RvR Kanaal O.Z. 13a en naast Steendervalsweg 55

Sloop landschapsontsierende bebouwing

Op de locatie Kanaal Oostzijde 13a bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijf met twee voormalige kippenschuren. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn een aantal jaren geleden reeds beëindigd, het bedrijf had geen ontwikkelingsmogelijkheden. De eigenaar wil de betreffende schuren slopen. De totale oppervlakte aan te verwijderen bedrijfsgebouwen is circa 1.950 m2.

Verbetering ruimtelijke kwaliteit

Ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is in dit geval gekeken naar de specifieke kenmerken van de locatie.

De locatie Kanaal Oostzijde 13a ligt in een open gebied. De locatie ligt nabij verspreid liggende bebouwing. De percelen in de omgeving zijn groot. Indien op deze locatie twee woningen zouden worden gebouwd, dan gaat dit ten koste de ruimtelijke openheid. Vanwege de ruimtelijke structuur is het meer gewenst om op deze locatie één woning te realiseren en de tweede woning op een andere geschikte locatie aansluitend aan bebouwing. Gekozen is voor de locatie naast Steendervalsweg 55. Deze locatie is grenzend aan het agrarisch bedrijf. Tevens kan de woning hiermee dienst doen als tweede bedrijfswoning. Bovendien is deze locatie erg geschikt voor het creëren van natuurwaarden.

Op de locatie Kanaal Oostzijde 13a wordt de nieuwe woning gerealiseerd op de locatie van de meest noordelijke kippenschuur. Bij de ontwikkeling wordt ingespeeld op de landschappelijke openheid. De schuren worden gesloopt en tussen de woningen komt een groene tussenruimte waardoor een doorkijk ontstaat. Deze ruimte is gegarandeerd doordat voor deze tussenruimte op de verbeelding een agrarische gebiedsbestemming is opgenomen en in het beeldkwaliteitsplan de doorzichten zijn aangegeven.

De bouwregels die aan de woning zijn gesteld, zijn opgesteld aan de hand van de bouwregels behorend bij het in procedure zijnde bestemmingsplan voor het buitengebied.

De locatie naast Steendervalsweg 55 betreft een locatie aansluitend op reeds bestaande bebouwing van het naastgelegen agrarisch bedrijf. Door de woning hier te realiseren, doet deze woning tevens dienst als tweede bedrijfswoning bij het agrarisch bedrijf. Het realiseren van een tweede bedrijfswoning versterkt de economische positie van het bedrijf. Het bouwvlak van het bedrijf is reeds volgebouwd, daarom kan de woning niet binnen het bestaande bouwvlak worden gebouwd.

Bovendien heeft de locatie goede mogelijkheden voor het creëren van natuurwaarden. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op een versterking van de natuurwaarden. Het voornemen is de aanleg van een oeverzwaluwenwand en een amfibieënpoel. In Bijlage 5 Quickscan natuurtoets Steendervalsweg 55, Mantinge zijn hiervoor inrichtingsmaatregelen weergegeven. De locatie is geschikt voor de voorgestelde maatregelen.

De bouwregels die aan de woning zijn gesteld, zijn grotendeels opgesteld aan de hand van de bouwregels behorend bij het bestemmingsplan voor het agrarisch bedrijf op de locatie Steendervalsweg 55.

Beeldkwaliteitsplan met perceelgerichte richtlijnen

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een perceelgerichte beeldkwaliteitsplan opgesteld. Zie hiervoor Bijlage 1. Hierin zijn de uitgangspunten voor de inrichting, de bebouwing en de doorzichten opgenomen. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door middel van de richtlijnen voor de ligging, massa en vorm, detaillering en erf en erfbeplanting. De woningen worden landschappelijk ingepast waardoor een meerwaarde ontstaat aan de locaties.

Voor de omgeving van Kanaal Oostzijde 13a zal de landschappelijke eenheid bestaan uit een cluster van in totaal vier woningen. Het nieuwe bouwperceel sluit aan op de drie bestaande percelen met woningen. De nieuwe woning ligt vanaf de weg gezien aan de voorzijde van het cluster.

Op de locatie Kanaal Oostzijde 13a is de reeds bestaande bedrijfswoning een voormalige agrarische bedrijfswoning. Deze woning fungeert in de toekomstige situatie als burgerwoning. Zodoende ontstaan er op deze locatie twee gescheiden bouwpercelen met burgerwoningen. Het oostelijk deel van het terrein waar nu de "noordelijke" kippenschuur is gelegen, zal als agrarisch gebied worden gebruikt. De twee bouwpercelen worden middels beplanting langs de perceelgrenzen landschappelijk ingepast.

Voor de omgeving van de locatie aan de Steendervalsweg vormt de nieuwe woning een landschappelijke eenheid met het bestaande agrarische bedrijf. Het nieuwe bouwperceel sluit aan op de bestaande bedrijfswoning van het agrarisch bedrijf. Door middel van de tweede bedrijfswoning wordt de economische positie van het bedrijf versterkt. De Steendervalsweg bestaat uit lintbebouwing. De woning wordt daarom aansluitend aan het agrarisch bedrijf gerealiseerd, aan de zijde van de Steendervalsweg. Ook dit bouwperceel wordt ingepast met beplanting langs de perceelgrenzen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De landschapsontsierende bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Daarvoor in de plaats komen twee compensatiewoningen. Hierbij is gekeken naar de landschappelijke inpassing en versterking van de natuurwaarden. Aan de ontwikkeling zijn een aantal extra kwaliteitseisen gesteld, namelijk omtrent beeldkwaliteit, natuur, ligging van de compensatiewoningen en de bouwregels bij de woningen.