Molenweide

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voormalige sportveldencomplex in het midden van Krimpen aan de Lek wordt sinds enkele jaren getransformeerd tot de woonwijk Molenweide. Leidend voor die transformatie is het verkavelingsplan ‘binnenterrein Krimpen aan de Lek’ uit 2008 geweest.

 

Momenteel is een groot deel van de locatie al getransformeerd en zijn er nog enkele delen te realiseren. Voor de nog te realiseren delen is het plan uit 2008 niet meer toereikend. Er bestaat anno 2016 meer behoefte aan flexibiliteit. Om enerzijds die flexibiliteit te kunnen bieden, maar anderzijds kwaliteit en samenhang met het al gerealiseerde deel te waarborgen heeft de gemeente Krimpenerwaard nu behoefte aan een nieuw bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan voor deze locatie.

 

In onderhavig bestemmingsplan worden de al gerealiseerde woningen wat strakker vastgelegd in lijn met de bestemmingsregeling in het overige deel van de kern Krimpen aan de Lek. Het betreft alleen enkele aanpassingen aan de verbeelding. De bestemmingsregeling blijft gelijk aan die in het 'moeder'bestemmingsplan 'Dorpskernen'.

 

De nog te realiseren delen krijgen een flexibelere bestemming 'Woongebied' waarbinnen uitwisseling van 'Groen', 'Verkeer', 'Water' en 'Wonen' mogelijk is. Ook is flexibiliteit mogelijk qua woningtype en de woningbouwaantallen per 'bouwveld'. Voor het overige wordt aangesloten bij de regeling in de bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan 'Dorpskernen'.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het grootste deel van het 'binnenterrein' in de kern Krimpen aan de Lek en wordt globaal als volgt begrensd:

• Noordzijde: de tennisbanen en de schaatsbaan;
• Oostzijde: de rand van de aanduiding 'vijver', grofweg evenwijdig lopend aan de Touwslagersstraat;
• Zuidzijde: de achterzijde van de woonpercelen aan de noordzijde van de Koningin Julianastraat;
• Westzijde: de achterzijde van de woonpercelen aan de oostzijde van de Schoolstraat.

Globale ligging plangebied (rode omkadering, Bron: maps.google.nl)

 

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bing.com/maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Dorpskernen'. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan vastgesteld op 25 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Groen', 'Verkeer' en 'Water'.

  

Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

 

Omdat meer flexibiliteit gewenst is (Zie toelichting paragraaf 2.2 voor meer uitleg daarover), moet het geldende bestemmingsplan voor het plangebied worden herzien ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening.    

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op het beleidskader en de haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. De economische uitvoerbaarheid zal in hoofdstuk 5 worden aangetoond. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

  

2 Gebiedsprofiel

 

2.1 Stedenbouwkundige context

 

2.1.1 Omgeving

Krimpen aan de Lek is aanvankelijk een dijkdorp, waarvan de bebouwing zich lange tijd beperkte tot een uitgestrekt lint langs de dijk. Daarachter begon het open veenpolderlandschap. In de eerste helft van de twintigste eeuw begint het dorpsbeeld te veranderen; er verschijnt ook bebouwing achter het dijklint in de polder. Eerst in de vorm van lintbebouwing langs de Schoolstraat, maar in de tweede helft van de twintigste eeuw ook op grotere schaal. Het dorp raakt zo geleidelijk bebouwd tot aan de Tiendweg. Het plangebied is door de invulling als sportgebied daarbij altijd onbebouwd gebleven. In de jaren ’90 van de vorige eeuw vindt er een sprong over de Tiendweg plaats en verschijnen er ook hier woningen.

 

Als gevolg van de hiervoor omschreven ontwikkeling van het dorp, is het plangebied aan vier zijden omsloten door bebouwing:

 

 

Aan de west- noord- en zuidzijde gaat het om achterzijden van de woonkavels aan de Schoolstraat, de Schepenstraat en de Koningin Julianastraat. Aan de oostzijde grenzen er voor een groot deel juist voorzijden van woningen aan het plangebied; de grondgebonden woningen van twee bouwlagen met kap aan de Paulus Potterstraat. Het andere deel van de oostelijke rand wordt begrensd door de nieuwbouw van het centrum aan de Hoofdstraat.

2.1.2 Stedenbouwkundig plan 2008

Met de verplaatsing van de sportvelden is de ruimte verkregen voor de realisatie van woningbouw. Voor het deel van Molenweide dat al is ontwikkeld, is het verkavelingsplan 'binnenterrein Krimpen aan de Lek' uit 2008 leidend geweest. Dat plan is als volgt opgezet:

 

 

De belangrijkste ruimtelijke drager is een ruim opgezette groenzone (a) die vanaf de Touwslagerstraat het gebied indringt in westelijke richting. Halverwege wordt deze groenzone doorkruist door een rechtlijnige watergang (b).

 

In de oksels van deze structuren zijn vier centrale bouwvelden rond de groenzone gegroepeerd (1 t/m 4). Deze zijn opgezet met een alzijdige oriëntatie, zodat er nergens sprake is van achterzijden aan de openbare ruimte. De belangrijkste zijde is steeds de centrale groenzone, waardoor deze over vrijwel de volledige lengte wordt begeleid met voorzijden.

 

De groenzone eindigt ter plaatse van een langgerekt vijfde bouwperceel (5), evenwijdig aan de Schoolstraat. Ten zuiden van het centrale deel met de vier bouwvelden voorziet het plan in een zesde bouwveld (6), evenwijdig aan de Koningin Julianastraat. Beide laatstgenoemde bouwvelden maken front naar de nieuwe woonstraten van de buurt zodat deze aan beide zijden met voorkanten worden begeleid.

 

Ten noorden van het centrale deel bevindt zich in de meest westelijke hoek ten slotte nog een zevende bouwveld (7), grenzend aan een brede watergang (c) die hier is voorzien als buffer naar de tennisbanen.

 

Aan de oostzijde komt de groenzone uit op de Touwslagerstraat, die voorzien is van een brede watergang (d). Hier gaat het nieuwe woongebied over in het eveneens nieuwe centrumgebied aan de Hoofdstraat (e). Als schakel tussen het nieuwe centrumgebied en de woonwijk is een woontoren voorzien op de oostelijke kop van de groenzone.

 

De woningtypen in de nieuwe buurt variëren. Er is een concentratie van rijwoningen in rijen van drie tot vijf woningen aan de westzijde. Het zuidelijke bouwveld en de vier centrale bouwvelden kennen een mix van rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen, waarbij er aan de centrale groenzone hoofdzakelijk twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn gesitueerd.

2.2 Aanpassing stedenbouwkundig plan en juridische regeling

Een groot deel van het plan is al ontwikkeld, met name in het zuidelijke en westelijke deel:

 

 

Het blijkt echter in de praktijk dat er meer flexibiliteit is gewenst qua bouwwijze (rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen) voor de nog te realiseren delen. In het meest noordelijke bouwveld voorzag het stedenbouwkundig plan uit 2008 bijvoorbeeld in vrijstaande waterwoningen. In de laatste plannen zijn deze echter vervangen door rijwoningen.

 

Ook de ligging van de parkeerkoffers aan de noordwestzijde en de zuidzijde van het plangebied staat nog niet vast en daarom is hier eveneens meer flexibiliteit gewenst. Deze flexibiliteit is gevonden in het opnemen van een bestemming 'Woongebied' voor de nog te ontwikkelen bouwvelden met op de verbeelding de maximum goot- en bouwhoogte en het maximum aantal wooneenheden per bestemmingsvlak. In de regels is vervolgens het maximum aantal wooneenheden voor alle bestemmingsvlakken samen verankerd. Op deze wijze is het enerzijds wel mogelijk om te schuiven met de locaties waar rijwoningen gerealiseerd worden, maar tegelijkertijd anderzijds ook rechtszekerheid te bieden door het aantal wooneenheden binnen Molenweide te maximeren.

 

Daarnaast vallen de bouwvlakken ter plaatse van de al gerealiseerde delen van het plangebied nu over het hele bestemmingsvlak, terwijl dit voor bestaande woningen niet gewenst is. In lijn met de bestaande woningen in de rest van de kern krijgen alleen de hoofdgebouwen een bouwvlak. Tevens ontbrak in de regels de regeling met betrekking tot het maximum aantal wooneenheden. Dit wordt voor de bestaande woningen nu opgelost door de bebouwingstypologie voor alle bestaande woningen op de verbeelding vast te leggen.

 

Voor het overige zijn de bestemmingen uit het geldende bestemmingsplan één op één overgenomen in dit nieuwe plan.

2.3 Beeldkwaliteit

Tegelijk met dit bestemmingsplan is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat na vaststelling onderdeel zal uit gaan maken van de welstandsnota. Dit beeldkwaliteitsplan is gericht op een hoge mate van flexibiliteit wat betreft de toe te passen woningtypen. Het hoeft niet exact vastgelegd te worden waar een rijwoning komt, waar een twee-onder-één-kapwoning en waar een vrijstaande woning. Mits de kwaliteit gewaarborgd blijft, moet een wisseling ten opzichte van het stedenbouwkundig plan mogelijk zijn, wanneer hier vanuit de markt behoefte aan is. De richtlijnen voor beeldkwaliteit van de bebouwing zijn dan ook afgestemd op deze flexibiliteit en zijn als volgt:

 

Situering en oriëntatie

• Woningen die aan de groenzone grenzen hier ook op oriënteren. Voorgevels of kopgevels met voldoende gevelopeningen naar deze zone richten, geen achterkanten;
• Zorg voor voortuinen teneinde een groen straatbeeld te verkrijgen. Woningen bij voorkeur op minimaal 2,0 m uit de voorste erfgrens situeren;
• Woningen die met twee zijden aan de openbare ruimte grenzen een dubbele oriëntatie geven. Kopgevels aan de openbare ruimte voorzien van voldoende gevelopeningen met daarachter een representatief woonprogramma;
• Vermijd achterkanten die grenzen aan de openbare ruimte. Woonstraten en groenzones begeleiden met voorzijden of kopgevels.
• De voorgevelrooilijn zoveel mogelijk in het verlengde van, of achter, de bestaande rooilijn situeren. Liever geen woningen die voor de bestaande rooilijn uitkomen;
• Rooilijnen van kopgevels uitlijnen met de voorgevelrooilijn van het aangrenzende blok.

Bouwmassa en typologie

• Zorg voor een evenwichtige mix aan rijwoningen, geschakelde woningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Geen gestapelde bebouwing toepassen;
• Er geldt geen blauwdruk voor de situering en verdeling van deze woningtypen; per bouwveld zijn ze flexibel onder te brengen, mits er wordt voldaan aan de richtlijnen in dit beeldkwaliteitsplan;
• Zorg voor een footprint die in verhouding staat tot het kaveloppervlak, zodat kavels na realisatie van vergunningsvrije bouwwerken niet dichtslibben;
• Pas eenvoudige en traditionele volumes toe van twee bouwlagen met daarop een kap. Plaatselijke bebouwingsaccenten tot 3 bouwlagen zijn als incident mogelijk indien ze ondergeschikt aan het hoofdvolume zijn;
• Maak gebruik van een traditionele kap zoals een zadeldak, schilddak of tentdak;
• Zorg voor een overwegende nokrichting evenwijdig aan de lengte van het bouwvolume. Geparcelleerde wanden van rijwoningen met afzonderlijke dwarskappen zijn niet het streven;
• Voorzie rijen van meer dan vier woningen van een bebouwingsaccent dat het volume onderbreekt. Zo’n bebouwingsaccent kan bijvoorbeeld bestaan uit een nokverdraaiing een gootdoorbreking, een rooilijnsprong of een uitkraging. Zorg per bouwveld voor eenduidigheid in het type bebouwingsaccent dat wordt toegepast;
• Zorg er daarbij voor dat er bij het meest noordelijke bouwveld in ieder geval een accent is gesitueerd op de kop van de lange woonstraat aan de westrand;
• Maak de bijgebouwen in massa ook daadwerkelijk ondergeschikt aan het hoofdvolume. 

Voor de vormgeving (materialisering en architectonische uitwerking) van de gebouwen en de beoogde beeldkwaliteit van de openbare ruimte wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan.

3 Beleidskader

De verschillende aspecten van het geldende ruimtelijk relevante overheidsbeleid zijn al beschreven en onderbouwd in het bestemmingsplan 'Binnenterrein Krimpen aan de Lek', zoals vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Nederlek op 21 april 2009 en daarna opgegaan in het thans geldende bestemmingsplan 'Dorpskernen'. Met onderhavig bestemmingsplan wijzigen de conclusies met betrekking tot de beleidskaders niet. Het plangebied is gelegen binnen het 'bestaand stads- en dorpsgebied' en de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied is in het regels verankerd. Voor een uitgebreide beschrijving van deze beleidskaders wordt dan ook verwezen naar deze bestemmingsplannen.

 

In deze toelichting wordt alleen kort het relevante beleid beschreven en het beleid waarin verandering is opgetreden.

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

 

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

Ad a)

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Gezien het aantal van 16 woningen dat maximaal extra gerealiseerd kan worden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, betekent dit dat er een verantwoording noodzakelijk is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In toelichting paragraaf 3.2.1 wordt aangegeven dat de benodigde regionale afstemming heeft plaatsgevonden.

 

Ad b)

De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd maken al onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied.

 

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Regionaal beleid

3.2.1 Regionale Agenda Wonen

In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2013 - 2019 (RAW) hebben de gemeenten in Midden-Holland vastgelegd hoe zij vorm willen geven aan de samenwerking rondom wonen. De samenwerkende gemeenten willen met de Regionale Agenda Wonen vooral vanuit een kwaliteitsambitie de regio Middel-Holland positioneren ten opzichte van omliggende regio’s en gemeenten.

 

Voor Midden-Holland is gekeken naar de groei van de bevolking, de verwachte groei van de woningvoorraad, sociale woningbouw en de behoefte aan woningen voor de komende tien jaar. Belangrijke stap die gemeenten met deze agenda maken is dat zij hun woningbouwprogramma voor de periode tot en met 2019 aanzienlijk hebben teruggebracht. Gemeenten geven prioriteit aan financieel en maatschappelijk urgente projecten.

 

Belangrijk aspect om de samenwerking rond wonen verder vorm te geven is te starten met het uitwisselen van gegevens, zodat afstemming en bijsturing kan plaatsvinden. Gemeenten monitoren met elkaar door middel van een gezamenlijk systeem de voortgang van de woningproductie en het woningbouwprogramma. Een woningbouwprogramma is een flexibel instrument en geen blauwdruk. Bij wijzigende marktomstandigheden kan bijstelling van de afspraken plaatsvinden.

 

Met dit nieuwe bestemmingsplan worden in de vlakken met de bestemming 'woongebied' 16 woningen meer toegestaan dan in het huidige bestemmingsplan. Dit omdat ingespeeld wordt op de veranderingen in de woningmarkt. Hiertoe heeft een verdichting van 10 woningen plaatsgevonden in het stedenbouwkundig plan. De woningaantallen in de RAW werden hiermee overschreden. Hiertoe is het nieuwe woningbouwplan voor Molenweide op 9 september 2015 besproken in de ambtelijke werkgroep RAW. Hieruit is naar voren gekomen dat het doorlopen van het regionaal kader (woningbouw en bandbreedte) oplevert dat regionale afstemming niet nodig is. Dit omdat het project past binnen de bandbreedte van de woningbehoefte voor de Krimpenerwaard.

 

Anderzijds worden in het kader van de opvang van statushouders meer sociale huurwoningen gerealiseerd binnen de gemeente. Ook in Molenweide worden extra sociale huurwoningen gerealiseerd, waardoor nog 6 extra woningen gebouwd mogen worden. De sociale huurwoningen zijn reeds opgenomen in de RAW.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Nederlek 2005 - 2015

De gemeente Krimpenerwaard bestaat sinds 1 januari 2015 en bevat het grondgebied van de voormalige gemeenten Vlist, Bergambacht, Nederlek, Schoonhoven en Ouderkerk. Voor de nieuwe gemeente is als geheel nog geen actuele structuurvisie opgesteld. Vooralsnog wordt verwezen naar de structuurvisies van de voormalige gemeenten, in dit geval Nederlek.

 

Op de strategiekaart, zoals die in de structuurvisie Nederlek is vastgelegd, is voor de kern Krimpen aan de Lek het plangebied Molenweide in zijn geheel als woongebied aangemerkt. Over de verdere inrichting binnen dit plangebied worden geen uitspraken gedaan.

 

3.3.2 Woonvisie 2011 - 2020

De gemeenteraad van de voormalige gemeente Nederlek heeft in mei 2011 de woonvisie vastgesteld.

 

In de afgelopen jaren stagneerde de bevolkingsontwikkeling in Nederlek. Er was ook sprake van een vertrekoverschot. Vooral in de categorie 15 – 24 jarigen en 25 – 49 jarigen zijn relatief veel mensen vertrokken. Het vertrek hing mede samen met het beperkte aantal woningen dat werd opgeleverd en de sloop van woningen in het kader van sloop- en nieuwbouwprojecten. Wel zijn er veel plannen voorbereid om in de komende jaren te worden ontwikkeld.

 

In de Sturingsnota Volkshuisvesting uit 2005 heeft de voormalige gemeente de keuze gemaakt voor een groeiscenario op basis van migratiesaldo ‘0’. Om deze groei mogelijk te maken, was een netto nieuwbouwproductie van een kleine 900 woningen over de periode 2005 – 2015 noodzakelijk. Tot op heden is hiervan nog maar een beperkt aantal woningen gerealiseerd. Hierdoor had de gemeente de afgelopen jaren wederom te maken met een vertrekoverschot. Wel zijn voorzien de voorbereide plannen in een groei van de nieuwbouwproductie gedurende de komende vijf jaar. Dit is voldoende om uiteindelijk over de totale periode 2005-2015 toch tot migratiesaldo ‘0’ te komen.

 

In de provinciale bevolkingsprognose uit 2009 heeft de provincie Zuid-Holland in beeld gebracht wat de huidige woningbehoefte is, als de gemeente vanaf dat moment zou voldoen aan migratiesaldo ‘0’. Volgens deze prognose neemt het aantal huishoudens in Nederlek de komende tien jaar (2010-2020) met 345 toe. Deze prognose houdt verder geen rekening met de beleidscontext van Nederlek, waarin ook de gevolgen van de periode 2005 - 2010 gecompenseerd dienen te worden. Rekening houdend met deze beleidscontext zou het beoogde aantal te realiseren woningen in de komende vijf jaar 890 bedragen. De huishoudensgroei zou met deze compensatie dan uitkomen op +840 woningen ten opzichte van de eerdergenoemde 345 woningen (periode 2010-2020). Hierbij moet met nadruk opgemerkt worden dat deze huishoudensgroei gebaseerd is op het bestaande beleid, zoals dat door het college en de raad (van de voormalige gemeente) is vastgesteld. Dat betekent dat de prognose is bepaald op basis van het toenmalige inwoneraantal, de berekende groei als gevolg van de plannen die voortkomen uit de Structuurvisie en de gemiddelde gezinsverdunning in Nederlek gedurende de afgelopen 5 jaar. Hiermee wordt zeker niet gesteld dat er geen risico is dat het inwoneraantal lager zal worden, integendeel. Zodra blijkt dat een plan moet worden bijgesteld, moet deze bijstelling ook vertaald worden in de gemeentelijke begroting. Het gaat hierbij snel om grote aantallen.

 

Op basis van gesprekken met bewoners uit beide kernen, makelaars, projectontwikkelaars en andere marktkenners, is een inventarisatie gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte in Nederlek. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen starters, gezinnen en senioren:

• starters wensen vooral een grondgebonden woning, daarbij is een appartement wel een goed alternatief. Een koopwoning heeft de voorkeur, echter betaalbaarheid is het belangrijkste voor hen (tot € 200.000,-);
• gezinnen missen vooral het marktsegment van grondgebonden koopwoningen tussen de € 225.000,- en € 350.000,-.
• senioren zijn erg kritisch op het geboden woningaanbod. Een levensloopgeschikte woning zien de meesten wel zitten, maar de prijs mag niet te hoog zijn.

Daarnaast zijn er nog twee andere specifieke doelgroepen die worden belicht: de inkomensdoelgroep en zorgbehoevenden:

• Inkomensdoelgroep: QuaWonen beschouwt het als haar maatschappelijke taak om voor alle huishoudens met een inkomen tot € 45.000 die een beroep doen op het sociale huursegment, in passende huisvesting te voorzien. Deze groep wordt door nieuwe Europese richtlijnen beperkt tot huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614 (prijspeil 2013). De groep die hier net boven zit, zal in de toekomst grotendeels via andere wijzen geholpen moeten worden (vrije sector huur, koop);
• Zorgbehoevenden: de omvang van de groep mensen die behoefte heeft aan specifieke vormen van wonen met zorg zal de komende jaren steeds verder toenemen door vergrijzing. Er is nog geen goed zicht op de omvang van de behoefte aan wonen met zorg en het aanbod hiervan in Nederlek. Aanvullend onderzoek moet de komende tijd hier meer zicht op bieden. Het uitgangspunt van de nota is om de bestaande woningvoorraad eerst te benutten waarop aanvullend nieuwbouw kan plaatsvinden. Molenweide is één van de locaties die is aangewezen voor nieuwbouw binnen de kern Krimpen aan de Lek.

Planspecifiek

Het plangebied betreft een al vergunde locatie waar nieuwbouw plaats kan vinden binnen de kern. Met onderhavig plan wordt slechts beoogd meer flexibiliteit te bieden in de planuitwerking. In toelichting paragraaf 3.2.1 is al ingegaan op de benodigde regionale afstemming.

4 Milieu- en omgevingsaspecten

De verschillende milieu- en omgevingsaspecten zijn al beschreven en onderbouwd in het bestemmingsplan 'Binnenterrein Krimpen aan de Lek', zoals vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Nederlek op 21 april 2009 en daarna opgegaan in het thans geldende bestemmingsplan 'Dorpskernen'.

 

Het plangebied is gelegen binnen het 'bestaand stads- en dorpsgebied' en de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied is in het regels verankerd.

 

Bij de oorspronkelijke planvorming hebben verschillende onderzoeken plaatsgevonden om aan te tonen dat woningbouw in de wijk Molenweide mogelijk was. Het plangebied is daarbij als geheel vrijgegeven voor ontwikkeling als woongebied. De wijzigingen in de inrichting zijn milieutechnisch dan ook niet relevant en vormen geen belemmering voor de planvorming.

 

In deze toelichting wordt alleen kort ingegaan op de milieuzonering en waterhuishouding aan de noordwestzijde van het plangebied, ter hoogte van de tennisbaan, omdat zich daar een beperkte wijziging voordoet ten opzichte van het oorspronkelijke plan.

4.1 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor de omgevingstypen 'gemengd gebied' en 'rustige woonwijk/ rustig buitengebied'. De omgeving van het plangebied wordt gezien de ligging aangemerkt als een rustige woonwijk.

 

Planspecifiek

Doordat het bestemmingsvlak voor de woonbestemming aan de noordwestzijde in noordelijke richting is opgeschoven, kan er in principe op basis van dit bestemmingsplan dichter bij de tennisbaan (SBI: 931, milieucategorie 3.1, richtafstand 50 m) direct ten noorden van het plangebied gebouwd worden.

 

In het geldende bestemmingsplan kan tot op een afstand van circa 15,5 m van het bestemmingsvlak 'sport', waarbinnen de tennisbanen gelegen zijn, worden gebouwd. In de nieuwe situatie komt het bestemmingsvlak van de bestemming 'woongebied' dichterbij de liggen. Om te voorkomen dat er gevoelige bestemmingen worden gerealiseerd op het gedeelte van het bestemmingsvlak 'woongebied' dat nieuw is ten opzichte van het bestemmingsvlak 'wonen' uit het geldende bestemmingsplan, zijn deze gronden voorzien van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten'. Ter plaatse van deze aanduiding is de bouw van aangebouwde bijbehorende bouwwerken uitgesloten. Vrijstaande bijbehorende bouwwerken (zoals schuren en tuinhuisjes) zijn echter wel toegestaan.

 

Op basis van het voorgaande vormt het aspect milieuzonering daarom geen belemmering voor het initiatief en is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Waterhuishouding

Waterbeheerplan Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK) 2016 ‐ 2021 'Met mensen en water'

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016 ‐ 2021, de Keur van het hoogheemraadschap, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater‐ en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het hoogheemraadschap voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur inwerking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben.

 

Het hoogheemraadschap streeft ernaar om samen met gemeenten als partners op te trekken. Er moet worden ingezet op intensief overleg met gemeentebesturen voor het kunnen realiseren van projecten. De ruimtelijke ordening en de waterhuishouding moeten in onderlinge relatie worden ontwikkelt. Op basis van ervaring en deskundigheid adviseert het hoogheemraadschap over de mogelijkheden voor een duurzaam watersysteem. De laatste jaren is her inzicht gegroeid dat op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan, mede gezien de klimaatsveranderingen.

 

Aandachtspunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging waarbij zoveel mogelijk een ecologische inrichting wordt nagestreefd, het verantwoord afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen. De visie is uitgewerkt in een concreet maatregelenplan:

• Het woongenot, de belevingswaard en de recreatieve mogelijkheden op en in het water voor burgers nemen toe;
• De waterkwaliteit voldoet tenminste aan de algemene kwaliteitseisen;
• Het waterhuishoudkundig systeem kent goede aan- en afvoermogelijkheden, waarbij de doorspoelbaarheid en de mogelijkheid om onder normale omstandigheden het waterpeil binnen zekere marges te handhaven, voldoende worden gewaarborgd;
• Het watersysteem is zo ingericht dat het de ontwikkeling van biologisch gezond water bevordert.

Voor ontwikkelingen is het waterbeheerplan van het hoogheemraadschap van belang. Ontwikkelingen gaan vaak gepaard met een toename van het verharde oppervlak. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het hoogheemraadschap omgaat met het bergen van oppervlaktewater bij een toenemende verharding van het grondoppervlak.

 

In zijn algemeenheid geldt verder dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudsysteem bij het hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de Keur. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten, van de hemelwaterafvoer op het oppervlaktewater, het dempen en graven van water en het aanbrengen van verhard oppervlak. De Keur maakt het mogelijk dat het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteit- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren.

 

Planspecifiek

 

Waterstructuur

De hoofdstructuur van de wijk ligt vast, doordat wegen, groen en water reeds zijn aangelegd. Deze structuur kadert de bouwvelden in waarbinnen nu aanpassingen aan woningaantallen en woningtypen worden doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn zodoende niet van invloed op de waterstructuur in de wijk.

 

Waterkwantiteit

Bij de oorspronkelijke planvorming is in afstemming met het Hoogheemraadschap de wateropgave bepaald. Toevoegen van verharding en het dempen van bestaande watergangen hebben samen geleid tot een wateropgave om het water in de wijk goed op te kunnen vangen, vast te kunnen houden en af te kunnen voeren. Een groot deel van de waterstructuur is reeds aangelegd. De wijzigingen in het stedenbouwkundig plan zijn enkel van invloed op de waterstructuur in het noordwestelijke deel van het plangebied. Uit vergelijking tussen het oorspronkelijke en het gewijzigde plan blijkt, dat hier circa 865 m² minder wateroppervlak kan worden gemaakt.

 

De waterbalans voor Molenweide staat echter niet op zichzelf, maar is opgesteld in samenhang met de ontwikkeling in het centrum van Krimpen aan de Lek en de voetbalvelden. Dat was mogelijk omdat deze drie deelgebieden in hetzelfde peilgebied liggen en met elkaar verbonden zijn. Bij de aanleg van de nieuwe voetbalvelden is er fors meer water aangelegd dan noodzakelijk was. Bij de herstructurering van het centrum van Krimpen aan de Lek kon er minder water worden aangelegd dan noodzakelijk. De waterbalans van Molenweide was nagenoeg in evenwicht.. In de totale waterbalans voor deze 3 gebieden is er 5.501 m² water meer aangelegd dan noodzakelijk. Dit kan ruimschoots dienen als compensatie voor de 865 m² water die in het gewijzigde bestemmingsplan minder wordt aangelegd. De voorgenomen wijzigingen leiden dan ook niet tot een nieuwe wateropgave.

 

Riolering en afvoer hemelwater

Voor het gehele gebied is het 'Rioleringsplan Binnenterrein te Krimpen aan de Lek' d.d. 10 mei 2011 opgesteld. De naam Binnenterrein is daarna gewijzigd in Molenweide. Het HHSK heeft op 31 mei 2011 ingestemd met dit rioleringsplan.

 

Op basis van dit rioleringsplan is het volledige rioolstelsel binnen het gehele plangebied gerealiseerd. Het plan voorziet in een gescheiden rioolstelsel. Het dwa-stelsel is met een dwa-gemaal aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel. Het hwa-stelsel is voorzien van een hwa-gemaal en twee hwa-overstorten. Het hwa-gemaal verpompt het hemelwater via een monsternameput naar het oppervlakte. Het voldoet ook bij de beperkte toename van het aantal woningen.

 

Op basis van het nieuwe bestemmingsplan dient een aanvraag voor een gewijzigde watervergunning te worden ingediend bij het HHSK.

 

Met het oog op de bescherming van de kwaliteit van de bodem en het oppervlaktewater is voor de materiaalkeuze bij de hemelwaterafvoeren het gebruik van uitloogbare materialen niet wenselijk.

 

Grondwaterbescherming

Het plangebied ligt in het milieubeschermingsgebied behorende bij de Provinciale milieuverordening Zuid-Holland. Het grondwater ter plaatse dient als bron voor de lokale drinkwatervoorziening. Ter bescherming van de drinkwatervoorziening heeft de provincie een aantal ‘Milieubeschermingsgebieden voor grondwater’, ook wel grondwaterbeschermingsgebieden genoemd, aangewezen waar extra aandacht voor bodem en grondwaterkwaliteit is geregeld. Om de kwaliteit hiervan te waarborgen zijn er aanvullende regels opgesteld in de provinciale milieuverordening om het grondwater te beschermen.

 

Het grondwaterbeschermingsgebied is de zone rondom het waterwingebied. Dit is een bufferzone die is ingesteld om het grondwater in het waterwingebied te beschermen. De tijd die een waterdruppel er over doet om vanaf het maaiveld naar een winput te komen, bedraagt 50 jaar. In een grondwaterbeschermingsgebied is voor onder andere het hebben van boorputten, het graven dieper dan 2,5 m, het verwijderen van funderingswerken/ heipalen en andere handelingen die de weerstand van de bodem kunnen aantasten ontheffing nodig. Om de kwaliteit te waarborgen zijn er aanvullende regels opgesteld in de Provinciale milieuverordening om het grondwater te beschermen. Er moeten onder andere:

• schone materialen en materieel gebruikt worden (water van drinkwaterkwaliteit, boorspoeling met ATA-keur);
• gaten (ook van sonderingen) correct afgedicht worden met zwelklei tot tenminste 10,0 m onder maaiveld.

Afhankelijk van de betrokken zone geldt een lichter of zwaarder beschermingsregime waarbij het verboden is om sterk milieubelastende activiteiten uit te voeren. In de provinciale milieuverordening is uitgebreid geregeld welke dit zijn. Er zijn ontheffingsmogelijkheden op grond van de milieuverordening.

 

Het plangebied heeft vanwege de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied een gebiedsaanduiding met bijbehorende juridische regeling op de verbeelding en in de regels gekregen.

 

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

5.2 Opzet verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, functieaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Opzet planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Bestemmingen en aanduidingen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

   

Groen

De groenstroken zijn voorzien van de bestemming Groen’ waarbinnen tevens wandel- en fietspaden mogelijk zijn gemaakt. Binnen deze bestemming zijn de volgende specifieke functieaanduidingen opgenomen: 'vijver' en 'parkeerterrein'.

   

Verkeer

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan hebben alle wegen de bestemming 'Verkeer' gekregen. De erftoegangswegen, parkeerplaatsen en voet- en fietspaden zullen niet apart worden bestemd om zoveel mogelijk flexibiliteit in het bestemmingsplan te behouden.

 

Water

Alle waterlopen in het plangebied hebben de bestemming 'Water'.

 

Wonen

De bestaande woningen in het plangebied in het bestemmingsplan bestemd als ‘Wonen’. De bestemming ‘Wonen’ omvat de woning en het erf bij de woning. Voor de situering van de woning (hoofdgebouw) is een bouwvlak voorgeschreven. De mogelijkheid voor de bouw van bijbehorende bouwwerken is afhankelijk van de grootte van het perceel. In de planregels zijn voorts bouwaanduidingen opgenomen voor specifiek toegelaten bouwvormen, namelijk voor:

• aaneengesloten woningen ('aeg');
• twee-aaneen, ofwel twee-onder-één-kapwoningen ('tae');
• vrijstaande woningen ('vrij').

In de regels is het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep en een bed & breakfast binnen de bestemming ‘Wonen’ mogelijk gemaakt. Aan deze functies zijn beperkingen opgelegd omdat de woonfunctie moet prevaleren.

 

Woongebied

De bestemming 'Woongebied' is opgenomen voor de nog te ontwikkelen woongebieden. Binnen deze bestemming is het mogelijk om zowel groen, verkeer, water en woningen te realiseren. Op deze wijze ontstaat er meer flexibiliteit. Op de verbeelding is het maximum aantal wooneenheden per bestemmingsvlak opgenomen. Daarnaast is in de regels het maximum aantal wooneenheden voor alle bestemmingsvlakken samen verankerd. Op deze wijze is het enerzijds wel mogelijk om te schuiven met de locaties waar rijwoningen gerealiseerd worden, maar tegelijkertijd anderzijds ook rechtszekerheid te bieden door het aantal wooneenheden binnen Molenweide te maximeren. Tevens zijn ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' alleen vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan in de vorm van schuren en tuinhuisjes of daarmee gelijk te stellen bijbehorende bouwwerken.

 

Voor het overige is aangesloten bij de regeling in de bestemming ‘Wonen’.

 

Algemene aanduidingsregels

 

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied 1

De gronden binnen het plangebied die in de Provinciale Milieuverordening zijn aangewezen als milieubeschermingsgebied voor grondwater hebben in dit bestemmingsplan deze aanduiding gekregen.

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een initiatief dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het voornemen. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan de gemeenteraad echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voor de ontwikkeling van de woonwijk Molenweide is in 2009 een anterieure overeenkomst gesloten. Deze is in zowel 2012 als in 2015 aangevuld met een allonge. Hier mee is het kostenverhaal anderszins verzekerd waardoor het niet nodig is een exploitatieplan op te stellen.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Er zijn geen vooroverlegreacties ingediend op het bestemmingsplan.

7.2 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 september 2016 ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn tegen het ontwerpbestemmingsplan drie zienswijzen ingediend. Deze zijn samengevat en beantwoord in de 'Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen'.