Kern Ochten Centrum

5.2 Opbouw

5.2.1 Functies algemeen

Voor de indeling van de bestemmingen is aangesloten bij de ingestoken methodiek van het bestemmingsplan "Kern Ochten". De overheersende functie in het bestemmingsplan "Kern Ochten" is de woonfunctie en heeft de bestemming "Wonen" gekregen. Incidenteel komen hier niet-woonfuncties zoals detailhandel, maatschappelijke functies en bedrijven voor. Deze verschillende functies hebben in het bestemmingsplan elk hun eigen bestemmingsregeling gekregen. Anders als bijvoorbeeld bij andere bestemmingsplannen zoals "Kern Kesteren", "Kern Opheusden" is er voor het centrum van Ochten ook voor deze methodiek gekozen. Binnen het centrum van Ochten is feitelijk geen sprake van functiemenging om een dergelijk verzamelbestemming toe te passen.

Naast bovengenoemde bebouwde functies kent het plangebied ook onbebouwde ruimten, grotendeels openbaar, die onderscheiden zijn in de volgende bestemmingen: Verkeer - Verblijfsgebied en Groen.

Tot slot is er ook een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie", ter bescherming van de in de bodem aanwezige en nog te verwachte archeologische waarden, opgenomen.

5.2.2 Bebouwing algemeen

Er wordt in het bestemmingsplan onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de situering en maatvoering van gebouwen is het belangrijk dat er bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot:

• Bouwwijze

Uitgangspunt van het bestemmingsplan is dat de bestaande situatie op een goede manier dient te worden gereguleerd. Doelstelling is dat het karakter van het centrum van Ochten gehandhaafd blijft. Dit betekent dat de bouwwijze voor woningen is vastgelegd. Op de kaart is aangeduid of binnen het bouwvlak vrijstaande, halfvrijstaande woningen aangeduid als "twee-aaneen", en rijwoningen aangeduid als "aaneengebouwd" zijn toegestaan.

• Goot- en bouwhoogte

De maximale goot- en bouwhoogte zijn aangegeven op de verbeelding. In het kader van de harmonisering kunnen de maximale hoogten enigszins afwijken van de geldende regeling. Daar waar geldende regelingen onderling zeer verschillen waardoor niet te beargumenteren hoogteverschillen ontstaan, is gekozen voor hoogtematen die afgestemd zijn op de bestaande hoogten.

• Situering gebouwen

Teneinde de bestaande situatie eenduidig te kunnen reguleren, is de bebouwing “gezoneerd”. Voor woningen is op de verbeelding en in de regels onderscheid gemaakt in een bouwvlak, een aanduiding bijgebouwen en een onbenoemd deel, de voor- en zijtuinen. Deze zonering biedt de belangrijkste vorm van rechtszekerheid tussen de eigenaren van bouwpercelen onderling. Uitgangspunt hierbij is de bestaande situering van de bebouwing. Dit is immers een aanvaarde situatie en een verkregen recht. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan (5.2.3). Voor de regulering van de andere functies zijn bouwvlakken op de kaart aangeduid. Hierbinnen zijn gebouwen toegestaan. Indien andere functies, zoals bijvoorbeeld detailhandel en dienstverlening, voorkomen tussen woningen in, zal aansluiting gezocht worden bij de woonomgeving, bijvoorbeeld door dezelfde vlakkenverdeling als in Wonen op te nemen. Daar waar het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen bij bedrijven niet relevant is, is slechts één bouwvlak opgenomen.

5.2.3 Opbouw verbeelding bestemming Wonen

Bouwvlak

Binnen het bouwvlak zijn woningen (inclusief aan- en uitbouwen), kelders, ondergeschikte woningdelen, bijgebouwen en andere bouwwerken toegestaan.

Omvang

Om te komen tot de op de verbeelding ingetekende bouwvlakken zijn de volgende richtlijnen gehanteerd:

• 1. De voorzijde van het bouwvlak wordt gelegd op de voorzijde van de bestaande voorgevel van het hoofdgebouw of – in het geval dat nog geen woning aanwezig is – op de grens van de bestaande bebouwingsmogelijkheid;
• 2. De diepte van het bouwvlak wordt bepaald door een drietal aspecten, te weten de bestaande bebouwing, de ruimtelijke situatie en de diepte van het bouwperceel.
• 3. De breedte van het bouwvlak wordt in principe bepaald door de bestaande breedte van het hoofdgebouw. De begrenzing wordt gelegd op de zijgevels.

Bebouwd oppervlak

Het bouwvlak mag geheel worden volgebouwd met hoofdgebouw (en aan- en uitbouwen en bijgebouwen). Bij de bepaling van de breedte van het bouwvlak is reeds rekening gehouden met de in acht te nemen afstand van tenminste 3 m tot de zijdelingse perceelsgrens.

Bouwwijze

In het bouwvlak is de bouwwijze opgenomen. Vanuit het SVBP dient de bouwwijze bij woningen als volgt aangeduid te worden:

vrijstaand	[vrij]
twee-aaneen	[tea]
aaneengebouwd (rijen)	[aeg]
gestapeld	[gs]

Bouwhoogte

De geïnventariseerde bouwhoogte is als maximale bouwhoogte op de verbeelding opgenomen.

Aanduiding bijgebouwen

Binnen de aanduiding bijgebouwen zijn uitsluitend aan- en uitbouwen, kelders, ondergeschikte woningdelen, vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Om te komen tot de op de verbeelding ingetekende aanduiding bijgebouwen is het volgende uitgangspunt toegepast:

• Daar waar de aanduiding bijgebouwen naar het openbaar gebied gekeerd is, wordt deze in principe ingetekend op 3 m achter de voorzijde(n) van het bouwvlak. Hiermee wordt de "korrel van de bebouwing", het losstaan van de verschillende woningen ten opzichte van elkaar, gehandhaafd.

Bebouwd oppervlak

Ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximaal te bebouwen oppervlakte. Op deze wijze wordt verzekerd dat een deel van de gronden onbebouwd blijft; een te grote verstening van tuinen/open ruimten wordt voorkomen.

Gebied buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding bijgebouwen

Op de gronden op de verbeelding die gelegen zijn buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding bijgebouwen (in de regel zijn dit voortuinen en zijtuinen) mogen in principe geen woningen en of andere gebouwen worden opgericht. Hier zijn uitsluitend aan de woning aangebouwde kleine bouwwerken zoals portieken, erkers en balkons alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Carports

Binnen de bestemming Wonen-1 wordt een carport onder voorwaarden toegestaan. Er is veel jurisprudentie over carports en dan met name over het bestaan uit 'al dan niet eigen wanden'. In het handboek is hiervoor een oplossing gevonden:

• Indien een carport is gesitueerd binnen de aanduiding bijgebouwen, wordt de carport gelijkgesteld met de regeling voor bijgebouwen en overkappingen. De carport telt dan mee bij de bebouwde oppervlakte. Hier hoeft dan geen onduidelijkheid te bestaan over het aantal wanden; dat is in deze regeling niet relevant;
• Als de carport binnen het bouwvlak wordt gesitueerd, telt deze niet mee met de bebouwde oppervlakte. Stelregel is hier: waar het meerdere mag (het hoofdgebouw), mag ook het mindere (een aan- of uitbouw, maar ook een carport);
• Buiten de aanduiding 'bijgebouwen', maar nog naast het hoofdgebouw, wordt een specifieke regeling voor carports opgenomen. Een carport zorgt voor een verdichting in het straatbeeld en wordt daarom toegestaan zonder eigen wanden. Het betreft dus een constructie waarbij gebruik gemaakt mag worden van palen, of van gevels van gebouwen die er al staan. De carport mag dus niet worden afgesloten met een poort, schutting of iets dergelijks. De carport mag hier uit maximaal 3 niet eigen wanden bestaan, dus 'ingeklemd' tussen maximaal 3 gevels van gebouwen. Voor het deel van de carport dat buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding bijgebouwen is gesitueerd, geldt een aparte oppervlaktebepaling.