TAM-omgevingsplan Hof van Twente Hoofdstuk 22ai Torendijk 16, Ambt Delden

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het perceel aan de Torendijk 16 te Ambt Delden is een plan ontwikkeld. Initiatiefnemer is voornemens om in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid een (compensatie)woning met bijgebouwen te realiseren. De twee landschapontsierende pluimveeschuren met een gezamenlijke oppervlakte van 1.356 m² zullen gesloopt worden, waardoor de (compensatie)woning gerealiseerd mag worden. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning op het perceel omgezet naar een reguliere woning.

Op basis van het geldende omgevingsplan gemeente Hof van Twente is het beoogde plan niet mogelijk. Een herziening van het omgevingsplan is noodzakelijk. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bevindt zich aan de Torendijk 16 te Ambt Delden. Het betreffende perceel is gelegen in het buitengebied ten zuiden van de kern Delden. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ambt Delden, sectie C, perceelnummers 1773 en 1931. Figuur 1.1 toon de globale ligging van het plangebied.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: kadastralekaart.com)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). Het plangebied wordt aan de oostzijde begrenst door de Torendijk en aan de zuidwestzijde door de Nijlandsweg. De noord- en westzijde wordt begrensd door agrarische gronden.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend omgevingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Hof van Twente, onderdelen 'Buitengebied Hof van Twente' en 'Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023'. Het plangebied kent in de huidige situatie de functies 'Bos', 'Natuur' en 'Agrarisch met waarden' met een bouwvlak, waarbij ter plaatse de bestaande bedrijfswoning is toegestaan. Daarnaast zijn de volgende dubbelfunctie en gebiedsaanduidingen van toepassing:

• Dubbelfunctie: 'Waarde - Archeologische verwachting 1';
• Gebiedsaanduiding: 'vrijwaringszone - radar';
• Gebiedsaanduiding: 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'.

Figuur 1.3 toont een uitsnede van het geldend Omgevingsplan met bijbehorende onderdelen.

Figuur 1.3: Uitsnede Omgevingsplan gemeente Hof van Twente (bron: Omgevingsloket, regels op de kaart)

De gronden voorzien van de functie 'Agrarisch met waarden' zijn bedoeld voor het behoud van de aanwezige landschapswaarden, zijnde beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van en grondgbonden agrarisch bedrijf of een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf. Bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' mag de bebouwde oppervlakte ten behoeve van intensieve veehouderij maximaal de in de bijlage bij de regels opgenomen oppervlakte bedragen.

Aan de westzijde van het plangebied zijn een gedeelte van de gronden voorzien van de functie 'Bos'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor bos en multifunctionele bosbouw. De gronden met de functie 'Natuur' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke, ecologische waarden en natuurwaarden.

De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radar' is opgenomen ten behoeve van het radarverstoringsgebied. Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding mag niet hoger gebouwd worden dan 45 m.

De beoogde 'Rood voor Rood' ontwikkeling, waarbij de twee landschapsontsierende pluimveestallen gesloopt worden en hiervoor in de plaats één (compensatie)woning en bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, past niet binnen de mogelijkheden van het geldende Omgevingsplan. Om die reden is een herziening van het Omgevingsplan noodzakelijk. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet hierin.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige TAM-IMRO omgevingsplan 'TAM-omgevingsplan Hof van Twente Hoofdstuk 22ai Torendijk 16, Ambt Delden' bestaat naast deze motivering uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1735.BGxTorendijk16-VS10);
• Bijlagen bij de motivering;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het Omgevingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleids- en wettelijke kader van het rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten belicht. In hoofdstuk 5 wordt het Omgevingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het kostenverhaal en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is er binnen het plangebied een voormalige pluimveehouderij aanwezig. Inmiddels vinden er al een behoorlijke tijd geen agrarische activiteiten meer plaats op het perceel. Op het perceel staan twee oude landschapontsierende pluimveeschuren en een bedrijfswoning. De twee schuren worden niet meer gebruikt, waardoor deze langzaam aan in verval raken.

Het noordelijke gedeelte van het plangebied bestaat uit agrarische gronden. Deze agrarische gronden worden meegenomen in het voorliggende plan omdat hier een gedeelte van het agrarisch bouwvlak op ligt. Deze gronden zijn niet bebouwd.

Figuur 2.1 toont een luchtfoto van de aanwezige bebouwing binnen het plangebied.

Figuur 2.1: luchtfoto met bebouwing plangebied (bron: Omgevingsloket, regels op de kaart)

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens om in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid de twee landschapontsierende pluimveeschuren met een gezamenlijke oppervlakte van 1.356 m² te slopen. Hiervoor in de plaats wordt één nieuwe (compensatie)woning met een inhoud van 900 m³ en een vrijstaand bijgebouw gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning met omgezet naar een reguliere woning en blijft een gedeelte van de pluimveeschuur behouden als bijgebouw bij deze woning.

Figuur 2.2 toont het landschappelijk inpassingsplan van de beoogde ontwikkeling. Het landschappelijke inpassingsplan is daarnaast bijgevoegd als Bijlage 1.

Figuur 2.2: landschappelijk inpassingsplan (bron: Eeckhof)

Tevens is voor het voorliggende plan een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, zie Bijlage 2. Het ruimtelijk kwaliteitsplan bevat de toelichtende tekst bij het landschappelijk inrichtingsplan. De nieuwe inrichting van het erf is gericht op het herstellen en versterken van het landschappelijk karakter van het deelgebied Verspreide Ontginningen. De situering van de nieuwe woning en het bijgebouw is zodanig gekozen dat het zicht vanaf de openbare weg behouden blijft en het erf zich logisch voegt in de structuur van het landschap.

Concreet omvat het erfinrichtingsplan de volgende elementen:

Sloop van opstallen

• Pluimveeschuur ca. 1.200 m²
• Schuur ca. 156 m²

Behouden elementen

• Bestaande woning Torendijk 16
• Een deel van de bestaande bebouwing naast de schuur

Nieuwbouw

• Nieuwe woning en bijgebouw in passende architectuur

Beplanting

Gemengde hagen (strak geschoren) langs erfgrenzen en oprijlanen – maat 60-80 cm bij aanplant:

• Haagbeuk
• Veldesdoorn
• Wilde liguster

Houtsingels (maat 80-120 cm bij aanplant):

• Meidoorn
• Sleedoorn
• Veldesdoorn
• Vuilboom
• Hazelaar

Boomgroep (maat 16-18 cm stamomtrek):

• Zomereik
• Linde
• Walnoot

Bomenlaan:

• Zomereik (Quercus robur), maat 16-18 cm stamomtrek langs de inrit

Bos- en houtsingelbeheer:

• Verwijderen van laurier uit bestaande bosstroken

Erfverharding

• Gebakken klinkers voor paden en rijlijnen

De erfbeplanting is afgestemd op de kenmerken van het ontginnigslandschap en draagt bij aan de ecologische en visuele kwaliteit van het buitengebied.

De voorgestelde herontwikkeling van het erf aan de Torendijk 16 te Ambt Delden leidt tot een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing. Door de sloop van verouderde bebouwing en de toevoeging van zorgvuldig ingepaste nieuwbouw met passende erfbeplanting wordt aangesloten bij het karakter van het ontginningslandschap. Het plan voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de gemeente Hof van Twente en sluit aan bij de doelstellingen van de Rood-voor-Roodregeling. De inrichting versterkt het landschap, draagt bij aan biodiversiteit en zorgt voor een erf dat toekomstbestendig is én past bij de omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleid en regelgeving

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

Conclusie

Het voorgenomen plan voorziet in de sloop van twee landschapontsierende pluimveeschuren. Hiervoor in de plaats wordt in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid één (compensatie)woning met bijbehorende bouwwerken gebouwd. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast en er is sprake van een toekomstbestendige ontwikkeling. Gelet op de aard en omvang van het plan, kan gesteld worden dat er verder geen rijksbelangen worden geraakt.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak over de Ladder (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724). De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Het gaat dus om een stedelijke ontwikkeling die een nieuw of groter planologisch beslag legt op de ruimte. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Voor de Ladder is van belang in hoeverre het plan:

• in vergelijking met het vorige plan, voorziet in een functiewijziging;
• en welk planologisch beslag op de ruimte het plan mogelijk maakt in vergelijking met het vorige plan. Daarbij gaat het enerzijds over bestaande bebouwing en ook over de bebouwing die op grond van het geldende omgevingsplan nog gebouwd kan worden, inclusief verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan.

Ook als de Ladder niet van toepassing is. Dan moet wel de evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden gemotiveerd.

Toets

Voorliggend plan maakt in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid één extra (compensatie)woning mogelijk. De twee bestaande landschapontsierende pluimveeschuren worden gesloopt.

Op grond van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) wordt de realisatie van 11 nieuwe woningen niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is.

Gelet op het feit dat er met het voorliggende plan slechts één extra woning wordt toegevoegd en de bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ook wanneer de ladder niet van toepassing is, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De voorliggende motivering voorziet hierin.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende plan niet ladderplichtig is.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet . In de omgevingsvisie bekijken we onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Ons beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening richt zich - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Daarmee geeft de provincie invulling aan de opdracht van artikel 2.6 van de Omgevingswet om één omgevingsverordening vast te stellen met daarin alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving in Overijssel.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn normstellend en betreffen randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel).

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. De generieke beleidskeuzes zijn bepalend voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Hieronder wordt het plan getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Artikel 4.4 principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doorwerking vooor voorliggend plan:

Het voorliggende plan maakt in het kader van de rood-voor-rood-regeling één compensatiewoning mogelijk. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De nieuwe compensatiewoning wordt binnen het huidige agrarische bouwperceel mogelijk gemaakt. Het realiseren van de compensatiewoning levert een bijdrage aan de lokale behoefte. Daarmee kan gesteld worden dat er voldaan wordt aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.5 zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 2

Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:

• a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
• b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De voorliggende ontwikkeling maakt de sloop van twee pluimveeschuren mogelijk. Hiervoor in de plaats wordt één (compensatie)woning gerealiseerd. Tevens wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De oppervlakte aan bebouwing neemt door de ontwikkeling af. Daarmee is er gene sprake van extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving. Het plan wordt landschappelijk ingepast, zoals in Bijlage 1 is opgenomen. Gesteld kan worden dat er voldaan wordt aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.6 toekomstbestendigheid

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:

• a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
• c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met het voorliggende plan wordt de landschapontsierende bebouwing die niet meer gebruikt worden ten behoeve van agrarische activiteiten gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt één (compensatie)woning gebouwd. Door een woonfunctie toe te kennen aan het perceel wordt een toekomstbestendige functie mogelijk gemaakt. Het voorliggende plan voldoet aan artikel 4.6 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.9 onderbouwing ruitmelijke kwaliteit

• 1. omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:
  • a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
  • b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
  • c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Navolgend in deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken bij de vier verschillende lagen. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief en de gebiedskenmerken die bij de verschillende relevante lagen horen. Er wordt dan ook voldaan aan artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.11 kwaliteitsimpuls groene omgeving

• 1. Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als:
  • a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn;
  • b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en
  • c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Op het perceel aan de Torendijk 16 in Ambt Delden zijn de agrarische bedrijfsactiviteiten gestopt, waardoor het wenselijk is een nieuwe functie toe te kennen aan het perceel. De bestaande agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt één nieuwe compensatiewoning gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Het plan wordt landschappelijk ingepast, zoals opgenomen in het landschappelijke inpassingsplan (zie Bijlage 1). Het plan voorziet in de aanplant van nieuwe groenelementen. Daarnaast blijft het bestaande groen behouden. De lanschappelijke en ecologische waarden blijven dan ook behouden en worden versterkt. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan voldoet aan artikel 4.11 van de Omgevingsverordening Oveijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang, aangezien het plangebied in het buitengebied ligt. In figuur 3.2 is een uitsnede van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

Het plangebied aan de Torendijk 16 te Ambt Delden bevindt zich in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Voorliggend plan maakt in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid één (compensatie)woning mogelijk. De bestaande twee landschapontsierende pluimveeschuren zullen gesloopt worden. Door het perceel te voorzien van een woonfunctie en de landschapontsierende pluimveeschuren die niet meer worden gebruikt voor agrarische activiteiten te slopen, vindt er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaats. De beoogde woonfunctie past binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in ht kleinschalig mixlandschap'.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het plangebied het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3.: uitsnede natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De Ambitie is d enatuurlijke verschillend tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken.

Binnen het plangebied, welke momenteel bestaat uit een (voormalig) agrarisch erf, zijn geen specifieke kenmerken (meer) aanwezig van de dekzandvlakte en ruggen. Het plan voorziet in de sloop van landschapontsierende pluimveeschuren en de realisatie van één (compensatie)woning. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De ontwikkeling op het perceel heeft geen wezenlijke invloed op de gebiedskenmerken van de dekzandvlakte en ruggen.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent aan het plangebied het kenmerk 'Jong heide- en broekontginningslandschap' toe. In figuur 3.4 is een uitsnede van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: uitsnede Laag van het agrarische cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

De grote oppervlakte aan - voormalige - natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal. In de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. De ambitie voor het jong heide- en broekontginningslanschap is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken.

In voorliggend geval zijn er binnen het plangebied, met name ter plaatse waar de bebouwing wordt gesloopt en gerealiseerd, zijn geen kenmerken (meer) aanwezig van het jong heide- en broekontginningslandschap. De ontwikkeling heeft dan ook geen invloed op get jong heide- en broekontginningslandschap.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met het in de omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische visie, Hof van Twente, zicht op 2030

Algemeen

In 'Hof van Twente, zicht op 2030' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. De gemeenteraad heeft de strategische visie op 1 juni 2010 definitief vastgesteld. De visie bevat naast een overzicht van te verwachten trends en ontwikkelingen ook informatie over de gewenste identiteit voor Hof van Twente. Over deze gewenste identiteit is in januari 2009 meegedacht door ruim 60 inwoners uit allerlei geledingen van de gemeente en daarbuiten. In 20 streefbeelden geeft het gemeentebestuur aan in welke richting het beleid voor de komende jaren moet worden ontwikkeld. Streefbeelden 10 en 11 zijn voornamelijk van belang. Deze worden hierna behandeld.

Streefbeeld: Unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld

Het landschap, de parel van Hof van Twente, heeft in 2030 nog altijd een belangrijke plaats. De structuur van het landschap, met deelgebieden stuwwal/verzamelgebied (westelijk), dekzandgebied (midden) en plateau (oostelijk), maar ook het reliëf en het watersysteem zijn leidend. In de waardevolle ensembles (landschap met natuur- en cultuurhistorische waarden) wordt behoud, onderhoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden in praktijk gebracht. Voltooiing van de ecologische hoofdstructuur is eveneens een herkenbaar resultaat. In 2030 is deze een feit. Bestaande natuurgebieden zijn binnen de gemeente en daarbuiten verbonden met elkaar, waardoor duurzame instandhouding van flora en fauna mogelijk is geworden.De reconstructieplannen die aan het begin van de eeuw zijn gemaakt, zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ruimtelijke knelpunten, zoals agrarische bedrijven in de directe nabijheid van natuur of milieuhinderveroorzakende bedrijven in het buitengebied, zijn opgelost. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend. Landgoederen hebben in 2030 hun ruimtelijke visies uit het begin van de eeuw uitgevoerd en de Bovenregge slingert weer als vanouds door het landschap. Dit lint van water door het landschap refereert aan de historie. Het project Bovenregge van Schipbeek tot Elsenerbroek visualiseert de verbinding tussen stad en landelijk gebied.

Streefbeeld: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners,maar toch betaalbaar gebleven

De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. Vrijkomende agrarische gebouwen krijgen alleen een andere, bijvoorbeeld woonfunctie, na een zorgvuldige afweging. Structuurvisies en bestemmingsplannen zijn op deze uitgangspunten aangepast. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn.

Toets

Het voorliggende initiatief maakt de sloop van twee landschapontsierende pluimveeschuren die momenteel niet meer worden gebruikt voor agrarische activiteiten mogelijk. Hiervoor in de plaats wordt in het kader van het 'Rood voor Rood' beleid één (compensatie)woning met bijbehorende bouwwerken gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast, waardoor er sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het streefbeeld 'unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld'.

Met de realisatie van de nieuwe compensatiewoning en het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning wordt aangesloten op het streefbeeld 'kwaliteit woningbestand is hoog en divers, aansluitend op markt/behoefte van inwoners, maar toch betaalbaar gebleven'. Zoals eerder aangegeven vinden er geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer plaats op het perceel, waardoor het wenselijk is een nieuwe en passende functie aan het perceel toe te kennen. Door middel van de landschappelijke inpassing wordt het plan zorgvuldig geïntegreerd in het landschap.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende plan past binnen het streefbeeld als bedoeld in de Strategische visie, Hof van Twente, zicht op 2030.

3.3.2 Structuurvisie Landelijk Gebied

In de 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het bestemmingsplan buitengebied wordt uitgewerkt.

De structuurvisie benoemt de volgende kernkwaliteiten van het landelijk gebied in Hof van Twente:

• een sterke agrarische structuur, bestaande uit bedrijven die door schaalvergroting actief anticiperen op een wereldwijde marktwerking, of hun risico's spreiden door diensten te verlenen op het gebied van natuur en landschap en recreatieve functies of andere bedrijvigheid aan het bedrijf toe te voegen;
• een grote mate van ondernemerschap, waardoor verspreid over het gehele landelijk gebied nieuwe bedrijvigheid wordt gestart;
• een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument;
• een gevarieerd en aantrekkelijk landschap, met als bijzondere parels 23 archeologische monumenten, twee rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten (Den Haller en Stokkum) en acht rijksbeschermde historische buitenplaatsen;
• een robuust ecologisch netwerk, dankzij een combinatie van grote natuurgebieden en talrijke verbindingen via beken en kleine natuurelementen;
• een sterk ontwikkelde recreatieve (infra)structuur;
• een goede regionale infrastructuur.

Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Er wordt daarom geen mede- werking verleend aan het toevoegen van nieuwe woningen door het realiseren van geheel nieuwe solitair gelegen woonerven. Dit hangt ook samen met het beschermen van agrarische bedrijvigheid tegen beperkingen die uit de nabijheid van woningen voortkomen. De nieuwe woning kan elders in het buitengebied worden gerealiseerd, indien de nieuwe woning deel uit maakt van een bestaand bebouwingscluster, zoals een buurtschap. Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit komt hoofdzakelijk tot uitdrukking in de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, de realisatie van nieuwe landschapselementen rond het erf en het behoud van cultuurhistorische bebouwing. Een steeds groter deel van de inwoners van het buitengebied bestaat uit ouderen. On hen in staat te stellen zelfstandig te wonen zijn aanpassingen nodig; het aanbod van mantelzorg en en welzijnsdiensten dat aan huis geleverd kan worden kan verbeterd worden. Inwoning (bewoning van een woning door twee huishoudens) wordt gefaciliteerd.

Toets

Dit plan maakt de sloop mogelijk van twee landschapontsierende pluimveeschuren die momenteel niet meer gebruikt worden voor agrarische activiteiten. Hiervoor in de plaats wordt één (compensatie)woning met bijbehorende bouwwerken gebouwd. Tevens wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Het plan wordt landschappelijk ingepast, waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het buitegebied een impuls krijgt. Door middel van de landschappelijke inpassing van het plan en de sloop van de landschapontsierende pluimveeschuren worden de landschapswaarden ter plaatse versterkt.

Conclusie

Het beoogde initiatief past binnen de Structuurvisie Landelijk Gebied.

3.3.3 Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025

In de gemeente Hof van Twente is het goed wonen, werken, recreëren en vertoeven. Een groene, landelijke gemeente met levendige kernen. De ambitie is: voor iedere inwoner een passende woning. Dit betekent niet alleen dat we de huidige woningvoorraad optimaal moeten benutten, maar ook dat er gericht woningen bijgebouwd moeten worden. Dit vraagt om flexibiliteit en maatwerk, waarbij we ten allen tijden de landelijke kwaliteit van de gemeente waarborgen.

Deze woonvisie behandelt de belangrijkste ambities, speerpunten en acties van de gemeente om dit doel te bereiken. De belangrijkste ambities zijn:

• 1. Versnelling van de woningbouwproductie.
• 2. Meer betaalbare woningen realiseren.
• 3. Passende huisvesting realiseren voor jongeren en de ouder wordende bevolking en zorgen voor meer doorstroming op de woningmarkt.
• 4. Energieneutraal in 2035 en de bestaande woningvoorraad verder verduurzamen.
• 5. Leefbaarheid en vitaliteit waarborgen in de kernen en het buitengebied.
• 6. Bouwen aan een inclusieve samenleving: huisvesten van mensen met een zorgvraag en zorgen voor een evenwichtige huisvesting van huishoudens binnen de gemeente en instromers van buiten.

Toets en conclusie

Met voorliggend plan word het realiseren van één extra (compensatie)woning op het erf mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Door het realiseren van de (compensatie)woning en het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning kan de doorstroming op de woningmarkt worden versterkt. Met de realisatie van de nieuwe woning kunnen meer mensen blijven wonen in het buitengebied van gemeente Hof van Twente. Dit komt de leefbaarheid van het buitengebied ten goede. Gesteld kan worden dat het realiseren van één extra (compensatie)woning in lijn is met de woonvisie van gemeente Hof van Twente.

3.3.4 Beleidsnota Grond voor gebruik, nu de erfenis voor de toekomst

3.3.4.1 Algemeen

Hof van Twente biedt ook de komende jaren eigenaren in het buitengebied volop kansen om voormalige agrarische erven nieuw leven in te blazen. De gemeenteraad heeft daarvoor in maart 2023 het geactualiseerd KGO-beleidskader vastgesteld: “Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst”. Met de ruime mogelijkheden die dit beleid biedt, is Hof van Twente voorloper vergeleken met andere plattelandsgemeentes.

In de afgelopen zeven jaar zijn er veel ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk gemaakt met het KGO beleid. Dat heeft de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid een boost gegeven in het landelijk gebied. Erven zijn daardoor toekomstbestendig geworden. In het kader van het KGO-beleid is ruim 170.000 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt.

Ook moet de economische impuls niet vergeten worden; de werkgelegenheid voor aannemers, slopers, tekenaars, leveranciers en andere partijen die baat hebben gehad bij deze ontwikkelingen is groot. Toch zijn er nieuwe kansen te benutten in het buitengebied waar het beleid nog geen ruimte voor gaf, maar waar wel behoefte aan is. Ook voor de komende jaren ligt er een grote opgave in het buitengebied. Denk hierbij aan de doorgaande agrariërs die innovatiever (moeten) worden, agrariërs die om verschillende redenen hun bedrijf staken, de ruimtevraag voor de energietransitie, woningbouw etc. Met het geactualiseerd beleidskader kan de gemeente Hof van Twente beter inspelen op deze actuele onderwerpen.

De beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' voorziet in de kaders om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Deze beleidsnotitie voorziet in de kaders met betrekking tot het VAB-beleid, Rood voor Rood beleid, beleid omtrent de herbouw van karakteristieke woningen, het vergroten bestaande en bestemde woning, beleid omtrent veldschuren, het herbouwen van bijgebouwen, niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied, de sloopvoucher-regeling,landgoederen, omzetten van een recreatiewoning naar wonen, inwoning, bestemmen van karakteristieke bebouwing naar woning en een grondgebonden zonneparkbinnen een agrarisch bouwvlak. In dit geval zijn de kaders omtrent het VAB-beleid van belang.

3.3.4.2 Rood-voor-rood

Sinds 2005 maakt de Hof van Twente gebruik van de Rood voor Rood-regeling. Waarbij de regels al een aantal keer zijn aangepast zodat ze beter aansluiten bij wat de behoefte is. De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten en deze tendens zet zich ook de komende jaren nog voort. Hierdoor komen de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leeg te staan. Er wordt enerzijds gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik van de bebouwing en anderzijds naar maatregelen om de sloop te bevorderen.

Ter compensatie van de sloop van minimaal 1.000 m² landschap ontsierende bedrijfsgebouwen (waaronder ook torensilo's en mestsilo's en de helft van de oppervlakte van mestkelders buiten de stallen/opstallen) kunnen onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend (compensatiekavels). De compensatiekavel wordt bij voorkeur toegekend op de locatie waar het meest wordt gesloopt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning, om de erfstructuur te handhaven en de daarbij behorende clustering van bebouwing (ensemble) te bewerkstelligen.

Toets en conclusie

Het voorliggende plan voorziet in de sloop van in totaal 1.356 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing. Daarmee zijn er voldoende sloopmeters om de nieuwe (compensatie)woning te kunnen realiseren. Indien een groter oppervlakte dan 1.000 m² wordt gesloopt, wat hier het geval is, kan de extra oppervlakte worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen. Voor het vergroten van het bijgebouw bij de nieuwe woning kan de 356 m² aan extra oppervlakte van de te slopen schuren gebruikt worden. In het KGO beleid wordt aangegeven dat voor elke 1 m² aan extra oppervlakte boven de 150 m², 2 m² aan landschapontsierende bebouwing gesloopt moet worden. Daarmee mag de oppervlakte van de nieuwe schuur maximaal 328 m² bedragen.

De inhoud van de nieuwe compensatiewoning bedraagt 900 m³. Het vergroten van de inhoud van de woning is mogelijk, mits blijkt dat de gebouwen landschappelijk worden ingepast. In onderhavig geval is hier sprake van. Voor het landschappelijk inpassingsplan en ruimtelijk kwaliteitsplan wordt verwezen naar Bijlage 1 en Bijlage 2.

De plaatsing van de woning is op het erf waar ook de schuren zijn gesloopt voor de sloopmeters en de woning wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van Rood voor Rood zoals vastgelegd in het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier bij de voorgenomen activiteiten rekening is gehouden met diverse aspecten uit de fysieke leefomgeving om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor een aantal aspecten zijn nadere onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze ruimtelijke motivering toegevoegd.

4.1 Plan milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER- beoordelingsprocedure.

Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen.

Toets

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het project voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Een dergelijk project wordt niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Oomgevingsbesluit, de meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'.

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwprojecten die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject:

• de aard en omvang van de ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen functie(wijziging), en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

Wanneer sprake is van een zogenaamde 'kleine wijziging' of voor situaties waarbij het voorgenomen plan of programma betrekking heeft op 'kleine gebieden op lokaal niveau', dan is het toegestaan om eerst een plan-mer-beoordeling uit te voeren. Als uit deze plan-mer-beoordeling blijkt dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben, bestaat er geen verplichting een plan-MER te maken( art. 16.36, lid 3, Ow). Als niet gekozen wordt voor de plan-mer-beoordeling, geldt een plan-mer-plicht.

Wanneer de ontwikkeling van zodanig kleinschalige aard is kan het zo zijn dat geen sprake is van een project in de zin van m.e.r. onder het Omgevingsbesluit. Dit kan in sommige gevallen gemotiveerd worden op basis van jurisprudentie. In de uitspraak van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) heeft de Raad van State geoordeeld dat de realisatie van twee woningen op voorheen (hobbymatige) agrarische gronden niet wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Met het voorliggende plan wordt één nieuwe (compensatie)woning gerealiseerd en wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning.

Conclusie

Gelet op de uitspraak van 12 juni 2019, worden geconcludeerd dat het project niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, nummer J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Er is geen sprake van een project-m.e.r. plicht of project-m.e.r. beoordelingsplicht.

4.2 Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet (Milieuzonering Nieuwe Stijl)', zoals gepubliceerd op 28 juni 2022 door de VNG.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

De VNG werkt momenteel aan de handreiking Activiteiten en milieuzonering als opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. Het streven van de VNG is om de nieuwe handreiking in het voorjaar 2024 te publiceren. Dit is om moment van schrijven nog niet gebeurd. In maart 2023 heeft de VNG daarom een kort advies gepubliceerd hoe in de tussenperiode om te gaan met actualisatie van planregelingen en nieuwe ontwikkelingen. Hierin wordt aangegeven dat de systematiek vanuit de bedrijven en milieuzonering 2009 voorlopig gehandhaafd kan blijven indien voldaan wordt aan de richtafstanden.

Toets

Het voorliggende plan maakt geen milieubelastende activiteiten binnen het plangebied mogelijk. Een woonfunctie is wel een milieugevoelige functie, waardoor bekeken moet worden of er voldoende afstand ligt tot omliggende milieubelastende functies.

In de directe omgeving liggen voornamelijk agrarische bedrijven en burgerwoningen. De toetsing aan de Agrarisch bedrijven vindt plaats in paragraaf 4.3 onder het aspect 'geur'. De dichtstbijzijnde andere milieubelastende functie, betreft een bedrijfsperceel aan de Torendijk 13. Hier ligt een bedrijf ten behoeve van caravanstalling en is ook als zodanig aangeduid in het omgevingsplan gemeente Hof van Twente. De functie 'caravanstalling' komt niet voor in de milieuzoneringslijst. De meest vergelijkbare categorie is 'opslaggebouwen'. Hiervoor geldt milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Aan deze richtafstand kan worden voldaan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect milieubelastende activiteiten' geen belemmeringen veroorzaakt.

4.3 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.

Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Toets

Het voorliggende plan maakt een nieuwe geurgevoelige functie mogelijk, namelijk de functie wonen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf waar dieren worden gehouden ligt aan de Platenkampsweg 13 op een afstand van ca. 600 m van het plangebied. Gezien de ruime afstand tot het plangebied is een geuronderzoek niet noodzakelijk. Ook zijn er geen andere functies in de omgeving van het plangebied aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geur' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Bodem

Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden m.b.t. de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en/of activiteit. De bodemkwaliteit mag geen gezondheidsrisico opleveren voor gebruikers van de bodem. In deze paragraaf wordt omschreven hoe bij voorliggend project rekening zal worden gehouden met het aspect bodem.

Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m².

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

Toets

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarnaast is het verkennend bodemonderzoek uitgebreid met een asbest in grondonderzoek. Het volledige verkennend bodemonderzoek is toegevoegd als Bijlage 3. Uit het onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

Verkennend bodemonderzoek NEN5740

Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn boringen en inspectiegaten uitgevoerd ten behoeve van een bodemonderzoek conform de NEN5740 en NEN5707.

Gehele locatie

In de bovengrondmengmonsters en in de ondergrondmengmonsters zijn geen verhogingen aangetroffen boven de interventiewaarde. De waarde voor nader bodemonderzoek (index >0,5) wordt niet overschreden. In de grondwatermonsters zijn geen verhogingen aangetoond.

Vml dieseltank

In het bovengrondmengmonster zijn geen verhogingen aangetroffen. In het grondwatermonster zijn geen olie-gerelateerde verhogingen aangetroffen.

Verkennend bodemonderzoek NEN5707 "asbest in bodem"

Tijdens de maaiveld- inspectie zijn ter plaatse van de onderzoekslocatie geen asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen.

Gehele locatie

Ter plaatse van de locatie zijn meerdere inspectiegaten gegraven, bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest.

In de mengmonsters is analytisch geen asbest aangetoond of het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Druppelzones

Ter plaatse van de druppelzones zijn twee inspectiesleuven gegraven.

Het gewogen asbestgehalte van DZ1 ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. In de analyse van DZ2 is analytisch geen asbest aangetoond.

Algemeen

Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De waarde voor nader bodemonderzoek (index >0,5) wordt niet overschreden.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'bodem' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

Geluidsgevoelige gebouwen

In artikel 3.21 van het Bkl zijn de geluidsgevoelige gebouwen aangewezen. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond de woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel.

Een geluidgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een geoubw met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied.

Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in artikel 5.78t van het Bkl. Mocht er door een gemeente nog geen geluidaandachtsgebied in het omgevingsplan zijn opgenomen, dan gelden de afstanden uit artikel 17.5 Omgevingsregeling:

• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 meter;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een onbekende maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 meter;
• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer sporen: 350 meter.

In het Bkl zijn eisen gesteld aan de maximaal toelaatbare geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelig gebouw. In onderstaande tabel zijn de standaardwaarden en grenswaarden weergegeven.

Geluidbronsoort	Standaardwaarde	Grenswaarde
Provinciale wegen Rijkswegen	50 Lden	60 Lden
Gemeentewegen Waterschapswegen	53 Lden	70 Lden
Lokale spoorwegen Hoofdspoorwegen	55 Lden	65 Lden
Industrieterreinen	50 Lden 40 Lnight	55 Lden 45 Lnight

Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden. Meer geluid dan de standaardwaarde kan echter als aanvaardbaar beoordeeld worden (artikel 5.78u tot en met 5.78ad Bkl). Een grenswaarde is een uiterste grens waar niet van mag worden afgeweken.

Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS);
• Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

Toets

Met het voorliggende plan wordt een nieuwe woonfunctie mogelijk gemaakt. Daarmee is sprake van een nieuwe geluidgevoelige functie. Om die reden is de geluidskaart wegverkeer van Atlas leefomgeving geraadpleegd. In figuur 4.1 is een uitsnede van de geluidskaart wegverkeer weergegeven met het plangebied in het rood omkaderd.

Figuur 4.1: uitsnede geluidskaart wegverkeer (bron: Atlas Leefomgeving)

Uit het raadplegen van de geluidskaart wegverkeer blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied minder dan 45 dB bedraagt. Daarmee wordt de standaardwaarde van 53 dB voor gemeentewegen niet overschreden. Nader onderzoek naar wegverkeerslawaai is niet noodzakelijk.

In de omgeving van het plangebied zijn geen spoorwegen of geluidgezoneerde industrie-/bedrijventerreinen aanwezig. Om die reden is nader onderzoek naar spoorweglawaai en industrielawaai niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Geluid' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Ter bescherming van de gezondheid zijn onder paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl instructieregels opgenomen voor de luchtkwaliteit. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10).

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;

De vergunningverlener toetst aan de omgevingswaarden, tenzij de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de stikstofdioxide- (NO2) of fijnstof- (PM10) concentraties. De specifieke beoordelingsregels voor luchtkwaliteit staan in artikel 8.17 van het Besluit kwaliteit leefomgeving Voor vergunningplichtige milieubelastende activiteiten heeft het rijk beoordelingsregels over emissies naar de lucht en de beoordeling van de luchtkwaliteit opgenomen in het Bkl. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaan over:

• beoordeling luchtkwaliteit en toetsing aan de rijksomgevingswaarden;
• ammoniakemissies van veehouderijen;
• geologische opslag van CO2.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. In artikel 5.54 staan standaardgevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een plan binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen valt, is het alsnog mogelijk om via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Een andere manier om aannemelijk te maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt is een kwalitatieve berekening. Met de NIBM-tool kan bekeken worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool.

Toets

Gelet op het bepaalde in artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl wordt gesteld dat voorliggend plan aangemerkt moet worden als een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Aangegeven wordt dat er pas sprake is van een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging bij 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg of 3.000 woningen met twee ontsluitingswegen. In voorliggend geval wordt slechts één nieuwe woning toegevoegd en wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Nader onderzoek is in dit geval niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Luchtkwaliteit' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Toets

Aan hand van de kaarten met betrekking tot het thema 'Veilige omgeving' zoals opgenomen in de Atlas Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op deze kaarten staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. Figuur 4.2 toont een uitsnede van de risicokaart met het plangebied zwart omkaderd.

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas van de Leefomgeving)

Op de kaart is te zien dat ten noorden van het plangebied een activiteit met gevaarlijke stoffen aanwezig is. De afstand tussen het plangebied en deze risicobron bedraagt ca. 420 m. Het plangebied ligt niet binnen een risicocontour of aandachtsgebied van deze risicobron. Er is dan ook sprake van voldoende afstand.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Omgevingsveiligheid' geen belemmeringen vormt voor de realisatie van het voorgenomen plan.

4.8 Water

Nederland is een waterrijk land. Bouwen in die gebieden kan niet zomaar. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie is doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zijn het beleid en de maatregelen opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Weging van het waterbelang in voorliggend plan

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de watertoets vervangen door de term 'weging van het waterbelang'. Het begrip houdt in dat de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening moet houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De gemeente is verplicht om de waterbelangen mee te nemen in het omgevingsplan. Dit is een instructieregel van het Rijk die volgt uit artikel 5.37 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de opvattingen van de waterbeheerder betrokken worden bij het omgevingsplan. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn:

• grondwater;
• oppervlaktewater;
• regenwater en;
• afvalwater.

Toets

Op 28 augustus 2025 is op www.hetwateradvies.nl de digitale watertoets, die als Bijlage 4 uitgevoerd en is het plan voorgelegd aan het Waterschap Vechtstromen. Hieruit is gebleken dat er sprake is van de 'korte procedure'. Het Waterschap Vechtstromen heeft laten weten dat de ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan gering en/of tijdelijk van aard zijn. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Water' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Natuurwaarden

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden

Het gebiedsbeschermingsdeel van de Omgevingswet heeft als doel het beschermen van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden) in Nederland. Projecten die significante gevolgen voor deze gebieden kunnen hebben, zijn in beginsel – zonder vergunning – niet toegestaan. Ook het vaststellen van plannen is niet toegestaan, indien het betreffende plan significante gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. Naast directe effecten (bijv. ruimtebeslag), dient ook gekeken te worden naar indirecte effecten als gevolg van externe werking (bijv. door geluid, licht en stikstofdepositie). De eerste stap in de toetsing is vaak een voortoets. Als significante gevolgen in de voortoets niet op voorhand met zekerheid kunnen worden uitgesloten, dan is een passende beoordeling noodzakelijk. In dat geval is voor een project een Omgevingsvergunning noodzakelijk.

Het Besluit activiteiten leefomgeving regelt in hoofdstuk 11 de bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De minister wijst deze gebieden aan. Voor de Natura 2000-gebieden stelt de minister instandhoudingsdoelstellingen op voor:

• de leefgebieden van vogels;
• de natuurlijke habitats of habitats van soorten;

De provincies stellen voor de Natura 2000-gebieden een beheerplan op. In het beheerplan staan maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de instandhoudingsdoelstellingen worden bereikt.

Nederland past een vergunningenstelsel toe. Hierdoor is in ons land een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Vergunningen worden verleend door provincies of door het ministerie van LNV. Natura 2000-gebieden mogen geen significante schade ondervinden. Dit houdt in dat bepaalde plannen en projecten, op zichzelf óf in combinatie met andere plannen en projecten, de natuurwaarden waarvoor de gebieden zijn aangewezen niet significant negatief mogen beïnvloeden. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. Uit de voortoets moet blijken of kan worden uitgesloten dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een (significant) negatief effect hebben (op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten). Voor alle Natura 2000-gebieden dient een beheerplan te zijn opgesteld waaruit duidelijk wordt welke activiteiten wel en niet zonder vergunning mogelijk zijn in en nabij die gebieden.

Natuurnetwerk Nederland

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk niveau vastgesteld, waarin onder andere de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). De EHS werd officieel geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan en is daarna opgenomen in de Nota Ruimte, welke inmiddels vervangen is door de Nationale omgevingsvisie (NOVI). Kaderstellende regels ten aanzien van o.a. NNN/EHS zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij geplande ingrepen die binnen het NNN/EHS vallen moet het belang van de natuurbescherming worden afgewogen tegen andere belangen, indien de voorgenomen ingreep negatief uitwerkt op de aanwezige natuurwaarden. De kern van de afweging vormt het 'nee, tenzij'-principe. Dit wil zeggen dat schadelijke ingrepen niet zijn toegestaan, tenzij er andere belangen zijn die de ingreep rechtvaardigen. In dat geval zijn compenserende maatregelen voorgeschreven.

Concrete beleidsregels ten aanzien van de NNN in Overijssel zijn opgenomen in de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel.

Soortenbescherming

In de Omgevingswet (Bal; Besluit activiteit leefomgeving) is de soortenbescherming in Nederland geregeld. In de wet zijn lijsten opgenomen met beschermde soorten. In de Omgevingswet worden drie verschillende beschermingsregimes gehanteerd waaraan verschillende verbodsbepalingen zijn gekoppeld:

• Soorten Vogelrichtlijn (artikel 11.37 t/m artikel 11.40 Bal);
• Soorten Habitatrichtlijn (artikel 11.46 t/m artikel 11.48 Bal);
• Andere soorten (artikel 11.54 Bal).

Tevens geldt een specifieke zorgplicht op grond van de Omgevingswet. Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27, Bal). De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. Of dier- en plantensoorten nu wettelijk beschermd zijn of niet, iedereen moet voldoende rekening houden met in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. De wet erkent daarmee de intrinsieke waarde van in het wild levende soorten.

Toetsing 

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een Quickscan natuurwaarden uitgevoerd, zoals opgenomen in Bijlage 5. Uit deze quickscan zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

De Quickscan is uitgevoerd om in het werkterrein een onderzoek te doen naar mogelijke beschermde soorten, rode lijst soorten en andere niet beschermde soorten waar ook zorgvuldigheid in acht moet worden genomen.

Rekening houden met broedseizoen en paring is nu niet van toepassing. Tijdens de werkzaamheden in de toekomst is er wel een broedseizoen, maar de locatie is klein in verhouding met de omringende gunstige omgeving. Op afstand van de locatie is een klein natuurgebied waar een beschermde omgeving is gecreëerd. Hierdoor is de kans op nesten klein. Starten voor de start van het broedseizoen met het slopen van de gebouwen is echter wel een pré.

Er is twee keer een observatie gedaan in het gebied, op woensdag 22 oktober 11:00 uur en op dinsdag 4 november 2025 8:00 uur.

Vanuit de Nationale Databank Flora en Fauna is ook gebleken dat ook hier geen bijzonderheden te melden zijn. In soortenoverzicht zijn veel observaties gedaan in 100 km2. Dit is echter zo'n groot gebied dat, hoewel de planlocatie binnen het gebied licht, deze niet als struikelblok meegenomen kunnen worden in de eindbeoordeling.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Natuurwaarden' geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Toets

Archeologie

In het 'Omgevingsplan Hof van Twente', onderdeel 'Buitengebied Hof van Twente' is er plaatse van het plangebied de functie 'Waarde - Archeologische verwachting 1' opgenomen. Voor de gronden met deze functie geldt dat er een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden wanneer gebouwen worden opgericht met een oppervlakte van 2.500 m² of meer en grondwerkzaamheden dieper dan 0,40 m plaatsvinden.

Met het voorliggende plan wordt de oppervlakte van 2.500 m² niet overschreden. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in de directe omgeving van de plangebieden geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft.

Binnen het plangebied aan de Torendijk 16 te Ambt Delden zijn geen rijks-, provinciale of gemeentelijke monumenten aanwezig.

Ook in de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante monumentale gebouwen waar rekening mee gehouden moet worden aanwezig. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de aspecten 'Archeologie en cultuurhistorie' geen belemmeringen veroorzaken voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Verkeer en parkeren

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functie aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied.

In het kader van ruimtelijke plannen dient verder te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘'Toekomstbestendig parkeren" gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘buitengebied’ en ‘weinig stedelijk’ van toepassing.

Verkeer

Voorliggend plan maakt de realisatie van één compensatiewoning mogelijk. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Op basis van de meest recente CROW publicatie (744) geldt voor een vrijstaande woning in het buitengebied, met een niet-stedelijke stedelijkheidsgraad, een maximale verkeersgeneratie van 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de twee woningen komt dit neer op een verkeersgeneratie van afgerond 18 verkeersbewegingen per etmaal. Gelet op de inrichtingen en eigenschappen van de omliggende infrastructuur kan de verkeersgeneratie gemakkelijk opgevangen worden. Deze relatief lage verkeersgeneratie kan gemakkelijk opgevangen worden met de huidige infrastructuur. De om te zetten bedrijfswoning wordt ontsloten aan de Torendijk en de nieuwe compensatiewoning wordt ontsloten aan de Nijlandsweg.

Parkeren

Voor een vrijstaande woning in het buitengebied met een niet-stedelijke stedelijkheidsgraad, geldt een parkeernorm van minimaal 2,4 parkeerplaatsen. Voor de twee woningen zijn er afgerond 5 parkeerplaatsen benodigd. Gelet op de omvang van de woonpercelen kan het benodigde aantal parkeerplaatsen gemakkelijk gerealiseerd worden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de aspecten 'Verkeer en parkeren' geen belemmeringen veroorzaken voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van dit TAM-IMRO Omgevingsplan, bestaande uit een plankaart (verbeelding) en regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit TAM-IMRO omgevingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde functies zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Met het TAM-IMRO omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Hof van Twente Hoofdstuk 22ai Torendijk 16, Ambt Delden’ wordt het slopen van twee landschapsontsierende pluimveeschuren, de realisatie van één nieuwe compensatiewoning met bijgebouw en het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning met bijgebouw mogelijk gemaakt. Deze wijziging op het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO), maar is inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

5.2 Opzet regels

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Torendijk 16 in Ambt Delden, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In hoofdstuk 1 van deze ruimtelijke motivering is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

5.2.1 Preambule

In de preambule is opgenomen dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het gemeentelijk omgevingsplan en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

5.2.2 Inleidende bepalingen

Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• artikel 1.1 Begripsbepalingen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• artikel 1.2 Toepassingsbereik: Dit artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.
• artikel 1.3 Meet- en rekenbepalingen: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
• artikel 1.4 Aanvraagvereisten: In dit artikel is aangegeven dat de aanvraagvereisten uit artikel 22.5.2 van het omgevingsplan van rechtswege ook van toepassing zijn verklaard op omgevingsvergunningaanvragen vereist op basis van het TAM-IMRO omgevingsplan.
• artikel 1.5 Algemeen gebruiksverbod: Dit artikel geeft aan dat gebruik zoals niet omschreven in de regels van dit hoofdstuk, als strijdig wordt aangemerkt.

5.2.3 Functies en activiteiten

In het hoofdstuk Functies en Activiteiten is opgenomen welke functies binnen het plangebied zijn toegestaan. Per toegestane functie is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan.

5.2.4 Algemene bepalingen

Het hoofdstuk Algemene bepalingen bevat de algemene bepalingen. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti dubbeltelbepalingen:
• Algemene bouwbepalingen: dit artikel bevat regels ten aanzien van het bouwen van ondergrondse bouwwerken en de voorwaarde tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid in het kader van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
• Algemene gebruiksbepalingen: in dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze regels gaan uit van het principe dat gebruik uitsluitend is toegestaan in overeenstemming de ter plekke toegestane functies. Dit artikel bevat algemeen geldende bepalingen ten aanzien van strijdig en toegestaan gebruik volgens de in het omgevingsplan toegekende functies.
• Beschermen van waarden: Dit artikel bevat bepalingen voor het beschermen van specifieke waarden die binnen het werkingsgebied van het omgevingsplan voorkomen. Het gaat daarbij voor dit plan specifiek om de bescherming van archeologische waarden.
• Algemene aanduidingsbepalingen: In dit artikel worden gebieden aangeduid waarvoor specifieke, sectorale regels gelden. Dit betreffen onder meer voorwaardelijke verplichtingen voor beeldkwaliteit, aanvullend bodemonderzoek en onderzoek gevelwering.
• Algemene afwijkingsbepalingen: Dit artikel bevat bepalingen ten aanzien van beperkte afwijkingen ten opzichte van de in hoofdstuk 2 toegestane functies en bouwmogelijkheden. Voor deze afwijkingen geldt een omgevingsvergunningplicht.

5.2.5 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving is dat er sprake is van een ‘ja, mits’-principe. Het omgevingsplan geeft voor veel functies aan onder welke voorwaarden ze voorstelbaar/inpasbaar zijn binnen het werkingsgebied of specifieke deelgebieden binnen het werkingsgebied. Het omgevingsplan vormt het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan welke functies op welke locaties binnen het werkingsgebied voorstelbaar worden geacht (en onder welke voorwaarden).

Toelichting op de regels

• Functies en activiteiten

Agrarisch met waarden

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bedoeld voor het behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn de gronden onder andere bedoeld voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf en hobbymatig agrarisch gebruik buiten het bouwvlak. Het bouwen van bedrijfsgebouwen is niet toegestaan.

Bos

De voor 'Bos' aangewezen gronden mogen onder andere worden gebruikt voor bos en multifunctionele bosbouw en het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van algemene natuur- en landschapswaarden. Tevens zijn onstluitingsvoorzienignen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen functies toegestaan. Qua bebouwing zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van 2 m toegestaan.

Natuur

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn onder andere bedoeld voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke, ecologische waarden en natuurwaarden, multifunctionele bosbouw en waterhuishoudkundige doeleinden. Qua bebouwing zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van 2 m toegestaan.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor woningen, waarbij het maximaal aantal woningen op de verbeelding is aangegeven. In onderhavig geval zijn 2 woningen toegestaan. Daarnaast zijn onder andere aan huis verbonden beroepen en een bed & breakfast toegestaan.

De maximale goot- en bouwhoogte van de woningen bedragen respectievelijk 4 m en 10 m. De inhoud van de woningen mag maximaal 750 m³ bedragen, danwel de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt.

Voor de bijgebouwen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 m en 6 m met een maximale oppervlakte van 150 m². Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag de oppervlakte aan bijgebouwen 328 m² bedragen.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De voor 'Waarde - Archeologische verwaching 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Bij grondbewerkingen die dieper zijn dan 0,40 m vanaf het maaiveld of wanneer de op te richten bebouwing groter is dan 2.500 m², dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarhied

Kostenverhaal

Bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving zal de overheid vaak kosten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen. De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen.

De wettelijke regeling voor kostenverhaal is niet van toepassing voor gronden die de gemeente in eigendom heeft of in erfpacht uitgeeft, omdat kostenverhaal dan wordt verrekend via de gronduitgifte of de erfpachtcanon. Voor de overige gronden (vol eigendom) bevat afdeling 13.6 van de Omgevingswet de regeling voor kostenverhaal. De wet geeft de uitgangspunten en vereisten op basis waarvan de kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald.

Bij het opnemen van nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden in het omgevingsplan wordt gelijktijdig bepaald of een kostenverhaalsgebied moet worden aangewezen. Van belang is of er sprake is van een bouw- of gebruiksactiviteit waarvoor kostenverhaal verplicht is (artikel 13.11 Ow). In artikel 8.13 Omgevingsbesluit (Ob) zijn deze activiteiten limitatief aangewezen. Bijvoorbeeld de bouw van een woning of transformatie van gebouwen naar een andere functie, zoals een kantoor- of een winkelfunctie.

In sommige gevallen zijn de te verhalen kosten gering. Deze gevallen zijn opgesomd in artikel 8.14 Ob. Het bestuursorgaan kan besluiten in die gevallen geen kosten te verhalen (artikel 13.11 Ow). Als de activiteit niet onder deze uitzondering valt is kostenverhaal verplicht.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een functiewijziging van een deel van het perceel van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen'. Daarmee is het plan kostenverhaalsplichtig.

Een kostenverhaalsbijdrage kan voldaan worden via afspraken die worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst of op basis van de regels voor een kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan. Als kostenverhaal verplicht is wordt bij voorkeur een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst afgesloten met een initiatiefnemer (artikel. 13.13 Ow). Deze moet zijn afgesloten voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Voor aanvang van een activiteit wordt vervolgens de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage betaald op basis van de afgesloten anterieure overeenkomst.

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

Toetsing

Onderhavig plan betreft een particulier initiatief. De gemeente Hof van Twente zal een overeenkomst over nadeelcompensatie sluiten met de initiatiefnemer, waardoor de eventuele kosten die hieruit voortkomen worden afgewenteld op initiatiefnemer. Verder worden ook leges geheven in het kader van de planvorming. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie

In dit hoofdstuk is de procedure van het TAM-omgevingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze planprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen participatie toegelicht.

7.1 Procedurestappen

Dit plan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een wijziging van het omgevingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad stelt het plan vast. De ingediende zienswijze heeft geen aanleiding gehad om het plan te wijzigen.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het plan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverlegpartners

Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het wettelijke vooroverleg (op basis van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening) vervallen. Echter is er wel een algemeen artikel opgenomen waarin staat dat bestuursorganen onderling moeten afstemmen (artikel 2.2 Ow). In dat kader wordt het vooroverleg door de verschillende bestuursorganen alsnog gehanteerd.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst gepubliceerd van categorieën plannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen

Op 28 augustus 2025 is op www.hetwateradvies.nl de digitale watertoets, die als Bijlage 4 uitgevoerd en is het plan voorgelegd aan het Waterschap Vechtstromen. Hieruit is gebleken dat er sprake is van de 'korte procedure'. Het Waterschap Vechtstromen heeft laten weten dat de ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan gering en/of tijdelijk van aard zijn. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan.

7.3 Participatie

Het plan is aan de omwonenden voorgelegd. De reacties waren positief en er worden dan ook geen bezwaren verwacht.Bijlage 6.

7.4 Zienswijzen

Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp-omgevingsplan kan iedereen zienswijzen inbrengen. Dit kan schriftelijk of mondeling.

Het ontwerp-omgevingsplan heeft met ingang van 18 december 2025 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit omgevingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging is één zienswijzen binnengekomen. De beantwoording van de zienswijze is opgenomen in Bijlage 7.

Bijlagen

Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan

Bijlage 2 Ruimtelijk kwaliteitsplan

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4 Digitale watertoets

Bijlage 5 Quickscan natuurwaarden

Bijlage 6 Participatieverslag

Bijlage 7 Zienswijzenbeantwoording