Bedrijventerrein Keizersweg-zuid

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Bedrijventerreinenvisie 2010

In de bedrijventerreinenvisie van de gemeente Rijssen-Holten wordt het beleid van de gemeente omtrent zijn bedrijventerreinen uiteengezet. Het beleid van de gemeente borduurt verder op beleidslijnen van het rijk en de provincie Overijssel. De centrale thema’s uit die voortvloeien uit dit beleid zijn: duurzaamheid, aandacht voor kwaliteit en zorgvuldig omgaan met de bestaande ruimte.

Met de provincie Overijssel zijn prestatieafspraken gemaakt over de planontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen. Deze zijn op 27 mei 2010 ondertekend, samen met de gemeenten Wierden en Hellendoorn.

Kwantitatieve aspecten bedrijventerreinen

De gemeente Rijssen-Holten heeft een totaal areaal aan bedrijventerreinen van 333 hectare bruto. Alle terreinen zijn aan of in de kernen van Rijssen en Holten gesitueerd.

De laatste vijf jaar is gemiddeld een kleine 1,5 hectare bedrijventerrein per jaar uitgegeven. De afgelopen jaren is er relatief weinig bedrijventerrein uitgegeven in vergelijking met de jaren ervoor. De terreinen zijn vooral uitgegeven aan lokale ondernemers. Gemiddeld genomen is van deze uitgifte zo’n 5 % van bovenregionale afkomst.

Tot en met 2020 heeft de gemeente Rijssen-Holten een behoefte aan circa 42-44 netto hectare bedrijventerrein. Deze raming is gebaseerd op de BLM prognose, waarbij het Transatlantic Marketscenario als uitgangspunt is genomen. De BLM-prognose valt iets lager uit dan de raming van de provincie Overijssel die gebaseerd is op extrapolatie van de historische uitgiftecijfers.

Het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten tot en met 2020 is ongeveer 91 hectare2. Daarvan is 22,8 hectare direct beschikbaar en 68,2 hectare bestaat uit zachte en harde plannen (12 hectare hard en 56,2 hectare zacht). De ontwikkeling van Vletgaarsmaten 2 C en 3 is bepalend in de vraag en aanbod confrontatie. Indien Vletgaarsmaten 2 C en 3 wel worden ontwikkeld dreigt er een aanzienlijk overschot aan bedrijventerrein. Om deze reden zet de gemeente Rijssen-Holten de ontwikkeling van Vletgaarsmaten 2 C en 3 voorlopig in de ijskast.

Tabel: Vraag en aanbod bedrijventerrein Bron: bedrijventerreinenvisie 2010

Vraagprognose

De laatste zes jaar is in totaal zo'n 7,5 hectare uitgegeven, een gemiddelde uitgifte van een kleine1,5 hectare per jaar. Vanaf 2004 is in de gemeente Rijssen-Holten in totaal 7,8 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Dit is 1,3 hectare gemiddeld per jaar. De uitgifte over de afgelopen jaren is beperkt in vergelijking met de jaren ervoor. Met name in de jaren 1999 en 2000 is er veel terrein uitgegeven, in totaal 21 hectare. (Plaagslagen in Rijssen en Vletgaarsmaten I in Holten).

Tabel: Uitgifte bedrijventerreinen gemeente Rijssen-Holten 2004 t/m 2008

Om de bedrijventerreinenbehoefte te berekenen geeft extrapolatie van de historische uitgifte een indicatie van de behoefte. In de periode 1997-2008 is in totaal 52,47 hectare uitgegeven. Over de afgelopen tien jaar was er een reële gemiddelde uitgifte van 4,33 hectare per jaar. De uitbreidingsbehoefte voor de periode 2009-2020 komt daarmee uit op 51,96 hectare. Dit 12 maal de jaarlijkse uitgifte van 4,33 hectare.

Volgens de BLM-methodiek is de totale ruimtebehoefte t/m 2020 in de gemeente Rijssen-Holten 49,6-51,7 hectare

Volgens de BLM (bedrijfslocatiemonitor)-methodiek is de uitbreidingsbehoefte voor bedrijventerreinen tot 2020 circa 51 hectare. Hierbij is BLM-prognose voor de provincie Overijssel en de Corop-regio Twente doorvertaald naar het niveau van de gemeente Rijssen-Holten. Daarbij is uitgegaan van het TM (Transatlantic Market)-scenario zoals het Rijk en de provincie Overijssel voorschrijven.

De BLM-prognose is beleidsarm. Dat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met aspecten zoals vervangingsvraag, bovenregionale vraag en economisch beleid van een stad of regio. De vervangingsvraag ontstaat door onttrekking van bedrijventerrein uit transformatie. De gemeente Rijssen-Holten heeft één concrete transformatieopgave in de vorm van bedrijventerrein de Kol. Een gedeelte van dit terrein wordt getransformeerd tot woningbouw. Er is ook een extra bovenlokale vraag te verwachten voor verdere ontwikkeling van het bouwcluster. 5-10% van de verwachte uitbreidingsvraag is daarbij reëel. Voor de gemeente Rijssen-Holten komt dit neer op 2,1 tot 4,2 hectare extra. Daarmee komt de totale uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerrein voor de gemeente Rijssen-Holten voor de periode 2009-2020 op 49,6-51,7 hectare.

Tabel: Totale vraag naar bedrijventerreinen gemeente Rijssen-Holten tot en met 2020 in netto hectares

Conclusies:

• De laatste zes jaar is in totaal 7,8 hectare uitgegeven, een gemiddelde uitgifte van zo'n 1,3 hectare per jaar.
• Over de laatste 10 jaar is de uitgifte gemiddeld 4,3 hectare per jaar.
• De totale ruimtebehoefte vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten t/m 2020 op basis van de BLM-methodiek is circa 50 - 52 hectare netto.

Aanbodsituatie

Het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten is 91 hectare.Het totale aanbod bestaat uit de direct uitgeefbare terreinen en de harde en zachte plannen. Op dit moment is 22,8 hectare direct uitgeefbaar. Op termijn komt nog eens 12 hectare beschikbaar, dit zijn harde plannen. Verder zit er nog 52,2 hectare aan zachte plancapaciteit in de pijplijn. De prioritering in het ontwikkelen van deze zachte plancapaciteit is als volgt: 1: De Keizer, 2: Vletgaarsmaten 2C, 3: Vletgaarsmaten 3. Deze aanbodsituatie is onder andere gebaseerd op de huidige bedrijventerreinenvisie en het daaraan gekoppelde locatieonderzoek.

De provincie Overijssel verdisconteert bij het huidige aanbod voor Rijssen-Holten ook het aanbod van XL Businesspark. Voor de gemeente Rijssen-Holten betekent dit een vermindering op het bestaande aanbod van 7,9 hectare. De achtergrond van deze correctie is de regionale functie van het XL-park, bedoeld voor grootschalige productie en logistieke bedrijven groter dan 2 hectare. De niet-deelnemende gemeenten hebben geen verplichting om bedrijven door te verwijzen naar dit terrein. Toch wordt in de provinciale becijferingen rekening gehouden met het scenario dat bedrijven zelf voor vestiging op het XL-park kiezen, al dan niet in samenspraak met de eigen gemeente. De voorgestelde correctie is dan ook geen opgelegde korting, maar een voorstel voor het werken met een bandbreedte waarin met deze mogelijkheid rekening wordt gehouden. Overigens heeft de gemeente Rijssen-Holten, op basis van contacten met het lokale bedrijfsleven, niet de verwachting dat daar gebruik van gemaakt zal gaan worden.

Met de provincie Overijssel is in de prestatieafspraken overeen gekomen om de toedeling van het XL-Businesspark in 2015 te evalueren en zonodig bij te stellen.

Conclusies:

• Het totale aanbod aan bedrijventerreinen (direct uitgeefbaar en harde en zachte plannen) tot 2020 in de gemeente Rijssen-Holten is 91 hectare.
• Direct uitgeefbaar terrein: 22,8 hectare, dit is tot 2014 voldoende om aan de jaarlijkse vraag te kunnen voldoen.
• Harde en zachte plannen: 91 hectare. Hiervan is 12 hectare hard en 52,3 hectare zacht.
• De omvang van de zachte plannen wordt vooral bepaald door Vletgaarsmaten 3 (en in mindere mate Vletgaarsmaten 2 C) .

Vraag-aanbodconfrontatie

De uitkomst van de vraag-aanbodconfrontatie van bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten tot en met 2020 is afhankelijk van het feit of Vletgaarsmaten 2 C en 3 wel of niet bij het planaanbod wordt meegerekend. Indien Vletgaarsmaten 2 C en 3 niet worden meegerekend zijn vraag en aanbod nagenoeg in evenwicht, wanneer deze terreinen wel worden meegerekend is er sprake van een overaanbod van zo'n kleine 50 hectare aan bedrijventerrein. Het college van B&W heeft in 2009 besloten om Vletgaarsmaten 3 stil te leggen. In 2010 is besloten ook Vletgaarsmaten 2 C stil te leggen.

Tabel: Vraag-aanbodconfrontatie in netto hectare t/m 2020 (in- en exclusief Vletgaarsmaten 3)

Het aanbod aan direct uitgeefbaar terrein in de gemeente Rijssen-Holten is op dit moment 22,8 hectare op de bedrijventerreinen Vletgaarsmaten 2A en 2B. Uitgaande van een gemiddelde uitgifte van circa 4,3 hectare per jaar (gemiddelde uitgifte van de laatste tien jaar) betekent dit dat voor nog iets meer dan vijf jaar aan direct uitgeefbaar terrein beschikbaar is. Bovendien komt ook op termijn het terrein Enter-Rijssen op de markt. Om overaanbod aan bedrijventerreinen te voorkomen zet de gemeente Rijssen-Holten de plannen Vletgaarsmaten 2 C en Vletgaarsmaten 3 voorlopig in de ijskast. Dit houdt in dat deze terreinen 'achter de hand' worden gehouden om eventueel in te kunnen springen op toekomstige vraag. Dit betekent wel dat continu de vraag naar terreinen gemonitord dient te worden om te weten of en wanneer het plan ontwikkeld moet worden.

In de evaluatie van de prestatieafspraken in 2015 tussen de gemeente Rijssen-Holten en de provincie Overijssel wordt gekeken wat de behoefte is aan nieuwe terreinen in de periode 2015 - 2020. Hierin wordt ook de ruimtewinst op Molendijk-Noord meegenomen. Belangrijk in de programmering is een heldere toepassing van de SER-ladder. In hoofdstuk 6 van deze visie staat de toepassing van de SER-ladder in het uitgifteprotocol van de gemeente Rijssen-Holten beschreven.

Conclusies:

• De uitkomst van de vraag-aanbodconfrontatie is afhankelijk of de plannen Vletgaarsmaten 2 C en 3 wel of niet tot het aanbod wordt meegerekend.
• Het college van B&W heeft in 2009 besloten om Vletgaarsmaten 3 stil te leggen. In 2010 is besloten ook Vletgaarsmaten 2 C stil te leggen.
• In de prestatieafspraken tussen de provincie en de gemeente wordt gekeken wat de behoefte is aan nieuwe terreinen in de periode 2015 - 2020. Hierin wordt ook de ruimtewinst op Molendijk-Noord betrokken.

Conclusie beleid en reactie provincie

Zoals blijkt uit de bedrijventerreinenvisie heeft het plan "De Keizer" van 4 hectare, de hoogste prioriteit bij de ontwikkeling van zachte plannen.

De provincie heeft middels een brief aangegeven dat zij instemmen met de bedrijventerreinenvisie van de gemeente (met uitzondering van de bovenlokale behoefte). Deze brief is als Bijlage 13 Brief provincie toegevoegd.

2.3.2 Welstandsnota 2004

De welstandsnota van de gemeente Rijssen-Holten gaat over het duurzaam bevorderen van de kwaliteit van de bebouwing en omgeving binnen de gemeente. Dit welstandsbeleid wordt getoetst aan de hand van gebiedsgerichte criteria. Voor elk gebied gelden dus verschillende eisen.

Het onderhavige plan ligt op bedrijventerrein de Haar en valt binnen gebied 8: Bedrijventerreinen Holten.

Welstandsbeleid

Volgens de nota kunnen de oudere bedrijventerreinen (waar de Haar onder valt) een kwaliteitsimpuls gebruiken, waarbij de nadruk ligt op kleinschaliger bebouwing van een hogere architectonische kwaliteit.

Ook de inrichting van de openbare ruimte verdient de nodige zorg, waarbij vooral aandacht gegeven dient te worden aan parkeergelegenheid en reclame-uitingen.

• 1. Bij verbouwingen en uitbreidingen dienen de bebouwingskarakteristieken zoals in de gebiedsbeschrijving zijn omschreven te worden gerespecteerd.
• 2. Bij nieuwbouw en vervanging is vernieuwing mogelijk mits deze een gelijkwaardige of hogere architectonische kwaliteit bezit.
• 3. De bebouwing aan de randen met het buitengebied dient de bebouwingskarakteristieken van het buitengebied te respecteren.
• 4. Op belangrijke zichtlocaties worden hogere eisen gesteld aan de architectonische kwaliteit van de vormgeving.

Welstandscriteria

Situering

• 1. De gebouwen dienen zich te richten naar de openbare ruimte of afgestemd te worden op de directe omgeving zoals in de gebiedsbeschrijving beschreven.
• 2. Bijgebouwen worden zo gesitueerd dat zij het hoofdgebouw niet overheersen.
• 3. Op zichtlocaties, langs doorgaande wegen aan de randen met het buitengebied dient bij de situering rekening gehouden te worden met het zicht op achtergevels, achterterreinen, en bijgebouwen.

Vormgeving

• 1. De bebouwing dient in hoofdvorm, schaal en maat afgestemd te worden op de directe omgeving.
• 2. De vormgeving van aan- en bijgebouwen dient aan te sluiten op en ondergeschikt te zijn aan die van het hoofdgebouw.
• 3. Vernieuwing is mogelijk maar dient een gelijkwaardige kwaliteit te bezitten als in de directe omgeving.
• 4. Grootschalige complexen dienen optisch te worden opgedeeld in kleinere eenheden.
• 5. Langs doorgaande wegen en op belangrijke zichtlocaties worden bouwplannen voor verandering en nieuwbouw beoordeeld aan de hand van de criteria voor architectonische kwaliteit.
• 6. Plaats, verhouding en afmetingen van raam- en deuropeningen in de gevel dienen op elkaar afgestemd te worden.

Detaillering

• 1. Diverse materialen en kleuren zijn toegestaan mits deze niet conflicteren met de directe omgeving.
• 2. Langs de randen met het buitengebied dienen gedekte kleuren en niet-reflecterende materialen te worden toegepast.