| Plan: | Kern Ochten Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1740.bpOCcentrum-vst1 |
In deze paragraaf worden de bestemmingen – voorzover noodzakelijk en niet eerder besproken – afzonderlijk toegelicht. Voor een goed begrip van de regeling dienen in elk geval de regels tezamen met de verbeelding te worden geraadpleegd.
Detailhandel wordt conform de bestaande situatie positief bestemd. Om toch de gewenste flexibiliteit te bieden wordt in beide bestemmingen een afwijkingsbepaling opgenomen om de andere functies toe te kunnen staan (via omgevingsvergunning). In de afweging voor deze afwijking wordt tenminste aandacht besteed aan het volgende:
In een structuur- of centrumvisie kan men het uitgangspunt formuleren dat men streeft naar een concentratie van dienstverlening in een bepaald gebied in het centrum, bijvoorbeeld aanloopstraten.
De ruimtelijke uitstraling, verkeersaantrekkende werking en bedrijfsactiviteiten – zoals laden en lossen – die kunnen leiden tot overlast, kunnen tussen een winkel en dienstverlener sterk verschillen.
Ruimtelijk en functioneel gezien zijn de kavel of de bebouwing niet zonder meer geschikt om van functie te veranderen, een supermarkt staat qua gemiddelde omvang niet in verhouding tot de gemiddelde omvang van een dienstverlener.
Deze bestemming heeft betrekking op de gronden van het zalencomplex de Vicary. Binnen deze bestemming is Horecacategorie 1 en 2a alsmede zalenaccomodatie toegestaan. Naast de Horecafunctie zijn ook maatschappelijke functies toegestaan.
De bestemming betreft gronden waarop uitsluitend groenvoorzieningen,paden, sport- en spelvoorzieningen, water e.d. is toegestaan. Het onderscheid met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gelegen in het feit dat groenvoorzieningen een daadwerkelijk structureel groen karakter hebben en behouden.
Binnen het gebied komt het oude gemeentehuis voor. Het oude gemeentehuis werd tot voor kort gebruikt als dependance van het tijdelijke gemeentehuis in Kesteren. Met het verhuizen naar het nieuwe gemeentehuis heeft dit pand een passende nieuwe bestemming Maatschappelijk gekregen. De regeling is vergelijkbaar met de regeling voor detailhandel.
Opzet
Deze bestemming richt zich op een groot deel van het openbaar gebied. De bestemming is globaal geformuleerd. De reden daartoe is dat de exacte ligging van de verschillende doeleinden zoals groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen etc. in dit kader niet relevant blijkt. Het herinrichten van wegen kan daardoor op een eenvoudige manier geschieden, zonder dat een bestemmingsplan onwenselijke en ongefundeerde barrières oproept.
Achterpaden en stegen
Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen achterpaden die eigenlijk alleen een functie hebben als achterontsluiting van woningen en daarnaast de stegen en paden die een meer openbaar karakter hebben en soms ook als voetpad zijn aangeduid. De achterontsluitingen vallen onder de bestemming Wonen en de stegen en paden onder de bestemming Verkeer – Verblijfsgebied.
Muziekkoepel
Binnen deze bestemming is het enkel toegestaan om bouwwerken, geen gebouwen zijnde op te richten. Binnen de bestemming bevindt zich echter een muziekkoepel (gebouw), om deze reden is er ter plaatse van een specifieke bouwaanduidingen-muziekkoepel [sba-mk] een gebouw toegestaan
In het plangebied komt één woning voor. Deze vrijstaande woning is conform de gemeentelijke standaard bestemd tot Wonen - 1.
Opbouw verbeelding
Voor regulering van de woonfunctie kan grotendeels verwezen worden naar paragraaf 5.2.3. Voor een goed begrip van de regeling voor woningen en bijgebouwen is het volgende van belang:
Carports
Binnen deze bestemming wordt een carport onder voorwaarden toegestaan. Er is veel jurisprudentie over carports en dan met name over het bestaan uit 'al dan niet eigen wanden'. In deze regeling is hiervoor een oplossing gevonden.Indien een carport is gesitueerd binnen de aanduiding bijgebouwen, wordt de carport gelijkgesteld met de regeling voor bijgebouwen en overkappingen. De carport telt dan mee bij de bebouwde oppervlakte. Hier hoeft dan geen onduidelijkheid te bestaan over het aantal wanden; dat is in deze regeling niet relevant.
Als de carport binnen het bouwvlak wordt gesitueerd, telt deze niet mee met de bebouwde oppervlakte. Stelregel is hier: waar het meerdere mag (het hoofdgebouw), mag ook het mindere (een aan- of uitbouw, maar ook een carport).
Buiten de aanduiding 'bijgebouwen', maar nog naast het hoofdgebouw, wordt een specifieke regeling voor carports opgenomen. Een carport zorgt voor een verdichting in het straatbeeld en wordt daarom toegestaan zonder eigen wanden. Het betreft dus een constructie waarbij gebruik gemaakt mag worden van palen, of van gevels van gebouwen die er al staan. De carport mag dus niet worden afgesloten met een poort, schutting of iets dergelijks.
Voor het deel van de carport dat buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding bijgebouwen is gesitueerd, geldt een aparte oppervlaktebepaling.
Bedrijfsactiviteiten aan huis
Aan huis worden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan. Aangezien dit niet alleen binnen de bestemming Wonen is opgenomen, maar in het algemeen aan de woonfunctie is gekoppeld, vallen ook bedrijfswoningen hieronder.
In het bestemmingsplan zijn woon-/ werkeenheden mogelijk via een afwijkingsprocedure. Dit betreft een grotere oppervlakte voor zowel nietpublieksaantrekkende als publieksaantrekkende activiteiten (zie definitie woon-/ werkeenheid). De omgevingsvergunning voor publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten wordt toegepast om publieksaantrekkende activiteiten toe te staan (gelijk aan de regeling voor nietpublieksaantrekkende activiteiten).
Omdat met de afwijking voor woon-/werkeenheden de activiteit in omvang toeneemt, is wonen niet meer de overheersende functie en wordt dit aangemerkt als een woon-/werkeenheid.
De archeologische waarde, wordt door middel van het aangegeven te beschermen gebieden op de kaart, gewaarborgd. Ter voorkoming van aantasting van waardevolle informatie in de bodem is een afwijkingsprocedure voor werken en werkzaamheden opgenomen, alsmede een afwijkingsprocedure voor bouwen.
Alleen de gronden met hoge en middelhoge archeologische waarde zijn aangeduid. Voor het bouwen danwel het verrichten van werkzaamheden op deze gronden, is in bepaalde gevallen een afwijkingsprocedure voor werken/werkzaamheden of bouwen vereist. De afwijking kan pas worden toegekend indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat het bouwen danwel het verrichten van werkzaamheden geen aantasting met zich mee brengt van de archeologische waarden van de gronden.
Binnen de dubbelbestemming geldt een aantal uitzonderingen op de onderzoeksplicht, bijvoorbeeld het bouwen op de bestaande fundering of op kleine afstand van de bestaande fundering. Wanneer het bouwen of de werkzaamheden geen grotere oppervlakte beslaat dan:
Voordat ten behoeve van de onderliggende bestemming kan worden gebouwd of gebruikt, zal met andere woorden moeten worden getoetst aan de op de gronden gelegen dubbelbestemming. Hieruit kan volgen dat een afwijking via omgevingsvergunning of omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden benodigd is.