Hof Noordeinde 2022

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het gebied aan het Noordeinde 96 is een plan ontwikkeld waarbij twintig woningen worden gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling kan planologisch mogelijk worden gemaakt met behulp van een wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan "Braassemerland 2019". Het betreft een functiewijziging van de bestemming 'Detailhandel' naar 'Wonen' en 'Groen'.

Op 25 september 2019 is een principeverzoek ingediend ten behoeve van de ontwikkeling. Op 21 januari 2020 is door het college van B&W hierop positief gereageerd en aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling met behulp van het in procedure brengen van een wijzigingsplan. Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een passende bestemmingsregeling voor het plangebied en biedt daarmee een actueel planologisch kader voor de gewenste ontwikkeling bekend als 'Hof Noordeinde'.

1.2 Doel van het plan

Het doel van voorliggend wijzigingsplan is om op de gronden gelegen aan het Noordeinde 96 te Roelofarendsveen, de ontwikkeling van twintig houten woningen mogelijk te maken. In voorliggend wijzigingsplan wordt aangetoond dat het voorgenomen initiatief past binnen de kaders uit de wijzigingsbevoegdheid en het algemeen toetsingskader bijzondere bepalingen van het geldende bestemmingsplan "Braassemerland 2019".

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied betreft gronden gelegen aan het Noordeinde 96, kadastraal bekend onder de nummers 3641 en 3641 sectie K van de kadastrale gemeente Alkemade. De betreffende gronden worden omsloten door:

• het woonlint ten oosten (gelegen aan het Noordeinde);
• woningen ten noorden (gelegen aan Noordakker)
• een watergang ten zuiden (parallel aan de Meiraap);
• een kantoor ten oosten (gelegen aan het Noordeinde 94).

Het gehele plangebied is op onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging en begrenzing van het plangebied (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Braassemerland 2019" is op 25 juli 2019 vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Detailhandel' en dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Ter plaatse geldt een bouwvlak met een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 7 en 5 meter.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan "Braassemerland 2019" (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Beoordeling
De voorgenomen ontwikkeling behelst een woningbouwontwikkeling en is niet passend binnen de nu geldende bestemming 'Detailhandel'. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient dan ook een planologische procedure te worden doorlopen. De procedure wordt doorlopen aan de hand van een wijzigingsplan. De grondslag hiervoor en de kaders waarbinnen de wijzigingsbevoegdheid kan worden gebruikt, wordt nader besproken in paragraaf 1.5.

Bij het doorlopen van de planologische procedure dient tevens rekening te worden gehouden met mogelijk aanwezige archeologische waarden in het bodemarchief. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Voor de beoordeling in het kader van archeologie wordt verwezen naar paragraaf 5.2.

1.5 Wijzigingsplan

1.5.1 Grondslag wijzigingsbevoegdheid

Op grond van artikel 5.4 van het geldende bestemmingsplan "Braassemerland 2019" zijn burgemeester en wethouders bevoegd de in het plan opgenomen bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen' onder voorwaarde dat:

• a. het aantal te realiseren woningen stedenbouwkundig inpasbaar is;
• b. het aantal te realiseren woningen volkshuisvestelijk inpasbaar is;
• c. alle detailhandelsactiviteiten op de locatie volledig beëindigd worden;
• d. de uitvoerbaarheid aangetoond wordt, waarbij in ieder geval aangetoond moet worden, dat:
  • 1. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen erf;
  • 2. geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt;
  • 3. er rekening gehouden wordt met de belangen van het Hoogheemraadschap Rijnland;
  • 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
  • 5. de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten;
  • 6. er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.

In hoofdstuk 4 van voorliggend wijzigingsplan vindt toetsing plaats aan de hierboven genoemde voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

1.5.2 Opbouw wijzigingsplan

Het wijzigingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een wijzigingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het wijzigingsplan is geregeld. De toelichting van dit wijzigingsplan is objectgericht opgezet, hetgeen betekent dat verwijzingen vanuit de toelichting naar de planregels (en vice versa) zijn opgenomen. Dit komt de digitale raadpleegbaarheid van het plan ten goede. Het wijzigingsplan voldoet aan de eisen van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

1.6 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden. In hoofdstuk 5 vindt vervolgens een afweging omtrent de omgevingsaspecten plaats. Hoofdstuk 6 gaat in op de planopzet en in hoofdstuk 7 en 8 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

De locatie aan het Noordeinde 96 is van oudsher een winkellocatie die ruimte bood aan een kledingzaak, een schoenenzaak, een dierenspeciaalzaak en een winkel in woningstoffering. Vanaf 2010 is er sprake van een toename van leegstand in winkelpanden als gevolg van de economische crisis en de opkomst van het online winkelen. De afgelopen jaren was hier een kringloopwinkel gevestigd en sinds 2019 staat de locatie leeg.

In 2005 zijn vanuit de gemeente initiatieven genomen om versnippering van detailhandel te bestrijden. Met name met behulp van de uitbreiding van het Noordplein kan detailhandel beter worden gecentreerd. Hierdoor ontstaat ruimte in het plangebied voor de invulling daarvan met woningen zoals in de vorm van de opgenomen wijzigingsbevoegheid is voorzien in het huidige bestemmingsplan "Braassemerland 2019".

2.2 Toekomstige situatie

Stedenbouwkundige opzet
Het plangebied heeft een oppervlak van ca. 3.245 m2 waarvan in de bestaande situatie 1.311 m2 is bebouwd. Het overige deel bestaat uit asfalt, wat gebruikt wordt als weg en voor het parkeren van de auto. De bebouwing is aaneengesloten en gesitueerd aan de zuidzijde van de locatie.

Het voorliggende plan, genaamd Hof Noordeinde, voorziet in de bouw van twintig kleine houten woningen verdeeld in één blok van zes woningen aan de noordzijde en twee blokken van zeven woningen aan de zuidzijde van het plangebied. Het programma behelst een combinatie van sociale woningbouw, middeldure huur en vrije sector huur conform de verdeling zoals weergegeven in figuur 2.1.

Door de gekozen opzet ontstaat een hofje tussen de bouwblokken, dat wordt ingericht met parkeerplaatsen en groen. Aan de oostzijde van elk bouwblok worden bijgebouwen gerealiseerd, waarin bergingen voor de woningen worden ondergebracht. Daarnaast worden in totaal 30 parkeerplaatsen aangelegd, om in de parkeerbehoefte van de nieuwe gebruikers te voorzien (voor een nadere onderbouwing hiervan, wordt verwezen naar paragraaf 4.2). De ontsluiting van het gebied voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats op het oostelijk gelegen Noordeinde. Een langzaam verkeersroute is daarnaast mogelijk over de westelijk gelegen Meiraap.

De woningen hebben een beukmaat van 3,90 meter en bestaan uit twee lagen met plat dak waardoor ze qua massa goed aansluiten bij de overige bebouwing rondom het plangebied. Het bebouwde oppervlak neemt met 406 m2 af en het verhard oppervlak met 500 m2, waardoor een aanzienlijke vergroening van de locatie wordt gerealiseerd.

Figuur 2.1 toont het verkavelingsplan, waarbij tevens de verdeling in segmenten is weergegeven. Dit plan biedt de onderlegger voor de verdere uitwerking van het wijzigingsplan.

figuur 2.1 Stedenbouwkundig plan (bron: Heembouw Architecten, 22 december 2021)

Duurzaamheid en klimaatadaptatie
De woningen worden volledig in hout gebouwd, van de constructie tot de gevelafwerking. Door de gevels af te werken in hout krijgt het plan een vriendelijke en natuurlijke uitstraling. Daarnaast is het bouwen in hout erg duurzaam: door de woningen in hout te bouwen, slaat dit plan 320 ton CO2 op. Het platte dak van de hoofdgebouwen maakt het mogelijk de daken te voorzien van zonnepanelen en ter plaatse van de bijgebouwen, zullen de daken worden voorzien van sedumdakbedekking.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

In het bestemmingsplan "Braassemerland 2019" is reeds uitgebreid aandacht besteed aan het toenmalige beleidskader. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het relevante ruimtelijke beleid voor het wijzigingsplan en toont aan dat de ontwikkeling geheel past binnen de nu geldende beleidskaders.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1 Toekomstperspectief NOVI

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De NOVI benoemt de volgende nationale belangen:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

De vier prioriteiten
De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de NOVI is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• Combineren boven enkelvoudig;
• Kenmerken & identiteit;
• Afwentelen voorkomen.

Relatie tot bestemmingsplan
Uit de uitwerking van prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio's) volgt onder andere dat sprake dient te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag. Daarnaast is één van de beleidskeuzes (beleidskeuze 3.3.) onder prioriteit 3: "Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse". Onderhavig plan sluit aan op prioriteit 3 en de beleidskeuze door woningen te realiseren binnen het bestaand stedelijk gebied, conform een programma waar grote behoefte naar bestaat en is afgestemd op de vraag.

Ten aanzien van de nationale belangen kan voorts worden gesteld dat het initiatief onder meer aan de belangen 2 en 5 raakt. De gekozen uitvoering van de woningen (hout) en het effect van het plan op het gebied (minder verharding) draagt bij aan het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit (nationaal belang 2). Zoals aangegeven wordt met het voorgestane programma aangesloten op de woonbehoefte (nationaal belang 5).

Conclusie
Gelet op de aard en omvang van het initiatief, wordt verder beleid hierover overgelaten aan de bevoegde decentrale overheden. Het plan betreft ten slotte geen (grootschalige) ontwikkeling van nationaal belang. Desalniettemin kan worden gesteld dat het plan in lijn is met de NOVI.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden

Relatie tot bestemmingsplan
Het Barro legt geen restricties op voor het plangebied.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot bestemmingsplan
De milieutechnische aspecten van dit wijzigingsplan worden behandeld in hoofdstuk 5 van voorliggende toelichting. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar de navolgende paragraaf 3.2.3.1.

3.2.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• Lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• Lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Toelichting op gebruik
De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in het derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.”

Relatie tot bestemmingsplan
Op grond van artikel 3.6.1, derde lid van het Bro kan de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking worden verlegd naar de toetsing in het kader van een wijzigingsplan of uitwerkingsplan. Dit betekent dat de behoeftetoets in het zogeheten moederplan (i.c. het bestemmingsplan "Braassemerland 2019") voor ontwikkelingen die middels een uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid mogelijk kunnen worden gemaakt, niet in het moederplan hoeft plaats te vinden maar kan worden opgenomen op het moment dat ook daadwerkelijk van de uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt. Daarvan is in onderhavig geval sprake, met dien verstande dat het project planologisch wordt mogelijk gemaakt aan de hand van een wijzigingsplan. In voorliggend wijzigingsplan dient derhalve beoordeeld te worden of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro, waarvoor getoetst moet worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling in verband met de realisatie van meer dan 11 woningen, hetgeen op basis van vaste jurisprudentie de ondergrens is voor de vraag of al dan niet sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In de navolgende paragrafen wordt de behoefte aan voorliggend plan nader gemotiveerd aan de hand van het relevante provinciaal en gemeentelijk beleid. De behoeftetoets vormt een van de belangrijkste elementen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat het initiatief niet plaatsvindt in het buitengebied, kan een onderbouwing daaromtrent achterwege te worden gelaten.

Conclusie
De behoefte aan de ontwikkeling dient te worden aangetoond. In de navolgende paragrafen wordt onderbouwd dat het initiatief beantwoordt aan de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Vooruitlopend daarop wordt in deze paragraaf geconcludeerd dat het initiatief daarop aansluit en dat de Laddertoets daarmee met succes kan worden doorlopen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 15 maart 2022 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. Zeven vernieuwingsambities laten zien waar Zuid-Holland naartoe wil en maken ruimte voor belangrijke ontwikkelingen rond participatie, bereikbaarheid, energie, economie, natuur, woningbouw en gezondheid en veiligheid.

• Ambitie 1: samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten
• Ambitie 2: bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor
• Ambitie 3: schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen
• Ambitie 4: een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland
• Ambitie 5: versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving
• Ambitie 6: sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit
• Ambitie 7: gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving

Uitgangspunten fysieke leefomgeving
Bij het vormgeven en uitvoeren van bovengenoemde ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving:

• Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in Zuid-Holland.
• Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen. Hierin beschrijft de provincie welke kwaliteiten in welke gebieden worden nagestreefd.
• Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn.

Verbeteren van ruimtelijke kwaliteit
Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving.

De essentie van 'verbeteren van ruimtelijke kwaliteit' is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plekgebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie. Nu de ruimtelijke ontwikkeling sterker wordt bepaald door maatschappelijke, veelal kleinschalige initiatieven, is een gedeeld beeld van de ruimtelijke kwaliteit op regionale schaal van belang. De provincie stelt met het handelingskader ruimtelijke kwaliteit spelregels vast die het bovenlokale, algemene belang borgen en heeft samen met partijen in de regio een kwaliteitsbeeld voor het betreffende gebied geformuleerd (de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit). Binnen deze spelregels en met dit gedeelde kwaliteitsbeeld is er ruimte voor maatwerk om te komen tot de best mogelijke oplossing voor de gestelde opgave.

De provincie beschikt over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en onderdeel is van het Omgevingsbeleid. De kwaliteitskaart staat met de bijbehorende uitwerking in richtpunten aan de basis van de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling
Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen.
• Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.2 Inpassen, aanpassen en transformatie (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Relatie tot bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen in het gebied dat op basis van de kaart 'Laag van de ondergrond' is aangewezen als veencomplex - veen. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de veenondergrond. Ook voor de voorgenomen ontwikkeling is bodemdaling ongewenst.

Op de kaart 'Laag van cultuur- en natuurlandschappen' is het plangebied aangewezen als onverveende bovenlanden. Het richtpunt in deze gebieden is dat ontwikkelingen bijdragen aan de contrasten tussen het (oude) bovenland en de aangrenzende droogmakerijen. Het plangebied maakt geen deel uit van het landelijk gebied, waardoor de richtpunten ter plaatse niet van toepassing zijn. Ook heeft het initiatief geen invloed op de bovenlanden en/ of droogmakerijen.

Op grond van de kaart 'Laag van stedelijke occupatie', is het plangebied aangewezen als stads- en dorpsrand. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Hoewel het plangebied als zodanig is aangewezen, is geen sprake van een directe overgang tussen het plangebied en het achterliggende landelijk gebied. Desalniettemin wordt bij de uitwerking van de woningen gezorgd voor een passende uitstraling die aansluit op de kwaliteit van de omgeving en het dorpse/ landelijke karakter daarvan.

Het plan betreft een woningbouwontwikkeling in het waterrijke woongebied van Braassemerland. Er wordt een bijdrage geleverd aan een duurzame waterhuishouding.Ten opzichte van de huidige situatie wordt groen toegevoegd en neemt het aantal vierkante meters aan verhard evenals het bebouwd oppervlakte af. De directe omgeving van het gebied bestaat in hoofdzaak uit woningen en stedelijke functies en derhalve betreft het plan een inpassingsontwikkeling, passend bij de aard en schaal van de omgeving.

Conclusie
Voor zover de richtpunten op basis van de kwaliteitskaart van relevant zijn voor de ontwikkeling van het plangebied, kan worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan de relevante richten en zodoende in lijn is met het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Met ingang van 15 maart 2022 is, naast de Omgevingsvisie, ook de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening, waarin de beleidskeuzes worden vertaald naar een concrete juridische regeling. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan.

Relatie tot ontwikkeling 
Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Daarnaast dient rekening te worden met het bepaalde ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen, bereikbaarheid en klimaatadaptatie. In onderstaande tabel worden de relevante onderdelen in kaart gebracht en voorzien van een onderbouwing.

tabel 3.1 Toets Omgevingsverordening  

Toets aan Ladder voor duurzame verstedelijking art. 6.10 Omgevingsverordening
De provincie Zuid-Holland heeft onderzocht hoeveel extra woningen er in Zuid-Holland nodig zijn in de periode 2021 tot en met 2030 om in de verwachte vraag aan woningen te voorzien. Dit onderzoek helpt bij de kwantitatieve beschouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De nieuwe cijfers laten zien dat dit er veel meer zijn dan in 2019 werd verwacht. Voor deze extra woningen zijn inmiddels genoeg plannen. Belangrijk is wel dat meer plannen planologisch ‘hard’ gemaakt worden en sneller tot uitvoering komen. Daarbij spreekt de provincie tegenwoordig van de zogeheten toegestane woningvoorraadgroei.

De toegestane woningvoorraadgroei is het resultaat van twee scenario-berekeningen, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en binnenlands migratiesaldo ‘trendmatig’. Door per woonregio de hoogste van deze twee scenarioramingen te nemen komt de totale woningvoorraadgroei op de schaal van Zuid-Holland hoger uit dan beide scenarioramingen voor Zuid-Holland afzonderlijk. Per woonregio geldt dat om op de toegestane woningvoorraadgroei uit te komen de provincie een plancapaciteit kan aanvaarden die 130 procent van de toegestane woningvoorraadgroei bedraagt.

figuur 3.3 Toegestane woningvoorraadgroei (bron: https://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode/)

Voor de regio Holland Rijnland is de toegestane woningvoorraadgroei voor de periode 2021 tot en met 2030 vastgesteld op 27.450 woningen op basis van de hoogste uitkomst van de twee scenarioramingen binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en ‘trendmatig’. Dit aantal kan alleen wijzigen als de provincie locaties die passen binnen de provinciale verstedelijkingsstrategie en/of in het provinciaal beleid passen, aanwijst. Met het oog op eventuele planvertraging- en uitval mag het regionale woningbouwprogramma nog steeds 30 procent hoger uitvallen dan de toegestane woningvoorraadgroei. De toegestane plancapaciteit bedraagt daarmee 35.685 woningen tot 2030.

De Ladder voor duurzame verstedelijking ziet niet alleen op het onderbouwen van de woonbehoefte op basis van kwantiteit, maar ook op basis van kwaliteit. Daarvoor is onder andere het segment van belang, maar spelen ook klimaatadaptatie en duurzaamheid een rol. Voorliggend plan behelst de realisatie van 20 grondgebonden woningen, waarbij wordt voorzien in 30% sociale huur (6 woningen), 50% middeldure huur (10 woningen) en 25% vrije sectorhuur (4 woningen) en voldoet daarmee aan zowel het gemeentelijke als het regionale vereiste ten aanzien van sociale woningbouw. Zo wordt enerzijds een bijdrage geleverd aan het realiseren van woningen conform de behoefte en anderszijds aan de wens de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen (zie ook paragraaf 3.4.1). Qua doelgroepen geldt dat bewoners uit alle doelgroepen welkom zijn, maar dat de woningen gezien de uitvoering en het segment met name geënt zijn op jongeren, starters en zij die gezien de inkomens en huidige woningmarkt tussen wal en schip vallen.

Opgemerkt wordt dat het plan daarnaast door te kiezen voor houtbouw een duurzaam initiatief betreft. De duurzaamheid wordt verder vergroot door het plaatsen van zonnepanelen op de daken en het voorzien in alternatieve warmtebronnen (de woningen worden immers niet aangesloten op het gas). Ten aanzien van klimaatadaptatie wordt verwezen naar de beschouwing hieronder.

Concluderend kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd in lijn met zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte, waarbij voorop staat dat (in lijn met de gemeentelijke behoefte) oog is voor kwaliteit en niet zozeer voor kwantiteit. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee met succes doorlopen en vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Beoordeling klimaatadaptatie art. 6.35a Omgevingsverordening
De woningen worden volledig in hout gebouwd, van de constructie tot de gevelafwerking. Door de gevels af te werken in hout krijgt het plan een vriendelijke en natuurlijke uitstraling. Daarnaast is het bouwen in hout erg duurzaam: door de woningen in hout te bouwen, slaat dit plan 320 ton CO2 op. Dat staat gelijk aan 1.400.000 km rijden met een gemiddelde auto.

Voor wateroverlast door grote hoeveelheden regen biedt houtbouw geen directe oplossing, maar levert het wel een belangrijke bijdrage op de langere termijn. Om verdere klimaat- en weersverandering tegen te gaan door netto CO2 op te slaan in plaats van uit te stoten, draagt het plan op de lange termijn bij aan het verwezenlijken van een klimaatadaptieve leefomgeving. Het plan voorziet daarnaast in een aanzienlijke vergroening, door afname van het verhard oppervlak (met ca. 500 m2) en door toevoeging van sedumdakbedekking op de daken van de bijgebouwen. De vergroening vormt daarmee wel een bescheiden oplossing voor het opvangen van de effecten als gevolg van extreme buien. Ook heeft dit een positief effect op de steeds vaker voorkomende droogte in Nederland.

Voor de hittestress tijdens zeer warme perioden is de impact van hout heel direct. Door de lagere soortelijke massa van hout, ten opzichte van beton, wordt er minder warmte opgeslagen in de muren. De woning is daardoor beter te koelen. Na de hittegolf is de temperatuur in huis ook weer sneller op normaal niveau. In combinatie met de goede vochtregulatie van hout is het leefklimaat in de woning daarom het hele jaar door prettig.

Conclusie
De ontwikkeling is getoetst aan de relevante bepalingen uit de provinciale Omgevingsverordening. Geconcludeerd kan worden het plan in lijn is met de regels die op dit project of op deze locatie van toepassing zijn. Voor het overige wordt, ten overvloede, vermeld dat het plan daarmee niet in strijd is.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem

Eind 2020 is de eerste Omgevingsvisie voor en van Kaag en Braassem vastgesteld. In 2021 is de Omgevingsvisie op een aantal gebieden nog concreter gemaakt. Zo zijn de belangrijke uitgangspunten van de verschillende gebiedstypen nog verder uitgewerkt. In januari 2022 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie 2.0 vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat in op zaken als recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. In de visie verbindt de gemeente de fysieke leefomgeving en het sociale domein aan elkaar en wordt, waar het kan, zoveel mogelijk de regie gegeven aan haar inwoners en professionals. Hieronder worden de thema's uit de Omgevingsvisie die verband houden met de beoogde ontwikkeling geduid en toegelicht. Met name de gemeentelijke visie op het woonbeleid is voor onderhavig plan van belang. Daarnaast wordt ingegaan op het gebied waarbinnen de wijziging plaatsvindt, in samenhang met de gemeentelijke visie binnen het betreffende gebied.

Gebiedstype - Kernen
De gemeente Kaag en Braassem bestaat uit 11 kernen. De kernen zijn de gebieden binnen de gemeente waar onder andere veel ruimte is voor winkels, horeca, sport en wonen. Iedere kern heeft een eigen identiteit met eigen karakteristieken. Deze worden per kern benoemd en uitgewerkt in de dorpsperspectieven. Daarnaast worden de kernen onderverdeeld in centrum dorps en landelijk dorps. Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan is gelegen binnen gebiedstype 'centrum dorps'. Onder centrum dorps vallen de kernen Roelofarendsveen, Oude Wetering, Leimuiden en Woubrugge. Deze kernen hebben een relatief hoog voorzieningenniveau en inwonersaantal ten opzichte van de kernen die vallen onder het sub-gebiedstype landelijk dorps. De uitgangspunten voor ontwikkelingen binnen dit gebied zijn:

• Het in stand houden en verder opwaarderen van het voorzieningenniveau binnen de kernen.
• Een passende woning voor iedereen.
• Een veilige, leefbare en klimaatadaptieve woon- en werkomgeving

figuur 3.4 Uitsnede gebiedstypenkaart Omgevingsvisie Kaag en Braassem (bron: omgevingsvisie-kaag-en-braassem-kuipercompagnons.hub.arcgis.com/ )

Woningbouw
Als het gaat om het bouwen van woningen wordt de voorkeur gegeven aan inbreiding, maar dit betekent niet dat uitbreiden geen mogelijkheid is. Het buitengebied dient zoveel mogelijk open te worden gehouden, maar aan de randen van de kernen is ruimte voor ontwikkeling. Bij een eventuele uitbreiding aan de rand van een dorp moet er sprake zijn van een geleidelijke overgang tussen de woonwijk en het open landschap. Oftewel, aandacht voor een goede landschappelijke inpassing.

Detailhandel
Detailhandel wordt zoveel mogelijk geclusterd in bestaande winkelgebieden.

Duurzame energie en klimaatadaptatie
Binnen de kernen is er aandacht voor het opwekken van energie op een duurzame manier. Hierbij valt te denken aan zonnepanelen op daken van gebouwen. Klimaatadaptatie is binnen dit gebiedstype ook een belangrijk thema. Door de hoge mate van verharding en bebouwing kan er in de toekomst steeds vaker overlast komen door extreem weer. Daarom dient te worden nagedacht over te nemen maatregelen binnen dit gebied.

Wonen in Kaag en Braassem
Bouwen volgens behoefte
In de Regionale Woonagenda van Holland Rijnland en de bijbehorende, meest recente woningbehoefteraming (trendraming) zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. Elke te bouwen woning wordt afgestemd met Holland Rijnland en met name regio Oost (Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Kaag en Braassem). Het aantal woningen dat volgens deze raming nog mag worden gebouwd in de regio Oost is beperkt. De gemeente houdt dan ook zelf de controle over de algehele woningbouwplanning en stuurt daarom meer en meer op de kwaliteit van plannen. Bijvoorbeeld door:

• het toevoegen van een woningtype dat ontbreekt of waar behoefte aan is in de gemeente; bijvoorbeeld zorg-/ seniorenwoningen (levensloopbestendig) en goedkope koop- of (sociale) huurwoningen (Regionale Woonagenda, 2018), maar ook middeldure huur- en betaalbare koopwoningen (t.b.v. jongeren/starters/middeninkomens);
• het zoeken naar een oplossing voor een onwenselijke activiteit; bijvoorbeeld een bedrijf met een hoge milieucategorie en/of binnen een dorpskern;
• het realiseren van ruimtelijke kwaliteitswinst; bijvoorbeeld in het kader van ‘ruimte voor ruimte’ en/of het slopen van vervallen bebouwing.

Met de regio Holland Rijnland zijn afspraken gemaakt omtrent sociale woningbouw. 25% van het totale woningbouwprogramma per gemeente dient zodoende te bestaan uit sociale huurwoningen. Kaag en Braassem heeft zelf de doelstelling gesteld om 30% van de totale bouwproductie per jaar uit te voeren als sociale woningbouw: 25% sociale huur en 5% sociale koop. Die 5% sociale koop is eventueel in te wisselen voor 20% betaalbare koop (tot €250.000).

Wat is passend
Bouwen in een tijd van schaarse mogelijkheden vraagt om duidelijke keuzes ten aanzien van doelgroep, locatie en woningtype.

• Voor wie? Er wordt gebouwd voor alle doelgroepen, maar de gemeente heeft op basis van woononderzoeken een extra focus op jongeren, starters en senioren. Daarnaast is het doel scheefwoners door te laten stromen op de woningmarkt. Ook de mensen die tussen wal en schip dreigen te vallen zijn nadrukkelijk in beeld.
• Waar? De gemeente sluit geen enkel dorp uit van woningbouwinitiatieven. Grootschalige woningbouw – meer dan 11 woningen – concentreert zich voornamelijk in de kernen waar voorzieningen zijn (Roelofarendsveen, Oude Wetering, Leimuiden en Woubrugge) en die zijn aangemerkt als ‘centrum dorps’. Daarbij wordt als uitgangspunt gehanteerd: 'Inbreiden waar het kan, uitbreiden waar het moet'.
• Wat (is passend in de omgeving)? Deze vraag wordt per initiatief bekeken en het antwoord kan dus ook per geval verschillen. Ontwikkelingen zijn vaak maatmerk en hoofdmoot is dat de ontwikkeling fysiek gezien ‘passend is in de omgeving’. Dat gaat bijvoorbeeld om bouw- en goothoogtes, woningtypes en de situering in de bestaande omgeving. Een stedenbouwkundige moet elk nieuwbouwvoorstel beoordelen en positief onderbouwen. In specifieke gevallen kan er een beeldkwaliteitsparagraaf geëist worden.

Relatie tot wijzigingsplan
Het initiatief in relatie tot haar omgeving en diens bewoners
Het plangebied is gelegen in het centrum dorpse lint van Roelofarendsveen. Middels dit wijzigingsplan wordt detailhandel op de planlocatie opgeheven, in lijn met de gemeentelijke ambitie dergelijke voorzieningen te concentreren in de winkelgebieden. Daarmee ontstaat ruimte voor de realisatie van het voorgestelde woningbouwplan, dat qua aard en omvang aansluit op de omgeving en op de woningbouwbehoefte binnen de gemeente.

Het plan behelst de realisatie van 20 grondgebonden woningen, waarbij wordt voorzien in 30% sociale huur (6 woningen), 50% middeldure huur (10 woningen) en 25% vrije sectorhuur (4 woningen) en voldoet daarmee aan het (gemeentelijke) vereiste ten aanzien van sociale woningbouw. Zo wordt enerzijds een bijdrage geleverd aan het realiseren van woningen conform de behoefte en anderszijds aan de wens de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Qua doelgroepen geldt dat bewoners uit alle doelgroepen welkom zijn, maar dat ze gezien de uitvoering en het segment met name geënt zijn op jongeren, starters en zij die gezien de inkomens en huidige woningmarkt tussen wal en schip vallen. Daar sluit het voorgenomen initiatief naadloos op aan.

Stedenbouwkundige opzet
De gekozen opzet van het plan Hof Noordeinde, namelijk een blok aan de noordzijde en twee bouwblokken aan de zuidzijde van het plangebied, ontstaat een hofje tussen de bouwblokken dat wordt ingericht met parkeerplaatsen en groen. De woningen hebben een beukmaat van 3,90 meter en bestaan uit twee lagen met plat dak waardoor ze qua massa goed aansluiten bij de overige bebouwing rondom het plangebied.

Klimaatadaptatie en duurzaamheid
Het bebouwde oppervlak neemt met 405 m2 af en het verhard oppervlak met 500 m2, waardoor een aanzienlijke vergroening van de locatie wordt gerealiseerd. Dit heeft een positief effect op de gevolgen van het veranderende klimaat voor zover het extreem weer (hitte/ droogte vs. extreme neerslag) betreft. Hemelwater kan de bodem infiltreren en overlast bij extreme neerslag wordt hiermee beperkt, tegelijkertijd draagt de opvang van hemelwater ter plaatse van het groen bij aan het zoveel mogelijk tegengaan van droogte.

Ook ten aanzien van hittestress en CO2-uitstoot heeft het plan positieve effecten. De woningen worden in hout uitgevoerd, niet zonder reden het beste isolatiemateriaal dat de natuur te bieden heeft. Een houten huis is beter te isoleren dan een stenen huis. Een goed geïsoleerd huis is gezonder, comfortabeler en het scheelt in de energielasten. Een houten huis heeft bovendien een lagere CO2 footprint tijdens de bouw en leidt zoals gesteld tot lagere energielasten, zodat het initiatief een positief effect heeft op de leefomgeving van toekomstige bewoners, de omgeving als geheel en uiteindelijk ook een bescheiden bijdrage levert aan de landelijke klimaatdoelstellingen. De gekozen opzet biedt bovendien mogelijkheden voor panelen op de daken en uiteraard worden de woningen niet aangesloten op het gas. Daarom kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in ruime mate rekening houdt met de aspecten klimaatadaptatie en duurzaamheid en dat oog is voor kwaliteit en niet zozeer voor kwantiteit.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Kaag en Braassem. Er wordt middels inbreiding gezorgd voor een programma dat aansluit op de behoefte, waarbij het plan bovendien oog heeft voor kwaliteit boven kwantiteit. Het initiatief past qua aard en schaal goed in de omgeving en houdt rekening met de gevolgen van klimaatverandering. Daarnaast betreft het een duurzaam initiatief. Er bestaan vanuit beleidsmatig oogpunt dan ook geen belemmeringen voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.4.2 Nota inbreidingslocaties

Bij de gemeente Kaag en Braassem komen regelmatig verzoeken binnen voor het realiseren van één of meerdere woningen, een bedrijfs- of winkelgebouw of een combinatie van deze functies binnen de bestaande grenzen van de kernen. Vanwege de beperkte uitbreidingsmogelijkheden in de dorpen zijn kleine locaties (inbreidingslocaties) van belang om in de lokale behoefte te voorzien. Op 7 februari 2011 is derhalve de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem.

Om voldoende houvast te bieden bij het beoordelen van initiatieven is in de Nota Inbreidingslocaties voor elk dorp een beschrijving gemaakt waarin de bestaande karakteristiek is verwoord. De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De nota biedt enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op ontwikkelingen.

De nota heeft betrekking op zelfstandige ontwikkelingen. Bij deze zelfstandige ontwikkelingen is sprake van sloop en nieuwbouw (transformatie) of het bebouwen van onbebouwde ruimte, niet passend binnen het geldende bestemmingsplan maar wel binnen de rode contouren van de kernen. De Nota Inbreidingslocaties is niet van toepassing op:

• inbreidingsinitiatieven binnen grotere ontwikkelingsgebieden;
• inbreidingsinitiatieven die onderdeel uitmaken van bedrijventerreinen;
• inbreidingsinitiatieven die onderdeel uitmaken van recreatieterreinen/jachthavens;
• inbreidingsinitiatieven die onderdeel uitmaken van belangrijke groenvoorzieningen.

Voor kleine initiatieven worden kant en klare ruimtelijke richtlijnen gegeven waaraan het verzoek moet voldoen. Hierbij gaat het om initiatieven van maximaal twee grondgebonden woningen die niet vallen binnen de invloedssfeer van een gemeentelijk of rijksmonument of vallen binnen de grenzen van een beschermd dorpsgezicht.

Richtlijnen lint Noordeinde
De Nota Inbreidingslocaties geeft aan dat woningen aan het Noordeinde te Roelofarendsveen mogen worden toegevoegd, mits voldaan wordt aan een aantal randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden zijn als volgt:

• Het bouwen achterop het perceel is mogelijk als de voorzijde van het perceel bebouwd is;
• Situering op de kavel aan de weg of achter het lint;
• De situering wordt afgeleid van de landschappelijke structuur;
• De nokrichting is haaks op of parallel aan de landschappelijke structuur;
• Het woningtype is vrijstaand of twee-onder-één-kap-woningen;
• Het oppervlak van een perceel voor een vrijstaande woning is minimaal 300m², exclusief wateroppervlak;
• Het oppervlak voor een perceel van een twee-onder-één-kap woning is minimaal 200 m², exclusief wateroppervlak;
• De afstand tot de zijerfgrens is minimaal 3,00 meter, de afstand tot de voorerfgrens is een afgeleide van de uitersten van de naastgelegen bestaande panden;
• De toe te voegen woningen liggen minimaal 5,00 meter achter het lint;
• De afstand tot de tot de achtererfgrens is minimaal 8,00 meter;
• De voorgevelrooilijn is een licht verspringende rooilijn, afgeleid van de uitersten van de voorgelrooilijnen van de naastgelegen bestaande panden;
• Minimaal 60% van de voorgevel dient in de voorgevelrooilijn te worden gerealiseerd. De gevels liggen aan de openbare ruimte. Bij voorkeur zijn er geen dichte gevels of bergingen en is het geheel representatief vormgegeven;
• Qua parkeren zijn er minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor wat betreft de massa geldt dat de oppervlakte van het hoofdgebouw maximaal 40% van het perceeloppervlak mag bedragen (exclusief water).

Relatie tot het plangebied
Dit wijzigingsplan geeft ruimte aan de beoogde ontwikkeling op de percelen 3641 en 3642 sectie K kadastrale gemeente Alkemade. In het wijzigingsplan is rekening gehouden met de voorwaarden die blijken uit de wijzigingsbevoegdheid en het algemeen toetsingskader bijzondere bepalingen opgenomen in het bestemmingsplan "Braassemerland 2019". Aangezien de beoogde ontwikkeling gebaseerd is op de wijzigingsbevoegdheid in het geldende bestemmingsplan is de Nota inbreidingslocaties en daarin geformuleerde randvoorwaarden niet van toepassing.

3.4.3 Nota parkeernormen 2018

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2018’. Het doel van deze beleidsnota is om voor de gehele gemeente - per gebied en per functie - de parkeernormen voor de komende jaren vast te leggen.

Tevens is aangegeven op welke wijze de parkeernormen gehanteerd dienen te worden. Het hanteren van deze normen heeft als doel te waarborgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd bij nieuwbouw, verbouw of functieverandering van voorzieningen (woningen, bedrijven, sport, recreatie, enzovoort) in Kaag en Braassem. De parkeernormennota heeft niet tot doel om eventuele bestaande parkeerproblemen op te lossen. Dit betekent concreet dat bestaande functies niet aan de normen uit deze nota hoeven te voldoen. Met de voorliggende parkeernota worden de volgende effecten beoogd:

• Het waarborgen van de bereikbaarheid;
• Het waarborgen van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit;
• Het voorkomen van verkeersonveiligheid door ongewenste parkeersituaties die (mogelijk) gevaarlijke situaties kunnen opleveren;
• Het op gelijke en voor iedereen duidelijke wijze beoordelen van de benodigde parkeervoorzieningen bij nieuwbouw, verbouw of functieverandering van voorzieningen.

Iedere ruimtelijke ontwikkeling heeft een eigen parkeerbehoefte. Als er geen voorwaarden aan de beoogde ruimtelijke ontwikkeling worden gesteld, zal de parkeerbehoefte op de openbaar ruimte worden afgewenteld, terwijl deze niet altijd voorziet in voldoende parkeeraanbod. Dit kan leiden tot overlast bij de bestaande en toekomstige gebruikers van de openbare ruimte. Door parkeernormen, te hanteren wil de gemeente enerzijds voorkomen dat er parkeeroverlast ontstaat als gevolg van nieuwe ontwikkelingen en anderzijds tracht de gemeente de bereikbaarheid van nieuwe functies te waarborgen.

Relatie tot het plangebied
In paragraaf 4.2 wordt het aspect verkeer- en parkeren nader beschouwd. Voor de wijze waarop wordt voorzien in de parkeerbehoefte conform de 'Nota Parkeernormen 2018', wordt gemakshalve naar de betreffende paragraaf verwezen.

Hoofdstuk 4 Wijzigingsregels bestemmingsplan "Braassemerland 2019"

4.1 Beschrijving bestemmingsregeling

De gronden in het plangebied vallen binnen het planologische regime van het bestemmingsplan "Braassemerland 2019", welke vastgesteld is op 25 juli 2019. De gronden hebben hierin de bestemming ‘Detailhandel' (artikel 5 van de regels). In de regels van het bestemmingsplan "Braassemerland 2019" zijn in artikel 5 de voorwaarden opgenomen op grond waarvan burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen'.

Onderstaand is het artikel overgenomen aangevuld met de motivatie dat voorliggend wijzigingsplan voldoet aan de voorwaarden, dan wel is verklaard dat het voor onderhavig wijzigingsplan geen relevant voorschrift betreft.

• a. het aantal te realiseren woningen stedenbouwkundig inpasbaar is;

Hiertoe wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van onderhavig plan. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de twintig houten woningen stedenbouwkundig inpasbaar zijn.

• b. het aantal te realiseren woningen volkshuisvestelijk inpasbaar is;

Voorliggend plan betreft de realisatie van twintig houten woningen binnen het plangebied. Zoals gemotiveerd in voorgaande paragrafen is binnen de gemeente behoefte aan woningbouw. Daarbij is gebleken dat met name behoefte is aan woningen voor starters en middeninkomens, waar voorliggend plan in voorziet. Daarnaast bevat het plan 30% sociale huur.Verder wordt onder meer verwezen naar paragraaf 3.4.1 van onderhavig plan.

• c. alle detailhandelsactiviteiten op de locatie volledig beëindigd worden

Aan bovenstaande voorwaarde is voldaan. Met het wijzigen van de bestemming zijn de detailhandelsactiviteiten na vaststelling van het wijzigingsplan ook vanuit planologisch oogpunt niet meer mogelijk.

• d. de uitvoerbaarheid aangetoond wordt, waarbij in ieder geval aangetoond moet worden, dat:
  • 1. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen erf;
    Hiervoor wordt verwezen naar 4.2 Ontsluiting, verkeersgeneratie en parkeren van voorliggende toelichting.
  • 2. geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt;
    Hiervoor wordt verwezen naar 4.2 Ontsluiting, verkeersgeneratie en parkeren van voorliggende rapportage.
  • 3. er rekening gehouden wordt met de belangen van het Hoogheemraadschap Rijnland;
    In paragraaf 5.3 Water wordt aan bovenstaand criterium getoetst. Er vindt een afname van het aantal vierkante meters aan verhard oppervlak plaats. Overige wateraspecten zijn binnen dit project minder van belang.
  • 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
    Langs het plangebied zijn in hoofdzaak woningen gelegen. Het betreft met name de woningen aan het Noordeinde 94, 94A en 94B. De gronden zijn in de huidige situatie bestemd voor detailhandel. Dit betreft een belasterende functie dan wonen, waar voorliggend plan in voorziet. Daarnaast is in hoofdstuk 8  de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven, waarin is omschreven op welke wijze omwonenden bij de planvorming zijn betrokken.
  • 5. de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten;
    Aan deze voorwaarde wordt voldaan middels het sluiten van een anterieure overeenkomst.
  • 6. er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.
    Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van voorliggende toelichting.

4.2 Ontsluiting, verkeersgeneratie en parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen verkeer- en parkeeraspecten in kaart te worden gebracht. Daarbij is de parkeerbehoefte, verkeersgeneratie en de ontsluiting van belang. Hierdoor wordt de realisatie van voldoende parkeerplaatsen gewaarborgd en worden ongewenste of onveilige verkeerssituaties tegengegaan. Daarbij geldt dat de beoordeling in het kader van verkeer en parkeren een van de belangrijke beoordelingscriteria vormt in het kader van de wijzigingsbevoegdheid (zie ook paragraaf 4.1) De genoemde verkeersaspecten worden hierna achtereenvolgens behandeld.

Ontsluiting 
De verkeersontsluiting van het plangebied wordt geregeld middels een nieuwe uitritconstructie, die in nader overleg met de gemeente wordt vormgegeven. Daarbij is het voornemen de bestaande uitrit op het Noordeinde aan te passen naar een volwaardige zijstraat ten behoeve van de verkeersveiligheid. De te realiseren parkeerplaatsen worden gerealiseerd tegenover de woningen te midden van het projectgebied. Het bestaande wegprofiel hoeft niet te worden aangepast ten behoeve van de ontsluiting van de beoogde woningen.

Verkeersgeneratie
Om de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling in kaart te brengen, is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 ('Toekomstbestendig parkeren'), waarin generieke kencijfers voor verkeersgeneratie zijn opgenomen voor veel voorkomende ontwikkelingen, een en ander per gebiedstype en op basis van de stedelijkheidsgraad alsook op basis van de (beoogde) functie.

Het plangbebied van onderhavig wijzigingsplan is gelegen in de rest bebouwde kom van een weinig stedelijk gebied. Voor het woningbouwprogramma is naast de functie bovendien ook het segment (sociaal, middenhuur en vrije sector) relevant. Vervolgens kan de verkeersgeneratie die kan ontstaan op basis van de huidige planologische regeling tegen de toekomstige verkeersgeneratie worden afgezet. Voor die laatste categorie geldt dat de locatie bestemd is voor detailhandel en in gebruik is (geweest) als kledingzaak, een schoenenzaak, een dierenspeciaalzaak een winkel in woningstoffering en kringloopwinkel.

In onderstaande tabel zijn de cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie in de toekomstige situatie afgezet tegen de huidige (planologische) situatie. Te zien is dat het aantal vervoersbewegingen na vaststelling van het wijzigingsplan afnemen.

tabel 4.1 Berekening verkeersgeneratie (bron: kencijfers CROW-publicatie 381)

Door de afname van het aantal vervoersbewegingen in de toekomstige situatie kan worden geconcludeerd dat met de vaststelling van het wijzigingsplan een verbetering optreedt in het verkeersbeeld ter plaatse van het Noordeinde. Voor de Meiraap is dit niet relevant, omdat aldaar alleen een ontsluitingsroute ligt voor langzaam verkeer.

Parkeren
Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2018'. Het doel van deze beleidsnota is om voor de gehele gemeente - per gebied en per functie - de parkeernormen vast te leggen. Tevens is aangegeven op welke wijze de parkeernormen gehanteerd dienen te worden. Het hanteren van deze normen heeft als doel te waarborgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd bij nieuwbouw, verbouw of functieverandering van voorzieningen (woningen, bedrijven, sport, recreatie, enzovoort) in Kaag en Braassem.

tabel 4.2 Uitsnede Nota Parkeernormen 2018, functie wonen.

Het plan betreft de ontwikkeling van twintig huurwoningen in de rest bebouwde kom. In totaal worden zes houten woningen gerealiseerd bestemd voor de sociale verhuur en veertien voor middenhuur en vrije sector huur (kleiner dan <65 m2). Voor het aandeel sociaal in het plan, geldt een parkeerbehoefte van minimaal 1,2 parkeerplaats per woning (incl. bezoekersparkeren). Voor de overige woningen geldt dat minimaal 1,6 parkeerplaats per woning dient te worden gerealiseerd (incl. bezoekersparkeren). De totale behoefte bedraagt daarmee 29,6 (=30) parkeerplaatsen. Het maatgevende moment betreft de zaterdagavond, waarop een aanwezigheidspercentage van 100% van toepassing is. Dat betekent dat dient te worden voorzien in 30 parkeerplaatsen.

tabel 4.3 Berekening parkeerbalans (voor detailweergave, zie bijlage 7)

In totaal wordt voorzien in 30 parkeerplaatsen conform onderstaand plan. Daarmee kan worden geconcludeerd dat in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien om de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie te ondervangen.

Figuur 4.1 Weergave 30 autoparkeerplaatsen (bron: Heembouw Architecten).

Conclusie
In dit hoofdstuk is de situatie ten aanzien van verkeer en parkeren beschouwd. De verkeersgeneratie neemt in de toekomstige situatie af en met de aanleg van 30 parkeerplaatsen wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Daarmee is tevens voldaan aan de betreffende voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in paragraaf 4.1, zodat ten aanzien van verkeer en parkeren geen sprake is van belemmeringen voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Nader onderzoek

5.1 Algemeen

Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1, onder f dat inzicht dient te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien dient bevoegd gezag bij de voorbereiding van het besluit tot vaststelling van een uitwerkingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht). In het kader van het vigerende bestemmingsplan "Braassemerland 2019" is onderzoek verricht naar meerdere aspecten. Voor enkele aspecten geldt dat deze nader dienen te worden onderzocht in het kader van voorliggend wijzigingsplan. Daarvan wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

Kader
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en is de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze beleidsherziening vastgesteld.

Beoordeling archeologie
Het plangebied kent op grond van het geldende bestemmingsplan en in lijn met het gemeentelijk archeologiebeleid, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

Ter plaatse van deze gronden mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Ten behoeve van het plan heeft Bureau voor Archeologie daarom een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd (zie Bijlage 1 Archeologisch onderzoek).

In het oostelijk deel van het plangebied is een baksteenlaag aanwezig die gerelateerd kan zijn aan een structuur uit de Nieuwe tijd. Indien het asfalt wordt verwijderd en daaronder graafwerkzaamheden plaatsvinden kunnen archeologische resten verloren gaan. Daarom is geadviseerd om bij graafwerkzaamheden op deze locatie nader archeologisch onderzoek uit te voeren, eventueel in de vorm van een archeologische begeleiding tijdens de werkzaamheden, om te bepalen of waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. Bureau voor Archeologie adviseert de rest van het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor het plan. Indien bij werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen dan worden deze gemeld bij de Minister van OCW in overeenstemming met de Erfgoedwet uit 2015.

Beoordeling cultuurhistorie
Het plangebied is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Ook is geen sprake van bebouwing van monumentale of andere cultuurhistorische waarde. Binnen of rondom de planlocatie zijn voorts geen cultuurhistorisch waardevolle objecten waaraan afbreuk zou worden gedaan door de geplande wijziging. Cultuurhistorie vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Conclusie
Voor archeologie geldt dat de huidige dubbelbestemming wordt overgenomen in voorliggend wijzigingsplan, om daarmee te borgen dat bij grondroerende werkzaamheden oog blijft voor de mogelijke archeologische waarden in het gebied. Cultuurhistorische waarden zijn in het geheel niet in het geding. De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.3 Water

Kader
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt. Hieronder wordt ingegaan de beleidskaders en wordt het plan aan de hand van de relevante wateraspecten beschouwd.

Nationaal Bestuursakkoord Water
In het Nationaal Bestuursakkoord Water worden de gezamenlijke uitgangspunten geformuleerd voor een integraal waterbeleid in de 21e eeuw. De verantwoordelijkheid voor de te treffen waterhuishoudkundige maatregelen gericht op vasthouden, bergen en afvoeren van water ligt bij het waterschap (hoogheemraadschap).

Waterbeheerprogramma 6 (2022-2028)
Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 8 februari 2022 het nieuwe Waterbeheerplan (WBP6) vastgesteld.Goed waterbeheer is van levensbelang om in Rijnland te kunnen wonen, werken en genieten. Hoe het Hoogheeraadschap van Rijnland dit aanpakt is opgenomen in het WBP6, waarin de aanpak voor de komende zes jaar is opgenomen. Daarin koppelt zij haar kerntaken aan 5 maatschappelijke opgaves;

• bijdragen aan klimaatbestendige woningbouw;
• tegengaan van bodemdaling;
• versterking van de biodiversiteit;
• energieneutraal werken;
• Nederland circulair in 2050.

Keur en Uitvoeringsregels
De Keur is een juridisch document (verordening). Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kunnen een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de Algemene regels staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de Beleidsregels tot slot, staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico, waarvoor een watervergunning nodig is.

Relatie tot wijzigingsplan
Watercompensatie
In de huidige situatie beslaat de projectlocatie 3.245 m2. Hiervan is 1.311 m2 bebouwd. Het betreft het pand bestemd voor detailhandel. Het overige deel van het plangebied is volledig verhard en bestaat uit asfalt en is in gebruik als weg en tijdelijke parkeerplaats.

Als gevolg van het plan neemt het bebouwd oppervlak met 405 m2 af. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van het plan en het toevoegen van groen af met 500 m2.

Waterveiligheid
Beschermde gebieden, of beschermingszones, zijn opgenomen op de leggerkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland en borgen, in samenhang met de Keur, dat de betreffende waterstaatswerken aan de taken kunnen blijven voldoen. Dit betekent dat werken in beschermingszones aan regels is geboden. De volgende leggerkaarten zijn beschikbaar:

• Legger oppervlaktewateren
• Legger primaire waterkeringen
• Legger regionale keringen
• Legger ondersteunende kunstwerken

Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van een (beschermingszone van een) waterkering. Wel wordt het plangebied ten noorden, zuiden en westen omsloten door oppervlaktewateren. Het betreft in alle gevallen een zogeheten 'overige watergang', alwaar een beschermingszone van 2 meter vanaf de insteek van de watergang van toepassing is. Binnen de beschermingszones is het in beginsel niet toegestaan objecten te brengen, te houden of te verwijderen zonder watervergunning van het waterschap.

figuur 5.1 Uitsnede Legger oppervlaktewateren (bron: Hoogheemraadschap van Rijland)

Toekomstige bebouwing wordt voor een deel opgericht binnen de beschermingszones van de overige watergangen aan de west- en noordzijde van het plangebied. De kortste afstand gemeten vanaf de bouwvlakken tot de insteek van de watergangen bedraagt:

• Aan de westzijde 1,43 m.
• Aan de noordzijde 1,58 m.

Aan de zuidzijde blijft de toekomstige bebouwing ruim buiten de beschermingszone (9,5 meter vanaf de insteek).

Beschermingszones zijn vastgelegd in de legger oppervlaktewateren om de volgende redenen:

• Beschermingszones beschermen de waterhuishoudkundige functies van de kernzone (aanvoer en afvoer).
• Beschermingszones maken het mogelijk om het onderhoud efficiënt en tegen relatieflage kosten vanaf de kant uit te voeren en om snel en efficiënt de oppervlaktewateren te kunnen inspecteren.
• De beschermingszones hebben een functie in het ontvangen van bij bagger- of onderhoudswerkzaamheden vrijkomende plantenresten en baggerspecie.
  

Ten behoeve van het wijzigingsplan is de digitale watertoets doorlopen. Daaruit volgt (logischerwijs) dat met het plan waterbelangen worden geraakt. In het kader van het vooroverleg wordt het plan voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het daaruit volgende advies zal zo nodig worden opgenomen in voorliggende toelichting.

In beginsel is een watervergunning noodzakelijk voor het oprichten van bebouwing binnen de beschermingszones, maar afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan op basis van de Uitvoeringsregels behorende bij de Keur (i.c. Uitvoeringsregel 10) in bepaalde gevallen ook worden volstaan door te werken volgens de zorgplicht met erkende maatregel. Dit laatste geldt voor overige watergangen, waarvan het beheer en onderhoud bij derden anders dan het Hoogheemraadschap berust. Voor deze watergangen geldt de zorgplicht (in tegenstelling tot de primaire watergangen).

Omdat de watergangen rondom het plangebied overige watergangen zijn en onderhoud nog altijd mogelijk blijft vanaf de andere zijde van de betreffende oevers, de werkzaamheden niet aan de waterhuishoudkundige functie van de kernszone raakt en ook baggerwerkzaamheden mogelijk blijven, kan vooralsnog worden volstaan met het in achtnemen van de zorgplicht incl. de erkende maatregel.

Waterkwaliteit en grondwaterstand
Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Voor grondwater geldt voorts dat geen ondergrondse bebouwing aanwezig is in de huidige situatie en dat ook geen ondergrondse bebouwing wordt gerealiseerd bij de planontwikkeling. Van een wijziging in grondwaterpeil en/ of grondwaterstromen is derhalve geen sprake. Voor de uitvoering van het project is ook ontgraving anders dan ontgraving voor ondergrondse bebouwing niet noodzakelijk. De bestaande bebouwing wordt weggenomen en de nieuwe bebouwing wordt op hetzelfde maaiveldniveau opgericht. Van risico's ten aanzien van opbarsten met omhoogkomend grondwater als gevolg is derhalve eveneens geen sprake.

Riolering
Voor huishoudelijk afvalwater geldt dat dit in de toekomstige situatie toe zal nemen. Dit is inherent aan de toename van het aantal woningen binnen het plangebied. Daarentegen is de bestaande detailhandelsvoorziening nog aangesloten op een gemengd stelsel. Door het schoon hemelwater in de toekomstige situatie af te koppelen wordt de druk op het vuilwaterriool beperkt. Er ontstaat daardoor een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie.

Conclusie
Het plan heeft een afname van het verhard oppervlak tot gevolg door het wegnemen van de bestaande bebouwing en asfalt en het toevoegen van groen binnen het plangebied. Derhalve is watercompensatie niet aan de orde. Voor het oprichten van bebouwing binnen de beschermingszones van de overige watergangen dient de zorgplicht in acht te worden genomen, maar is vooralsnog geen sprake van negatieve effecten op het watersysteem. Ook de beoordeling van de overige wateraspecten leiden niet tot een andere conclusie. De waterhuishoudkundige situatie vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.4 Ecologie

Kader
Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming (Wnb). De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

In de Wet natuurbescherming is de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Nationaal Natuurnetwerk (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'

Relatie tot het plangebied
Gebiedsbescherming
Binnen een straal van 3 kilometer vanaf het projectgebied bevindt zich geen Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft de Nieuwkoopse Plassen & De Haeck op circa 11,5 kilometer.

Figuur 5.2: Situering plangebied in relatie Natura 2000-gebied

De realisatie van het plan kan negatieve gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen binnen omliggende beschermde natuurgebieden. Er is derhalve onderzoek verricht naar de stikstofdepositiebijdrage op de omliggende Natura 2000-gebieden (WNB-rekenpunten). De stikstofdepositieberekening is als bijlage 2 toegevoegd aan deze toelichting. De resultaten worden hieronder samenvattend weergegeven.

Uitgangspunten

Bouwfase

Relevante emissies tijdens de bouwfase ontstaan door de inzet van mobiele werktuigen en vervoersbewegingen van- en naar het plan. De invoergegevens zijn bepaald op basis van de uit te voeren activiteiten, bouwtekeningen, en vergelijkbare onderzoeken.

Gebruiksfase

De nieuwe woningen worden uitgerust middels een gasloos energieconcept. Er zijn geen open haarden / houtkachels in het ontwerp opgenomen. Gebouwemissies zijn niet relevant. De relevante emissies van stikstofoxiden (NOx) en ammoniak (NH3) in de beoogde gebruiksfase vinden plaats door verkeersbewegingen van en naar het plan.

Ontsluiting verkeer

Het verkeer dient te worden ontsloten tot op het punt waar het opgaat in het heersend verkeersbeeld. Conform de AERIUS Invoerinstructie1 is dit het geval op het punt, waarop het verkeer zich qua snelheid, optrek en stopgedrag niet meer onderscheidt ten opzichte van het overige verkeer, aanwezig op de betrokken weg. Volgens de instructie weegt hierin ook mee dat het verkeer moet zijn verdund tot enkele procenten van het reeds aanwezige verkeer. Voor dit plan wordt ontsloten tot aan de A4. Op deze ontsluitingsweg wordt verondersteld dat de verkeersaantrekkende werking opgaat in het heersend verkeersbeeld. Het verkeer wordt ingegeven als verkeer binnen de bebouwde kom.

Berekeningsresultaten

Het projecteffect bedraagt op alle rekenpunten ten hoogste 0,00 mol/ha/j voor zowel de bouw- als gebruiksfase. Bij een dergelijke projectbijdrage treden er geen significant negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 2000-gebieden. Een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming is voor het plan niet noodzakelijk

Het plangebied is daarnaast niet gelegen in een gebied dat valt onder het Natuur Netwerk Nederland (NNN) of in een belangrijk weidevogelgebied. De strategische reservering natuur en karakteristieke landschapselementen dienen ook meegenomen te worden in de beoordeling, maar ook hier is het plangebied niet in gelegen. Verder zijn er geen belemmeringen met betrekking tot de provinciaal beschermde gebieden.

Soortenbescherming
Door ecologisch adviesbureau van der Goes en Groot is ten behoeve van het plan een ecologische quickscan uitgevoerd (Bijlage 3 Quickscan Ecologie). Uit de quickscan kan geconcludeerd worden dat in het plangebied verblijvende vleermuizen kunnen voorkomen. Voor overig beschermde flora en fauna kan op basis van de quickscan worden geconcludeerd dat deze op voorhand uit te sluiten zijn.

Op basis van de resultaten uit de quickscan Wet natuurbescherming zoals hierboven beschreven, is een inventarisatie betreffende vleermuizen uitgevoerd. De conclusie uit het onderzoek wordt hieronder overgenomen. Het onderzoek (1 oktober 2021) is opgenomen in bijlage 4 bij voorliggend wijzigingsplan.

In het plangebied zijn twee soorten vleermuizen vastgesteld; de Gewone dwergvleermuis en de Laatvlieger. Binnen het plangebied zijn alleen langsvliegende, in lucht baltsende en foeragerende vleermuizen waargenomen.

Het foerageergebied voor vleermuizen binnen het plangebied maakt slechts een klein deel uit van een veel groter foerageergebied en is geen essentieel deel van het leefgebied. Het in het onderzoek vastgestelde paarverblijf van de Gewone dwergvleermuis is op ongeveer 30 meter ten westen van het plangebied gesitueerd en kan mogelijk verstoord worden door de werkzaamheden. Om deze mogelijke verstoring van het paarverblijf te voorkomen dienen zware werkzaamheden, zoals heien en zwaar sloopwerk, buiten de paarperiode plaats te vinden. De paarperiode duurt van september tot en met oktober. Daarnaast dient ook voorkomen te worden dat er 's nachts met felle bouwverlichting op de verblijfplaats geschenen wordt. Door hier rekening mee te houden, is een ontheffing voor vleermuizen niet nodig omdat daarmee voorkomen wordt dat verbodsbepalingen worden overschreden.

Conclusie
Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de realisatie van woningbouw ter plaatse van het plangebied. Een ontheffing of vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet benodigd. De genoemde aspecten staan de vaststelling van het plan dan ook niet in de weg.

5.5 Geluid

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluid-bronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidgevoelige bestemming (zoals een woning) altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Relatie tot het project
Rondom het plangebied zijn diverse wegen gesitueerd. De rijksweg A4 ligt op minimaal 700 m afstand van het plangebied. Vanuit de Wet Geluidhinder is onderzoek verplicht binnen een zone van 600 m vanaf deze weg. Onderzoek naar de A4 is derhalve niet noodzakelijk. Het Noordeinde ten oosten van het plangebied betreft een 50 km/u weg en daarnaast voorziet het plan in woningen, waardoor ten behoeve van het plan akoestisch onderzoek is uitgevoerd (Bijlage 5 Akoestisch onderzoek).

Op basis van het akoestisch onderzoek kan geconcludeerd worden dat:

• De berekende geluidbelasting ten gevolge van de Noordeinde bedraagt ten hoogste 42 dB Lden inclusief aftrek. De geluidbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden.
• De berekende geluidbelasting ten gevolge van de Braassemdreef bedraagt ten hoogste 38 dB Lden inclusief aftrek. De geluidbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat wegverkeerslawaai geen bezwaar vormt voor de voorgenomen realisatie van de woningen. De woningbouwontwikkeling is mogelijk zonder extra procedures in het kader van geluid.

5.6 Luchtkwaliteit

Kader
Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen. Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of
• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.
  

AMvB 'niet in betekenende mate'
In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (derogatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus 2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de derogatie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m³ (µg/m³) voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect lucht-kwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Op 7 juni 2012 is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen aangepast, zodat het mogelijk wordt gemaakt om bij ministeriële regeling (Regeling NIBM) bepaalde gebieden en bepaalde broncategorieën aan te wijzen waarbinnen geen gebruik meer kan worden gemaakt van de NIBM-grond. Het zal gaan om gebieden waar de grenswaarde voor PM10 wordt overschreden of waar overschrijding van de grenswaarde dreigt. Dit betreft naar verwachting een enkele gemeente in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland met veel intensieve veehouderijen, pluimveehouderijen in het bijzonder. De aanwijzing van gebieden en broncategorieën zal plaatsvinden in nauwe samenspraak met betrokken overheden en sectoren en zal gepubliceerd worden in de Regeling NIBM.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uit-gewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m² brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van 20 woningen. Op basis van bovenstaande voorbeelden kan geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 3% niet wordt overschreden en het project daarmee niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Goed woon- en leefklimaat
Op www.nsl-monitoring.nl (geraadpleegd op 30 april 2021) kunnen de huidige achtergrondconcentraties van een gebied voor de jaren 2020 en 2030 worden geraadpleegd. Onderstaande tabel toont de achtergrondconcentraties in relatie tot de grenswaarden. Te zien is dat de waarden ruimschoots beneden de grenswaarden blijven. Daarnaast geldt dat als gevolg van het plan het aantal motorvoertuigbewegingen afneemt en is bovendien de verwachting dat de achtergrondconcentraties in de loop der jaren door milieutechnische ontwikkelingen zullen afnemen.

Tabel 5.1: GCN-achtergrondconcentraties ter plaatse van rekenpunt 15848399 (bron: nsl-monitoring.nl/viewer)

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het beoogde plan. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

5.7 Externe veiligheid

Kader
Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) van belang.

• Plaatsgebonden risico (PR)
  Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.
• Groepsrisico (GR)
  Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Relatie tot wijzigingsplan
In de onmiddellijke omgeving van het plangebied zijn geen externe veiligheidsrisicobronnen gesitueerd.

Transport gevaarlijke stoffen
Ten westen van het plangebied is de A4 gesitueerd op circa 1,0 kilometer. Deze rijksweg is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Daarmee is de planlocatie in het effectgebied (1% letaliteit) van de A4 gesitueerd. Vanwege het transport van toxische stoffen van klasse LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 km. Voor de bestemmingsplannen "Floraweg en Geestweg", "Sotaweg 134-150"en "Bedrijventerreinen A4" heeft de Omgevingsdienst West-Holland risicoberekeningen in verband met het risicovolle transport uitgevoerd. Het groepsrisico van de A4 in de omgeving van Roelofarendsveen en Oude Wetering ligt onder de oriëntatiewaarde. De beoogde ontwikkeling zal het GR beperkt verhogen, de oriëntatiewaarde zal echter niet worden overschreden. De verantwoording hiertoe is reeds in het geldende bestemmingsplan "Braasemerland 2019" gegeven.

Risicovolle inrichtingen
Op basis van de risicokaart van Zuid-Holland zijn in de omgeving van de projectlocatie twee inrichtingen aanwezig die relevant kunnen zijn. Allereerst betreft het bedrijf Dobbe Transport BV, in zuidwestelijke richting van de planlocatie. Er is een plaatsgebonden risicocontour van beperkte omvang. Daarnaast betreft het bedrijf De Tweesprong B.V, ten noorden van de planlocatie. Ook hier is een plaatsgebonden risicocontour van beperkte omvang aanwezig. De invloedsgebieden overschrijden de terreingrenzen niet. De inrichtingen vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 5.3: Uitsnede signalerinsgkaart externe veiligheid (bron: ROM-advies ODMH d.d. 13 januari 2022)

Buisleidingen
Ten westen in het plangebied "Buitengebied West", op circa 1,8 kilometer van het plangebied, zijn buisleidingen gelegen. Desbetreffende buisleidingen hebben geen richtafstand die tot binnen het plangebied van voorliggend wijzigingsplan reiken en derhalve vormt dit aspect geen belemmering.

Conclusie
De risicobronnen zijn in kaart gebracht. Meest relevant is de A4 in verband met transport van gevaarlijke stoffen over de weg. Het invloedsgebied ligt over het projectgebied, maar de toevoeging van twintig leidt niet tot onaanvaardbare veiligheidsrisico's.

5.8 Bodem

Kader
Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Relatie tot het plangebied
B&L Grondmanagement BV heeft een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied aan de locatie Noordeinde 96 Roelofarendsveen (Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek). Hieruit blijkt dat aan de zuidzijde van het terrein tussen de loods en het water, asbest is aangetroffen op het maaiveld en in de bodem tot circa 0,5 m-mv. Onder de asfaltverharding is een funderingslaag (asfalt/grindlaag) of een puinhoudende zandlaag aanwezig tot circa 0,5 m-mv. Vanaf de funderingslaag bevindt zich de oorspronkelijke bodem (veen en plaatselijk een laag klei). Onder de betonvloer in de loods is een kruipruimte aanwezig en daaronder is de oorspronkelijke bodem (veen) aanwezig. Tevens zijn boringen geplaatst daar waar een gedempte sloot werd verwacht. Er zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van dempingsmateriaal.

Geconcludeerd wordt dat sprake is van sterke verontreiniging met koper, zink en asbest ter plaatse van de strook grond tussen de loods en het water. De verontreiniging heeft een volume van 100 m3. Het betreft voor zowel asbest als voor koper en zink een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De verontreiniging is thans nog niet voldoende onderzocht. Zo is de omvang van de verontreiniging in noordelijke richting nog onvoldoende vastgesteld. Op het moment dat de aanwezige bebouwing gesloopt is, zal middels het graven van sleuven een nader bodemonderzoek en asbestonderzoek worden uitgevoerd. Deze werkwijze zorgt ervoor dat het onderzoek in de eerste plaats praktisch beter uitvoerbaar is en daarmee ook representatiever van aard is.

Om de locatie geschikt te maken voor de functie wonen met tuin is op voorhand in ieder geval duidelijk dat bodemsanering dient te worden uitgevoerd conform een door het bevoegde gezag goedgekeurd saneringsplan of BUS-melding. De resultaten uit bovengenoemd nader onderzoek worden t.z.t. daarin meegenomen. De kosten van de genoemde maatregelen blijven voor initiatiefnemer. In de regels behorende bij voorliggend wijzigingsplan wordt om het bovenstaande te borgen tevens een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Conclusie
De locatie is vooralsnog niet geschikt voor het beoogde gebruik. Na de sloop van de bestaande bebouwing zal het verkennend bodemonderzoek worden aangevuld met een nader bodem- en asbestonderzoek. Ten behoeve van de herontwikkeling zal het plangebied uiteindelijk gesaneerd worden en zal daartoe een BUS-melding worden gedaan. Middels een voorwaardelijke verplichting in de regels bij dit wijzigingsplan, wordt geborgd dat voorafgaand aan de bouw van de woningen een nader asbest- en bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Het aspect bodem vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van onderhavig plan.

5.9 Bedrijven en milieuzonering

Kader
Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

Tabel 5.2: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering (bron: VNG-brochure)

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buiten-gebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Relatie tot wijzigingsplan
Het projectgebied en haar omgeving kan getypeerd worden als een rustige woonwijk. Ondanks dat in het geldende bestemmingsplan op enige afstand diverse maatschappelijke- dan wel gemengde bestemmingen gelegen, geldt dat met de beoogde bestemmingswijziging gelegen aan het lint Noordeinde, na planontwikkeling een woonbuurt ontstaat waarvoor de richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk dienen te worden gehanteerd. Beoordeeld dient te worden in hoeverre het realiseren van woningen nabij omliggende bedrijfsbestemmingen en/ of overige voorzieningen te verantwoorden is in het kader van een goed woon- en leefklimaat. Daarbij dient tevens te worden beoordeeld of het realiseren van de woningen voor een belemmering in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven zorgt.

De gronden aan het Noordeinde nummer 100 kennen een gemengde bestemming met tevens de functieaanduiding 'horeca 2'. Ter plaatse is een Chinees restaurant gevestigd. Op grond van het vigerende bestemmingsplan "Braassemerland 2019" wordt onder Horeca van categorie 2 het volgende verstaan:

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden begrepen: cafetaria/ snackbars, fastfood en broodjeszaken/ lunchroom, konditorei, ijssalon/ ijswinkel, koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels en restaurant.

Op basis van de Handreiking bedrijven en milieuzonering worden dergelijke horeca activiteiten (SBI-2008: 561, 563) gekwalificeerd als milieucategorie 1 met een bijbehorende richtafstand van 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies (zoals woningen).

Voor het plangebied geldt het volgende:

• De afstand tussen de grens van de woonbestemming uit voorliggend wijzigingsplan en de naastgelegen gemengde bestemming, bedraagt ca. 8,5 meter.
• De afstand tussen de grens van de woonbestemming ten opzichte van de naastgelegen bebouwing bedraagt ca. 11,5 meter
• De grens van het bouwvlak behorende bij de woonbestemming, ligt op ca. 10,1 meter ten opzichte van de bestemmingsgrens van de horecavestiging. Tot de bebouwing van de horecavestiging bedraagt de afstand ca. 13,1 meter.

Bij het bepalen van de afstand tussen de milieugevoelige bestemming en de bedrijfsbestemming geldt dat gerekend dient te worden vanaf de inrichtingsgrens (i.c. bestemmingsgrens 'Gemengd') tot de gevel van de woningen. Zoals aangegeven bedraagt de afstand vanaf de bestemmingsgrens tot het bouwvlak van de woonbestemming ca. 10 meter. Daarbij dient te worden opgemerkt dat binnen het bouwvlak aan de zijde van de horecafunctie bergingen worden gerealiseerd met een breedte van ca. 3 meter. Een berging is geen verblijfsruimte, de afstand tot de geprojecteerde woning bedraagt daarmee 13 meter.

Op basis van het bovenstaande geldt dat aan de richtafstand wordt voldaan. Omdat de woningen desalniettemin op relatief korte afstand tot de horecavestiging worden gerealiseerd, is beoordeeld in hoeverre bijvoorbeeld luchtbehandelingskasten of airconditioningunits op het dak tot eventuele extra (geluids)hinder kunnen leiden en of mogelijke geurhinder nog een rol speelt.

Installaties op het dak zijn aanwezig, maar zijn gesitueerd aan de oostzijde van de horecabestemming, richting het Noordeinde. De installaties zijn dan ook in tegengestelde richting van het woningbouwplan gesitueerd en gelegen op een afstand van ca. 40 meter. Bovendien vindt de ontsluiting van het restaurant plaats op het Noordeinde, zodat dit eveneens niet plaatsvindt aan de zijde van de woningen en zodoende overlast van laden en lossen beperkt is. Van hinder als gevolg van geuremissie zal niet of nauwelijks sprake zijn, omdat aan de zijde van de horecafunctie geen gevelopeningen worden gesitueerd. Deze zijde wordt immers gedeeltelijk afgeschermd door de te realiseren bergingen.

Alles in ogenschouw genomen, kan worden geconcludeerd dat de hinder als gevolg van de naastgelegen bedrijfsvoering niet of nauwelijks waarneembaar is. De invloed van het bedrijf op het woon- en leefklimaat blijft daarmee beperkt. Daarmee wordt het horecabedrijf ook niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.10 M.e.r.-beoordeling

Kader
De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Relatie tot wijzigingsplan
In eerste instantie dient beoordeeld te worden of het Besluit m.e.r. van toepassing is. Daarvoor geldt dat gegeven de omstandigheden van het geval dient te worden onderzocht in hoeverre sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als genoemd in onderdeel D.11.2: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Tabel 5.3: Onderdeel D11.2: activiteiten, plannen en besluiten, ten aanzien waarvan de procedure als bedoeld in de artikelen 7.16 t/m 7.20 van de wet van toepassing is (bron: bijlage II Besluit m.e.r.)

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft zich meermalen over dit vraagstuk gebogen. Uit de jurisprudentielijn die inmiddels is uitgezet over het begrip stedelijke ontwikkeling in relatie tot het Besluit m.e.r. blijkt dat niet alleen de omvang van de wijziging, maar ook de vigerende bestemming van het gebied, alsmede het karakter (bestemmingen) in de omgeving een rol speelt bij het bepalen of er wel of geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Het beoogde plan bevindt zich midden in een bestaand stedelijk woongebied en is omgeven door woningen. Alleen direct aansluitend aan de planlocatie bevindt zich aan het Noordeinde een pand met een gemengde bestemming. In dat pand is thans een restaurant gevestigd. Ten behoeve van het realiseren van in totaal 20 woningen zal de bestaande bebouwing (een detailhandelspand) gesloopt worden en de aanwezige verharding van het bijbehorend parkeerterrein verwijderd worden. Het bebouwd oppervlak neemt met 315 m2 af en het verhard oppervlak met 500 m2. Op grond hiervan wordt een aanzienlijke vergroening van de locatie gerealiseerd en krijgt de locatie een meer bij de omgeving passend karakter.

De realisatie is gegeven de bestaande bebouwing en bestemmingen in de omgeving, te dan ook te zien als een vorm van kleinschalige opvulling in een stedelijk gebied. Het plan is daarmee zeker in relatie tot de drempelwaarden geen stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in D11.2. van de bijlage van het Besluit m.e.r. Dit betekent dat het Besluit m.e.r. voor dit plan niet van toepassing is. Derhalve is een m.e.r. beoordelingsplicht ook niet aan de orde.

Conclusie
Van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. is geen sprake. Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling en aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. is dan ook niet benodigd. Het plan leidt niet tot significant negatieve effect voor het milieu. Daarmee vormt dit onderdeel geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 6 Planopzet

6.1 Algemeen

De vorm van het wijzigingsplan wordt in belangrijke mate bepaald door de vereisten ten aanzien van uitwisselbare, vergelijkbare en digitale plannen. Deze standaarden zijn vanaf 1 januari 2010 wettelijk van kracht en worden periodiek aangepast. Voor de planopzet (en vorm) is vooral de momenteel geldende SVBP 2012 van belang. De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmings- en uitwerkingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Concreet moet hierbij bijvoorbeeld worden gedacht aan:

• de benaming van bestemmingen en aanduidingen;
• het onderbrengen van (hoofd)functies onder bepaalde bestemmingen;
• de kleurstelling en/of vormgeving van bestemmingen en aanduidingen;
• de opbouw, volgorde en nummering van de regels;
• de aanhef van (onderdelen van) artikelen;
• de omschrijving van diverse begrippen.

De standaarden hebben geen betrekking op de inhoud van een wijzigingsplan. Dit blijft een zaak van het bevoegde gezag (de gemeente). Het wijzigingsplan is conform de landelijke RO-standaarden (2012) opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting. Tevens is het plan aangepast aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Concreet betekent dit dat de terminologie in de regels van het plan zijn afgestemd op de ‘Wabo-terminologie’. Zo is bijvoorbeeld de term ‘ontheffing’ vervangen door ‘afwijken’ en is de term ‘aanlegvergunning’ vervangen door ‘omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden’. Verder zijn geen procedureregels voor een afwijking (voormalige ontheffing) meer opgenomen omdat het afwijken van het bestemmingsplan meeloopt met de procedure voor de omgevingsvergunning.

6.2 Bestemmingen en dubbelbestemmingen

Onder een bestemming wordt de bestemming verstaan die ingevolge artikel 3.1 Wro aan gronden wordt toegekend. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies (en bebouwingsmogelijkheden), met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend.

In het bestemmingsplan Braassemerland 2019 is aan de soortgelijke gronden de bestemming "Wonen" toegekend. In deze uitwerking wordt de bestemming Verkeer en de bestemming Wonen opgenomen. In feiten wordt de methodiek gevolgd die ook in recente bestemmingsplannen is toegepast. Daartoe zijn de volgende bestemmingen opgenomen

'Groen'
Voor structureel groen is de bestemming ‘Groen’ opgenomen. Aangegeven is dat hierbinnen geen gebouwen mogen worden opgericht. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder meer bestemd voor de aanleg van groenstroken en beplanting, voet- en fietspaden en parkeervoorzieningen.

'Wonen'
In de bestemming ‘Wonen’ zijn uitsluitend (grondgebonden) aaneengebouwde woningen toegestaan. Het medegebruik van een deel van de woning voor een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan. De hoofdfunctie wonen mag daardoor echter niet worden verdrongen. Voor de erfbebouwingsregeling zijn de gebruikelijke regels overgenomen.

In aanvulling op het bovenstaande geldt het volgende. Voor dit plan zijn omwonenden aan de hand van een enquête geraadpleegd (zie paragraaf 8.1. Daaruit is het verzoek gekomen aan de waterkant gelegen achter de woningen aan de noordzijde van het plangebied een verbod op te nemen op basis waarvan aanlegvoorzieningen voor (plezier)vaart niet mogen worden gerealiseerd. Voorliggend plan betreft een wijzigingsplan, waarbij gemeente en initiatiefnemer aan de spelregels van de wijzigingsbevoegdheid (zie hoofdstuk 4) gebonden is. Het is daarom juridisch niet mogelijk het plangebied te verruimen en (een deel van) de gronden met de bestemming 'Water' in dit wijzigingsplan op te nemen. Een dergelijk verbod dient ten minste ook een deel van het wateroppervlak te te treffen om het beoogde effect teweeg te brengen. Om tegemoet te komen aan de wens van omwonenden, is er daarom voor gekozen de bestemmingsregeling aan te passen en ter plaatse van de oevers de bestemming 'Groen' op te nemen. Daarmee ontstaat eenzelfde situatie als aan de zuidzijde van het plangebied. Door opname van die bestemming ontstaat openbaar groen en is het derhalve niet zomaar mogelijk aanlegvoorzieningen te realiseren.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

In het kader van het geldende bestemmingsplan Braassemerland (2019) is onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid. Het betreffende wijzigingsplan is een verdere uitwerking van de plannen. Een nader onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid is niet noodzakelijk in dit kader van de planvorming. Voorts is tussen initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken betreffende de kosten gemaakt zijn. Hieronder vallen ook de plankosten.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Participatietraject

Ten behoeve van het project is met het oog op de informatievoorziening een wesbite opengesteld (www.hofnoordeinde.nl). Hierop is sinds de start van de planontwikkeling informatie verstrekt over het voorgenomen initiatief. In de fase tussen het eerste ontwerp en begin 2022, hebben daarnaast diverse gesprekken met omwonenden plaatsgevonden.

Van 15 tot en met 27 februari heeft op de webpagina van Hof Noordeinde een video online gestaan waarin belangstellenden zijn bijgepraat over de ontwikkeling van het plan Hof Noordeinde, mede naar aanleiding van enkele planaanpassingen. Belangstellenden zijn daarnaast gevraagd om op de (aangepaste) plannen te reageren door een enquête in te vullen, waarbij tevens de ruimte is geboden voor vrije inbreng los van de stellingen.

Initiatiefnemer heeft deze mogelijkheid aangekondigd met een brief die huis aan huis is bezorgd op ca.100 adressen in de omgeving. Daarnaast is een nieuwsbrief gestuurd met deze aankondiging aan degene die eerder op de site een reactie hebben achtergelaten, en is de update van de projectsite vermeld op de informatieborden die aan het Noordeinde en aan de Meiraap staan. In totaal heeft initiatiefnemer na de update 32 reacties ontvangen, waarvan 2 dubbele, dus 30 unieke reacties.

Hieronder worden de algemene stellingen weergegeven en wordt aangegeven in hoeverre men het daar (volledig) eens of (volledig) oneens mee is. In aanvulling daarop wordt vermeld dat middels een reactienota waar nodig ook voorzien in een individuele beantwoording richting respondenten. Omwille van privacy overwegingen is de reactienota niet toegevoegd aan de bijlagen bij dit wijzigingsplan. De Nota is wel gedeeld met respondenten en daarnaast aangeboden aan de gemeente.

Uitkomsten enquête

• Algemene indruk van het plan: Met dit plan wordt een kwaliteit slag gemaakt die een positieve uitstraling heeft op de omgeving. 13% is het (volledig) oneens met deze stelling, 20% is neutraal en 67% is het (volledig) eens met deze stelling. De omgeving is daarmee in overwegende mate positief gestemd met betrekking tot de algemene indruk van het plan.
• Omwonenden: Bij de planvorming is voldoende rekening gehouden met de belangen van omwonenden. 40% is het (volledig) oneens met deze stelling, 13% is neutraal en 47% is het (volledig) eens met deze stelling. Deze uitkomst sluit aan op de algehele indruk van het traject tot nu toe. Mede op basis van de eerdere ervaringen heeft initiatiefnemer daarom getracht het vervolg beter aan te laten sluiten op de behoefte uit de omgeving.
• Van winkels naar wonen: Winkels op deze plek zijn niet wenselijk en een bestemmingswijziging naar wonen is daarom logisch. 17% is het (volledig) oneens met deze stelling, 23% is neutraal en 60% is het (volledig) eens met deze stelling. In zijn algemeenheid kan daarom gesteld worden dat de voorgestelde wijziging niet op grote bezwaren stuit en dat men in overwegende mate positief staat tegenover een woonfunctie op de locatie.
• Omvang van het plan: Het bebouwd oppervlak op de locatie neemt met ruim 400 m2 af en wordt verdeeld over drie bouw blokken. Hierdoor ontstaat een stedenbouwkundige opzet die goed past in de omgeving. 33% is het (volledig) oneens met deze stelling, 17% is neutraal en 50% is het (volledig) eens met deze stelling. Hoewel ongeveer een derde van de respondenten het oneens is met de stellen, is daarentegen ook de helft het ermee eens.
• Duurzaamheidsambitie: De woningen worden volledig gebouwd in duurzaam geproduceerd hout en slaan daarmee een grote hoeveelheid CO2 op in tegenstelling tot traditionele bouw waarbij juist veel CO2 vrij komt. 6% vindt dit (totaal) niet belangrijk 34% is neutraal en 60% vindt dit (heel) belangrijk. Het aandeel respondenten dat dit onderwerp onbelangrijk vindt is opmerkelijk laag, waarmee kan worden gesteld dat de gekozen duurzame opzet van het plan (met oog voor kwaliteit boven kwantiteit) aansluit op de behoefte van omwonenden en de algehele tendens meer oog te hebben voor duurzaamheid en klimaat.

Uit de enquête volgt dat omwonenden over het algemeen positief staan tegen de voorgestelde wijziging, maar dat zij ook kritische kanttekeningen plaatsen. In de individuele beantwoording is zoveel mogelijk gereageerd op de zorgen, bezwaren en/ of opmerkingen. De meeste zorgen dan wel bezwaren volgen uit de onveilige situatie aan het Noordeinde die de omgeving ervaart en vrees voor parkeerproblematiek in de toekomst. Waar mogelijk wordt getracht een oplossing te bieden, maar niet alle onderwerpen liggen binnen de invloedssfeer van voorliggend wijzigingsplan. Waar mogelijk wordt in samenwerking met de gemeente naar een passende oplossing gezocht, bijvoorbeeld door de aansluiting op het Noordeinde zodanig vorm te geven dat een zo veilig mogelijke verkeerssituatie ontstaat.

Planaanpassing
In aanvulling op het bovenstaande geldt het volgende. In de enquête is het verzoek naar voren gekomen aan de waterkant gelegen achter de woningen aan de noordzijde van het plangebied een verbod op te nemen op basis waarvan aanlegvoorzieningen voor (plezier)vaart niet mogen worden gerealiseerd. Voorliggend plan betreft echter een wijzigingsplan, waarbij gemeente en initiatiefnemer aan de spelregels van de wijzigingsbevoegdheid (zie hoofdstuk 4) gebonden is. Het is daarom juridisch niet mogelijk het plangebied te verruimen en (een deel van) de gronden met de bestemming 'Water' in dit wijzigingsplan op te nemen. Een dergelijk verbod dient ten minste ook een deel van het wateroppervlak te te treffen om het beoogde effect teweeg te brengen. Om tegemoet te komen aan de wens van omwonenden, is er daarom voor gekozen de bestemmingsregeling aan te passen en ter plaatse van de oevers de bestemming 'Groen' op te nemen. Daarmee ontstaat eenzelfde situatie als aan de zuidzijde van het plangebied. Door opname van die bestemming ontstaat openbaar groen en is het derhalve niet zomaar mogelijk aanlegvoorzieningen te realiseren.

8.2 Juridische procedures

Bestuurlijk vooroverleg
Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Het ontwerpwijzigingsplan is gedeeld met o.a. het Hoogheemraadschap van Rijnland, de Veiligheidsregio Hollands Midden (VRHM) en de provincie Zuid-Holland. Geen van deze vooroverlegpartners hebben aanleiding gezien een vooroverlegreactie dan wel zienswijze in te dienen.

Zienswijzen
Een wijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het plan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het plan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024, gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens deze periode zijn schriftelijke zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zijn in een Nota van beantwoording samengevat en van een beantwoording voorzien. De Nota van beantwoording is als Bijlage 8 bij deze toelichting opgenomen.

Bijlagen

Bijlage 1 Archeologisch onderzoek

Bijlage 2 Stikstofberekening

Bijlage 3 Quickscan Ecologie

Bijlage 4 Nader onderzoek vleermuizen

Bijlage 5 Akoestisch onderzoek

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 7 Parkeerbalans

Bijlage 8 Nota van beantwoording zienswijzen