Dr. van Noortstraat 191

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit wijzigingsplan maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', door de raad vastgesteld op 12 februari 2012. Door de uitspraak van 17 juli 2013, nummer 201203926, van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het deel van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' dat o.a. betrekking heeft op het perceel Dr. van Noortstraat 191 onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' zijn een reeks van wijzigingsbevoegdheden opgenomen gericht op de toekenning van een nieuwe hoofdfunctie in het geval van beëindiging van de oude bedrijfsactiviteiten.

De eigenaren van het perceel Dr. van Noortstraat 191 hebben een verzoek ingediend om de bestemming ‘Agrarisch’ van het perceel te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’. Het verzoek betreft daarnaast het slopen van alle bedrijfsopstallen, uitgezonderd de bedrijfswoning en de schuur direct achter deze woning. Op het perceel zijn de agrarische bedrijfsmatige activiteiten reeds in 2012 beëindigd.

Voor het gewijzigde gebruik van het perceel, is een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming nodig. Het voorliggende wijzigingsplan ten behoeve van het perceel Dr. van Noortstraat 191 is het juridisch planologisch kader dat voorziet in de bestemmingswijziging van de hoofdfunctie 'Agrarisch' in de hoofdbestemming 'Wonen'.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Dr. van Noortstraat 191 te Leidschendam, kadastraal bekend als de gemeente Stompwijk, sectie A perceelnummer 981. Het perceel ligt in het landelijk gebied van Leidschendam-Voorburg. In de onderstaande afbeelding is het perceel met kleur aangegeven.

.

Afbeelding 1: begrenzing perceel Dr. van Noortstraat 191

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', door de raad vastgesteld op 12 februari 2012. Door de uitspraak van 17 juli 2013, nummer 201203926 van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het deel van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' dat o.a. betrekking heeft op het perceel Dr. van Noortstraat 191 onherroepelijk geworden.

1.4 Opbouw van het plan

In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing in relatie tot de nieuwe functie. In hoofdstuk 3 worden de voorwaarden voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid puntsgewijs behandeld. Hoofdstuk 4 behandelt relevante milieuaspecten samen met archeologie. In hoofdstuk 5 is opgenomen hoe de in het wijzigingsplan benoemde bestemmingswijziging juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In de toelichting van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is een overzicht gegeven van het voor de gemeente Leidschendam-Voorburg in het algemeen en voor het plangebied in het bijzonder relevante ruimtelijk beleid. In dit hoofdstuk wordt uitsluitend het beleidskader behandeld waaruit concrete uitgangspunten voortvloeien ten aanzien van de inpassing van de nieuwe functie ‘wonen’. Het beleid ten aanzien van hergebruik van de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (hierna: vab´s) is in dit kader van belang. Als vab´s worden in dit wijzigingsplan aangemerkt, de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan.

2.2 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: SVIR) vastgesteld die onder meer de Nota Ruimte (met o.a. kaders ten aanzien van vab´s), de Structuurvisie Randstad 2040 en de Agenda voor een vitaal platteland vervangt. Met deze visie laat het rijk het beleid ten aanzien van o.a. vitaal platteland en daarmee het beleid ten aanzien van de vab´s los.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid: het principe van “decentraal, tenzij....”. Hiermee wordt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening in toenemende mate bij gemeenten en provincies gelegd. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

Uit de structuurvisie volgen geen concrete uitgangspunten voor de aanpassingen in dit wijzigingsplan.

2.3 Provinciaal Beleid

2.3.1 Visie Ruimte & Mobiliteit

Op 9 juli 2014 hebben de Provinciale Staten van Zuid - Holland de ‘Visie Ruimte en Mobiliteit’ (hierna: VRM), vastgesteld . Deze visie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. De VRM bestaat uit de 'Visie ruimte en mobiliteit', de 'Verordening ruimte 2014', het 'Programma ruimte' en het 'Programma mobiliteit'.

2.3.2 Verordening Ruimte 2014

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening Ruimte 2014 (hierna: de Verordening) stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen.

De Verordening stelt specifieke eisen aan stedelijke functies in het buitengebied en het hergebruik van voormalige agrarische bebouwing. Op grond van de Verordening is nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies in het buitengebied niet toegestaan. Onder stedelijke functies wordt verstaan: woonfuncties en daaraan verbonden functies, zoals parkeerplaatsen, sportvelden, zorgvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, alsmede bedrijfsfuncties en de daarbij behorende infrastructuur en voorzieningen. De regels hebben onder andere ten doel het karakter en openheid van het buitengebied te beschermen. Bestemmingsplannen voor gronden in het buitengebied dienen daarom bestemmingen uit te sluiten, die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken. Uitzonderingen hierop vormen onder andere het bouwen van woningen met toepassing van de zogenaamde 'Ruimte voor ruimte-regeling', het ontwikkelen van 'Nieuwe landgoederen' en het hergebruik van de vab´s voor niet-agrarische functies. Onder bepaalde voorwaarden kan voor deze ontwikkelingen in het buitengebied ruimte worden geboden in het bestemmingsplan.

In dit wijzigingsplan wordt voorzien in een stedelijke functie, namelijk wonen in voormalige agrarische gebouwen dan wel de voormalige bedrijfswoning. De Verordening geeft aan dat niet-agrarische functies (waaronder woningen) in vrijkomende agrarische bebouwing zijn toegestaan, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• de nieuwe functie brengt uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• de nieuwe functie heeft niet meer dan een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking;
• de nieuwe functie wordt gehuisvest in de bestaande bebouwing (uitgezonderd kassen);
• indien sprake is van een zorgfunctie is gehele of gedeeltelijke herbouw en beperkte uitbreiding van de bebouwing binnen het voormalige bouwperceel toegestaan én
• bedrijfsfuncties worden beperkt tot de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten e.d.

Vanuit het provinciaal beleid bezien is de wijziging van een woonbestemming in leegstaande of vrijkomende agrarische en niet-agrarische bebouwing wenselijk, mits de ruimtelijke kwaliteit en andere specifieke waarden ter plekke worden behouden en de verkeersdruk niet toeneemt. Zo blijkt uit de Verordening dat bij passend hergebruik van voormalige agrarische gebouwen, een woonfunctie als de nieuwe functie gewenst dan wel passend is. Verder dient de nieuwe functie gehuisvest te worden binnen de bestaande bebouwing.

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de bestemmingswijziging van de agrarische functie van het perceel Dr. van Noortstraat 191 in de bestemming 'Wonen' volledig in overeenstemming is met de beleidsuitgangspunten van de provincie ten aanzien van de vab´s. In hoofdstuk 3 wordt dit aspect nader toegelicht.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

Op 25 september 2012 is de herijking van de Structuurvisie Ruimte voor Wensen uit 2007 vastgesteld. Deze visie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

• versterken van de groene woonstad;
• verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
• beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Voor het buitengebied, waarvan het plangebied deel uitmaakt, gelden de volgende opgaven:

• De ontwikkeling van het Regiopark optimaal benutten als een onderscheidende vestigingsfactor en aanvullende kwaliteit voor het imago van de groene woonstad.
• Verbetering van de recreatieve mogelijkheden en ontwikkeling van nieuwe economische kansen met behoud van de agrarische functie.
• Realisatie van diversiteit aan kwaliteiten aan de stadsranden.
• Verbetering van de recreatieve netwerken en de stad-landverbindingen.

Uit de structuurvisie volgen geen concrete uitgangspunten voor de aanpassingen in dit wijzigingsplan.

2.4.2 Bestemmingsplan Landelijk Gebied

Het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ bevat diverse afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden, waarmee kleinschalige ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Het betreft ontwikkelingen, zoals deeltijdactiviteiten, toepassing van de Ruimte voor ruimte-regeling bij bedrijfsbeëindiging. Het een en ander wordt ook op ruimtelijke kwaliteitaspecten getoetst. Voor ruimtelijke kwaliteitaspecten wordt verwezen naar de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf, die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ is opgenomen en die daardoor ook integraal onderdeel vormt van het juridisch bindend toetsingskader dat in het voorliggende wijzigingsplan is vastgesteld.

Wanneer een agrarische bedrijfsvoering beëindigd wordt, raken de bedrijfsgebouwen hun agrarische functie kwijt, indien daar geen ander agrarisch bedrijf gevestigd wordt. Met de vab´s wordt bedoeld de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan. Om een ander gebruik van deze vab´s mogelijk te maken en op die manier verpaupering tegen te gaan, is in de regels van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische functie kan worden omgezet in een landelijk bedrijf, woonfunctie of een paardenhouderij. Verder dient te worden voldaan aan de in de regels opgenomen voorwaarden. Gestreefd wordt naar sanering van overtollige en/of in zeer slechte staat verkerende bebouwing. Dit teneinde de ruimtelijke kwaliteit van erven in het buitengebied te waarborgen.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de betreffende functiewijziging naar wonen ten aanzien van het perceel Dr. van Noortstraat 191 geheel in overeenstemming is met het doel en strekking van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’. De bestaande gebouwen op het perceel worden voor een deel hergebruikt voor de functie wonen, terwijl de overtollige bedrijfsopstallen worden gesloopt. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied verbeterd en gewaarborgd. Bovendien veroorzaakt de nieuwe woonfunctie geen milieuhinder en heeft geen negatieve invloed op de verkeersafwikkeling.

Hoofdstuk 3 Juridisch Kader

3.1 Inleiding

Op grond van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ heeft het perceel Dr. van Noortstraat 191 de bestemming 'Agrarisch' (artikel 3). Op grond van dit artikel zijn de gronden bestemd voor het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeve van de uitoefening van een (al dan niet kleinschalig) grondgebonden agrarisch bedrijf met de in die bepaling opgenomen ondergeschikte activiteiten. De aanvraagster heeft echter aangegeven geen agrarische bedrijf te hebben en ook geen agrarische bedrijf ter plaatse te willen beginnen. De wens is om dit perceel uitsluitend als woonfunctie te gebruiken.

3.2 Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 3.7.9) in het geval van beëindiging van bedrijfsvoering in een woonbestemming mits is komen vast te staan dat:

• a. de bedrijfsvoering van het ter plaatse gevestigde agrarisch bedrijf is of wordt beëindigd;
• b. vestiging van een nieuw grondgebonden agrarisch bedrijf ter plaatse niet reëel is;
• c. wijziging van de bestemming ten behoeve van de woonfunctie gewenst dan wel noodzakelijk is en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door de wijziging noemenswaardig zal verbeteren.

Teneinde te beoordelen of de bestemmingswijziging van het perceel Dr. van Noortstraat 191 mogelijk is, wordt hieronder ingegaan op de bovengenoemde punten.

3.2.1 Activiteiten agrarisch bedrijf

De voormalige eigenaar van het perceel, de heer Oudshoorn, heeft bij brief van d.d. 28 juli 2014 gericht aan de gemeente aangegeven dat de bedrijfsmatige activiteiten op het perceel Dr. van Noortstraat 191 sinds 1 januari 2012 zijn beëindigd. In deze brief geeft hij aan de pensioengerechtigde leeftijd te hebben bereikt en wegens ziekte de bedrijfsmatige activiteiten niet meer te kunnen voortzetten. Vestiging van een nieuw grondgebonden agrarisch bedrijf ter plaatse is volgens de heer Oudshoorn niet reëel vanwege de onbereikbaarheid voor landbouwvoertuigen en de weinig beschikbare grond. De oppervlakte van het perceel van ca. 2.455 m2, waarin begrepen het woonhuis en erf is echter te weinig voor een agrarisch bedrijf.

Opgemerkt wordt dat het perceel ingeklemd ligt tussen twee bedrijfsbestemmingen en geen onderdeel uitmaakt van een groter aaneengeschakeld agrarisch gebied. Door de ligging en de relatief 'kleine' (2455 m2) oppervlakte van het perceel zal het vestigen van een nieuw agrarisch bedrijf in het licht van schaalvergroting geen reële optie zijn. In een vergelijkbare geval heeft de Agrarische Beoordelingscommissie (advies d.d. 13 mei 2013), ten aanzien van het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming in het landelijk gebied het volgende beoordeeld:

“'De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn op deze locatie al geruime tijd beëindigd; de huidige bewoners van het voormalige bedrijfscomplex zijn niet van plan bedrijfsmatig nieuwe (agrarische) activiteiten te gaan ontplooien. De bedrijfsgebouwen zijn erg verouderd en niet meer functioneel voor een hedendaagse agrarische bedrijfsvoering. Vanwege de beperkte bedrijfsoppervlakte van twee hectare is de locatie te kleinschalig voor een nieuwe ondernemer om hier opnieuw een volwaardig agrarisch bedrijf te gaan exploiteren. Bovendien is het oorspronkelijke bij het bedrijf behorende land vervreemd. Onze commissie is dan ook van mening dat het niet aannemelijk is dat op deze plaats bedrijfsmatig de agrarische functie kan worden uitgeoefend. Gelet op het vorenstaande adviseert onze commissie positief ten aanzien van een bestemmingswijziging in 'Wonen'..”.

Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bedrijfsactiviteiten op het perceel Dr. van Noorstraat 191 zijn beëindigd en vestiging van een nieuw grondgebonden agrarisch bedrijf ter plaatse vanwege de ligging en te weinig beschikbare grond niet reëel is.

3.2.2 Wijziging in woonfunctie

Wat betreft de voorwaarde dat wijziging van de bestemming ten behoeve van de woonfunctie gewenst dan wel noodzakelijk dient te zijn en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door de wijziging noemenswaardig verbeterd zou worden, het volgende.

Met de transformatie van de agrarische bestemming naar wonen dient een noemenswaardige ruimtelijke kwaliteitsslag gemaakt te worden. Gelet op het feit dat een groot deel van bedrijfsopstallen worden verwijderd, levert dit een aanzienlijke kwaliteitsverbetering op. Verder is de gemeente positief over de op de door de aanvragers ingediende tekening waarin een weide strook als overgang naar het achterliggende open polderlandschap is aangegeven. Hiermee is een kwalitatieve overgang gewaarborgd passend bij het gebruik van het landschap. Daarnaast is aan de hand van de door de aanvragers ingediende inrichtingsschets te zien dat ook de inrichting van het perceel een positieve bijdrage levert aan de kwaliteitsverbetering in de omgeving. De overgangen naar de belendende percelen worden met groenstroken geaccentueerd en de verharding ten behoeve van de parkeervoorziening wordt vanaf de openbare ruimte zorgvuldig afgeschermd door een groene invulling. De tuin met (fruit)bomen naast de woning en de schuur zorgen voor een groene karakter en leveren een interessante afwisseling op in het beeld van het lint. Hiermee is stedenbouwkundig de ruimtelijke kwaliteitsslag aangetoond.

Ten aanzien van de (groene) schuur achter de woning wordt opgemerkt dat deze ruimtelijk aanvaardbaar is. De omgeving bestaat uit een afwisseling van agrarische -en overige bedrijvigheid, met de daarbij behorende bedrijfsbebouwing. Deze verscheidenheid aan hoofdgebouwen en bijgebouwen typeert dit gebied. De woning en de schuur passen in dit beeld. De schuur is tevens gunstig gesitueerd in het verlengde van de woning op relatief grote (ong. 32 meter) afstand van de weg en valt grotendeels weg achter de woning, waardoor de ruimtelijke impact van de schuur minimaal is. Vanuit het landschap bezien is de schuur tevens passend en past het bij de rafelige randen in het landschap. Met de woning en de schuur heeft het perceel voldoende openheid in zich en is de relatie van bebouwing en tuin (onbebouwd) in verhouding.

Gelet op het bovenstaande merken wij op dat het veranderen van de functie in wonen en het verwijderen van een groot deel van de bedrijfsmatige opstallen op deze plek een positieve ruimtelijke ontwikkeling is.

Overige voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Opgemerkt wordt dat voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid nog voorwaarden zijn genoemd in artikel 3.7.10 van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’. Aan deze voorwaarden dient te worden voldaan voordat de bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ kan plaatsvinden.

Uit deze bepaling blijkt dat de gronden ter plaatse van en aansluitend op de bestaande voormalige bedrijfswoning, worden aangewezen met de bestemming ‘Wonen’ als bedoeld in artikel 21 van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ waarbij de grootte van het bijbehorende bestemmingsvlak wordt afgestemd op de inrichting van het erf/bouwperceel. Uit de inrichtingschets ingediend door de aanvragers blijkt dat het gedeelte van het perceel aan de voorkant is ingericht ten behoeve van de woonfunctie, terwijl de gronden achter het perceel zijn aangemerkt als weiland. De herinrichting van het perceel tezamen met de sloop van overtollige bedrijfsopstallen levert om die reden een positieve bijdrage aan de kwaliteitsverbetering in de omgeving. Uit deze bepaling blijkt verder dat de resterende gronden die geen woonbestemming krijgen, bestemd worden overeenkomstig de agrarische bestemming, waaraan het bestemmingsvlak grenst, in dit geval zijnde de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden’.

Ten aanzien van de voorwaarde dat de bestemmingswijziging de gebruiksmogelijkheden van (agrarische en andere) bedrijvigheid in de directe omgeving van het perceel niet in onevenredige mate mogen hinderen (artikel 3.7.9 sub g), wordt het volgende opgemerkt.

Het perceel is ingeklemd tussen een niet functionerend dierenpension en –crematorium (perceel Dr. van Noortstraat 195) en een hoveniersbedrijf (perceel Dr. van Noortstraat 189). Ingevolge de Wet milieubeheer gelden voor beide bedrijven normen voor de maximaal toegestane geluidsbelasting op de gevel van bestaande dichtstbijzijnde woning(en) van derden. Deze normen gelden dus reeds voor de bestaande bedrijfswoning en blijven ongewijzigd gelden na de omzetting naar burgerwoning. Het was een woning van derden en blijft een woning van derden. Het vigerende beschermingsniveau (de normen) wijzigt niet door de omzetting.

Verder wordt opgemerkt dat de omliggende bedrijven door de wijziging niet worden aangetast in hun bedrijfsvoering. In het onderhavige geval betreft het bouwplan het verwijderen van een groot deel van de bedrijfsmatige opstallen. Uit het akoestisch onderzoek van 2 oktober 2014 (bijlage 2 bij de Toelichting) blijkt dat ter plaatse van de woning aan het perceel Dr. van Noortstraat 191 reeds zonder de afscherming van de te slopen bedrijfsgebouwen aan de grenswaarden zal worden voldaan. De geluidregelgeving vormt geen belemmering voor het onderhavige plan.

De overige voorwaarden genoemd in artikel 3.7.10 van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ zijn niet relevant voor de onderhavige bestemmingswijziging en worden om die reden buiten behandeling gelaten.

3.2.3 Conclusie

Het wijzigen van de agrarische functie naar de woonfunctie ter plaatse van het perceel Dr. van Noortstraat 191, waarbij een groot deel van de bedrijfsmatige opstallen verwijderd zullen worden, is vanuit het ruimtelijk oogpunt een wenselijke situatie. Verder wordt opgemerkt dat de omliggende bedrijven door de wijziging niet worden aangetast in hun bedrijfsvoering. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidregelgeving geen belemmering vormt voor het onderhavige plan.

Hoofdstuk 4 Omgevings-aspecten

4.1 Inleiding

In het kader van de voorbereiding van het wijzigingsplan van het perceel Dr. van Noortstraat 191 is onderzocht of de bestemmingswijziging een belemmering zou vormen vanuit het milieukundig oogpunt en archoelogie. In deze paragraaf wordt beknopt ingegaan op enkele relevante milieuaspecten zoals bodemkwaliteit, geluid en luchtkwaliteit, verkeerskundige aspecten, externe veiligheid en archeologie.

4.2 Bodem

Op 3 oktober 2014 heeft het milieuadviesbureau Hopman en Peters Milieutechniek (Bijlage 1 bij de Toelichting) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel Dr. van Noortstraat 191. Doordat het verkennend bodemonderzoek onvoldoende inzicht gaf in de bodemkwaliteit ter plaatse, is aanbevolen om ter plaatse een nader onderzoek te laten uitvoeren.

Naar aanleiding hiervan heeft Hopman en Peters Ingenieursbureau een nader onderzoek gedaan ter plaatse van Dr van Noortstraat 191 naar het matig verhoogde gehalte aan zink in de bovengrond. Uit de onderzoeksresultaten van het nader onderzoek blijkt dat de bovengrond tot 0,5 meter minus maaiveld ter plaatse van het weiland en de oostzijde richting het perceel Dr. van Noortstraat in het algemeen licht tot matig en incidenteel sterk verhoogd is met zink. De zinkverontreiniging in de grond is voldoende afgeperkt. Op de locatie is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De locatie is geschikt voor de functie wonen met tuin. Geadviseerd wordt de grond die ter plaatse van de matig tot sterkverhoogde zink vrijkomt tijdens de nieuwbouw milieuhygiënisch af te voeren.

4.3 Geluid

Geluid van verkeer

Met een bestemmingswijziging van de huidige 'bedrijfswoning' naar 'burgerwoning' is geen sprake van het toevoegen van een nieuwe geluidsgevoelige bestemming, zodat toetsing aan de Wet geluidhinder (Wgh) niet aan de orde is.

Geluid van naastgelegen bedrijven

Het perceel is ingeklemd tussen een niet functionerend dierenpension en –crematorium (Dr. van Noortstraat 195) en een hoveniersbedrijf (Dr. van Noortstraat 189). Ingevolge de Wet milieubeheer gelden voor beide bedrijven normen voor de maximaal toegestane geluidsbelasting op de gevel van bestaande dichtstbijzijnde woning(en) van derden. Deze normen gelden dus reeds voor de bestaande bedrijfswoning en blijven ongewijzigd gelden na de omzetting naar burgerwoning. Het was een woning van derden en blijft een woning van derden. Het vigerende beschermingsniveau (de normen) wijzigt niet door de omzetting. De omliggende bedrijven worden door de bestemmingswijziging niet aangetast in hun bedrijfsvoering.

Uit het akoestisch onderzoek van 2 oktober 2014 uitgevoerd door DPA Cauberg- Huygen B.V. (bijlage 2 bij de Toelichting) is gebleken dat de woningen aan de Dr. van Noortstraat 193 en 197 de voor de bedrijfsvoering van Dierenuitvaartcentrum Stompwijk bepalende woningen zijn. Daar ervan uitgegaan wordt dat voldaan wordt aan de vigerende voorschriften en de (maximaal planologische) beschikbare geluidruimte ter plaatse van deze woningen volledig is opgevuld, zal ter plaatse van de woning Dr. van Noortstraat 191 reeds zonder de afscherming van de te slopen bedrijfsgebouwen eveneens aan de grenswaarden zal worden voldaan. Het slopen van de bedrijfsbebouwing op het perceel Dr. van Noortstraat 191 vormt vanuit akoestisch oogpunt geen belemmering voor de bedrijfsvoering van Dierenuitvaartcentrum Stompwijk.

Geconcludereed kan worden dat voor deze bestemmingswijziging geen (nieuwe) toetsing aan de Wgh of Wro nodig is. De omliggende bedrijven worden door de wijziging niet aangetast in hun bedrijfsvoering. Uit onderzoek blijkt dat ter plaatse van de woning Dr. van Noortstraat 191 reeds zonder de afscherming van de te slopen bedrijfsgebouwen aan de grenswaarden zal worden voldaan. De geluidregelgeving vormt geen belemmering voor het onderhavige plan.

4.4 Luchtkwaliteit

Het wijzigingsplan betreft vervangende nieuwbouw van een bestaande woning en betekent daardoor geen wijziging van de blootstellingssituatie. Ingevolge de regelgeving over luchtkwaliteit (Hoofdstuk 15 Wet milieubeheer en bijbehorende besluiten) is dan ook geen toetsing nodig aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen. Overigens blijkt uit de landelijke Monitoringstool luchtkwaliteit dat ter plaatse van het plan geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van luchtkwaliteitseisen.

De regelgeving inzake luchtkwaliteit en de heersende en toekomstige lokale luchtkwaliteit vormen geen beletsel voor de gewenste bestemmingswijziging.

4.5 Verkeerskundige aspecten

Het wijzigen van agrarisch bedrijfswoning naar burgerwoning in onderhavige situatie heeft geen invloed op de verkeersveiligheid en verkeersintensiteit. De intensiteit zal naar verwachting afnemen bij de overgang van agrarisch bedrijf (incl. wonen) naar uitsluitend wonen. Wat betreft het aspect parkeren moeten er volgens de Nota Parkeernormen 2012 2,4 parkeerplaatsen gerealiseerd worden bij een vrijstaande koopwoning in het buitengebied. Dit getal van 2,4 wordt naar beneden afgerond, zodat er minimaal twee parkeerplaatsen dienen aanwezig te zijn. Meer parkeerplaatsen aanleggen is uiteraard wel toegestaan. Daarnaast dienen er ook minimaal 5-6 fietsparkeerplaatsen beschikbaar te zijn. Gelet op het feit dat er op het perceel voldoende ruimte aanwezig is, wordt vanuit verkeersaspecten geen problemen verwacht.

4.6 Flora en Fauna

De Flora- en Faunawet schrijft voor dat voor alle ruimtelijke plannen of ingrepen een quickscan dient te worden uitgevoerd, naar de aanwezigheid van beschermde dieren- en plantensoorten.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Leidschendam Voorburg en maakt deel uit van het Groene Hart. Het gaat om een erf met kleinschalige bebouwing op de dijk van de Nieuwe Vaart. Het erf maakt onderdeel uit van een smal bebouwingslint aan een doodlopend zijweggetje van de Dr. van Noortstraat. Dit lint ligt tussen de ontsluitingsweg en het open weidegebied van de Westeindsche polder. Op het erf worden 3 bestaande lage schuren gesloopt. Deze liggen aan de voorkant van het perceel. De vrijgekomen ruimte krijgt grotendeels een groene inrichting met o.a. een boomgaardje en verder wat verharding.

Er is een quickscan uitgevoerd om in beeld te brengen of er op het genoemde kavel of aangrenzend daaraan beschermde plant- en/of diersoorten zijn. Wanneer beschermde plant- en diersoorten aanwezig zijn, wordt beoordeeld of er -als gevolg van de werkzaamheden- handelingen worden verricht die strijdig zijn met de Flora- en Faunawet. Zo nodig worden aanbevelingen gedaan om eventuele negatieve effecten te voorkomen dan wel te verzachten. Vooraf is openbaar toegankelijke informatie geraadpleegd en tevens de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). Verder is er een kort veldbezoek geweest op 21 mei 2015.

Het plangebied heeft géén relatie met Natura 2000-gebieden. Wel grenst de kavel met de achterzijde aan het open veenweidegebied van de Westeindsche polder met de bestemming ‘AW-NL -Agrarisch met waarden-Natuur- en Landschapswaarden-’. Hierin ligt op ca. 80 m afstand een zoekgebied voor een ecologische verbinding als onderdeel van de EHS. Verder grenst het kavel van de buren aan de noordzijde aan veenweidegebied met de bestemming ‘N –Natuur-’. Het plan heeft hier echter geen invloed op omdat de herinrichting volledig binnen het bestaande erf plaatsvindt waarbij bovendien het bestaande weitje op het achtererf intact blijft. Als er wel invloed is, zal deze waarschijnlijk positief zijn omdat het erf groener wordt met o.a. een boomgaardje.

Op het erf zelf, bij de 3 lage schuurtjes (met uitsluitend golfplaten of vlakke daken) en in de omgeving is alleen algemeen voorkomende flora en fauna waargenomen zoals Heggemus en Spreeuw. Op het erf en op of in de schuurtjes zijn ook geen zwaarder beschermde amfibieën, zoogdieren en vegetatie te verwachten omdat deze onderdeel zijn van het intensiever gebruikte deel van het erf bij de woning en de niet aantrekkelijke constructie (o.a. betonnen wanden en vlakke of golfplaten daken).

Aangezien het plan niet ten koste gaat van beschermde plant- en diersoorten en er in feite meer groen komt op het kavel door het omzetten van bebouwing in groen is de negatieve invloed op de habitat verwaarloosbaar. Hierbij wordt er wel vanuit gegaan dat de bestaande beplanting aan de achterzijde van het perceel wordt gehandhaafd. Er zijn voor wat betreft dit milieuaspect dan ook geen belemmeringen voor het plan en er is geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

4.7 Externe Veiligheid

Ondergrondse aardgasleiding

In de nabijheid van het plangebied is een ondergronds aardgas-transportleiding aanwezig. De afstand tot deze leiding is 670 meter. De 1% letalitietscontrour rondom deze leiding is 140 meter. Aangezien het plangebied ver buiten het invloedsgebied van de gasleiding bevindt, is Externe Veiligheid niet relevant.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg is alleen rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen (conform het zogenaamde basisnet; staatsblad 2013-307). De afstand van het hart van de A4 tot het plangebied is ca. 800 meter. Het plangebeid bevindt zich niet binnen de zone van 355 meter waarin schade aan gebouwen en mensen kan plaatsvinden bij een ongeluk met LPG-transport.

Transport gevaarlijke stoffen over het spoor en over water

De spoorbaan Den Haag – Leiden ligt op meer dan 2 km ten noord-westen van het plangebied. Externe Veiligheid is derhalve niet relevant. Over de Vliet, gelegen ter plaatse van de noordelijke plangrens vindt incidenteel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De Vliet is niet aangeduid als vaarweg waarmee specifiek rekening gehouden moet worden op het gebied van Externe Veiligheid

Risicovolle bedrijven/inrichtingen

Ter plaatse en in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Concluderend wordt opgemerkt dat Externe Veiligheid geen belemmering vormt voor de bestemmingswijziging van het perceel Dr. van Noortstraat 191.

4.8 Archeologie

4.8.1 Archeologienota herijking 2013

Conform de herziene Monumentenwet moeten gemeenten het archeologische belang meewegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m². Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg in samenwerking met de gemeenten Voorschoten en Wassenaar archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009. In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt, 'Archeologienota herijking 2013' . In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten gegeven en zijn de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels. In dit wijzigingsplan zijn dan ook de bepalingen uit de herijkte archeologie nota verwerkt.

4.8.2 Waarde- Archoelogie - 3

In een bestemmingsplan of wijzigingsplan zijn regels opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de verbeelding behorend bij dit wijzigingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als ‘Waarde - Archeologie 3’. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het wijzigingsplan. Voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m² en die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld worden in het belang van de archeologische monumentenzorg bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

Met de bestemmingswijziging van het perceel Dr. van Noortstraat 191 van agrarisch naar woonbestemming worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt welke kunnen leiden tot een (gewijzigde) bedreiging van de aanwezige of te verwachten archeologische waarden van het betreffende perceel. Voor het aspect archeologie zijn er derhalve geen bezwaren tegen de bestemmingswijziging.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Systematiek van de bestemmingsregels

Het voorliggende wijzigingsplan is het juridisch planologisch kader dat voorziet in de bestemmingswijziging van de functie 'Agrarisch' in de functie 'Wonen' voor het perceel Dr. van Noortstraat 191. De regels en de verbeelding behorende bij het wijzigingsplan zijn opgesteld volgens standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemingsplannen (IMRO2012/SVBP2012).

De regels sluiten qua systemathiek en inhoud aan op het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’. Daar waar dat in het voorliggende wijzigingsplan relevant is, wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf, die als bijlage bij de regels in het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ is opgenomen en ook voor het voorliggende wijzigingsplan onverkort van toepassing is.

De op de verbeelding weergegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd mogen worden. Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding.

De regels van het wijzigingsplan zijn onderverdeeld in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding van het wijzigingsplan is een geel vlak opgenomen ten behoeve van de bestemming ‘Wonen’. Binnen dit bestemmingsvlak mag gebouwd worden. De systematiek voor de woonbestemmingen in het buitengebied is om niet het bouwvlak aan te geven ten behoeve van de situering van de woning maar het bestemmingsvlak voor de woonfunctie op te nemen inclusief bijgebouwen en erf. In de regels van het bestemmingsplan zijn verder randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van de situering van de hoofdgebouwen.

Voor het gedeelte achter het perceel Dr. van Noortstraat 191 dat aan het weiland is toegevoegd, is op de verbeelding de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden’ toegekend. De dubbelbestemming Waarde- Archeologie 3 is opgenomen teneinde de archeologische belangen te waarborgen.

5.3 Planregels

5.3.1 Inleidende regels

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities, die van belang zijn voor de toepassing van zowel de wijzigingsregels als de dubbelbestemmingen en algemene regels. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de regels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van de stedenbouwkundige karakteristiek, monumentale waarde enzovoorts.

5.3.2 Wijzigingsregels

Wonen

Na het van kracht worden van het wijzigingsplan zal voor het perceel de bestemming 'Wonen' gelden. Uit de bepalingen in het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ blijkt dat bij een bestemmingswijziging naar de functie wonen, het bepaalde in artikel 21 van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ van toepassing is.

De woning mag een inhoud hebben van maximaal 650 m³, inclusief aan- en uitbouwen. De gezamenlijke grondoppervlakte van de woning mag niet meer bedragen dan 150 m². Verder zijn in dit wijzigingsplan randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van maatvoering e.d. waaraan voldoen moet worden.

‘Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden’

De resterende gronden die geen woonbestemming krijgen, zijn in het voorliggend wijzigingsplan bestemd overeenkomstig de agrarische bestemming, waaraan het bestemmingsvlak grenst, in de onderhavige geval is dat de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden’. Bij het gebruik van deze gronden dient niet alleen rekening te worden gehouden met de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, maar ook met de bestaande en potientiele natuurwaarden. De natuurwaarden bestaan onder meer uit de vegetatie van slootoevers. Ter bescherming van deze waarden zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningslichtig.

Waarde - Archeologie 3

Voor het perceel Dr. van Noortstraat 191 komt de archeologische gebiedstype 3 voor. Dat houdt in dat er een hoge archeologische verwachting is en waarvoor bij een bodemverstoring in beginsel een archeologisch bodemonderzoek noodzakelijk is.

5.3.3 Ruimtelijke kwaliteit

In de regels van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’, is in aanvulling op de reguliere bouw- en gebruiksbepalingen, aangegeven dat (nieuwe) ontwikkelingen slechts worden toegestaan, indien de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf in acht wordt genomen. In de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt de ruimtelijke relevantie van (de landschapelijke inpassing van) bebouwing en functies in het buitengebied beschreven.

De Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is, gezien de aard en zeer beperkte schaal van het voorliggend wijzigingsplan, niet als bijlage bij de regels overgenomen. De Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is echter wel dienovereenkomstig van toepassing, daar waar in de regels bij dit wijzigingsplan naar de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt verwezen en toets hieraan wenselijk dan wel noodzakelijk is.

 

5.3.4 Algemene regels, overgangs- en slotregels

In het wijzigingsplan is een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw- en gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De Afdeling Grondexploitatie (Afd. 6.4) in de Wet ruimtelijke ordening, die op 1 juli 2008 in werking is getreden, biedt gemeenten onder meer verschillende instrumenten om kosten die te maken hebben met grondexploitatie te verhalen bij personen met een eigendomspositie in dat gebied. Eén van die manieren is door middel van het sluiten van een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomst. Wanneer de gemeente met de grondeigenaar geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Tussen de aanvragers ofwel de eigenaren van het perceel Dr. van Noortstraat 191 en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin eveneens een bepaling is opgenomen met betrekking tot planschade. Indien een eventueel verzoek om planschade leidt tot vergoeding van de planschade, dan is de grondeigenaar hiervoor aansprakelijk. Verder is in de anterieure overeenkomst een sloopplicht voor de bedrijfsopstallen (met uitzondering van de schuur achter de woning) opgenomen. De sloop van de deze opstallen en de bouw van de nieuwe woning wordt particulier gefinancierd. Er zijn derhalve geen financieel-economische risico's voor de gemeente aan verbonden.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit plan maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ dat in het kader van de vaststellingsprocedure onderworpen is geweest aan het wettelijk vooroverleg. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Het voorliggende wijzigingsplan behoeft, mede gezien de minimale aanpassing, niet afzonderlijk onderworpen te worden aan het wettelijk vooroverleg.