Landelijk Gebied - Ruimte voor Ruimte 2010

4.2 Ruimtelijke onderbouwing

De landschappelijke karakteristiek

Het buitengebied van Leidschendam-Voorburg wordt gekenmerkt door een cultuurhistorisch waardevol veenweidelandschap. De openheid met zijn vergezichten wordt gekoesterd. Het gebied is daarom ook aangewezen als Belvedèregebied en maakt deel uit van de Groenblauwe Slinger. Daarnaast behoort dit gebied tot het 'Snelwegpanorama A4' en valt het onder het Landschapsontwikkelingsplan dat thans opgesteld wordt voor het hele 'Duin, Horst en Weide'-gebied.

De belangrijkste landschappelijke kwaliteiten zijn de aanwezige openheid met zijn vergezichten en het karakteristieke verkavelingspatroon. Het verspreid liggende glas dat in de loop van de jaren gebouwd is, is vooral in strijd met de karakteristieke openheid. De kassen belemmeren het zicht vanaf de linten het open gebied in en zijn, vanwege de enorme openheid van het landschap, ook van grote afstand zichtbaar. De visuele impact is derhalve over het algemeen zeer groot. Dit is de reden dat zowel op Rijks-, Provinciaal als op gemeentelijk niveau gestreefd wordt naar het saneren van de verspreid liggende kassen om zo een kwaliteitsslag te maken in dit unieke buitengebied. Het een en ander is ook opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie Ruimte voor Wensen en de Gebiedsvisie Stompwijk.

Naast de ongewenste ruimtelijke impact van de kassen, speelt ook de verloedering van de kassen een rol. Aangezien niet aan uitbreiding van de kassen meegewerkt wordt door de gemeente en veel complexen thans te klein zijn voor een rendabele bedrijfsvoering, verkeren veel kassen in gedateerde, dan wel vervallen staat. Naast de ongewenste ruimtelijke impact van de kassen, werkt ook dit verloederde beeld negatief op de beleving van het landschap.

Huidige situatie

Omdat uitbreiding van de huidige kassen geen optie is, de bedrijfsvoering daardoor onrendabel geworden is en de gemeente de sanering van de verspreid liggende tuinbouwbedrijven stimuleert, wil een groot aantal van de eigenaren thans gebruik maken van de ruimte-voor-ruimte regeling. Zij hebben daartoe een bouwvergunning voor één of enkele woningen ingediend en zullen in ruil daarvoor de bestaande kassen slopen. Het huidige bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid om glas te saneren in ruil voor woningen (compensatiewoningen). Gelet op het belang van de (voortgang van de) sanering van de betreffende glastuinbouwbedrijven in het buitengebied in het algemeen en voor de betrokken bedrijven in het bijzonder, wordt vooruitlopend op de in voorbereiding zijnde bestemmingsplan “Landelijk Gebied 2011”, een apart bestemmingsplan opgesteld.

Doel bestemmingsplan

Het doel van dit bestemmingsplan is zeven van de tien verspreid liggende tuinbouwbedrijven in het buitengebied van Stompwijk te saneren in ruil voor de bouw van compensatiewoningen. Eén van de locaties (Stompwijkseweg 48c) betreft een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. Naast een compensatiewoning voor de sanering van de bedrijfsbebouwing op dit perceel, wordt hier ook een compensatiewoning gebouwd in ruil voor de sanering van een tuinbouwbedrijf op het perceel Dr. Van Noortstraat 171. Dit is mede ingegeven door het feit dat direct langs/over dit perceel de rondweg rond Stompwijk gepland staat. Compensatie op de locatie van het tuinbouwbedrijf is dan ook niet meer mogelijk.

Onderhavig bestemmingsplan maakt de toepassing van de provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling voor deze kassenbedrijven en één agrarisch bouwperceel in het buitengebied van Leidschendam-Voorburg mogelijk. Bij de beoordeling van de betreffende verzoeken is een gebiedsgerichte aanpak van 'Ruimte voor Ruimte' ofwel maatwerk toegepast. Voor ieder verzoek is afzonderlijk een ruimtelijke onderbouwing opgenomen en gemotiveerd aangeven waarom er in dat specifieke geval sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In dit kader wordt opgemerkt dat de betreffende verzoeken, zij het mondeling, zij het schriftelijk, voorgelegd zijn aan de Provincie Zuid-Holland en zijn aanvaardbaar bevonden. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de volgende acht locaties en omliggende gronden:

• 1. Stompwijkseweg 36c;
• 2. Stompwijkseweg 38a;
• 3. Stompwijkseweg 46b;
• 4. Stompwijkseweg 48c;
• 5. Dr. van Noortstraat 171;
• 6. Dr. van Noortstraat 175;
• 7. Dr. van Noortstraat 183;
• 8. Oosteinde 10.
  

Ten aanzien van de verspreidliggende kassenbedrijven die niet in dit bestemmingsplan zijn meegenomen wordt het volgende opgemerkt. Voor twee kassenbedrijven geldt dat betrokkenen vooralsnog geen gebruik wensen te maken van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Voor het resterende kassenbedrijf geldt dat sanering financieel niet haalbaar is binnen de Ruimte voor Ruimte-regeling.

Bebouwingskarakteristiek nieuwbouw

Bij de bouw van de nieuwbouwwoningen wordt uitgegaan van de bebouwingskarakteristiek in het landelijk gebied. Kenmerkend is de lintbebouwing langs de bestaande wegen. Hierbinnen zijn verschillende karakteristieken te onderscheiden:

• Verspreid liggende erven langs het lint. Dit zijn van oorsprong veelal de boerenbedrijven met een bedrijfswoning (boerderij) en bijbehorende stallen, veelal geconcentreerd rond een centrale ruimte.
• Aansluitende bebouwing langs het lint. Op een aantal plekken is de bebouwing in de loop van de tijd geïntensiveerd en zijn woningen naast elkaar gebouwd langs het lint. Het betreft hier veelal burgerwoningen. Het oude lint van Stompwijk (langs de Dr. van Noortstraat) is hier een voorbeeld van.
• Een buurtschap. In een klein aantal gevallen werd er achter het lint ook nog gebouwd. Hierdoor ontstond een buurschap, een concentratie van een tiental woningen. De bebouwing ter hoogte van de Molendriegang aan de Stompwijkseweg kan bijvoorbeeld als buurtschap aangemerkt worden.

Bij de bouw van de nieuwbouwwoningen die in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling gebouwd worden, is bovenstaande bebouwingskarakteristiek als uitgangspunt genomen. Op deze manier verdwijnen gebiedsvreemde elementen (kassen) die een grote ruimtelijke en visuele impact hebben op het landschap, terwijl gebiedseigen elementen (woningen) op een gebiedseigen manier worden ingepast. De ruimtelijke winst wordt op deze wijze gemaximaliseerd.

Geluid

Milieuaspecten (met name geluidsaspecten) zijn soms in strijd met de wens om direct langs het lint te bouwen. De geluidscontouren langs de drukkere wegen (Stompwijkseweg, Dr. van Noortstraat, Oosteinde e.d.) liggen op relatief grote afstand van de as van de weg.

Dat houdt in dat de woningen niet op een korte afstand van de weg gebouwd mogen worden of dat er zeer drastische maatregelen getroffen moeten worden (dove en/of blinde gevels) die ook impact hebben op de visuele beleving van deze woningen. De tegenstrijdigheid van bouwen aan het lint vanuit ruimtelijk oogpunt en het bouwen op grote afstand van het lint als gevolg van de milieueisen (m.n. geluid), heeft op een aantal plaatsen tot compromissen geleid. Hier wordt bij de afzonderlijke aanvragen verder op ingegaan.

Locatiespecifieke onderbouwing

Ten aanzien van de diverse locaties gelden een aantal specifieke ruimtelijke aandachtspunten. Deze worden in het navolgende nader uiteengezet.

Stompwijkseweg 36c – 38a

De verzoeken voor de bedrijven Stompwijkseweg 36 c en Stompwijkseweg 38 a hebben betrekking op twee (voormalige) tuinbouwbedrijven, die op enige afstand van de Molendriegang van Wilsveen zijn gelegen en die rechtstreeks aan elkaar grenzen. Om een maximale kwaliteitswinst te behalen is gekozen voor een gezamenlijke herontwikkeling. Dit komt neer op een verzoek om medewerking aan de realisatie van in totaal 4 burgerwoningen, waarbij de hieruit te genereren opbrengsten als compensatie worden beschouwd voor de saneringskosten en mogelijke inkomstenderving. Het betreft hierbij 2 woningen ter compensatie van de saneringkosten van de bedrijfsopstallen in een omvang van ca. 4.700 m² van het bedrijf Stompwijkseweg 36 c (incl. de bijbehorende voormalige noodwoning) en 2 woningen ten behoeve van het bedrijf Stompwijkseweg 38 a (omvang ca. 6.700 m²).

Zowel de omvang als de situering van nieuwe woningen zijn met de provincie Zuid-Holland besproken. Uit de brief van 20 juni 2006 van de Gedeputeerde Staten van de Provincie Zuid-Holland blijkt dat met een compensatie van 4 burgerwoningen ingestemd wordt, mits deze aansluitend aan de bestaande lintbebouwing gerealiseerd worden en rekening wordt gehouden met randvoorwaarden ten behoeve van de windvang van de nabij gelegen Molendriegang van Wilsveen. Hierbij is afgeweken van de standaard Ruimte voor Ruimte-regeling met betrekking tot het aantal m² te saneren glas, omdat de ruimtelijke kwaliteitswinst vlakbij de Molendriegang Wilsveen enorm is in vergelijking met de terug te plaatsen woningen.

Aansluiting op de bestaande lintbebouwing is niet mogelijk ivm de eigendomssituatie en geluidsaspecten vanuit de Stompwijkseweg zelf. Om het huidige buurtschap te versterken, worden de vier woningen gegroepeerd rondom een centrale ruimte die ontsloten wordt vanaf de Stompwijkseweg. Aansluitend op de centrale ruimte, wordt 1 woning gerealiseerd op het perceel behorende bij Stompwijkseweg 38a. Dit perceel ligt in een hoekverdraaiing, dat te verwijzen is naar een vroegere overslaghaven voor het aangevoerde turf. Gekozen is dan ook om dit perceel onderdeel te laten zijn van het buurtschap (zoals het vroeger ook onderdeel was van de overslaghaven), in plaats van het te laten opnemen in het weidelandschap.

De bebouwing wordt op een dusdanige wijze gesitueerd dat in voldoende mate rekening wordt gehouden met de windvang van de drie molens. In het bestemmingsplan is om die reden een bestemming 'vrijwaringzone- molenbiotoop' opgenomen, met daarbij de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van de bebouwing (inclusief nokrichting) binnen deze vrijwaringzone. De voormalige bedrijfswoning op het perceel Stompwijkseweg 38a en het bijbehorende erf krijgt een woonbestemming. De resterende gronden worden toegevoegd aan het omliggende agrarisch gebied.

Afbeelding 5. De bestaande kassen bijhorend bij Stompwijksweg 36c-38a

Stompwijkseweg 46b

Het Ruimte voor Ruimte verzoek van het bedrijf 'Stompwijkseweg 46b' heeft betrekking op een glastuinbouwbedrijf dat in het open polderlandschap is gelegen en uit twee glasopstanden bestaat. De één ligt langs de Stompwijkseweg, terwijl de ander het open polderlandschap insteekt. Vooral de evenwijdig aan de Stompwijkseweg liggende glasopstand blokkeert het zicht vanaf deze weg naar de open polder volledig. De sanering van beide glasopstanden biedt ontegenzeggelijk landschappelijke winst. Enerzijds wordt het zicht vanaf de Stompwijkseweg het open polderlandschap in teruggebracht en anderzijds verdwijnen gebiedsvreemde elementen (kassen) en komt hier een karakteristiek erf voor in de plaats.

Afbeelding 6. Glasopstanden behorend bij Stompwijkseweg 46b

De aanvraag van de bouwvergunning omvat de bouw van 2 compensatiewoningen in ruil voor de sanering van ca. 9.000 m2 glas en overige bedrijfsopstallen. Omdat de ruimtelijke winst hier eveneens groot is, is ook hier door de provincie ingestemd met het plan en is besloten mee te werken aan dit verzoek.

Bij de situering van de twee nieuwe woningen zijn twee opties mogelijk:

• Situering langs het lint ter hoogte van de 'langsliggende glasopstand'
• Situering achter de bestaande bebouwing in de vorm van een erfstructuur.

Vanwege de geluidscontouren die hier gelden, is de eerste opzet niet mogelijk. De woningen zouden ver naar achteren geplaatst moeten worden, waardoor er geen sprake meer is van lintbebouwing. Ook is het ruimtelijk minder gewenst om hier van lintbebouwing uit te gaan. Dit gedeelte van de Stompwijkseweg kenmerkt zich immers door zijn losliggende erfstructuur.

Er is derhalve bij de situering van deze woningen uitgegaan van de karakteristieke opzet van de oorspronkelijke erven in het buitengebied van Stompwijk. Deze bestaan uit een cluster van gebouwen (stallen) rondom een centrale ruimte welke wordt ontsloten op de openbare weg. De twee nieuwe woningen zijn achter de bestaande bebouwing geplaatst, waarmee het bestaande erf als het ware wordt afgemaakt. Er ontstaat één centrale ruimte via welke alle woningen worden ontsloten. Doordat de twee nieuwe woningen achter de bestaande bebouwing zijn gesitueerd, is de ruimtelijke impact beperkt.

De wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB ligt op deze locatie volgens de berekeningen op 80 m uit de as van de Stompwijkseweg. De woningen zijn beide binnen deze 80 m gelegen. Uit nader akoestisch onderzoek is echter gebleken dat de twee woningen niet de wettelijke voorkeurswaarde wat betreft geluid overschrijden.

Alle gronden die niet tot het erf behoren (incl. tuinen) dienen na sanering van de glasopstanden omgevormd te worden in hun oorspronkelijke staat, zijnde weidegronden.

Stompwijkseweg 48c – Dr. van Noortstraat 171

Het ruimte voor ruimte verzoek heeft betrekking op twee locaties: Stompwijkseweg 48c, een voormalig agrarisch bedrijf en Dr. van Noortstraat 171, een voormalig tuinbouwbedrijf. Beide percelen zijn in eigendom van 1 eigenaar. De te slopen opstallen op Stompwijkseweg 48c bevat een oppervlakte van 1000 m2, waarvoor 1 woning gecompenseerd wordt. De kassen op het perceel van Dr. van Noortstraat 171 hebben een totale oppervlakte van 5300 m2, waarvoor 1 woning gecompenseerd wordt. De voormalige bedrijfswoning op de locatie Stompwijkseweg 48c krijgt een reguliere woonfunctie.

De compensatiewoningen worden gerealiseerd op het perceel van Stompwijkseweg 48c. Dit is mede ingegeven door het feit dat direct langs/over het perceel aan de Dr. van Noortstraat 171 de rondweg rond Stompwijk gepland staat. Ook is het wenselijk dat bij het saneren van het glas er weer zicht is vanuit het dorp Stompwijk op het open landschap. Hiermee is de ruimtelijke winst het versterken van het open karakter van het gebied langs de Dr. van Noortstraat.

Het perceel aan de Stompwijkseweg 48c ligt op een scharnierpunt in de landschappelijke verkaveling. Dit karakteristiek dient versterkt te worden door de richting van de nieuw te bouwen rechthoekige woningen te koppelen aan de richting van de verkaveling of loodrecht daarop. De huidige karakterstieke bedrijfswoning mag vanuit cultuurhistorisch perspectief niet gesloopt worden. De nieuwe bebouwing dient samen met de voormalig bedrijfswoning compact geclusterd te worden rondom een centrale ruimte, welke aansluit op de bestaande ontsluiting naar de Stompwijkseweg.

Afbeelding 7. Dr. van Noortstraat 171

Afbeelding 8. Stompwijkseweg 48c

Dr. van Noortstraat 175

Het verzoek betreft hier het glastuinbouwbedrijf aan de Dr. Van Noortstraat 175, in de volksmond Laantje van Kampen genoemd, een zeer levensvatbaar bedrijf van circa 14000 m2.Door het huidige beleid is het niet mogelijk dit bedrijf op de huidige locatie verder te ontwikkelen en de eigenaar is bereid tot sanering van de kassen en bedrijfsopstallen ten compensatie van een drietal woningen ter plaatse van het huidige bedrijf. De huidige bedrijfswoning en bijbehorende erf worden hierbij gehandhaafd en krijgen een reguliere woonfunctie.

De ruimtelijke winst zit in het verdwijnen van een groot, lang en diep glascluster. Het grootste deel van dit perceel wordt weer toegevoegd aan het omliggende agrarisch gebied. In hoofdlijn wordt het oorspronkelijk grasland hersteld inclusief de waterstructuur. Hierdoor wordt de lange strekkende kavel weer herkenbaar en worden watergangen weer onderdeel van het oude watersysteem. Flora en fauna krijgt hierdoor ruimte voor ontwikkeling.

De drie bouwkavels komen te liggen aan Laantje van Kampen met ertussen doorzichten naar het weidelandschap. De bouwkavels worden deels omringd met sloten die aansluiten op de bestaande waterstructuur. Hiermee worden de kavels verbonden aan het landschap. De bebouwing dient loodrecht op de weg te liggen en aan te sluiten op de karakteristiek van de lintbebouwing.

Belangrijk aandachtspunt bij de bouw van woningen aan deze weg is het verbeteren van de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Vanuit het oogpunt van de hulpdiensten is het wenselijk de percelen aan het Laantje van Kampen op termijn beter te ontsluiten. Met de komst van de rondweg rond Stompwijk, dat het Laantje in de toekomst zal doorkruisen, is zeker gesteld dat de bereikbaarheid van het Laantje op langere termijn in voldoende mate wordt verbeterd. In dit verband kunnen ook nadere maatregelen worden getroffen vanuit het oogpunt van brandveiligheid (blusvoorzieningen, opstelplaatsen, etc.). Dit zijn echter zaken die in het kader van een bestemmingsplan buiten beschouwing blijven.

Eén van de drie nieuwe bouwkavels grenst aan het perceel Dr. van Noortstraat 179, een voormalige paardenhouderij. Hoewel deze bedrijfsvoering al geruime tijd is beëindigd, kent het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied 2001 aan het perceel nog een paardenhouderijbestemming toe. In verband met de toe te voegen nieuwe woonbestemmingen, dienen ook de functie en het huidige gebruik van de omliggende percelen in ogenschouw te worden genomen. Immers, in het geval van een nieuwe woning in de nabijheid van een bedrijfsvoering dient met milieuzoneringen rekening te worden gehouden. Zo zou in het onderhavige geval rekening moeten worden gehouden met een geurhindercirkel van minimaal 50 meter tot de dichtsbijzijnde nieuwe woning, wanneer er sprake zou zijn van een paardenhouderij. Gelet echter op het feit dat het onderhavige perceel niet langer de functie van paardenhouderij vervult, de huidige activiteiten zijn hobbymatig van aard, is het ook niet langer noodzakelijk de paardenhouderijbestemming te handhaven. In het voorliggende bestemmingsplan zal dan ook aan het perceel Dr.van Noortstraat 179, overeenkomstig het huidige gebruik, een woonbestemming worden toegekend.  

Afbeelding 9. Dr. van Noortstraat 175

Dr. van Noortstraat 183

Het verzoek betreft hier het glastuinbouwbedrijf aan de Dr. van Noortstraat 183, bestaande uit een glascluster van circa 2400 m². Hoewel de te slopen oppervlak aan glas niet voldoet aan het formeel vereiste 5000 m² glas, nodig om een compensatiewoning terug te mogen bouwen, is desondanks gekozen voor een gebiedsgerichte toepassing van Ruimte voor Ruimte-regeling. Een belangrijke afweging om de regeling hier toe te passen, is dat dit perceel deel uitmaakt van een integrale sanering van alle glasbestanden aan de Dr. Van Noortstraat. Met andere woorden, de sanering van de glascluster op het perceel Dr. van Noortstraat 183 dient in samenhang te worden bezien met de sanering van de twee glasclusters aan de Dr. van Noortstraat 175 en 171. Het niet toepassen van regeling ten aanzien van de Dr. van Noortstraat 183 en daarmee vasthouden aan de hoeveelheid gesloopte m² glas (per locatie), zou immers afbreuk doen aan de doelstelling van de Ruimte voor Ruimte-regeling ofwel de te behalen gebiedskwaliteit. De huidige kassen hebben een groot negatief effect op de beleving van het landschap. De omgeving heeft grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde, zodat het herstellen van die waarden van groot belang wordt geacht. De polderlandschappen aan weerszijden van de Dr. van Noortstraat zijn nog vrij gaaf bewaard gebleven. De Grote Westeindsche Polder ligt op ca. -1,5 NAP en is niet uitgeveend, waardoor het middeleeuwse maaiveld en kavelstructuren nog grotendeels intact zijn. De Meeslouwerpolder aan de overzijde van de Nieuwe Vaart ligt, opvallend genoeg, ruim 3 meter dieper omdat deze wel is uitgeveend en vervolgens weer is drooggemaakt. De locatie ligt daardoor als het ware op een podium langs de Meeslouwerpolder.

Door de sanering van het glas op het perceel Dr. van Noortstraat 183 samen met de overige twee glasclusters ter plaatse, ontstaat een belangrijk doorzicht tussen twee polders (met landschappelijke en cultuurhistorische waarden) in. Op deze locaties zullen gebiedsvreemde elementen (een kassenareaal) verdwijnen, terwijl er slechts vier nieuwe woningen aan dit gebied wordt toegevoegd. Deze woningen worden op een gebiedseigen manier in het lint ingepast. In verband met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is als voorwaarde gesteld dat niet alleen de kassen op de locatie Dr. van Noortstraat 183, maar ook de overige opstallen tussen de kassen in, worden gesaneerd. De landschappelijke winst in het gebied van de Dr. van Noortstraat zit dan ook in de forse afname van het bebouwingsvolume en het herstellen van het bebouwingslint met de doorzichten naar het landschap. Deze kwaliteitsimpuls voor dit gedeelte van het buitengebied is voor de gemeente leidend geweest om in te stemmen met de Ruimte voor Ruimte-regeling ten aanzien van onder meer dit perceel.

Een goede inpassing van de bouwkavel met woning is noodzakelijk. Om de doorzichten vanaf de weg op de achterliggende polders te realiseren wordt de bouwkavel tegenover het perceel van Dr. van Noortstraat 179 en de nieuwe bouwkavel op nummer 175, die naast 179 komt te liggen, gepositioneerd. De woning dient aan te sluiten op de karakteristiek van de lintbebouwing uit de omgeving van Stompwijk. Evenals de locatie Dr. van Noortstraat 175 geldt hier als belangrijk aandachtspunt het verbeteren van de bereikbaarheid. Ook hier speelt de ligging van een nieuw te bouwen woning in de nabijheid van de paardenhouderij bestemming. Er wordt dan ook verwezen naar de motivering onder het kopje 'Dr. van Noortstraat 175'.

Afbeelding 10. Dr. van Noortstraat 183

Oosteinde 10

De aanvraag voor bouwvergunning op de locatie Oosteinde 10 omvat de bouw van één compensatiewoning in ruil voor de sanering van het glastuinbouwbedrijf ter plaatse. Het bedrijf heeft een oppervlakte van ca. 6.000 m2 en wordt geheel gesaneerd. Het glastuinbouwbedrijf steekt thans ver de open polder in een heeft hierdoor een zeer grote ruimtelijk impact op deze polder. Sanering van dit tuinbouwbedrijf levert een onherroepelijke landschappelijke winst op in een gebied met zowel landschappelijke als natuurwaarden. Hiermee voldoet deze aanvraag in zijn geheel aan de regels die er vanuit de ruimte-voor-ruimte regeling gesteld worden.

De te slopen kassen behoren bij de bedrijfswoning 'Oosteinde 10', welke schuin voor de kassen aan het Oosteinde is gelegen.

Afbeelding 11. De bestaande kassen behorend bij Oosteinde 10

Bij de locatiebepaling van de nieuwbouwwoning ging de voorkeur uit naar een situering langs het Oosteinde, overeenkomstig de overige woonbebouwing langs deze weg. Echter, door een aantal aspecten is de gewenste situatie onmogelijk gebleken. Enerzijds de geluidsbelasting van het Oosteinde, een drukke provinciale weg tussen Zoetermeer en de A4. Daarnaast is er een hondenpension gevestigd op Oosteinde 4 welke ook een geluidscontour met zich meebrengt. Tot slot is er fysiek geen ruimte om een extra woning aan het lint te bouwen en heeft aanvrager nergens andere gronden om de betreffende compensatiewoning te kunnen bouwen.

De overweging die de gemeente heeft moeten maken, is het situeren van de compensatiewoning achter het lint (ter hoogte van de huidige glasopstand) met de sanering van de glasopstand, ten opzichte van het handhaven van de zeer beeldbeperkende glasopstand in het gebied. Omdat de ruimtelijke winst op deze locatie dermate groot is en de aanvraag verder geheel voldoet aan de Ruimte voor Ruimte-regeling, is gekozen dat de sanering van de glasopstand zwaarder weegt dan bebouwing achter het bestaande lint.

Er zijn twee redenen waarom het verder van het lint afbouwen van de nieuwbouwwoning gelegitimeerd kan worden:

• In de omgeving steken ook reeds bestaande erven met enige mate het landelijk gebied in. De locatie van de nieuwbouwwoning blijft binnen de 'achterrooilijn' van deze percelen in de omgeving. Ook de tuin mag deze grens niet overschrijden (zie onderstaande kaart).
• Daarnaast vindt, door situering van de woning op deze locatie, een clustering van gebouwen plaats met Oosteinde 8 en 10. Clustering van gebouwen is kenmerkend voor de boerenerven en kan derhalve als gebiedseigen worden beschouwd. De ruimtelijke inpassing op deze wijze doet ook minder inbreuk op het landschap dan een geheel losstaande nieuwbouwwoning in het agrarisch gebied.

Afbeelding 12. Locatie van de nieuwbouwwoning, de bestaande erven en de 'achterrooilijn'.

Alle gronden gelegen achter de 'achterrooilijn' dienen na sanering omgevormd te worden in hun oorspronkelijke staat, zijnde weidegronden.