Buitengebied Hof van Twente herziening Oude Borculoseweg 11 te Diepenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Oude Borculoseweg 11, ten zuiden (op ongeveer 1.100 meter) van de kern Diepenheim ligt een agrarisch erf met karakteristieke woonboerderij. Op dit erf was een agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is inmiddels beëindigd. Het agrarisch erf is aangekocht door landgoed Weldam. Landgoed Weldam is een eeuwenoude landgoed, dat bestaat uit een kasteel met tuinen, bossen, akkers, weilanden, beken, karakteristieke lanen, monumentale huizen en boerderijen.

Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om op deze locatie een knooperf te maken. Een knooperf is een voormalig boerenerf dat ruimte biedt aan wonen en werken in een landelijke omgeving met een gemeenschappelijke oriëntatie. Het knooperf zal bestemd worden voor de doelgroep "senioren".

Het initiatief omvat het realiseren van een knooperf op het perceel Oude Borculoseweg 11. Dit is mogelijk op basis van de regelingen "Vrijkomende agrarische bebouwing (Vab)", "Rood voor Rood" en het gemeentelijk beleid inzake nieuwe landgoederen.

Het plan voor het knooperf omvat de volgende elementen:

• het realiseren van een extra woning in de karakteristieke woonboerderij (Vab beleid);
• het bouwen van een extra woning (Rood voor Rood regeling);
• het bouwen van een twee-onder-een kap woning ( totale inhoud 1000m3 verdeeld in twee wooneenheden (Landgoederen regeling).

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. De bouw van de woningen en het realiseren van een extra woning in de boerderij is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk (zie paragraaf 1.2). Om bouwmogelijkheden voor het knooperf te bieden is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het gehele perceel aan de Oude Borculoseweg 11. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in de navolgende figuur.

De ligging van het plangebied

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 16 december 2014 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Het creëren van een knooperf is hier niet toegestaan.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 De beschrijving van het plangebied / de huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats ten zuiden van Diepenheim op de kruising van de Oude Borculoseweg en de Nieuwe Sluisweg. Beide wegen zijn met name bedoeld voor het ontsluiten van de erven in de omgeving. Op korte afstand ten noorden van de Nieuwe Sluisweg staat een woonperceel en ten noordwesten een agrarisch perceel.

Het plangebied ligt verder gelegen in een kleinschalig landschap met agrarische gronden en daaromheen bossen. Ten noordoosten bevindt zich een recreatiegebied.

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in de navolgende figuur.

Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Het erf bestaat uit een boerderij bestaande uit een woonhuis met deel en aanliggende schuur en een aantal agrarische schuren en bergingen. De boerderij en aanliggende schuur betreft een typisch Twentse boerderij en is ontworpen door de architect Jan Jans. De architect stond bekend om zijn ontwerpen met typisch Twentse elementen.

Het erf ligt in een kleinschalig landschap, en wordt omsloten door oude houtwallen en bomenrijen met forse eiken. Onderstaande foto's geven een impressie van het erf en de directe omgeving.

Enkele foto`s van het plangebied en de directe omgeving.

Hoofdstuk 3 Inventarisatie van relevant beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Een plan om vijf woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde. Voor de volledigheid wordt hieronder wel ingegaan op de drie stappen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De behoefte voor woningen is opgenomen in de Regionale Woonvisie 2015-2025 'Natuur...Wonen in Twente' van de 14 Twente gemeenten samen met de 18 in WoOn verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel. Hieruit blijkt dat er vraag is naar senioren woningen. Er is dus sprake van een regionale behoefte. Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder. Aan de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand bebouwd gebied.

Het plangebied ligt in een landelijke omgeving. Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijf. In het voorgenomen plan wordt de bestaande bebouwing hergebruikt door het creëren van een knooperf. Versnippering wordt hierdoor tegengegaan. Er is tevens sprake van een kwaliteitsimpuls door landschapsontsierende bebouwing te vervangen door woningbouw conform gebiedskenmerken.

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Natuurschoonwet

De Natuurschoonwet (NSW) is in 1928 opgericht met als doel het behoud van het natuurschoon in Nederland. Het onderbrengen van eigendommen onder de NSW wet brengt belastingvoordelen met zich mee. Het rangschikken kan onder bepaalde voorwaarden gedaan worden. Voor de NSW regeling geldt dat het landgoed een minimale aaneengesloten oppervlakte heeft van vijf hectare, waarbij minimaal 30% uit bos en/of andere natuurwaarden bestaat.

3.2 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 4.4 nader ingegaan.

3.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030.

De ambitie van de provincie ten aanzien van de woonomgeving, is het realiseren van aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in de woonvraag. Om dit te bereiken wordt ingezet op maatwerk. Het is de bedoeling om daarbij vooral ook de uitersten (kleinschalige extensieve milieus en aan de andere kant hoogstedelijke compacte mixmilieus) te bedienen.

Bij knooperven worden doelstellingen op het gebied van versterking van het landschap, behoud cultuurhistorie, recreatief medegebruik, versterking van de landbouwstructuur en het ontwikkelen van nieuwe landelijke woonmilieus met elkaar verknoopt. Via de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving stimuleert de provincie de ontwikkeling van knooperven in het kleinschalige landschap als een bijzondere vorm van verevening

Kwaliteitsimpuls Groene omgeving

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving laten samengaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de 'Kwaliteitsimpuls Groene omgeving' ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vrijkomende agrarische bebouwing (vab's), landgoederen, etc., die daar overigens wel herkenbaar in kunnen blijven.

De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en Catalogus Gebiedskenmerken. Ontwikkelingen in de Groene omgeving worden als volgt benaderd:

• ruimte bieden voor sociaal-economische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief ter plekke en volgens de Catalogus Gebiedskenmerken wordt uitgevoerd;
• voorwaarden stellen aan de geboden ontwikkelruimte om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen om goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling;
• bij grootschalige ontwikkelingen (nieuw of uitbreiding van bestaand) wordt naast een investering in de ontwikkeling zelf, tegelijkertijd geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal, als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen, dan wel gecompenseerd. Dat er voldoende wordt gecompenseerd moet blijken uit een ruimtelijke onderbouwing. Hiervoor kan de gemeente een kader opstellen waarin het beoogde evenwicht tussen ontwikkeling van bebouwing en de investering in ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd;
• als gemeentelijke of provinciale doelen voor duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit of andere mee kunnen liften op de (private) economische ontwikkeling, kan hieraan een publieke investering of een stimuleringssubsidie gekoppeld worden. Dit is alleen van toepassing als de investering uitkomt boven vereiste “tegenprestatie”.

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bij het realiseren van de woningbouwopgave voor de Groene omgeving spreekt de provincie over het principe van zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn naar analogie als volgt samen te vatten:

- (Her-)benutting van bestaande bebouwing

- Combinatie van functies conform gebiedskenmerken

- Uitbreiding in aansluiting op bestaande bebouwing, rekening houden met ontsluiting, conform gebiedskenmerken.

Het plangebied ligt in een landelijke omgeving. Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijf. In het voorgenomen plan wordt de bestaande bebouwing herbenut door het creëren van een knooperf. Versnippering wordt hierdoor tegengegaan. Er is tevens sprake van een kwaliteitsimpuls door landschapsontsierende bebouwing te vervangen door woningbouw conform gebiedskenmerken.

Ontwikkelingsperspectief

Voor het plangebied en omgeving geldt vanuit de provincie het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. In deze gebieden is ruimte voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies, zoals recreatie, zorg, natuur en water, en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Knooperven worden hierbinnen specifiek genoemd als ontwikkelingskans.

Catalogus Gebiedskenmerken

Onder het kopje Omgevingsverordening word aangegeven dat het knooperf geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken zoals deze gelden in het gebied. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 5.2 wordt verder ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

Omgevingsverordening

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (herzien op 12-09-2013) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Voor nieuwbouw van woningen is het van belang dat deze worden afgestemd op een gemeentelijke woonvisie.

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken het uitgangspunt. Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

• de natuurlijke laag: Beekdal en natte laagtes met dekzandlandschap:

Het plangebied ligt gelegen in twee verschillende natuurlijke lagen. Deze zijn Beekdal & natte laagtes en het dekzandlandschap. Ontwikkelingen in deze gebieden moeten bijdragen aan het beleefbaar maken van de herkenbaar maken van de overgang van hoog naar laag en van nat naar droog.

• de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap :

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Het landschap is een samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. Ordening vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van landschap volgt.

• de stedelijke laag: niet van toepassing

• de lust- en leisurelaag: niet van toepassing

• Specifieke gebiedselementen met kenmerken: Donkerte

Het contrast tussen lichte en donkere en drukke en stille gebieden is groot. De donkere gebieden hebben een rustig en onthaast karakter en vormen hiermee een eigen kwaliteit voor mens en dier. Het plan handhaaft de kenmerken van donkerte en doet geen afbreuk aan dit specifieke gebiedselement.

Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken.

Conclusie provinciaal beleid

Het voornemen voldoet aan het provinciaal beleid. Er is sprake van hergebruik van bestaande gebouwen. Er wordt bebouwing in het buitengebied toegevoegd, waarbij bebouwing wordt gesloopt en geïnvesteerd in het landschap. Het plan voldoet aan het KGO-beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor hun grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen van de gemeente te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief zijn een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. Een van deze streefbeelden is het ontwikkelen van nieuw evenwicht in functies in het buitengebied met een nieuwe toeristische-recreatieve publiekstrekker. Hierbij wil Hof van Twente zich kenmerken door kleinschalige initiatieven en een hoge mate van vakmanschap. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan knooperven waar eigenaren zorgdragen voor landschapselementen als paden en houtwallen.

Dit initiatief, een knooperf, draagt bij aan het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk Gebied

In de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Dit integratiekader schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt.

In de Toekomstvisie 'zicht op 2030' wordt ingezet op het faciliteren van knooperven,CO2 reductie bij agrarische bedrijven en hun toe- en afvoer en de toevoeging van een attractie van bovenregionaal belang. Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden.

Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. In de structuurvisie Landelijk gebied wordt beschreven welke regelingen kunnen leiden tot het realiseren van knooperven. Dit beleid is uitgewerkt in de beleidsregel Rood voor Rood en de beleidsregel Vrijkomende agrarische bebouwing (Vab). Tevens is in dit plan sprake van het toevoegen van een woning volgens de nieuw landgoederen regeling. In totaal worden er vijf wooneenheden in het plan gerealiseerd. Ten eerste worden twee wooneenheden in de bestaande boerderij gerealiseerd op basis van het Vab beleid. Ten tweede wordt een compensatiewoning gebouwd op basis van de Rood voor Rood regeling. Ten derde worden de overige twee wooneenheden gerealiseerd in een woongebouw op basis van de regeling nieuwe landgoederen.

Rood voor Rood regeling

De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten. Hierdoor komt bedrijfsbebouwing leeg te staan. Om sloop van lege bedrijfsbebouwing te bevorderen heeft de gemeente een Rood voor Rood-regeling als onderdeel van het bestemmingsplan buitengebied. Het uitgangspunt is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit komt hoofdzakelijk tot uitdrukking in de sloop van landschapsontsierende voormalige bedrijfsgebouwen, de realisatie van nieuwe landschapselementen rond het erf en het behoud van cultuurhistorische bebouwing.
Voor het realiseren van een Rood voor Rood compensatiewoning gelden als voorwaarden de sloop van voormalige agrarische bebouwing (1.000 m2), een goede landschappelijke inpassing en een schetsplan van de nieuwe woning. Als hieraan voldaan wordt is de bouw van een nieuwe (extra) woning met inhoud van 750 m3 en bijgebouw tot maximaal 150 m2 mogelijk.

Vertaling naar planontwikkeling De nieuw te bouwen woning kan op basis van de Rood voor Rood regeling ontwikkeld worden. Volgens dit beleid mag 1 woning met een inhoud van 750 m3 worden gerealiseerd, mits 1.000 m2 aan (voormalige) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt (voorheen was dit 850 m2). Er wordt echter 981 m2 gesloopt. Dit betekent een tekort van 19 m2. In het collegevoorstel van 31 oktober 2013 is gemotiveerd dat een gering tekort van 19 m2 gerechtvaardigd is. Het komt erop neer dat de ontwikkeling zorgt voor een aanzienlijke kwaliteitsimpuls op zijn omgeving. Uitgangspunt is dat de nieuwe woning wordt gerealiseerd op het erf waar ook de sloop plaatsvindt.

Vrijkomende agrarische bebouwing

Het Vab beleid draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bebouwing voor andere functies; hergebruik in plaats van kapitaalsvernietiging. Het beleid is van toepassing op vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing om nieuwe functies mogelijk te maken. Het gaat om gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht met een agrarische bestemming en ook agrarisch in gebruik zijn (geweest). Hierbij is het mogelijk om de voormalige bedrijfswoning te splitsen en/of bedrijfsmatig te gebruiken. Ook karakteristieke bedrijfsgebouwen kunnen hiervoor in aanmerking komen.
Voorwaarde is dat er sprake is van het behoud van de karakteristieke bebouwing. In een beeldkwaliteitsplan en een bouwkundig rapport moet dit behoud gewaarborgd worden.

Vertaling naar planontwikkeling De karakteristieke Jan Jans boerderij met de daarbij aanwezige aangebouwde karakteristieke schuur kunnen op basis van het Vab beleid herontwikkeld worden in de vorm van de nieuwe functie wonen. In de nieuwe situatie is sprake van twee wooneenheden (woningsplitsing). In hoofdstuk 5 wordt een beschrijving van de ontwikkeling gegeven. Tevens dient een beeldkwaliteitsplan te worden opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat er sprake is van een landschappelijke inpassing welke geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken, zoals genoemd in het provinciaal beleid. Daarnaast maakt het perceel deel uit van het landgoed Weldam. De specifieke kenmerken van dit landgoed komen in de te realiseren bebouwing tot uitdrukking. Hiervoor is een specifieke welstandscriteria opgesteld. Deze is opgenomen in de bijlage. In het kader van dit plan dient verder een bouwkundig rapport ingediend te worden welke toelicht dat de ontwikkeling het behoud van de karakteristieke bebouwing waarborgt. De aanvrager dient dit rapport in te dienen.

Nieuwe landgoederen regeling

In het buitengebied van de gemeente Hof van Twente bevinden zich veel historische kastelen en landgoederen. De realisatie van nieuwe landgoederen kan een goede bijdrage leveren aan de verdere versterking van de ruimtelijke kwaliteit en het uitbreiden van het netwerk van recreatieve wandel- en fietspaden in het buitengebied. Ook kunnen nieuwe landgoederen bijdragen aan natuurontwikkeling of recreatiemogelijkheden in de nabijheid van kernen.

Bij de regeling Nieuwe landgoederen mag men een landhuis bouwen op een plek waar normaal gesproken niet gebouwd mag worden, met een inhoud die groter is dan de maximale inhoud van 750 m³ die normaal gesproken is toegestaan voor woningen in het buitengebied. Uitgangspunt van de regeling is dat nieuwe landgoederen bijdragen aan de kwaliteit van natuur en landschap, water- en milieucondities, recreatie en plattelandsvernieuwing.

Belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn een minimale oppervlakte van tien hectare, het aanplanten van minimaal 30% nieuw bos en/of andere natuurwaarden en de openstelling van het landgoed. Verder moet de openstelling (90% van het oppervlakte) van het landgoed worden gewaarborgd. Een extra wooneenheid is toegestaan mits de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt en er per woning 5 hectare extra grond wordt gerangschikt. De extra woning kan als tweede woning in het hoofdgebouw worden gerealiseerd. Voor twee wooneenheden dient dus minimaal 15 hectare grond gerangschikt te worden. Als aan deze voorwaarden voldaan wordt is het in beginsel mogelijk om een landhuis van allure van minimaal 1.000 m3 te bouwen. In een beeldkwaliteitsplan, dient een beschrijving gegeven te worden van de bebouwing in relatie tot het landgoed.

Vertaling naar planontwikkeling De initiatiefnemer heeft het plan om 25 ha onder de Natuurschoonwet (NSW)- rangschikking te brengen, waarbij 3 ha wordt ingericht als nieuwe natuur. In de huidige situatie bestaat reeds minimaal 30% uit natuur. Hierdoor hoeft onder deze regeling geen extra natuur ingericht te worden. Voor de Nieuwe landgoederen regeling geldt wel dat er naast de bestaande natuur minimaal 30% nieuwe natuur moet worden ingericht. Door de 3 ha (30% van 10 ha) nieuwe natuur wordt hiermee aansluiting gezocht bij de 'Nieuwe landgoederen regeling'. Aan zowel de rangschikking onder de NWS als aan de regeling 'Nieuwe Landgoederen' wordt in het voorgenomen initiatief voldaan. Er wordt voldaan aan de minimale oppervlakte van een landgoed, waarbij minimaal 30% uit nieuwe natuur bestaat. In het kader van De 'Nieuwe landgoederen' regeling wordt daarnaast 3 ha nieuwe natuur ingericht. Tevens wordt het landgoed openbaar gesteld. Het bouwen van een woonhuis is hierdoor mogelijk op basis van de beleidsnota 'Nieuwe landgoederen' Omdat er aansluiting gezocht wordt bij de Nieuwe Landgoederen regeling is het in beginsel mogelijk om een landhuis van minimaal 1.000 m3 te bouwen. De initiatiefnemers zien echter af van het bouwen van een landhuis, omdat het landhuis zal concurreren met de markante JanJans boerderij. Het plan is daarom om -in plaats van een landhuis- een woongebouw, in de vorm van een schuur, te creëren bestaande uit twee wooneenheden met een inhoud van 1.000 m3. Dit kan gerechtvaardigd worden door de volgende argumenten: - Het woongebouw streeft het behoud van een karakteristieke behoudens waardige woonboerderij na. Het woongebouw is ondergeschikt aan de boerderij. - Het woongebouw heeft een inhoud van 1.000 m3 en staat daarmee in verhouding met de totale oppervlakte van het landgoed. - Het erfensemble blijft behouden door een knooperf en daarmee landschappelijk inpasbaar. - Landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt - De woningen worden gerealiseerd voor de doelgroep senioren, zoals geformuleerd in de woonvisie van de gemeente. - Er wordt circa 1 kilometer openbaar wandelpad aangelegd. Dit is een vereiste doordat 90% van het landgoed openbaar dient te zijn. - Er wordt landbouwgrond herverkaveld, waardoor deze beter voor de landbouw bruikbaar is. - Herstel van landschapselementen, waardoor het Oude hoevenlandschap beter herkenbaar wordt. - Er wordt 25 ha onder de NSW-rangschikking gebracht. - Er wordt in de ruimtelijke kwaliteit geïnvesteerd.

Woonbeleid

De gemeente staat voor een grote opgave. Er is een einde gekomen aan een periode van geleidelijke bevolkingsgroei. De ingezette bevolkingsdaling zal op termijn over gaan in een fase van stabilisering. De komende jaren zal de bevolking verder vergrijzen.

Om hierop in te spelen hebben de 14 Twente gemeenten samen met de 18 in WoOn verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel de Regionale Woonvisie 2015-2025 'Natuurlijk...Wonen in Twente!' opgesteld. In december 2015 hebben alle partijen ingestemd met deze visie. De regionale woonvisie geeft de gezamenlijk uitgangspunten weer waarmee de lokale woonafspraken en keuzen in lijn zijn. De grote opgave ligt vooral in het toekomstgeschikt maken en houden van de bestaande woningvoorraad. In 2015 zal de regionale woonvisie worden vertaald naar een nieuwe lokale woonvisie voor Hof van Twente.

Op dit moment geldt in Hof van Twente nog de woonvisie 2009-2013 'Groeien in Kwaliteit' die in 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. In 2012 is de 'Oplegnotitie woonvisie 2009-2013' vastgesteld. De oplegnotitie vormt een aanvulling op de woonvisie.

Het woningbouwprogramma 2015-2025 maakt ook onderdeel uit van het woonbeleid. In het woningbouwprogramma staan de woningbouwplannen per kern benoemd, waarbij onder andere een onderverdeling is gemaakt in fasering. Daarnaast wordt de harde capaciteit vermeld evenals de netto toevoeging van woningen in de periodes 2015-2020 en 2020-2025. Het programma wordt een of meerdere keren per jaar bijgesteld.

De bouw van de nieuwe woningen in het plangebied, is opgenomen in het woningbouwprogramma.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandsbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Kampen en essen'. Dit oud cultuurlandschap bestaat uit lichtglooiende velden met onregelmatige vormen. In de kampen is een gedeelte van de oorspronkelijke houtwallen intact gebleven. In deze gebieden zijn de verspreid liggende of in buurtschappen georganiseerde boerenerven los van opzet. Groepjes eiken vervlechten de erven van hun omgeving.

Voor de ontwikkeling is een aantal specifieke welstandscriteria opgenomen. Deze zijn verwerkt in een aanvulling op de welstandsnota, die fungeert als beeldkwaliteitsplan. Deze criteria zijn als uitgangspunt gehanteerd bij het ontwikkelen van het bouwplan voor het knooperf.

Gemeentelijk mobiliteitsplan (2007)

In de raadsvergadering van 18 december 2007 is het Gemeentelijk mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunten van het mobiliteitsplan zijn:

• het vergroten van de verkeersveiligheid door relatief onveilige locaties in te richten volgens het concept 'duurzaam veilig' en het categoriseren van wegen;
• het bevorderen van fietsverkeer;
• het gebruik van een mobiliteits- en parkeertoets bij nieuwe ontwikkelingen;
• het veiliger maken van schoolomgevingen in samenspraak met VVN, ouders en buurtbewoners.

Bovenstaande beleidsuitgangspunten krijgen vorm in een aantal concrete projecten. Ten behoeve van deze projecten is een uitvoeringsprogramma opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die geen belemmering vormt voor de uitvoering van de genoemde projecten.

Bodembeleidsplan

De gemeente heeft in het Bodembeleidsplan (2007) haar beleid ten aanzien van bodemverontreiniging uiteengezet. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreinigingen te voorkomen en de bodem geschikt te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om de bodemverontreinigingen te saneren, om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen stagneren. Tot slot wil de gemeente prioriteit geven aan het opheffen van bodemverontreinigingen die actuele risico's opleveren voor mensen of ecosystemen. Door het aanschaffen van een Bodem Informatie Systeem (BIS) en het opstellen van een bodemkwaliteitskaart, heeft de gemeente een stap gezet in het beheersbaar maken van bodemverontreinigingen. Daarnaast is een asbestsignaleringskaart opgesteld. In paragraaf 4.6 wordt verder ingegaan op het aspect bodem- en grondwaterkwaliteit.

Archeologiebeleid

Voor het gehele grondgebied van de gemeente is een archeologische inventarisatie uitgevoerd, waarvan vervolgens een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is opgesteld. Daarmee wordt een beeld gegeven van de aanwezige archeologische sporen en vondsten. Aan de verwachtingskaart zijn beleidsadviezen gekoppeld. In paragraaf 4.2 wordt verder op archeologie ingegaan.

Groenstructuurplan Hof van Twente (2003)

Het gemeentelijk Groenstructuurplan voorziet in een lange-termijnvisie voor de inrichting en het beheer van het openbaar groen binnen de gemeente. Uitgangspunt daarbij is dat waardevolle groenelementen worden behouden en dat de onderliggende landschappelijke structuur waar mogelijk zichtbaar wordt gemaakt en versterkt.

Uit het Groenstructuurplan Hof van Twente komen geen concrete uitgangspunten voor dit bestemmingsplan naar voren.

Bomenverordening 2012 / monumentale bomenlijst

Door de gemeente is in 2012 de Bomenverordening 2012 vastgesteld. In de verordening is de wijze waarop (monumentale en kenmerkende) bomen beschermd worden, geregeld. De monumentale bomen zijn vastgelegd in de monumentale bomenlijst uit 2009. Binnen of direct nabij het plangebied komen geen bomen voor die op de lijst zijn opgenomen.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

4.1 Ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Stelkampsveld' dat op bijna 10 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt. Verder is in de figuur hieronder te zien dat rondom het plangebied EHS aanwezig is. Echter deze bevinden zich op ruime afstand van het plangebied. Het dichtstbijzijnde EHS gebied ligt op minimaal 400 meter vanaf het plangebied.

Het plan maakt het oprichten van een knooperf in bestaand bebouwd gebied mogelijk. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand tot natuurwaarden, wordt gesteld dat het bestemmingsplan geen significantie gevolgen heeft voor de natuurwaarden in de omgeving.

EHS gebieden rondom het plangebied

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het erf aan de Oude Borculoseweg 11 te Diepenheim wordt getransformeerd. De woonboerderij met aangebouwde schuur blijft behouden. De woonboerderij zal wel intern worden verbouwd. De overige gebouwen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats zal nieuwe bebouwing worden opgericht. In verband met deze ontwikkeling is een toetsing van de plannen aan de natuurwetgeving en –beleid noodzakelijk. Met deze toetsing moet duidelijk worden dat de ontwikkeling gerealiseerd kan worden en dat er geen belemmeringen bestaan vanuit de natuurbescherming.

De voorgenomen werkzaamheden kunnen doorgang vinden vanuit de natuurwetgeving, mits rekening wordt gehouden met verlichting ten opzichte van vleermuizen en broedvogels. Voor kerkuil en huismus dienen een aantal maatregelen genomen te worden. Indien deze maatregelen worden uitgevoerd zijn geen negatieve effecten op kerkuil en huismus te verwachten, zonder het uitvoeren van deze maatregelen vindt overtreding van de Flora en faunawet plaats en dient een ontheffing voor kerkuil en huismus aangevraagd te worden. Daarnaast dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd, tenzij kort voor de werkzaamheden is aangetoond dat er geen vogels broeden in het plangebied. Ook dient te allen tijde rekening te worden gehouden met de zorgplicht. Tijdens de uitvoering dient men bijvoorbeeld alert te zijn op aanwezigheid van fauna en deze, indien noodzakelijk, te verplaatsen. Bij onvoorziene situaties dient daarnaast contact opgenomen te worden met een ter zake kundige.

Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing wordt op basis van de voorgenomen ontwikkelingen niet noodzakelijk geacht, mits rekening wordt gehouden met verlichting ten opzichte van vleermuizen en een aantal maatregelen voor kerkuil en huismus genomen worden. Het ecologisch onderzoek is opgenomen in de bijlage.

4.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 5.000 m2. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

De beschermende regeling 'Waarde - Archeologie 2' wordt ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

4.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de binnen het Twentse landschap zijnde oude agrarische erven als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze erven hebben bepaalde karakteristieken. Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan deze karakteristieken. Het te ontwikkelen knooperf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.4 Water

Watertoets

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20150309-63-10567 ). Het plan vindt niet plaats in een beperkingsgebied van het waterschap. Uit de digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor de watertoets kan worden gevolgd. Op grond van artikel 3.1.6 het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Deze is hieronder opgenomen. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. De watertoets is opgenomen in de bijlage.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Afvoer hemelwater

In verband met de toename van het verharde oppervlak gelden een aantal uitgangspunten om de afvoer van het hemelwater te regelen. Deze uitgangspunten zijn als volgt:

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in een wadi.
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd. Nieuwe erfverharding wordt als halfverharding uitgevoerd. Hierdoor kan hemelwater beter geïnfiltreerd worden.
• Afvoer van hemelwater vindt plaats via de te realiseren 3 ha nieuwe natuur.
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

Afvoer vuilwater

Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

Watertoetsproces

Op grond van artikel 12 uit het besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Vechtstromen kijkt wat de invloed van het plan op de waterhuishouding is en geeft een wateradvies. Daarbij toetst het waterschap het plan aan het voorkeursbeleid dat is geformuleerd.

4.5 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

De ontwikkelingen in het plangebied betreffen milieugevoelige functies. Van belang is dat deze bestaande bedrijvigheid niet belemmert. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich op circa 120 meter ten noordoosten van het plangebied. Hier is een recreatiepark. Hiervoor geldt een milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter voor het aspect geluid. Daarnaast is op ruim 150 meter, ten zuiden van het plangebied, een paarden manege gevestigd. Hiervoor geldt een milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter voor het aspect geur.

De beoogde ontwikkeling ligt op een ruime afstand van voorgenoemde milieu categorieën. De voorgestelde ontwikkeling levert daardoor geen beperkingen voor bestaande bedrijfsactiviteiten op.

Daarnaast is er ter plaatse van het plangebied een goed leef- en woonklimaat te garanderen, omdat milieuhinder van de omliggende bedrijven, door de ligging op ruime afstand, uit te sluiten is. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

In september en oktober 2014 is een verkennend bodemonderzoek en nader asbestonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Deze onderzoeken concluderen dat er sprake is van enige verontreiniging en aanwezigheid van asbest. Hierbij dient op de locaties waar in de toekomst grond vrijkomt, de afvoer van deze grond te voldoen aan het Besluit Bodemkwaliteit en de voorschriften van Hof van Twente. Op plekken waar sprake is van asbestverontreiniging dienen de desbetreffende locaties gesaneerd te worden. Voorafgaande aan een sanering dient een saneringsplan te worden opgesteld, dat door het bevoegd gezag (provincie Overijssel) moet worden goedgekeurd. Het verrichten van bodemsaneringen mag alleen door erkende bedrijven worden uitgevoerd. Verder wordt geadviseerd om bij graafwerkzaamheden elders op het terrein alert te blijven op asbestresten. Voor een uitgebreide omschrijving van de te nemen maatregelen wordt verwezen naar de bijlage.

4.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen.

Het plangebied ligt gelegen op de kruising Oude Borculoseweg en Nieuwe Sluisweg. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 60 km/uur. Omdat het plangebied binnen de geluidszone van wegen ligt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek concludeert dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor de JanJansboerderij en de nieuwe compensatiewoning wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet. De wooneenheden van het nieuwe landgoed voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig. Er dient dan ook een besluit hogere waarde te worden vastgesteld voor de woningen waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlage.

4.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 23 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 23 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er worden slechts vier nieuwe woonvolumes mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en overige zones

Het plangebied loopt door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied. Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. De te bouwen woningen worden in lijn gebouwd met de bestaande bebouwing. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied.

Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Uitgangspunten knooperf

Het initiatief omvat het oprichten van een knooperf. Een knooperf is een voormalig boerenerf in een kleinschalig landschap dat ruimte biedt aan wonen en werken in een landelijke omgeving. Bewoners hebben er hun eigen woning en delen er een gemeenschappelijk erf. Daarnaast zorgen ze gezamenlijk voor behoud, versterking en beheer van beplantingen en publiek toegankelijke routes in het omliggende landschap en daarmee het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de woningen levensloopbestendig en voor de doelgroep, zoals de gemeente uit haar woonvisie heeft geformuleerd, te bouwen. Daarvoor komen de voorzieningen op de begane grond.

Nieuwe balans tussen 'ontwikkelingsruimte' en 'landschapskwaliteit'

Het knoopervenconcept biedt erfeigenaren meer ontwikkelingsruimte dan er nu is. Dat wil zeggen: meer mogelijkheden voor de bouw van nieuwe woningen, werkruimtes of bijvoorbeeld recreatieve voorzieningen. Hieraan is wel een voorwaarde verbonden: de ontwikkeling moet leiden tot een substantiële kwaliteitsverbetering van het erf én het landschap waar het knooperf in ligt. Bijvoorbeeld door behoud en ontwikkeling van cultuurhistorisch erfgoed, de aanleg en het onderhoud van nieuwe publiek toegankelijke routes en de versterking van agrarische bedrijven in de omgeving.

Uitgangspunten ontwikkeling

De planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt zijn afgestemd op randvoorwaarden die in opdracht van de gemeente voor de locatie zijn opgesteld. De voorwaarden zijn voor zover mogelijk vertaald naar de regels en de verbeelding.

Het plan moet voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• Het handhaven van de donkerte
• De inhoud van de compensatiewoning mag bij nieuwbouw maximaal 750 m3 en een oppervlakte aan bijgebouwen van 150 m2 of een compensatiewoning met inpandig bijgebouw met een maximale inhoud van 1.000 m3 waarbij geen vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan.
• De inhoud van de landgoedwoning mag bij nieuwbouw maximaal 1.000 m3 bedragen. Hierbij is 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan.

• Het plan moet voorzien zijn van een beeldkwaliteitsplan. Deze moeten aansluiten bij de landschapskenmerken.
• Het aantal woningen in relatie tot het woningbouwprogramma en de daarin gehanteerde doelgroepen.
• Uit een bouwkundig rapport inzake de restauratie moet blijken dat de renovatie met behoud van de karakteristiek mogelijk is.
• Bij de Jan Jansboerderij mag maximaal 150 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd.
• Openstelling van het gebied (aan te leggen routes en de aansluiting op de bestaande routestructuren)
• Uitstraling van de bebouwing in relatie tot de aanwezige te renoveren bebouwing. Voor de ontwikkeling zijn een aantal specifieke welstandscriteria opgenomen. Deze criteria zijn als uitgangspunt gehanteerd bij het ontwikkelen van het bouwplan voor het knooperf.

5.2 Beschrijving initiatief

Het plan bestaat uit het herontwikkelen van het perceel Oude Borculoseweg 11 te Diepenheim en bestaat uit de volgende ontwikkelingen:

• Het restaureren van de karakteristieke JanJans Boerderij.
• In de woonboerderij wordt 1 extra woning gerealiseerd met werkruimte/atelier in de woonboerderij (overeenkomst het Vab-beleid).
• Het toevoegen van een rood voor rood woning met een inhoud van 750 m3. Hier tegenover staat de sloop van nagenoeg 1.000 m2 aan vrijkomende agrarische bebouwing.
• Het toevoegen van een woongebouw met daarin twee wooneenheden met een inhoud van 1.000 m3.
• De aanleg van 3 hectare nieuwe natuur en de aanleg van 1 kilometer aan openbare wandelpaden en herschikking van 25 ha grond onder de NSW-status.

Zoals in paragraaf 5.1 beschreven dient de realisatie van het knooperf te voldoen aan een aantal randvoorwaarden.

Ten eerste wordt gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling geen afbreuk gedaan aan de genoemde gebiedskenmerken uit paragraaf 3.3, waaronder Donkerte. Daarnaast blijft door een losse opzet van het erf, en doordat de gebouwen/woningen op de footprint van de te slopen bebouwing worden geplaatst, de karakteristieke vervlechting van het bebouwingsensemble met het omliggende landschap behouden. De nieuwe bebouwing voegt zich in het bestaande ensemble van gebouwen. De nieuwbouw is vanaf de omliggende wegen niet dominant in het zicht. In het figuur op de volgende pagina wordt een impressie gegeven van de ligging van de woningen rondom het erf.

Door middel van aanvullende welstandscriteria voor het knooperf wordt gewaarborgd dat de nieuwbouw ondergeschikt is aan de oorspronkelijke en te handhaven Jan Jansboerderij. Hierdoor blijft de boerderij het beeldbepalende gebouw van het ensemble. In een bouwkundig rapport zal moeten blijken dat renovatie met behoud van de karakteristiek mogelijk is.

Het erf bestaat voor een groot gedeelte uit gazon. De beplanting rondom het erf is schaars en bestaat uit solitaire bomen, lage beukenhagen en enkele fruitbomen. Omheiningen zijn niet/ nauwelijks aanwezig.

Door de aanleg van 1 kilometer aan openbare wandelpaden wordt het gebied opengesteld voor publiek. De verharding van deze paden wordt in de vorm van halfverharding uitgevoerd.

Voorwaarde voor het bouwen van de woning op basis van de landgoederen regeling is het onderbrengen van landbouwgronden onder de Natuurschoonwet. Hierbij wordt tevens 3 ha nieuwe natuur aangebracht. Tevens handhaaft het plan de kenmerken van donkerte en doet geen afbreuk aan dit specifieke gebiedselement.

De toegang van het knooperf vindt plaats via de bestaande toegangswegen. Op het eigen terrein is voldoende gelegenheid voor parkeren.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Agrarisch met waarden

De bestemming ligt op de gronden aan de noord, -oost, -en zuidkant van het plangebied. De bestemming geeft een regeling waarbij de uitoefening van agrarische doeleinden mogelijk wordt gemaakt. De bebouwing van de gronden is niet meer toegestaan, er is geen sprake van een bouwvlak.

Wonen

Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is het wonen en werken op een knooperf, eventueel in combinatie met een beroep aan huis, mogelijk. Daarnaast is ondergeschikt het gebruik voor weide en grasland en bijvoorbeeld paden (worden openbaar toegankelijk) op het knooperf toegestaan.

De drie woningen inclusief de karakteristieke boerderij zijn afzonderlijk van een bouwvlak voorzien, waarbij de bouwvlakken zijn afgestemd op de gewenste situatie, zoals in paragraaf 5.2 is aangegeven. Bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden.

Voor wat betreft de boerderij is het bouwvlak afgestemd op de bestaande situatie. Met de aanduiding 'karakteristiek' is bepaald dat de bestaande hoofdvorm van de boerderij behouden blijft. Om de sloop van dit gebouw te voorkomen is de sloop gekoppeld aan een omgevingsvergunning. De oppervlakte van de bouwvlakken van de andere twee woningen (compensatiewoning en landgoedwoning) zijn afgestemd op de uitgangspunten uit paragraaf 5.1. De combinatie van oppervlakte bouwvlak en maximale goot- en bouwhoogte geven de randvoorwaarden aan voor de daar gestelde inhoudsmaat.

Met de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' is het aantal woningen dat in een (hoofd)gebouw gerealiseerd mag worden, aangegeven.

Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 6 opgenomen erf- en landschapsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De gronden mogen pas ten behoeve van de woonfunctie worden gebruik, onder voorwaarde dat binnen één jaar na verlening van de omgevingsvergunning het landschapsplan uitgevoerd moet worden. Dat betekent concreet dat de nieuwe bomen en planten die zijn opgenomen in het inrichtingsplan daadwerkelijk na één jaar zijn aangeplant. Daarnaast dient een bouwkundig rapport te worden aangeleverd waaruit blijkt dat het achterhuis van de voormalige boerderij in gebruik kan worden genomen als woning met werkruimte.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' . Deze bestemmingen zijn op het gehele plangebied van toepassing. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' groter dan 10 ha en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Voor zover met de uitvoering financiële aspecten gemoeid zijn, worden deze in dit kader genoemd. Dit plan betreft een particulier project. De gemeente heeft geen financiële bemoeienis met de uitvoeringskosten. De initiatiefnemer heeft een exploitatieopzet voor het plan gemaakt. Hieruit blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Hiervoor zijn tussen de gemeente en de initiatiefnemers overeenkomsten gesloten. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet meer aan de orde.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 2 juli 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. Tevens heeft het ontwerp van het beeldkwaliteitplan gedurende deze termijn voor een ieder ter inzage gelegen.

Met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Daarnaast zijn nog twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Deze zijn opgenomen in het raadsvoorstel (bijlage 7). Het betreft een wijziging inzake bijgebouwen in de regels en het toevoegen van het landschapsinrichtingsplan in bijlage 1 van de regels.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel, gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.