| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Wijzigingsplan Laan van Niftarlake 40-42 |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.1904.WPLvNiftarl4042THN-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op het perceel Laan van Niftarlake 40 - 42 te Tienhoven is een kerkgebouw alsmede een (pastorie)woning aanwezig. Initiatiefnemers zijn voornemens om de huidige bebouwing geheel te verwijderen en vier vrijstaande woningen terug te bouwen. Met voorliggend wijzigingsplan wordt het ruimtelijk plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader.
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied is
gelegen in het bebouwingslint van het dorp Tienhoven in de
gemeente Stichtse Vecht. Het perceel ligt aan de oostzijde van de
Laan van Niftarlake. Dit betreft een weg voor in hoofdzaak
bestemmingsverkeer. De Laan van Niftarlake is een lang gerekt
bebouwingslint dat zich kenmerkt door met name burgerwoningen,
met aan de oostzijde de achtergelegen Tienhovense Plassen.
Het perceel Laan van
Niftarlake 40 - 42 waarop de vrijstaande woningen mogelijk worden
gemaakt, is kadastraal bekend als gemeente Maarssen, sectie K,
nummer 647 met een grootte van circa 2.040 m2. In onderstaande
figuren is de begrenzing van het plangebied globaal
weergegeven.
Globale ligging plangebied
(bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Uitsnede kadastrale kaart1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de
begrenzing van het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied Maarssen’
Dit bestemmingsplan is op 17 december 2013 vastgesteld door de
gemeenteraad van Stichtse Vecht.
Hoofdbestemming
In dit bestemmingsplan is de kerk
voorzien van de bestemming ‘Maatschappelijk’, met de
functie-aanduiding religie. De naastgelegen voormalige pastorie
is voorzien van de bestemming ‘Wonen – 2’.
Dubbelbestemmingen
Voorts
geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde –
Archeologie – 2’. De voor 'Waarde – Archeologie - 2' aangewezen
gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de
grond aanwezige archeologische waarden.
Bouwwerken
ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen
bestemmingen zijn slechts toelaatbaar, indien het
betreft:
- vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder het peil, niet wordt uitgebreid;
- een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden gerealiseerd;
- een bouwwerk niet groter dan 50 m²;
- een bouwwerk dat tot 0,3 m diep kan worden gerealiseerd.
Voorts is
het plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding ‘milieuzone –
grondwaterbeschermingsgebied’. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de
betreffende gronden eveneens bestemd voor de bescherming van het
grondwater in verband met de drinkwatervoorziening. Het bouwen op
deze gronden is ingevolge het geldende bestemmingsplan toegestaan
mits aangetoond is dat de belangen van het waterwingebied dat
toelaten.
Wijzigingsbevoegdheid
Het gehele plangebied is voorzien
van een wijzigingsbevoegdheid (wro zone - wijzigingsgebied – 3).
Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk gebouwen de
aanwezige bebouwing te slopen en elders terug te bouwen.
Voorwaarden die hierbij worden gesteld zijn:
- Nieuwbouw mag uitsluitend plaatsvinden indien de huidige bebouwing gesloopt is;
- Het aantal nieuw te bouwen woningen bedraagt ten hoogste 4;
- De bouw mag geen onevenredige afbreuk doen aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit zoals opgenomen in bijlage 2 van de regels.
Uitsnede verbeelding
bestemmings-plan ‘Landelijk Gebied Maarssen”1.4 Opzet wijzigingsplan en toelichting
Het wijzigingsplan “Laan van
Niftarlake 40 - 42” bestaat uit de volgende stukken:
- toelichting;
- verbeelding, schaal 1:1000 (IDN nummer: NL.IMRO.1904.WPLvNiftarl4042THN-OW01);
- planregels.
De toelichting is niet juridisch
bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het
wijzigingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en
achtergronden zijn die aan het wijzigingsplan ten grondslag
liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het
wijzigingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier
na te leven.
De verbeelding en de planregels
vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het
wijzigingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen'
worden.
Op de verbeelding zijn de
bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en
opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en
bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te
stellen.
De toelichting is als volgt
opgebouwd:
- hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
- In hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
- de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven;
- in hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
- hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.
Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en toekomstige situatie
2.1 Bestaande situatie (ruimtelijk en functioneel)
Planlocatie
De locatie Laan van
Niftarlake 40 - 42 betreft het perceel met daarop het bestaande
kerkgebouw en het bijbehorende woonperceel met de daarop staande
opstallen. Het kerkgebouw dateert uit ca 1920 en de woning uit ca
1938. Het perceel wordt aan de voorkant en aan de rechterzijde
begrensd door een sloot. Deze sloot loopt door naar de
achtergelegen Tienhovense plassen. De planlocatie is bereikbaar
via een brug. Op het perceel bevinden zich enkele volgroeide
bomen. In de huidige situatie staat tussen het kerkgebouw en de
zijgevel van de woning een houten aanbouw waardoor er in de
bestaande situatie geen doorzicht is op de achtergelegen
gebieden.
Onderstaand is het
aanzicht op de kerk en het woonhuis vanaf de Laan van Niftarlake
opgenomen.
Aanzicht plangebied vanaf de
Laan van Niftarlake. (Bron: street view)Omgeving
Het plangebied is
gelegen in het bebouwingslint van het dorp Tienhoven in de
gemeente Stichtse Vecht. De Laan van Niftarlake is een weg met
een smal profiel met aan de oostzijde een watergang. Door de
aanwezige voortuinen, de afstand van de bebouwing tot aan de weg
en door de grote tuin aan de noordzijde van de kerk maakt de laan
aan weerszijden van het plangebied een groene indruk. Langs de
Laan van Niftarlake komen overwegend woningen voor. De bebouwing
aan de overzijde van de straat is dichter aan de straat gelegen
en heeft een meer aaneengesloten karakter. De belangrijkste
ontsluitingswegen in de omgeving zijn de Nieuweweg en de N402.
Via deze wegen zijn de rijkswegen te bereiken. Het dorp Maarssen
is – vanaf het plangebied – via de Maarsseveensevaart en de
Middenweg te bereiken.
2.2 Toekomstige situatie
Initiatiefnemer is voornemens om
alle bestaande bebouwing op het perceel Laan van Niftarlake 40 -
42 te verwijderen. Dit betreft de nu aanwezige kerk en het
woonhuis met bijbehorende opstallen. Het is gebleken dat een
duurzaam hergebruik van de kerk problematisch is. Ondermeer
vanwege het gebrek aan parkeergelegenheid.
Initiatiefnemer is voornemens van
de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid gebruik
te maken om in plaats van de huidige bebouwing vier vrijstaande
woningen met bijgebouwen te realiseren met elk een oppervlakte
van ca 100 m2 (exclusief aan- en uitbouwen). Blijkens de
tekening bedraagt de goothoogte van de hoofdgebouwen maximaal 3,0
m en de bouwhoogte maximaal 10,0 m. De maatvoeringseisen conform
de bestemming ‘Wonen’ zullen in acht worden genomen.
Inrichtingsschets
nieuwbouwplan sept 2017 (bron: Atelier Boekhout)
De beoogde nieuwe vrijstaande
woningen zijn gelegen rondom een nieuw aan te leggen centraal
erf, dat via het bruggetje zal worden ontsloten op de Laan van
Niftarlake. De woningen aan de zijde van de Laan van Niftarlake
voegen zich in de bestaande lintbebouwing Het parkeren wordt op
eigen terrein opgelost.
2.3 Beeldkwaliteit
Voorwaarde voor het toepassen van
de wijzigingsbevoegdheid is dat de bouw geen onevenredige afbreuk
mag doen aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit zoals
opgenomen in bijlage 2 van het geldende bestemmingsplan. Dit is
het Beeldkwaliteitskader Tienhoven – Oud-Maarsseveen.
In het beeldkwaliteitplan wordt een
beschrijving gegeven van het lint en de diverse deelgebieden,
waaronder Tienhoven. Het beeld van Tienhoven wordt gebruikt als
basis voor richtlijnen van beeldkwaliteit en er zijn regels
opgenomen voor het bouwen en-/of verbouwen van een
woning.
Het beeldkwaliteitplan functioneert
als toetsingskader bij ontheffing van bepalingen in het
bestemmingsplan. Enkele criteria uit de Welstandsnota, die
relevant zijn voor de situering van gebouwen in het lint, zijn
daarom overgenomen in het beeldkwaliteitplan. Het gaat om de
volgende regels:
- Rooilijnen van de hoofdmassa’s volgen de weg en verspringen enigszins ten opzichte van elkaar, bij rijen is de rooilijn de samenhang;
- De bebouwing met de voorgevel op de weg richten en concentreren in de ontginningslinten, met behoud van doorzichten van het landschap;
- Grootschalige bebouwing staat bij voorkeur op achterterreinen;
- Bijgebouwen staan achter de voorgevelrooilijn en bij voorkeur uit zicht.
De beeldkwaliteit van Tienhoven en
Oud-Maarsseveen wordt, wat de bebouwing betreft, vooral bepaald
door:
- Afstand tot de weg (voorgevelrooilijn);
- Dichtheid (hoeveel gebouwen, onderlinge afstand);
- Doorzicht (tussenruimte);
- Volume (grote en kleine gebouwen, hoogte).
Specifiek voor Tienhoven worden de
volgende uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit
gegeven:
- De ruimte in het profiel dient behouden te blijven (voorgevelrooilijn);
- Doorzicht op het achterland dient, met name aan de oostkant, behouden te blijven;
- De (vergrote) maatvoering van gebouwen houdt het verschil tussen oost en west in stand (volume, hoogte);
- Aan de achterzijde (het openbare domein van de plassen) dient voorkomen te worden dat het groene decor gedomineerd wordt door bebouwing.
De bepalingen in het
beeldkwaliteitplan zijn afgestemd op de bestaande structuur van
het lint. Zo is een belangrijk uitgangspunt dat de voorgevel op
de weg is gericht en dat de bebouwing geconcentreerd is in de
ontginningslinten. Om te kunnen voldoen aan de bepalingen in het
beeldkwaliteitplan is gekozen voor een bijzondere planopzet. De
woningen zijn gelegen aan een gemeenschappelijk (boeren)erf. De
woningen aan de zijde van de Laan van Niftarlake voegen zich in
de bestaande lintbebouwing. De twee achterste woningen zijn
terughoudend (typologie) ten opzichte van de voorste woningen en
hebben de uitstraling van een ‘schuurwoning’. Voor wat betreft
materiaal- en kleurgebruik worden de gevels en daken aan de
plaszijde uitgevoerd in een donkere kleur. Op die manier wordt
aansluiting gezocht bij de huidige opzet van het lint en het van
oorsprong agrarische karakter van de omgeving.
Aan de zuidzijde van het plan
bevindt zich een sloot. Door de woningen op ruime afstand van het
water te situeren wordt het doorzicht naar het achterliggende
landschap behouden. Aangezien de huidige bebouwing op kortere
afstand van het water staat, is er zelfs sprake van een
verbetering van de situatie. Door de tuinen te realiseren aan het
openbaar toegankelijke vaarwater, wordt daarnaast tegemoet
gekomen aan het uitgangspunt om het groene decor aan de zijde van
de plassen te behouden.
Het plan voldoet aan de
beeldkwaliteiteisen ten aanzien van de ruimte in het profiel
(voorgevelrooilijn) aan de zijde van de Laan van Niftarlake,
volume van de woningen en tussenruimte. De voorgevelrooilijn is
afgestemd op de bestaande aangrenzende bebouwing. Het volume van
de woningen is afgestemd op de bestaande woningen aan het lint en
er is sprake van een ruime afstand tussen de woningen.
Welstandscommissie
Het inrichtingsplan en de
bouwplannen voor de woningen zijn voorgelegd aan de
Welstandscommissie. Het plan is hierop enigszins aangepast. Ten
aanzien van het voorliggende inrichtingsplan is een positief
Welstandsadvies afgegeven door de commissie.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is
vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de
ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk
naar 2040.
Het rijksbeleid richt zich op het
versterken van de internationale positie van Nederland en het
behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken
voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur,
waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het
werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend,
bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet
op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk,
de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke
ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.
Om dit doel te bereiken, werkt het
Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot
2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het
Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:
- het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
- het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
- het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Het beleid met betrekking tot
verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder
het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, zoveel
mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen
daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor
het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van
mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over
binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering,
laat het Rijk voor een groot deel los.
In totaal zijn 13 onderwerpen van
nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de
drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte
voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen,
energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de
milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor
klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van
unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte
voor een nationaal netwerk voor natuur.
Verder is één van de nationale
belangen die de SVIR benoemt, het belang van een ‘zorgvuldige
afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en
infrastructurele besluiten’. Concreet betekent dit onder meer dat
ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet
worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012
de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit
ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan
de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te
worden.
Conclusie
Het betreft een ontwikkeling van
relatief beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen.
Het rijksbeleid is voor het toevoegen van drie individuele
woningen aan de Laan van Niftarlake 40 – 42 is niet relevant.
Bovendien is in het vigerende bestemmingsplan een
wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de
bestemming te wijzigen ten behoeve van het realiseren van vier
woningen op het perceel. Een afweging van het
beleidskader heeft reeds plaatsgevonden in het kader van het
vigerende bestemmingsplan. De ladder voor duurzame verstedelijking komt in
paragraaf 3.1.3 aan de orde.
Op 30 december 2011 is het Besluit
algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.
Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen,
wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het
Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het
Barro wordt een aantal projecten opgesomd die een groot
Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan
bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking
van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte.
- In het Barro zijn vijftien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: mainportontwikkeling Rotterdam;
- kustfundament;
- grote rivieren;
- waddenzee en waddengebied;
- defensie;
- erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
- rijksvaarwegen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
- elektriciteitsvoorziening;
- natuurnetwerk Nederland;
- primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
- veiligheid rond rijksvaarwegen;
- verstedelijking in het IJsselmeer;
- toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
buisleidingen van nationaal belang
voor vervoer van gevaarlijke stoffen.Het plangebied ligt op korte
afstand van het Natuurnetwerk Nederland. Uit het onderzoek is
gebleken dat er door de uitvoering van het plan geen significante
aantasting plaats zal vinden van de wezenlijke kenmerken en
waarden van de omliggende natuurgebieden.
Conclusie
Het toevoegen van drie individuele
woningen aan de Laan van Niftarlake 40 – 42 te Tienhoven, valt
niet onder één van de projecten uit het Barro. Door het
initiatief zal eveneens geen nationaal belang worden
geschaad.
Nationaal belang 13, zoals
geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte,
vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming
bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met
behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden
onderbouwd. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening
(Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is
gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik.
In het Bro is bepaald
dat:
“De toelichting
bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling
mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die
ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling
mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een
motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in
die behoefte kan worden voorzien.”
Om aan deze verplichting uit de Bro
te kunnen voldoen dient allereerst nagegaan worden of er sprake
is van een stedelijke ontwikkeling?
In het Bro is het begrip stedelijke
ontwikkeling als volgt vastgelegd:
'ruimtelijke
ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van
kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke
voorzieningen.'
Of er sprake is van een stedelijke
ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de
ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Op basis van vaste
jurisprudentie blijkt dat er bij woningbouwlocaties vanaf twaalf
woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die
Ladderplichtig is. In voorliggende geval is sprake van het
realiseren van 4 woningen. Hiermee kan de ontwikkeling aan de
Laan van Niftarlake 40 - 42 niet worden aangemerkt als een nieuwe
stedelijke ontwikkeling en is de ladder voor duurzame
verstedelijking niet van toepassing.
3.2 Provinciaal beleid
Provinciale Staten
van Utrecht hebben op 4 februari 2013 de Provinciale
Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. In deze
structuurvisie is het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht
beschreven voor de periode tot 2028. De PRS is opgesteld om te
zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar
ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief
hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst
plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de
ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat
welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht,
welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid
uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale
Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is
opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke
ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een
zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor
andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid in
de verordening, welke bindend is voor de gemeenten. In paragraaf
3.2.2 wordt nader ingegaan op de verordening.
In de PRS is het
ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De
provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang
worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe
uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op de
volgende drie pijlers:
- een duurzame leefomgeving;
- vitale dorpen en steden;
- landelijk gebied met kwaliteit.
Deze pijlers leiden
tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de
binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de
kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig
zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als
vestigingsplaats.
Verstedelijking
(duurzame verstedelijkingsladder)
De provincie Utrecht
richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de
ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op
die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te
wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied
gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de
leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel
mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar
vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale
steden en dorpen belangrijk.
De combinatie van
historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele
voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse
woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en
ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan
deze vitaliteit. Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame
verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals
reeds beschreven in paragraaf 3.1.3. Concreet hanteert de
provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke
ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of
transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en
knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het
stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste
uitbreiding.
Onderhavig project is
te classificeren als ‘transformatie’, en voldoet daarmee aan het
provinciaal verstedelijkingsbeleid.
Wonen
De algemene
beleidsopvatting is dat de woningmarkt niet in een tijdelijke dip
zit, maar structureel aan het veranderen is. Op welke manier en
in welke mate is nog onzeker. Er is een flexibele insteek van
alle betrokken partijen nodig om beter te kunnen beantwoorden aan
de huidige en toekomstige woningvraag. Voor wat betreft
woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en
groenstedelijke woonmilieus. Het plan voorziet in een
dorps/groenstedelijk woonmilieu en voldoet daarmee aan dit aspect
van het provinciaal beleid.
Conclusie
Het beoogde initiatief is passend
binnen de Ruimtelijke Structuurvisie van de provincie Utrecht. Er
is geen sprake van verstedelijking in het landelijk gebied.
Onderhavig bestemmingsplan ziet immers op een (her)ontwikkeling
binnen de rode contour. Het initiatief ziet voorts op gronden die
reeds bestemd zijn als ‘Wonen’ en ‘Maatschappelijk’. Het
landelijk gebied blijft derhalve gevrijwaard van een onnodige
ruimteclaim.
De Provinciale Ruimtelijke
Verordening 2013, herijking 2016 (PRV) is op 12 december 2016
vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat
algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het
opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen
regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn
alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor
het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de
structuurvisie.
Verstedelijking
Onder verstedelijking
wordt nieuwe vestiging van woningen, niet-agrarische bedrijven,
detailhandel en voorzieningen verstaan. Verstedelijking is in
principe, op enkele uitzonderingen na, alleen toegestaan binnen
de rode contour (de begrenzing van het stedelijk
gebied).
Onderstaand is een
uitsnede van de kaart ‘Rode contouren’ opgenomen, behorende bij
de PRV. Hierop is de rode contour weergegeven. Het plangebied is
globaal aangeduid middels de blauwe druppel, en is gelegen binnen
de rode contour.
Uitsnede ‘Rode
contourenkaart’
Voorts ligt de planlocatie binnen
de volgende aanduidingen.
Beschermingszone
drinkwaterwinning
De Verordening bepaalt het
volgende. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen
als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat bestemmingen en
regels die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies
een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en
oppervlaktewater. Voorts dient de toelichting op een ruimtelijk
besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone
drinkwaterwinning’ een beschrijving te bevatten van het door de
gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het
waterwinbelang rekening is gehouden.
De gemeente heeft het beleid inzake
grondwaterbeschermingsgebieden verwoord in het geldende
bestemmingsplan. In par. 1.3 is hierop ingegaan. In par. 4.11
(water) is nader ingegaan op de manier waarop in dit plan
rekening is gehouden met het belang van de
grondwaterbescherming.
Overstroombaar
gebied
De Verordening bepaalt het
volgende. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen
als ‘overstroombaar gebied’ bevat bestemmingen en regels die
rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van
toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en
bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op
individuele woningen en bedrijven. De toelichting op een
ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als
‘overstroombaar gebied’ bevat een beschrijving van het door de
gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het
overstromingsrisico is omgegaan.
De gemeente Stichtse Vecht heeft
geen beleid hoe er met het overstromingsrisico omgegaan moet
worden. In par. 4.11 (water) is nader ingegaan op de manier
waarop in dit plan rekening is gehouden met de
waterbelangen.
Cultuurhistorische
hoofdstructuur (CHS)
Een ruimtelijk besluit voor gronden
die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat
bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de
Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage
Cultuurhistorie 3.
Een ruimtelijk besluit voor gronden
die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat
geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een
onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden
van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de
Bijlage Cultuurhistorie. Het plan betreft de transformatie van
een locatie waar reeds bebouwing aaanwezig is.
De toelichting op een ruimtelijk
besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische
hoofdstructuur’ bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de
genoemde voorwaarden is voldaan, een beschrijving van de in het
plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de
gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met de
bescherming van deze waarden is omgegaan. Bij de beschrijving van
de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage
Cultuurhistorie. Voor een beschrijving van en de eventuele
gevolgen voor de cultuurhistorische waarden wordt verwezen naar
par. 4.2.1.
Landschap Groene
Hart
Een ruimtelijk besluit voor gronden
die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat bestemmingen en regels
ter bescherming van de in het plangebied voorkomende
kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten
landschap. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn
aangewezen als ‘landschap’ bevat geen nieuwe bestemmingen en
regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het
plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de
Bijlage Kernkwaliteiten landschap. De toelichting op een
ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als
‘landschap’ bevat een beschrijving van de in het plangebied
voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming
van de kernkwaliteiten is omgegaan.
Voor het landschap Groene Hart
dienen de volgende kernkwaliteiten te worden behouden:
- openheid;
- (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
- landschappelijke diversiteit;
- rust en stilte.
Het plan betreft de herontwikkeling
van een locatie waar reeds bebouwing aanwezig is. Geen van
bovengenoemde kenmerken wordt door het plan aangetast.
Natuurnetwerk
Nederland
De gronden ten oosten en westen van
de Laan van Niftarlake liggen binnen het Natuurnetwerk Nederland.
Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als
‘Natuur Netwerk Nederland’ bevat bestemmingen en regels die de
wezenlijke kenmerken en waarden beschermen en in stand houden.
Onder wezenlijke kenmerken en waarden worden zowel actuele als
potentiële waarden verstaan. Een ruimtelijk besluit voor gronden
die zijn aangewezen als ‘Natuur Netwerk Nederland’ bevat geen
nieuwe bestemmingen en regels die ruimtelijke ontwikkelingen
toestaan, die per saldo leiden tot een significante aantasting
van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante
vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de
samenhang tussen die gebieden.
Het plangebied ligt niet binnen
Natuurnetwerk Nederland, maar de directe omgeving hiervan. Het
beleid voor Natuurnetwerk Nederland is derhalve op onderhavig
plan niet van toepassing. Niettemin zullen door de uitvoering van
het plan de natuurwaarden niet meer verstoord worden dan onder de
huidige situatie het geval is.
Stiltegebied
De gronden ten oosten en westen van
de Laan van Niftarlake liggen binnen de aanduiding
‘stiltegebied’. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn
aangewezen als ‘Stiltegebied’ bevat geen nieuwe bestemmingen en
regels die de geluidsbelasting vanwege niet-gebiedseigen geluid
significant negatief beïnvloeden. De toelichting op een
ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als
‘Stiltegebied’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te
voeren beleid ten aanzien van het behoud van de stilte en de
wijze waarop hiermee in het plan is omgegaan.
Het plangebied ligt niet in een
stiltegebied, maar grenst hieraan. Het beleid voor stiltegebieden
is derhalve op onderhavig plan niet van toepassing. Niettemin zal
door de uitvoering van het plan de stilte niet meer verstoord
worden dan onder de huidige situatie het geval is.
Conclusie
Voor het handhaven van de kwaliteit
van het landelijk gebied en het stimuleren van het
binnenstedelijk bouwen hanteert de provincie de rode contour als
grens voor onder andere woningbouw. Onderhavige ontwikkeling
vindt plaats binnen de rode contour. Omdat er geen sprake is van
verstedelijking in het landelijk gebied dan wel met andere in de
verordening aangeduide waarden is er geen sprake van strijdigheid
met de Provinciale Ruimtelijke Verordening.
3.3 Gemeentelijk beleid
De toekomstvisie is vastgesteld
door de gemeenteraad op 29 januari 2013. Stichtse Vecht ligt
tussen Utrecht en Amsterdam in en fungeert als een rustpunt.
Zowel recreatief als op woongebied. De komende jaren gaat de
vergrijzing hard en als er niets wordt gedaan loopt het aantal
inwoners terug. Omdat dit direct gevolgen heeft voor de
vitaliteit van de kernen, de kwaliteit en betaalbaarheid van
maatschappelijke voorzieningen, is beperkte bouw noodzakelijk.
Niet als doel op zich maar als een logische
ontwikkeling.
Het landschap blijft open en groen.
De gemeente dient een open gebied te blijven met kleinschalige
woonkernen. Dat betekent voor de toekomst dat de raad ervoor
heeft gekozen geen grote, nieuwe en op zichzelf staande
uitbreidingslocaties te willen. Wel zal beperkt bouwen toegelaten
worden, waarbij het buitengebied zoveel mogelijk wordt ontzien.
Om het inwoneraantal stabiel te houden is - gelet op de
demografische ontwikkelingen - extra woningbouw
noodzakelijk.
Voorliggend initiatief past binnen
de uitgangspunten en de visie omdat het een kleinschalige
ontwikkeling binnen het bestaande lint betreft.
De
Woonvisie is in 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze
woonvisie worden de ontwikkelingen in beeld gebracht en de
belangrijke uitdagingen en opgaven geschetst met betrekking tot
het wonen in de gemeente Stichtse Vecht. De ontwikkelingen die –
voor zover van belang voor het plangebied - genoemd worden
zijn:
Woningbouwplanning
De
gemeente wil bij de woningbouwplanning rekening houden met de
natuurlijke ontwikkeling van de bevolking, mede in het belang van
het voorzieningenniveau.
Er wordt
nagestreefd om in een tijdsbestek van 5 jaar de woningvoorraad
voldoende uit te breiden om passend wonen voor iedereen in
Stichtse Vecht mogelijk te maken. De lokale woningbehoefte is in
ruimtelijk opzicht in te passen op de beschikbare locaties binnen
de rode contour.
Duurzaamheid
In de
Woonvisie 2017-2022 heeft de gemeente Stichtse Vecht tevens haar
beleid rond duurzaam bouwen verwoord. Bij nieuwbouw streeft de
gemeente deze ambitie na en maakt hierover afspraken met
woningcorporaties en ontwikkelende partijen en legt dit vast in
anterieure overeenkomsten. In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan
op het thema duurzaamheid.
Conclusie
De
inrichting van dit bestemmingsplan sluit aan bij de ambities van
de woonvisie
Het
Landschapsontwikkelingsplan dateert uit 2010. Het plangebied valt
onder het Petgatenlandschap en vormt een bijzonder
cultuurhistorisch en ecologisch waardevol landschap. De
lintbebouwing Tienhoven/Oud-Maarsseveen heeft een eigen
karakteristiek. De visie op het lint is samengevat in de volgende
uitgangspunten:
- Behouden contrast tussen meer verdichte westzijde en meer open oostzijde;
- Behouden vele bruggen en hoogteverschillen in de weg, dammen passen niet in dit beeld;
- Behouden sloten- en verkavelingspatroon, doorzichten over de sloten en natuurlijke oevers;
- Behouden open groen dijktalud en groene achtertuinen;
- Aanhouden zonering van woningen en representatief groen aan de voorzijde en meer landschappelijke en natuurlijke inrichting erven aan de achterzijde;
- Behouden en herstellen uitzichten aan de oostzijde op de petgaten en het veenweidegebied;
- Behouden centrale parkeervoorzieningen, verder parkeren op eigen erf.
- Terughoudend gebruik maken van omheiningen en afscheidingen.
- Streekeigen hagen of natuurlijke materialen zoals hout hebben de voorkeur.
Conclusie
Het plan
bestaat uit vier vrijstaande woningen die gesitueerd worden aan
de meer open oostzijde van het lint. Ook in de nieuwe situatie
zal het perceel ontsloten zijn door middel van een brug. Het
doorzicht over de sloot naar de achtergelegen Tienhovense Plassen
blijft behouden en wordt zelfs versterkt. Parkeren vindt plaats
op eigen erf. Aan de voorzijde bevindt zich representatief groen,
waarbij erf- en terreinafscheidingen zoveel mogelijk in de vorm
van hagen worden gerealiseerd. Het plan voldoet daarmee aan de in
het LOP opgenomen uitgangspunten.
In het
kader van gebiedsgericht werken heeft de gemeente samen met
bewoners een DorpsOntwikkelingsPlan (DOP) gemaakt. Ook voor het
gebied waar Tienhoven-Oud Maarsseveen, Maarsseveen-Molenpolder en
Bethunepolder binnen liggen is een DOP gemaakt. Om inzicht te
krijgen in de kernkwaliteiten en aandachtspunten is een
SWOT-analyse gemaakt bestaande uit objectieve gegevens en een
bewonersenquête. Daaruit zijn zes visiepunten afgeleid,
namelijk:
- Behouden en versterken van de dorpskwaliteit
- Behouden van vitaliteit
- Behouden en versterken van de sociale samenhang
- Veilig en ontspannen leven
- Bereikbare kernen
- Aandacht voor duurzaamheid
Met betrekking tot het eerste punt
is in het stedenbouwkundige plan, bij het vastleggen van de
positie van de woningen en de bouwhoogtes, rekening gehouden met
de omgeving en het behoud van doorzichten. Ten behoeve van het
wijzigingsplan is ook een speciale beeldkwaliteitsparagraaf
opgesteld met een beschrijving van de kwaliteit (zie bijlage 1).
Hierin is nader uitgewerkt hoe het plan bijdraagt aan de dorpse
kwaliteit van het lint langs de Laan van Niftarlake.
Ten aanzien van de overige punten
valt op te merken dat het toevoegen van de extra woningen
bijdraagt aan het behoud van de vitaliteit van de kern. Bij de
verdere detailuitwerking van de plannen zal rekening gehouden
worden met duurzaamheid en veiligheid. De bereikbaarheid van de
kern is door deze ontwikkeling niet in het
gedrang.
Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden
In dit hoofdstuk zullen de
relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken.
Achtereenvolgens komen de aspecten ten aanzien van flora en
fauna, cultuurhistorie en archeologie, verkeer en parkeren, de
milieuaspecten en water aan bod.
4.1 Flora en fauna
Kortheidshalve wordt verwezen naar
de beschrijving hiervan in de Natuurtoets.
Onderhavig
initiatief voorziet in het slopen van de
bestaande kerk en het bestaande woonhuis (met houten opstal) en
het terugbouwen van vier nieuwe vrijstaande woningen. Het slopen
van de bestaande bebouwing kan schadelijke
effecten hebben op beschermde soorten en gebieden. Het bepaalde
in de Wet Natuurbescherming (Wnb) en in de provinciale
Verordening Ruimte kan hierdoor worden overtreden.
Om de
effecten van de voorgenomen wijziging op de aanwezige flora en
fauna en beschermde gebieden te bepalen is door Ecoresult in juli
2017 een natuurtoets (zie bijlage 2) uitgevoerd. Deze
natuurtoets zoomt in op de (mogelijke) schadelijke effecten door
de voorgenomen activiteiten en op welke wijze in het kader van de
wet gehandeld kan worden.
Gebiedsbescherming:Natura
2000 gebied
Het
plangebied maakt voor een verwaarloosbaar deel uit van het Natura
2000-gebied “Oostelijke Vechtplassen”. In het plangebied komen
geen kwalificerende habitattypen uit het Natura 2000-gebied
Oostelijke Vechtplassen voor. Een significant negatief effect op
de instandhoudingsdoelen voor habitattypen, de meeste
habitatsoorten, broedvogels en niet-broedvogels voor de
Oostelijke Vechtplassen kan op basis van voorliggende informatie
op voorhand worden uitgesloten.
Door de
sloop van de bebouwing kunnen echter vaste rust- en
verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen (zomer- en
kraamverblijfplaatsen) van meervleermuis vernietigd worden. De
vervanging van beschoeiing kan leiden tot verstoring van kleine
modderkruiper en vernietiging van vaste rust- en verblijfplaatsen
en voortplantingsplaatsen van rivierdonderpad. Op basis hiervan
is het niet uitgesloten dat er significant negatieve effecten op
zullen treden op het instandhoudingsdoel van deze
soorten.
Door
tijdens werkzaamheden aan de oevers te werken op basis van een
geldige gedragscode (bijv. Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling
en Inrichting van Stadswerk Nederland) kunnen schadelijke
effecten aan kleine modderkruiper worden voorkomen. Aanvullend
onderzoek naar de aanwezigheid van vaste rust- en
verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen van meervleermuis is
nodig door het uitvoeren van 3 bezoeken in de periode 15 mei tot
en met 15 juli, 2 bezoeken in de periode 15 augustus – 15
september en 1 bezoek in de periode 1 december – 1
maart.
Aanvullend
onderzoek naar rivierdonderpad is nodig door het uitvoeren van
één veldonderzoek tijdens duisternis. Dit kan op elke avond in
het hele jaar uitgevoerd worden.
Gebiedsbescherming:
Natuurnetwerk Nederland (NNN)
Het
uiterst oostelijk deel van het plangebied maakt deel uit van het
NNN. Het betreft een strook grond langs de oostzijde van het
plangebied met een breedte van circa 5 meter en een lengte van
circa 25 meter. De planontwikkeling vindt voor een beperkt deel
plaats binnen dit deel van het NNN. Aangezien de planontwikkeling
een ontwikkeling van geringe omvang betreft bij een bestaande
functie en omdat de ontwikkeling op al verstoord terrein in de
onmiddellijke nabijheid van bestaande bebouwing en verharding
plaatsvindt, gaat de Provincie Utrecht ervan uit dat een
dergelijke kleine ontwikkeling niet tot significante gevolgen
voor de waarden van het NNN leidt. Het verdient de aanbeveling
deze beoordeling te laten toetsen door de bevoegde
overheid.
De
planontwikkeling vindt niet plaats binnen de Groene Contour (GC)
en/of Belangrijke weidevogelgebieden. Aangezien het plangebied
buiten de begrenzing van deze gebieden ligt, is nadere toetsing
aan de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie voor deze aspecten
niet noodzakelijk.
Soortenbescherming:
huismus
De
voorgenomen ontwikkelingen kunnen leiden tot een negatief effect
op potentieel aanwezige voortplantings- en vaste rust- en
verblijfplaatsen en functioneel leefgebied van de
huismus.
Verbodsbepalingen Art
3.1 lid 2, 4 en 5 van de Wnb kunnen worden overtreden. Aanvullend
veldonderzoek is nodig in de periode 1 april - 15 mei (2017).
Indien voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen van
huismussen aanwezig zijn én door de werkzaamheden een
verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming wordt overtreden
dient een ontheffing of vergunning in bezit te zijn voordat met
de werkzaamheden kan worden gestart.
Soortenbescherming:
Gierzwaluw
De
voorgenomen ontwikkelingen kunnen leiden tot een negatief effect
op potentieel aanwezige voortplantings- en vaste rust- en
verblijfplaatsen van de gierzwaluw. Verbodsbepalingen Art 3.1 lid
2, 4 en 5 van de Wnb kunnen worden overtreden. Aanvullend
veldonderzoek is in de periode 1 juni – 15 juli (2017). Indien
voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen van
gierzwaluwen aanwezig zijn en door de werkzaamheden een
verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming wordt overtreden
dient een ontheffing of vergunning in bezit te zijn voordat met
de werkzaamheden kan worden gestart.
Soortenbescherming:
Vleermuizen
De
voorgenomen ontwikkelingen kunnen leiden tot een negatief effect
op potentieel aanwezige voortplantingsplaatsen en vaste rust- en
verblijfplaatsen aanwezig van gebouwbewonende vleermuizen (gewone
dwergvleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis,
meervleermuis). Hierdoor kunnen de verbodsbepalingen Art 3.5 lid
2 en 4 van de Wnb worden overtreden.
Aanvullend
onderzoek is nodig in de periode 1 april – 15 mei middels 1
bezoek, 15 mei tot en met 15 juli (2017) middels 3 bezoeken (2 in
de avond en 1 in de ochtend), 15 augustus tot 15 september (2017)
middels 2 bezoeken en 1 december – 1 maart middels 1 bezoek.
Indien voortplantings- en vaste rusten verblijfplaatsen van
vleermuizen aanwezig zijn én door de werkzaamheden een
verbodsbepaling van de Wnb wordt overtreden dient een ontheffing
of vergunning in bezit te zijn voordat met de werkzaamheden kan
worden gestart.
Het plangebied valt voor een zeer
ondergeschikt deel binnen het Natura 200 gebied Oostelijk
Vechtplassen en het Natuurnetwerk Nederland. Significante
aantasting van deze gebieden wordt niet verwacht.
De voorgenomen ontwikkelingen
kunnen leiden tot een negatief effect op potentieel aanwezige
voortplantinges- en vaste rust- en verblijfsplaatsen van de
volgende beschermde soorten: huismus, gierzwaluw en vleermuizen.
Naar deze soorten zal conform het advies onderzoek worden
verricht. De uitkomsten zullen worden opgenomen in deze
toelichting.
PM
Resultaten FF onderzoek
4.2 Cultuurhistorie en archeologie
De kerk en de pastorie zijn op de
cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente aangemerkt als
waardevol. De kerk en de pastorie zijn echter niet aangewezen als
beschermd rijks- of gemeentelijk monument, of als beeldbepalend
object. Over de status van de Cultuurhistorische waardenkaart is
in de toelichting bij deze kaart het volgende aangegeven. “Voor
een waardering op objectniveau is de gehanteerde diepgang van de
Cultuurhistorische Waardenkaart ontoereikend, ook omdat
aanwijzing van beeldbepalende panden of potentiële gemeentelijke
monumenten - en daartoe benodigd archiefonderzoek - buiten het
beschouwingsniveau viel. De waardestelling heeft zich daarom
gericht op het aanwijzen van waardevolle structuren en ensembles.
Daarmee wordt nadrukkelijk wel een signalering afgegeven ten
aanzien van de potentiële historische waarde van objecten binnen
deze zones en ensembles.
De plassen direct achter het
plangebied zijn op deze kaart aangeduid als ‘waardevol historisch
groen’. Ook maakt het plangebied in het kader van de Nieuwe
Hollandsche Waterlinie deel uit van een voormalig
‘inundatieveld’.”
Uitsnede cultuurhistorische
waardenkaartConclusie
Door de herontwikkeling van het
plangebied zullen de kerk en de bijbehorende pastorie worden
gesloopt. Deze panden zijn weliswaar aangeduid als waardevol; het
gaat echter niet om beschermde monumenten of beeldbepalende
panden. Het is gebleken dat een duurzaam hergebruik van de kerk
problematisch is. Het behouden van de bebouwing op het perceel is
financieel dan ook niet haalbaar.
Met de herontwikkeling van de
locatie Laan van Niftarlake 40 - 42 wordt het aanwezige ensemble
geamoveerd waardoor enige cultuurhistorische waarde verloren
gaat. Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met de waarde van
het achtergelegen plassengebied.
Wettelijk
kader
In 1992 is
het Verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 door Nederland
geratificeerd. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en
het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag
wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het
archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die
bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.
In het
verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk
belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag
is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De
gehanteerde uitgangspunten zijn:
- archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
- in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
- de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.
Het
verdrag is geïmplementeerd door inwerkingtreding van de Wet op de
archeologische monumentenzorg per 1 september 2007. Door artikel
38a van de gewijzigde Monumentenwet 1988 worden gemeenten thans
verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening
te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten
monumenten.
Beoordeling
Het
bouwvlak bij de bestemming ‘Wonen’ waarbinnen de nieuwe
vrijstaande woningen worden opgericht kent op basis van het
vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde –
Archeologie – 2’. Dit houdt in dat de gronden – behalve voor de
andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd zijn
voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten
archeologische waarden.
In de
regels bij de dubbelbestemming is bepaald dat ten behoeve van de
andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) niet mag worden
gebouwd. Archeologisch onderzoek kan benodigd zijn om hiervan af
te wijken. Het verbod is echter niet van toepassing in het geval
het bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk met een oppervlakte
van ten hoogste 50 m2.
De gewenste ontwikkeling van de realisatie van 4 woningen
voorziet in een groter oppervlakte dan 50 m2,
waardoor de gestelde oppervlaktegrens wordt overschreden en
archeologisch onderzoek noodzakelijk is.
Archeologisch
onderzoek
In het
kader van de voorgenomen ontwikkelingen is er een archeologisch
bureauonderzoek uitgevoerd (zie ook bijlage 3 en
4).
Dit
onderzoek is beoordeeld en goedgekeurd door de gemeente Stichtse
Vecht. Het doel van het archeologisch bureauonderzoek is het
opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor
het plangebied. Voor het plangebied geldt een middelhoge
verwachting voor vuursteenvindplaatsen uit het laat-paleolithicum
en mesolithicum. Er geldt een respectievelijk lage- en hoge
verwachting voor nederzettingsresten uit het neolithicum tot en
met de vroege middeleeuwen en de periode late middeleeuwen-
nieuwe tijd.
Er is naar
aanleiding van deze bevindingen aanbevolen om een verkennend
booronderzoek uit te voeren met een boordichtheid van ten minste
6 boringen per hectare. Een plan van aanpak voor dit verkennend
booronderzoek is inmiddels opgesteld en ligt ter inzage bij de
gemeente Stichtse Vecht. De resultaten zullen te zijner tijd
kenbaar gemaakt worden.
PM
resultaten verkennend booronderzoek
Conclusie
Er kan
worden geconcludeerd dat voorliggende ontwikkeling geen
aantasting van cultuurhistorische of archeologische waarden tot
gevolg zal hebben.
4.3 Verkeer en parkeren
De planlocatie is te bereiken vanaf
de Laan van Niftarlake. Via de Nieuweweg en Breukelen is de
rijksweg A2 te bereiken. Langs de Laan van Niftarlake zijn
fietssuggestiestroken gelegen. Voorts zijn langs de Laan van
Niftarlake zijn diverse bushaltes gelegen. De haltes hebben een
invloedsgebied van circa 400 m, dit is een acceptabele
loopafstand.
De
verkeersaantrekkende werking van de toe te voegen drie
vrijstaande woningen (er is immers reeds een woning toegestaan)
is te bepalen aan de hand van kencijfers van CROW in publicatie
317: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Hierbij is
rekening gehouden met de kencijfers behorende bij ‘weinig
stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. Op basis van de planopzet is
de volgende inschatting te maken:
Omschrijving | Min. | Max. | Aantal
woningen | Tot.
min. | Tot.
max. |
Koopwoningen
(vrijstaand) |
7,8 |
8,6 |
3 |
23,4 |
25,8 |
Tabel
verkeersgeneratie per dag nieuwe situatie
Op basis van
bovenstaande berekening resulteert het aantal verkeersbewegingen
per dag in de beoogde nieuwe situatie in circa 23 tot 26
verkeersbewegingen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de
verkeersaantrekkende werking van de functie die in de huidige
situatie mogelijk is. In de huidige situatie is een religiegebouw
mogelijk. Een dergelijk gebouw trekt eenmaal per week, of bij
speciale gebeurtenissen zoals bruiloften of begrafenissen grote
aantallen bezoekers aan.
Nu er in de nieuwe
situatie drie woningen worden toegevoegd, neemt ten gevolge van
onderhavig plan de verkeersgeneratie per etmaal licht toe, maar
worden de piekbelastingen minder. De Laan van Niftarlake is
ingericht als erftoegangsweg en kan deze toename goed
verwerken.
Op basis van het Gemeentelijk
verkeer- en vervoersplan (GVVP) moet voor een vrijstaande woning
in niet stedelijk gebied een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen
per woning worden gehanteerd. Dit betekent dat in het plangebied
10 (9,6) parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.
Het parkeren zal volledig op eigen
terrein, c.q. binnen het plangebied, worden opgelost. In het plan
worden in totaal 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. 3
parkeerplaatsen bevinden zich op de percelen van de woningen, 7
parkeerplaatsen bevinden zich op het gemeenschappelijke erf. De 3
parkeerplaatsen op de percelen van de woningen zijn ruime
opritten, en kunnen derhalve als volledige parkeerplaats worden
geteld.
Dit is in de regels geborgd door
aan de regels toe te voegen dat de woningen alleen in gebruik
mogen worden genomen als parkeerplaatsen op het gemeenschappelijk
erf en 3 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd en
in stand gehouden. Verder geldt dat er op het perceel Laan van
Niftarlake 40 - 42 sprake is van een afname van de
parkeerbehoefte door het schrappen van de mogelijkheid van
religie.
Voorgenomen initiatief zal niet
leiden tot verkeerskundige en/of parkeertechnische
problemen.
4.4 Luchtkwaliteit
Wet
milieubeheer
Nederland heeft de
Europese regels ten aanzien van de luchtkwaliteit geïmplementeerd
in de Wet milieubeheer (Wm). Op 15 november 2007 is het onderdeel
luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. In de Wet
milieubeheer zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen
voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof,
lood, koolmonoxide en benzeen. De Wet
luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm)
stelt dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien aan
één van de onderstaande voorwaarden is voldaan:
- de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
- de luchtkwaliteit tengevolge van de plannen (per saldo) verbetert of ten minste gelijk blijft;
- de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% van de grenswaarde verstaan;
- het project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL).
AMvB en Regeling
niet in betekenende mate (NIBM)
De Wet
luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine
ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in
geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een
verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een
toename van de NO2 en /of PM10 jaarconcentratie met
maximaal 3% van de grenswaarden (of wel een toename van maximaal
1,2 µg/m3 NO2 en/of PM10). NIBM projecten kunnen zonder
toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit
uitgevoerd worden.
De AMvB
en Regeling “niet in betekenende mate” bevatten criteria waarmee
kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of
niet als “in betekenende mate” moet worden beschouwd. Het betreft
onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een project als
NIBM wordt beschouwd:
- Woningbouw: = 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
Initiatief is
NIBM
De realisatie van drie extra
vrijstaande woningen kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt
worden als een project dat niet in betekende mate van invloed is
op de luchtkwaliteit. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is
daardoor, op grond van artikel van de Regeling NIBM niet
noodzakelijk. Er hoeft dus niet getoetst te worden aan de
grenswaarden.
Concentraties
luchtverontreinigende stoffen
Vanuit de wet
milieubeheer gelden de volgende grenswaarden voor stikstofdioxide
(NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5):
NO2 | PM10 | PM2,5 | |
Grenswaarde
jaargemiddelde concentratie |
40
µg/m3 |
40
µg/m3 |
25
µg/m3
20 µg/m3 (vanaf
2020) |
Uur-/
daggemiddelde concentratie |
200
µg/m3 |
50
µg/m3 |
- |
Maximaal aantal
overschrijding uur-/dag-gemiddelde |
18 keer per
kalender jaar |
35 dagen per
kalenderjaar |
- |
Wettelijke
grenswaarden Wm
De kaarten met concentratie
luchtverontreinigende stoffen in de lucht op de desbetreffende
locatie zijn weergegeven in het Geoloket van de Omgevingsdienst
Regio Utrecht (ODRU). Uit de analyse van het Geoloket volgt de
volgende tabel waarin de jaargemiddelde concentraties
stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) van nu en in de toekomst zijn
weergegeven.
NO2 | PM10 | PM2,5 | |
2015 |
18-20 µg/m3 |
22-24 µg/m3 |
14-15 µg/m3 |
2020 |
14-16 µg/m3 |
20-22 µg/m3 |
13-14 µg/m3 (westelijke
helft)
12-13 µg/m3 Oostelijk
helft): |
2025 |
12-14 µg/m3 |
20-22 µg/m3 |
12-13 µg/m3 |
Concentraties
stikstofdioxide(NO2),fijn stof
(PM10)
en zeer fijn stof (PM2,5)
aan de Laan van Niftarlake 40-42
Op de planlocatie
wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden voor
NO2, PM10 en PM2,5
.
De World Health
Organisation (WHO) en Gemeentelijke Gezondheidsdienst
(GGD) hanteren
advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en
10 microgram per kuub voor PM2,5. Dit ligt duidelijk lager dan de wettelijke
grenswaarden. In de huidige situatie liggen de concentraties
enigszins boven deze advieswaarden. Uit de tabel blijkt dat de de
waarden in de toekomst (verder) zullen dalen in de richting van
de advieswaarden. Verwacht kan worden dat er in de toekomst aan
de advieswaarden zal worden voldaan. De huidige en toekomstige
waarden zijn acceptabel voor een goed woon- en
leefklimaat.
Conclusie
Het project voorziet in het
toevoegen van drie extra woningen. Het project kan worden
beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek naar de
luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven. De huidige en
toekomstige concentratiewaarden voor stikstofdioxide
(NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) voldoen
ruimschoots aan de grens- en streefwaarden uit de Wet
milieubeheer en zullen op termijn kunnen voldoen aan de
advieswaarden van de WHO en GGD. In het plangebied is dan ook
sprake van een voldoende goed woon- en leefklimaat.
4.5 Bodemkwaliteit
De Wet Bodembescherming (Wbb)
schrijft voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische
procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en
het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het
gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van
invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling.
Indien sprake is van een
functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek
moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Door middel van een
dergelijk onderzoek kan in beeld worden gebracht of de
bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij
elkaar passen.
Door Van
Dijk Geo- en milieutechniek B.V. is een verkennend- en nader
bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). De conclusies en
aanbevelingen uit dit onderzoek luiden als volgt. In het kader
van de Wet bodembescherming is gezien de omvang van de
verontreiniging met koper en nikkel in de bovengrond (> 25
m3
) ten
noorden van de kerk, sprake van een geval van ernstige
bodemverontreiniging. De matige tot sterke verontreiniging
beperkt zich tot de puin-/sintelhoudende ophooglaag (tot 0,5 m –
mv) aan de noordzijde van het kerkgebouw. Aangezien er geen
sprake is van onaanvaardbare risico’s geeft de
huidige situatie geen noodzaak
tot saneren.
Voorts
blijkt dat de puin-/sintelhoudende ophooglaag over het algemeen
licht verontreinigd is met zware metalen, PAK en PCB. De
puin-/sintelhoudende ophooglaag is niet asbesthoudend. De
zintuiglijk schone zandige ophooglaag van de bodem en de venige
onderlaag is licht verontreinigd met meerdere zware metalen en
PAK. De kleiige onderlaag is niet verontreinigd met de
onderzochte parameters. Dergelijke verontreinigingen worden vaker
vastgesteld in van oudsher bewoonde gebieden en kunnen derhalve
gezien worden als verhoogd achtegrondgehalte.
Het
grondwater ter plaatse is licht verontreinigd.
Doordat er
sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zullen
eventuele werkzaamheden aan de noordzijde van het perceel (ten
noorden van het kerkgebouw) gezien worden als saneringshandeling.
In het kader van de voorziene herontwikkeling (nieuwbouw
woningen) is derhalve een saneringsmaatregel noodzakelijk. Voor
aanvang van de werkzaamheden dient een saneringsplan (BUS-melding
of deelsaneringsplan) bij het bevoegd gezag te worden ingediend.
Na goedkeuring van het saneringsplan door het bevoegd gezag kan
onder milieukundige begeleiding met de werkzaamheden (door een
gecertificeerde aannemer) worden aangevangen. Op basis van een
door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan is er doorgaans
geen bezwaar tegen afgifte van de omgevingsvergunning.
De kosten
voor het saneren van de verontreiniging in de ophooglaag ten
noorden van de kerk en eventueel het verwijderen van de reeds
gesaneerde tank zijn door initiatiefnemer meegenomen in de raming
van de exploitatiekosten. De saneringskosten vormen geen
belemmering voor de financiële haalbaarheid van het
plan
Uit het verkennend bodemonderzoek
komt naar voren dat een deel van het perceel een
bodemverontreiniging kent. Deze zal moeten worden gesaneerd
voorafgaand aan de bouw van de woningen. Voor de geconstateerde
verontreiniging wordt een saneringsplan opgesteld. De
bodemkwaliteit wordt in overeenstemming gebracht met de nieuwe
functie. De kosten voor de sanering zijn in de exploitatiekosten
opgenomen.
4.6 Geluidhinder
In het kader van de Wet
geluidhinder liggen er zones rond wegen en spoorlijnen en
gezoneerde industrieterreinen. Wegen op een woonerf of met een
maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een zone
moet voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen,
zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de optredende
geluidbelasting. Het plan ligt niet in de geluidzone van een weg
of spoorlijn.
Bekend is dat al vanaf een
intensiteit van 1.500 motorvoertuigen per etmaal bij
asfalt/stille klinkers of 600 motorvoertuigen per etmaal bij
klinkers de voorkeurswaarde al kan worden overschreden. In het
kader van een goede ruimtelijke ordening zal de bijdrage van 30
km/uur-wegen beoordeeld moeten worden om na te kunnen gaan of een
goed woon- of leefklimaat kan worden gegarandeerd. In
onderstaande weergave zijn de gegevens uit het geluidsmodel van
de omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU) gecombineerd met de
bouwvlakken voor de nieuwe woningen.
In het meest westelijke bouwvlak
(bouwlak 1) komt de geluidbelasting voor wegverkeer voor een
klein gedeelte boven de 53 dB uit (oranje geluidscontouren). Voor
bouwvlak 2 geldt een geluidsbelasting van tussen de 48db
(voorkeursgrenswaarde) en 53 dB (maximaal te ontheffen waarde in
het buitengebied in het kader van de Wgh). Door het treffen van
maatregelen kan voor de woningen in bouwvlak 1 en 2 kan een goed
woon- en leefklimaat worden gerealiseerd. In de regels van dit
bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die
het treffen van deze maatregelen waarborgt.
De geluidsbelasting in bouwvlakken
3 en 4 voldoet geheel aan de voorkeursgrenswaarde. Voor deze
woningen is een goed woon- en leefklimaat dan ook reeds
gegarandeerd.
Geluidsbelasting wegverkeer
(inclusief wettelijke aftrek) gecombineerd met de
bouwvlakken(bron: ODRU)
De Laan van Niftarlake is ingericht
als 30 km/h-zone. In het kader van de wetgeluidhinder gelden er
geen belemmeringen ten aanzien van verkeersgeluid. In het kader
van een goede ruimtelijke ordening dienen voor de twee westelijke
woningen aanvullende maatregelen genomen te worden om een goed
woon- en leefklimaat te kunnen garanderen. In de regels is
derhalve een voorwaardelijke verplichting opgenomen om dit te
waarborgen.
4.7 Bedrijven en milieuzonering
Zowel de ruimtelijke ordening als
het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het
leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder
andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het
aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen
milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en
milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De
ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een
bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige
functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de
milieubelastende functie het milieu sterker belast.
Milieuzonering heeft twee doelen:
- het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
- het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Voor het bepalen van de aan te
houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en
Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een
lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende
activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn
gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft
richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur,
stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is
bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in
een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke
richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld
moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet
zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van
de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de
richtafstanden.
De afstanden worden gemeten tussen
enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende
functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de
gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het
bestemmingsplan mogelijk is.
Onderhavig initiatief voorziet in
het mogelijk maken van 3 extra woningen ter plaatse van de Laan
van Niftarlake 40 – 42. De Laan van Liftarlake bestaat
hoofdzakelijk uit lintbebouwing met overwegend woningen. Gelet
daarop is deze weg aan te merken als ‘rustige woonwijk’. Om
inzicht te geven in de omliggende bedrijven, komen alle bedrijven
binnen 250 meter van de planlocatie aan bod.
Bedrijf | Adres | richtafstand | Afstand tot
woningen in plangebied |
Aannemersbedrijf (cat.
2.) |
Laan van Liftarlake
77 |
30 m |
32 m |
Brandweerkazerne (cat.
3.1) |
Laan van Liftarlake
89 |
50 m |
140 |
Transportbedrijf |
Laan van Liftarlake
47 |
50m |
150 m |
Opslag bedrijf voor
oldtimers(cat 3.1) |
Laan van Liftarlake
39a |
50 m |
200 m |
Aannemersbedrijf (cat.
3.1.) |
Laan van Liftarlake
95 |
50 m |
200 m |
Overzicht
relevante bedrijven in de directe omgeving van het
plangebied.
Laan van
Liftarlake 77
Aan de overzijde van de Laan van
Niftarlake bevindt zich op enige afstand van het plangebied een
aannemersbedrijf, welke voorzien is van een specifieke
bestemming. Op de betreffende locatie is uitsluitend een
aannemersbedrijf toegestaan. Een aannemersbedrijf met werkplaats
met een bruto oppervlakte kleiner dan 1.000 m2 valt onder milieucategorie 2 (VNG-uitgave
‘Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009). De richtafstand
behorende bij een aannemersbedrijf ingevolge de VNG-uitgave
‘Bedrijven en Milieuzonering’ bedraagt in een rustige woonwijk 30
meter. Er zijn op kortere afstand dan het plangebied al woningen
aanwezig. Gelet daarop dient het bedrijf reeds te voldoen aan de
bepalingen uit het Activiteitenbesluit voor belasting op de
gevels van de omliggende woonbebouwing.
In onderhavig geval wordt de
dichtstbijzijnde woning tenminste 10 meter vanuit de weg
gerealiseerd. De afstand tussen de voorgevel van de nieuw te
bouwen woning en de bedrijfsbestemming aan de overzijde zal daar
mee circa 32 meter bedragen, waardoor de nieuwbouw van de
woningen kan voldoen aan de gestelde richtafstand valt. Het
bedrijf wordt door de realisatie van de woningen dan ook niet
(verder) beperkt.
Anderzijds dient in de woningen
sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuw te
bouwen woningen. Het gaat om een qua aard en omgang klein
bedrijf, dat ingeschaald kan worden in milieucategorie 2. Het
maatgevende milieu-aspect gaat uit van constant geluid. Ook
hiervoor geldt dat de normen uit het Activiteitenbesluit voor
geluidsbelasting op de nabijgelegen gevels van kwetsbare functies
niet mag worden overschreden. Omdat er in de bestaande situatie
al woningen op kortere afstand tot het aannemersbedrijf zijn
gelegen en dichtstbijzijnde nieuw woning in het plangebied op
meer dan 30 uit de bestemming wordt gerealiseerd, is het
aannemelijk dat in de nieuw te bouwen woningen sprake zal zijn
van een goed woon- en leefklimaat.
Laan van
Liftarlake 89
Aan de Laan van Niftarlake 89 is de
brandweerkazerne gevestigd. Een brandweerkazerne valt volgens de
VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ onder milieucategorie
3.1, waardoor ook voor deze locatie een richtafstand geldt van 50
meter. De planlocatie ligt op circa 140 meter afstand van de
brandweerkazerne. De gewenste woningen liggen dan ook op ruim
voldoende afstand.
Laan van
Liftarlake 47
Een transportbedrijf is gevestigd
aan de Laan van Niftarlake 47. Dit bedrijf ligt op ruim 150 meter
afstand van de planlocatie en wordt reeds omgeven door woningen.
Gelet daarop dient het bedrijf reeds te voldoen aan de bepalingen
uit het Activiteitenbesluit voor belasting op de gevels van de
omliggende woonbebouwing. De planlocatie ligt op ruim voldoende
afstand van dit transportbedrijf.
Laan van
Liftarlake 39a
Aan de Laan van Niftarlake 39a is
er ruimte voor algemene opslag voor oldtimers. Deze locatie ligt
echter op ruim 200 meter afstand van de planlocatie, waardoor er
hier vanuit geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de
woningen.
Laan van
Liftarlake 95
Aan de Laan van Niftarlake 95
bevindt zich eveneens een aannemer. Omdat het bruto oppervlakte
hiervan groter is dan 1.000 m2, valt dit aannemersbedrijf onder
milieucategorie 3.1 (VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’).
Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter. Het bedrijf bevindt
zich op ruim 200 meter afstand van de gewenste woningen, waardoor
enerzijds de woningen geen belemmering vormen voor mogelijke
uitbreiding van het bedrijf, en anderzijds het woon- en
leefklimaat niet wordt verslechterd door dit bedrijf.
Het aspect ‘Bedrijven en
milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de realisatie van
onderhavig plan.
Vanuit het oogpunt van
milieuzonering bestaat er geen belemmering voor de gewenste
ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in
overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
4.8 Asbest
Er is een asbest inventarisatie
voor de te slopen panden uitgevoerd (bijlage 3). Gebleken is dat
er verder onderzoek plaats dient te vinden. In het kader van de
sloopmelding voorafgaand aan de sloop zal dit nadere onderzoek
conform de wettelijke bepalingen uitgevoerd worden. Het
milieuaspect asbest vormt geen belemmering voor het
bestemmingsplan.
4.9 Externe veiligheid
Sommige activiteiten brengen
risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de
omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het
beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de
productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke
stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen
aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle
activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan
de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop
gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het
ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus
goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt
zich op de volgende risico’s:
- risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving
onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt
kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Kwetsbaar en
beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar
zijn onder meer woningen, onderwijs- en
gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en
grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn
onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen.
De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan
is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
opgenomen.
Plaatsgebonden
risico en groepsrisico
Het
plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van
10-6
als
grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze
contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare
objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan.
Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze
10-6
contour
een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van
deze waarde tot de 10-5 contour.
Het
groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar
dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als
rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied
van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting
waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt
niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een
grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen
slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een
dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor
het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde
oriëntatiewaarde.
Daarnaast
geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het
bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het
groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven
op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en
bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens
aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de
veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een
brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het
groepsrisico, hoe groter het belang van een goede
groepsrisicoverantwoording.
Risicovolle
(Bevi-)inrichtingen
Voor (de
omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit
externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt
veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor
mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de
risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld
vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot
doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal
(aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende
ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden
tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend
op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het
Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen
milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder
risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.
Elektromagnetische velden
rond de hoogspanningslijnen en UMTS- en GSM antennes
Naast de onderzochte externe
veiligheidsaspecten kunnen ook hoogspanningslijnen en/of UMTS- en
GSM antennes een risicobron vormen voor de toekomstige functie in
het plangebied in de vorm van elektromagnetische
straling.
In 2005 is het voorzorgsbeleid van
het ministerie van VROM voor hoogspanningslijnen vastgesteld.
Gemeenten en netbeheerders worden geadviseerd nieuwe situaties
nabij hoogspanningslijnen te voorkomen waarin mensen langdurig
worden blootgesteld aan een veldsterkte die (jaargemiddeld) hoger
is dan 0,4 microtesla.
Voor GSM- en UMTS-masten
gelden eveneens
speciale regels. Zo mogen in de directe omgeving van GSM- en
UMTS-antennes geen mensen komen. Een veilige afstand tot een
antenne is minimaal drie meter voor de antenne en een halve meter
onder, boven en achter de antenne. Buiten dat gebied is het
veilig.
Risicovolle
(Bevi-)inrichtingen
Bij onderhavig initiatief is er
sprake van het toevoegen van een zogenaamd kwetsbaar of beperkt
kwetsbaar object. In de toelichting van het bestemmingsplan
Landelijk Gebied Maarssen is over dit onderwerp het volgende
aangegeven. “Volgens de provinciale risicokaart en het Natuur- en
Milieubeleidsplan Maarssen zijn binnen het plangebied geen
risicorelevante bedrijven aanwezig. De risicovolle inrichtingen
die buiten het plangebied zijn gelegen leiden niet tot
ruimtelijke beperkingen binnen het plangebied. Binnen het
plangebied of in de directe omgeving ervan vindt geen vervoer van
gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water of het
spoor.”
De risicokaart is in mei 2017
geraadpleegd. Deze kaart geeft in de wijde omtrek van het
plangebied geen risico’s aan.
Anderzijds maakt onderhavig plan
geen vestiging van een risicovolle inrichting
mogelijk.
Elektromagnetische velden
rond de hoogspanningslijnen en UMTS- en GSM antennes
Binnen het plangebied of op korte
afstand er van, zijn geen hoogspanningslijnen of UMTS- en GSM
antennes aanwezig. In het plangebied wordt geen
elektromagnetische invloed van dergelijke installaties
ondervonden. Er bestaan geen belemmeringen als gevolg van
hoogspanningslijnen en UMTS- en GSM antennes voor voorliggende
ontwikkeling
Er bestaat vanuit het thema externe
veiligheid geen belemmering voor het toevoegen van drie woningen
in het plangebied.
4.10 Kabels en leidingen
Uit de toelichting en verbeelding
van het vigerende bestemmingsplan is op te maken dat er geen
planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of
in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.
4.11 Duurzaamheid
Duurzaam bouwen vertaalt zich in de
zorg voor het milieu, zoals het energiezuinig bouwen, het
bevorderen van zonne-energie, duurzaam materiaalgebruik en
gescheiden afvalverwerking.
Landelijke
ambitie: Nederland in 2050 vrij van aardgas
Op 7 december 2016 is de
energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst
het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale
economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang
naar een gasvrij maatschappij.
Door de toenemende onzekerheid over
het aardgas, de effecten van aardgaswinning in Groningen, de
toenemende afhankelijkheid van geïmporteerd aardgas en de
klimaatdiscussie kiezen projectontwikkelaars, overheden en
netbeheerders vaker voor wijken zonder gasleidingen.
Nederland wil in 2050 volledig
duurzaam zijn en heeft ook de klimaatakkoorden (Parijs) getekend.
Een van de maatregelen om volledig duurzaam te worden en te
stoppen met aardgas. Alternatieven kunnen zijn: volledig
elektrisch met een warmtepomp, blokverwarming of wijkverwarming
uit duurzame bronnen.
Landelijke
mogelijkheden via Hypotheek
Op 20 december 2012 is in de
Staatscourant de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet
bekendgemaakt. Hierin staat dat huiseigenaren die
energiebesparende maatregelen willen meefinancieren, hiervoor
meer hypotheekruimte krijgen. Deze extra ruimte is vanaf 1
januari 2015 € 9.000. Dit gaat buiten de normale inkomenstoets
om. Er zijn wel voorwaarden: onder andere een bruto minimum
jaarinkomen van € 32.000,- en dat de totale hypotheek niet hoger
mag zijn dan 106% van de marktwaarde van de woning. Op deze wijze
is het mogelijk om extra hypotheek te krijgen voor de aankoop van
of verbouw tot een energieneutraal huis, een nul-op-de-meter
woning.
Gemeentelijke
ambitie
In de Voorjaarsnota 2016 is de
ambitie vastgelegd om in 2030 klimaatneutraal te zijn. De
definitie is als volgt ingevuld: “Op het grondgebied van de
gemeente Stichtse Vecht wordt in 2030 evenveel energie duurzaam
opgewekt als aan energie wordt verbruikt”.
De gemeente Stichtse Vecht heeft
haar ambitie voor duurzaamheid nader beschreven in de Woonvisie
2017-2022 (zie hoofdstuk 8). De ambitie is om bij nieuwbouw
nul-op-de-meter (NOM)-woningen te realiseren door bij
woningbouwprojecten waar de gemeente over eigen grond beschikt en
voor woningbouwcorporaties bij het selecteren van ontwikkelende
partijen nul-op-de-meter als voorwaarde mee te nemen. Rekening
moet worden gehouden met financiële haalbaarheid waarbij ook
lagere woonlasten, en marktconforme prijzen voor dit type woning
meegenomen moeten worden in de afweging.
Als de gemeente geen eigenaar is
van de grond, wordt de ambitie uitgesproken en worden
ontwikkelaars gestimuleerd duurzame (NOM) te ontwikkelingen.
Indien het woningbouwplan groter dan 25 woningen is moet een
‘energievisie’ worden opgesteld.
Ambitie vertaald
in GPR Gebouw
Met behulp van GPR gebouw is o.a.
de energieprestatie en de milieubelasting vertaald in concrete
maatregelen met een prestatiescore voor duurzaam bouwen. GPR
Gebouw is een online programma dat duurzaam bouwen concretiseert
door op vijf thema’s een rapportcijfer te geven. Om een bepaalde
GPR Gebouw score te bereiken kan de bouwende partij een keuze
maken in de maatregelen.
Hoe hoger het cijfer hoe duurzamer
de woning. Na invoering van gegevens in “GPR Gebouw” worden
prestaties direct zichtbaar voor de thema’s Energie, Milieu,
Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.
Van de vijf thema’s zet de gemeente
Stichtse Vecht in op:
- Thema energie (gemeente heeft geen grondeigendom): 10
- Thema energie (gemeente heeft wel grondeigendom): 10+
- Thema toekomstwaarde: 8
- Overige thema’s (Milieu, Gezondheid en Gebruikskwaliteit): gemiddeld 8
Bij nieuwbouw streeft de gemeente
deze ambitie na en maakt hierover afspraken met woningcorporaties
en ontwikkelende partijen, welke worden vastgelegd in de
anterieure overeenkomst.
Het plan
voorziet in ontwikkeling van minder dan 25 woningen door een
particuliere ontwikkelaar. Hierdoor is het opstellen van een
energievisie niet noodzakelijk. Tevens dient er voldaan te worden
aan de wettelijke eisen gesteld aan nieuwbouw van woningen. In
onderstaand kader zijn de eisen voor 2017 opgenomen:
- Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
- Een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren;
- Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is dit 0,4.
Om te
voldoen aan punt 1 t/m 3 zal er bij de aanvraag
omgevingsvergunning een EPC-berekening aangeleverd worden waarin
wordt aangetoond dat voldaan wordt aan de gestelde
normen.
In de
planvorming is uitgegaan van de gemeentelijk ambitieniveau's van
de Woonvisie 2013-2016. Voor de thema's Energie en
Toekomstbestendigheid zal het plan moeten voldoen aan het
ambitieniveau 8 en op de overige thema's minimaal een 7.
Daarnaast zal het bouwplan moeten voldoen aan de eisen van het
bouwbesluit (EPC norm 0,4). Wel zal bij de uitwerking van de
woningen op bouwplanniveau gekeken worden welke extra
duurzaamheidsmaatregelen nog mogelijk zijn
Geconcludeerd wordt dat met het
voorgenomen plan in voldoende mate rekening is gehouden met het
aspect duurzaamheid.
4.12 Water
Water en ruimtelijke ordening
hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van
de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee
beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor
stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het
ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de
waterhuishouding.
Op Europees en nationaal niveau
heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke
besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets
geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de
waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf
moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij
ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen
planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de
waterhuishouding te versterken.
Een watertoets is verplicht als het
gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op
basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder,
het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de
verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De
waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de
mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig
watersysteem. De waterparagraaf wordt afgestemd met de
waterbeheerder.
Op verschillende bestuursniveaus
zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de
waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor
onderhavige ontwikkeling relevante nota's.
Europa
Met ingang van december 2000 is de
Europese Kaderrichtlijn Water (KWR) van kracht geworden. In het
kader van de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld,
gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische
ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt
als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na
inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische'
toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste
stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten
voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels
zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.
Rijk
Waterwet
De Waterwet, inwerking getreden 22
december 2009, regelt het beheer van oppervlaktewater en
grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en
ruimtelijke ordening. Op grond van deze wet moeten de provincies
één of meer regionale waterplannen vaststellen die wat betreft de
ruimtelijke aspecten de status van provinciale structuurvisie
hebben. De Waterwet vervangt de bestaande wetten voor het
waterbeheer in Nederland, met uitzondering van de
Waterschapswet.
Nationaal
Waterplan 2016-2021
De Waterwet schrijft voor dat elke
zes jaar een nieuw Nationaal Waterplan uitgebracht wordt. Op 10
december 2015 is het Nationaal Waterplan 2 (NWP2) vastgesteld.
Het NWP2 is opgesteld vanuit het perspectief om een nationale
Omgevingsvisie te ontwikkelen richting 2018 conform de
Omgevingswet in wording. Het NWP2 geeft de hoofdlijnen, principes
en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode
2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit NWP2 zet
het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en
toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een
goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van
wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede
waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en
welvaart. Het beleid en de maatregelen in het nieuwe Nationaal
Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in
Nederland.
Beleid Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht
Keur en algemene
regels Waterschap Amstel, Gooi en Vecht
In de Keur staat wat er wel en niet
mag in watergangen, waterkeringen, bergingsgebieden en
ondersteunende kunstwerken en met grondwater. Met die regels
beschermt het waterschap de dijken, sloten, waterstanden en
grondwaterstanden. Ook bevat de Keur regels voor de toename van
het verhard oppervlak. Zo mogen bepaalde activiteiten bij wateren
en dijken, of een toename van het verhard oppervlak alleen worden
uitgevoerd als het waterschap daarvoor een vergunning heeft
verleend. Hiermee worden risico's op wateroverlast of gevaren
voor de dijken voorkomen.
In bepaalde gevallen gelden
algemene regels in plaats van de vergunningplicht. In deze
algemene regels worden minder risicovolle activiteiten toegestaan
zonder dat er vooraf toestemming hoeft te worden gevraagd aan het
waterschap. Wel gelden er meestal voorwaarden en moet er achteraf
een melding worden gedaan.
Langs oppervlaktewaterlichamen kan
aan één zijde of aan beide zijden een onderhoudsstrook liggen.
Deze onderhoudsstroken, welke zijn vastgelegd in de legger,
hebben tot doel dat doelmatig onderhoud met groot materieel door
het waterschap kan worden uitgevoerd. Het plaatsen van een object
of bouwwerk binnen deze onderhoudsstrook kan dan ook tot gevolg
hebben dat het onderhoud vanaf de betreffende zijde van het water
wordt belemmerd. De vraag of doelmatig onderhoud kan worden
uitgevoerd is daarom bepalend voor het al dan niet verlenen van
een watervergunning.
Oppervlaktewater
Blijkens de legger is direct ten
westen van het plangebied een watergang gelegen. Voorts ligt ten
oosten van het plangebied oppervlaktewater en ten zuiden van het
plangebied een sloot.
Uitsnede legger (bron:
Waterschap Amstel, Gooi en Vecht)
Met onderhavig initiatief vindt
geen aanpassing van de bestaande watergang dan wel het aanwezige
oppervlaktewater plaats. Het plan wijzigt niets aan de
toegankelijkheid van de watergang. Ook na de planologische
wijziging blijven de watergangen goed toegankelijk voor het
onderhoud en beheer
De bestaande beschoeiing zal iets
worden veranderd ten opzichte van de huidige situatie. Hiervoor
zal een vergunning worden aangevraagd.
Waterkeringen
Blijkens de Legger is binnen het
plangebied geen waterkering of een beschermingszone van een
Waterkering aanwezig.
Toename verhard
oppervlak
Voor onderhavig plan zal de
watertoets uitgevoerd worden door het plan kort te sluiten met
het Waterschap. Ingevolge art. 3.13 is het verboden zonder
vergunning in stedelijk gebied meer dan 1.000
m2
verhard oppervlak aan te
brengen.
In de huidige situatie is de
oppervlakte van de aanwezige verhard oppervlak 1.100
m2.
Functie | Afmetingen | Oppervlak |
Woning |
9 x 11 m |
99 m2 |
Bijgebouw |
6 x 3,5 m |
21 m2 |
Kerk |
28 x 10 m |
280 m2 |
Erfverharding |
Ca. 700 m2 | |
Totaal oude
situatie | 1.100
m2 |
In de nieuwe situatie zal het
verharde oppervlak ruim 1.600 m2 bedragen.
Functie | Afmetingen | Oppervlak |
woningen |
Ca 100 m2 per woning |
400 m2 |
bergingen |
Ca 15 m2 per berging |
60 m2 |
Weg naar erf |
35 x 15 m |
525 m2 |
erf |
9 x 25 m |
225 m2 |
parkeerplaats |
5,5 x 2,5 x 7 m |
96,25 m2 |
Erfverharding per
woning |
75 m2 |
300 m2 |
Totaal Nieuwe
situatie | 1.606
m2 |
Met de nieuw ontwikkeling zal er
sprake zijn van een toename van het verhard oppervlak van circa
500 m2. De ontwikkeling blijft hiermee ruim binnen de
grenzen voor compensatie.
Afvoer regen- en
vuilwater
De vuil- en regenwaterriolering
zullen worden gescheiden. Het hemelwater van het verhard
oppervlak zal direct worden afgevoerd naar het oppervlaktewater
in de directe omgeving van het plangebied (afkoppelen). Het
afvalwater van de nieuw te bouwen wordt direct op de bestaande
riolering aangesloten overeenkomstig de door de gemeente gestelde
eisen. Bij de nieuwbouw wordt geen gebruik gemaakt van
uitloogbare bouwmaterialen.
Bescherming tegen
overstromingen
Het terrein wordt opgehoogd tot aan
niveau van de dijk. Vanwege de ophoging en de voorgenomen
afkoppeling van het hemelwater, wordt wateroverlast voorkomen.
Daardoor zijn er geen problemen met water te verwachten in geval
van hoosbuien.
Grondwaterbeschermingsgebied
Het plangebied is gelegen in een
grondwaterbeschermingsgebied. De nieuwe functie is wonen. Deze
functie is geen bedreiging voor de grondwaterkwaliteit en
–kwantiteit. Er zal geen emissie van stoffen in de bodem
plaatsvinden. Er zal als gevolg van deze functie geen
grondwateronttrekking plaatsvinden. De woningen worden niet
onderkelderd zodat de grondwaterstromingen niet of nauwelijks
worden verstoord.
Vanuit waterhuishoudkundige
overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen de in dit
bestemmingsplan opgenomen planontwikkeling.
Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving
5.1 Inleiding
Voor het plangebied zijn de regels
van het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied Maarssen’ van
toepassing. De gronden voor de voorgevel van de voorste woningen
zullen worden voorzien van de bestemming ‘Tuin’. De gronden
waarop de woningen zullen worden gerealiseerd zullen worden
voorzien van de bestemming ‘Wonen-2’, zoals alle andere woningen
in Tienhoven.
Voor de bestaande woningen binnen
het lint van Tienhoven geldt de bestemming ‘Wonen-2’. Deze
bestemming zal ook van toepassing zijn op de nieuw te bouwen
woningen. De situering van de hoofdgebouwen wordt op de kaart
aangegeven middels een bouwvlak. Hoofdgebouwen
uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. De goot- en
bouwhoogte mogen maximaal 3 en 10 m bedragen.
Ingevolge de bestemming ‘Wonen-2’
mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij de
woning een oppervlakte hebben van 50% van de oppervlakte
van het aansluitend aan de woning gelegen erf met een maximum van
50 m².
De afstand
tussen bij de woning behorende bijgebouwen en de
voorgevelrooilijn van de woning dient ten minste 1 m te
bedragen.
De afstand
van de gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste
2m te bedragen. Enkele
bergingen zijn echter gelegen in de perceelgrens. De situering
voldoet aan de regels die gelden voor vergunningsvrij bouwen. Het
vergunningsvrij bouwen biedt in dit geval aanvullende
mogelijkheden op hetgeen is opgenomen in het
bestemmingsplan.
Na
toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voldoet de bouw van de
woningen en de bijgebouwen aan de regels van de bestemming
‘Wonen-2’. Daar waar het bouwplan niet helemaal aan deze regels
voldoet, kan het plan worden gerealiseerd met vergunningsvrij
bouwen.
Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
De planontwikkeling komt geheel
voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling
zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet ruimtelijke
ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet
afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de
ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend op basis
van de daarvoor geldende leges. Voor wat betreft planschade zal
de gemeente met initiatiefnemer een
planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook
economisch haalbaar geacht.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voor onderhavig
wijzigingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd
als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht,
in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke
ordening.
In het kader van de
overlegverplichting ex artikel 3.1.1 Bro dient een
wijzigingsplan, in het kader van het vooroverleg te worden
voorgelegd aan betrokken gemeenten en waterschappen en met die
diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg
voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging
van belangen welke mogelijk in het plan in het geding
zijn.
Het wijzigingsplan is
voorgelegd aan de volgende vooroverleginstanties:
- Provincie Utrecht
- Waternet
- Veiligheidsregio Utrecht
- Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU)
- Bewonersvereniging Tienhoven & Oud-Maarsseveen
De reacties zijn
samengevat in de ‘Nota Overleg
voorontwerpwijzigingsplan Laan van Niftarlake 40-42 Tienhoven,
december 2017’ (zie bijlage 7). Met name het
advies van de omgevingsdienst heeft geleid tot een aanpassing van
de toelichting van het plan. Daarnaast zijn er enkele ambtshalve
aanpassingen doorgevoerd. Ook deze zijn in de nota
beschreven.
Het
ontwerp-wijzigingsplan ‘Laan van Niftarlake 40 - 42, heeft ter
inzage gelegen van vrijdag 26 januari 2018 tot en met donderdag 8
maart 2018. Digitaal was het plan in te zien via
www.ruimtelijkeplannen.nl (NL.IMRO.1904.WPLvNiftarl4042THN-OW01).
Een analoog exemplaar lag in dezelfde periode ter visie op het
gemeentehuis. Het plan is gepubliceerd in de Staatscourant en op
de gemeentelijke website.
Er zijn 26
zienswijzen op het ontwerpwijzigingsplan ingediend, allen binnen
de termijn van ter visielegging. Deze zienswijzen zijn verwerkt
in Nota Zienswijzen Ontwerpwijzigingsplan Laan van Niftarlade
40-42 (zie bijlage 8). De zienswijzen hebben geleid tot
wijzigingen in het plan. Aan het plan is een bijlage
beeldkwaliteitsparagraaf toegevoegd.