Correctieve herziening Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 24 juni 2021 heeft de raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 gewijzigd vastgesteld. Daarmee kunnen 16 ontwikkelingen gerealiseerd worden. Op 13 locaties zijn op zichtzelf staande ontwikkelingen mogelijk, waaronder compensatiewoningen. Door toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte kunnen hier (enkele) woningen gerealiseerd worden, terwijl de overige gronden een open, groene bestemming hebben gekregen.

Er wordt grote waarde gehecht aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en een aantal locaties in het bijzonder. Bij de uitvoering van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020-2021 is gebleken, dat de regels zoals deze nu zijn opgenomen, kunnen worden verbeterd waardoor de ruimtelijke kwaliteit beter kan worden gewaarborgd. Daarom is gekozen om het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 op onderdelen te herzien.

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de volgende locaties:

• Julianalaan 2 te Pijnacker
• Onderweg 1 te Pijnacker
• Oude Leedeweg 5 te Pijnacker
• Zuideindseweg 24 te Delgauw
• Zuideindseweg 37 te Delfgauw
• Keulseweg 36 te Pijnacker
• Berkelseweg 28 te Pijnacker
• Nieuwkoopseweg 8 te Pijnacker
• katwijkerlaan 50A te Pijnacker

1.3 Doel

Het doel van deze correctieve herziening is het aanbrengen van een aantal wijzigingen en verbeteringen in het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021. Hiermee wordt het Verzamelplan 2020/2021 op onderdelen herzien. Voor het overige blijft het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 van toepassing.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de inhoud van de correctieve herziening toegelicht. In hoofstuk 3 is de juridische planbeschrijving opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 kort ingegaan op de aspecten beleid en onderzoek. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Hoofdlijn correctieve herziening

Verbetering ruimtelijke kwaliteit (in aansluiting op omliggende plannen)
Het bestemmingsplan bevat een juridisch-planologische regeling die recht doet aan de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de diverse locaties. De regeling (verankering) sluit daarbij beter aan bij regelingen in de bestaande (direct-aangrenzende) bestemmingsplannen. Te noemen: maximale goot-en bouwhoogtes worden afgestemd op omliggende bestemmingsplannen. Verder wordt het ophogen van gronden (met meer dan 20 cm) alleen mogelijk met een omgevingsvergunning.

In zijn algemeenheid is er sprake van een drietal typen wijzigingen:

• 1. Wijzigingen die zijn doorgevoerd om de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de betreffende ontwikkelingen juridisch beter te waarborgen.
• 2. Correcties die onbedoelde fouten in het bestemmingsplan herstellen, bijvoorbeeld bouwvlak Beatrix-school.
• 3. Aanpassingen die worden doorgevoerd omwille van de eenduidigheid in de bestemmings-systematiek in vergelijking tot direct aangrenzende vastgestelde bestemmingsplannen, bijvoorbeeld invoering redactie Wonen-2- bestemming (gebruikt in onder andere Bestemmingsplan Lint Oude Leede 2).

Hierna in paragraaf 2.2 wordt per locatie samengevat wat de (belangrijkste) wijzigingen zijn.

2.2 Wijzigingen per locatie

2.2.1 Julianalaan 2 te Pijnacker

Ter plaatse van de Beatrixschool wordt het bouwvlak aangepast, zodat de gewenste uitbreiding binnen het bouwvlak mogelijk is.

2.2.2 Onderweg 1 te Pijnacker

Op de locatie Onderweg 1 wordt de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. De aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte' komt te vervallen. In de regels van de bestemming 'Wonen-2' worden de hoogtes geregeld. Er geldt een maximale goothoogte van 5 meter en een dakhelling van minimaal 30 graden. Ter plaatse van de (te bouwen) woningen worden bouwvlakken met een gevellijn opgenomen. Er wordt een aanduiding 'ontsluiting' opgenomen ten behoeve van de ontsluiting van de percelen door de aanleg van een ontsluitingsweg.

2.2.3 Oude Leedeweg 5 te Pijnacker

Op de locatie Oude Leedeweg 5 wordt de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. De aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte' komt te vervallen. In de regels van de bestemming 'Wonen-2' worden de hoogtes geregeld. Er geldt een maximale goothoogte van 5 meter en een dakhelling van minimaal 30 graden. Ter plaatse van de (te bouwen) woningen worden bouwvlakken met een gevellijn opgenomen. Voor de woningen geldt een maximale breedte van 12 meter, met uitzondering van de bouwvlakken waarvoor aan aanduiding 'maximum breedte' is opgenomen. Hier geldt de aangegeven maximum breedte.

Er is een aangepaste aanduiding opgenomen ten behoeve van de reeds bestaande voorwaardelijke verplichting inzake de landschappelijke inpassing - met nu een verwijzing naar de hofjes (deel 1) uit de bijgevoegde beeldkwaliteitsparagraaf.

Voor de ontsluiting van de vijf woonpercelen inclusief het middengebied wordt de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen.

De bestemming 'Groen' wordt gewijzigd in de bestemming 'Agrarisch - Weide'.

De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' worden genummerd. Het perceel krijgt slechts voor een deel de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' op basis van het uitgevoerde archeologisch onderzoek (zie Bijlage 1).

2.2.4 Zuideindseweg 24 te Delfgauw

Ter plaatse van het woonperceel Zuideindseweg 24 worden de bestemmingen 'Wonen - 1', en 'Verkeer' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. Ter plaatse van de Verkeersbestemming wordt de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen ten behoeve van de aanleg van een ontsluitingsweg voor de westelijke percelen. De aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte' komt te vervallen. In de regels van de bestemming 'Wonen-2' worden de hoogtes geregeld. Er geldt een maximale goothoogte van 5 meter en een dakhelling van minimaal 30 graden. Ter plaatse van de woning wordt een gevellijn opgenomen.

Ter plaatse van het noordelijkste perceel van de drie nieuwe woningen, wordt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - watergang' opgenomen ten behoeve van de de realisatie van een watergang. De bouwhoogte van 3 meter binnen het bouwvlak komt te vervallen. De bouwvlakken ten behoeve van het hoofdgebouw behouden een diepte van 10,5 m en er wordt een gevellijn opgenomen. Tevens wordt aanduiding 'vrijstaand' opgenomen en een maximum aantal eenheden van drie woningen.

2.2.5 Zuideindseweg 37 te Delfgauw

Ter plaatse van de locatie Zuideindseweg 37 wordt de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. De aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte' komt te vervallen, met uitzondering van de oostelijke woning. In de regels van de bestemming 'Wonen-2' worden de hoogtes geregeld. Er geldt een maximale goothoogte van 5 meter en een dakhelling van minimaal 30 graden. De bouwvlakken worden verbreed. De toegestane gevelbreedte wordt verruimd naar 13 meter. Ter plaatse van de bouwvlakken wordt een gevellijn opgenomen. De bestemming 'Tuin' wordt gewijzigd in de bestemming 'Tuin - 2'. De aanduiding 'ontsluiting' wordt uitgebreid met het westelijke perceel aan de Zuideindseweg. De bestemming 'Groen' wordt gewijzigd in de bestemming 'Tuin'. Ten behoeve van het bestaande (achtergebleven) bijgebouw wordt een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouw 2' opgenomen. De bestaande aanduiding voor het nieuwe bijgebouw wordt verplaatst. Er is een aangepaste aanduiding opgenomen ten behoeve van de reeds bestaande voorwaardelijke verplichting inzake de landschappelijke inpassing - met nu een verwijzing naar de hofjes (deels 1) uit de bijgevoegde beeldkwaliteitsparagraaf.

2.2.6 Keulseweg 36 te Pijnacker

Ter plaatse van de locatie Keulseweg 36 wordt de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. De gevellijnen worden verbreed tot de perceelsgrenzen.

2.2.7 Berkelseweg 28 te Pijnacker

De locatie Berkelseweg 28 bestaat uit twee delen waar woningen worden gerealiseerd. In het noordelijke deel worden de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Verkeer' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. Ter plaatse van de verkeersbestemming wordt de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen. Ter plaatse van de te bouwen woningen worden bouwvlakken met een gevellijn opgenomen.

In het zuidelijke deel wordt tevens de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. Ter plaatse van de te bouwen woningen worden bouwvlakken met een gevellijn opgenomen. Ten behoeve van de ontsluiting van de percelen wordt de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen voor de aanleg van een ontsluitingsweg. De aanduiding ten behoeve van de paardenpak wordt iets verschoven, zodat er een afstand van 30 meter ontstaat tussen de paardenbak en de bouwvlakken van de woningen.

2.2.8 Nieuwkoopseweg 8 te Pijnacker

Ter plaatse van de locatie Nieuwkoopseweg 8 wordt de bestemming 'Wonen' opgenomen en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2 verwijderd. Ter plaatse van de locatie is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is opgenomen in Bijlage 2.

2.2.9 Katwijkerlaan naast 50A / Keulseweg 8/10 te Pijnacker

Ter plaatse van de locatie Katwijkerlaan 50A wordt de bestemming 'Wonen - 1' gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2'. Ter plaatse van de te bouwen woningen wordt een gevellijn opgenomen. Deze blijven georiënteerd op de Katwijkerlaan. Ten behoeve van de te realiseren watercompensatie wordt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - watercompensatie' opgenomen.

Ter plaatse van de Bedrijfsbestemming ten behoeve van het rangeerterrein wordt de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 10' opgenomen in aansluiting op de aangrenzende bestemming behorende bij de caravanstalling.

2.3 Overige wijzigingen

De wijzigingen per locatie zijn in paragraaf 2.2 nader omschreven. Daarbij zijn ook de wijzigingen op de verbeelding beschreven. De wijzigingen in de regels zien op het volgende:

• Het toevoegen van de begripsbepaling 'ontsluitingsweg', zodat duidelijk is dat het een weg betreft voor de ontsluiting van meerdere percelen.
• Het wijzigen van de begripsbepaling en wijze van meten 'peil', zodat niet gemeten wordt vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein bij voltooiing van de bouw, maar vanaf het oorspronkelijke maaiveld van het aansluitende terrein. Hiermee wordt voorkomen dat percelen opgehoogd kunnen worden.
• voor de inhoud van een bouwwerk in het buitengebied is een aparte meetbepaling in de Wijze van meten toegevoegd welke geldt voor bouwwerken binnen de bestemming Wonen - 2.
• De systematiek om de bestemming 'Tuin' uitsluitend in het stedelijk gebied toe te passen, wordt verwerkt. Daarmee wordt de bestemming 'Tuin' op de (meeste) locaties in het buitengebied gewijzigd in de bestemming 'Agrarisch - Weide'.
• De systematiek om de bestemming 'Groen' uitsluitend in het stedelijk gebied toe te passen, wordt verwerkt. De bestemming 'Groen' wordt gewijzigd in de bestemming 'Tuin'. De bestemming 'Groen' komt vervolgens te vervallen.
• In de bestemming 'Agrarisch - Weide' wordt het gebruik van gronden als paardenbak uitgesloten. In de regels wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die het gebruik van gronden als paardenbak onder voorwaarden mogelijk maakt.
• De bestemming 'Wonen - 1' komt te vervallen. Hiertoe wordt de bestemming 'Wonen - 2' opgenomen.
• Bestemming 'Wonen - 2' wordt zodanig ingericht, dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit van de ontwikkelingen beter zijn gewaarborgd door:
  • 1. het opnemen van bouwvlakken op de verbeelding waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gebouwd;
  • 2. het hanteren van een standaard goothoogte van 5 meter en een dakhelling van minimaal 30 graden voor hoofdgebouwen. Afwijkingen hiervan zijn op de verbeelding opgenomen;
  • 3. er wordt een breedte voor woningen van 12 meter gehanteerd. Afwijkingen hiervan zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven.
  • 4. het opnemen van een voorwaardelijke verplichting voor landschappelijke inpassing conform de beeldkwaliteitsparagraaf ter plaatse van de nieuwe aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landschappelijke inpassing hofjes' (betreft 2 locaties);
  • 5. het opnemen van een aanlegvergunningenstelsel (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden) voor het ophogen van gronden met meer dan 0,20 meter.
• Bijlage 4 bij de regels wordt vervangen door de bijlage Beeldkwaliteitsparagraaf. Bijlage 5 komt te vervallen.
• Er worden redactionele aanpassingen doorgevoerd. Dit betreffen geen inhoudelijke wijzigingen.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021' van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Dit bestemmingsplan is op 24 juni 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarmee kunnen 16 ontwikkelingen gerealiseerd worden. Op 13 locaties zijn op zichtzelf staande ontwikkelingen mogelijk, waaronder compensatiewoningen. Door toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte kunnen hier (enkele) woningen gerealiseerd worden, terwijl de overige gronden een open, groene bestemming hebben gekregen.

3.2 Planuitwerking

De wijzigingen ten aanzien van het vastgesteld Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 zien uitsluitend op een aantal verbeteringen en toevoegingen om de ruimtelijke kwaliteit beter te waarborgen. Daarom is besloten om een correctieve herziening op te stellen. Deze correctieve herziening ziet uitsluitend op de wijzigingen die in het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 worden doorgevoerd op de verbeelding en de regels. Voor het overige blijft het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 van toepassing.

3.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 correctieve herziening

In hoofdstuk 1 van de regels worden een aantal standaardbegrippen gedefinieerd en aan aantal begrippen toegevoegd of gewijzigd. Ook in de Wijze van meten wordt een wijziging doorgevoerd.

Daarnaast wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de regels van deze correctieve herziening moet worden toegepast op het onderliggende bestemmingsplan 'Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021'.

Hoofdstuk 2 correctieve herziening

In hoofdstuk 2 van de correctieve herziening wordt aangegeven welke artikelen en (sub)leden worden verwijderd, welke worden toegevoegd of worden gewijzigd. In paragraaf 2.3 van deze toelichting zijn de doorgevoerde wijzigingen opgesomd.

Hoofdstuk 3 correctieve herziening

Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat een aantal bepalingen altijd opgenomen moeten worden in een bestemmingsplan. Het gaat om de zogenaamde anti-dubbeltelregeling. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Hoofdstuk 4 correctieve herziening

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Ruimtelijke ontwikkelingen dienen te passen binnen het geldende beleid op zowel nationaal, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. In het kader van het bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 heeft deze beoordeling reeds plaatsgevonden. In de toelichting van dat bestemmingsplan is deze toetsing weergegeven. In onderhavige correctieve herzieningen worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die tot een andere conclusie zouden leiden, dan opgenomen in het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021. Kortheidshalve wordt dan ook verwezen naar het beleidskader uit dat plan.

Hoofdstuk 5 Onderzoek

Deze correctieve herziening ziet uitsluitend op een aantal verbeteringen ten behoeve van de borging van de landschappelijke kwaliteit van het gebied. Daarnaast worden een aantal omissies hersteld en een aantal regelingen verduidelijkt. In het kader van het bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 zijn reeds de benodigde beoordelingen ten aanzien van omgevingsaspecten uitgevoerd, zoals geluid en flora en fauna. In deze correctieve herziening zijn geen inhoudelijke wijzigingen voorzien die van invloed zouden kunnen zijn op de omgevingsaspecten. Er is dan ook geen onderzoek naar omgevingsaspecten noodzakelijk, anders dan al in het kader van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 zijn uitgevoerd.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Inspraak

Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. Omdat deze correctieve herziening uitsluitend ziet op het herzien van enkele onderdelen van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 en om de ingezette ontwikkelingen niet te veel te frustreren, is besloten om de fase van inspraak over te slaan en direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. In afdeling 6.4 van deze wet worden regels gegeven over het verhalen van kosten van de grondexploitatie, het bepalen van de fasering van realisering van het bestemmingsplan en het stellen van eisen en regels met betrekking tot de uitvoering van openbare werken en werkzaamheden.

Deze correctieve herziening voorziet in het beter waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit van de ontwikkelingen die reeds in het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 worden mogelijk gemaakt door het plan op onderdelen te herzien. Dit plan voorziet niet in nieuwe bouwplannen. Het kostenverhaal is in het kader van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 reeds vastgelegd door middel van anterieure overeenkomsten tussen gemeente en initiatiefnemer. De financiële economische haalbaarheid van deze correctieve herziening is daarom niet van belang.