Bestemmingsplan Knibbelweg 77, Zevenhuizen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het perceel Knibbelweg 77 in Zevenhuizen heeft krachtens het geldende bestemmingsplan 'Het Nieuwe Midden' uit 2009 een agrarische bestemming. Op het perceel bevindt zich een woning met daarachter een loods. De woning is in het bestemmingsplan aangeduid als 'bedrijfswoning'. Ter plaatse van de loods is een bouwvlak ingetekend.

Het agrarische gebruik van het perceel Knibbelweg 77 is duurzaam beëindigd. Omdat een agrarisch gebruik in de toekomst niet in de rede ligt, is het wenselijk de agrarische bestemming van het perceel om te zetten in een bestemming zonder verplicht agrarisch gebruik. De woning kan in dat geval voor reguliere bewoning worden gebruikt en de achterliggende loods voor lichte bedrijfsactiviteiten.

Een dergelijke functiewijziging sluit naadloos aan bij de gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan 'Het Nieuwe Midden' elders langs de Knibbelweg mogelijk maakt met de bestemming 'Lintzone'. De bestemming 'Lintzone' geldt voor meerdere percelen langs de Knibbelweg.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Knibbelweg ten zuidoosten van het dorp Zevenhuizen en ca. 200 meter ten zuiden van de N219 (afb. 1).

Afb. 1 Plangebied in ruimere omgeving (bron: risicokaart)

Langs de Knibbelweg bevindt zich lintbebouwing. In het lint bevinden zich woningen, al dan niet gecombineerd met een bedrijfsfunctie. Verder is hier sprake van agrarisch gebruik, waaronder glastuinbouw.

Het perceel Knibbelweg 77 is aan de noordoost zijde van de Knibbelweg gelegen en beslaat een oppervlakte van ca. 3.000 m2 (afb. 2).

Afb. 2 Knibbelweg 77 met directe omgeving (bron: risicokaart)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het perceel Knibbelweg 77 geldt het bestemmingsplan 'Het Nieuwe Midden'. Dit plan is op 16 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, thans gemeente Zuidplas.

Afb. 3 Plankaart geldend bestemmingsplan 'Het Nieuwe Midden' met plangebied rood omrand

Voor het perceel Knibbelweg 77 geldt de bestemming 'Agrarisch' (afb. 3). De aanwezige woning is aangeduid als 'bedrijfswoning'. Ter hoogte van de loods achter de woning is een bouwvlak aangegeven, dat voor 80% mag worden bebouwd en waar een maximum bouwhoogte geldt van 10 meter.

In de omgeving van het plangebied overheerst de agrarische bestemming. Waar de agrarische functie van de lintbebouwing is vervallen geldt de bestemming 'Lintzone'. Op deze locaties zijn woningen en lichte vormen van bedrijvigheid tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de gevolgen voor de ruimtelijke en functionele situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de relevante beleidskaders van rijk, provincie, regio en gemeente. Hoofdstuk 4 is, voor zover voor dit bestemmingsplan relevant, gewijd aan de invloed van dit plan op de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan uiteen gezet. Tot slot is er in Hoofdstuk 6 aandacht voor de maatschappelijke en financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Zoals aangegeven wijzigt de ruimtelijke situatie van het plangebied door dit bestemmingsplan niet. Zowel de woning als de daarachter gelegen loods blijven gehandhaafd. Het verschil ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is, dat de agrarische functie van het perceel vervalt. In plaats daarvan wordt met het voorliggende plan gebruik van gronden en opstallen mogelijk gemaakt voor reguliere bewoning en voor lichte bedrijfsactiviteiten.

2.2 Ruimtelijke situatie

Het plangebied beslaat het gehele perceel Knibbelweg 77. Uitgangspunt is dat de bestaande woning als hoofdgebouw op het perceel wordt gehandhaafd. De loods die achter de woning is gebouwd blijft ook staan.

Het bestemmingsplan gaat hier van uit, zij het dat het plan zodanig is vormgegeven dat bij toekomstige vernieuwing of vervanging van bebouwing kan worden gekozen voor een afwijkende situering. Door aan de wegzijde de grens van bouwvlak op de voorgevel van de bestaande woning te leggen wordt bereikt, dat de huidige afstand tussen de Knibbelweg en de woning te allen tijde wordt gerespecteerd. Aan de achterzijde valt de grens van het bouwvlak ongeveer gelijk met de achterzijde van de aanwezige schuur. Bebouwing kan daardoor niet verder in het achter gelegen open gebied doordringen.

De geboden bouwmogelijkheden komen overeen met de mogelijkheden van percelen waar nu al de bestemming 'Lintzone' geldt. De maximum inhoud voor de woning bedraagt 750 m3. Bedrijfsgebouwen mogen samen maximaal 300 m2 beslaan. De maximum bouwhoogte van de woning en bedrijfsgebouwen is maximaal 10 meter, terwijl voor de goothoogte een maximum van 7 meter zal gelden.

Afb. 4 Verbeelding Knibbelweg 77

2.3 Functionele situatie

Het bestemmingsplan laat het agrarisch gebruik van gronden en opstallen op het perceel Knibbelweg 77 los. In plaats daarvan maakt de bestemming 'Lintzone', die elders in het lint langs de Knibbelweg veelvuldig voorkomt, mogelijk dat de woning in de toekomst kan worden gebruikt voor reguliere (burger-)bewoning of als bedrijfswoning bij de eveneens op het perceel toe te laten bedrijfsactiviteiten.

Het gaat hierbij om kleinschalige en lichte bedrijfsactiviteiten tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten of daarmee naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijfsactiviteiten. De kleinschaligheid is verzekerd door de voorwaarde, dat het bebouwde oppervlak voor bedrijfsactiviteiten niet meer mag bedragen dan 300 m2.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Nota Ruimte uit 2001 is vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Op 13 maart 2012 stelde de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie vast.
Eén van de belangrijkste beleidsdoelen is een gezonde en veilige leefomgeving als basisvoorwaarde voor burgers en ondernemers. Dit wordt vooral vertaald in het verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen.
Het Rijk heeft 13 nationale belangen aangewezen en richt zich daarbij op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel. Van nationaal belang zijn de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer (waaronder buisleidingen), energie en natuur, alsook ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van ons werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie).
Buiten deze belangen bestaat beleidsvrijheid voor decentrale overheden, zoals de gemeente.

Conclusie:
Gezien de beperkte reikwijdte van het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen, zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, met dit plan gemoeid. Het plan voldoet hiermee aan het nationale ruimtelijke beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro regelt dat nationale belangen op perceelniveau verwerkt moeten worden in bestemmingsplannen en andere decentrale ruimtelijke besluiten.

In het Barro genoemde nationale belangen zijn onder andere de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, Grote rivieren. Waddenzee en waddengebied, Defensie, Erfgoederen, Rijksvaarwegen, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, Elektriciteitsvoorziening en Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De gemeente moet in een bestemmingsplan met deze belangen rekening houden.

Conclusie:
In relatie tot de in het Barro geregelde nationale belangen is de functiewijziging, waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet, niet relevant.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Die ladder moet in bestemmingsplannen worden doorlopen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Met ingang van 1 juli 2017 is genoemd artikel gewijzigd en luidt sindsdien als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het doel is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Uit de jurisprudentie omtrent de Ladder blijkt, dat wil deze van toepassing zijn, er sprake moet zijn van een stedelijke ontwikkeling. Daar is geen sprake van wanneer het gaat om ondergeschikte wijzigingen van een bestemmingsplan, zoals de bouw van een woning of het wijzigen van het gebruik van bestaande bebouwing.

In een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ((RVS: 2017:1724) is aangegeven dat, wil sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, er sprake moet zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is om als zodanig te kunnen gelden. De Afdeling geeft daarbij als voorbeeld dat een ontwikkeling voor niet meer dan 11 woningen in beginsel niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt en in zo'n situatie artikel 3.1.6 lid 2 Bro niet van toepassing is.

Conclusie:
Het bestemmingsplan voor het perceel Knibbelweg 77 voorziet, vanwege het verlies van de oorspronkelijke agrarische functie, in een functiewijziging van de grond en de aanwezige gebouwen. De bebouwingsmogelijkheden worden niet vergroot. In lijn met de bestuursrechtspraak is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Ladder, zodat deze niet toegepast behoeft te worden.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimte en mobiliteit 2014

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. De visie is in december 2016 geactualiseerd.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit
• allianties aangaan met maatschappelijke partners
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening Ruimte, het Programma Ruimte en het Programma mobiliteit (afb. 5).

Afb. 5 Ruimtelijke hoofdstructuur Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit - Zuid-Holland

In de VRM zijn 4 thema's (rode draden) te onderscheiden:

1. Beter benutten en opwaarderen
De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Beter benutten en opwaarderen leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik.

2. Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)
Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op het nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer. Detailhandel is een belangrijke drager voor levendige centra. De VRM concentreert winkels zoveel mogelijk in bestaande winkelgebieden om leegstand in de binnenstad te voorkomen.

3. Versterken ruimtelijke kwaliteit
Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren. Voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte is aangetoond en een nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering, waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid én belevingswaarde in acht wordt genomen.

4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving
In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

Ruimtelijke kwaliteit

Afb. 6 Kwaliteitskaart Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit - Zuid-Holland

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).

De inzet is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. De kwaliteitskaart toont in vier lagen de gebiedskenmerken en kwaliteiten die de provincie belangrijk vindt. De vier lagen zijn samengevat in één kaartbeeld; de integrale kwaliteitskaart (Afb. 6).

Doel van de kaart is om nieuwe ontwikkelingen binnen de provincie op een logische en aantrekkelijke manier te verbinden aan een plek in Zuid-Holland.

Bij ruimtelijke ingrepen wordt rekening gehouden met de gebruikswaarde, de toekomstwaarde en de belevingswaarde van een gebied, waarbij het gaat om gebiedskenmerken zoals de aard en schaal, om duurzaam gebruik van de ondergrond, de versterking van de ruimtelijke opbouw en de inpassing in de wijdere omgeving.

Ruimtelijke kwaliteit plangebied

In de provinciale structuurvisie worden 3 deltalandschappen onderscheiden, te weten het veenlandschap, het rivierdeltalandschap en het kustlandschap. Het plangebied maakt onderdeel uit van het veenlandschap.

In het veenlandschap zet de provincie in op behoud en versterking van het waterrijke en open karakter. Daarnaast is behoud van de kenmerkende afwisseling van veenweidelandschap, rivieren, boezems, plassen en droogmakerijen van groot belang. De veenlandschappen combineren een agrarische economie met cultuurhistorische en ecologische waarden. Deze combinatie maakt de landschappen ook aantrekkelijk als recreatief en toeristisch gebied.

Het veenlandschap valt voor een belangrijk deel samen met het Groene Hart. Belangrijke opgaven zijn de aanpak van bodemdaling, behoud van de karakteristieken van het veenweidelandschap, verbetering van de waterkwaliteit en instandhouding en ontwikkeling van de bijzondere natuurwaarden. Binnen het veenlandschap laten zich gebieden onderscheiden met een eigen gebiedskarakteristiek en een daarbij passende opgave.

Richtpunten
Voor de 4 onderscheiden lagen zijn de volgende richtpunten geformuleerd (voor zover relevant):

laag I (ondergrond):

• A. Het Veencomplex

• ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling;

• B. Water als structuurdrager

• ontwikkelingen houden rekening met hun invloed op het watersysteem als geheel en dragen bij aan een duurzame en zo eenvoudig mogelijke werking van dit systeem;
• ontwikkelingen versterken de samenhang en continuïteit in het watersysteem als dragende ecologische en recreatieve structuur van Zuid-Holland; ruimte voor natuurlijke dynamiek is hierbij een uitgangspunt;
• ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het oppervlaktewater;

• C. Bijzonder reliëf en aardkundige waarden

• ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand;
• waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Conclusie:
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het bestaande van de bestaande situatie, met dien verstande dat burgerbewoning, eventueel in combinatie met lichte bedrijfsactiviteiten, wordt toegestaan. Dit is niet van invloed op de genoemde richtpunten.

laag II (cultuur- en natuurlandschappen)

• A. Droogmakerijen

• de droogmakerij blijft als eenheid herkenbaar door het beleefbaar houden van de randen (ringdijk of –vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land;
• nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten;

• B. Linten

• linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.;
• linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst;
• bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.

Conclusie:
In het plangebied is geen wijziging van de ruimtelijke situatie voorzien en blijft de ter plaatse aanwezige karakteristieke lintsituatie onaangetast.

laag III (stedelijke occupatie)

Voor deze laag zijn voor het plangebied geen specifieke richtpunten geformuleerd.

laag IV (beleving)

Voor deze laag zijn voor het plangebied geen specifieke richtpunten geformuleerd.

Gebiedsprofiel Bentwoud, Rottemeren en Zuidplas

In de Visie Ruimte en Mobiliteit zijn op basis van de kwaliteitskaart en de uitwerking in richtpunten gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit opgesteld. De gebiedsprofielen zijn samen met decentrale overheden en andere partijen in de regio opgesteld en hebben de status van handreiking voor het beoordelen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het plangebied ligt in het gebiedsprofiel Bentwoud, Rottemeren en Zuidplas, waarin de relevante kenmerken worden beschreven en de ambities benoemd.

Omdat in het plangebied geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden voorgesteld, wordt volstaan met het vermelden van de gebiedskenmerken en de relevante ambities.

Afb. 7 Gebiedsprofiel - Principe opbouw Zuidplaspolder

Droogmakerij als herkenbare eenheid
In het zuiden van de Zuidplaspolder is nog veen aanwezig in de ondergrond. Dit wordt het restveengebied genoemd. De oorspronkelijke verkavelingsstructuur is hier over het algemeen goed bewaard gebleven.

Ambities:

• inzet op een duurzame waterhuishouding
• behoud van de kenmerkende verkavelingsstructuur en het open karakter

Weg door stad en land
Het gebied Bentwoud-Rottemeren-Zuidplas wordt gekenmerkt door een functionele inrichting. Dat is ook de benadering van de lokale infrastructuur: sober en doelmatig. Lokale wegen liggen in de polderstructuur en op dijken langs de rivieren en stromen. Kenmerkend voor de lokale wegen is de openheid en het uitzicht op het landschap.

Ambities:

• de lokale wegen zijn kleinschalig en een vanzelfsprekend onderdeel van het landschap
• het wegprofiel is eenvoudig en ingetogen met zo weinig mogelijk verkeerstechnische ingrepen
• om de landschappelijke kwaliteit te behouden wordt bij uitbreiding (rijbaan of fietspad) bij voorkeur gekozen worden voor een parallelstructuur
• bebouwing is in maatvoering en positionering afgestemd op de dimensionering van het profiel: rooilijnen liggen niet op de kavelgrens maar met een forse setback op het kavel zodat een continue waterloop tussen weg en kavel en een voortuin het beeld bepalen
• beplantingsstructuren aan de weg hebben een continu karakter. Watergangen zijn zichtbaar.

Water als structuurdrager
Het gebied wordt gekenmerkt door twee ruimtelijk verschillende slotenpatronen. Het veenweidelandschap heeft een langgerekt slotenpatroon met smalle kavels en een hoog waterpeil. De droogmakerijen op kleibodem hebben een rechthoekig rationeel slotenpatroon met grote rechthoekige kavels.

Ambities:

• behoud van het contrast tussen de grote kavels in het noorden en de kleine kavels in het zuiden
• behoud van het kenmerkende langgerekte verkavelingspatroon in het veenweidegebied; lengtesloten zijn beeldbepalend
• behoud van het kenmerkende rationele slotenpatroon met een regelmatige verkaveling in de kleigebieden
• behoud van de rechthoekige verkavelingsstructuur in de Zuidplaspolder
  

Linten blijven linten
De droogmakerijlinten zijn belangrijke structuurdragers van de droogmakerijen. Eerst stonden er verspreide boerderijen, later zijn de linten verdicht met woningen, bedrijven en kassencomplexen. De bebouwing is afwisselend en staat aan weerszijden van de weg. Tussen de bebouwing door is zicht op het achterliggende polderlandschap.

Ambities:

• behoud van het afwisselende en kleinschalige karakter van de linten met een grote verscheidenheid aan bebouwing, bebouwde en onbebouwde delen en doorzichten naar het achterliggende landschap
• behoud van de lange, rechte lijnen van de linten.

Afb. 8 Gebiedsprofiel - droogmakerijlinten (in rood)

Conclusie:
Het bestemmingsplan voorziet niet in wijziging van de ruimtelijke situatie, waardoor de beschreven ambities niet in het geding komen.

3.2.2 Verordening Ruimte 2014

De Verordening ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van juridische doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De Verordening ruimte bevat alleen regels als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, Wro. Het gaat om regels over de inhoud en de toelichting van bestemmingsplannen of daarmee gelijkgestelde plannen. Artikel 4.1, derde lid Wro biedt ook de mogelijkheid van het opnemen van regels die rechtstreeks werken naar de gebruikers van het gebied, maar daarvan is in deze verordening geen gebruik gemaakt.

Voor het plangebied is het volgende relevant.

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking
Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
  • 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
  • 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 van toepassing is, en zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Zoals eerder gesteld is de strekking van het bestemmingsplan dermate beperkt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarvoor de Ladder voor duurzame verstedelijking in het leven is geroepen. De aanwezige woonfunctie blijft bestaan en wordt niet uitgebreid en de overgang van agrarische bedrijfsactiviteiten naar reguliere kleinschalige bedrijfsactiviteiten zonder substantiële uitbreiding in oppervlakte (bebouwd en onbebouwd) geldt als een niet-substatiële en ondergeschikte wijziging die bovendien geen nadelige gevolgen zal hebben voor de omgeving.

In het verlengde van wat onder 2.1.3 is vermeld kan worden geconcludeerd dat er ook in het perspectief van de Verordening geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en op grond daarvan een toets aan artikel 2.1.1 van de Verordening Ruimte achterwege kan blijven.

De Verordening Ruimte bevat voorts regulerende bepalingen op diverse sectorale aspecten, zoals kantorenlocaties, bedrijventerreinen, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, veiligheid, landschap, energie en water. Deze bepalingen zijn voor dit bestemmingsplan niet relevant.

3.2.3 Cultuurhistorische kaart Zuid-Holland

De kaart bevat een selectie van waarden die specifiek van provinciaal belang zijn. Het gaat enerzijds om bijzondere gebieden, anderzijds om thema's van provinciaal belang. Daarmee is de CHS-kaart de onderlegger voor het provinciaal erfgoed van ruimtelijk belang. Vaak sluit dit provinciaal belang aan op rijks- en gemeentelijk belang. Zo bevinden zich binnen de provinciale erfgoedgebieden veel door rijk of gemeente beschermde stads- en dorpsgezichten en monumenten. Hiermee beoogt de provincie de bredere context en de ruimtelijke kwaliteit van dit erfgoed te behouden en te versterken.

Het beleid voor cultureel erfgoed van provinciaal belang is vastgelegd in de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (par. 3.5 Instandhouding en versterking van het cultureel erfgoed en par. 4.3.5 Archeologie) en uitgewerkt in de Verordening Ruimte. Daarnaast is het cultureel erfgoed ook opgenomen in de provinciale Kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit (bij thema Identiteitsdragers en Landschap).

Algemeen uitgangspunt is, dat aanwezige archeologische resten in de bodem behouden moeten blijven. Waar bodemverstoring niet is te vermijden is het leidende principe: de initiatiefnemer van de bodemverstoring betaalt het benodigd onderzoek. Het provinciaal ruimtelijk beleid voor terreinen van provinciaal belang is uitgewerkt in de Verordening Ruimte (artikel 2.4.4 Archeologie en Romeinse Limes).

Voor het plangebied omschrijft de Cultuurhistorische kaart een archeologische verwachtingswaarde in de grondlagen tot 5 meter onder maaiveld. Deze waarden betreffen mogelijke overblijfselen van oude stroomgordels en geulafzettingen van de Formatie van Echteld.

De verwachting is dat de ondiep gelegen stroomgordels een hogere dichtheid aan bewoningssporen hebben, terwijl daarentegen de dieper gelegen stroomgordels een lagere dichtheid aan bewoningssporen hebben. De redelijk hoog tot hoge verwachting geldt ook voor de buffers die aan weerszijden van de stroomgordels en geulafzettingen beneden 3 m – maaiveld voorkomen.

Conclusie:
Het plangebied is van archeologische betekenis. Onder 4.8 wordt hier verder op ingegaan.

 

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Interregionale Structuurvisie (ISV) - 2004

Het ISV geeft op hoofdlijnen aan hoe het gebied tussen Rotterdam, Zoetermeer en Gouda (driehoek RZG) zal worden ingericht. Dit onder de voorwaarden die het Rijk in de Nota Ruimte aan de transformatieopgave heeft gesteld. De grootste veranderingen concentreren zich op de Zuidplaspolder.

De woonmilieus in de Zuidplaspolder moeten meerwaarde hebben boven het huidige aanbod in de Zuidvleugel. Zo is naast de vraag naar groene en waterrijke woonmilieus in een lage dichtheid ook een maatschappelijke vraag naar dorpse en meer vrije woonvormen.

Deze vraag komt voort uit het feit dat de afzonderlijke stedelijke regio's in Zuid-Holland steeds meer een stedelijk netwerk vormen, waardoor nieuwe periferie in de gebieden ontstaat die voorheen tot het 'buitengebied' werden gerekend. Deze maatschappelijke vraag vormt zich in de Zuidplaspolder op de plekken waar vroeger het agrarisch bedrijf domineerde.

In de ISV wordt dan ook gesteld dat ruimte geboden moet worden aan zowel top-down als bottom-up ontwikkelingen. Top-down ontwikkelingen worden gekenmerkt door een sterke, centrale sturing, waarbij beslissingen horen met een ‘grand design’ karakter, meestal met een sterke rol van de overheid en met hoge voorinvesteringen, zowel van private als van publieke zijde. Bottom-up ontwikkelingen kennen decentrale sturing die aansluit bij initiatieven op een lager schaalniveau, veelal geïnitieerd door particuliere initiatieven.

Conclusie:

Het bestemmingsplan voor de Knibbelweg 77 is niet van invloed op het realiseren van de doelstellingen van de interregionale structuurvisie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zuidplas 2030 (2012)

De dorpen in Zuidplas zijn geleidelijk ontwikkeld tot hoe we ze nu kennen. Ze hebben een herkenbare ligging in het buitengebied. De omgeving rond het dorp wordt gekenmerkt door rust, ruimte en groen. Zuidplas investeert in kwieke dorpen en de dorpse identiteit.

Zuidplas ziet zichzelf de komende decennia als ontwikkelgemeente. Tot 2030 wordt de ontwikkeling van diverse nieuwe woongebieden in Zuidplas voorzien. De reikwijdte hiervan is groot. Het gaat niet alleen om uitbreidingen aan de dorpen en op termijn de realisatie van een vijfde dorp, maar ook om kleinere woonopgaven in het buitengebied en herontwikkelingslocaties binnen de bestaande dorpen. De marktvraag is leidend bij de ontwikkeling van woningbouw en werkgebieden.

Afb. 9 Kaart Structuurvisie Zuidplas 2030

Na 2025 wordt de ontwikkeling van woningbouw en een hoogwaardig bedrijvenlandschap in het middengebied van de Zuidplaspolder voorzien. Beide complexe opgaven worden als gebiedsopgaven beschouwd, waarbij ook hier geldt dat de marktvraag leidend is voor de uiteindelijke omvang van deze opgaven. Het perspectief op ontwikkeling van het middengebied heeft zijn weerslag op hoe tot 2025 wordt omgegaan met dit deel van de Zuidplaspolder. Ruimtelijke ontwikkelingen op de korte termijn mogen niet strijdig zijn met de zoekopgaven waar Zuidplas in de toekomst voor staat.

Bij het oppakken van nieuwe ruimtelijke opgaven hanteert Zuidplas algemene uitgangspunten als het logisch op elkaar aansluiten van ruimtelijke structuren en contouren, het behouden en verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en het ontwikkelen van verkeersintensieve functies op goed bereikbare locaties. Uiteraard wordt daarbij gewerkt vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Deze aanpassing van de gebruiksmogelijkheden voor het perceel Knibbelweg 77 is niet van invloed op de realiseringsmogelijkeden van de Structuurvisie Zuidplas 2030.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt, dat een bestemmingsplan moet voldoen een het criterium 'goede ruimtelijke ordening'. Ontwikkelingen die een plan toelaat moeten passen in de beleidskaders die op rijks, provinciaal, regionaal en lokaal niveau zijn vastgesteld. Daarnaast moet sprake zijn van een passende ruimtelijke en functionele onderbouwing. En tot slot moet blijken, dat voldoende rekening is gehouden met de relevante omgevingsaspecten en dat geen situaties ontstaan die in strijd zijn met de regelgeving op de verschillende beleidsterreinen.

Dit hoofdstuk gaat in op de verschillende omgevingsaspecten.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Algemeen

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies in de nabijheid van milieugevoelige bestemmingen zoals wonen, noodzakelijk.

Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

4.2.2 Onderzoek

Dit bestemmingsplan voorziet niet in het realiseren van nieuwe milieugevoelige functies. Op het perceel Knibbelweg 77 bevindt zich een woning met daarachter een loods. De functie van de woning blijft behouden, zij het dat niet langer sprake zal zijn van een agrarische bedrijfswoning, maar van een burger- c.q. bedrijfswoning, alsmede van een op hetzelfde perceel aanwezige loods voor lichte bedrijfsactiviteiten.

De locatie Knibbelweg 77 ligt in een gebied met een gemengd functieprofiel. De oorspronkelijke agrarische functie is nog sterk vertegenwoordigd. Verspreid in de omgeving komt glastuinbouw voor, onder andere aan de overzijde van de Knibbelweg (nrs. 40 - 46).
De kortste afstand tussen de woning Knibbelweg 77 en de genoemde kassenbedrijven bedraagt ca. 45 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter die geldt voor gevoelige functies ten opzichte van glastuinbouw.

De afstand van perceel Knibbelweg 77 tot het belendende perceel Knibbelweg 75 bedraagt ca. 48 meter. Op deze percelen worden bedrijfsactiviteiten tot ten hoogste milieucategorie 2 toegelaten. Uitgaande van de in deze situaties geldende richtafstand van 30 meter, wordt ook hier voldaan een de minimaal vereiste ruimtelijke scheiding waar "Bedrijven en milieuzonering" van uitgaat.
Het perceel Knibbelweg 79 is bestemd voor "Lintzone" en ligt op een afstand van ca. 75 meter van het plangebied. Ook hiervoor geldt derhalve dat wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter uit Bedrijven en milieuzonering.

4.2.3 Conclusie

Er is sprake van voldoende ruimtelijke scheiding tussen het plangebied en de omliggende milieugevoelige woonfuncties. Andersom voldoet de woning Knibbelweg 77 eveneens aan de richtafstanden ten opzichte van milieuhinderlijke activiteiten in de directe omgeving.

4.3 Geur

4.3.1 Algemeen

Het aspect geur is relevant in situaties waarin een geurgevoelige functie, zoals een woning, is/wordt gesitueerd in de omgeving van veehouderijbedrijven die een geurbelasting veroorzaken. Enerzijds mag de geurbelasting een goed woon- en leefklimaat niet in de weg staan, anderzijds moet voorkomen worden dat de aanwezigheid van een woning geen onevenredige schade toebrengt aan bestaande belangen van veehouderijbedrijven.

4.3.2 Onderzoek

De locatie Knibbelweg 77 ligt weliswaar in een agrarisch gebied, maar in de directe omgeving zijn geen veehouderijbedrijven gevestigd. Bij de wel aanwezige glastuinbouwbedrijven is het aspect geur niet relevant.

4.3.3 Conclusie

Het aspect geur levert voor het voorliggende bestemmingsplan geen knelpunt op.

4.4 Bodem

4.4.1 Algemeen

Het doel van deze Wet bodembescherming (Wbb) is het beschermen van de (land- of water-)bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst.

Indien in een bestemmingsplan een nieuwe ontwikkeling wordt voorzien, moet voorafgaand aan de vaststelling van het plan vaststaan dat de bodemkwaliteit zodanig is, dat dit het realiseren van de nieuwe ontwikkeling niet in de weg staat.

4.4.2 Onderzoek

In het voorliggende bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt dat de aanwezige agrarische bedrijfswoning ook als burgerwoning mag worden gebruikt. Voor de loods geldt dat het gebruik voor agrarische bedrijfsactiviteiten wordt verruimd tot lichte bedrijfsactiviteiten in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

In relatie tot de kwaliteit van de bodem gaat het om een geringe verruiming van gebruiksmogelijkheden, die geen andere eisen stelt aan de kwaliteit van de bodem of het grondwater.

4.4.3 Conclusie

De bodemkwaliteit staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Algemeen

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

4.5.2 Onderzoek

Uit de risicokaart (afb. 10) blijkt dat zich in de directe omgeving van het perceel Knibbelweg 77 geen risicobronnen bevinden. Dichtstbijzijnde risico-relevante objecten liggen op een afstand van ca. 750 meter.

In de eerste plaats betreft dit een tweetal gastransportleidingen tussen Beverwijk en Wijngaarden. De leidingen liggen in het gebied tussen de Knibbelweg en de Breedeweg. Op deze leidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing en zijn uit een oogpunt van veiligheid zgn. belemmeringenstroken van 5 meter aan weerszijden van de leidingen vereist. Het perceel Knibbelweg 77 ligt, zoals aangegeven op aanzienlijk grotere afstand, zodat dit geen belemmeringen oplevert.

Ook op ongeveer 750 meter is op het perceel Knibbelweg 68 sprake van tankopslag. Blijkens de risicokaart gaat het om een inrichting waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet van toepassing is en waarvoor het Activiteitenbesluit geldt. De kaart geeft voorts aan dat de risicocontour binnen de perceelsgrenzen van de inrichting ligt, zodat er van externe beperkingen geen sprake is.

Afb. 10 Risicokaart omgeving Knibbelweg 77

4.5.3 Conclusie

Gezien de afstand van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde risicobronnen is het aspect veiligheid voor het bestemmingsplan geen belemmering.

4.6 Geluid

4.6.1 Algemeen

De Wet geluidhinder bevat bepalingen voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. De wet maakt daarbij onderscheid in nieuwe situaties en bestaande situaties. Voor nieuwe situaties gelden geluidnormen, die bij het vaststellen van een bestemmingsplan, waarin nieuwe geluidgevoelige bestemmingen worden voorzien, in acht genomen moeten worden. De wet hanteert daarbij voorkeursgrenswaarden en, indien daar niet aan kan worden voldaan, onder voorwaarden de mogelijkheid tot vaststelling van hogere waarden.

4.6.2 Onderzoek

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van wegen en met name de Knibbelweg. Spoorweglawaai en industrielawaai zijn op deze locatie niet aan de orde.

De nieuwe bestemming 'Lintzone' laat op het perceel Knibbelweg 77 een woning toe. Dit betreft een bestaande woning. In het geldende bestemmingsplan is de woning al opgenomen als agrarische bedrijfswoning. In de Wet geluidhinder wordt geen onderscheid in normering gemaakt tussen burgerwoningen en bedrijfswoningen. Het vervallen van de functie agrarische bedrijfswoning heeft hierdoor geen gevolgen voor de toegelaten geluidsbelasting. De woning kan daardoor worden aangemerkt als 'bestaande woning', waardoor toetsing aan de geluidnormen achterwege kan blijven.

De Wet geluidhinder richt zich qua industrielawaai op de zwaardere lawaaimakende bedrijvigheid. De bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan vallen buiten de reikwijdte van deze wet, zodat verder onderzoek industrielawaai in het kader van dit bestemmingsplan achterwege kan blijven.

4.6.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Algemeen

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel "niet in betekenende mate", afgekort NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Grotere projecten kunnen worden opgenomen in het NSL-programma (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL.

De AMvB en Regeling "niet in betekenende mate bijdragen" bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van als van "in betekenende mate" moet worden beschouwd. Is sprake van een NIBM-project dan mag worden aangenomen dat de effecten daarvan worden weggenomen binnen het geheel van maatregelen van het NSL.

Woonontwikkelingen mogen als NIBM-project worden aangemerkt als in één project niet meer dan 1.500 woningen met één verkeersontsluiting worden gerealiseerd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is.

4.7.2 Onderzoek

Met het bestemmingsplan wordt in een beperkte verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de bestaande woning en bedrijfsloods voorzien. Ontwikkelingen uit een oogpunt van luchtkwaliteit relevante gevolgen kunnen hebben zijn in het plan niet voorzien. Dit betekent dat er op grond van de Wet luchtkwaliteit geen onderzoeksverplichting voor luchtkwaliteit geldt (NIBM-project).

De zeer beperkte reikwijdte van dit bestemmingsplan betekent tevens dat ter plaatse van Knibbelweg 77 geen sprake is van wezenlijke wijziging in de gebruikssituatie. De bijdrage die dit gewijzigde gebruik levert aan de luchtkwaliteit in de directe omgeving daardoor evenmin.

4.7.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen knelpunt voor dit bestemmingsplan.

4.8 Archeologie

4.8.1 Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg/Verdrag van Malta
Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het Verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van deze archeologische waarden. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet.

Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische archief in de bodem (in situ). De bodem biedt doorgaans de beste garantie voor een goede conservering. Vooronderzoek moet duidelijk maken welke archeologische waarden verwacht kunnen worden. Wie de bodem in wil, bijvoorbeeld om te bouwen, kan verplicht worden om een archeologisch vooronderzoek te (laten) uitvoeren. De onderzoeksresultaten bepalen het verdere vervolg. Dit kan leiden tot een aanpassing van de bouwplannen of het opgraven van archeologische vondsten. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe dat de "verstoorder" betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

In nieuwe bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

4.8.2 Onderzoek

De gemeente Zuidplas heeft op 23 november 2010 een eigen gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Aan de hand van de archeologische verwachtingenkaart en beleidskaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Er zijn zones onderscheiden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek wel verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden.

In 2013 is de zone met een lage archeologische verwachting geëvalueerd en de gemeente heeft op 23 juni 2013 vastgesteld dat de zone met een lage archeologische verwachting voortaan vrijgesteld is van een onderzoeksverplichting.

Afb. 11 : Uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Zuidplas.
Zwart: ligging plangebied; gearceerd: hoge verwachting voor de diepe ondergrond,
donkergeel: middelhoge verwachting vanaf het maaiveld. 

Volgens de Verwachtingen-en Beleidsadvieskaart geldt voor het plangebied Knibbelweg 77 Zevenhuizen twee typen archeologische verwachting (afb. 11):

• Hoge archeologische verwachting (gearceerd): 
  Deze verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van verhoging (terrasrand) in het landschap. Dergelijke verhogingen vormden in de zeer vroege prehistorie mogelijk een goede vestigingslocaties. Bij een verstoring met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 3 m onder het maaiveld is archeologisch onderzoek noodzakelijk.
• Middelhoge archeologische verwachting: Deze verwachting is gebaseerd op het voorkomen van zandige afzettingen (crevassewaaiers) waarop eveneens archeologische resten uit de vroege prehistorie verwacht worden. Bij een verstoring met een oppervlakte groter dan 250 m² en dieper dan 30 cm onder het maaiveld is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Vanaf 2010 zijn er meer dan 60 archeologische onderzoeken uitgevoerd binnen de gemeente Zuidplas. Op basis van deze onderzoeken kunnen de in 2010 vastgestelde zones met een archeologische verwacht bijgesteld worden.

het blijkt dat de zone met een hoge archeologische verwachting voor de diepe ondergrond in de praktijk nooit wordt onderzocht. De terrasrand (diepte plaatselijk meer dan 15 m onder het maaiveld) wordt nooit bedreigd door graafwerkzaamheden en het verstorende effect van heipalen wordt gering geacht. Daarnaast zijn mogelijk aanwezige archeologische vindplaatsen zeer klein en moeilijk op te sporen. Door de grote diepteligging is uitsluitend een duur en intensief mechanisch booronderzoek de enige methode van onderzoek. Het is de vraag in hoeverre er resultaten van toegevoegde waarden worden gehaald bij een dergelijk onderzoek. Binnen Zuid-Holland zijn geen locaties bekend waar onderzoek wordt gedaan naar dieper gelegen terrasranden. Gezien de beperkingen van een 'normaal' archeologisch onderzoek binnen deze zone, wordt een archeologisch onderzoek niet zinvol geacht.

De zone met een middelhoge archeologische verwachting is gebaseerd op de zandige afzettingen (crevasseafzettingen) langs getijdekreken en -geulen en langs oude rivierlopen in de diepere ondergrond. Op deze crevasseafzettingen kunnen kleine nederzettingsterreinen voorkomen uit de prehistorie. Nu blijkt uit onderzoek dat de crevasseafzettingen behoren tot zogenaamde wadafzettingen en voorkomen vanaf het maaiveld tot 3 m onder het maaiveld. Aan deze wadafzettingen is een lage archeologische verwachting toegekend omdat deze in het verleden te nat waren voor bewoning. Tevens blijkt dat de crevasseafzettingen geen verband hebben met mogelijke crevasseafzettingen langs de dieper gelegen oude rivierlopen. Op basis van de geraadpleegde onderzoeken kan aan de crevasseafzettingen (als onderdeel van de wadafzettingen) een lage archeologische verwachting toegekend worden.

4.8.3 Conclusie

Volgens de beleidskaart (2010) gelden voor het plangebied Knibbelweg 77 Zevenhuizen twee archeologische verwachtingen: een hoge en een middelhoge verwachting.

Feitelijk wordt binnen de zone met een hoge verwachting (voorkomen terrasrand) geen archeologisch onderzoek uitgevoerd om zeer diep gelegen archeologische resten op te sporen: de trefkans is zeer gering en de kosten voor een onderzoek zijn zeer hoog.

De archeologisch verwachting voor de zone met een middelhoge verwachting kan op basis van onderzoeken binnen de gemeente naar een lage verwachting bijgesteld worden. Daarom wordt geadviseerd geen archeologische dubbelbestemming op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan Knibbelweg 77.

4.9 Natuur

4.9.1 Algemeen

Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, of het plan gevolgen heeft voor beschermde soorten (Flora- en faunawet), of er mogelijk significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (Natuurbeschermingswet 1998), alsmede hoe het plan zich verhoudt tot de gebieden die behoren tot de Ecologische Hoofdstructuur.

4.9.2 Onderzoek

Gezien het feit dat het bestemmingsplan zich beperkt tot wijziging van de gebruiksmogelijkheden zonder nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van enige betekenis mogelijk te maken is er geen sprake van een ruimtelijke ingreep die onderzoek naar de hiervoor genoemde aspecten verlangt.

4.9.3 Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het uitvoeren van het voorliggende bestemmingsplan.

4.10 Water

4.10.1 Algemeen

Het Rijk, de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen hebben in februari 2001 de startovereenkomst Waterbeleid 21ste eeuw ondertekend. Deze startovereenkomst is in 2003 omgezet in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Hiermee hebben deze partijen elkaar gecommitteerd om een watertoets toe te passen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In mei 2011 hebben partijen het Bestuursakkoord Water ondertekend. Doelstelling van dit vernieuwde akkoord is te blijven zorgen voor veiligheid tegen overstromingen, een goede kwaliteit water en voldoende zoet water.

Het Nationaal Waterplan 2009-2015 geeft in hoofdlijnen aan welk beleid het rijk in die periode voert om te komen tot duurzaam waterbeheer en is in het bijzonder gericht op het beschermen tegen overstromingen, voldoende schoon water en de maatregelen die hiervoor nodig zijn. Inmiddels is een ontwerp voor het Nationaal Waterplan 2016-2021 beschikbaar. Hierin wordt ook vooruit geblikt naar het jaar 2050.

De provincie Zuid-Holland heeft haar waterbeleid vastgelegd in het Regionaal Waterplan 2016-2021. Het gaat in dat plan om waterveiligheid, waterkwantiteit, waterkwaliteit en een robuust en veerkrachtig watersysteem.

De gemeente Zuidplas en het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard hebben in 2013 gezamenlijk een waterplan vastgesteld. Doel is een robuust en gezond watersysteem te bereiken dat past in het gebied en dat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorts bepaald dat waterbeheerders dienen te worden geraadpleegd bij het opstellen van bestemmingsplannen. De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

4.10.2 Onderzoek

Het bestemmingsplan gaat uit van handhaving van de bestaande fysieke situatie in combinatie met een beperkte wijziging in de gebruiksmogelijkheden van gronden en opstallen. Deze wijziging heeft geen consequenties voor de wateraspecten (veiligheid, kwaliteit en kwantiteit) die normaliter in het kader van een watertoets aan de orde komen.

Langs de Knibbelweg bevindt zich een hoofdwatergang. Door ter plaatse de bestemming "Water" op te nemen is het voortbestaan van de watergang verzekerd.

Aan weerszijden van de watergang geldt op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap een onderhoudsstrook. Deze strook heeft een breedte van 5 meter, gemeten vanuit de boven insteek van de watergang. De boven insteek is het punt waarop het talud van de watergang overgaat in het horizontale maaiveld.

4.10.3 Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen consequenties voor het aspect water.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Algemeen

Relevante verkeersaspecten die in het kader van dit plan aandacht behoeven zijn de perceelsontsluiting op de Knibbelweg, de parkeerbehoefte alsmede de hoeveelheid verkeer die dit plan met zich brengt.

4.11.2 Onderzoek

Het perceel Knibbelweg 77 is in de huidige situatie via een in-/uitrit ontsloten op de Knibbelweg. Gezien de aard en kleinschaligheid is het niet aannemelijk is dat de gewijzigde gebruiksmogelijkheden een extra verkeersaantrekkend effect zullen hebben, zodat de huidige perceelsontsluiting toereikend is en er voldoende ruimte op het eigen perceel is voor het parkeren van auto's.

4.11.3 Conclusie

Ook het aspect verkeer staat niet in de weg aan het realiseren van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt allereerst (par. 5.2) aandacht besteed aan de Wet ruimtelijke ordening en de RO-standaarden die bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden toegepast. Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling (par. 5.3). In de volgende paragraaf (par. 5.4) wordt per bestemming een toelichting gegeven.

5.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen – conform de landelijk geldende RO-standaarden digitaal moeten worden vervaardigd.

Een dergelijk ruimtelijk plan moet worden opgebouwd volgens de 'Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012' (SVBP 2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. De plannen moeten ook voor een ieder digitaal raadpleegbaar zijn op www.ruimtelijkeplannen.nl. De gemeente zorgt hiervoor.

De SVBP heeft alleen betrekking op de structuur en vorm en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. Daarnaast zijn in het Bro bepalingen en standaard teksten opgenomen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen.

Het bestemmingsplan 'Knibbelweg 77, Zevenhuizen' is overeenkomstig deze regels opgesteld.

5.3 Opzet van het bestemmingsplan

Bestemmingsplannen bestaan uit een verbeelding (kaart) en regels. Deze vormen samen het juridisch bindende deel van het plan. Daarnaast bevat een bestemmingsplan een toelichting, waarin de achtergronden en de onderbouwing van het plan worden toegelicht en zo nodig verantwoording wordt afgelegd van de voor het plan relevante onderzoeken.

Het bestemmingsplan is een verzameling van vastgelegde bestemmingen die alle geografisch bepaald zijn. Elk geografisch object heeft een hoofdbestemming. Eventueel kan een bestemming verder gespecificeerd worden middels aanduidingen.

De wijze waarop de verbeelding en regels worden opgesteld is voorgeschreven in het SVBP. Op de verbeelding heeft elke bestemmingscategorie een eigen kleur en overige aanwijzingen worden op een eenduidige manier weergegeven.

Verder worden de regels qua hoofdstukindeling, volgorde en opbouw van de artikelen op uniforme wijze weergegeven. Ook de tekst van enkele altijd in een bestemmingsplan voorkomende bepalingen is voorgeschreven, zoals de anti-dubbeltelregel en de overgangsregels.

De regels zijn ingedeeld in de volgende hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 - Inleidende regels (begrippen en wijze van meten)
Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 - Algemene regels
Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Voor bestemmingsregels geldt de volgende vaste opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk,geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. De specifieke bepalingen worden zoveel mogelijk per bestemming opgenomen.

5.4 Juridische planbeschrijving

5.4.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels bevat 2 artikelen met algemene bepalingen die het gehele plan betreffen.

In artikel 1 – Begrippen - worden in het plan voorkomende begrippen gedefinieerd. Met de gegeven begripsomschrijvingen kan bij de latere toepassing van het bestemmingsplan verschil van inzicht in de interpretatie van het bestemmingsplan zoveel mogelijk worden voorkomen. Over het algemeen is gebruik gemaakt van wettelijk voorgeschreven of algemeen gebruikelijke begripsomschrijvingen.

In artikel 2 – Wijze van meten - wordt beschreven hoe in het bestemmingsplan gegeven afmetingen moeten worden bepaald. Ook deze bepalingen zijn bedoeld om een eenduidige toepassing van het bestemmingsplan te bevorderen. Er is sprake van omschrijvingen die algemeen gebruikelijk en geaccepteerd zijn.

5.4.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 - bestemmingsregels - kent 2 bestemmingen.

Artikel 3 - Lintzone
Deze bestemmingsregeling komt overeen met de regeling die nu al geldt voor diverse percelen in de lintbebouwing aan de noordzijde van de Knibbelweg. De planologische gebruiksmogelijkheden van dit, tot voor kort agrarische perceel, maken met deze bestemming een zinvol gebruik van deze gronden in de toekomst mogelijk.

De bestemming staat het gebruik van bedrijfs- en burgerwoningen toe, indien gewenst in combinatie met de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten tot ten hoogste 70 m2. Voorts zijn toegestaan bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die als bijlage bij de regels is gevoegd. Ook bedrijfsactiviteiten die niet in deze staat zijn genoemd maar wel daarmee vergelijkbaar zijn, mogen hier gevestigd zijn. Verder zijn woon-/werkcombinaties, mits behorend tot de genoemde milieucategorieën, toegelaten. Ook bijbehorende voorzieningen zijn toegestaan, bijvoorbeeld toegangswegen, in- en uitritten, parkeerplaatsen, watergangen en dergelijke, groenvoorzieningen en , bruggen en duikers.

Gebouwen mogen uitsluitend in het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. In de regels zijn de bouwmogelijkheden verder uitgewerkt, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen woningen, aan- en uitbouwen bij woningen, bijgebouwen, bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De bouwhoogte de woning en bedrijfsgebouwen is bepaald op 10 meter. Voor de woning geldt daarnaast een goothoogte van maximaal 7 meter. De woning mag, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, een inhoud van maximaal 750 m3 hebben. Bijgebouwen en overkappingen mogen gezamenlijk niet meer dan 70 m2 beslaan. Het bebouwd oppervlak van de bedrijfsgebouwen is op maximaal 300 m2 bepaald en er is geregeld dat de bestaande oppervlakte in ieder geval met 10% mag worden uitgebreid.

Behalve regels voor het bouwen bevat dit artikel ook een bepaling over het gebruik. Hierin worden gebruiksvormen genoemd die per definitie als strijdig met de bestemming worden aangemerkt. Tot dit strijdig gebruik behoren onder andere de uitoefening van detailhandel en dienstverlening (m.u.v. aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten), seksinrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen (Wet geluidhinder), risicovolle inrichtingen, opslag- en verkoop van vuurwerk enz.

Artikel 4 - Water
Deze bestemming is opgenomen voor de hoofdwatergang langs de Knibbelweg.

Ter plaatse van de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan en is uitsluitend de bouw mogelijk van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming, zoals duikers en bruggen.
Daarnaast is ook hier door middel van specifieke gebruiksregels aangegeven welke activiteiten deze bestemming in ieder geval als strijdig gebruik worden aangemerkt.

5.4.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn bepalingen opgenomen die binnen het bestemmingsplan algemeen geldend zijn.

Artikel 5 - Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is in artikel 3.2.4. Bro voorgeschreven. Wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, mag het opengebleven terrein niet nog eens meetellen bij het toestaan van een ander gebouw waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 - Algemene bouwregels
Voor ondergeschikte bouwdelen van bebouwing mag in beperkte mate worden afgeweken van de afmetingen volgens dit bestemmingsplan.

Artikel 7 - Algemene gebruiksregels
In artikel 3 - Lintzone - is bepaald welke gebruiksvormen niet zijn toegestaan.
Artikel 6 bevat hierop een aanvulling. Met deze bepaling wordt zeker gesteld, dat de parkeernormen die door de gemeente Zuidplas in de Nota Parkeernormen zijn vastgesteld, worden nageleefd.

Artikel 8 - Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling maakt kleine afwijkingen van het bepaalde in dit plan mogelijk.

Artikel 9 - Overige regels
Deze regel maakt duidelijk dat waar in het plan wettelijke regelingen worden aangehaald, dit de regelingen betreffen zoals die ten tijde van de vaststelleing van het bestemmingsplan van kracht waren.

5.4.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat bepalingen voor overgangssituaties en een titelbepaling.

Artikel 10 - Overgangsrecht bouwwerken en gebruik
In dit artikel zijn de in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van Bro voorgeschreven bepalingen omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken en het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 11 - Slotregel
Dit artikel geeft aan met welke naam het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Overleg artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is op 7 juni 2017 voor het vooroverleg toegezonden aan de overlegpartners overeenkomstig artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De resultaten van de reacties van de overlegpartners zijn in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.
Enkele overlegpartners hebben laten weten geen op- of aanmerkingen te hebben.

Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard heeft bij brief van 15 juni 2017 meegedeeld inhoudelijk geen bezwaar te hebben met de vaststelling van het bestemmingsplan.Wel is verzocht de hoofdwatergang langs de Knibbelweg te bestemmen voor "Water" en in het plan melding te doen van de krachtens de keur geldende onderhoudsstroken van 5 meter aan weerszijden van de hoofdwatergang.
Het ontwerpbestemmingsplan is overeenkomstig de reactie van het Hoogheemraadschap aangepast.

Voor het overige zijn geen reacties ontvangen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan 'Knibbelweg 77, Zevenhuizen' heeft, met de daarbij behorende stukken met ingang van 31 augustus 2017, gedurende zes weken ter inzage gelegen. Van de mogelijkheid om zienswijzen bij de gemeenteraad in te dienen is geen gebruik gemaakt. Aansluitend is het bestemmingsplan vastgesteld.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

De reikwijdte van het bestemmingsplan is beperkt tot het wijzigen van de gebruiksmogelijkheden van het perceel Knibbelweg 77. In plaats van gebruik voor agrarische doeleinden maakt het plan gebruik mogelijk voor reguliere bewoning van de bestaande woning en lichte bedrijfsactiviteiten (t/m categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten) in de loods achter de woning.

Ter voldoening aan de wettelijke bepalingen inzake kostenverhaal is met de gemeente Zuidplas overeenstemming bereikt over het afsluiten van een anterieure overeenkomst, waarin een en ander contractueel is vastgelegd. Met het afsluiten van deze overeenkomst is het kostenverhaal voor de gemeente verzekerd.