deze vindt voor het overgrote deel plaats op de plek die door vroegere bouwactiviteiten al is verstoord. De nieuw te verstoren oppervlakte is zeer beperkt. Het is daarom niet noodzakelijk om archeologisch onderzoek uit te voeren. Als bij ingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt op grond van de Monumentenwet een meldingsplicht.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aan te wijzen. Wel is het gebouw van Museum Joure, aan de overzijde van de Overspitting, aangewezen als gemeentelijk monument. Dit museum is onderdeel van het herinrichtingsplan voor de Sinnebuorren. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 vormt dat plan een belangrijk uitgangspunt in het ontwerp voor het woon-zorgcomplex. Deze uitgangspunten worden in dit bestemmingsplan zoveel mogelijk vastgelegd.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in stedelijk gebied, op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De milieubelasting van een zorgcomplex heeft bovendien een beperkte reikwijdte, waardoor de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Het plangebied is een braakliggende terrein, afgeschermd met een hekwerk. Onlangs hebben hier ingrijpende sloopwerkzaamheden plaatsgevonden. Er is nu sprake van een vrij ruig terrein, zonder opgaande beplanting. Een foto van de locatie (genomen op 21-07-2015) is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1. Foto bouwlocatie

Het is niet uit te sluiten dat het terrein onderdeel is van een habitat van (beschermde) soorten. Het gaat dan vooral om licht beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. De jonge beplanting is ongeschikt voor vaste verblijfplaatsen.

Bij de uitvoering moet wel rekening gehouden worden met de aanwezigheid van broedvogels. Voor de algemeen voorkomende broedvogels in de beplantingen rondom het plangebied geldt dat deze tijdens het broeden niet verstoord mogen worden. Voor de andere (potentieel) aanwezige, licht beschermde soorten geldt de algemene zorgplicht. Dit betekent dat deze bij de uitvoering van de plannen in de gelegenheid moeten worden gesteld om zich te verplaatsen naar een nieuwe leefomgeving.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat ten zuiden van het plangebied, langs de Overspitting, twee hogedruk aardgastransportleidingen liggen. Het gaat om een relatief kleine leidingen met een diameter van 4 inch en een werkdruk van 40 bar. Het plangebied ligt in het inventarisatieafstand van de leidingen. Daarom moet het groepsrisico verantwoord worden. Door het Bureau Externe Veiligheid Fryslân is advies uitgebracht over de kwantitatieve aspecten (hoogte van de risico's) en door Brandweer Fryslân is advies uitgebracht over de kwalitatieve aspecten (beperken en bestrijden van de risico's en van calamiteiten). De beide adviezen zijn opgenomen in Bijlage 5. Op basis van de adviezen is een invulling gegeven aan de verantwoordingsplicht.

In de regelgeving op het gebied van externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen:

• het plaatsgebonden risico (PR). Het plaatsgebonden risico is de benaming voor de kans per jaar dat op een bepaalde plaats een fictieve, continu op die plaats aanwezige persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk door een activiteit;
• het groepsrisico (GR). Het groepsrisico zijn de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van (in dit geval) de buisleidingen.

Plaatsgebonden risico

Uit het rekenprogramma en uit de professionele Risicokaart is gebleken dat geen sprake is van een plaatsgebonden risico contour in het plangebied. Dit betekent dat het plaatsgebonden risico op de leiding ligt. De leidingen liggen buiten het plangebied, dus vormt het plaatsgebonden risico van de aardgastransportleidingen geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Groepsrisico

Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep personen tegelijkertijd slachtoffer zal worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Hiermee is het groepsrisico de indicatie voor de maatschappelijke ontwrichting die ontstaat door een dergelijk ongeval.

Advies Bureau Externe Veiligheid Fryslân (Bevf)

Uit de berekeningen van het Bevf blijkt dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft. Op basis daarvan concluderen zij dat het aspect externe veiligheid (vooralsnog) geen belemmering voor de haalbaarheid van het plan is. Wel adviseren zijn om:

• geen bebouwing binnen de 100% letaliteitszone toe te staan;
• bij voorkeur geen bebouwing binnen de 1% letaliteitszone toe te staan;
• vluchtwegen van de bron af te situeren.

De bebouwing valt deels binnen de 100% letaliteitszone. Binnen het plangebied is het niet mogelijk het plan helemaal buiten deze zone te realiseren.

Advies Brandweer Fryslân

De regionale brandweer besteed in haar advies aandacht aan de bestrijdbaarheid van een calamiteit (bluswatervoorziening, opkomsttijd, bereikbaarheid, rampbestrijdingsplan) en aan zelfredzaamheid. De functies binnen de invloedsgebieden zijn deels bestemd voor niet-/ verminderd zelfredzame personen. De brandweer geeft adviezen over de volgende aspecten:

• afdekken van de leiding;
• nieuwbouw anders situeren (buiten een 30 meter zone);
• rekening houden met indeling nieuwbouw;
• BHV organisatie en ontruimingsplan afstemmen op extern scenario;
• verzamelplaats en nooduitgangen van bron af;
• bouwtechnische maatregelen aan nieuwbouw.

Zoals al genoemd is het niet mogelijk de bebouwing anders te situeren, omdat dan andere knelpunten ontstaan of het gewenste programma niet gehuisvest kan worden. De overige adviezen zijn uitvoeringstechnische zaken en/of komen terug bij de vergunningverlening en het gebruik van het gebouw.

Ondanks de maatregelen ter verhoging van de veiligheid kunnen risico's nooit voor 100% weggenomen worden. Ook na het nemen van veiligheidsverhogende maatregelen zal een restrisico blijven bestaan. Het bevoegd gezag dient verantwoording te nemen voor dit restrisico.

Conclusie

Uit de adviezen van de Bevf en de brandweer blijkt dat de risico's als gevolg van de aanwezigheid van twee hogedruk aardgastransportleidingen beheersbaar zijn. De oriënterende waarde wordt niet overschreden en er wordt niet binnen een plaatsgebonden risicocontour gebouwd. Wel wordt afgeweken van het advies van de diensten, namelijk om buiten de 100% letaliteitszone van de leiding te blijven. Het risico op een fatale gebeurtenis is erg klein. Door het volledig opvolgen van de adviezen van het Bureau Externe Veiligheid en de brandweer wordt dit risico nog kleiner. Maar ook dan blijft er echter een restrisico bestaan, ook na het nemen van alle veiligheidsverhogende maatregelen. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning moeten deze adviezen wel meegenomen worden. Het bevoegd gezag, i.c. de gemeente, dient verantwoordelijkheid te nemen voor dit restrisico. De gemeente De Fryske Marren acht het restrisico verantwoord.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Nibm” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het herontwikkelen van een woon-zorgcomplex met een lokaal verzorgingsgebied heeft slechts een beperkte invloed op verkeersbewegingen in de omgeving en draagt zodoende niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen, naast de in paragraaf 4.8 genoemde gasleiding, geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied. De gasleiding heeft een belemmeringenstrook van 4 meter aan weerszijden van de leiding. Deze belemmeringenstrook ligt buiten het plangebied. Deze 4 meter is gebaseerd op de maximale druk die door de buisleiding kan komen, deze is lager dan 40 bar.

Hoofdstuk 5 Planuitgangspunten

5.1 Algemeen

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is bieden van een juridisch planologisch kader waarbinnen de gewenste inrichting van het plangebied mogelijk is. Als basis hiervoor geldt het bouw- en inrichtingsplan dat is beschreven in paragraaf 2.3. Dit plan is binnen de mogelijkheden en beperkingen uit het beleidskader en de omgevingsaspecten vertaald naar bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Gebruiksmogelijkheden

Het woon-zorgcomplex heeft twee hoofdfuncties, namelijk een maatschappelijke functie, en dan met name voor (sociaal-)medische functies, en een woonfunctie. Om in te kunnen blijven spelen op wijzigingen in de zorg wordt het plan verder functioneel niet verder gespecificeerd. Er is dus uitwisselbaarheid van functies binnen het gebouw mogelijk. Vandaar dat gekozen is voor een gemengde bestemming.

5.3 Bouwmogelijkheden

Het bouw- en inrichtingsplan is binnen een aantal uitgangspunten van de gemeente tot stand gekomen. Belangrijk zijn de verschillende sfeergebieden. De nieuwbouw is vastgelegd in een logisch bouwvlak, met daarin een differentiatie in maximale bouwhoogte en kapvormen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het westelijk sfeerbeeld (parkachtig, laagbouw), het oostelijk sfeerbeeld (hoogbouw) en de transparante verbinding hiertussen (één laag). Voor rechtszekerheid van de bewoners rondom de Sluisdijk is in het oostelijk sfeerbeeld onderscheid gemaakt tussen het vijflaagse en het tweelaagse bouwdeel.

Dit bestemmingsplan regelt niet het aantal bouwlagen van het gebouw. Dit wordt geregeld via de vastgelegde maximale goot- en bouwhoogten.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen. De bestemming is afgestemd op het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.

Gemengd

Het woon-zorgcomplex is geregeld in de bestemming 'Gemengd', waarbinnen de maatschappelijke functie en de woonfunctie als hoofdfuncties nevengeschikt zijn. Een apotheek, als ondergeschikte functie, is specifiek genoemd, omdat deze feitelijk een zelfstandige detailhandelsfunctie is.

In Hoofdstuk 5 zijn de uitgangspunten voor de bestemming beschreven. Hieruit volgt dat de bebouwing is vastgelegd in een bouwvlak, waarbinnen op de verbeelding voor de verschillende bouwdelen maximum bouwhoogten zijn opgenomen. Daar waar tevens een goothoogte is opgenomen, geldt de verplichting om te werken met een kapvorm, dus een dak met een zekere helling.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inloopavond

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt in beginsel op basis van de Inspraakverordening inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan. Hiervan is in dit geval afgeweken. De plannen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn door Hof en Hiem gepresenteerd tijdens een informatieavond op 12 oktober 2015. De gemeente is hierbij aanwezig geweest.

Naar aanleiding van deze avond is een reactie ingediend door de bewoners van de woning aan de Aukebaes 5. Deze spreken hun zorgen uit over de geplande hoogbouw op een afstand van 33 meter vanaf hun woning. Dit zou een negatieve invloed op het woongenot en privacy hebben. Zij stellen voor de hoogbouw door te schuiven naar de locatie waar de laagbouw zorgwoningen zijn geprojecteerd, dus in feite om het bouwplan om te draaien. Verder geven zij aan dat het vrije uitzicht vanaf de Hetttebaes richting Sinnebuorren wordt geblokkeerd.

Antwoord gemeente:

De inrichting van het plangebied is binnen de uitgangspunten van de vastgestelde gemeentelijke visie 'Sinnenbuorren Ambachtskwartier' tot stand gekomen. Hieruit volgen de sfeerbeelden van de zorgunits in het park en het woon-zorggebouw aan het water. Een en ander is onderbouwd in paragraaf 2.4.

Om de afstand te vergroten ten opzichte van de woning is het gebouw en dus ook bouwvlak, 3 meter in noordwestelijke richting geschoven. Het is een verschuiving ten opzichte van het conceptplan. Hierover is gesproken met de bewoners van Aukebaes 5 door de initiatiefnemer. Het bouwvlak komt hiermee op ongeveer 34 meter vanaf de (zijgevel ) van de woning aan de Aukebaes 5 te liggen. Hier mag tot 15 meter hoog worden gebouwd. Hogere bebouwing tot 21 meter is eerst toegestaan op een afstand van 40 meter vanaf de woning aan de Aukebaes 5.

Richting Aukebaes wordt alleen de zijkant van het gebouw ervaren. Deze heeft een andere functie en beleving dan een voor- en achterzijde van het gebouw en daarmee ook niet in onevenredige mate invloed op het woongenot en de privacy die wordt ervaren op woning aan de Aukebaes 5. De terrassen zijn bijvoorbeeld op afstand van de dakrand geprojecteerd en de andere terrassen op de zuidzijde. De inrichting van het bestemmingsvlak, bouwvlak en de bouwhoogtes zijn afgestemd op dit beeld.

Overigens wordt opgemerkt dat het voormalige Vegelinshof (en het daarbij behorende bouwvlak) niet op 63 meter van de woning aan de Aukebaes 5 lag. Dit wordt gesteld in de reactie. De feitelijke bebouwing lag op ongeveer 50 meter en het bouwvlak in het bestemmingsplan Joure-Westermeer ook.

Ten aanzien van het uitzicht vanaf de Hettebaes is aangegeven dat het uitzicht wordt geblokkeerd. Recht op blijvend vrij uitzicht bestaat niet. Bovendien kon hiervan ook als geen sprake zijn op grond van het bestemmingsplan Joure - Westermeer. Ook hier was een gebouw toegestaan met een goothoogte van 7 meter voorzien van een kap.

Het voorgaande, in combinatie met de aanwezigheid van bomen en de daarbij behorende groenbestemming die in tact blijft, leidt tot de conclusie dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat. Er is geen sprake van een onaanvaardbare inbreuk op de privacy.

Vooroverleg

Over het concept-ontwerp van dit bestemmingsplan heeft het vooroverleg plaatsgevonden met de overlegpartners. Van Provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân, Brandweer Fryslân en Gasunie zijn schriftelijke reacties ontvangen. Deze reacties zijn opgenomen in Bijlage 6.

Reactie Provincie

De provincie laat weten dat de provinciale belangen op de juiste manier in het plan zijn verwerkt en het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Antwoord gemeente: De overlegreactie voor ter kennisgeving aangenomen.

Reactie Wetterskip

Het waterschap laat weten dat er eerder een specifiek wateradvies is opgesteld en verzoekt dit in het bestemmingsplan te verwerken.

Antwoord gemeente: Het opgestelde wateradvies is verwerkt in paragraaf 4.3. Over de uitvoering van de verhardingscompensatie is overeenstemming bereikt met het waterschap. Dit wordt uitgevoerd door de toepassing van groene daken met voldoende bergingscapaciteit.

Reactie Brandweer

De brandweer merkt op dat er nabij de planlocatie een aantal hogedruk aardgasleidingen aanwezig is. De vooroverlegreactie vormt een advies in het kader van de verantwoording van het groepsrisico, aanvullend op het eerdere advies dat is beschreven in 4.8.

De brandweer merkt op dat in de toelichting is beschreven dat opmerkingen en maatregelen uit het eerdere advies op een later tijdstip uitgewerkt worden. Geadviseerd wordt om Brandweer Fryslân te betrekken bij de verdere uitwerking.

Antwoord gemeente: Brandweer Fryslân zal door de gemeente en door Hof en Hiem op de hoogte worden gehouden. De brandweer krijgt ook een toetsende rol bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het brandveilig gebruiken van het gebouw.

Reactie Gasunie

De Gasunie geeft aan geen opmerkingen over het plan te hebben en geeft een aanspreekpunt, met wie bij de uitvoering contact kan worden gezocht.

Antwoord gemeente: Bij de uitvoering zal contact worden gezocht met de betreffende persoon.

Vaststelling

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. De zienswijzen zijn door de gemeente beantwoord en meegenomen in de vaststelling van het bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen zijn hiervan op de hoogte gesteld.

Het bestemmingsplan is op 29 juni 2016 ongewijzigd vastgesteld. Wel is de toelichting op enkele punten gewijzigd. Bijlage 7 gaat op de zienswijzen en de vaststelling van het bestemmingsplan in. Tegen het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het project wordt uitgevoerd door een ontwikkelaar. De kosten voor de uitvoering van het plan zijn voor rekening van deze ontwikkelaar. Deze heeft hiervoor voldoende financiële middelen in een begroting gereserveerd. Een deel van de kosten wordt gedekt uit de verhuur van de maatschappelijke ruimten in het gebouw en de verhuur en verkoop van de appartementen. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd.

7.3 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen moet samen met het bestemmingsplan een grondexploitatieplan vastgesteld worden. Hiervan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is, een fasering en nadere eisen niet nodig zijn.

In dit geval zijn verschillende partijen betrokken, waaronder de ontwikkelaar en gedeeltelijk gebruiker (Hof en Hiem), de huurders en de gemeente. De huurders hebben een intentieverklaring met de ontwikkelaar getekend. De ontwikkelaar heeft een taakstellend budget met kostenbesparing als opdracht. Nadere afspraken over kostenverdeling tussen gemeente en ontwikkelaar worden vastgelegd in een exploitatie- en planschadeovereenkomst. In ieder geval komen de aanpassingen in groen en infrastructurele voorzieningen voor rekening van Hof en Hiem. Deze zijn in de begroting meegenomen.

Op grond van het voorgaande wordt besloten dat er bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld.