Ootmarsum, Zuidoost wand Commanderieplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft als doel de open plek aan de zuidoost zijde van het Commanderieplein in Ootmarsum in ruimtelijke zin te voorzien van een pleinwand waardoor er een echt omsloten plein ontstaat, met als voordeel dat de activiteiten op het plein een meer intiem karakter krijgen en eventuele effecten naar de omgeving worden beperkt. Dit opent tevens de mogelijkheid om een derde gebouw te realiseren op het Commanderieplein. Op het Commanderieplein is eind 2016 een ambachtelijke brouwerij Othmarbier van speciaalbieren en de gasterij Oatmossche gevestigd. Dit op basis van het bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' (met identificatienummer NL.IMRO.1774.1502349-0401), zoals dat op 3 november 2015 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland is vastgesteld.

Vanwege het succes van de bierbrouwerij en de gasterij is er behoefte om een derde gebouw te realiseren. Het derde gebouw krijgt een multifunctioneel karakter met een museum, een bierspa en 15 herbergkamers. Dit vormt een sterke aanvulling op de recreatieve voorzieningen van Ootmarsum.

De ontwikkeling van een derde gebouw met de beoogde functies past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat het juridisch-planologisch kader voor deze ontwikkeling. Dit bestemmingsplan bestaat uit de Regels en een bijbehorende verbeelding. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt ten zuidoosten van de historische kern van Ootmarsum op het Commanderieplein. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Ligging van het plangebied in Ootmarsum (Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl)

1.3 Huidige planologische regime

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' (met identificatienummer NL.IMRO.1774.1502349-0401). Het geldende bestemmingsplan vormde het kader voor het Openluchtmuseum, brouwerij, brasserie en aanverwante functies.

Op basis van dit geldende bestemmingsplan gelden in het plangebied de bestemmingen 'Gemengd' en 'Groen'. Ter plaatse van te realiseren pleinwand en het achterliggende gebouw is geen bouwvlak opgenomen. Tevens past een deel van de beoogde functies niet binnen de bestemming 'Gemengd'.

Uitsnede bestemmingsplan “Ootmarsum, Commanderie” (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplan herziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en de toekomstige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van rijk, provincie en de gemeente Dinkelland beschreven. In hoofdstuk 4 passeren de relevante omgevingsaspecten de revue. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van het oude stadje Ootmarsum. Direct ten noorden van het Commanderieplein bevindt zich het Openluchtmuseum Ootmarsum. Op het Commanderieplein zijn de gasterij Oatmossche gevestigd in het hoofdgebouw met grijze dakpannen (het Poortgebouw) en de ambachtelijke brouwerij Othmarbier in het ten zuidwesten daarvan gelegen bijgebouw met rode dakpannen.

Ten oosten van het Commanderieplein bevindt zich een tuin met cultuurhistorische gewassen. Daarbij wordt gebruikt gemaakt van de oorspronkelijke verkaveling en positie van de bij de Commanderie behorende tuinen. De tuin is semi-openbaar en vrij toegankelijk en vormt een verbinding tussen het plein en de bestaande paden om de vijvers. De tuin heeft aan de zijde van het Openluchtmuseum en horeca enkele speel aanleidingen voor kinderen.

De tuin wordt omzoomd door een verlaagde grasstrook, waarvan de hellingen zijn begroeid met rijkbloeiende inheemse weidemengsels.

Het plangebied is bereikbaar via de Commanderiestraat welke direct uitkomt op de ingang aan het Oldenzaalsvoetpad.

Luchtfoto van het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Foto's van de huidige situatie van het plangebied, meer specifiek de brouwerij

2.2 Toekomstige situatie

Zoals ook reeds eerder aangegeven, is de wens om het Commanderieplein een meer besloten karakter te geven en een derde gebouw te realiseren. Dit derde gebouw krijgt een multifunctioneel karakter.

In het derde gebouw zijn de volgende functies voorzien:

• Museum: een tabaksmuseum en koloniale waren (koffie, thee, specerijen). De heer Heupink heeft een rijke verzameling aan gereedschappen, werktuigen, machines en materialen die daarin tentoongesteld kunnen worden.
  In het museum worden ook rondleidingen gehouden, waarbij het gehele proces van tabaksverwerking tot eindproduct kan worden aanschouwd. Ditzelfde kan ook met de koloniale waren plaatsvinden waarbij ook een proeflokaal kan worden ingericht.
• Herbergkamers: overnachtingsmogelijkheden in de vorm van 15 kamers in het middensegment, gekoppeld aan de bestaande functies (horeca en bierbrouwerij), maar ook voor zelfstandige overnachtingen.
• Een bierspa op de begane grond van het gebouw. Dit is een nieuw wellness onderdeel waarin gasten genieten van een spa gevuld met de ingrediënten van bier, te weten water, gist en hop. Er zijn meerdere spakamers voorzien. Ook hier ligt een combinatie met de herbergkamers voor de hand. Maar er worden ook daggasten verwacht.
• Aan de oostzijde van het derde gebouw zijn nog terrassen bedacht ten behoeve van de bierspa's en de herbergkamers. Deze terrassen worden ingebed in groen en gaan derhalve op in de omgeving.

Hoofdindeling van het derde gebouw (bron: Architom)

Aanzichten gevels Derde Gebouw (bron: Architom)

Inrichtingsschets Derde Gebouw (bron: ODIN)

Op de bovenstaande afbeeldingen is te zien dat de nieuwe pleinwand aan de zuidoost zijde van de Commanderie gepland is. Het achterliggend gebouw zal uit twee bouwlagen bestaan en worden afgewerkt met een schuin dak. De bovenste verdieping zal gebruikt worden voor de herbergkamers en een gemeenschappelijke/ recreatieve ruimte. De begane grond gaat gebruikt worden voor de bierspa, een eetzaal, de lounge, opslagruimte en het museum. Ook zal de luxe suite van de herberg op de begane grond komen.

De bouwstijl van het derde gebouw sluit aan bij de reeds aanwezige bebouwing op het Commanderieplein. De entree van het derde gebouw springt in het oog doordat de gevel ter plaatse hoger is. Door de onderdoorgang aan de zuidzijde kan het parkeerterrein op de Stadsweide worden bereikt.

Beeldkwaliteitsplan

De gewenste uitstraling van het 3e gebouw en de terreininrichting en inpassing van het geheel op het Commanderieterrein is nader omschreven in het Beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen.

De daarin opgenomen welstandsparagraaf is onderstaand integraal weergegeven, omdat deze afzonderlijk door de gemeenteraad moet worden vastgesteld.

2.3 Welstandsparagraaf

Voor de bouw van het derde gebouw op het Commanderieterrein is het ontwerp van het gebouw voorgelegd aan Q-team van de gemeente Dinkelland. De taak van het Q-team is het bewaken van de samenhang in de bouwplannen binnen de gestelde kaders om in gezamenlijkheid met belanghebbenden tot aanvaardbare en kwalitatieve plannen te komen. Het Q-team beoordeelde dat het derde gebouw bijdraagt aan een besloten pleinwerking van het Commanderieplein, omdat de nieuwbouw geknikt is. Derhalve adviseert het Q-team positief. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de welstandcriteria die gemaakt zijn voor het Commanderieplein zoals hieronder omschreven.

Situatie / algemeen:

• De verschijningsvorm sluit aan op de bebouwing van de Commanderie en dient de ruimtelijke kwaliteit hiervan te ondersteunen.
• Een gebouw of bouwwerk dient bij te dragen aan de specifieke kwaliteit (identiteit) van het gebied.

Hoofdvorm:

• De hoofdmassa is helder vormgegeven en draagt bij aan duidelijke wanden langs het Commanderieplein.
• De hoofdmassa sluit goed aan bij de bebouwing van de Commanderie en kan uit aaneengeschakelde verschillende volumes bestaan met accenten in bouwvolume en bouwhoogtes.
• De hoofdmassa's bestaan overwegend uit 1 bouwlaag met kap.
• De nokrichting is overwegend evenwijdig aan de pleinwand.

Architectuurstijl en gevelcompositie:

• Gevels richting de openbare ruimte langs het Commanderieplein zijn samenhangend en representatief vormgegeven.
• De architectuur sluit aan bij de (historiserende) stijl van de Commanderie
• Verwezen wordt naar de gevarieerde oude pakhuis-architectuur, baksteenarchitectuur met oog voor detail. Het mag lijken of iets later is aangebouwd.
• De gevelcompositie en de plaats, de afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd.

Detaillering:

• Toegevoegde elementen worden zelfstandig vormgegeven in lijn met de architectuur.
• De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur
• De fijne detaillering van de gevel, dakgoten, daklijsten van de gebouwen van de Commanderie wordt als uitgangspunt genomen en dient bij te dragen aan de kwaliteit van het Commanderieplein.

Materiaal en kleurgebruik:

• Aansluiten bij het kleur en materiaalgebruik dat ook is toegepast voor de gebouwen van de Commanderie.
• Het gebruik van (bak)steen in aardetinten morgen overheersen
• Het gebruik van goedkoop uitziende materialen zoals volkern platen, kunststoffen en dergelijke is niet toegestaan mits op bijzondere manier gedetailleerd.
• Daken worden voorzien van dakpannen of leipannen (niet glimmend)

Erfafscheidingen:

• niet van toepassing

2.4 Verkeer en parkeren

Ter uitvoering van dit bestemmingsplan is het onder andere noodzakelijk om aandacht te besteden aan de verkeersaantrekkende werking en de parkeerafhandeling als gevolg van de nieuwe planologische mogelijkheden. Het planvoornemen betreft de bouw van een bierspa, een museum en herbergkamers. Deze functies hebben een verkeersaantrekkende werking. Door Goudappel Coffeng is onderzoek uitgevoerd naar de aspecten verkeer en parkeren. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. De resultaten hiervan worden hieronder behandeld.

Parkeren

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen en de parkeerkencijfers van CROW publicatie 317 ‘Parkeren en Verkeersgeneratie’. In het onderzoek is gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages gedurende de week, afkomstig uit het gemeentelijke parkeerbeleid en de CROW publicatie 317 (Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Oktober 2012). Verder is als uitgangspunt genomen dat circa 15% van de bezoekers aan de wellness/spa blijft overnachten.

Uit het onderzoek blijkt dat de parkeervraag voor de geplande ontwikkelingen in gebouw 3 37 parkeerplaatsen bedraagt op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Rekening houdend met een combinatiebezoek bedraagt de realistische parkeervraag maximaal 33 parkeerplaatsen.

Uitbreiding parkeercapaciteit de Commanderie (ODIN Landschapsontwerpers d.d. 23-08-2018)

Conclusie

Ten opzichte van de huidige situatie wordt de parkeercapaciteit met 33 parkeerplaatsen uitgebreid. Dit is voldoende om de toekomstige parkeervraag als gevolg van dit plan te faciliteren.

Verkeer

De verkeersgeneratie van de geplande ontwikkeling is theoretisch bepaald met behulp van de CROW kencijfers voor de verkeersgeneratie. De verkeersgeneratie van de geplande ontwikkelingen is vervolgens opgeteld bij de huidige verkeersbelasting. Met behulp van de Wegenscan is een uitspraak gedaan of het extra verkeer mogelijk leidt tot knelpunten in de huidige vormgeving.
Uit de berekening blijkt dat de verkeersgeneratie als gevolg van de realisatie van dit plan circa 70 motorvoertuigen per etmaal op een gemiddelde weekdag bedraagt.

De Commanderiestraat en het Oldenzaalsvoetpad hebben beiden in de huidige vormgeving, met als uitgangspunt spelen op straat, een maximaal wenselijke verkeersintensiteit van circa 1.000 motorvoertuigen per etmaal. De toekomstige verkeersintensiteit inclusief de nieuwe functies bedraagt maximaal circa 860 motorvoertuigen per etmaal op de Commanderiestraat en 560 motorvoertuigen per etmaal op het Oldenzaalsvoetpad. Het extra verkeer kan op de huidige vormgeving veilig worden afgewikkeld.

Conclusie

Op de Oldenzaalsestraat neemt de verkeersintensiteit als gevolg van dit plan toe van circa 5.800 tot 5.870 (toename van 1,2%). Dit leidt niet tot een verslechtering van de kwaliteit van de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits-Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De SVIR schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Voor de periode tot 2028 zijn in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat.
• Het verbeteren van bereikbaarheid.
• Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten hebben in het nieuwe ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden, bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn namelijk beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het opstellen van het onderhavige plan past in die lijn.

Conclusie toetsing aan Rijksbeleid

Geconstateerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling past binnen het rijksbeleid. Er is sprake van een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, die bijdraagt aan de recreatieve aantrekkingskracht van Ootmarsum. Of wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking bespreekt de onderstaande subparagraaf.

3.1.1 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Algemeen

Een van de nationale belangen die de SVIR benoemt, is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. De Ladder is bedoeld om een goede afweging te kunnen maken bij de regionale planning Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de Ladder voor Duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Per 1 juli 2017 is een nieuwe laddersystematiek in werking getreden. Dit houdt in dat bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling een beschrijving van de behoefte van de ontwikkeling moet worden opgenomen. Indien de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet tevens een motivatie worden opgenomen waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hoewel de Ladder met name betrekking heeft op nieuwe woningbouwlocaties en bedrijventerreinen, vallen 'overige stedelijke voorzieningen' hier ook onder. Het onderhavige planvoornemen is als een dergelijk 'overige stedelijke voorziening' te beschouwen. Derhalve zal de onderstaande tekst ingaan op de beoordeling of de planologische mogelijkheden van dit bestemmingsplan stroken met de Ladder. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

Onderzoek

Is er sprake van een nieuwe stedelijke functie?

De nieuwe handreiking begint met de vraag om wat voor een plan het gaat. In dit geval betreft het 'overige stedelijke functies'. Als een plan met overige functies wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de Ladder worden toegepast. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, betreffen onder andere accommodaties voor leisure, zoals een hotel, en accommodaties voor cultuur, zoals een museum.

De vervolgvraag is of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Bij overige stedelijke ontwikkelingen wordt in de overzichtsuitspraak gesteld, dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Bestaat de andere stedelijke ontwikkeling uit de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m².

Het bestemmingsplan voor het derde gebouw op het Commanderieterrein is een 'overige stedelijke functie' met een bruto-vloeroppervlak van circa 1.400 m², zodat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Is er sprake van een behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is gerelateerd aan de aard en omvang van de ontwikkeling.

Teneinde dit zorgvuldig te onderbouwen is een onderzoek naar de behoefte uitgevoerd. Dit Onderzoek ladder duurzame verstedelijking is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.

Hieruit blijkt dat de uitbreiding van de Commanderie voorziet in een behoefte en geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten met zich mee zal brengen:

• Er is een aantoonbare kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde herbergkamers;
• Bovendien wordt een specifieke kwalitatieve behoefte verwacht aan de bierspa: deze draagt bij aan een onderscheidend en all-season recreatief totaalconcept;
• Het beoogde museum is ondergeschikt aan de totaalontwikkeling;
• De totale ontwikkeling zal naar verwachting niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten binnen de regio; naar verwachting wordt de regionale recreatiemarkt door toevoeging van meer diversiteit in het aanbod juist versterkt.

Conclusie

Samengevat wordt met dit plan een uniek concept ontwikkeld waarmee een nieuwe markt wordt aangeboord. Hierdoor is sprake van een unieke aanvulling op het bestaande aanbod in Ootmarsum. Hiermee voldoet het nieuwe bestemmingsplan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/ hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in generieke beleidskeuzes en in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Generieke beleidskeuzes

De generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Daarmee wordt aangesloten bij de hiervoor genoemde Ladder voor Duurzame Verstedelijking: eerst bestaande bebouwing en herstructurering benutten, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes gaan over bijvoorbeeld de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid en nationale landschappen. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel

Indien het initiatief, zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in het kader van de 'generieke beleidskeuzes' geldt de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is in de verordening vertaald in titel 2.1. Tevens dient rekening te worden gehouden met de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost Twente, titel 2.6. In titel 2.1 'Sturen op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit' wordt gemeenten gevraagd te onderbouwen dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Voor gebieden die zijn aangewezen als Nationaal Landschap Noordoost-Twente stelt de provincie dat het gaat om een afwisselend en kleinschalig landschap met grote hoogteverschillen, bronnen, beken, houtwallen, bossen en landgoederen. In deze gebieden geldt dat de bijzondere kwaliteiten juist in combinatie met ontwikkeling versterkt kunnen worden. Landbouw blijft de drager van dit landschap: grootschalig boeren in een kleinschalig landschap met kenmerkende beken. Het glooiende landschap van Noordoost-Twente is zeer gevarieerd door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en moderne ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een kleinschalig en groen karakter. De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen, de grote mate van kleinschaligheid, het groene karakter.

Toetsing

Het planvoornemen betreft het realiseren van een pleinwand waardoor een intiem plein ontstaat en er een mogelijkheid is voor het bouwen van een derde gebouw op het Commanderieterrein ten behoeve van een bierspa, overnachtingsmogelijkheden en een klein museum. Wanneer men deze ontwikkeling toetst aan de Omgevingsvisie Overijssel 2017, meer specifiek, toetst aan de visie voor 'Nationaal Landschap Noordoost Twente', dan is de conclusie dat visie zich niet tegen deze ontwikkeling verzet. Het ruimtelijke beleid is gericht op het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten van deze gebieden. Door de komst van het derde gebouw wordt de toeristische functie van Ootmarsum verder versterkt.

Ontwikkelingsperspectieven

Het ontwikkelingsperspectief geeft een hoofdkoers op provinciaal niveau. Dit vraagt maatwerk op lokaal niveau. De begrenzing van de gebieden moet worden gezien als signaleringsgrens. Bij doorvertaling naar gemeentelijk niveau betekent dit dat er nog variaties en detailleringen kunnen voorkomen. In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. In de afbeelding is een uitsnede van de perspectievenkaart, stedelijke laag behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Uittreksel perspectievenkaart Omgevingsvisie provincie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Het plangebied is aangeduid met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. Voor zulke gebieden geldt dat de steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken altijd mogen bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Toetsing.

De ontwikkelingsperspectieven 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' en 'Nationaal Landschap Noordoost Twente' verzetten zich niet tegen voorliggend plan. Het Commanderieterrein biedt immers ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar woon- werk-, voorzieningen en mixmilieus. De bouw van het derde gebouw van deze transformatie een logisch vervolg.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart ‘de stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'.

Stedelijke laag: ‘woonwijken 1955-nu’ (Bron: Provincie Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Er is aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk, maar vaak minder op fietsaansluitingen naar het buitengebied. Lokaal zijn kleine eenheden die afwijken van het systeem, zoals 'goudkustjes' aan de rand van de wijk. Steeds is sprake van een afgeronde eenheid met duidelijke in- en uitgangen.

Toetsing

Het planvoornemen voor het realiseren van een zuidoostelijke pleinwand met een derde gebouw op het Commanderieterrein ten behoeve van recreatie en overnachting is een binnenstedelijke ontwikkeling die het historische karakter van Ootmarsum verder benadrukt. Door nieuwe functies toe te voegen aan het aanbod van Ootmarsum sluit het planvoornemen goed aan bij de provinciale ambitie zoals verwoord in de stedelijke laag.

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in meerdere van plannen en visies. In deze toelichting worden deze plannen en visies aangehaald in zoverre zij relevant zijn voor de planologische mogelijkheden van dit bestemmingsplan.

3.3.1 Structuurvisie gemeente Dinkelland

De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat een integrale ruimtelijke en functionele toekomstvisie voor de gemeente Dinkelland voor de periode tot 2020. Dinkelland wil zich profileren als een toeristisch agrarische gemeente. Kenmerken daarbij zijn:

• Kleinschaligheid;
• Twents landschap;
• Ruimte voor de boer;
• Versterken toeristische sector;
• Wonen en (be)leven.

Ten aanzien van het versterken van de toeristische sector stelt de gemeente dat de geografische ligging, het Twentse coulisselandschap, de aanwezigheid van vele historische en culturele elementen en de uitstraling en aantrekkingskracht van Ootmarsum de gemeente Dinkelland vele kansen geven om haar toeristische potenties beter te benutten. Daarom zet de gemeente Dinkelland in op verdere ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve sector, met als doel de versterking van de economie binnen de gemeente, vergroting van de leefbaarheid en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het stadje Ootmarsum is in dit beleid de toeristisch-recreatieve trekker van de gemeente. Derhalve wil de gemeente de toeristische potentie van het stadje verder ontwikkelen.

Dit bestemmingsplan dat ruimte biedt voor een extra gebouw ter afronding van het Commanderieplein komt met de bovenstaande doelstellingen overeen. In het derde gebouw is men voornemens om circa 15 herbergkamers, een museum en een bierspa te realiseren. Door onder andere een nieuw soort toerisme toe te voegen aan het aanbod dat het stadje Ootmarsum reeds heeft, wordt het toerisme in Ootmarsum versterkt.

3.3.2 Masterplan Ootmarsum (toekomstvisie)

‘Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020, Toekomstvisie voor de toeristische hoofdstad van het oosten’, is een ambitieuze, dynamische en integrale visie op de toekomst van Ootmarsum. ‘Ootmarsum Ontwikkelt’ geeft een integrale toekomstvisie voor het historisch centrum van Ootmarsum en het omliggende (woon)gebied. In deze door de gemeenteraad op 3 juli 2007 vastgestelde toekomstvisie is het behoud van de identiteit van Ootmarsum het belangrijkste uitgangspunt. Het komt erop aan die te koesteren en te versterken. Dat betekent dus zorgvuldig en verantwoord omgaan met de keuzemogelijkheden die voorhanden zijn. Gestreefd wordt om Ootmarsum in kwalitatief opzicht verder te ontwikkelen als toeristisch centrum van het oosten. Tegelijkertijd dient de leefbaarheid in stand te blijven en waar mogelijk te worden verbeterd. Dat is de centrale missie van de toekomstvisie.

De belangrijkste ambities hebben betrekking op economisch/toeristisch, sociaal en ruimtelijk vlak. Met betrekking tot het economisch/toeristisch vlak wordt een verantwoorde invulling van sleutellocaties nagestreefd. Hieronder valt het terrein rond het Openluchtmuseum Ootmarsum en omgeving (de Commanderie). Met de invulling van deze locaties wordt een versterking van het profiel van Ootmarsum bereikt als een stad waar het prettig wonen en recreëren is. Met name op het terrein rond het Openluchtmuseum kunnen de ambitie en het lef van Ootmarsum leiden tot nieuwe initiatieven en ontwikkelingen ten gunste van de hele stad.
Op het ruimtelijke vlak wordt verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, versterking van het voor Ootmarsum kenmerkende reliëf, verbetering van parkeergelegenheden in en rond de stad, verbetering van de entrees naar de stad, het uitbreiden en verbeteren van fiets- en wandelvoorzieningen en het zichtbaar maken van water nagestreefd.

Met betrekking tot de Commanderie locatie wil de gemeente, om een leefbaar en economisch gezond Ootmarsum te houden, het culturele erfgoed betrekken bij het wonen. Om versterking van de lokale economie mogelijk te maken wordt met name ingezet op het verder gebruik maken van het cultuurhistorisch karakter van de stad. In dit kader draagt de locatie van de voormalige Commanderie veel potenties in zich. Archeologie op het terrein van de voormalige Commanderie en door het zichtbaar maken van de oude loop van de Molenbeek ontstaan nieuwe mogelijkheden voor recreatie en toerisme. Verbetering van het groen in en om de stad en versterking van de grillige singelachtige bomenstructuur langs de uitvalswegen leidt tot verbetering van de ecologische verbinding tussen natuur en landschap en de stad. De combinatie van het geleidelijk in oude staat herstellen van de Molenbeek in combinatie met de aanleg van een wandelroute ernaast zal een mooie verbinding ontstaan tussen de flanken van de Kuiperberg en het Openluchtmuseum. Met de ontwikkelingen die volgde na het vaststellen van het bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' (met identificatienummer NL.IMRO.1774.1502349-0401) is daarin reeds een grote stap gezet. De planvoornemens waarin dit bestemmingsplan moet voorzien zijn een uitbreiding van het aanbod van hoogwaardige toerisme, hetgeen waar de gemeente sterk op inzet.

Toetsing

De in dit bestemmingsplan besloten planologische mogelijkheden zijn in feite een nadere uitwerking van de visie op het plangebied, zoals verwoord in het ‘Masterplan Ootmarsum’. Daarnaast sluiten de ontwikkelingen aan bij de ontwikkelingen die afgelopen jaren reeds hebben plaatsgevonden als gevolg van het bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' (met identificatienummer NL.IMRO.1774.1502349-0401). Door het realiseren van een derde gebouw op het Commanderieterrein wordt de kwaliteit en uitstraling van het plangebied versterkt.

3.3.3 Welstandsnota en Beeldkwaliteitsplan

Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota gemeente Dinkelland. De Welstandsnota bevat de basisvoorwaarden waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden. Er worden criteria benoemd die ertoe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. Afhankelijk van de waarde van het gebied en de ambitie van de gemeente, kan het kader meer of minder streng zijn. De welstandscriteria zijn echter vooral gericht op het beheer van de huidige situatie en niet op nieuwe ontwikkelingen.

Voor deze ontwikkeling is samen met het bestemmingsplan een welstandsparagraaf opgesteld (zie paragraaf 2.3).

3.3.4 Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018

In Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018 is voor de gemeenten Dinkelland en Tubbergen een beleidskader bij het beoordelen van vergunningsaanvragen en ruimtelijke plannen neergelegd. Deze beleidsnotitie is een actualisatie van de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2014' en bevat geen inhoudelijke beleidswijzigingen. Het beleid heeft uitsluitend toepassing op gebouwen en ontwikkelingen binnen de bebouwde kommen van Dinkelland en Tubbergen, met uitzondering van bedrijventerreinen. In de nota zijn voor verschillende functies parkeernormen opgenomen. Het Commanderieterrein ligt, voor wat betreft het parkeren, buiten het centrumgebied van Ootmarsum. De concrete parkeernormen zijn reeds genoemd in paragraaf 2.4 Verkeer en parkeren.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft thema’s als geluid, bodem en luchtkwaliteit.

Om misverstanden te voorkomen dient opgemerkt te worden dat een deel van de onderzoeken die in dit hoofdstuk wordt genoemd is opgesteld bij de voorbereiding van het geldende bestemmingsplan. De ontwikkelingen die daarin zijn omschreven gaan nog uit van oude plannen voor het gebied. Voor de ontwikkelingen die in het voorliggende bestemmingsplan zijn opgenomen, zijn de genoemde onderzoeken nog steeds actueel.

4.1 Water

4.1.1 Geldend beleid

Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen zijn er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is in diverse nota’s vastgelegd. In de SVIR is water een belangrijk, structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen, moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen. Dit anticiperen is ook terug te vinden in de op 1 januari 2008 van kracht geworden Wet gemeentelijke watertaken. In deze nieuwe wet zijn de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht vastgelegd.

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel 2009 wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving, zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen de afgelopen jaren intensief samengewerkt met elkaar en met andere partners. Het nieuwe Waterbeheerplan is één van de resultaten van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit Waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost.

Waterschap Vechtstromen heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010-2015. Het waterbeheerplan is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het waterschap op 28 oktober 2009. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele stroomgebied van Regge en Dinkel en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe door middel van het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

De twee belangrijkste onderdelen van het waterplan worden gevormd door:

• het tekort aan waterberging in het landelijk gebied;
• de inpassing van inrichtingsmaatregelen binnen de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water.

4.1.2 Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de watertoets uit te voeren. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Op 20 april 2018 is de digitale watertoets (dewatertoets.nl) van het waterschap Vechtstromen doorlopen. Op basis van deze toets volgt de normale procedure.

Het concept van dit bestemmingsplan wordt nog voorgelegd aan het Waterschap voor het verkrijgen van een positief wateradvies.

4.1.3 Conclusie

Uit de bovenstaande beschouwing blijkt dat dit planvoornemen in overeenstemming is met de geldende wet- en regelgeving voor wat betreft het aspect water. Derhalve vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2 Archeologie & cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.2.1 Archeologie

Archeologische (verwachtings)waarden dienen vanwege de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, 1 september 2007) te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Doel van de Wet op de archeologische monumentenzorg is namelijk: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten'. Bij het opstellen en het uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

Op de archeologische verwachtings- en advieskaart, zoals hieronder ook weergegeven, van de gemeente Dinkelland is te zien dat het plangebied een terrein van hoge en zeer hoge archeologische waarde is en het ook als een bufferzone rond erf, adellijk huis of watermolen is aangewezen.

Uitsnede van de archeologische kaart van de gemeente Dinkelland (bron: gemeente Dinkelland)

Archeologisch onderzoek

De aanwezigheid van archeologische resten is in het plangebied aangetoond. Ten tijde van het opstellen van het nu geldende bestemmingsplan ('Ootmarsum, Commanderie' met identificatienummer NL.IMRO.1774.1502349-0401, vastgesteld op 3 november 2015) archeologisch onderzoek uitgevoerd. In 2012 is op het terrein behorende tot de niet meer in gebruik zijnde tuincomplexen van het voormalige Huis Ootmarsum door BAAC een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd. Vervolgens heeft in 2012 de Archeodienst een uitgebreid onderzoek gedaan naar de archeologische waarden van twee deelgebieden die in 2012 nog niet onderzocht konden worden. Het onderzoek uit 2014 heeft geen betrekking op het nu voorliggende plangebied.

Omdat er door Archeodienst ook nog een klein deel van de sleuven is aangelegd in het in 2012 door BAAC onderzochte gebied is ook vastgesteld dat destijds de proefsleuven onvoldoende diep zijn aangelegd. Gebleken is namelijk dat enkele van de in 2014 aangetroffen sporen in die zone, zich pas op een aanzienlijk dieper niveau aftekenden.

Uit de proefsleuvenonderzoeken kan worden afgeleid dat resten van de Commanderie zich nog in situ in de bodem bevinden. De resten bestaan enerzijds uit immobiele resten zoals grachten, muurwerk, houten constructies, paalkuilen en resten van de tuinaanleg, anderzijds uit mobiele resten van aardewerk, metaal, bot, hout en leer.

Waardering van de vindplaatsen

Op grond van formele waarderingscriteria volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) zijn de resultaten beoordeeld op fysieke en inhoudelijke kwaliteit. Daaruit komt een hoge archeologische waarde naar voren en de vindplaats Commanderieterrein moet daarom zeker als behoudenswaardig worden gekwalificeerd. Dit advies is door de regio-archeoloog namens het bevoegd gezag overgenomen.

Conclusie

Dat houdt in dat in het bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gehandhaafd blijft en dat er in de regels voorwaarden worden gesteld aan omgevingsvergunningen voor bouwen en overige werken. Bovendien wordt ook het op basis van het BAAC vrijgegeven zuidelijke gebied deels weer voorzien van de genoemde dubbelbestemming.

Op grond van de voorgaande onderzoeken is geconstateerd dat in het oostelijk deel van het Commanderieterrein de archeologische resten en sporen op 30,0 m +NAP liggen. Het beschermingsregime van de archeologische waarden zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan zijn in voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Naar verwachting kunnen de in het gebied geplande gebouwen en andere bouwwerken gerealiseerd worden zonder de archeologische waarden aan te tasten.

4.2.2 Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden meegewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek. Bij cultuurhistorie gaat het dan om alle structuren, elementen en gebieden die iets zeggen over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap.

In hoofdstuk 2 van de toelichting van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Commanderie' is als op de historie van de Commanderie ingegaan. De Commanderie en het latere Huis Ootmarsum hebben voor Ootmarsum en later voor Twente een prominente betekenis gehad. Commandeurs en heren van het Huis Ootmarsum vervulden belangrijke functies en hadden veel invloed op bestuur en religie in de regio. In de late 18e eeuw waren de heren van Heiden Hompesch als drosten van Twente de hoogste bestuurders. De Commanderie van de ridders van de Duitse Orde is een van de weinige in zijn soort in Nederland. Er zijn er slechts veertien van in heel Nederland. Hoewel er al diverse onderzoekers zich bezig hebben gehouden met de reconstructie en verschijningsvorm van het complex is er met name van de oudste fase, de Late Middeleeuwen nog heel er weinig bekend. Op basis van afbeeldingen en historische kaarten is voor de latere eeuwen wel meer bekend maar desondanks is dit ook nog beperkt te noemen.

Van de ruimtelijke ontwikkeling van het complex kennen we nu eigenlijk alleen de eindfase uit de late 18e eeuw. Nadien is er na de sloop van de gebouwen en de omzetting van het grote tuingebied alleen in de percelering nog rudimentair zichtbaar. Het enige gebouw dat nog resteert zijn de resten van de watermolen inclusief het Molenhuisje. Na het opstellen van het geldende bestemmingsplan is het gebied ingrijpend veranderd. Bij die inrichting van het gebied is echter wel rekening gehouden met de ruimtelijke structuur zoals deze nog blijkt uit de percelering. Ook nu geldt bij de inrichting van het gebied dit als uitgangspunt.

4.3 Ecologie

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan ligt per 1 januari 2017 in de Wet natuurbescherming (Wnb) en in het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

De Wnb regelt onder andere de soortenbescherming van planten en dieren, dit betreft de in het wild voorkomende vogels onder de vogelrichtlijn, de dier- en plantensoorten onder de habitatrichtlijn. Dier- en plantensoorten die in de bijlage van de wet genoemd worden vallen ook onder de beschermde soorten, op deze lijst mogen provincies een 'lijst met vrijstellingen' opstellen (artikel 3.11 van de Wnb).geen sprake is van beschermde soorten in het plangebied.

In de Wnb is eveneens de bescherming van Natura 2000-gebieden geregeld. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningsplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

Naast deze regelgeving omtrent Natura 2000-gebieden, bestaan er ook natuurgebieden op grond van het Natuurnetwerk Nederland. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (ook wel Ecologische hoofdstructuur genoemd) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

Onderzoek

Er is een ecologische inventarisatie uitgevoerd, die als Bijlage 7 bij deze toelichting is opgenomen.

In de huidige situatie van het plangebied zelf is er sprake van verharding en een grasveld. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied.

Het plangebied vormt mogelijk een klein onderdeel van het foerageergebied van vleermuizen, zoals gewone dwergvleermuis en laatvlieger, en vogels met jaarrond beschermde nesten, zoals huismus.

De opgaande begroeiing ten zuiden (langs De Wildbaan) en iets verderop ten oosten van het plange-bied (langs de ijsbaan) vormen een onderdeel van doorgaande structuren van opgaande begroeiing die onderdeel kunnen vormen van een vliegroute van vleermuizen. Uit het onderzoek uitgevoerd in 2011 blijkt ook dat deze structuren als vliegroutes worden gebruikt, onder andere door gewone dwergvleermuis en mogelijk watervleermuis.

Een klein deel van het foerageergebied van vleermuizen en/of vogels met jaarrond beschermde nesten zal door de uitvoering van de werkzaamheden verloren gaan. Het plangebied is echter hooguit marginaal geschikt en bovendien is in de omgeving van het plangebied ruim voldoende alternatief en deels hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde nesten door verlies van foerageergebied kunnen dan ook worden uitgesloten.

De opgaande begroeiing ten zuiden en iets verderop ten oosten van het plangebied blijft behouden en kan blijven fungeren als onderdeel van vliegroutes van vleermuizen. Om negatieve effecten op mogelijke vliegroutes te voorkomen dient zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase gebruik te worden gemaakt van (buiten)verlichting met gerichte lichtarmaturen die geen lichtuitstraling richting de groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied veroorzaken. De groenstrook ten oosten van het plangebied is dusdanig ver dat negatieve effecten door licht uitgesloten kunnen worden. Het gebruik van specifieke verlichting zoals hierboven beschreven zorgt ervoor dat de vliegroutes langs het plangebied hun functie kunnen blijven vervullen.

Indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, kunnen wel in gebruik zijnde nesten van meer algemeen voorkomende vogels worden verstoord of vernietigd. Dit is bij wet verboden. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Conclusie

Gelet op de huidige situatie in het plangebied en de afstand tot omliggende beschermde natuurgebieden kan ervan worden uitgegaan dat er vanuit het aspect ecologie geen bezwaren zijn tegen de beoogde bouw van het derde gebouw op het Commanderieplein, mits aan twee voorwaarden wordt voldaan:

• Om negatieve effecten op mogelijke vliegroutes te voorkomen dient zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase gebruik te worden gemaakt van (buiten)verlichting met gerichte lichtarmaturen die geen lichtuitstraling richting de groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied veroorzaken;
• Om te voorkomen dat in gebruik zijnde nesten van meer algemeen voorkomende vogels worden verstoord of vernietigd, dient tijdens de bouwwerkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen (15 maart tot 15 juli).

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op dit moment zijn er op het terrein van de Commanderie al verschillende activiteiten waarbij geluidshinder kan optreden. Dit planvoornemen voorziet echter in een aantal nieuwe functies. In het nieuw op te richten gebouw komt een overnachtingsmogelijkheid met 15 kamers, een bierspa en een klein museum voor tabak en koloniale waren. De verschillende functies zijn op basis van de Wet geluidshinder niet aan te merken als geluidsgevoelige functies op basis van de Wet geluidshinder. De wet geluidshinder is dan ook niet van toepassing.

Wel moet uiteraard op grond van een goede ruimtelijke ordening aandacht worden besteed aan de betreffende functies voor wat betreft geluid. De nieuwe functies en het inrichtingsgebonden verkeer kunnen namelijk een invloed hebben op de bestaande woningen in de omgeving.

Om dit te onderzoeken is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 6 bij deze toelichting is opgenomen.

Het onderzoek is een vervolg op twee eerder uitgevoerde onderzoeken, ref. 17.105 d.d. 3 november 2017 en ref. 15.075 d.d. 3 juni 2015. Het uitgevoerde onderzoek richt zich op het bepalen van de geluidbelastingen ten gevolge van het geluid ten gevolge van de activiteiten op het Commanderieplein ter plaatse van de woningen in de omgeving.

Gebruik is gemaakt van gegevens uit de eerder uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast is aangegeven door de gebruiker van het Commanderieplein, dat de gegevens van de activiteiten binnen de Commanderie uit 2017 één op één overgenomen kunnen worden.

Het onderzoek is gebaseerd op een inventarisatie van de bedrijfsvoering, leveranciergegevens, literatuurgegevens en Munsterhuis Geluidsadvies -expertise. Aan de hand van de verkregen gegevens is een akoestisch rekenmodel vervaardigd waarmee de geluidniveaus zijn berekend.

Op basis van het onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken:

• Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau bedraagt ter plaatse van de nabij gelegen woningen maximaal 46 dB(A) etmaalwaarde (nachtperiode maatgevend, 36 + 10). De normen voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau uit het activiteitenbesluit worden ter plaatse van de woningen niet overschreden.
• De ambitiewaarde uit het geluidbeleid wordt ter plaatse van één toekomstige woning aan de Commanderiestraat met 1 dB(A) overschreden. De bovengrenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde wordt niet overschreden. Het binnenniveau in deze toekomstige woning van 33 dB wordt niet overschreden. Ten opzichte van de situatie met 2017 is deze geluidbelasting niet veranderd. Het maximale geluidniveau ter plaatse van de woningen bedraagt in de dag, avond- en nachtperiode maximaal 65, 56 en 56 dB(A) als gevolg van de voertuigbewegingen. De normen voor het maximale geluidniveau uit het activiteitenbesluit worden niet overschreden.
• Uit berekeningen blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van de nieuwe situatie ter hoogte van de meeste woningen aan de Wildbaan met circa 1 tot 4 dB(A) wordt verlaagd. Dit is als gevolg van de afscherming die wordt veroorzaakt door het nieuwe gebouw. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat voorkeursgrenswaarden van 50 dB(A) etmaalwaarde vanwege verkeer op de openbare weg ter plaatse van twee woningen langs de Commanderiestraat wordt overschreden. De maximale grenswaarde van 65 dB(A) etmaal wordt niet overschreden. Het binnenniveau van 33 dB wordt ter plaatse van deze twee woningen zeker niet overschreden als gevolg van de indirecte geluidhinder. Dit omdat er voldoende geluidwering van de gevel van de betreffende woningen aanwezig is.

Gezien de bovenstaande bevindingen vormt het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Algemeen

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Onderzoek

Door Geofoxx is in augustus 2018 een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. In het onderzoek is nagegaan of de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond consequenties heeft voor het plan. Tevens is nagegaan of er mogelijk asbest in de bovengrond aanwezig is.

Tijdens de boorwerkzaamheden is zintuiglijk puin tot een diepte van 0,5 m-mv waargenomen. Bij het chemisch onderzoek zijn in de puinhoudende bovengrond verontreinigingen met minerale olie, lood en PAK aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarde, vermoedelijk vanwege het aanwezige puin.

Op het maaiveld en in de bovengrond (0,5 m-mv) zijn plaatselijk asbesthoudende materialen waargenomen in zowel de grove (>20) als fijne (<20mm) fractie. De omvang hiervan is beperkt waardoor er geen noodzaak tot nader asbestonderzoek geldt.

Conclusie

Op basis van de resultaten ter hoogte van de bovengrond is er geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader grond- en asbestonderzoek. Op basis van resultaten van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan. De aangetroffen gehalten leveren milieuhygiënisch gezien geen risico's op voor de gebruikers of voor het milieu. Het plangebied is daarmee vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor het beoogde gebruik.

4.6 Luchtkwaliteit

Ten behoeve van dit bestemmingsplan voor de realisatie van een derde gebouw op het terrein van de Commanderie is het noodzakelijk om aan te tonen dat wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer. Deze wet is een voortvloeisel van Europese regelgeving om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen. Door de realisatie van het derde gebouw verandert de verkeerskundige situatie op de wegen van en naar het terrein van de Commanderie.

Kern van de bovengenoemde wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen zoals het onderhavige planvoornemen is een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan luchtverontreiniging. Onderstaande tabel geeft de worst case-berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit weer. Hierbij is uitgegaan van de verkeersgeneratie zoals die in hoofdstuk 2, onder het kopje '2.4 Verkeer en parkeren' is berekend.

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit
Extra verkeer als gevolg van het plan
Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)		54,76
Aandeel vrachtverkeer		5%
Maximale bijdrage extra verkeer
NO2 in µg/m3 PM10 in µg/m3		0,07 0,01
Grens voor 'Niet In Betekenende Mate' in µg/m3		1,2
Conclusie
De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate; geen nader onderzoek nodig

Het project heeft een dergelijk kleinschalige omvang dat het is aan te merken als een project welke 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Conclusie

Op basis van de 'worst case'-berekening op basis van de te verwachte verkeersgeneratie van het planvoornemen vormt het milieuaspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

Wet- en regelgeving

Voor nieuwe ontwikkelingen moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Externe veiligheid besteedt aandacht aan de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Het doel van wet- en regelgeving op dit gebied is om de risico's waaraan burgers kunnen worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en transportroutes tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Ook maakt de bestaande wet- en regelgeving onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Bij kwetsbare objecten gaat het bijvoorbeeld om woningen en bij beperkt kwetsbare objecten gaat het om bijvoorbeeld bedrijfswoningen van derden, hotels, restaurants en kantoren.

Voor inrichtingen geldt dat de het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) normen stelt, voor transportroutes geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor hogedruk aardgastransportleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Op 27 oktober 2004 zijn het Bevi en de Regeling externe veiligheid inrichtingen van kracht geworden. In het Bevi zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot inrichtingen met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaarcontour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaarcontour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1%-letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Onderzoek

Uit de risicokaart (risicokaart.nl) van het plangebied blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Wel ligt nabij het plangebied, op circa 60 m, een hogedrukgasleiding. Deze gasleiding loopt langs de Wildbaan en De Brake is wordt beheerd door de Gasunie. De afbeelding hieronder bevat een uitsnede van deze risicokaart.

Uitsnede risicokaart Overijssel (bron: risicokaart.nl)

Tijdens het opstellen van het nu geldende bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' is ook reeds aandacht besteed aan deze hogedrukgasleiding. Ten behoeve van dat bestemmingsplan heeft een bureau onderzoek gedaan naar de externe veiligheid en de verantwoording van het groepsrisico voor het bestemmingsplan. Daaruit blijkt dat het plangebied buiten de PR 10-6-contour horend bij de hogedrukgasleiding ligt. Dat betekent dat het plaatsgebonden risico van de betreffende buisleiding geen beperking met zich meebrengt voor de bouw van het derde gebouw op het Commanderieterrein. Wel moet, zoals reeds het geval in het geldende bestemmingsplan, een belemmeringenstrook worden bestemd ten behoeve van de hogedrukgasleiding.

Tot slot behoeft de aanwezige bierbrouwerij op het terrein aandacht. Onderdeel van de activiteiten die in het plangebied plaatsvinden, is een kleinschalige bierbrouwerij. De brouwerij is op basis van de capaciteit van 20 hectoliter niet van dusdanig omvang dat deze in het kader van externe veiligheid risico veroorzaakt.

Conclusie

Omdat de plancontour van dit bestemmingsplan dezelfde is als de plancontour van het geldende bestemmingsplan en de hogedrukgasleiding niet is aangepast of anderszins gewijzigd, kan worden aangesloten bij de bevindingen die zijn gedaan tijdens het onderzoek naar de externe veiligheid. Zodoende vormt het omgevingsaspect externe veiligheid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.8 Milieuzonering

Algemeen

Milieuaspecten worden geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening te worden gehouden. Het gaat dan om de situering van milieugevoelige objecten ten opzichte van milieuhinderlijke elementen. Van belang is namelijk dat de omgevingskwaliteit passend is voor de nieuwe bestemmingen, de zogeheten interne werking. Andersom geldt dat met de nieuwe bestemmingen de aanwezige bedrijven en functies niet moeten worden belemmerd in hun bedrijfsvoering en ontwikkeling, de zogeheten externe werking. De beoordeling die in deze paragraaf plaatsvindt, is dus tweeledig. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'.

In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals rustig buitengebied), waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matig tot sterke functiemenging. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap terug worden gebracht.

Onderzoek

Voor wat betreft milieuzonering maakt de onderstaande uiteenzetting een onderscheid tussen de hierboven genoemde interne en externe werking. Daarnaast geldt dat van een gemend gebied, zoals hierboven besproken, geen sprake is.

Intern

Voor de vraag of de nieuwe functie past in de omgeving, moet gekeken worden naar welke functies er in de omgeving aanwezig zijn. Zijn er functies in de omgeving aanwezig die hinder veroorzaken bij de nieuw toegelaten functies? De direct aangrenzende bebouwing gebruikt men op dit moment voor de brouwerij, een bijbehorend restaurant c.q. café en detailhandel in streek- en/of ambachtelijke producten. Deze bebouwing en het 'Openluchtmuseum Ootmarsum' bevinden zich in het plangebied van dit bestemmingsplan zelf. Verder is aan de westelijke zijde van het plangebied een begraafplaats aanwezig en bevindt zich aan de noordoostelijke zijde een sporthal. Tot slot kenmerkt de omgeving van het plangebied zich door het grote aantal woningen. Voor deze woningen geldt dat deze niet milieubelastend zijn voor de omgeving. De onderstaande tabel geeft de aanwezige functies in de omgeving weer met daarbij de bijbehorende richtafstanden.

Functies			SBI-codering (SBI-2008)	Milieucategorie	Richtafstand
Brouwerij*			1105*	4.2*	300 m*
Museum			9313, 9604	2	30 m
Horeca			9101, 9102	1	10 m
Detailhandel n.e.g.			47	1	10 m
Begraafplaats			96031	1	10 m
Sporthal			931	3.1	50 m

Functies met de daarbij behorende SBI-codering en milieucategorieën (bron: VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering')
*Deze milieucategorie is echter van toepassing op grote(re) productiebrouwerijen en niet voor de onderhavige ambachtelijke brouwerij. Het kleinschalig en ambachtelijk bier brouwen komt voor het geluid en geuraspect meer overeen met de categorie 1102 tot 1104, 'vervaardiging van wijn, etc.', waarvoor een afstand van 30 meter geldt.

Het bouwvlak ten behoeve van de nieuwbouw wordt op voldoende afstand geplaatst van de aanwezige functies buiten de eigen inrichting. De brouwerij en de gasterij tellen hierin dus niet mee. Voor alle aanwezige functies geldt dus dat deze zich op voldoende afstand zullen bevinden de nieuwe functies. Aan alle richtafstanden wordt voldaan en de omgeving heeft dus geen negatieve invloed op het plangebied en de gewenste functies.

Extern

Daarnaast is de vraag wat de externe werking van het plan is. Past de nieuwe functie in de omgeving? De nieuwe planologische mogelijkheden mogen immers niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Dit planvoornemen voorziet in de mogelijkheid om in het plangebied ter plaatse van de bestemming 'Gemengd' herbergkamers, een bierspa (een wellnessvoorziening) en een museum te realiseren. De onderstaande tabel geeft de relatie van deze mogelijke functies met de aan te houden afstand weer.

Functies			SBI-codering (SBI-2008)	Milieucategorie	Richtafstand
Hotel			5510	1	10 m
Bierspa (wellness)			9313, 9604	2	30 m
Museum			9101, 9102	1	10 m

Functies met de daar bijbehorende SBI-codering en milieucategorieën (bron: VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering')

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de functie met de hoogste milieucategorie (milieucategorie 2) de te realiseren bierspa is. Deze bierspa bevindt zich op voldoende afstand van de omringende functies buiten het plangebied waardoor het planvoornemen voldoet aan de richtafstanden, die gelden op basis van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. De conclusie is derhalve dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling vanuit het oogpunt van milieuzonering geen negatieve invloed heeft op het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Conclusie

Op grond van de bovenstaande analyse vormt het aspect milieuzonering geen belemmeringen voor de planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt. Derhalve wordt het bestemmingsplan op het aspect milieuzonering als uitvoerbaar geacht.

4.9 Geur

Een ander omgevingsaspect dat hinder kan veroorzaken voor de omgeving is het aspect geur. Ten tijde van het opstellen van het nu geldende bestemmingsplan 'Ootmarsum, Commanderie' is er voor de bierbrouwerij een geuronderzoek verricht. In dit onderzoek is de geurbelasting in de omgeving van een emissiepunt berekend met behulp van verspreidingsberekeningen. Daarbij worden geurnormen getoetst bij zogeheten geurgevoelige objecten. Bij geurgevoelige objecten moet men denken aan woningen, horeca enzovoorts. De al dan niet hinderveroorzakende brouwerij produceert per dag 20 hectoliter aan bier. Uit de resultaten van de verspreidingsberekeningen op basis van de berekende geuremissie blijkt dat bij mogelijke gevoelige bestemmingen bij zowel een lozingshoogte van 5 als 10 meter de grenswaarden niet worden overschreden. Daarmee wordt ruim onder de grenswaarden gebleven. Voor de omliggende geurgevoelige objecten zal sprake zijn van een aanvaardbare geursituatie. De berekende geringe geurhinder is inherent aan de aard van de voorziene kleinschalige ambachtelijke brouwerij. Dit kleinschalige karakter is overigens ook geborgd in de gebruiksregels van het bestemmingsplan.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de brouwerij aanzienlijk minder geurhinder veroorzaakt, dan waarvan destijds bij het geuronderzoek is uitgegaan. Dit komt doordat de dampen worden gecondenseerd in het productieproces.

Voor de overige activiteiten, waaronder de nieuwe activiteiten zoals de bierspa, het hotel en het museum geldt dat deze functies geen onaanvaardbare gevolgen hebben voor de omgeving van het plangebied wat betreft geur. Ook zijn in de omgeving van het plangebied geen functies aanwezig die gevolgen kunnen hebben voor het aspect geur in het plangebied van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Uit de bovenstaande beschouwing volgt dat het aspect geur geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10 Vormvrije m.e.r. beoordeling

Bij een besluit (zoals een bestemmingsplan) waarbij activiteiten worden mogelijk gemaakt die zijn benoemd in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet worden beoordeeld of er sprake is van belangrijk nadelige gevolgen voor het milieu. Hiertoe is een zogenaamde Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen.

De conclusie van de aanmeldnotitie is dat het gezien de aard van het project en de zorgvuldigheid waarmee dit ingepast en gerealiseerd wordt, is uitgesloten dat het project belangrijke nadelige gevolgen met zich meebrengt voor het milieu. De milieugevolgen zijn in de toelichting van dit bestemmingsplan voldoende in beeld gebracht. Aan de hand van deze uitkomst is er geen aanleiding de uitgebreide m.e.r.-procedure te doorlopen.

De gemeenteraad heeft op 10 juli 2018 een besluit genomen waarin deze conclusie is bevestigd.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, een beschrijving van de plannen, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. Met de SVBP 2012 is in dit plan rekening gehouden, evenals met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verzameling digitale geometrisch objecten en de planregels. De verzameling digitale geometrisch objecten kan ook op papier worden weergegeven en wordt dan de verbeelding genoemd. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

5.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de Inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1). In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten (Artikel 2). Dit artikel geeft onder meer bepalingen hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn per bestemming onderverdeeld in onder andere:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

In hoofdstuk 5.3 wordt op de verschillende in het plan toegepast bestemmingen ingegaan.

5.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6). Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan een keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 7). In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 9). In de algemene aanduidingsregels zijn bijzondere opgenomen voor de zone van de molenbiotoop. Deze zone is weergegeven op de verbeelding.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10). In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van eigenaren en/of gebruikers en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de Overgangs- en slotregels. In het Overgangsrecht (Artikel 12) is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de Slotregel (Artikel 13) wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

Bestemming Gemengd (Artikel 3)

Functie

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming 'Gemengd'. Het gaat daarbij om het gebouw waarin het museum, de bierspa en het hotel ondergebracht worden.

Binnen deze bestemming is het (al dan niet bedrijfsmatig) verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak, ontspanning en educatie toegestaan, waaronder musea, toeristische attracties en grootschalige dagrecreatieve activiteiten worden verstaan. Hierdoor is het bijvoorbeeld ook mogelijk om een deel van het gebouw voor museale functies te gebruiken.

Voor de herbergkamers en de bierspa is op de verbeelding een afzonderlijke aanduiding opgenomen ('specifieke vorm van gemengd - wellness en logies').

Bouwen

In de bouwregels wordt uitgegaan van een op de verbeelding ingetekend bouwvlak waar binnen gebouwd mag worden. De bouw- en goothoogte en dakhelling van gebouwen zijn op de verbeelding vastgelegd. De maatvoering voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde is vastgelegd in de regels.

Bestemming Groen (Artikel 4)

Functie 

De groenvoorzieningen binnen het plangebied zijn bestemd tot 'Groen'. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen. Om eventueel het aanleggen van parkeerplaatsen ten westen van de brouwerij mogelijk te maken is daar een aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen in het verlengde van dezelfde aanduiding in het geldende bestemmingsplan.

Bouwen 

In deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan; enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De bouwhoogte van erfafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen. De hoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals kunstobjecten, stellages voor de hopteelt en speeltoestellen) mag maximaal 8 meter bedragen. Via een afwijkingsbevoegdheid kan deze maat vergroot worden tot 12 meter.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 3 (Artikel 5)

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 is opgenomen ter bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden binnen het plangebied. Op grond van deze dubbelbestemming gelden in principe beperkte bouwmogelijkheden. Afwijking van de bouwregels is onder voorwaarden wel mogelijk. Daarvoor dient in ieder geval archeologisch onderzoek verricht te worden als de bouwwerken en/of bodemingrepen dieper reiken dan 30 meter +NAP en groter zijn dan 10 m2.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Het bestemmingsplan heeft voor de gemeente geen financiële consequenties. Voor eventuele planschade heeft de gemeente Dinkelland een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. In de planschadeovereenkomst zijn afspraken gemaakt over eventuele schade voor derden als gevolg van de uitvoering van het plan.

Aldus is het verhaal van kosten anderszins verzekerd. De raad kan dus besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Draagvlak

Op 11 juli 2018 is in Gasterij Oatmössche op het Commanderieplein een informatieavond georganiseerd voor omwonenden en belanghebbenden. In opdracht van de toekomstige exploitanten zijn circa 90 adressen uitgenodigd. Op de informatieavond waren circa 40 omwonenden en belanghebbenden aanwezig. Tijdens deze avond hebben de exploitanten van de brouwerij toelichting gegeven op de plannen voor de herberg, bierspa en museum. De filosofie achter het plan is nadrukkelijk naar voren gebracht. Door de architect van het beoogde gebouw is informatie gegeven over de gevelaanzichten, contouren, bouwmassa, bouwhoogte en gebruik. Vervolgens is er door de landschapsarchitect, die ook betrokken was bij de eerdere ontwikkeling van het plein, toelichting gegeven over de inpassing van het gebouw op het plein en de omgeving.

De aanwezigen is gelegenheid gegeven om vragen te stellen en opmerkingen te maken. Door de deskundigen en toekomstige exploitanten zijn zo volledig mogelijke antwoorden gegeven ter verduidelijking. In het algemeen waren de meningen over het initiatief positief.

Door de aanwezigen zijn aandachtspunten meegegeven, waaronder:

• de hoogteverschillen in het terrein;
• de zichtlijnen van en naar het beoogde gebouw;
• aandacht voldoende parkeergelegenheid.

Daarnaast zijn ook aandachtspunten voor het hele Commanderieplein inclusief open luchtmuseum meegegeven:

• zorg voor duidelijke bewegwijzering naar het open luchtmuseum;
• zichtbaarheid van het open luchtmuseum;
• uitstraling van keuken, serre en erfafscheidingen.

6.2.2 Vooroverleg

Het bestemmingsplan wordt op grond van artikel 3.1.1 van het Bro voor overleg voorgelegd aan de overlegpartners. De reacties worden te zijner tijd aan dit plan toegevoegd.

6.2.3 Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode heeft iedereen de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen.