Bestemmingsplan Multifunctionele Accommodatie Bisonspoor

3.3 Actuele ruimtelijke ontwikkelingen Bisonspoor

In het centrumgebied staan ook twee andere ruimtelijke ontwikkelingen op het programma voor de komende periode, met een direct of indirect gevolgen voor de herontwikkeling van het sportcomplex Bisonsport en de bibliotheeklocatie. Voor beide initiatieven is de planologische procedure reeds opgestart en zullen op korte termijn ten uitvoer worden genomen. Het betreffen een plan voor de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum Bisonspoor en de ontwikkeling van het nieuwbouwproject De Eenhoorn (ookwel Haakgebouw) tussen het station en het winkelcentrum Bisonspoor.

3.3.1 Renovatie en uitbreiding winkelcentrum Bisonspoor

Het winkel- en kantorencentrum Bisonspoor vormt het grootschalige voorzieningencentrum van Maarssenbroek. Vanwege de centrale ligging en goede bereikbaarheid vanuit de regio heeft het winkelcentrum een bovenlokale winkelfunctie gekregen, met bezoekers uit Maarssen, Breukelen, maar ook Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern. Het voorzieningencentrum bevat in haar huidige verschijning circa 20.500 m² detailhandel, 1.600 m², horeca, 2.000 m² dienstverlening en ca. 1.300 m² recreatieruimte. Op het complex staan 180 galerijwoningen en kantoren. De kantoortorens zijn ontsloten via het winkelcentrum. In het winkelcentrum zijn twee winkellagen aanwezig. De tweede verdieping is verbonden met één van de parkeerdekken middels een loopbrug. Aan de noord- en oostzijde van het winkelcentrum zijn parkeergarages aanwezig met in totaal 988 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn op maaiveldniveau nog 244 parkeerplaatsen aanwezig.

Het NS-station is in het kader van de spoorverdubbeling van het traject Amsterdam-Utrecht recentelijk geheel vernieuwd. De loopbrugverbinding tussen het station en het winkelcentrum is destijds voor een groot deel afgebroken. Hierdoor komt het huidige publiek vanaf het station naar Bisonspoor over de begane grond. Tussen winkelcentrum en NS-station, op het voormalige “TPG terrein”, vindt een nieuwe ontwikkeling van woon- en werkfuncties plaats – zie subparagraaf 3.3.2. Deze ontwikkeling staat los van de herstructurering en opwaardering van het winkelcentrum.

Het winkelcentrum is sterk gedateerd, introvert en onderhevig aan ernstige vervuiling, mede door een slechte detaillering van de gevelelementen. De renovatie en uitbreiding hebben dan ook tot doel het moderniseren en verbeteren van de verblijfskwaliteit en beeldkwaliteit van gebouw en omgeving. Anderzijds wordt op deze wijze reeds voorgesorteerd op marktontwikkelingen voor een duurzame economische basis.

In 2002 is reeds begonnen met een interne renovatie van het winkel- en kantorencentrum. Gelijktijdig is gestart met het ontwikkelen van een visie op de buitenruimten, de gevels en de parkeervoorzieningen rond het complex. Dit heeft geresulteerd in een plan om het complex een vernieuwde en meer eigentijdse uitstraling te geven in twee fasen.

• De eerste fase bestaat uit een aantal deelplannen: vernieuwen van de gevels, herinrichten van het marktplein uitbreiding van de winkelruimte – circa 4.800 m² - herstructurering van de verkeers- en parkeerstructuur en een opwaardering van de buitenruimte. Met name de herinrichting van het marktplein – grenzend aan het plangebied – en de herstructurering van de verkeers- en parkeerstructuur hebben gevolgen voor het plangebied.
  
  • 1. Aan de zijde van het marktplein wordt een nieuwe entree voor het winkelcentrum gerealiseerd als nieuwe, directe verbinding tussen het buitenplein en het binnenplein om de onderlinge relatie te versterken. De noodzaak van deze verbinding met name voor de marktdag van belang. In samenhang met de nieuwe ingang, wordt het buitenplein heringericht. Het marktplein dient met haar nieuwe inrichting een rustpunt te worden in een grotendeels versteende omgeving. Om dit te bereiken wordt het plein autovrij gemaakt en heringericht als verblijfsgebied. Met de toekomstige opwaardering van het plein, biedt de locatie een aantrekkelijk klimaat voor activiteiten, waarbij uitbreiding van horeca tevens tot de mogelijkheden behoort. Door boven de te realiseren entree de verdieping enigszins uit te bouwen ontstaat een logische verbinding van de langs het marktplein gesitueerde kantoortorens. Tevens ontstaat de mogelijkheid om onder deze overkragende verdieping overdekte terrassen te realiseren voor de hier reeds aanwezige horeca. Het bestaande marktplein zal enigszins aan oppervlakte inleveren, maar voldoende ruimte bieden voor de wekelijkse markt.
    
    
    Figuur 3.6 Toekomstige verkeersstructuur Bisonspoor.
    
  • 2. Rond het winkelcomplex zijn meerdere kleine parkeervoorzieningen op maaiveld aanwezig. Uit ervaringen is gebleken dat de parkeerplaatsen op maaiveldniveau niet of nauwelijks worden gebruikt door winkelend publiek, maar door kantoorhuurders. Een groot deel van deze parkeervoorzieningen – 145 parkeerplaatsen – zal verdwijnen en worden gehergroepeerd. De terreinen zullen als verblijfsgebied worden ingericht voor voetgangers. Samen met de gedeeltelijke afsluiting van de binnenring biedt dit de mogelijkheid voor het winkelend publiek om in een aantrekkelijke buitenruimte te kunnen verblijven.
    In de nieuwe situatie wordt een heldere structuur gecreëerd, met een beperkt aantal, geconcentreerde en hoogwaardige, parkeervoorzieningen. De ontsluiting van de parkeergarages vindt niet meer over twee zijden plaats, maar in de nieuwe situatie alleen nog vanaf de Safariweg. Middels matrixborden wordt informatie verschaft over waar ruimte beschikbaar is – zie afbeelding 3.6.
    Door de parkeergelegenheden vanaf de Safariweg te ontsluiten bestaat de mogelijkheid om de zogenaamde binnenring deels voor autoverkeer af te sluiten. Het parkeerterrein aan de achterzijde van de Albert Heijn, wordt in de nieuwe situatie als plein ingericht. Zo wordt hier een verblijfsgebied gecreëerd waar langzaam verkeer, komende vanaf het NS-station het winkelcentrum op een aangename manier kan bereiken.

Het autovrij maken van het marktplein en de wijzigingen in de verkeersstructuur van de binnenring hebben een directe invloed op het plangebied in het voorliggende bestemmingsplan. Immers een afname van de verkeersstromen leidt tot een afname van de akoestische belasting op de gevels van de nieuwe woningen, los van een toename door de nieuw toegevoegde functies in het plangebied.

• De tweede fase bestaat uit het toevoegen van leisure – circa 2.400 m² - ter versterking van het huidige avondvermaak, zoals een bowling, bioscoopzaal, hoogwaardige fitnessruimte met sauna, dartcentrum of poolcentrum met aanvullende horecavoorzieningen. Verplaatsing en uitbreiding van het kinderdagverblijf – 800 m² - en een uitbreiding van de bestaande parkeergarage met 460 parkeerplaatsen.

3.3.2 Ontwikkeling 'De Eenhoorn'

In gebied tussen het nieuwe station en het winkelcentrum – ter plaatse van het TPG-gebouw tussen de Safariweg en de Bisonspoor worden nieuwe centrumfuncties gerealiseerd met onder meer winkels, kantoren en woningen. Met de uitwerking van deze locatie Haakgebouw wordt beoogd het stationsplein op een goede manier af te ronden en tegelijkertijd het regionaal winkelcentrum Bisonspoor beter te betrekken op dit stationsgebied door vanaf het Stationsplein rechtstreekse (begane grond) verbindingen voor voetgangers te projecteren naar het winkelcentrum. In beginsel heeft de gemeente Maarssen de wens uitgesproken om op deze locatie een gemeentelijk zorgloket onder te gaan brengen.

In De Eenhoorn is de ontwikkeling van 143 woningen, circa 2.320 m2 winkelvoorzieningen en andere commerciële ruimten, circa 1.100 m2 maatschappelijke voorzieningen (met dubbelbestemming commerciële voorzieningen), circa 200 m2 maatschappelijke voorzieningen – ten behoeve van het gemeentelijk zorgloket, met dubbelbestemming parkeren – en 263 gebouwde parkeerplaatsen. Het hoogste deel van de bouwmassa wordt circa 40 meter hoog.

Uitgangspunt in het bouwplan is dat de nieuwe bouwmassa op de voormalige TPG-locatie het bestaande introverte karakter moet openbreken. De bouwmassa mag dus niet als een barrière tussen het stationsplein en het winkelcentrum in komen staan en daardoor het aanwezige introverte karakter versterken. De bouwmassa is zodanig vorm te geven, dat deze zowel een nieuwe wand vormt aan het stationsplein en tegelijkertijd voor een afronding zorgt van het winkel- en kantorengebied Bisonspoor. Tussen de nieuwe bouwmassa en het station ontstaat zo een pleinvormige ruimte als toegangsgebied tussen station en Bisonspoor. Naar beide richtingen zal de nieuwe bouwmassa goed zichtbaar zijn. In het bouwplan is hierop verder ingespeeld door twee markante punten in de bouwmassa te ontwerpen. Een aan de zuidoostzijde van de locatie in de vorm van een verhoogd deel tot 11 bouwlagen als beëindiging van de bouwmassa en een torentje in het midden van de bouwmassa van 12 bouwlagen. Voor de tussenliggende delen is uitgegaan van een bouwhoogte van 8 bouwlagen. Met deze hoogten is aangesloten op de aanwezige bouwmassa's in de directe omgeving.

In het gebied is een route voor voetgangers van het winkelcentrum naar het station en vice versa opgenomen. Deze route wordt ondersteund door een winkelgalerij op de begane grond voor een aantrekkelijke aansluiting op het plein. Direct boven de winkels is een parkeervoorziening opgenomen voor de bewoners van de geprojecteerde woningen en voor de gebruikers en bezoekers van de commerciële en maatschappelijke functies. De ingang van deze parkeergelegenheid bevindt zich aan de zijde van de Safariweg.