Delden Noord - Herziening Ressingplein 2

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan het Ressingplein in Delden is het voormalige stadhuis gelegen. Het oude stadhuis is voor een deel beeldbepalend. Dit betreft de oude villa. Deze villa staat op de hoek van het Ressingplein en de Langestraat. Naast dit gedeelte zijn er in de jaren 80 enkele nieuwe bouwdelen gerealiseerd. Een deel van de nieuwbouw bevindt zich eveneens aan de Langestraat. Een ander deel bevindt zich aan de achterzijde van de villa, globaal op de hoek tussen het Ressingplein en de Zuidwal. In figuur 1 is de ligging van het stadhuis weergegeven.

Figuur 1. De ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

Door de gemeente Hof van Twente is mogelijke initiatiefnemers gevraagd om plannen in te dienen voor de locatie. De winnende inzending zet in op behoud van de villa. Het andere pand aan de Langestraat wordt als winkel in gebruik genomen. Op de verdiepingen van beide panden worden in totaal 2 woningen gerealiseerd. Het pand aan de Zuidwal wordt gesloopt. Hier wordt een nieuwe horecafunctie gerealiseerd. De omvang en oppervlakte van de bebouwing neemt af. Het plein krijgt daarmee een meer open en groen karakter.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan “Delden Noord” (vastgesteld op 19 maart 2013) en heeft hierin de bestemming “Maatschappelijk”. Daarnaast heeft het gehele perceel de aanduiding “dienstverlening”. De oude villa heeft de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - beeldbepalend”. Met deze aanduiding is de voormalige functie van de oude villa vastgelegd. Bovendien is de beeldbepalende uitstraling eveneens vastgelegd. Naast de genoemde aanduidingen, heeft het plangebied drie dubbelbestemmingen. De eerste is “Waarde - Archeologie 1”. Dit houdt in dat bij ingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 40 cm een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Ten tweede is de status van de kern van Delden als beschermd stadsgezicht vastgelegd met een aparte dubbelbestemming (Waarde - Beschermd stadsgezicht). Tot slot is er, ter bescherming van de monumentale boom, de dubbelbestemming “Waarde - Boom” opgenomen.

De beoogde ontwikkeling is in strijd met dit bestemmingsplan. Hoewel het bestemmingsplan “Delden Noord” tijdens de planvorming van onderhavig project in procedure is geweest en is vastgesteld, is besloten voor de ontwikkeling een aparte procedure te doorlopen. Dit omdat de ontwikkeling nog niet voldoende concreet was om in het bestemmingsplan opgenomen te worden.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens is in hoofdstuk 3 een beschrijving gemaakt van het provinciaal en gemeentelijk beleid, dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de diverse bestemmingen. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteedt aan het aspect grondexploitatie.

Hoofdstuk 2 De beschrijving van het plangebied / de huidige situatie

In het plangebied is het voormalige stadhuis van Delden gelegen. Het pand bestaat uit drie verschillende bouwdelen. Het eerste en meest in het oog springende deel, is de oude villa. Deze staat op de hoek van de Langestraat en het Ressingplein. Door de locatie en de aard van het pand, is het een beeldbepalend object binnen het oude centrum van Delden. Aan de Langestraat is in de jaren '80 een uitbreiding van het stadhuis gerealiseerd. Dit pand bestaat uit twee bouwlagen en heeft geen cultuurhistorische waarde. Aan de achterzijde van de oude villa aan de Zuidwal, is eveneens in de jaren '80, het stadhuis uitgebreid. Dit pand heeft twee bouwlagen met een plat dak.

De omgeving van het plangebied kent deels een open en groen karakter. Aan de oost en zuidzijde van het voormalige stadhuis is een 'plein' gelegen. Dit gebied is deels ingericht als parkeerterrein en wordt ook gebruikt voor de wekelijkse mark t. Langs de openbare weg bevinden zich de parkeerplaatsen. Direct ten oosten van het voormalige stadhuis staat een monumentale boom, namelijk een treurbeuk. In figuur 2 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving te zien.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Planproces

In 2001 is, na een fusie van diverse gemeenten, de gemeente Hof van Twente ontstaan. Onder andere de gemeente Stad Delden is in de nieuwe gemeente opgegaan. Het stadhuis van de voormalige gemeente Stad Delden verloor daarmee na verloop van tijd zijn functie. De gemeente Hof van Twente is daarom gestart met de herontwikkeling van het terrein. Daarbij zijn partijen uitgenodigd om een initiatief in te dienen voor de herontwikkeling van het terrein. Na een uitgebreide selectieprocedure, is besloten om onderhavige ontwikkeling te selecteren. Het plan is in de loop der tijd verder uitgewerkt. Zo is besloten, mede door de economische tijd, de mogelijkheden voor het paviljoen te verruimen.

3.2 Het voorgenomen initiatief

Met dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van het oude stadhuis mogelijk gemaakt. Het project bestaat uit twee onderdelen, namelijk de herontwikkeling van de panden aan de Langestraat enerzijds en de sloop/nieuwbouw aan de Zuidwal anderzijds.

Herontwikkeling panden Langestraat

De oude villa en het kantoorpand aan de Langestraat blijven behouden. De villa en de voormalige raadszaal worden daarbij alleen intern verbouwd. De gevels en daarmee de cultuurhistorisch waardevolle uitstraling van de villa blijft behouden. Voor de herontwikkeling is de VVE Stadhuis Delden opgericht. In de bestaande bebouwing wordt een nieuwe winkel met een postagentschap gerealiseerd. Daarnaast komen er twee woningen. Mogelijk wordt aan de oostzijde van de villa in de toekomst nog een serre gebouwd. Vroeger was hier ook een serre aan de villa gebouwd.

Nieuwbouw paviljoen

Het gedeelte van het voormalige gemeentehuis aan de Zuidwal is gesloopt. Hier wordt een nieuw paviljoen gerealiseerd. Het pand krijgt één bouwlaag met een kap. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande funderingen van de kelder van het voormalige gemeentehuis. Deze zijn behouden gebleven. Daardoor kan het paviljoen uitgebreid worden met een kelder.

In het paviljoen wordt ruimte geboden voor horeca. Ook is er ruimte voor detailhandel en ondergeschikte dienstverlening, zoals een kapperszaak of makelaar. Een discotheek of vergelijkbare functie is niet toegestaan. Er is in totaal 250 m2 aan horeca toegestaan. Dit kan op basis van dit bestemmingsplan verruimd worden tot 400 m2 (waarbij de horecafunctie in een kelder wordt uitgebreid). Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze hoeveelheid kan verruimd worden, mits aangetoond is dat in de benodigde parkeerbehoefte is voorzien.

Inrichting openbare ruimte

De openbare ruimte wordt zoveel mogelijk groen ingericht. De (monumentale) boom blijft behouden. Het paviljoen wordt ook gericht op de treurbeuk, die aan de zuidwestkant van het plangebied staat. Rond het paviljoen wordt mogelijk een terras aangelegd. De mogelijkheid bestaat dat het terras kan worden afgesloten door een muur van maximaal 1 meter hoog. Dit is vergunningvrij.

Op de hoek van het Ressingplein en de Langestraat kan een kiosk worden gerealiseerd. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze, net als het paviljoen, een moderne uitstraling krijgt. Er wordt een beperkte oppervlakte en bouwhoogte opgenomen. Zodoende krijgt het plein een open en groene uitstraling.

3.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

Aan de wegen in de omgeving zijn geen ingrepen beoogd. Het plangebied blijft op de huidige wijze ontsloten. Gezien de ligging in het centrum van Delden, is de ontsluiting daarmee voldoende gewaarborgd.

Parkeren

Ten tijde van het stadhuis Delden was er een parkeervraag van 30 parkeerplaatsen. Op het direct omliggende terrein lagen 15 parkeerplaatsen:

• Ressingplein aan de zijde van het stadhuis: 3 parkeerplaatsen;
• Zuidwal aan de zijde van het stadhuis: 12 parkeerplaatsen.

De rest van de parkeervraag moest buiten dit gebied opgevangen worden. Dit zorgde dus voor een parkeerdruk van 15 parkeerplaatsen op de openbare ruimte.

In de nieuwe situatie is er sprake van één winkel (300 m2), een horecafunctie (250 m2) en twee woningen uit het duurdere segment. Voor de ontwikkeling is een parkeerbalans opgesteld (zie Bijlage 1). Hieruit blijkt het volgende:

Functie		Norm	Parkeerbehoefte (afgerond)
Horeca categorie II		6 per 100 m2	15
Winkelen		3,75 per 100 m2	12
Wonen (duurder segment)		1,75 per woning	4
Totale parkeerbehoefte			31

Parkeerbehoefte voor beoogde ontwikkeling

In de nieuwe situatie is er dus een parkeervraag van 31 parkeerplaatsen. Op het direct omliggende terrein komen 19 parkeerplaatsen:

• Langs de Zuidwal: 12 parkeerplaatsen;
• de 3 te handhaven parkeerplaatsen aan het Ressingplein;
• op eigen terrein: 2 parkeerplaatsen.

De parkeerdruk buiten dit gebied wordt daarmee kleiner dan dat het was ten tijde van het stadhuis: (31-19 =) 12 parkeerplaatsen buiten het gebied.

In de berekening is uitgegaan van een oppervlakte van de horecafunctie van 250 m2. Dit kan worden verruimd tot 400 m2, mits er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Hoofdstuk 4 Inventarisatie van relevant beleid

Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Gezien de kleinschaligheid van de voorgestelde ontwikkeling, is rijksbeleid hiertoe niet van belang. Er zijn geen rijksbelangen in het geding. Er wordt daarom alleen ingegaan op het provinciaal en gemeentelijk beleid, dat een relatie heeft met de genoemde ontwikkeling en/of het plangebied.

4.1 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 5.4 nader ingegaan.

4.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030.

De ambitie van de provincie ten aanzien van de woonomgeving, is het realiseren van aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in de woonvraag. Om dit te bereiken wordt ingezet op maatwerk. Het is de bedoeling om daarbij vooral ook de uitersten (kleinschalige extensieve milieus en aan de andere kant hoogstedelijke compacte mixmilieus) te bedienen.

Bij het realiseren van de woningbouwopgave wil de provincie de ruimte zuinig en zorgvuldig benutten. Dit betekent dat voor woningbouw de zogeheten SER-ladder wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden.

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2009) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Voor nieuwbouw van woningen is het van belang dat deze worden afgestemd op een gemeentelijke woonvisie.

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt.

Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

• de natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen:

Ontwikkelingen in deze gebieden moeten bijdragen aan instandhouding van de kenmerkende hoogteverschillen. Vanwege de ligging in binnenstedelijke gebied, zijn deze hoogteverschillen op deze locatie reeds verdwenen.

• de laag van het agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap:

Het essenlandschap onderscheidt zich door de karakteristieke openheid, de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden en het huidige reliëf. Op de flanken ligt een kleinschalig landschappelijk raamwerk van landschapselementen zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen. Vanwege de verstedelijking van het plangebied, zijn deze kenmerken reeds verdwenen.

• de stedelijke laag: historische centra

De oude centra kenmerken zich door het historisch gegroeid patroon van wegen en openbare ruimten en het individuele karakter van de vaak historische bebouwing. Veel historische centra herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. De centra herbergen vaak een dynamische mix van functies en kennen veel ontwikkelingen.

• de lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Het plangebied ligt in de historische kern van Delden.

Conclusie provinciaal beleid

Het voornemen voldoet aan het provinciaal beleid. In het onderhavige geval betreft het de transformatie van bestaande bebouwing met daarbij sloop en nieuwbouw. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de SER-ladder. Het project past binnen het gemeentelijke beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2009 - 2013

In de Woonvisie 2009 - 2013 (april 2009) gaat de gemeente in op ontwikkelingen die van invloed zijn op de ingeslagen koers uit eerdere woonvisies. Het doel van de gemeente is een zo goed mogelijk woonklimaat te bieden, om zoveel mogelijk inwoners aan de gemeente te binden.

In Delden is er in beperkte mate vraag naar nieuwe woningen, ongeveer 5 per jaar. Het aantal huishoudens neemt niet meer toe, mede door een sterke vergrijzing. Door de gunstige ligging ten opzichte van Hengelo en de goede ontsluitingsmogelijkheden, is de kern wel in trek als vestigingsplaats. Een beperkt woningbouwprogramma is daarom mogelijk. Daarbij is behoefte aan (grondgebonden) seniorenwoningen en betaalbare starterswoningen. Wel moet er bij nieuwbouw duidelijk sprake zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Met dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van het voormalige stadhuis mogelijk gemaakt. Het project zet daarbij in op behoud van de waardevolle villa enerzijds en versterking van de ruimtelijke kwaliteit anderzijds. Dit onder meer door de gedeeltelijke sloop van de bebouwing. Het realiseren van twee woningen binnen de bestaande bebouwing past in de kwaliteitsimpuls die de gemeente voor ogen heeft. Het plan past binnen het gemeentelijke beleid.

Oplegnotitie woonvisie 2009-2013

De oplegnotitie woonvisie 2009-2013 vormt een aanvulling op de woonvisie en speelt in op veranderende marktvraag. In 2011 was er in Delden sprake van structurele leegstand. Uit de woningmarktanalyse 2012 die in het kader van de oplegnotitie is uitgevoerd blijkt dat in Delden sprake is van een verbetering van de frictieleegstand als gevolg van instroom op de bestaande woningmarkt. Delden heeft relatief veel hoge inkomens aangetrokken. Het woningbouwprogramma voor Delden biedt ruimte voor het toevoegen van twee woningen.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'historische centra'. Het hart van Delden is opgebouwd uit een serie concentrische cirkels in het midden doorsneden door een stratenkruis. Naast het centraal gelegen kruispunt bevinden zich de Markt, het voormalige stadhuis waarin nu het Zoutmuseum is gevestigd en de oude Nederlands Hervormde kerk. Het karakteristieke stratenpatroon maakt het centrum van Delden tot een bijzondere plek. Daarom wordt hier ingezet op behoud. Door aanscherping van het beleid kan de historische sfeer in het historische centrum nog meer tot zijn recht komen.

Gemeentelijk mobiliteitsplan (2007)

In de raadsvergadering van 18 december 2007 is het Gemeentelijk mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunten van het mobiliteitsplan zijn:

• het vergroten van de verkeersveiligheid door relatief onveilige locaties in te richten volgens het concept 'duurzaam veilig' en het categoriseren van wegen;
• het bevorderen van fietsverkeer;
• het gebruik van een mobiliteits- en parkeertoets bij nieuwe ontwikkelingen;
• het veiliger maken van schoolomgevingen in samenspraak met VVN, ouders en buurtbewoners.

Bovenstaande beleidsuitgangspunten krijgen vorm in een aantal concrete projecten. Ten behoeve van deze projecten is een uitvoeringsprogramma opgesteld. In dit bestemmingsplan zijn voldoende mogelijkheden opgenomen om aan de uitgangspunten van het mobiliteitsplan te kunnen voldoen.

Waterplan Hof van Twente

Het waterplan is een overkoepelend beleidsstuk over het waterbeheer in de gemeente Hof van Twente dat ook door de waterbeheerders, de waterschappen Vechtstromen en Rijn en IJssel en drinkwaterleidingbedrijf Vitens is vastgesteld. Het waterplan geeft een visie hoe het watersysteem binnen de gemeente over ongeveer 25 jaar er uit ziet en welke maatregelen er op korte en lange termijn daarvoor nodig zijn. De visie wordt op basis van drie invalshoeken beschreven, te weten:

• Twents landschap;
• Ruimte voor water;
• Beleving van water.

Verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan 2013-2016 (vGRP)

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater.
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater.
• grondwater(maatregelen).

De doelmatige uitvoering van deze zorgplichten is in het vGRP vastgelegd en gaat uit van de volgende principes:

De trits “vasthouden - bergen - afvoeren” houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

De trits “schoonhouden - scheiden - schoonmaken” omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoon houden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement worden verhoogd.

Het vGRP geeft inzicht in de omvang, het functioneren en de kwaliteitstoestand van de voorzieningen waarmee de gemeente invulling geeft aan de wettelijke zorgplichten voor het afval-, hemel- en grondwater. Het vGRP beschrijft de beleidskaders en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater in de gemeente Hof van Twente voor de periode 2013-2016 en geeft de visie op de gemeentelijke watertaken voor de lange termijn (2030). In het vGRP zijn de gemeentelijke ambities vastgelegd ten aanzien van de invulling van zorgplichten op het gebied van stedelijk afvalwater, overtollig hemelwater en grondwateroverlast.

Wat betreft de inzameling van stedelijk afvalwater wordt bij renovatie of vervanging van drukriolering de aanleg van IBA's overwogen. Tevens wil de gemeente meer energie steken in het opsporen, handhaven en voorkomen van foutieve aansluitingen (vuilwater wat in het hemelwater riool loopt en zo rechtstreeks de sloot in kan stromen). Om invulling te geven aan het op peil houden van het transport van stedelijk afvalwater worden enkele inspanningen gedaan zoals een meer gedifferentieerde reiniging van de riolering, het waarborgen van de bedrijfszekerheid van rioolgemalen en een adequate en efficiënte vervanging van riolen.

In lijn met het huidige beleidskader streeft de gemeente er naar vermenging van schoon hemelwater met afvalwater zoveel mogelijk terug te dringen (ontvlechten), waarbij de trits “vasthouden-bergen-afvoeren” de voorkeursvolgorde is (basisniveau). Ontvlechting vindt in principe plaats als dat doelmatig en kosteneffectief is. Bij nieuwbouw is de aanleg van een gemeentelijk hemelwaterstelsel (riool of watergang) gebruikelijk, waar de particulier het hemelwater naartoe kan afvoeren. De infrastructuur wordt in principe zodanig ingericht dat de particulier in staat wordt gesteld het hemelwater (voor een deel) op eigen terrein te verwerken (lozen op aangrenzende sloot en/of infiltratie in de bodem). Is verwerking op eigen terrein niet mogelijk dan kan de particulier het hemelwater bovengronds afvoeren naar het gemeentelijk hemelwaterstelsel.

Wat betreft de verwerking van overtollig hemelwater in riolen geldt dat het bewust inrichten van de bovengrond als waterberging c.q. waterafvoer de voorkeur heeft om eventuele inspanningen betaalbaar te houden.

Bij de grondwaterzorgplicht hebben perceeleigenaren nadrukkelijk een eigen verantwoordelijkheid bij het voorkomen van grondwaterproblemen. Als de grondwaterstand echter te zeer wordt bepaald door factoren buiten het perceel van de grondeigenaar dan zal de gemeente, in samenspraak met waterbeheerder en provincie, maatregelen treffen om structurele grondwaterproblemen te voorkomen of te beperken.

Ten aanzien van de verwerking van grondwater bij nieuwbouw kan worden gesteld dat dit voldoende wordt ondervangen in het “watertoets proces”. Hierbij worden vooraf de waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze meegewogen bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties.

Hitte, droogte, watertekort en wateroverlast zijn aspecten die van wezenlijke invloed zijn bij het ontwerpen en bij de realisatie van plannen voor zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Met deze aspecten wordt rekening gehouden door het principe van de meerlaagsveiligheid als bouwsteen van wezenlijk belang te hanteren bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen. Bestaande en nieuwe blauwe en groene elementen ondersteunen de klimaatadaptatie in het binnenstedelijk gebied en op bedrijven- en industrieterreinen. Afkoppelen van verhard oppervlak is niet een doel op zich. Doelmatigheid, haalbaarheid en betaalbaarheid van afkoppelmaatregelen worden meegewogen in ruimtelijke plannen. De samenhang met het beleid over klimaatadaptatie en overstromingsrisico wordt integraal beoordeeld.

Waterlopen met een beschermde status (Kaderrichtlijn water) staan vermeld op de verbeelding behorende bij een ruimtelijk plan. Informatie over de status van een KRW-lichaam en beoogde maatregelen verwoord in zogenaamde “factsheets”, wordt beschouwd als zwaarwegend belang waar slecht gemotiveerd van kan worden afgeweken door het treffen van mitigerende of compenserende maatregelen.

 

Bodembeleidsplan

De gemeente heeft in het Bodembeleidsplan (2007) haar beleid ten aanzien van bodemverontreiniging uiteengezet. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreinigingen te voorkomen en de bodem geschikt te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om de bodemverontreinigingen te saneren, om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen stagneren. Tot slot wil de gemeente prioriteit geven aan het opheffen van bodemverontreinigingen die actuele risico's opleveren voor mensen of ecosystemen. Door het aanschaffen van een Bodem Informatie Systeem (BIS) en het opstellen van een bodemkwaliteitskaart, heeft de gemeente een stap gezet in het beheersbaar maken van bodemverontreinigingen. Daarnaast is, onder meer door de asbestproblematiek bij de aanleg van Hogenkamp, een asbestsignaleringskaart opgesteld. In paragraaf 4.5 wordt verder ingegaan op het aspect bodem- en grondwaterkwaliteit.

Archeologiebeleid

Voor het gehele grondgebied van de gemeente is een archeologische inventarisatie uitgevoerd, waarvan vervolgens een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is opgesteld. Daarmee wordt een beeld gegeven van de aanwezige archeologische sporen en vondsten. Aan de verwachtingskaart zijn beleidsadviezen gekoppeld. In paragraaf 4.2 wordt verder op archeologie ingegaan.

Groenstructuurplan Hof van Twente (2003)

Het gemeentelijk Groenstructuurplan voorziet in een lange-termijnvisie voor de inrichting en het beheer van het groen binnen de gemeente. Uitgangspunt daarbij is dat waardevolle groenelementen worden behouden en dat de onderliggende landschappelijke structuur waar mogelijk zichtbaar wordt gemaakt en versterkt.

Bomenverordening 2012 / monumentale bomenlijst

Door de gemeente is in 2012 de Bomenverordening 2012 vastgesteld. In de verordening is de wijze waarop (monumentale en kenmerkende) bomen beschermd worden, geregeld. De monumentale bomen zijn vastgelegd in de monumentale bomenlijst uit 2009. De treurbeuk op het Ressingplein is op de lijst opgenomen. Dit houdt in dat in principe geen vergunning verleend wordt voor het kappen van de betreffende boom. Bij werkzaamheden in of nabij de boom moet een boom effect analyse uitgevoerd worden, waarin ingegaan wordt op de vitaliteit en de levensverwachting van de boom. Uit een eerdere analyse is gebleken dat de boom in het plangebied in goede staat verkeert. Ter bescherming van de boom is in dit bestemmingsplan een regeling opgenomen. Daarmee wordt voldoende uitvoering gegeven aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van monumentale bomen.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede woon- en leefomgeving ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

5.1 Ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied. Er is geen sprake van beschermde natuurwaarden in of nabij het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Lonnekermeer', dat op 8 kilometer afstand ligt. Het bosgebied en de omgeving van kasteel Twickel, ten noordoosten van Delden, behoort tot de EHS. Dit gebied ligt op ongeveer 200 meter afstand van het plangebied. Gezien de aard van de ontwikkeling is geen invloed op de beschermde natuurgebieden te verwachten.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Een deel van de bebouwing in het plangebied, namelijk het pand aan de Zuidwal, is recentelijk gesloopt. Alleen een deel van de kelder is behouden gebleven voor de realisatie van het paviljoen. De overige reeds bestaande panden blijven behouden. In de panden aan de Langestraat vinden voornamelijk interne verbouwingen plaats. Eventueel aanwezige beschermde soorten worden hierdoor niet verstoord. Er worden verder geen sloten gedempt of bomen gekapt. Het uitvoeren van een ecologisch onderzoek is niet aan de orde.

Wel kunnen exemplaren en verblijfplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine grondgebonden zoogdieren verloren gaan. Hiervoor geldt echter automatisch vrijstelling van Flora- en faunawet. Werkzaamheden die in gebruik zijnde broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen moeten te allen tijde worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering op te starten in de periode voor half maart en na half juli. Voor het broedseizoen wordt echter geen standaardperiode gehanteerd, maar het is van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect ecologie is het project uitvoerbaar.

5.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. Op basis van het gemeentelijke beleid is er onderzoek nodig als de bodemverstoring meer dan 50 m2 en dieper dan 40 cm is. Tussen de oude villa en de Zuidwal wordt een nieuwe horecagelegenheid gerealiseerd. Deze wordt voor een deel onderkelderd. In het gesloopte gedeelte lag, ter plaatse van de toekomstige horecagelegenheid, een kelder. Er wordt bij de realisatie van het pand gebruik gemaakt van de funderingen van het gesloopte deel van het gemeentehuis. Deze zijn behouden gebleven. Er is dus geen sprake van nieuwe bodemingrepen. Eventuele aanwezige archeologische resten blijven daarom behouden.

5.3 Cultuurhistorie

Door de gemeente Hof van Twente is het centrum van Delden als beschermd stadsgezicht aangewezen. De bescherming van het beschermd stadsgezicht vindt plaats via het bestemmingsplan Delden Noord. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk geworden.

De reden tot aanwijzing als beschermd stadsgezicht is met name de bewaard gebleven bijzondere structuur van het oude vestingstadje. Het stratenpatroon, rooilijnen en de daaruit voortvloeiende bijzondere hoeksituaties zijn veelal bewaard gebleven. Kenmerkend ook is het schaars aanwezige groen in de historische kern. Deze beperkt zich tot enkele soms monumentale bomen, met name op privéterrein. Doordat groen schaars is, zet de gemeente in op behoud van deze bomen .

De oude villa is in de bij de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht behorende analyse aangewezen als beeldbepalend pand. In de planvorming is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het pand. Hier is in paragraaf 3.2 nader op ingegaan.

De regeling zoals deze in het bestemmingsplan Delden Noord is opgenomen ter bescherming van het beschermd stadsgezicht, is in dit bestemmingsplan overgenomen.

5.4 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Toets aan waterbeleid

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1.500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter van de onderkant van de vloer ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

5.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan een kleinere richtafstand aangehouden worden.

In dit geval is er sprake van functies die thuishoren in een centrumgebied. In bijlage 4 van de VNG-brochure zijn de functies gecategoriseerd die in een gemengde omgeving nabij woningen toelaatbaar zijn en andersom. Horecafuncties, winkels, cafés en ondergeschikte dienstverlening is aan te merken als functies uit categorie A. Dit zijn activiteiten die zodanig weinig milieubelastend zijn, dat deze aanpandig aan woningen gerealiseerd kunnen worden. De eisen die vanuit het Bouwbesluit gelden, zijn afdoende. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een verantwoorde milieuzonering. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat indien ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

De ontwikkelingen vinden plaats binnen de historische kern van Delden. Voor de twee panden aan de Langestraat geldt dat hier alleen inpandige verbouwingen en mogelijk gevelwijzigingen plaatsvinden. De bodem blijft hier onaangetast.

Voor de nieuwe horecafunctie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat, afgezien van één meting met verhoogd koper, er geen sprake is van zware bodemverontreinigingen. Wel zijn er enkele waarden die boven de achtergrondwaarde liggen. Echter, de interventiewaarde wordt niet overschreden. Gezien de ligging van het plangebied in een historische kern is dit niet vreemd. Naar de resultaten van de verhoogde waarde van koper is nader onderzoek gedaan. Hieruit is gebleken dat er geen verdere maatregelen noodzakelijk zijn.

Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Het historische centrum van Delden is aangewezen als 30 km/uur-zone. De kern is ook al zodanig ingericht. Voor de nieuwe geluidsgevoelige functies, namelijk de woningen aan de Langestraat, is daarmee geen aanleiding tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek.

Ten aanzien van het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.8 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

In deze situatie gaat het om de bouw van twee woningen en enkele centrumfuncties. Het aantal verkeersbewegingen neemt, ten opzichte van de huidige situatie, niet significant toe. Dit project draagt daarom 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging.

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit is dit bestemmingsplan uitvoerbaar.

5.9 Externe veiligheid / Buisleidingen

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

In de omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen en buisleidingen. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid is dit bestemmingsplan uitvoerbaar.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. Voor de bestemmingen is zoveel mogelijk aangesloten bij het gemeentelijke handboek. Echter, gezien de specifieke situatie, zijn de verschillende functies en panden wel relatief specifiek bestemd. Alle in dit bestemmingsplan voorkomende (dubbel)bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Centrum

Het te handhaven gedeelte van het voormalige gemeentehuis heeft de bestemming Centrum. Binnen deze bestemming zijn centrumfuncties toegestaan op de begane grond. Dit zijn ondermeer detailhandel, dienstverlenende bedrijven en horeca. Op de eerste verdieping en hoger zijn ook woningen toegestaan. In de beoogde plannen zijn twee woningen beoogd. Dit is ook in de regels vastgelegd.

De bestaande bebouwing is strak vastgelegd binnen bouwvlakken. Voor de goot- en bouwhoogte is aangesloten bij het bestemmingsplan Delden Noord. Voor de oude villa is de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - beeldbepalend pand” opgenomen. De goot- en bouwhoogte mag maximaal de bestaande afmetingen bedragen. Voor het pand ernaast is op de verbeelding een maximale bouwhoogte aangegeven.

Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', die op de parkeerplaatsen aan het Ressingplein en langs de Zuidwal van toepassing is, moeten de bestaande parkeerplaatsen worden gehandhaafd.

Waarde - Archeologie

Het gemeentelijke archeologiebeleid is vertaald naar de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Binnen gronden met deze dubbelbestemming moet bij ingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 40 cm een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

Het plangebied ligt in de historische kern van Delden. Deze kern is door de gemeente aangewezen als beschermd stadsgezicht (zie ook paragraaf 4.3). De bescherming van het stadsgezicht is vastgelegd met de dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht. Wat de regeling betreft is aangesloten bij het bestemmingsplan Delden Noord. In dit bestemmingsplan is een analyse opgenomen van structuur- en beeldbepalende panden. Deze beeldbepalende panden mogen niet zomaar gesloopt worden. Hiervoor is een omgevingsvergunning vereist. Als voorwaarde voor het verlenen van deze vergunning is een waarborg dat er passende bebouwing binnen redelijke termijn wordt teruggebouwd. Hiermee wordt voorkomen dat er onaanvaardbare open plekken binnen het beschermde stadsgezicht ontstaan.

Waarde - Boom

De waardevolle boom in het plangebied heeft de dubbelbestemming Waarde - Boom. Voor bepaalde werkzaamheden is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Aangetoond moet worden dat de levensverwachting, conditie en beeldkwaliteit niet aangetast wordt. Dit moet middels een vooraf opgestelde Bomen Effect Analyse, die voor instemming moet worden beoordeeld door de Monumentale Bomencommissie.

Hoofdstuk 7 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Inspraak

De ontwikkeling raakt geen rijks- of provinciale belangen. Overleg met de betrokken overleginstanties is dan ook niet noodzakelijk. Provincie Overijssel heeft dit bevestigd. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft wel zes weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om een inspraakreactie in te dienen. De drie ingekomen inspraakreacties zijn door de gemeente samengevat en beantwoord in de inspraaknotitie, die is opgenomen in Bijlage 2.

Naar aanleiding van de inspraakreacties is het plan aangepast, in die zin dat op de verbeelding de aanduiding 'parkeerterrein' is opgenomen ter plaatse van drie openbare parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden gehandhaafd.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 13 maart 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. Tevens heeft het ontwerp van het beeldkwaliteitplan gedurende deze termijn voor een ieder ter inzage gelegen.

Er zijn twee zienswijzen ingediend, waarvan één zich op het beeldkwaliteitsplan richt en één op het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in de zienswijzennotitie (Bijlage 3). Naar aanleiding van de zienswijzen is het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast.

Daarnaast zijn nog twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Het betreft een verduidelijking inzake parkeren in de toelichting en het corrigeren van een weggevallen aanduiding op de verbeelding.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in de zienswijzennotitie, gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat om een particulier project. De gemeente heeft daar geen financiële bemoeienis mee. De initiatiefnemer heeft een exploitatieopzet voor het plan gemaakt. Hieruit blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

7.3 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden, diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

De twee woningen in de bestaande bebouwing zijn niet aan te merken als bouwplan in de zin van het Bro.

De gemeente heeft met de ontwikkelaar een exploitatieovereenkomst gesloten. Daarmee is het verhaal van voornoemde kosten voldoende verzekerd en daarom hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld.