Willemshof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' van de gemeente Stichtse Vecht. Dat bestemmingsplan is op 30 januari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Stichtse Vecht.

Voor het recreatieterrein Willemshof, gelegen achter de Westbroekse Binnenweg 58, vigeert de bestemming 'Recreatie - 3'. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied. Voor de globale ligging van het perceel en de plangrens wordt verwezen naar figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

In gezamenlijkheid hebben de besturen van zeven recreatieparken (Berkenhof, De Vier Hoeven, Zwaluwpark, De Molenpolder, Kleihoeve, De Veenhoeve en De Willemshof) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld.

Voor het park Willemshof zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen door het opstellen van een Inrichtingsplan. De inrichting van de bestaande situatie, de inrichting van de nieuwe situatie en de toelichting en toetsing van de nieuwe inrichting, zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 1, Bijlage 2 en Bijlage 3.

In de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het Bouwbesluit).

Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' uit 2018. De regels uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan Willemshof bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.'. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.

2.1 Huidige situatie

Het park Willemshof ligt aan de Westbroekse Binnenweg 58 te Tienhoven. Dit park heeft een omvang van circa 0,3 hectare. Binnen het plangebied staan 14 chalets. De huidige situatie is weergegeven in Bijlage 1.

In het geldende bestemmingsplan Maarsseveense Plassen e.o. (2018) is in de overgangs- en slotbepalingen van de regels (artikel 30 overgangsrecht) het volgende opgenomen:

 

Persoonsgebonden overgangsrecht recreatieverblijven

Een recreatieverblijf dat vóór 1 januari 2005 permanent werd bewoond en sedertdien

onafgebroken is bewoond mag als woning in gebruik blijven door;

• personen die zulks kunnen aantonen,
• personen die volgens de gemeentelijke basis Administratie in dat recreatieverblijf vóór die datum ingeschreven stonden.

Op grond van bovenstaande hebben de bewoners gedoogbeschikkingen ontvangen.

Een groot aantal bewoners had al in 1984 of in 1990 een gedoogbeschikking ontvangen voor permanente bewoning.  De bewoners hebben, na een uitgebreide controle van de aangeleverde bewijsstukken, in 2008 een nieuwe gedoogbeschikking ontvangen. Deze situatie wordt nu ook planologisch gelegaliseerd.

2.2 Toekomstige situatie

Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet.

Eén van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als Bijlage 2 en Bijlage 3 toegevoegd. Het inrichtingsplan van park Willemshof is op 23 september 2019 door het college goedgekeurd. Het plan gaat uit van de volgende maatregelen om aan de vereisen te voldoen:

• Bij kavel 8 wordt de perceelsgrens aangepast ten behoeve van de toegang tot de parkeerplaats. In samenhang daarmee neemt de erfbebouwing af, waarmee ook het algehele bebouwingspercentage van het kavel omlaag gaat. Op deze manier voldoet het kavel aan het maximum bebouwingspercentage van 50%.
• Bij kavel 9 worden diverse overkappingen verwijderd om op die manier te kunnen voldoen aan het maximum bebouwingspercentage van 50%.
• Bij kavel 10 is sprake van een bebouwingspercentage van 52%. Het college bij het instemmen met het Inrichtingsplan ingestemd met dit bebouwingspercentage voor dit perceel, waardoor er niet gesloopt hoeft te worden.
• Langs de oostelijke buitenrand van het terrein, langs de interne ontsluitingsweg en bij het huidige parkeerterrein achterop het park, wordt voorzien in de aanleg van groen.
• Er worden voldoende parkeerplaatsen ingericht.

De omvang van de individuele percelen, de bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd- en bijgebouwen en de inhoudsmaten van de hoofdgebouwen zijn eveneens opgenomen in Bijlage 3.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.

3.1 Verkeer en wegverkeerslawaai

Ontsluiting en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie, uitgaande van een gebruik van de chalet als recreatiewoning, bedraagt maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van 14 recreatiewoningen bedraagt dan 33 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen-stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 14 woningen in dit gebiedstype bedraagt dan 82 mvt/etmaal. In de praktijk worden de chalets al permanent bewoond daardoor zal de verkeersgeneratie feitelijk niet toenemen.

Wegverkeerslawaai

Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB.

De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1-2 rijstroken). De Omgevingsdienst regio Utrecht kent een aandachtsgebiedenkaart voor geluidbelasting. Een uitsnede hiervan is opgenomen in figuur 3.1. Hieruit blijkt dat aan de Westbroekse Binnenweg met name een aandachtsgebied heeft direct langs de weg, dus aan de voorzijde van de aangrenzende percelen. De meest bij de weg gesitueerde recreatiewoning kent een afstand van 32 m tot deze weg en valt binnen de groene zone op de aandachtsgebiedenkaart.

Figuur 3.1 uitsnede Aandachtsgebiedenkaart Omgevingsdienst regio Utrecht

Dit strookt verder met de gegevens uit het Geoloket, waar de verschillende belastingsniveaus in zones zijn weergegeven. Een uitsnede hiervan is in figuur 3.2 weergegeven.

Voor aan de weg duidt de gele zone op een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB. De voorste recreatiewoningen liggen net op de grens 43-48 dB (lichtgroen) en 38-43 dB (donkergroen). De rest van het terrein kent een geluidbelasting van ten hoogste 43 dB in het donkergroene deel. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor geen van de recreatiewoningen overschreden.

Figuur 3.2 Uitsnede Geoloket - geluidbelasting wegverkeerslawaai (incl. aftrek art. 110g Wgh)

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen in de praktijk niet zal leiden tot een toename van de verkeersintensiteiten. Verder wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden bij de recreatiewoningen die naar permanente woningen worden omgezet.

3.2 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.1 weergegeven.

Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

WHO-adviesnormen

Naast grenswaarden uit de Wet milieubeheer heeft de World Health Organisation (WHO) zogenaamde

Air Quality Guidelines (AQG) opgesteld. Deze WHO-adviesnormen voor de buitenlucht zijn normen

waaronder geen schadelijke gezondheidseffecten meer te verwachten zijn. De WHO-adviesnormen zijn

vrijblijvender dan de wettelijke grenswaarden. Er is immers geen wettelijke verplichting om deze

adviesnormen te behalen.

• De WHO adviseert voor PM2,5 een jaargemiddelde advieswaarde van 10 µg/m³ en voor PM10 en NO2 een jaargemiddelde advieswaarde van 20 µg/m³.

Onderzoek en conclusie

De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2019 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Er wordt tevens voldaan aan de adviesnormen van de WHO. Er zijn derhalve geen schadelijke gezondheidseffecten te verwachten op deze locatie.

3.3 Bedrijven en milieuhinder

Beleid- en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Onderzoek en conclusie

Aan de Westbroekse Binnenweg 52, op circa 60 meter afstand, is een opslagbedrijf aanwezig. Dit bedrijf kan worden geschaald onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Met de afstand van circa 60 m wordt hieraan voldaan. Bovendien is tussen park Willemshof en het bedrijf nog het Zwaluwpark gesitueerd.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De functiewijziging van recreatie naar wonen levert geen beperkingen voor bedrijven in de omgeving. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de planuitvoering niet in de weg.

3.4 Externe veiligheid

Beleid- en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Onderzoek en conclusie

Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het water of buisleidingen, er zijn daarnaast geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

Er bevinden zich geen hoogspanningskabels in nabijheid van de planlocatie. In de directe nabijheid bevinden zich geen zendmasten die straling kunnen veroorzaken op de woningen.

3.5 Bodem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Noodzaak tot bodemonderzoek is daarom niet aan de orde. Bij latere aanvragen voor een omgevingsvergunning, zoals bij vervanging van chalets, zal op dat moment aangetoond moeten worden dat de bodem geschikt is voor de betreffende ontwikkeling.

3.6 Water

Waterbeheer en watertoets

Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerplan 2016-2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010-2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht.

In het Waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016-2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn: 

• Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'
• Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;
• Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;
• Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;
• Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;
• Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;
• Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;
• Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven;
• Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn-West);
• Behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 58 te Tienhoven en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP -0,2 m.

Het projectgebied ligt in peilgebied 62-6 met een zomerpeil van NAP -0,8 m en een winterpeil van NAP -0,9 m.

Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl)

Waterkwantiteit

Rondom het plangebied zijn verschillende sloten aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is tevens veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noordwesten van het projectgebied De Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Over het gehele park is een vrijvervalriolering aangelegd waar de chalets voor de HWA op zijn aangesloten en waar afvoerputten op zijn aangesloten om het overtollige HWA snel af te voeren naar de omliggende sloten. De verantwoordelijkheid voor de aanleg, het onderhoud en het functioneren ligt bij de eigenaar van het chalet. Jaarlijks worden de putten geïnspecteerd, en indien nodig schoongemaakt. Al het huishoudelijk afvalwater word afgevoerd naar het hoofdriool in de Westbroekse Binnenweg. Het vrijvervalriool op park Willemshof is met een leiding ø 250 mm aangesloten op een inspectieput in de Westbroekse Binnenweg, welke via meerdere gemalen uiteindelijk in het rioolstelsel van Maarssen terechtkomt. Dit rioolstelsel loost op de rioolwaterzuivering (RWZI) van Waternet aan de Diependaalsedijk

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen).

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.7 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aangezien het hier een functiewijziging betreft van een bestaande situatie (zie paragraaf 2.1) vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten.

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en tevens NNN-gebied Oostelijke Vechtplassen bedraagt 45 meter. Directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring kunnen op voorhand worden uitgesloten.

Om mogelijke effecten als gevolg van stikstofdepositie te kunnen beoordelen, is een stikstofberekening uitgevoerd, zie bijlage 6. Een toelichting op de berekening is opgenomen in bijlage 7.

Gezien de uitkomsten van de berekening, is bij de provincie Utrecht een vergunning van de Wet natuurbescherming aangevraagd. De Provincie Utrecht heeft deze vergunning op 15 januari 2021 verleend. Hierin geeft zij de vergunning af voor het omzetten van de bestemming verblijfsrecreatie naar permanente bewoning en het afbreken van enkele kleine overkappingen op recreatiepark Willemshof. De volledige vergunning staat in bijlage 9 van de toelichting.

Conclusie

Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan ook niet in de weg. De Provincie Utrecht heeft de vergunning afgegeven in het kader van de Wet natuurbescherming voordat het plan is vastgesteld.

3.8 Archeologie

Regelgeving en beleid

Erfgoedwet

Op 1 juli 2016 is deze vervangen door de Erfgoedwet. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk archeologiebeleid

IN 2012 hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken. In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden.

Onderzoek

In figuur 3.3 is een uitsnede opgenomen van de archeologische beleidskaart. Hieruit blijkt dat het plangebied ligt in een zone met variabele verwachtingswaarden. De beleidsmaatregel die daaraan gekoppeld is, is dat archeologisch onderzoek nodig is bij ingrepen vanaf 1.000m2 én dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld.

De ontwikkeling betreft in dit geval het juridisch omzetten van de geldende bestemming voor de bestaande situatie. In combinatie daarmee komt er in beperkte mate erfbebouwing te vervallen. Van grootschalige (bodem)ingrepen is verder geen sprake, zodat de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek niet overschreden wordt.

Figuur 3.3. Uitsnede archeologische beleidskaart (voormalige) gemeente Maarssen

Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is daarnaast niet mogelijk, aangezien dit plan een wijzigingsplan betreft. Hiermee kunnen alleen die bestemmingen worden gewijzigd waar de wijzigingsbevoegdheid voor bedoeld is. Die wijzigingsbevoegdheid, uit het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.', biedt in dit geval de mogelijkheid om de bestemming 'Recreatie - 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer'. Het toevoegen van een nieuwe archeologische dubbelbestemming behoort daarom niet tot de mogelijkheden. Dit zal bij een volgende integrale herziening c.q actualisering verwerkt moeten worden.

Conclusie

Dit wijzigingsplan betreft hoofdzakelijk de omzetting van recreatiewoningen naar een permanente woningen. Vanwege het ontbreken van noemenswaardige bodemingrepen, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren.

3.9 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In het Besluit milieueffectgrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zie aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Onder deze drempelwaarden is een ontwikkeling niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan - ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft - mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer-beoordeling.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage zijn twee categorieën opgenomen waar deze ontwikkeling mogelijk onder geschaard kan worden. Dit betreft de categorie D10 (wijziging van een vakantiedorp buiten stedelijke zones) en D11.2 (stedelijk ontwikkelingsproject). Gelet op jurisprudentie met betrekking tot deze twee categorieën, kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling (legalisering woongebruik) niet onder één van beide kan worden geschaard.

Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503) volgt dat de wijziging van recreatief naar permanent gebruik van woningen niet onder categorie D10 valt wanneer dit niet leidt tot wezenlijke andere en aanzienlijke nadelige milieueffecten ten opzichte van de huidige situatie en de wijziging slechts een beperkte toename van verkeer tot gevolg zal hebben.

Op basis van de uitspraak van de Raad van State (ABRvS) van 12 juni 2019, r.o. 6.2 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) is categorie D11.2 evenmin van toepassing aangezien er geen sprake is van uitbreiding van bebouwing.

Volledigheidshalve is ervoor gekozen toch een aanmeldnotitie op te stellen om uit te sluiten dat het plan tot belangrijk negatieve milieugevolgen leidt. Deze aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 8.

Conclusie

Gelet op de bevindingen uit de aanmeldnotitie, wordt uitgesloten dat het plan mogelijk leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Toetsing aan de wijzigingsregels

In het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' is in artikel 13 lid 4 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming 'Recreatie - 3' te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Woongebied (voormalig verblijfsrecreatief park)' en 'Verkeer', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden die niet vallen binnen het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura2000) van de Provincie Utrecht;

> hieraan wordt voldaan, zie paragraaf 3.7;

• geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan;

> zie Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid;

• de wijziging niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van de naastgelegen percelen en er vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake is van een verantwoord woon- en leefklimaat;

> In hoofdstuk 3 zijn de relevante milieuhygiënische aspecten onderzocht, waaronder ook eventuele milieukundige belemmeringen voor omliggende functies. Hieruit komen geen belemmeringen naar voren. In hoofdzaak maakt dit plan op een bestaand terrein een nieuwe vorm van gebruik mogelijk. Er vinden enkele beperkte ruimtelijke ingrepen plaats, allen binnen de bestaande terreingrenzen. Van fysieke belemmeringen voor omliggende functies is daarom evenmin sprake.

• de wijziging niet leidt tot een significante toename van de stikstofdepositie (immisie) in het NatuurNetwerkNederland (EHS en Natura 2000-gebied);

> zie paragraaf 3.7;

• Burgemeester en wethouders alvorens over de wijziging te beslissen op grond van een inrichtingsplan, schriftelijk advies inwinnen bij een deskundige inzake brandveiligheid, milieu en natuur;

> een brandweeradvies is opgenomen in Bijlage 5. In Hoofdstuk 3 zijn de aspecten milieu en natuur voldoende onderzocht.

• sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan;

> het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 3. Op 17 september 2019 heeft het college van B&W dit inrichtingsplan goedgekeurd.

• de minimale grondoppervlakte van een bouwperceel 150 m2 bedraagt;

> het inrichtingsplan in Bijlage 3 biedt een overzicht van de grootte van de kavels. Hieruit blijkt dat alle kavels aan de minimummaat van 150m2 voldoen.

• parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning;

> in het inrichtingsplan is onderbouwd dat er in de nieuwe situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en hoe de daarvoor benodigde extra parkeerplaatsen worden in gepast.

• de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een bouwperceel niet meer bedraagt dan 50%;

> het toegestane bebouwingspercentage van 50% per kavel is vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Na aanpassing van de inrichting, kent alleen kavel 10 nog een overschrijding van 2%, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd.

• het hoofdgebouw maximaal 250 m3 mag bedragen met een goothoogte van maximaal 3m en een bouwhoogte van maximaal 5 m;

> de toegestane inhoudsmaat en de toegestane goot- en bouwhoogte voor hoofdgebouwen zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. ook de bestaande chalets voldoen hier reeds aan.

• de bijbehorende bouwwerken qua oppervlakte maximaal 30 m2 mag bedragen, qua goothoogte maximaal 3m en qua bouwhoogte maximaal 5 m, dan wel gelijk is aan de maximale maatvoering in de regels voor vergunningsvrij bouwen (Besluit omgevingsrecht);

> de toegestane oppervlaktemaat en de toegestane goot voor bijbehorende bouwwerken zijn vastgelegd in de planregels. Nieuwe situaties dienen daaraan te voldoen. Na aanpassing van de inrichting, kent alleen kavel 10 nog een overschrijding van 2%, waar door het college met het goedkeuren van het inrichtingsplan mee in is gestemd.

• voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw.

> Alle chalets zijn gekeurd. De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als Bijlage 4 opgenomen.

• op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn;

> het inrichtingsplan in Bijlage 3 toont aan dat in de nieuwe situatie voldaan wordt aan de eis van 5%;

• de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als er overwegend sprake is van aantoonbaar overgangsrechtelijke permanente bewoning vóór 1 januari 2005;

> Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning;

• de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet;

> Uit bovenstaande toetsing blijkt dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

• de wijzigingsbevoegdheid voor 28 december 2020 als ontwerp ter inzage is gelegd.

> hieraan is voldaan.

4.2 Juridische vormgeving van wijzigingsplan

Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o' uit 2018. Hierdoor zijn voor de op de verbeelding vastgelegde bestemmingen Verkeer en Woongebied (voormalige recreatief park) de regels van dat plan van toepassing.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd.

Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro is het kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overlegreacties

In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro is het ontwerpwijzigingsplan toegestuurd aan de provincie Utrecht, de Omgevingsdienst regio Utrecht en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

De provincie en het waterschap hebben in hun reactie laten weten geen opmerkingen te hebben en met het plan kunnen instemmen.

De Omgevingsdienst regio Utrecht heeft in haar reactie een aantal punten benoemd die om aanvulling vragen in het wijzigingsplan. Dit had betrekking op de bodemparagraaf, de ecologiepargraaf (m.b.t stikstofonderzoek) en de mer-beoordeling (geen m.e.r-beoordelingsplicht en gevolgen Natura2000). Deze onderwerpen zijn voor de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan tekstueel aangevuld in de toelichting van het wijzigingsplan en de bijbehorende aanmeldnotitie.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 11 december 2020 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze ter visie legging zijn er geen zienswijzen ontvangen.