Buitengebied Hof van Twente, herziening Deldensestraat 111 te Goor

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het landelijk gebied aan de oostzijde van de kern Goor loopt de Deldenstraat. Op het perceel Deldenstraat 111 is een voormalig agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is reeds beëindigd. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om op deze locatie, in het kader van de rood-voor-rood regeling, een compensatiewoning te mogen bouwen. Hierbij is sprake van sanering van (voormalige) agrarische opstallen.

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 16 december 2014 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Wonen'. De bouw van een compensatiewoning is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om bouwmogelijkheden voor de woning te bieden is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

De globale ligging van het plangebied is weergegeven in de navolgende figuur.

De ligging van het plangebied

1.2 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie plangebied

De ontwikkeling vindt plaats ten westen van de kern Goor, in het buitengebied aan de Deldensestraat. De Deldensestraat is een ontsluitingsweg van Goor. De weg gaat in oostelijke richting over in de Rijksweg. In westelijke richting loopt de weg door tot het centrum van het dorp. Langs de Deldensestraat overheerst de woonfunctie. Grenzend aan het plangebied bevindt zich, ten oosten, een agrarisch bedrijf.

Het plangebied is gelegen in het kampenlandschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door zijn kleinschaligheid en onregelmatige patronen van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen (eenmansessen).

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in de navolgende figuur.

Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijf. De bebouwing staat geclusterd en is westelijk op het perceel georiënteerd. Rondom het plangebied is sprake van erfbeplanting. De bedrijfsvoering is reeds beëindigd en de voormalige boerderij wordt nu als woonbestemming gebruikt. De woning staat in het zuidelijke deel van het plangebied. In dit deel is sprake van zichtlijnen vanaf de woning richting de openbare weg. De oostkant van het plangebied wordt gebruikt als tuin.

Overzicht bestaande situatie plangebied

Hoofdstuk 3 Inventarisatie van relevant beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder moet worden toegepast bij verbindende ruimtelijke plannen waaronder de provinciale verordening. Voor “ruimte voor ruimte” regelingen geldt dat deze geen extra stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, maar dat bebouwing wordt gereduceerd of verplaatst. Toepassing van de ladder is dan ook op deze ontwikkeling niet nodig.

 

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 4.4 nader ingegaan.

3.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2009) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, waarin de voormalige provinciale rood-voor-rood-regeling is opgenomen. Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

natuurlijke laag: dekzandvlakte

De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes. Voor deze gebieden is vooral het reliëf kenmerkend. Daarnaast is de oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen opvallend. Dit project stelt een perceelsgebonden ontwikkeling voor. De zichtbare glooiingen in het landschap worden gehandhaafd.

laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Deze kenmerken worden gerespecteerd.

stedelijke laag: niet van toepassing.

lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

De kwaliteitsimpuls vormt een nieuw beleidskader voor de voormalige rood-voor-rood-regeling. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met ander kwaliteitsprestaties, zoals landschap en natuur, mogelijk. De hoogte van investeringen in ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavels. Een andere voorwaarde is dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het agrarisch bedrijf worden opgeheven. Verder moet de locatie en de woning voldoen aan de eisen ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn.

In het kader van rood voor rood regeling is een erfinrichtingsplan opgesteld. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. In hoofdstuk 5 wordt het erfinrichtingsplan nader toegelicht.

 

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Het project voldoet aan de criteria voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, categorie Rood-voor-rood.

Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor hun grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen van de gemeente te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief is een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. Een van deze streefbeelden is om de kwaliteit van het woningbestand hoog en divers te houden, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners, maar toch betaalbaar blijven. Voor wonen in het buitengebied geldt dat deze zorgvuldig geïntegreerd moet worden in het landschap. Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de ontwikkeling geïntegreerd wordt in het landschap.

Structuurvisie Landelijk Gebied

In de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Dit integratiekader schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt.

Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit beleid is uitgewerkt in de Beleidsregel Rood voor Rood met gesloten beurs. Met dit beleid wordt ten eerste gestreefd naar een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit komt hoofdzakelijk tot uitdrukking in de sloop van landschapsontsierende voormalige bedrijfsgebouwen, de realisatie van nieuwe landschapselementen rond het erf en het behoud van cultuurhistorische bebouwing.

Uitgangspunt is dat de nieuwe woning wordt gerealiseerd op het erf waar ook de sloop plaatsvindt. Indien dit ruimtelijk niet gewenst is, kan bij uitzondering de nieuwe woning elders in het buitengebied worden gerealiseerd.

Woonbeleid

De gemeente staat voor een grote opgave. Er is een einde gekomen aan een periode van geleidelijke bevolkingsgroei. De ingezette bevolkingsdaling zal op termijn over gaan in een fase van stabilisering. De komende jaren zal de bevolking verder vergrijzen.

Om hierop in te spelen hebben de 14 Twente gemeenten samen met de 18 in WoOn verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel de Regionale Woonvisie 2015-2025 'Natuurlijk...Wonen in Twente!' opgesteld. In december 2015 hebben alle partijen ingestemd met deze visie. De regionale woonvisie geeft de gezamenlijk uitgangspunten weer waarmee de lokale woonafspraken en keuzen in lijn zijn. De grote opgave ligt vooral in het toekomstgeschikt maken en houden van de bestaande woningvoorraad. In 2015 zal de regionale woonvisie worden vertaald naar een nieuwe lokale woonvisie voor Hof van Twente.

Op dit moment geldt in Hof van Twente nog de woonvisie 2009-2013 'Groeien in Kwaliteit' die in 2009 door de gemeenteraard is vastgesteld. In 2012 is de 'Oplegnotitie woonvisie 2009-2013' vastgesteld. De oplegnotitie vormt een aanvulling op de woonvisie.

Het woningbouwprogramma 2015-2025 maakt ook onderdeel uit van het woonbeleid. In het woningbouwprogramma staan de woningbouwplannen per kern benoemd, waarbij onder andere een onderverdeling is gemaakt in fasering. Daarnaast wordt de harde capaciteit vermeld evenals de netto toevoeging van woningen in de periodes 2015-2020 en 2020-2025. Het programma wordt een of meerdere keren per jaar bijgesteld.

De bouw van de compensatiewoning in het plangebied, is opgenomen in het woningbouwprogramma.

Rood voor Rood-regeling

Het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente is vastgesteld. Ten aanzien van een extra woning bij sloop van voormalige agrarische bebouwing is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Voor het realiseren van een Rood voor Rood compensatiewoning gelden als voorwaarden de sloop van voormalige agrarische bebouwing (1.000 m2), een goede landschappelijke inpassing en een schetsplan van de nieuwe woning. De afspraken en randvoorwaarden zijn met de initiatiefnemer in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd. Deze overeenkomst is opgenomen in bijlage.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Kampen en essen'. Dit oud cultuurlandschap bestaat uit lichtglooiende velden met onregelmatige vormen. In de kampen is een gedeelte van de oorspronkelijke houtwallen intact gebleven. In deze gebieden zijn de verspreid liggende of in buurtschapen georganiseerde boerenerven los van opzet. Groepjes eiken vervlechten de erven met hun omgeving.

Voor de ontwikkeling is een aantal specifieke welstandscriteria opgenomen. Deze criteria zijn als uitgangspunt gehanteerd bij het ontwikkelen van het bouwplan voor de nieuwe woning.

Bodembeleidsplan

De gemeente heeft in het Bodembeleidsplan (2007) haar beleid ten aanzien van bodemverontreiniging uiteengezet. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreinigingen te voorkomen en de bodem geschikt te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om de bodemverontreinigingen te saneren, om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen stagneren. Tot slot wil de gemeente prioriteit geven aan het opheffen van bodemverontreinigingen die actuele risico's opleveren voor mensen of ecosystemen. Door het aanschaffen van een Bodem Informatie Systeem (BIS) en het opstellen van een bodemkwaliteitskaart, heeft de gemeente een stap gezet in het beheersbaar maken van bodemverontreinigingen. Daarnaast is een asbestsignaleringskaart opgesteld. In paragraaf 4.6 wordt verder ingegaan op het aspect bodem- en grondwaterkwaliteit.

Archeologiebeleid

Voor het gehele grondgebied van de gemeente is een archeologische inventarisatie uitgevoerd, waarvan vervolgens een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is opgesteld. Daarmee wordt een beeld gegeven van de aanwezige archeologische sporen en vondsten. Aan de verwachtingskaart zijn beleidsadviezen gekoppeld. In paragraaf Archeologie wordt verder op archeologie ingegaan.

Groenstructuurplan Hof van Twente (2003)

Het gemeentelijk Groenstructuurplan voorziet in een lange-termijnvisie voor de inrichting en het beheer van het groen binnen de gemeente. Uitgangspunt daarbij is dat waardevolle groenelementen worden behouden en dat de onderliggende landschappelijke structuur waar mogelijk zichtbaar wordt gemaakt en versterkt.

Uit het Groenstructuurplan Hof van Twente komen geen concrete uitgangspunten voor dit bestemmingsplan naar voren.

Bomenverordening 2012 / monumentale bomenlijst

Door de gemeente is in 2012 de Bomenverordening 2012 vastgesteld. In de verordening is de wijze waarop (monumentale en kenmerkende) bomen beschermd worden, geregeld. De monumentale bomen zijn vastgelegd in de monumentale bomenlijst uit 2009. Binnen het plangebied komt een boom voor die op de lijst is opgenomen. In het erfinrichtingsplan is deze boom opgenomen en blijft hierdoor behouden.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

4.1 Ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Het voornemen kan samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten en tevens op natuurgebieden. Op grond hiervan is een verkennend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage Ecologische Quickscan. De belangrijkste resultaten zullen hierna worden toegelicht.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Directe effecten op de beschermde Natura-2000 gebieden worden uitgesloten omdat het plangebied volledig is gelegen buiten Natura-2000 gebieden. Indirecte effecten worden tevens uitgesloten. Het plan behelst de vervanging van agrarische bebouwing tot woonbebouwing. Als gevolg van deze bestemmingsplanwijziging zal de uitstoot van verzurende en vermestende stoffen afnemen. Daarnaast zal er geen extra geluidsbelasting optreden doordat de woonbebouwing een stillere activiteit is.

Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Borkeld' dat op bijna 7 kilometer ten noordwesten van het plangebied ligt. Verder behoren de bospercelen ten westen en zuiden van het plangebied tot de EHS. Deze percelen liggen op minimaal 1.400 meter vanaf het plangebied.Door de ligging buiten deze gebieden en de mindere belastende activiteiten worden directe en indirecte op de Ecologische Hoofdstructuur uitgesloten.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Binnen het plangebied worden en aantal gebouwen gesloopt. Bovendien worden diverse ingrepen in watergangen en beplanting voorgesteld. Om te beoordelen of deze plannen mogelijke schade aan beschermde soorten veroorzaken, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat negatieve effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten kunnen worden uitgesloten. Er komen wel algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het voorkomen van deze algemene licht beschermde soorten heeft derhalve geen procedurele betekenis. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt verder uitgesloten.

Verder komen er algemene broedvogels voor. Voor deze algemene broedvogels geldt dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd buiten het broedseizoen of op een manier dat nesten en eieren niet worden geschaad.

Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hoft van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en gedeeltelijk onder 'Waarde - Archeologische verwachting 1' . Voor verwachting 1 geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor verwachting 2, waarbinnen de ontwikkelingen plaatsvinden, geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m2. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

De beschermende regelingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' worden ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

4.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de binnen het Twentse landschap zijnde oude agrarische erven als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze erven hebben bepaalde karakteristieken. Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan deze karakteristieken. De te bouwen compensatiewoning is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.4 Water

Watertoets

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20150305-63-10544 ). Het plan vindt niet plaats in een beperkingsgebied van het waterschap. Uit de digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor de watertoets kan worden gevolgd. Op grond van artikel 3.1.6 het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. De randvoorwaarden zoals deze zijn benoemd in het wateradvies zijn hieronder opgenomen. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Afvoer hemelwater

In verband met de toename van het verharde oppervlak geldt een aantal uitgangspunten om de afvoer van het hemelwater te regelen. Deze zijn opgenomen in de bijlage van deze toelichting.

Afvoer vuilwater

Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

4.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Rondom het plangebied bevinden zich met name percelen die een woonfunctie hebben. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf ligt ten oosten van het plangebied. Het betreft een melkveebedrijf. Voor dit type bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter op basis van de VNG-brochure. Op basis van het Activiteitenbesluit, dat van toepassing is op melkveebedrijven, geldt een afstand van 50 meter tussen woningen en het emissiepunt van stallen.

Aan de afstand van het Activiteitenbesluit wordt voldaan. De voorgenomen compensatie woning wordt namelijk op een afstand van iets meer dan 50 meter ten opzichte van het bedrijf gebouwd. Aan de afstand uit de VNG-brochure wordt niet voldaan. Toch is in dit geval sprak van een goed woon- en leefklimaat, omdat:

• de bouw van de woning plaatsvindt in het landelijk gebied, waar landbouwactiviteiten veelvuldig plaatsvinden en enige mate van geurhinder acceptabel wordt geacht;
• tussen het agrarisch bedrijf en de toekomstige woning is een fysieke afscheiding in de vorm van een boomsingel aanwezig.

Omdat wordt voldaan aan de wettelijke afstanden (Activiteitenbesluit), legt de bouw van de woning geen verdere beperkingen op voor de uitvoering van bedrijven in de omgeving. In de toekomstige situatie is sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

In het plangebied is een bodemonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is asbest aangetroffen in gehalten boven de interventiewaarde. Arcadis heeft hier een asbest sanering uitgevoerd. Er zijn, onder en rondom de gebouwen, restverontreinigingen achtergebleven. Deze bodemverontreiniging zal door de initiatiefnemer met de sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen worden verwijderd. Verder zijn er geen calamiteiten bekend waarbij de bodem verontreinigd is geraakt.

In het verleden is de locatie in gebruik geweest als grasland/grasveld. Het initiatief betreft slechts een bestemmingswijziging, waarbij een nieuwe woning wordt gerealiseerd. Op de locatie van de te bouwen woning zijn geen verdachte verontreinigingen aangetroffen. Milieuhygienisch zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw op de locatie. Het bodemonderzoek is in de bijlage opgenomen.

4.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning). De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Het plangebied ligt gelegen binnen de geluidszone van de Deldensestraat. Hiervoor geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Omdat het plangebied binnen de geluidszone van wegen ligt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek concludeert dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig. Er dient dan ook een besluit hogere waarde te worden vastgesteld. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlage.

4.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 24 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 24 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er wordt slechts één woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en overige zones

In het plangebied loopt een waterleiding die van belang is voor de ontwikkeling. De drinkwatertransportleidingen van Vitens die in het plangebied zijn gelegen, zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Water'. Voor de drinkwatertransportleidingen is een beschermende zone van 5 m aan weerszijden van het hart van de leiding opgenomen. Binnen deze zone mag geen bebouwing worden opgericht en mag geen diepwortelende beplanting worden aangebracht (>1 m onder maaiveld). De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in bebouwing binnen de voorgenoemde zone.

Ook loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied. Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van bebouwing voor een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. De hoogte van de te bouwen woning wordt in lijn gebouwd met de hoogte van de bestaande bebouwing. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied.

Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Beschrijving initiatief en ruimtelijke inpassing

In navolging op de beëindiging van de agrarische activiteiten is het initiatief opgevat om op erf een extra woning te bouwen. De regeling Rood voor Rood van de gemeente Hof van Twente biedt hiervoor mogelijkheden. Het gehele complex met (voormalige) (agrarische) gebouwen (inclusief erfverharding, putten en funderingen) wordt gesloopt (1.714 m2) met uitzondering van de (bedrijfs)woning. De te slopen bebouwing is weergeven in de figuur hieronder.

Te slopen bebouwing in rood weergegeven

In ruil voor sloop wordt bij de bestaande bebouwing een compensatie woning (inhoud 750 m3) en bijgebouwen (150 m2 bij compensatiewoning en 215 m2 bij bestaande woning) gebouwd. Hierdoor ontstaat een cluster van bebouwing. Een schetsplan van de te bouwen woning is weergeven in de figuur hieronder.

De ontwikkeling gaat gepaard met een kwaliteitsverbetering van de gehele locatie. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan.

De bestaande beplantingsstructuur vormt het kader voor de landschappelijke inpassing. Dit kader wordt op enkele punten versterkt door het aanbrengen van bossages en solitaire beplanting en hagen rondom de woningen. Op enkele andere plekken wordt juist meer openheid gecreëerd door het verwijderen van beplanting waardoor er visuele relaties ontstaan tussen het bebouwingsensamble en de omgeving. Aan de voorzijde van beide woningen zijn er zichtassen naar de toegangsweg en naar de achter -en zijkanten van de woningen zijn er zichtlijnen naar het omringende landschap.

De bestaande woning is georiënteerd op de Deldenstraat en de nieuwe woning is georiënteerd op de aftakking van deze straat. Daarnaast zorgen de bijgebouwen in het midden van het erf voor voldoende privacy voor beide woonhuizen en ontstaan er twee afzonderlijke wooneenheden binnen het totale ensemble.

De toegang van de nieuwe woning vindt plaats via de bestaande toegangsweg. Op het eigen terrein is voldoende gelegenheid voor parkeren. De nieuwe erfinrichting is weergegeven in de figuur hieronder.

Nieuwe erfinrichting

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Agrarisch

De bestemming ligt op de gronden aan de noordkant van het plangebied. De bestemming geeft een regeling waarbij de uitoefening van agrarische doeleinden mogelijk wordt gemaakt. De bebouwing van de gronden is niet meer toegestaan, er is geen sprake van een bouwvlak.

Wonen

De woonpercelen krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is het wonen, eventueel in combinatie met een beroep aan huis, mogelijk. Met de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' is het aantal woningen van twee aangegeven. Deze regeling zorgt ervoor dat naast de bestaande woning een extra woning gebouwd mag worden. Daarnaast is met een specifieke aanduiding 'afwijkende oppervlakte bijgebouwen' bepaald dat bij de huidige woning maximaal 215 m2 aan bijgebouwen gebouwd mag worden. De compensatiewoning heeft de mogelijkheid om maximaal 150 m2 aan bijgebouwen te bouwen. Dit staat geregeld in de regels.

Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 1 Erf- en landschapsplan opgenomen erf- en landschapsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. D

Dubbelbestemming Leiding - Water

De drinkwatertransportleidingen van Vitens die in het plangebied zijn gelegen, zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Water'. Voor de drinkwatertransportleidingen is een beschermende zone van 5 m aan weerszijden van het hart van de leiding opgenomen. Binnen deze zone mag geen bebouwing worden opgericht en mag geen diepwortelende beplanting worden aangebracht (>1 m onder maaiveld).

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' . Deze bestemmingen zijn op het gehele plangebied van toepassing. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Voor zover met de uitvoering financiële aspecten gemoeid zijn, worden deze in dit kader genoemd. Dit plan betreft een particulier project. De gemeente heeft geen financiële bemoeienis met de uitvoeringskosten. De initiatiefnemer heeft een exploitatieopzet voor het plan gemaakt. Hieruit blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Hiervoor zijn tussen de gemeente en de initiatiefnemers overeenkomsten gesloten. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet meer aan de orde.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 25 juni 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken.

Met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Daarnaast is nog een ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Deze is opgenomen in het raadsvoorstel (bijlage 6). Het betreft een wijziging inzake bijgebouwen in de regels en het aanpassen van de verbeelding.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel, gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.