TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Buitengebied Holten, Sangeldijk 7

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Sangeldijk 7 in Holten is een agrarische bedrijfslocatie gelegen. De initiatiefnemer neemt deel aan de LBV-regeling wat betekent dat de agrarische gebouwen die dienst deden als dierverblijven gesloopt moeten worden. De initiatiefnemer wenst na staken van de veehouderij verder te gaan als akkerbouwbedrijf.

De sloopmeters vanuit de stallen worden ingezet voor de gemeentelijke rood voor rood-regeling voor een woonrecht op het huidig inwoning gedeelte op de locatie. De overige sloopmeters dienen ingezet te worden via de 'VAB'- regeling om een nieuw bijgebouw te realiseren en een bestaande schuur te vergroten. Daarnaast zijn er een aantal sloopmeters over, deze worden geregistreerd voor toekomstige compensatiekavels elders. Vanwege de ligging is het namelijk niet mogelijk om rood voor rood woningen op de slooplocatie toe te voegen. Deze ontwikkelingen passen niet bij recht in het huidige planologisch kader, derhalve is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk.

1.2 Ligging plangebied

De planlocatie is gelegen aan de Sangeldijk 7, ten westen van de bebouwde kom van Holten. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Holten, sectie H met perceelnummer 520. Een overzichtskaart met daarop het perceel in blauw aangegeven is onderstaand zichtbaar.

De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met de gewenste ontwikkeling van het erf en de daarbij behorende landschappelijke investeringen.

Afbeelding 1.1: Luchtfoto met betreffende perceel (in blauw) ten opzichte van Holten (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend planologisch kader

Het omgevingsplan van rechtswege met het onderdeel 'Veegplan buitengebied Rijssen-Holten’ is het vigerende planologisch kader. Op basis van dit omgevingsplan heeft de planlocatie de volgende aanduidingen (zie Afbeelding 1.2):

• 'Agrarisch landschap - gemengde functies'
• 'Agrarisch bedrijf Sangeldijk 7 en 7a in Holten'
• 'Landschap Holterbroek, Fliermaten en Lokerbroek (deelgebied 3)'

Tevens zijn er verschillende zoneringen aanwezig, de gebiedsspecifieke aanduidingen hiervan zijn:

• 'Aandachtsgebied buisleidingen'
• 'Archeologische verwachtingswaarde'
• 'Explosieaandachtsgebied infrastructuur'
• 'Geluidszone spoor'
• 'Veiligheidszone spoor'

De overige zoneringen die voor het gehele veegplan gelden zijn: 'Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van diverse werken of werkzaamheden', 'Parkeernormen', 'Zonering aanwijzing gebied buiten bebouwde kom Wet natuurbescherming', 'Zonering geurgehinderden - buitengebied', 'Zonering risicobronnen in de vorm van opslagtanks'. Voor deze zoneringen gelden specifieke regels die in acht worden genomen bij de realisatie van de plannen.

Er is sprake van een aanduiding 'agrarisch bedrijf' ten behoeve van veehouderij activiteiten. Het omzetten van inwoning naar regulier woonrecht is niet mogelijk binnen de huidige functies. Daarnaast wenst de initiatiefnemer agrarische activiteiten voort te zetten in de vorm van akkerbouw. Als gevolg van de ontwikkeling met de rood voor rood en Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) regeling zal de agrarische functie worden aangepast naar de functie 'Wonen-VAB' waarbij een bedrijfsfunctie tot en met categorie 2 wordt toegestaan, in dit geval akkerbouw.

Afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeelding, huidig erf aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het plan niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het plan "TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Buitengebied Holten, Sangeldijk 7" bestaat uit de volgende stukken:

• motivering;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding (tek.no. NL.IMRO.1742.TAMB2025008-0401)
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een motivering. De motivering heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, en verantwoording van het omgevingsplan.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het betreffende erf is gelegen aan de Sangeldijk 7 te Holten. Het gaat om een agrarisch erf dat in gebruik is als veehouderij in het buitengebied ten westen van de kern Holten.

Initiatiefnemer wil zijn zeugenhouderij beëindigen met gebruikmaking van de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties voor stikstofreductie (Lbv). Dit betekent dat alle agrarische bouwwerken die dienstdeden als dierverblijven, in het totaal gaat het om 3.844 m2, worden gesloopt. Op de locatie wil hij zijn bedrijf voortzetten ten behoeve van akkerbouw. Meer specifiek heeft hij de wens om de huidige bedrijfswoning met vergunde inwoonsituatie om te zetten naar twee woningen aaneen. Voor de noodzakelijke sloopmeters (300m2) voor het extra woonrecht zet initiatiefnemer de gemeentelijke Rood-voor-Rood regeling in. Daarnaast wil hij, via de Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB)-regeling, een bestaande schuur met een oppervlakte van 303 m2, laten staan en uitbreiden met 540 m2, een bestaande werktuigenloods van 200 m2 als bijgebouw bij het bestaande woonadres behouden en een nieuw bijgebouw van 150 m2 als bijgebouw voor het nieuwe woonadres bouwen. De resterende sloopmeters (2.500 m2) worden geregistreerd via de regeling sloopmeter registratie.

De planlocatie ligt in een uitgestrekt dekzandgebied. Aan de westzijde bevindt zich het Nationaal Park Sallandse Heuvelrug, gelegen op een stuwwal die zich uitstrekt van Ommen naar Holten.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto (2024) ingezoomd op het erf (bron: Atlas Leefomgeving)

2.2 Toekomstige situatie

In de nieuwe situatie wordt de agrarische functie van intensieve veehouderij omgezet naar akkerbouw. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de huidige woonboerderij te splitsen in twee afzonderlijke woonadressen, op de tekening (afbeelding 2.2) aangegeven met A. In het kader van de LBV-regeling worden diverse opstallen gesloopt (witte stippellijnen op de tekening), hiermee kan het woonrecht worden verkregen. Er blijven twee opstallen behouden (B). De bestaande schuur wordt uitgebreid om te dienen als opslagruimte voor het akkerbouwbedrijf (C) volgens de VAB-regeling.

Daarnaast wordt een nieuw bijgebouw gerealiseerd op basis van de rood voor rood-regeling, dat zal fungeren als bijgebouw bij de woning (H). Dit nieuwe gebouw is zo gepositioneerd dat het qua oriëntatie aansluit bij de bestaande opstallen. Ten slotte worden er nieuwe houtopstanden aangeplant (I) hiermee wordt het landschap versterkt.

Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit zijn de volgende maatregelen genomen:

• Slopen van landschapsontsierende bebouwing (D)
• Behouden van bestaande houtopstanden (F)
• Aanplanten van houtopstand met inheemse soorten (I)
• Versterken bestaande houtopstand dmv onderbeplanting (K)

Na het inzetten van de sloopmeters voor het woonrecht en een bijgebouw zijn er 2.500 m2 aan sloopmeters over. Deze worden aangemeld voor de sloopmeterregistratie van de gemeente Rijssen-Holten.

Afbeelding 2.2: nieuwe landschappelijke situatie Sangeldijk 7 te Holten (bron: N+L Landschapsontwerpers)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen. Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme.

De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap.

Beoordeling van het plan:

Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en goede invulling van een VAB-locatie, omdat een voormalig agrarische erf wordt omgevormd naar woonerf met akkerbouw activiteiten. Met deze ontwikkeling blijft de (voormalig agrarische) karakteristieken behouden en is er sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Geconstateerd is dat een woonfunctie met twee woningen (woning en om te zetten inwoning) op deze locatie een logische vervolgfunctie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorziene ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is."

Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien.

In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd:

Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Beoordeling van de plannen:

Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Artikel 5.129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is, maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de Ruimte voor ruimteregelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In voorliggend geval wordt een voormalig agrarisch bedrijfsperceel omgevormd tot een woonperceel met twee woonrechten in plaats van één waarbij het bedrijf akkerbouw uitoefent. De woning met inwoning worden dan twee reguliere woningen. Er is daarmee sprake van 1 nieuw woonrecht op locatie, niet van een nieuwe woning. Volgens de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is er pas sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer er 12 of meer woningen worden gebouwd. Het toepassen van een extra woonrecht valt niet onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen)
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Doorwerking plan:

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 4.4 (principe van concentratie)
• artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)
• artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit)
• artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving)
• artikel 4.14 (woonafspraken)

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 4.4: Principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel aangewezen zijn als agrarisch bedrijfsperceel. Deze wordt omgezet naar een woonerf met twee woningen en bijbehorende bouwwerken, waarvan één woning met inwoning al aanwezig is. De inwoning wordt in dit geval omgezet naar een reguliere woning. Alhoewel de veehouderij activiteiten zijn gestaakt, is er in de toekomstige situatie sprake van agrarische activiteiten in de vorm van akkerbouw. Met deze ontwikkeling is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt:

• a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied;
• b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
• c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2

Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Beoordeling van het plan:

De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling, waarbij bestaande landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en er hiervoor in de plaats een woonrecht en bijbehorend bouwwerk komt. Aangezien het gaat om bestaande inwoning waarop het woonrecht komt, is er geen sprake van nieuwbouw. Enkel het bijgebouw is nieuw gerealiseerd. Er wordt daarmee gebruik gemaakt van een bestaand erf. Er is geen sprake van nieuwe bebouwing in de groene omgeving.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting bij plannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering).

Beoordeling van het plan:

Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Het plan is toegevoegd aan Bijlage 1 en geeft een landschappelijke onderbouwing van het inrichtingsplan. Deze geldende gebiedskenmerken worden later in deze paragraaf ook afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen
toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Beoordeling van het plan:

Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied). Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• Sloop van 3.844 m2 aan landschapsontsierende bebouwing;
• Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituatie;
• Aanplant van nieuwe houtopstand met inheemse boomsoorten.

In het onderhavig geval betreft het de ontmanteling van een voormalig agrarische bedrijfslocatie, sanering van de in onbruik geraakte voormalige bedrijfsgebouwen en de toepassing van een woonrecht op het inwoon-gedeelte met realisatie van bijbehorend bouwwerk. Daarnaast is er sprake van uitbreiding van een bestaand bijgebouw. De toelichting is in Bijlage 1 nader uitgewerkt. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14 (woonafspraken)

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.

Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Beoordeling van het plan:

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 1 extra wooneenheid in een huidig inwoningsdeel op basis van de rood voor rood regeling. Door de sloop van landschapontsierende bebouwing wordt dit recht voor één compensatiewoning verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt ook op dit moment al bewoond. Zoals uit paragraaf 3.3.1 blijkt, is er in de gemeente Rijssen-Holten ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend omgevingsplan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied in rood (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

De planlocatie is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap". Het ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, "voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen", voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie. Er ontstaat ruimte voor wonen in combinatie met een vorm van kleinschalige bedrijvigheid. De omliggende gronden blijven in gebruik als agrarische gronden.

De kwaliteitsambities zijn, net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven: 'een zichtbaar en leefbaar mooi landschap', 'sterke ruimtelijke identiteit als merken voor Overijssel' en een 'continu en beleefbaar watersysteem'.

De ontwikkeling van de extra woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het omvormen van de agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie (met nog wel een aanduiding voor akkerbouwactiviteiten) is een passende activiteit in het ontwikkelingsperspectief.

De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag.
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• 3. Stedelijke laag.
• 4. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag

Afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag, planlocatie in rood (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie ligt in een dekzandgebied. Onder koude omstandigheden in de laatste ijstijd heeft de wind ervoor gezorgd dat geërodeerd zand op de hogere delen in het landschap werd afgezet, zoals op de stuwwallen en tegen de flanken van de stuwwallen. Ten oosten van de planlocatie is een stuwwal te vinden die het dekzand tegenhield dat door de overheersende zuidwestenwind werd aangevoerd. Het plangebied is gelegen in een grootschalig dekzandgebied dat wordt doorsneden door lager gelegen beekdalen met waterlopen waardoor het water uit de hoger gelegen delen wordt afgevoerd.

Met de voorgenomen plannen wordt er geen afbreuk gedaan aan de natuurlijke kenmerken van het landschap, gezien er geen veranderingen worden aangebracht aan het reliëf of andere versterkende elementen van dit landschap.

Laag van cultuurlandschap

Afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap, planlocatie in rood (overijssel.tercera-ro.nl)

Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. Het plangebied is gelegen op een dergelijke overgang. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis.

Hoewel het plangebied in de Omgevingsvisie van Overijssel wordt aangeduid als onderdeel van het 'maten- en flierenlandschap', vertoont het landschap vooral kenmerken van een ontginningslandschap. Het maten- en flierenlandschap werd gekenmerkt door een kleinschalige beplantings- en verkavelingsstructuur, vaak haaks op de loop van beken of watergangen. Daarentegen staat het ontginningslandschap bekend om zijn rechtlijnige en functionele inrichting. De planmatige ontginningen resulteerden in grote, open ruimtes. In dit geval is de open ruimte ontstaan door ruilverkavelingen. De erven liggen desondanks net als in de ontginningen in blokken langs rechtlijnige wegen, waarbij beplanting zoals lanen en bosjes een belangrijke rol speelde in het landschap. Deze karakteristieke elementen, waaronder houtsingels, zijn nog altijd zichtbaar in het plangebied. Ze benadrukken de historische identiteit van het landschap en dragen bij aan de landschappelijke samenhang.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De kenmerken van het landschap, beplanting in lanen en bosjes, de open ruimte en rechtlijnige structuren zijn namelijk terug te vinden in de voorgenomen plannen.

Laag van de beleving

Afbeelding 3.4: uitsnede kaart laag van de beleving, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel)

De laag van de beleving op de planlocatie wordt aangeduid als 'donkerte'. Dit zijn gebieden waar het 's nachts nog echt donker is. Het zijn de relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage bevolkingsdruk. In dergelijke gebieden moeten we terughoudend zijn met het toevoegen van verlichting, langs bijvoorbeeld wegen, bedrijventerreinen e.d.. De voorgenomen ontwikkeling past in deze ambitie, omdat agrarische bedrijvigheid wordt gestaakt met uitzondering van akkerbouw en een woonrecht wordt toegevoegd, waar er minder verlichting benodigd is.

De locatie is niet voorzien van een stedelijke laag, dus wordt deze niet opgenomen.

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie gemeente Rijssen-Holten

Met de omgevingsvisie Rijssen-Holten geeft de gemeente een toekomstbeeld waarmee ze laten zien hoe de gemeente er over tien jaar uit kan zien en waar haar doelen en ambities liggen. Dit toekomstbeeld gaat over de fysieke leefomgeving: alles wat we buiten zien en nodig hebben om te kunnen leven, wonen, werken en ontspannen. Zowel binnen de kernen als in het buitengebied.

Met de omgevingsvisie geeft de gemeente richting, sturing en duidelijkheid over de wijze waarop ze Rijssen-Holten willen ontwikkelen, zowel voor haar inwoners als voor haar partners waarmee ze samen optrekken en investeren in een toekomstbestendig Rijssen-Holten. De gemeente zoekt hierbij een balans tussen het beschermen en benutten van haar leefomgeving en geven richting over de wijze waarop ze ontwikkelingen kunnen en willen bevorderen en faciliteren. De gemeente Rijssen-Holten maakt ruimte voor dat wat ze belangrijk vinden en zetten in op behoud van dat wat de gemeente koestert. Zo werken ze samen aan een toekomstbestendig Rijssen-Holten voor de generaties van nu en in de toekomst.

Beschermen, bevorderen en faciliteren zijn drie perspectieven op een gezonde leefomgeving van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Het model van het PBL laat zien dat de drie verschillende perspectieven elkaar raken en overlappen, zo hebben het fysieke en sociale domein elkaar nodig om doelen te bereiken. De gemeente Rijssen-Holten heeft benutten als vierde perspectief toegevoegd, omdat ze dit perspectief vonden ontbreken. Elk perspectief zegt iets over de rol die de gemeente inneemt. Hieronder worden de perspectieven toegelicht:

• 1. Het beschermen gaat over het zorgen dat de schade aan de leefomgeving zo laag mogelijk is. Dit betreft bijvoorbeeld normeringen of milieuzoneringen die bepalend zijn in de planontwikkeling. Wanneer wij als gemeente ruimtelijk gezien iets willen of moeten beschermen, nemen wij daarvoor regels op in het omgevingsplan. Op basis van deze regels kunnen we als gemeente handhaven als dat nodig is.
• 2. Het benutten gaat over het gebruiken van de kwaliteiten en kansen die de leefomgeving biedt. Het is daarbij belangrijk dat de activiteiten die plaatsvinden geen significante negatieve effecten hebben op de leefomgeving. Als gemeente stellen we in het omgevingsplan welke activiteiten zijn toegestaan of onder voorwaarden kunnen worden toegestaan.
• 3. Het bevorderen gaat over het actief stimuleren van verbetering van de leefomgeving. Bijvoorbeeld ervoor zorgen dat gezond gedrag een makkelijke keuze is in de leefomgeving. Hierbij werken we als gemeente actief samen met inwoners en gebruikers.
• 4. Het faciliteren gaat over het nemen van eigen initiatief en verantwoordelijkheid van inwoners: de zelf- en samenredzaamheid. De gemeente heeft hierbij slechts een ondersteunende rol en kan randvoorwaarden stellen.

De leidende principes in gemeente Rijssen-Holten zijn:

• 1. Water en bodem is de basis: Het eerste principe is dat water en bodem de basis vormen van waaruit we werken. Door klimaatverandering staat het water- en bodemsysteem onder druk. We merken dit in de vorm van extreme wateroverlast of juist extreme droogte, ook in onze gemeente. Vanwege de klimaatopgave stelt het Rijk en daarmee ook de Provincie Overijssel het water- en bodemsysteem voorop bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat we bij ruimtelijke ontwikkelingen goed moeten afwegen of de ontwikkeling past bij het aanwezige water- en bodemsysteem en wat de effecten van de ontwikkeling zijn op het water- en bodemsysteem. De plek wordt niet meer aangepast aan (nieuwe) functies, maar de functies moeten passend zijn op de plek. Het ruimtelijke ontwerp van een ontwikkeling moet dus rekening houden met het aanwezige bodem- en watersysteem. Dit betekent voor ons als gemeente niet dat we alle mogelijke technische oplossingen achterwege laten. Dit houdt in dat we wel voor een technische oplossing kiezen wanneer er een zwaarwegend maatschappelijk belang aan de ontwikkeling vast zit.
• 2. Duurzaam omgaan met onze ruimte: Het tweede principe is duurzaam omgaan met onze ruimte. De lokale economie en onze lokale ambities vragen om groei, maar we zijn ons ervan bewust dat de ruimte voor groei beperkt is. Als gemeente willen we bij ruimtelijke ontwikkelingen slim omgaan met de ruimte die er is. Dit betekent dat meervoudig ruimtegebruik, of een combinatie van functies wenselijker is dan enkelvoudig ruimtegebruik. Daarnaast leidt dit principe tot keuzes of bepaalde functies wel of niet wenselijk zijn in bepaalde gebieden. Waar we als gemeente met dit principe ook aandacht op willen vestigen bij ruimtelijke ontwikkelingen is klimaat- en natuurinclusief bouwen. In beginsel gaat inbreiding en vernieuwing voor uitbreiding van de stedelijke bebouwing, mits de ontwikkeling bijdraagt aan een duurzaam aantrekkelijk (en groene) leefomgeving. Dit ondersteunt het eerste principe door met technische en innovatieve oplossingen bij te dragen aan biodiversiteit, het tegengaan van hittestress en wateroverlast met als doel een kwalitatief goede leefomgeving.
• 3. Inzetten op leefbare kernen en hierop voortbouwen: Het derde principe gaat uit van het inzetten op leefbare kernen. Onze kernen Dijkerhoek, Holten en Rijssen hebben elk hun eigen identiteit en structuur. We zien als gemeente graag dat ontwikkelingen deze identiteit en structuur versterken en verbeteren. Dat gaat onder andere over geschikte en duurzame woningen, (sociale) voorzieningen, onderwijs, werkgelegenheid, bedrijven, detailhandel, horeca, bereikbaarheid en infrastructuur. Het is hierin belangrijk om onze kernen in samenhang met elkaar te bekijken en elkaar te laten versterken met hun eigen identiteit. Zoals eerder benoemd staan we ruimtelijk gezien voor een grote opgave als het gaat om het meewerken aan oplossingen voor alle (maatschappelijke) opgaven. De drie leidende principes hierboven, met in achtneming van de rode draden, zijn de basis voor de te maken ruimtelijke keuzes.

Ambitie en strategie voor het thema wonen

1. Beschermen

De gemeente Rijssen-Holten beschermt haar woningvoorraad door:

• eisen te stellen aan een goed woon- en leefklimaat;
• woningen te bouwen voor eigen behoefte;
• bij het bouwen van nieuwe woningen rekening te houden met de verschillende doelgroepen (sociale huur, sociale koop, reguliere koop).

2. Benutten

De gemeente Rijssen-Holten benut kansen om haar woningvoorraad te verbeteren door:

• de initiatieven voor het toevoegen van woningen door middel van inbreidingen mogelijk te maken waar dat kan.

3. Bevorderen

De gemeente Rijssen-Holten bevordert haar woningvoorraad door:

• tot 2030 1800 woningen bij te bouwen op verschillende locaties in de gemeente;
• de duurzaamheid van de bestaande woningen te vergroten;
• differentiatie in woningen te stimuleren;
• specifiek te bouwen voor doelgroepen;
• het bouwen van flexwoningen, zodat er op korte termijn woningen beschikbaar komen.

4. Faciliteren

De gemeente Rijssen-Holten faciliteert in de zoektocht naar een goede woningvoorraad door:

• samen te werken met organisaties en partijen die bijdragen aan diversiteit in de woningvoorraad, zoals woningcoöperaties;
• inwoners te informeren over het verduurzamen van hun woning.

Beoordeling van de plannen:

De gewenste ontwikkeling betekent een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit. De landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, en een nieuw woonrecht met bijbehorende bouwwerk wordt toegevoegd. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing (Bijlage 1) is vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Dit past binnen het gestelde streefbeeld voor dit aspect.

Daarnaast is wordt er wordt er zorvuldig omgegaan met de ruimte, aangezien er sprake is van een relatief kleinere bebouwd oppervlakte. Ook wanneer de overige sloopmeters elders worden ingezet, is de bebouwde oppervlakte nog steeds relatief afgenomen aangezien er van de sloopoppervlakte een kleinere oppervlakte mag worden teruggebouwd. Al met al past de ontwikkeling binnen de principes van de visie.

In voorliggend geval is aantoonbaar te maken dat voorzien wordt in een specifieke woonbehoefte passend binnen gemeente Rijssen-Holten. In het kader van rood voor rood kan een woonrecht worden toegepast op de planlocatie, waarbij ontwikkelruimte in evenwicht is met investeringen (in de vorm van sloop). Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in 'Rijssen-Holten 2010-2020 en doorkijk naar 2030''.

3.3.2 Ruimtelijke Ontwikkelingen in het buitengebied 2024

Er wordt getoetst aan de het beleid ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied 2024, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 december 2024. In de volgende hoofdstukken wordt een actueel beleidskader gegeven voor VAB-locaties en rood-voor-rood. Deze beleidsregels zijn een aanvulling op de Kadernota Landelijk gebied of de opvolger daarvan.

Bij een (grootschalige) uitbreiding of nieuwvestiging (al dan niet op een bestaand erf) in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing, zoals opgenomen in het beleid ruimtelijke ontwikkelingen 2024. Het voorliggende beleid zal ook een richtlijn geven voor een rekenmethode waarbij de investering in de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in het buitengebied inzichtelijk wordt gemaakt.

Algemene voorwaarden

Naast het slopen van landschapontsierende bebouwing worden er aan de nieuw te realiseren functies voorwaarden gesteld aan bijvoorbeeld landschappelijke inpassing en uiterlijke verschijningsvormen. Voor een groot gedeelte gelden deze voorwaarden voor alle nieuwe functies, een aantal voorwaarden is echter specifiek en zullen verderop in deze paragraaf aan bod komen.

Algemene voorwaarden die gelden voor alle nieuwe functies zijn:

• Compensatie vindt in beginsel plaats op de locatie waar de meeste vierkante meters gesloopt worden;
• Nieuwe functies worden gerealiseerd met behoud en versterking van het karakter van het oorspronkelijke erf en de erfopzet;
• De slooplocatie(s) en de nieuwe functie moeten landschappelijk ingepast worden, in overeenstemming metoals opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel;
• De nieuwe functie moet duurzaam gerealiseerd worden en passen binnen het natuurlijk bodem- en watersysteem;
• De rekenmethode KGO, zoals beschreven in hoofdstuk 6 is van toepassing;
• Het is mogelijk om meerdere nieuwe functies met elkaar te combineren, hiervoor geldt echter wel een cumulatie in het slopen van landschapontsierende bebouwing.

Rood voor rood

Inwoonsituaties

In het buitengebied van de gemeente Rijssen-Holten zijn sinds jaar en dag inwoonsituaties aanwezig. Sommige van deze inwoonsituaties zijn kadastraal afgesplitst en sindsdien veelal als separate woning in gebruik, maar hebben niet de planologische rechten van een reguliere woning. Er zijn verschillende routes om een dergelijke bestaande inwoonsituatie planologisch om te zetten naar een reguliere woning. Hieronder worden de verschillende routes beschreven:

1. omgevingsplanactiviteit voor het omzetten van inwoning naar regulier wonen middels een omgevingsvergunning;

2. rood-voor-rood regeling via:

• a. het inzetten van sloopmeters, of;
• b. het afstorten van het compensatiebedrag in het landschapsfonds.

Route 2

Door gebruik te maken van de rood-voor-rood regeling (planologische route 2) moeten er sloopmeters of een compensatiebedrag worden ingebracht voor het verkrijgen van een reguliere woning. In tegenstelling tot de eerste route worden hier wel de bouwmogelijkheden geboden die bij een reguliere woning van toepassing zijn. Ook bij het omzetten van inwoning naar regulier wonen middels rood-voor-rood is het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit een belangrijke voorwaarde, hiervoor gelden in ieder geval de volgende voorwaarden:

• Er moet minimaal 300m2 aan landschapontsierende bebouwing gesloopt worden;
• wanneer een initiatiefnemer niet kan voldoen aan de sloopnorm van minimaal 300 m2, doordat er geen sloopmeters op het erf (of elders) aanwezig zijn, wordt de mogelijkheid geboden om het compensatiebedrag af te storten in het gemeentelijk landschapsfonds. Voorwaarde is dat voor maximaal 300 m2 gecompenseerd kan worden via het afstorten in het landschapsfonds door een eenmalige storting van €125,- per m2. Na de omzetting naar een reguliere woning mag er maximaal 150 m2 aan bijgebouwen per woning aanwezig zijn.

Naast de algemene voorwaarden gelden er voor het omzetten van een inwoonsituatie naar een reguliere woning nog specifieke voorwaarden:

• Er is sprake van een bestaande inwoonsituatie met als peildatum 27 augustus 2021 (inwerkingtreding Chw Omgevingsplan buitengebied Rijssen-Holten).
• Bedrijfswoningen zijn uitgesloten
• De bestaande compactheid van het erf moet behouden blijven (één-erf-gedachte), dus in beginsel is er sprake van één hoofdgebouw (bestaande uit twee woningen), één erf.
• De landschappelijke inpassing moet bijdragen aan deze één-erf-gedachte. Erfverharding moet doorlopen, privacy kan worden gewaarborgd door gebruik van subtiele en passende materialen.
• Het bestaande voor- en achtererf moet worden behouden en eventueel versterkt.
• Bij nieuwbouw mag er geen tweede hoofdgebouw worden gerealiseerd. Uitgangspunt blijft een twee-aan-één woning die passend is in het buitengebied.

Tot slot geldt de specifieke voorwaarde het omzetten van een inwoonsituatie naar een reguliere woning door middel van de rood-voor-rood regeling:

• Per woning mag één vrijstaand bijbehorend bouwwerk gerealiseerd worden van 150m2, dus in totaal twee vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor de gehele kavel.

Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)

Het vab-beleid biedt nieuwe (bedrijfs)mogelijkheden in het buitengebied. Om agrarische bebouwing te hergebruiken gelden algemene uitgangspunten om kaders te geven voor wat wel en wat niet kan:

• Alleen bebouwing die als agrarisch gebouw zijn opgericht met vergunning komen in aanmerking.
• Bebouwing welke is opgericht zonder vergunning, onafhankelijk of deze onder het overgangsrecht valt, komt niet in aanmerking voor vab;
• De bebouwing moet minimaal 5 jaar in agrarisch gebruik zijn geweest, om te voorkomen dat agrarische bebouwing wordt opgericht met het oogmerk hier een niet-agrarische functie in te realiseren;
• Wanneer er bedrijfsbebouwing in agrarisch gebruik blijft mag dit niet leiden tot meer bouwmogelijkheden voor de agrarische bedrijfsvoering of het niet-agrarische deel van het bedrijf (het agrarische bedrijf komt dus op slot te staan);
• Voor de nieuwe bedrijfsfunctie op een vab-locatie mag in het bestemmingsplan/omgevingsplan geen extra bedrijfsbebouwing toegevoegd worden. Het gaat om een bedrijfsfunctie binnen de bestaande bebouwing.
• Eventuele uitbreiding in de toekomst zal dan getoetst moeten worden aan de te zijner tijd geldende beleidskaders;
• Bedrijvigheid die is toegestaan zijn bedrijven met maximaal milieucategorie 2, zoals opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten in het bestemmingsplan/omgevingsplan of bedrijvigheid die is gelieerd aan het buitengebied met een hogere milieucategorie. Hierbij moet gedacht worden aan loonbedrijven, veevoederbedrijven etc.;
• De activiteiten worden binnen de bestaande bebouwing beoefend. Voor opslag zijn er buiten wel mogelijkheden, maar deze moeten landschappelijk goed worden ingepast en mogen geen hinder voor de omgeving opleveren;
• Voor de deelgebieden 3 en 4 uit het Landschapsontwikkelingsplan geldt het ‘nee, tenzij-principe’. De ‘nee, tenzij’ betekent dat het moet gaan om een gebiedseigen ontwikkeling die past bij het agrarische karakter van het gebied of een ontwikkeling die bijdraagt aan de vitaliteit van het buitengebied.
• De nieuwe functie moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit wordt getoetst aan: het geldende bestemmingsplan/omgevingsplan, het landschapsontwikkelingsplan, de welstandsnota en de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel;
• Bij nieuwe bedrijvigheid gaat het beleid uit van de combinatie wonen en werken. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als bedrijfsbebouwing wordt vervreemd (bijvoorbeeld door verhuur of verkoop);
• Agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag niet worden gehinderd, ook in de toekomst moet het agrarische bedrijf in de omgeving niet gehinderd worden door de vab-activiteit;
• De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De capaciteit van de huidige ontsluiting wordt hierbij als uitgangspunt genomen. De mate waarin de verkeersintensiteit toeneemt, mede in relatie tot de verkeersveiligheid wordt hierbij bekeken.

Sloop en nieuwbouw

Uitgangspunt van het beleid is hergebruik van bestaande gebouwen. Echter in sommige situaties is sloop en nieuwbouw gewenst als onderdeel van het verhogen van ruimtelijke kwaliteit. Daarom gelden de volgende specifieke uitgangspunten:

• Vervangende nieuwbouw is mogelijk tot maximaal 1000 m2. Indien meer vierkante meters gewenst zijn geldt er een saneringsregeling van 50%. Dit houdt in dat van alles wat bovenop de 1000 m2 gesloopt wordt, 50% terug mag worden gebouwd;
• Bestaande bebouwing welke niet hergebruikt wordt dient gesloopt te worden;
• De toegestane vierkante meters aan bebouwing voor de nieuwe bedrijfsfunctie wordt gebaseerd op de aanwezige legale (agrarische) bebouwing. Indien er wordt gesloopt en niet teruggebouwd wordt, worden deze vierkante meters bebouwing afgetrokken van het maximale toegestane oppervlakte;
• Ter compensatie om een gebouw voor vab te gebruiken wat minder dan 5 jaar in agrarisch gebruik geweest is, mag andere bebouwing op het perceel gesloopt worden;
• De investering die gedaan moet worden in het kader van de kwaliteitsimpuls groene omgeving kan ook gedeeltelijk gebruikt worden voor het opknappen van karakteristieke en/of monumentale bebouwing.
• Voor het realiseren van een VAB locatie > dan 1000m2 geldt dat aangetoond moet worden middels een bedrijfsplan dat is nodig /levensvatbaar is.

Combineren van rood-voor-rood en vab

Rood-voor-rood en vab kunnen gecombineerd worden. Afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid kan het zijn dat het wenselijk is om de compensatiekavel elders te realiseren. Voorwaarde is dat er sprake is van een volwaardige vab-activiteit. Dit kan aangetoond worden met een bedrijfsplan voor de komende 10 jaar. Daarnaast geldt dat de bebouwing qua omvang in overeenstemming moet zijn met de nieuwe vab-activiteit.

Beoordeling van de plannen:

Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied' een woonrecht toe te voegen. Op basis van de Rood voor Rood-regeling kan in ruil voor het slopen van minimaal 300 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing het recht op een woonrecht worden verkregen voor speciale woonvormen, in dit geval de inwoning. Daarnaast is het middels de VAB regeling mogelijk om gedeeltelijk de opstallen te behouden en te vergroten.

Algemene voorwaarden

Het plan voldoet aan de algemene voorwaarden. Ten eerste vind de compensatie gedeeltelijk plaats op de locatie waar ook gesloopt wordt. Daarnaast wordt het plan landschappelijk ingepast op basis van het karakter van het erf en landschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan de lokale bodem- en waterhuishouding en past hiermee binnen de voorwaarde conform duurzame realisatie.

Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, worden de woonpercelen landschappelijk ingepast. Het volledige ruimtelijke kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. Tevens is er een anterieure overeenkomst over een KGO berekening, waarvan tevens een rapportage is opgesteld. De uitvoering en instandhouding van de maatregelen genoemd in dit plan worden tevens geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan, evenals het beëindigen van de agrarische activiteiten ten behoeve van de veehouderij. De sloop wordt als voorwaarde gesteld bij de deelname aan de LBV- regeling. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Ruimtelijke Ontwikkelingen in het Buitengebied'.

Rood voor rood

Inwoonsituaties

De maatvoering van het woonrecht en bijgebouw is gebaseerd op de huidige regels uit het omgevingsplan. Van de sloopmeters wordt namelijk 300 m2 gebruikt om de inwoning om te zetten in een reguliere woning met uitbreidingsmogelijkheden. De landschappelijke inpassing is toegelicht in Bijlage 1, er is hierin rekening gehouden met 'één-erf-gedachte'. Daarnaast wordt er een bijgebouw gerealiseerd van 150 m2. Er kan geconcludeerd worden dat er met de toepassing van het woonrecht wordt voldaan aan de rood voor rood regeling.

Vrijkomende agrarische bebouwing

Naast het verkrijgen van een woonrecht is een deel van de sloopmeters ingezet volgens de regeling van vrijkomende agrarische bebouwing. Met de ontwikkeling worden de agrarische activiteiten voor de veehouderij gestaakt, de akkerbouw tak wordt voortgezet. Dit is een bedrijf tot en met categorie 2, dit is mogelijk volgens de regeling. De planlocatie valt onder deelgebied 3 'Landschap Holterbroek, Fliermaten en Lokerbroek, dus geldt het 'nee, tenzij' principe waarbij het moet gaan om een gebiedseigen ontwikkeling die past bij het agrarische karakter van het gebied. De ontwikkeling voorziet in de voortzetting van een akkerbouwtak, bovendien is de nieuwe situatie landschappelijk ingepast. In totaal gebruikt de initiatiefnemer ongeveer 10 hectare landbouwgrond ten behoeve van akkerbouw. De benoemde bebouwing kan dus redelijk worden geacht voor het gebruik voor de akkerbouwactiviteiten. Al met al wordt er voldaan aan deze regeling.

Van de gesloopte oppervlakte wordt er een nieuw bijgebouw gerealiseerd (150 m2) behorend bij de woning, een tweede bijgebouw behorend bij de bestaande woning wordt vergroot met 45 m2 op basis van sloopmeters en een derde bijgebouw blijf behouden ten behoeve van de akkerbouw (303 m2). Daarnaast wordt het derde bijgebouw vergroot met de overige sloopmeters (540 m2).

Van de totale sloopmeters wordt 893 meter benut via VAB, namelijk voor het vergroten van bijgebouw 2 (50 m2), het behouden van bijgebouw 3 (303 m2) en het uitbreiden van bijgebouw 3 (540 m2).

In totaal blijft er nog 2.500 m2 over, deze wordt geregistreerd via de sloopmeter registratie bij de gemeente Rijssen-Holten.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het 'Beleid Ruimtelijke Ontwikkelingen in het Buitengebied'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Besluit milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER- beoordelingsprocedure.

Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen.

Beoordeling van de plannen:

De voorgenomen activiteit voor het beeindigen van een veehouderij, slopen van landschapsontsierende bebouwing en het in plaats hiervan toepassen van een woonrecht en bijgebouwen (deels voor akkerbouwactiviteiten) staat niet benoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. Daarmee geldt er ook geen noodzaak tot een m.e.r.-beoordeling.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2 Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord:

"Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften."

Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld.

Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd. Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

Beoordeling van de plannen:
De plannen van initiatiefnemer geven invulling aan duurzame ontwikkeling. Het leefmilieu wordt in stand gehouden en de omgevingskwaliteit wordt verbeterd doordat de agrarische activiteiten ten behoeve van de veehouderij op het erf worden beëindigd. De akkerbouw activiteiten blijven behouden, daarmee blijft gunstige landbouwgrond in gebruik. Het merendeel agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt met het voorliggende plan en het voornemen is om een nieuwe woning en bijbehorende bouwwerken te bouwen, te behouden en uit te breiden. Tevens blijft er sprake van een woonfunctie op de bestaande woonboerderij.

Verder wordt een groene inpassing gerealiseerd conform de geldende gebiedskenmerken. Het plan geeft invulling aan een duurzaam gebruik van een bestaand erf en zorgt voor toekomstbestendigheid. In onbruik geraakte bebouwing wordt verwijderd en behoudenswaardige bebouwing blijft behouden in het compacte erfensemble. Daarmee neemt de totale bebouwing in het gebied aanzienlijk af. Het woongebruik voorziet in een duurzaam gebruik van de planlocatie, waarbij onderhoud en instandhouding voor de langere termijn worden gegarandeerd. Het aanbod van de nieuwe woning als gevolg van de splitsing draagt bij aan de behoefte naar woningen, zoals ook is omschreven in 3.3.1. Het plan geeft hiermee goede invulling aan het thema duurzaamheid.

4.3 Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Handreiking Activiteiten en milieuzonering', zoals gepubliceerd in oktober 2024 door de VNG.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

De VNG Handreiking Activiteiten en Milieuzonering uit 2024 is een opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. In deze nieuwe versie wordt de richtafstand enkel als indicatie aangegeven per waarde in milieubelasting van een activiteit.

Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van voormalig agrarische bebouwing en de realisatie van woonfuncties. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot omliggende functies/activiteiten.

Beoordeling van de plannen:

Met de beoogde toevoeging van de woonfunctie binnen het plangebied wordt een nieuwe gevoelige functie toegevoegd. Daarom is de desbetreffende locatie getoetst aan milieuzonering.

Milieubelasting op omliggende activiteiten

De activiteit binnen het plangebied voor wonen kent geen milieucategorie. Met de ontwikkeling wordt een bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning, en de bestaande inwoonsituatie wordt een zelfstandige reguliere woning. Daarmee zal de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen. Wonen is geen milieubelastende functie, wel is er sprake van een gevoelige functie. De mogelijke belasting op de woning is onderstaand omschreven.

Milieubelasting van omliggende activiteiten

In de toekomstige situatie zal een gedeelte van het erf worden gebruik voor akkerbouw. Dit is gelegen op een afstand van 30 meter van de woning. De VNG Handreiking Activiteiten en Milieuzonering uit 2024 geeft een waarde van 1 voor geluid en functiemenging (FM) voor geur. Wanneer dit wordt vergeleken met de richtafstanden van de VNG publicatie uit 2009, komt het overeen met een minimale afstand van 30 meter voor geluid en is er geen minimale afstand voor geur.

De milieubelastende activiteit die naast het eigen bedrijf mogelijk belastend kan zijn is een intensief agrarisch bedrijf, waarvan het bedrijfsperceel op circa 380 meter van het plangebied ligt. In dit geval gaat het om een varkenshouderij. Volgens de VNG handreiking uit 2024 geeft een varkenshouderij een score van 2 voor geluid en een score van 3 voor geur. Wanneer dit wordt vergeleken met de richtafstanden van de VNG publicatie uit 2009, komt het overeen met een minimale afstand van 50 meter voor geluid en een minimale afstand van 100 meter voor geur. De afstand van de woning tot het agrarische bedrijf van 380 meter valt er ruim boven. Er is dus geen sprake van hinder van milieubelastende activiteiten en andersom wordt het betreffende bedrijf niet gehinderd in de ontwikkelingsmogelijkheden als gevolg van de ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.

Beoordeling van de plannen:

In een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op een terrein aan de Sangeldijk 7 in Holten. Het rapport is opgenomen als Bijlage 2.

Samenvatting en conclusie

Door Kruse groep is met een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op een terreindeel ter grootte van circa 8.200 m2 aan de Sangeldijk 7 in Holten.

De onderzoekslocatie is deels bebouwd met een woonboerderij met inwoning en enkele schuren. Inpandig zijn er betonvloeren en (voormalige) mestkelders aanwezig. Het onbebouwde deel van de onderzoekslocatie is deels verhard met klinkers, tegels en beton. Het overige terreindeel is onverhard en begroeid met gras.

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat op de locatie enkele verdachte deellocaties aanwezig zijn. Er bevond zich in het verleden een bovengrondse dieseltank direct ten oosten van de onderzoekslocatie en er zijn twee asbestverdachte druppelzones op de onderzoekslocatie aanwezig. De voormalige tanklocatie en druppelzones worden als verdachte deellocaties beschouwd en separaat onderzocht. De bovengrond van de onderzoekslocatie wordt, conform de richtlijnen van de Omgevingsdienst Twente, als verdacht beschouwd voor de aanwezigheid van asbest. De onderzoekslocatie wordt verder als onverdacht beschouwd voor chemische parameters uit het NEN5740-standaardpakket.

Resultaten veldwerk

Ter plekke van de gehele onderzoekslocatie zijn er 23 inspectiegaten gegraven. Er zijn 6 inspectiegaten doorgezet in de diepere ondergrond. Er zijn 2 diepe boringen afgewerkt met een peilbuis. Ter plekke van de bovengrondse dieseltank en de voormalige bovengrondse dieseltank zijn er in totaal 5 boringen tot 1.0 m-mv verricht. Er zijn 2 boringen doorgezet in de diepere ondergrond en afgewerkt met een peilbuis. Ter plekke van de asbestverdachte druppelzones zijn er in totaal 11 inspectiegaten gegraven.

De bodemopbouw is globaal als volgt: de bovengrond bestaat uit matig grof, zwak siltig op hoogzand met hieronder matig fijn tot uiterst fijn, matig siltig, zwak tot matig humeus zand. De ondergrond bestaat globaal uit matig grof, zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn oer- en roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn bodemvreemde materialen aangetroffen. Deze worden weergegeven in tabel 3. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de opgeboorde bodem waargenomen. Het freatische grondwater in de peilbuizen is aangetroffen op gemiddeld 1.90 m-mv.

Het mengmonster van de ondergrond is aanvullend geanalyseerd op arseen vanwege oerhoudende lagen.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Gehele onderzoekslocatie

• de bovengrond (BG I) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG II) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG III) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG IV) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG I) is niet verontreinigd (ook niet met arseen);
• de ondergrond (OG II) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 21) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 22) is licht verontreinigd met barium, cadmium en zink;
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is niet asbesthoudend;
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 02 is niet asbesthoudend;
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 03 is niet asbesthoudend.
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 04 is niet asbesthoudend.

Deellocatie A: bovengrondse dieseltank

• de bovengrond (A - BG) is niet verontreinigd met minerale olie;
• het grondwater (PB A1) is licht verontreinigd met naftaleen.

Deellocatie B: voormalige bovengrondse dieseltank

• de bovengrond (B - BG) is niet verontreinigd met minerale olie;
• het grondwater (PB B1) is niet verontreinigd met minerale olie, vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen.

Deellocatie C: asbestverdachte druppelzone

• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - C is niet asbesthoudend.

Deellocatie D: asbestverdachte druppelzone

• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - D is niet asbesthoudend.

Deellocatie E: asbestverdachte druppelzone

• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - E is asbesthoudend. Het gewogen asbestgehalte ligt ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader onderzoek.

Deellocatie F: asbestverdachte druppelzone

• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - F bevat asbest. Het gewogen asbestgehalte is ruim hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek;

Conclusies

In het grondwater (PB 22 en PB A1) zijn (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. Ter plekke van de voormalige bovengrondse dieseltank zijn zowel in de bovengrond als in het grondwater geen verontreinigingen gemeten. Aangezien de interventiewaarden (grondwater) in geen geval worden overschreden, is het uitvoeren van een nader bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Asbest

Gehele locatie

In de mengmonsters van de fijne fractie MM FF - 01, MM FF - 02, MM FF - 03, MM FF - 04, MM FF - C en MM FF - D is geen asbest aangetoond.

Deellocatie E: asbestverdachte druppelzone

MM FF - B bevat asbest. Het gewogen asbestgehalte bij druppelzone B ligt ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Deellocatie B: asbestverdachte druppelzone

MM FF - B bevat asbest. Het gewogen asbestgehalte bij druppelzone B ligt hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Ter plekke van MM FF - B is formeel gezien een nader asbestonderzoek noodzakelijk. Geadviseerd wordt om zonder nader asbestonderzoek direct over te gaan tot sanering van de asbestverontreiniging ter plekke van de druppelzone B.

De omvang van de met asbest verontreinigde bodem ter plekke van druppelzone D wordt geschat op circa 35 m2 x 0.3 meter diepte = circa 11 m3.

Voorafgaande aan een sanering dient een plan van aanpak te worden opgesteld en ter goedkeuring aan het bevoegd worden voorgelegd. Het saneren van verontreinigde grond met asbest mag alleen door erkende bedrijven worden uitgevoerd. De verontreinigde grond mag niet worden verminderd of worden verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er, na asbestsanering, geen bezwaar tegen de voorgenomen nieuwbouwplannen, aangezien de overig vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt, na asbestsanering, geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin). Derhalve wordt asbestsanering als voorwaardelijke verplichting gesteld aan dit TAM-omgevingsplan.

4.5 Geluid

In het Omgevingsplan van de gemeente Rijssen-Holten is in hoofdstuk 6 de regeling opgenomen voor het aspect 'geluid'. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten voor een omgevingsplanactiviteit.

In het omgevingsplan zijn de volgende onderdelen in het hoofdstuk 'geluid' opgenomen:

• Algemene regels;
• Generieke regels voor geluid: met name voor industrieterreinen, agrarische activiteiten en geluidgevoelige gebouwen;
• Specifieke regels voor geluid - diversen: voor bijvoorbeeld windturbines, schietbanen en festiviteiten;
• Specifieke regels bij aanleggen of wijzigingen van wegen of spoorwegen zonder geluidsproductieplafonds;

In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu stelt het Besluit kwaliteit leefomgeving regels voor het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken (afdeling 3.5 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge).

Voor een aantal geluidgevoelige gebouwen en stiltegebieden (artikel 7.11 Bkl) gelden specifieke regels. In de aanwijzing van geluidgevoelige gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg) bepalend (artikel 3.20 Bkl). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

Geluidsgevoelige gebouwen

De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3.20 van het Bkl. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect geluid instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.2 van het Bkl. Het omgevingsplan bevat op grond van en in overeenstemming met instructieregels waarden voor geluid (immissienormen) die leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Beoordeling van de plannen:

Geluid door wegen

In het omgevingsplan zijn nog geen geluidsaandachtsgebieden opgenomen. Daarom gelden voor wegen en spoorwegen de volgende afstanden:

• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 m;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 m; en
• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer sporen: 350 m.

De Sangeldijk betreft een 60 km/u gebiedsontsluitingsweg in het buitengebied van de gemeente Rijssen-Holten. De intensiteiten van geluid maakt dat een overschrijding van geluidswaarden voor wegverkeerlawaai op de gevels van de woningen in het plangebied niet wordt verwacht. Bovendien is er reeds sprake van gebruik als twee woonruimten (woning met inwoning). Er wordt geen nieuw woongebouw, enkel de aanwijzing wordt gewijzigd van inwoningsdeel naar een tweeaaneen woongebouw. Oftewel, er is geen wijziging in gebruik. Derhalve vormt het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de plannen. Desondanks laat de Atlas Leefomgeving ook zien dat er geen sprake is van overschrijding van de grenswaarden voor geluid. De onderstaande afbeelding geeft een geluidsbelasting van 42 dB, dit is onder de waarde van 53 dB voor gemeentewegen zoals benoemd in Artikel 3.34 van het Bkl.

Afbeelding 4.1: Weergave van geluidsbelasting van wegverkeer, planlocatie blauw aangeduid (bron: Atlas Leefomgeving)

Geluid door spoorwegen

Voor railverkeer geldt dat de locatie relatief dichtbij een spoorweg gelegen is. Echter, zoals bovenstaand eveneens is genoemd, is er geen wijziging in gebruik van de woning met inwoning. Derhalve is er geen verandering in gebruik en zal het geen problemen opleveren. Desondanks laat de Atlas Leefomgeving ook zien dat er geen sprake is van overschrijding van de grenswaarden voor geluid. Het Bkl artikel 3.34 geeft voor spoorwegen namelijk een standaardwaarde van 55 dB. Dit wordt ter plaatse van de woningen niet overschreden.

Afbeelding 4.2: Weergave van geluidsbelasting van treinverkeer, planlocatie blauw aangeduid (bron: Atlas Leefomgeving)

Geluid van omliggende activiteiten

Bovendien is er geen overmatige geluidsbelasting vanuit omliggende bedrijven. De dichtstbijzijnde geluidsbelastende activiteit betreft een intensief agrarisch bedrijf, waarvan het bedrijfsperceel op circa 380 meter van het onderhavig plangebied ligt. In dit geval gaat het om een varkernshouderij. Volgens de VNG handleiding uit 2024 geeft een varkenshouderij een score van 2 voor geluid. Deze scores komen overeen met een afstand van 50 meter. De afstand tot het agrarische bedrijf van 380 meter valt ruim boven deze afstand van 50 meter. Er is dus geen sprake van hinder van geluidsbelastende activiteiten voor de betreffende woning.

Met inachtneming van het voorgaande blijft sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor het aspect geluid.

4.6 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.

Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Beoordeling van de plannen:

Onderhavige plannen maken een ontwikkeling mogelijk op het erf Sangeldijk 7 en voorzien van een woonrecht zodat de inwoning een reguliere woning wordt. Aangezien het erf reeds werd gebruikt voor 2 woningen, zijn er in logischerwijze geen nieuwe belemmeringen aanwezig betreft geurbelasting. Wel wordt er planologisch gezien een nieuwe woning toegevoegd, dus is onderstaand de toetsing opgenomen voor het aspect geur.

Door de gemeente Rijssen-Holten is een MER omschrijving opgesteld, hierin is ook de geurkwaliteit benoemd. Op onderstaande kaart is de geur achtergrondniveau in de huidige situatie weergegeven:

Afbeelding 4.3: Verbeelding geur achtergrondniveau huidige situatie in de gemeente, plangebied paars omcirkeld (bron: gemeente Rijssen-Holten)

Voor het plangebied geldt het niveau 'redelijk goed' met een waarde tussen de 3,5 en 6,5 ou/m3. Volgens het omgevingsplan is er met een nieuw geurgevoelig object sprake van een maximale mogelijke geurbelasting van 14 ou/m3 buiten de bebouwde kom. De genoemde waardes vallen hier onder, dus er is geen sprake van belemmering betreft geur.

Bovendien is er in geen geval overmatige geurbelasting betreft omliggende bedrijven. De dichtstbijzijnde geurbelastende activiteit betreft een intensief agrarisch bedrijf, waarvan het bedrijfsperceel op circa 380 meter van het onderhavig plangebied ligt. In dit geval gaat het om een varkernshouderij. Volgens de VNG handleiding uit 2024 geeft een varkenshouderij een score van 3 voor geur. Deze scores komen overeen met een afstand van 100 meter. De afstand tot het agrarische bedrijf van 380 meter valt er ruim boven. Er is dus geen sprake van hinder van geurbelastende activiteiten.

4.7 Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen voor luchtkwaliteit. Deze regels zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid. In paragraaf 5.1.4.1 Bkl zijn omgevingswaarden voor onder andere stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) opgenomen. Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan is het mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Soms kan de zogeheten NIBM-tool gebruikt worden, eventueel aangevuld met detailberekeningen.

In artikel 5.51 lid 2 Bkl zijn aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn locaties met hoge concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De gemeente Rijssen-Holten is niet aangewezen als concentratiegebied.

Beoordeling van de plannen:

Het voorliggend plan voorziet in een transformatie van het erf, waarbij de agrarische activiteiten voor veehouderij worden gestaakt. De akkerbouwtak wordt voortgezet. Als gevolg van deze ontwikkeling komen er meerdere opstallen leeg te staan, deze worden gesloopt en ingezet via de rood voor rood-regeling en de VAB-regeling. Er is sprake van woning met inwoning, via rood voor rood wordt dit een reguliere woning (in het bestaande gebouw). Bovendien geldt dat de verkeersbewegingen vanuit de veehouderij komen te vervallen. Het betekent dat er geen sprake is van een toenname van de verkeersgeneratie.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.8 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Beoordeling van de plannen:

Afbeelding 4.4: uitsnede risicokaart met afstand plangebied tot dichtstbijzijnde risicobron (bron: Atlas Leefomgeving)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat het plangebied ligt in het risicogebied van zowel de spoorlijn als van een buisleiding. De woning met inwoning was al gelegen in de risicogebieden, er is geen verandering betreft deze twee woonruimten, enkel dat het van inwoning naar reguliere woning gaat.

Op basis van deze informatie wordt geen belemmering vanuit deze risicobron inzake de omgevingsveiligheid gezien voor de voorliggende plannen. Voor het overige zijn ook geen risicobronnen in de nabijheid aanwezig die mogelijk beperkingen opwerpen.

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

4.9 Water

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie.

Watervisie 2030 Rijn en IJssel

In deze watervisie worden de huidige ontwikkelingen benoemd die uitdagingen met zich meebrengen. Het gaat hierbij om: klimaatverandering, duurzaam omgaan met grondstoffen en energie, informatiesamenleving en sociaal economische trends. Het waterschap Rijn en IJssel willen hierop inspelen met de volgende thema's:

• Een multischalig landschap: samenwerken met organisaties, bedrijven en medeoverheden op verschillende schalen
• Hoogwaterveiligheid op niveau: doelen op een robuuste en kosteneffectieve bescherming van de regio tegen hoogwater
• Helder regionaal waterbeheer: samenwerken aan maatregelen om exremen op te vangen en waterkwaliteit te verbeteren
• Stoffen winnen uit de waterketen: afvalwater zuiveren, doelen op grotendeels energie gebruiken die uit afvalwater wordt opgewekt

Deze thema's worden elk nader toegelicht in de Watervisie.

De Watervisie 2030 wil een inspirerend toekomstbeeld scheppen, waar ze als waterschap niet als enige vooraan de lat staan, maar wel een bijzondere verantwoordelijkheid voor hebben. De organisatie gaat zich erop toeleggen om de visie in de praktijk te brengen.

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 19-08-2025 de digitale watertoets uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 3. Uit het resultaat van deze watertoets is gebleken dat de normale procedure gevolgd dient te worden. Het Waterschap Rijn en Ijssel heeft gereageerd met het volgende advies:

Hierbij vindt geen toename plaats van meer dan 500 m2 verhard oppervlak in de toekomstige situatie. Daarmee heeft deze ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het watersysteem. Derhalve is de standaard waterparagraaf van toepassing voor dit plan. De bestemming en de grootte van het plan hebben, met inachtneming van voorgaande uitgangspunten, een geringe invloed op de waterhuishouding.

Daaruit kan worden geconcludeerd dat het aspect water geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

4.10 Ecologie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn diverse regels ter bescherming van de natuur opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van plant- en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

4.10.1 Quickscan natuurwaarden

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een omgevingsplan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• 2. Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• 3. De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten.

Stikstof

Stikstofdepositie is geregeld in artikel 22.20 van de Omgevingswet (Ow). De regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) blijven gelden tot een bij koninklijk besluit te bepalen datum. Hier vindt, vooralsnog, dus geen verandering plaats ten opzichte van oorspronkelijke wet- en regelgeving. Na de -nog te bepalen- datum dient stikstof te worden gemonitord als omgevingswaarde.

Soortenbescherming

Onder de Ow zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland. Dit vorm krijgen in wet- en regelgeving, maar in fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Ow zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hiervoor actief beleid voeren. Gedacht kan worden aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of:

• er soorten aanwezig zijn; en
• welke soorten dat zijn.

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

Beoordeling van de plannen:

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd door Natuurbank Overijssel, de volledige uitwerking is bijgevoegd als Bijlage 4. Onderstaand is de conclusie te lezen.

De voorgenomen activiteiten worden gezien als 'ruimtelijke ontwikkeling'. Voor een aantal algemeen voorkomende en talrijke faunasoorten geldt in Overijssel een vrijstelling van de verbodsbepaling 'het opzettelijk beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingsplaats', als gevolg van werkzaamheden die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. Voor beschermde soorten die niet op deze vrijstellingslijst staan, is een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist of er dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode om ze te mogen verstoren en om opzettelijk de rustplaats en voortplantingsplaats te mogen beschadigen en te vernielen. Voor het doden van beschermde diersoorten geldt geen vrijstelling van de verbodsbepalingen. Afhankelijk van de status van de beschermde soorten, kan soms ook gewerkt worden conform een door de Minister goedgekeurde, en op de situatie toepasbare, gedragscode. In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten.

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland hoeft het voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan de provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan niet op voorhand uitgesloten worden. Om te onderzoeken of uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied, dient een stikstofberekening uitgevoerd te worden voor de ontwikkel- en gebruiksfase. Overige negatieve effecten op Natura 2000-gebied; zoals geluid, licht en trillingen, kunnen wél uitgesloten worden.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied ongeschikt als groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten grondgebonden zoogdieren er een voortplantings- en rustplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten vleermuizen er een verblijfplaats.

Als gevolg van het slopen van de aanbouw van de varkensstal (overkapping) en het verwijderen van beplanting tijdens de voortplantingsperiode van vogels wordt mogelijk een vogel gedood of een bezet vogelnest beschadigd of vernield. Als gevolg van het uitvoeren van sloop- en bouwwerkzaamheden tijdens de voortplantingsperiode van vogels een bezet vogelnest verstoord. Van de in het plangebied nestelende soorten is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het beschadigen of vernielen van een bezet nest (eieren) of het doden van een vogel kan geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen worden omdat de voorgenomen activiteiten niet als een in de wet genoemd belang worden beschouwd. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het beschadigen of vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd of vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode van vogels, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Door het onvoorbereid uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood worden en dat voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren, waarvan mogelijk de voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen negatief beïnvloed worden geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van voortplantingsplaats en rustplaats'. Voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden geen beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot overtreding van een verbodsbepaling. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde amfibieën gedood worden en dat (winter)rust- of voortplantingsplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde amfibieën waarvan mogelijk de vaste (winter)rustplaatsen negatief beïnvloed wordt geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats'. Voor het doden van beschermde amfibieën geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde amfibieën opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde amfibieën gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Als gevolg van het slopen de bebouwing worden mogelijk vleermuizen of verblijfplaatsen van vleermuizen negatief beïnvloed. Vleermuizen zijn strikt beschermd en mogen alleen met een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit negatief beïnvloed worden. Om vast te kunnen stellen of vleermuizen negatief beïnvloed worden, dient de functie van de bebouwing voor vleermuizen vastgesteld te worden. Geadviseerd wordt om aanvullend onderzoek uit te voeren naar de functie van de bebouwing voor vleermuizen, conform het vleermuisprotocol 2021. Dat houdt in dat de bebouwing meermaals onderzocht dient te worden in de periode half mei – september.

Grote bosmuis

De grote bosmuis komt voor in diverse biotopen. Deze muizensoort heeft een voorkeur voor oude en open eiken- en beukenbossen met een struiklaag en weinig ondergroei. Grote bosmuis komt ook voor in houtsingels, braakliggend land, bosranden met weinig ondergroei, duinen, heide, niet te nat rietland en in parken en tuinen. Kenmerkend voor hun habitat is opgaande houtige beplanting met bosbodem, al dan niet met een kruid- en struiklaag. Er moet enige dekking in de vorm van lage begroeiing of verspreid liggende stenen aanwezig zijn. Grote bosmuis ontbreekt in open weilanden, natte terreinen en dicht grazige vegetatie. Deze muis eet zaden (hazelnoten en eikels), granen, noten, bessen en andere vruchten. Het nest van grote bosmuis bevindt zich voornamelijk ondergronds onder wortelstronken, maar ook in rotsspleten, oude vogelnesten en in nestkasten. Grote bosmuis maakt ook gebruik van holen van mol, konijn, woelmuizen, muizen of das als verblijfplaats. Het nest wordt met balderen en mos bekleed.

Gelet op de ligging (geïsoleerd in landelijk gebied, omgeven door agrarisch cultuurland) en het ontbreken van geschikt habitat valt grote bosmuis op voorhand uit te sluiten.

Vervolgonderzoek

In bovenstaande samenvatting is aangegeven dat er vervolgonderzoeken dienen te worden uitgevoerd. De volledige rapportage is bijgevoegd als Bijlage 5, onderstaand is de samenvatting en conclusie opgenomen.

Samenvatting

In 2025 zijn enkele gebouwen aan de Sangeldijk 7 te Holten onderzocht op de aanwezigheid van een verblijfplaats van vleermuizen en steenmarter. Het onderzoek is uitgevoerd conform het daarvoor geldende onderzoeksprotocol (vleermuizen) of volgens eigen inzicht (steenmarter).

Er is geen verblijfplaats van vleermuizen in het onderzoeksgebied vastgesteld en er is geen verblijfplaats van de steenmarter vastgesteld in het onderzoeksgebied. Ook zijn geen beschermde waarden vastgesteld, anders dan reeds benoemd in de quickscan natuurwaardenonderzoek.

Conclusie

Er hoeft bij de sloop van de gebouwen geen rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van een verblijfplaats van vleermuizen of steenmarter.

Slotconclusie

Uit het natuurwaardenonderzoek en uitgevoerde vervolgonderzoeken is gebleken dat het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de voorliggende plannen.

4.10.2 Stikstofberekening

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied wordt stikstof (NOx) uitgestoten, zoals bij de verbranding van fossiele brandstof, welke kan neerslaan in kwetsbare natuur. Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitatten die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, dan wel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Omgevingswet noodzakelijk.

Veel Natura 2000-gebied is kwetsbaar voor stikstofdepositie. Een verhoogde stikstofdepositie vormt een bedreiging voor verschillende Habitattypen en de leefomgeving van verschillende Habitatsoorten. Om het effect van deze emissie te onderzoeken heeft Rombou een zogeheten AERIUS-berekening uitgevoerd voor de ontwikkel- en gebruiksfase. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 6. In de ontwikkelfase wordt het tijdelijk karakter van de bouwfase onderzocht. In de gebruiksfase wordt onderzocht of er structurele stikstofemissies zijn op Natura 2000- gebied(en).

Conclusie

Verschilberekening referentie 15% en beoogde situatie

Met AERIUS Calculator versie 2024.2 is het verschil in stikstofdepositie berekend tussen 15% van de referentiesituatie (319,0 kilogram ammoniak) en de beoogde situatie. Uit de verschilberekening blijkt dat er een afname van stikstofdepositie plaatsvindt op alle stikstof gevoelige habitats en leefgebieden in alle Natura 2000-gebieden. De berekening is toegevoegd als bijlage 9 in de rapportage.

Lumeij V.O.F. exploiteert aan de Sangeldijk 7 in Holten een zeugenhouderij met schapen. Het bedrijf neemt deel aan de Lbv-regeling en stopt daarom met de varkenshouderijactiviteiten op de locatie. De varkensstallen worden gesaneerd. Door het beëindigen van de zeugenhouderij neemt de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden af.

Het bedrijf zal na de sanering doorgaan als akkerbouwbedrijf. Daarnaast wordt de bestaande woning gesplitst en wordt de bestaande schuur vergroot en een bijgebouw gebouwd. De 20 schapen blijven ongewijzigd aanwezig.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ‘Sallandse Heuvelrug’ bevindt zich op een afstand van circa 3,8 kilometer van de locatie.

De sloop- en bouwwerkzaamheden veroorzaken een toename van stikstofdepositie op het Natura-2000 gebied ‘Sallandse Heuvelrug’. Deze activiteiten zijn tijdelijke activiteiten. In de beoogde situatie is er sprake van aanzienlijk lagere emissies dan in de referentiesituatie. De beoogde situatie veroorzaakt een toename van stikstofdepositie van 0,02 mol N/ha/jr op het Natura 2000-gebied ‘Sallandse Heuvelrug’.

De geldende natuurvergunning voor de zeugenhouderij moet worden ingetrokken in verband met de deelname aan de Lbv-regeling. Voor het slopen van de stallen en de bouwfase geldt een vergunningplicht voor de Natura 2000-activiteit. Met de berekening tussen 15% van de referentiesituatie en de beoogde situatie is naar voren gekomen dat de activiteiten van de beoogde situatie binnen deze 15% valt. Ook voor de nieuwe activiteit na beëindiging van de veehouderijactiviteiten geldt een vergunningplicht voor de Natura 2000-activiteit. De provincie Overijssel verleent hiervoor onder voorwaarden vergunningen.

4.11 Archeologie en Cultuurhistorie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Beoordeling van de plannen:

4.11.1 Archeologie

Ter plaatse van het plangebied geld een archeologische waarde. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm. De omvang van de ontwikkeling waar ingrepen plaatsvinden is kleiner dan 2.500 m2, en minder diep dan 50 cm dus is er geen onderzoek benodigd.

Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

4.11.2 Cultuurhistorie

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in de directe omgeving van de plangebieden geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft.

Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan, gezien het behoud van de aanwezige cultuurhistorische bebouwing, geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.12 Verkeer en parkeren

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functie aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied.

In het kader van ruimtelijke plannen dient verder te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘'Toekomstbestendig parkeren" gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘buitengebied’ en ‘niet stedelijk’ van toepassing.

4.12.1 Verkeer

Het voorliggend plan voorziet in een transformatie van het erf, waarbij de agrarische activiteiten voor veehouderij worden gestaakt. De akkerbouw tak wordt voortgezet. Als gevolg van deze ontwikkeling komen er meerdere opstallen leeg te staan, deze worden gesloopt en ingezet via de rood voor rood regeling en de VAB regeling. Er is sprake van woning met inwoning, via rood voor rood wordt dit inwoningsdeel gesplitst naar een reguliere woning. Daarnaast is dus de veehouderij gestaakt, waardoor verkeersbewegingen vanuit die activiteit komen te vervallen. Het betekent dat er geen sprake is van een toename van de verkeersgeneratie.

Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen niet toe. Het bestaande wegennet is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van de woningen.

Conclusie

Er blijft voor wat betreft verkeer sprake van een aanvaardbare situatie.

4.12.2 Parkeren

In voorliggend geval wordt voor wat betreft parkeren getoetst aan de eerder genoemde CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' en Nota Parkeernormen Rijssen-Holten 2018.

Nota Parkeernormen Rijssen-Holten 2018

Het doel van de ‘Nota parkeernormen 2018 Rijssen-Holten’ is het actualiseren en vereenvoudigen van de parkeernormen voor auto parkeren in de gemeente Rijssen-Holten. De nota biedt een leidraad hoe om te gaan met het aspect ‘parkeren’ bij ruimtelijke ontwikkelingen en het verlenen van een omgevingsvergunning in de gemeente. De nota beschrijft ook hoe de methodiek voor parkeernormen moet worden toegepast. Deze nota dient ter vervanging van de nota parkeernormen Rijssen-Holten uit 2013.

In dit geval is de functie wonen relevant. Voor de hoofdfunctie wonen gelden de volgende normen:

Afbeelding 4.5: uitsnede parkeernormen hoofdfunctie wonen gemeente Rijssen-Holten (bron: gemeente Rijssen-Holten)

Uitgangspunten en parkeerbenodigdheden

Zoals bovenstaand ook is genoemd, is er een verandering betreft gebruik van de woning met inwoning naar een gesplitste woning. Het blijven twee woningen, enkel wordt de inwoning in een reguliere woning omgezet. Derhalve moeten er volgens de CROW-publicatie in de toekomst 2 * 2,2 parkeerplaatsen, afgerond 5 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het parkeerbeleid van de gemeente Rijssen-Holten geeft voor een koopwoning twee-onder-één-kap een parkeernorm voor 2,4 in het buitengebied. Dit geeft eveneens een aantal van (2*2,4) in totaal 5 parkeerplaatsen als minimum.

Het erf voorziet in voldoende ruimte om deze parkeerplaatsen onder te brengen. Er is geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte.

Overigens is er tevens geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er volledig op eigen erf wordt voorzien in de benodigde parkeervoorziening.

Conclusie

Het plan voorziet voldoende in de benodigde parkeervoorzieningen.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wijziging omgevingsplan

5.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

5.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

5.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Buitengebied Holten, Sangeldijk 7, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1742.TAMB2025008-0401. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijke kaders

Economische uitvoerbaarheid

In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit (Ob).

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

6.2 Toetsing

Onderhavig plan betreft een particulier initiatief. De gemeente Rijssen-Holten zal een overeenkomst over nadeelcompensatie sluiten met de initiatiefnemer, waardoor de eventuele kosten die hieruit voortkomen worden afgewenteld op initiatiefnemer. Verder worden ook leges geheven in het kader van de planvorming. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie

In dit hoofdstuk is de procedure van het TAM-omgevingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze planprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen participatie toegelicht.

7.1 Procedurestappen

Dit plan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Een wijziging van het omgevingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad heeft het plan vastgesteld op 5 maart 2026. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het plan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverlegpartners

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst gepubliceerd van categorieën plannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen bijzondere waterschapsbelangen gemoeid zijn. Met inachtneming van de standaard uitgangspunten is verder vooroverleg daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Participatie

De initiatiefnemers hebben participatie opgepakt en vanuit dat thema gesproken met de bewoners van de volgende adressen:

• Sangeldijk 14, Holten
• Sangeldijk 16, Holten
• Sangeldijk 18, Holten

Aan hen hebben de initiatiefnemers de plannen voor staking veehouderij en omzetting naar wonen met akkerbouw uitgelegd aan de hand van de situatieschets zoals opgenomen in Bijlage 1.

Zij hebben allen begrip getoond en geen bezwaar tegen de plannen geuit.

Dit is tevens schriftelijk vastgelegd in Bijlage 7.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerp van het TAM-Omgevingsplan ligt vanaf 11-12-2025 gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan eenieder een zienswijze indienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.