West-End (2e uitwerking)

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens woningen te realiseren tussen de lintbebouwing van het Westeinde en de Braassemdreef. Het woningbouwplan betreft de ontwikkeling van maximaal 242 woningen. Reeds is hiervoor het uitwerkingsplan 'West-End' vastgesteld op 21 maart 2019. Echter is gebleken dat het stedenbouwkundig plan afwijkt van de mogelijkheden uit het geldende uitwerkingsplan.

 

Voorliggend uitwerkingsplan is een aanpassing op het op 21 maart 2019 door de college vastgestelde uitwerkingsplan 'West-End'. Gebleken is dat de ondergrond van het stedenbouwkundig plan niet overeen komt met de feitelijke situatie ter plaatse. Hierdoor zijn planonderdelen fout opgenomen in de verbeelding. Omdat de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan middels artikel 3.6 lid 3 een uitwerking worden vervangen voor een nieuwe uitwerking. Onderhavig uitwerkingsplan is opgesteld om deze onjuistheden te herstellen. Daarnaast komt met dit uitwerkingsplan artikel 6.2.1 onder e te vervallen. Dit artikel bleek in praktijk niet werkbaar te zijn.

   

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Roelofarendsveen, direct ten zuiden van de bebouwing aan de zuidzijde van het Westeinde en ten westen van de bebouwing aan de westzijde van het Noordeinde. De Braasemdreef vormt de zuidelijke grens van het plangebied.

 

Onderstaande afbeelding toont de ligging van het plangebied

 

^{Globale ligging plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende uitwerkingsplan 'West-End'. Het college van de gemeente Kaag en Braassem heeft dit uitwerkingsplan vastgesteld op 21 maart 2019. Het uitwerkingsplan heeft betrekking op de bestemming 'Woongebied uit te werken 1' uit het (moeder)bestemmingsplan 'Braassemerland'. In het uitwerkingsplan zijn de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer', 'Water' en 'Wonen' opgenomen. De opgestelde verbeelding komt niet overeen met de feitelijke situatie ter plaatsen, omdat bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan een verouderde ondergrond is gebruikt.

 

Onderstaande afbeelding toont een impressie van het geldende uitwerkingsplan.

   

 

Deze herziening is een correctie op het vigerende uitwerkingsplan 'West-End' en vervangt slechts enkele overschrijdingen op de verbeelding en ziet op één aanpassing in de regels.

 

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 3 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en de (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. De economische uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 5 aan de orde. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2 Beleidskaders

Voorliggend uitwerkingsplan regelt minimale afwijkingen op de verbeelding  ten opzichte van de verbeelding uit het uitwerkingsplan 'West-End'. De verbeelding uit het uitwerkingsplan 'West-End' komt niet overeen met de feitelijke situatie ter plaatsen, het planvoornemen, de realisatie van ca. 242 woningen, blijft ongewijzigd.  De realisatie van ca. 242 woningen binnen het plangebied is in het geldende uitwerkingsplan 'West-End' reeds getoetst aan het rijks, regionaal, provinciaal en gemeentelijk beleid.

 

Derhalve wordt gesteld dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen het rijks-, regionaal, provinciaal en gemeentelijk beleid.

  

3 Omgevingsaspecten

De uitvoerbaarheid van een uitweringsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) van het plan.

  

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn deze ruimtelijke aspecten in het uitwerkingsplan 'West-End' reeds onderzocht. Uit navolgende toets volgt dat het plan voldoet aan de ruimtelijk relevante aspecten.

   

3.1 Geluid

Door Windmill is ten behoeve van het geldende uitwerkingsplan 'West-End' reeds een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai en railverkeerlawaai uitgevoerd, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1.

 

Uit het onderzoek blijkt dat voor enkele woningen de voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai en wegverkeerslawaai niet gehaald wordt. Wel wordt voor beide voldaan aan de maximale ontheffingswaarde. Met het verlenen van een nieuwe Ontheffing hogere waarde kan uitvoering worden gegeven aan de beoogde ontwikkeling. In het hogere waarden besluit zijn voorwaarden opgenomen die deels ook doorvertaald zijn naar het geldende uitwerkingsplan 'West-End'. Het betreft dan voornamelijk de toepassing van dove gevels.

3.2 Bodem

In het kader van het geldende uitwerkingsplan 'West-End' is het aspect bodem reeds onderzocht. Voor de planontwikkeling, de realisatie van 242 woningen, zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Voor het gehele plangebied is door Sweco een Verkennend (water)bodem- en asbestonderzoek (Sweco, d.d. 28 juni 2017, nr. SWNL0205944) en een aanvullend waterbodemonderzoek (Sweco, d.d. 31 oktober 2017, nr. SWNL0215222) uitgevoerd. Voor de gronden achter Westeinde 67 t/m 75 is door Grondslag een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (project 25760, 30 november 2016).   

   

Met de combinatie van de onderzoeken van Sweco en Grondslag is in voldoende mate inzicht in de bodemgesteldheid, derhalve vormt het aspect bodem geen belemmering voor het voorgenomen plan.

3.3 Externe veiligheid

In het uitwerkingsplan 'West-End' is het aspect externe veiligheid reeds onderzocht. Het plangebied ligt op ca. 350 m van de A4, deze rijksweg is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. In het bestemmingsplan 'Braasemerland' is middels een quickscan externe veiligheid het effect van de transporteroute voor gevaarlijke stoffen in beeld gebracht. Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plan.

3.4 Water

In het kader van het bestemmingsplan 'Braassemerland' en het uitwerkingsplan 'West-End' is het woningbouwplan reeds met het Hoogheemraadschap afgestemd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland concludeert in haar wateradvies over het plan dat het aspect water voldoende is gewaarborgd.

 

Derhalve vormt het aspect water geen belemmering voor onderhavig uitwerkingsplan.

 

3.5 Luchtkwaliteit

In het kader van het bestemmingsplan 'Braassemerland' is voor de ontwikkeling van het gehele plangebied beoordeeld of voldaan wordt aan de Wet luchtkwaliteit. Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet echter wel worden afgewogen of het aanvaardbaar is om de ontwikkeling in het plangebied te realiseren.

 

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL, worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande wegen, Westeinde en Noordeinde, respectievelijk < 35 μg/m³ (NO2), < 35 μg/m³ (PM10) en < 20 μg/m³ (PM2,5) voor beide wegvakken bedragen in het plangebied zijn de concentraties lager dan die langs de doorgaande wegen. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.  Het plangebied bevindt op meer dan 300 meter van de snelweg A4 en meer dan 50 meter van een drukke doorgaande weg. 

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

3.6 Ecologie

In het kader van het uitwerkingsplan 'West-End' is het aspect ecologie reeds in voldoende mate getoetst. Een ontheffing in het kader van de wet natuurbescherming is niet noodzakelijk indien bij de werkzaamheden rekening wordt gehouden met de aanbevelingen zoals benoemd in de quickscan flora en fauna (Blom Ecologie, BE/2016/357/r, d.d. 21 februari 2019) behorende bij het uitwerkingsplan 'West-End'.

  

3.7 Cultuurhistorie

In het geldende uitwerkingsplan 'West-End' is reeds aangegeven hoe de beoogde ontwikkeling de bestaande cultuurhistorische elementen respecteert. Derhalve vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het onderhavig plan.

3.8 Archeologie

In het geldende uitwerkingsplan 'West-End' zijn de gronden van het plangebied reeds onderzocht middels een archeologisch onderzoek. Geconcludeerd wordt dat het plangebied vrij is van archeologische waarden. Voor wat betreft cultuurhistorie en archeologie zijn er verder geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

   

3.9 Verkeer en parkeren

Verkeer

Onderhavig plan betreft slechts minimale afwijkingen op de verbeelding ten opzichte van het geldende uitwerkingsplan 'West-End'. In het genoemde uitwerkingsplan is het aspect verkeer reeds voldoende vastgelegd. 

 

Parkeren

Onderhavig plan betreft slechts minimale afwijkingen op de verbeelding ten opzichte van het geldende uitwerkingsplan 'West-End'. Het woningbouwprogramma blijft onveranderd. Derhalve vormt het aspect parkeren geen belemmering voor het voorgenomen plan.

 

4 Juridische planbeschrijving

Voor het onderhavig plan gelden de regels uit het uitwerkingsplan 'West-End' zoals vastgesteld op 21 maart 2019 met dien verstande dat artikel 6.2.1 onder e komt te vervallen voor zowel deze 2e uitwerking als voor het uitwerkingsplan 'West-End' zoals vastgesteld op 21 maart 2019.

5 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

 

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het ontwerpbestemmingsplan 'Braassemerland' is vóór 1 juli 2008 ter inzage is gelegd zodat het oude recht van toepassing is. Dit blijkt uit artikel 9.1.4 Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening. Dat betekent dat er geen sprake is van een verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan. Het kostenverhaal en de economische uitvoerbaarheid zijn verzekerd door het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Heembouw. De gemeente werkt samen met financieel draagkrachtige partijen die beschikken over de kennis en ervaring om het plangebied tot ontwikkeling en realisatie te brengen. Op 5 oktober 2016 is tussen Heembouw en de gemeente Kaag en Braassem een exploitatie overeenkomst gesloten

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een uitwerkingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het uitwerkingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het uitwerkingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het uitwerkingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.1 Zienswijzen

Gedurende de ontwerpfase is één reactie ontvangen van Rijkswaterstaat. Aandacht wordt gevraagd voor de geluidsbelasting op locatie. De berekende geluidsbelasting is 57 dB(a) waarbij het niet duidelijk is hoeveel woningen er komen. Zonder gedetaileerder onderzoek kunnen klachten verwacht worden.

 

Het plan zoals deze in procedure is ziet enkel op snippers die van water naar wonen bestemd worden, of van wonen naar verkeer. Het plan maakt geen nieuwe woningen mogelijk. De bouw van woningen is middels het voorliggende uitwerkingsplan reeds juridisch vastgelegd. De reactie van Rijkswaterstaat leidt daarmee niet tot een aanpassing van het plan.