Stiftstraat 6 Weerselo

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Weerselo

4.3.1.1 Algemeen

De gemeente Dinkelland is een groene, landelijke gemeente, die veel mooie plekken kent. Zowel de bewoners als de recreanten genieten van de rust en de ruimte. Er wordt gestreefd naar het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteit van de gemeente. Centraal daarbij staan de leefbaarheid voor de inwoners en bezoekers van de gemeente, werkgelegenheid en de natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische kwaliteiten. Kortom, een duurzaam en hoogwaardig gebied voor wonen, werken en recreëren.

Met name voor de kern Weerselo zijn de ambities hoog. De opgave voor Weerselo is geformuleerd in de Toekomstvisie Weerselo en doorvertaald in de Structuurvisie Weerselo. De ambities voor 2020 zijn:

• groeien naar circa 4.000 inwoners;
• een herkenbare verzorgingskern;
• inpassing in het landschap;
• evenwichtige ruimtelijke hoofdstructuur;
• hoogwaardige inrichting;
• logische wegenstructuur;
• gezellig en multifunctioneel dorpshart;
• bedrijven die passen bij Weerselo;
• ’t Stift respecteren en benutten.

In de structuurvisie worden enkele hoofdkeuzen gemaakt m.b.t. de ontwikkelingsrichting voor het beschermde dorpsgezicht 't Stift. Op de keuzes die direct, danwel indirect betrekking hebben op het plangebied zal hieronder nader worden ingegaan.

4.3.1.2 Streefbeeld 't Stift

't Stift wordt aangeduid als 'het pareltje van Weerselo'. Op de huidige kwaliteiten van 't Stift wil de gemeente Dinkelland zuinig zijn:

• 't Stift kan ontwikkeld en gepositioneerd worden als een recreatieve dag- en verblijfsplaats die zich richt op rust, contemplatie, kunstzinnige nijverheid en cultuurhistorie. Één van de ingrediënten van die visie is 't Stift beter te ontsluiten en als het ware een soort kralensnoer van recreatieve stopplaatsen te maken die het centrum van Weerselo verbindt met 't Stift en vice versa. Dit kralensnoer wordt in concreto gevormd door de Bisschopstraat, Vicarieweg, Wenshofsteeg. Zo wordt een mooie route gemaakt.

• Het gaat om kwaliteit en niet om kwantiteit. De gemeente Dinkelland ziet kansen voor kleinschalige "rood voor groen" en "rood voor rood" ontwikkelingen en ook functieverandering van bestaande bebouwing en erven mits de nieuwe functie aansluit bij het thema van rust, contemplatie, kunstzinnige nijverheid en cultuurhistorie.

• Wellicht kunnen op 't Stift - of als compensatie elders - enkele woningen worden gerealiseerd die de sanering deels financieren. Bij deze nieuwe ontwikkelingen en transformaties is de kwaliteit van de architectuur en de groene inrichting van de erven en de randen daarvan cruciaal.

Figuur 4.6: Streefbeeld voor 't Stift (Bron: Structuurvisie Weerselo)

4.3.1.3 Toetsing

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling sluit goed aan bij de visie op 't Stift zoals verwoord in de Structuurvisie Weerselo. In het voorgenomen plan is ruim aandacht voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en behoud van cultuurhistorie door cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en elementen te behouden waar mogelijk en deze een nieuwe passende functie te geven. Het plan brengt ook behoud en versterking van de voor het gebied kenmerkende landschapselementen met zich mee. Hiermee wordt het erf op een adequate manier ingepaste in het waardevolle cultuurlandschap. Tot slot brengt het transformatieplan met zich mee dat de compacte kenmerkende 'Twentse' erfstructuur behouden en versterkt wordt. Het beeldkwaliteitsplan voorziet in realisatie van passende architectuur.

4.3.2 Woonvisie 2009-2020, Dinkelland: 'het Twentse wonen'

De op 8 september 2009 door de gemeenteraad vastgestelde “Woonvisie 2009-2020 voorziet in de behoefte aan een geactualiseerde woonvisie, waarin de verschillende visies en ambities zijn vertaald in een woningbouwprogramma voor de 3 verzorgingskernen en overige woonkernen voor een periode tot 2020. De woonvisie dient tevens als onderbouwing voor de groeitaakstelling van de kern Weerselo, die afwijkt van het provinciaal ruimtelijk beleid.

In de Woonvisie is voor Weerselo een streefgroei behoefte aan woningen opgenomen. De ambitie is om van Weerselo, naast Ootmarsum en Denekamp, de derde grote verzorgingskern in de gemeente te maken. Om die ambitie te verwezenlijken moeten er in de periode tot 2020 470 woningen worden gebouwd volgens het concept 'riant wonen in het groen'.

De ambitie voor 470 woningen is als volgt bepaald:

Eigen woningbehoefte: 140 woningen

• 110 woningen opvang groei eigen woningbehoefte;
• 30 verzorgd wonen woningen t.b.v. ouderen en zorgbehoevenden uit Rossum, Deurningen en Saasveld die aangewezen zijn op de verzorgingskern Weerselo.

Extra streefaantal: 330 woningen

• 280 woningen t.b.v. overige doelgroepen;
• 50 woningen ten behoeve van kwetsbare groepen (huisvesting gehandicapten, statushouders etc. uit de regio).

4.3.2.1 Toetsing

De realisatie van een viertal grondgebonden woningen voor senioren aan de Stiftstraat 6 te Weerselo die op een verantwoorde manier 'groen' worden ingepast door middel van een inrichtingsschets past binnen de gemeentelijke woonvisie.

4.3.3 Welstandsnota

Het plangebied valt in de welstandsnota in het gebied 'Beschermd Dorpsgezicht Het Stift' (H3.4). In figuur 4.7. is een uitsnede van de welstandskaart behorende bij de welstandnota van de gemeente Dinkelland opgenomen.

Figuur 4.7: Uitsnede van de welstandskaart: 'Beschermd Dorpsgezicht Het Stift' (Bron: Gemeente Dinkelland)

In de Welstandsnota wordt aangegeven dat Het Stift een beschermd dorpsgezicht is, waarvoor een 'bijzonder' niveau van welstand geldt. De uitgangspunten voor welstand zijn de historische bebouwing en de traditionele situering.

Voor Het Stift is één set van criteria van toepassing. Voor Het Stift zijn naast de welstandscriteria zoals verwoord in de Welstandsnota, de voorschriften van het bestemmingsplan ‘Het Stift’ als onderdeel van de welstandstoets van kracht. Dit bestemmingsplan biedt een gedegen en gedetailleerd toetsingskader. Het bestemmingsplan bestaat naast de Toelichting en de Voorschriften uit de volgende onderdelen die bij de beoordeling van het bouwplan worden gebruikt:

• plankaart
• verklaring
• dwarsprofielen
• bijlagekaarten (geveltekeningen)

Inmiddels is er voor Het Stift een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. De voorheen geldende regels zijn vertaald naar een nieuw conserverend bestemmingsplan. De oude en nieuwe regels hebben zijn uitgangspunt voor het ontwerp van de woningen. Uitgangspunt voor het ontwerp van de nieuwe woningen is de identiteit van het karakteristieke Twentse erf te behouden, zichtlijnen en strooiing van gebouwen met karakteristieke elementen behouden. Het ontwerp voorziet in het versterken van kenmerken van het Twentse erf door gebruik van streekeigen soorten en materialen, waarmee het plan goed opgaat in de cultuurhistorisch waardevolle opzet van 't Stift.

4.3.3.1 Toetsing

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voldoet niet geheel aan de welstandsnota, waardoor aan de hand van het transformatieplan een beeldkwaliteitsplan is opgesteld. Een uitwerking van het beeldkwaliteitsplan is te vinden in 3.3.3 en het beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd in Bijlage 1. Kortheidshalve wordt hier naar verwezen.

4.3.4 Landschapsontwikkelingsplan gemeente Dinkelland

4.3.4.1 Algemeen

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) uit 2008 geeft een gewenst landschappelijk streefbeeld voor de gemeente Dinkelland voor de komende 10 jaar. Daarnaast biedt de gemeentelijke uitwerking handvatten voor het bijsturen en de inpassen van toekomstige ontwikkelingen in het landschap. Het LOP wordt gebruikt om te beoordelen of nieuwe ontwikkelingen landschappelijke aanvaardbaar zijn en hoe deze goed landschappelijk worden ingepast. Ontwikkelingen die niet binnen de streefbeelden van het LOP passen maar wel een meerwaarde vormen voor de gemeente Dinkelland, kan medewerking worden verleend door gemotiveerd af te wijken van het LOP.

Op basis van het Landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied binnen het gebied dat wordt aangeduid als 'Bekken van Hengelo'. Hierin ligt het plangebied binnen deelgebied 'Saasveld-Weerselo'.

Figuur 4.8: Ligging plangebied in Landschapsontwikkelingsplan (Bron: LOP)

4.3.4.2 Toekomstbeeld

Het toekomstbeeld voor dit deelgebied is een agrarisch cultuurlandschap. Het open karakter, de bolling en steilranden van de essen en kampen is als één geheel behouden en versterkt. De essen en kampen kennen een agrarisch gebruik. Op de overgang van de open essen en kampen op de hogere delen naar de lagere delen, ligt een compositie van landschapelementen (zoals houtwallen, singels en geriefhoutbosjes) en verspreide erven. Binnen de kleinschalige randen van de essen en kampen is ruimte voor kleinschalige bescheiden ontwikkelingen van onder andere de woonfunctie, de dag- en verblijfsrecreatieve functie.

Gestreefd wordt naar eigentijdse compacte erfensembles die voorbouwen op de identiteit van het Twentse erf en die met elkaar verweven zijn door een netwerk van routes en beplantingen. Het Stift bij Weerselo en haar directe omgeving vragen vanwege hun bijzondere ligging om een aparte uitwerkingsopgave. Uitgangspunt voor ’t Stift en omgeving zijn het historische karakter en versterking van de toeristische functie. In het kader van de herinrichting Saasveld- Gammelke is de Gammelkerbeek natuurlijk ingericht en worden fietspaden aangelegd.

4.3.4.3 Toetsing

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling sluit goed aan bij de visie voor dit gebied zoals verwoord in het Landschapsontwikkelingsplan (LOP). In het voorgenomen plan is ruim aandacht voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en behoud van cultuurhistorie door cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en elementen te behouden waar mogelijk en deze een nieuwe passende functie te geven.

Het plan realiseert een eigentijds compact erfensemble die voorbouwt op de identiteit van het Twentse erf en die met elkaar verweven zijn door een netwerk van routes en beplantingen. Het behelst tevens het treffen van voorzieningen voor nieuwe natuur, waterberging in de Middensloot en recreatie. Ook dit sluit naadloos aan bij het LOP, aangezien voor ’t Stift en omgeving uitgangspunten zijn versterking van het historische karakter en versterking van de toeristische functie.

4.3.5 Ontwikkelingsplan Het Stift

Centrale doelstelling van het ontwikkelingsplan ’t Stift en omgeving is om het historische karakter, de toeristische functie en de belevingswaarde van ’t Stift te versterken. Daarbij moet de monumentale waarden van ’t Stift behouden blijven en de landschappelijke groenstructuur en padenstructuur worden verbeterd. Ook de toeristische aantrekkingskracht en de recreatieve ontsluiting zijn aandachtspunten. Wat betreft de agrarisch sector wordt daar waar mogelijk gestreefd naar een cultuurhistorisch-agrarisch grondgebruik dat past bij het monumentale karakter van het beschermd dorpsgezicht ’t Stift. Het streefbeeld is op een klein punt naar aanleiding van de bewonersavond aangepast en definitief door het College vastgesteld op 22 april 2008.

Figuur 4.9: Uitsnede streefbeeldenkaart Ontwikkelingsplan Het Stift en omgeving (Bron: Gemeente Dinkelland)

4.3.5.1 Toetsing

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling sluit goed aan bij het streefbeeld zoals verwoord in 'Ontwikkelingsplan Het Stift en omgeving'. Het betreft hier een transformatieplan voor Erve Berends, die voorziet in een nieuwe functie voor een cultuurhistorisch waardevolle plek op 't Stift. Het plan voorziet in behoud van het historische karakter van de plek. Tevens worden de natuurlijke functie van de aanwezige natuurwaarden ter plaatse van het weiland en de Middensloot versterkt. Al met al draagt het plan bij aan een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

4.3.6 Conclusie toetsing aan gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid zoals verwoord in de 'Structuurvisie Weerselo', de 'Woonvisie 2009-2020, Dinkelland: het Twentse wonen' en het Landschapsontwikkelingsplan. Voor wat betreft de welstandsnota wordt vermeld dat het plan hier niet geheel op aansluit, waardoor een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld voor de gewenste ontwikkeling. Samenvattend wordt gesteld dat het transformatieplan voorziet in een nieuwe functie voor een cultuurhistorisch waardevolle plek op 't Stift, waarbij middels het ruimtelijk kwaliteitsplan ruimschoots aandacht is voor de historische karakter van het plangebied en de versterking van de natuurlijke en toeristische functie van de aanwezige natuurwaarden.