Overgeul ong. te Mechelen

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

Mevrouw van Houtem (hierna: initiatiefnemer) is eigenaar van de oogstschuur, behorend bij de monumentale vakwerkhoeve 'De Pley' aan de weg Overgeul te Mechelen. De hoeve vormt met het bakhuis en de oogstschuur aan de overzijde van de weg Overgeul een monumentaal historisch complex.

De vakwerkhoeve heeft tot omstreeks 1981 dienst gedaan als boerderij. Sindsdien is voor de vakwerkhoeve zelf reeds een passende nieuwe bestemming gevonden in de vorm van een klein familiehotel met suites, familiekamers en appartementen.

De oogstschuur aan de overzijde van de weg, gebouwd omstreeks 1745, is momenteel in gebruik als incidentele paardenstal, maar staat grotendeels leeg. De eigenaar wenst met het oog op de toekomst de oogstschuur een passende en duurzame bestemming te geven, zodat verdere leegstand en mogelijk verval van het monumentale gebouw wordt voorkomen. Het voornemen is de oogstschuur te gaan verbouwen en in gebruik te nemen als privéwoning.

Uitsnede topografische kaart met aanduiding projectgebied

Het voornemen om ter plekke in de schuur inpandig een woning te realiseren is in strijd met de geldende bestemming 'Horeca' van het bestemmingsplan 'Gulpen Wittem Buitengebied'. Voorliggend voornemen kan mogelijk worden gemaakt middels een reguliere omgevingsvergunning met activiteit afwijken bestemmingsplan (kruimelgevalregeling). Met toepassing van artikel 2.1 onder c juncto artikel 2,12 lid 1a onder 2 van de Wabo en artikel 4 lid 9 van bijlage 2 van het Bor kan het college van Burgemeester en Wethouders middels een buitenplanse afwijking medewerking verlenen aan afwijken van het bestemmingplan.

Hoofdstuk 2 Project en projectgebied

In dit hoofdstuk worden het projectgebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1 Ligging projectgebied

Onderhavig projectgebied is gelegen op de locatie Overgeul ong., aan de overzijde van de locatie Overgeul 1 aan de kernrad van Mechelen.

Luchtfoto met aanduiding projectgebied

De projectlocatie is kadastraal bekend als gemeente Wittem - sectie M - nummer 88 (gedeeltelijk).

Kadastrale kaart met aanduiding projectgebied

De bestaande situatie wordt weergeven aan de hand van navolgende foto's.

Foto's bestaande situatie (bron: Google Streetview, juni 2019)

2.2 Beoogd project

Initiatiefnemer is voornemens de oogstschuur inpandig te verbouwen tot één woning. De schuur is een monumentaal pand met karakteristieke kenmerken die beeldbepalend zijn voor de schuur. Voorwaarden voor de verbouwing is dat deze karakteristieken zoveel mogelijk dienen te worden behouden. Het vakwerk aan de buitenzijde en de bebouwingsstructuur aan de binnenzijde van de schuur dienen als basis voor het ontwerp van de boogde woning. De houten pilaren en balken verdelen de schuur reeds in verschillende ruimtes. De begane grond biedt de mogelijkheid tot het creëren van een grote open ruimte als woonkamer met eetkamer en keuken. In de huidige staat is reeds een verdiepingsvloer aanwezig. Deze vloer wordt gehandhaafd. Op deze verdieping wordt een slaapkamer en werkkamer gerealiseerd met daartussen een overloop.

In de huidige situatie is aan de achterzijde sprake van twee overkappingen. Tevens is aan de rechterzijde een klein afdakje gelegen. De rechter overkapping en het afdakje worden gesloopt omdat deze geen hoge cultuurhistorische waarden hebben en het zicht vanuit de nieuwe woning belemmeren. De linker overkapping zal opnieuw worden opgebouwd in dezelfde maatvoering waarbij alleen de zijde aan de straat wordt gesloten. Daarmee worden de zichtlijnen richting het achterterrein gecreëerd.

Het bouwplan wordt aan de hand van navolgende figuren inzichtelijk gemaakt.

Bestaande situatie

Bouwplan beoogde situatie

Situatietekening beoogde situatie

2.3 Ruimtelijk-visuele effecten

Ieder bouwplan gaat gepaard met het optreden van ruimtelijk-visuele effecten. Beoordeeld dient te worden of deze effecten aanvaarbaar mogen worden geacht.

Voorliggend voornemen voorziet in een inpandige verbouwing van een monumentale, deels leegstaande oogstschuur om ter plekke middels een woning een duurzame invulling van het pand te beogen, waarmee het behouden blijft voor de toekomst. In de huidige situatie wordt de bebouwing deels gebruikt als incidentele paardenstal. Het is echter noodzakelijk een nieuwe invulling te zoeken om daarmee mogelijk verval van de bebouwing tegen te gaan. Door binnen de schuur de functie wonen toe te voegen, wordt voorzien in een duurzame invulling van het monument. Daarmee wordt de kwaliteit van de bebouwing, maar ook de uitstraling op de omgeving gewaarborgd en verbeterd.

Het voornemen voorziet in een inpandige verbouwing waarbij de karakteristieke waarden van het pand zijn geïnventariseerd en zoveel mogelijk worden behouden. Het bouwplan is reeds voorgelegd aan de monumentencommissie waarbij een positief advies is afgegeven.

Middels een ruimtelijke onderbouwing dient te worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing.

Concluderend mogen de ruimtelijk-visuele effecten die te verwachten zijn vanwege onderhavig project aanvaardbaar worden geacht.

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridisch kader

3.1 Bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied'

Ter plekke van de locatie Overgeul ong. te Mechelen geldt het bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied', vastgesteld door de raad van de gemeente Gulpen-Wittem d.d. 5 januari 2011.

De projectlocatie is bestemd tot 'Horeca'. De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor horeca, bedrijven gericht op verblijven, recreëren, verzorgen en verwennen (daaronder niet begrepen seksinrichtingen), wonen in bedrijfswoningen en de daarbij behorende voorzieningen. De oogstschuur is gelegen binnen een bijbouwvlak met de lettertekenaanduiding 'monument rijk'.

Daarnaast zijn een aantal dubbelbestemmingen van toepassing:

• 'Waarde - Archeologie': De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen;
• 'Waarde - Cultuurhistorie': De bebouwing ter plekke is aangewezen als Rijksmonument en is onderhavig projectgebied gelegen in een historische kern anno 1880 (zoals aangeduid op de kaart 'Cultuurhistorie'), derhalve is de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' van toepassing. Deze gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en versterking van de cultuurhistorisch waardevolle elementen (monumenten en karakteristieke bebouwing) en patronen (verkavelingen, wegenpatronen, beplantingspatronen, stedenbouwkundig beeld);
• 'Waarde - Ecologie': De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding, versterking en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden.

Tevens geldt de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - Bodembeschermingsgebied' op onderhavige projectgebied.

Uitsnede bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied' met aanduiding projectgebied

3.2 Strijdigheden met het bestemmingsplan

Middels een koppelteken is onderhavig bestemmingsvlak 'Horeca' gekoppeld aan het bestemmingsvlak rond de hoofdbebouwing rond Hoeve de Pley. Derhalve is planologisch gezien sprake van één bestemmingsvlak. Binnen het bestemmingsvlak is in totaal één bedrijfswoning toegestaan, tenzij anders is aangeduid op de plankaart. Omdat geen aanvullende aanduidingen met betrekking tot het aantal bedrijfswoningen is opgenomen, mag ter plekke maar één (bedrijfs)woning aanwezig zijn.

Tevens is de bebouwing van de oogstschuur gesitueerd binnen het bijbouwvlak binnen de bestemming 'Horeca'. Binnen het bijbouwvlak mogen uitsluitend bijgebouwen en andere bouwwerken gebouwd worden. Een woning mag alleen in het bouwvlak worden opgericht.

Voorliggend voornemen kan mogelijk worden gemaakt middels een reguliere omgevingsvergunning met activiteit afwijken bestemmingsplan (kruimelgevalregeling). Met toepassing van artikel 2.1 onder c juncto artikel 2,12 lid 1a onder 2 van de Wabo en artikel 4 lid 9 van bijlage 2 van het Bor kan het college van Burgemeester en Wethouders middels een buitenplanse afwijking medewerking verlenen aan afwijken van het bestemmingplan.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), de Ontwerp Provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Limburg 2014. Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Intergemeentelijke structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul en de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld, waarin de toekomstvisie wordt gegeven van het kabinet met betrekking tot onder andere de ruimtelijke ordening. Deze structuurvisie vervangt (onder andere) de Nota Ruimte. Hiernavolgend wordt ingegaan op deze structuurvisie.

De structuurvisie beschrijft de principes voor de ruimtelijke inrichting in Nederland. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beoogde ambities tot en met 2040. In de structuurvisie worden de hoofdlijnen van het beleid aangegeven, waarbij de nationale ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een grote rol speelt.

In deze structuurvisie wordt benadrukt dat het van het grootste belang is dat de concurrentiepositie van Nederland verbetert. Hiertoe is het van belang dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd, te weten:

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Om de regeldruk te verlagen heeft het kabinet besloten dat de ruimtelijke afwegingen zo dicht mogelijk bij de burger plaats moet vinden. Daarom zal er op basis van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte naar gestreefd worden om zoveel mogelijk verantwoordelijkheden bij de gemeenten en provincies onder te brengen. Het Rijk zal zeer terughoudend, en met name achteraf, bij het toezicht betrokken zijn.

Er zijn echter wel enkele ontwikkelingen waarbij het Rijk bij voorbaat al aangeeft dat er een rijksverantwoordelijkheid aan de orde kan zijn. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien een onderwerp nationale baten/lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports. Maar ook onderwerpen waarover internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed. Daarnaast kunnen ook onderwerpen die provincie- of landgrensoverschrijdend of een hoog afwentelingsrisico kennen een rijksverantwoordelijkheid zijn.

Ontwikkelingen die niet onder het bovenstaande vallen zullen in principe alleen achteraf gecontroleerd worden door het Rijk. Rijkswaterstaat en de ministeries van Defensie en EL&I zullen als direct belanghebbenden wel de plannen vooraf blijven beoordelen.

De structuurvisie streeft een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen na. Hiertoe is in de structuurvisie een ladder voor duurzame verstedelijking ontwikkeld. De invulling van deze ladder wordt overgelaten aan de gemeenten en provincies. Zolang de ontwikkeling de rijksbeleidsdoeleinden niet frustreert, is er een grote mate van vrijheid voor de decentrale overheden. In paragraaf 4.2.5 wordt nader ingegaan op deze ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Rijk streeft met het opstellen van de structuurvisie een goed werkende woningmarkt in Nederland na. Dit wil zeggen dat er qua omvang, kwaliteit en differentiatie een goede balans dient te zijn. Bovendien dient er ruimte te zijn voor het in stand houden van de bereikbaarheid van Nederland en dient er rekening gehouden te worden met het behoud van de natuur.

Meer specifiek heeft het Rijk in de provincie Limburg enkele belangrijke gebieden aangewezen. Het Rijk kent de Greenport Venlo en Brainport Zuidoost Nederland een belangrijke waarde toe voor de concurrentiepositie van Nederland. Het verstedelijkte gebied rondom Sittard-Geleen en Maastricht is zodoende dan ook aangewezen als een voor de concurrentiepositie essentieel gebied. Met name de bereikbaarheid van deze gebieden verdient derhalve extra aandacht.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

4.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid

De beoogde planontwikkeling levert geen strijd op met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de SVIR en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Provinciale Staten van Limburg hebben op 12 december 2014 het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vastgesteld. In het POL2014 is de provincie opgedeeld in zoneringen.

Onderhavig plangebied is gelegen binnen de zonering 'Bronsgroene landschapszone'.

Uitsnede kaart 'zoneringen' POL2014 met ligging projectgebied

Bronsgroene landschapszone

De 'bronsgroene landschapszone' betreft de beekdalen én gebieden met steilere hellingen met een grote variatie aan functies, die in hoge mate bepalend zijn voor het beeld van het Limburgs landschap. De provinciale beleidsaccenten zijn gericht op de kwaliteit en het functioneren van het regionale watersysteem, de ontwikkeling van de landbouw in balans met de omgeving, het versterken van de kernkwaliteiten landschap en cultuurhistorie en recreatief medegebruik.

4.2.2 Ontwerp Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI)

De nieuwe Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2022 in werking. De provincie moet dan beschikken over een Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie is in dat verband doende het POL2014 te vervangen door de Omgevingsvisie Limburg (hierna ook: de POVl). De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook het aspect gezondheid en een gezonde leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie meegenomen.

De zoneringen op grond van het POL2014 zijn in de ontwerp POVI overgenomen op de kaart 'Limburgse principes'. In de ontwerp POVI is onderhavig plangebied gelegen in het 'Groenblauwe mantel'. Vanuit beleidsmatig oogpunt in relatie tot voorliggende planontwikkeling is geen sprake van relevante wijzigingen.

Uitsnede kaart 'Limburgse principes' ontwerp POVI met aanduiding projectgebied

4.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014)

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) specifieke regelgeving geldt.

Uitsnede kaart 'milieubeschermings-gebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging projectgebied

Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg

Onderhavig project gebied is blijkens de kaart 'Milieubeschermingsgebieden' gelegen in het beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg.

In Nederland zijn in totaal 20 zogenaamde nationale landschappen aangewezen. Dit zijn landschappen met elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen. De Nationale Landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

De kernkwaliteiten zijn voor het Nationaal Landschap Zuid-Limburg betreffen: 'schaalcontrast van zeer open naar besloten', 'het groene karakter', 'reliëf en ondergrond' en 'rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed'. Bij (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen een nationaal landschap dienen de geformuleerde kernkwaliteiten in acht te worden genomen. Op deze kernkwaliteiten wordt in paragraaf 6.5.1 nader ingegaan.

4.2.4 Provinciaal woonbeleid

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt in paragraaf 2.4.2 Wonen ingegaan op woningbouwplannen. Deze paragraaf is bij besluit d.d. 5 oktober 2020 door Provinciale Staten van Limburg gewijzigd. Ten aanzien van nieuwe woningen geldt op provinciaal niveau het volgende:

Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.

Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg.

Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan het gestelde in het eerste, tweede of derde lid , kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden.

De toelichting bij het ruimtelijke plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg respectievelijk de regio Midden-Limburg respectievelijk de regio Zuid-Limburg, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste lid respectievelijk het tweede lid respectievelijk het derde lid, dan wel van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het vierde lid.

De gemeenteraad van Gulpen-Wittem heeft de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg vastgesteld op 20 oktober 2016. Onderhavig plan voldoet aan het bepaalde in die structuurvisie. In paragraaf 4.3.1 van voorliggende onderbouwing wordt daarop ingegaan.

4.2.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onderhavig project betreft het kunnen realiseren van één extra woning binnen een bestaande monumentale schuur. Op basis van jurisprudentie is bepaald dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Voorliggend project wordt derhalve niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Tevens wordt door het realiseren van de woning voorzien van het invullen van leegstaand monumentaal vastgoed.

4.2.6 Limburgs Kwaliteitsmenu

Voor (ruimtelijke) ontwikkelingen buiten de zogenaamde ‘rode contouren’ is het Limburgs Kwaliteitsmenu van kracht. In dit Kwaliteitsmenu geeft de provincie de Limburgse gemeenten een handreiking op welke wijze deze om moeten gaan met ontwikkelingen in het buitengebied. Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu.

De gemeente Gulpen-Wittem heeft het Limburgs Kwaliteitsmenu verankerd in een intergemeentelijke structuurvisie, waarop nader wordt ingegaan in paragraaf 4.4.1.

In z’n algemeenheid betreft het Limburgs Kwaliteitsmenu een beleidsregel die onder voorwaarden ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Limburg toestaat. Daarbij dient sprake te zijn van ‘kwaliteitswinst’. Deze kwaliteitswinst kan op diverse wijze tot stand komen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een landschappelijke inpassing, het slopen van bedrijfsbebouwing of glasopstanden, het realiseren van natuur of het leveren van een financiële bijdrage in een (gemeentelijk) ‘groenfonds’. De provincie geeft in het Limburgs Kwaliteitsmenu richtlijnen en drempelwaarden voor het bepalen van de hoogte van de tegenprestatie bij verschillende soorten ruimtelijke ontwikkelingen.

4.2.7 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggende planontwikkeling.

Ter plekke vomrt de provinciale zonering 'Bronsgroene landschapszone' geen belemmeringen op voorliggende ontwikkeling. Voorts is geen sprake van strijdigheid met de uitgangspunten van het beschermingsgebied ‘Nationaal Landschap Zuid-Limburg’. Ook voldoet onderhavige planontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor wat betreft de van toepassing zijnde provinciale beleidsregels omtrent het woonbeleid wordt verwezen naar paragraaf 4.3.1. Het ‘Limburgs Kwaliteitsmenu’ heeft de gemeente Gulpen-Wittem vertaald in de haar gemeentelijke structuurvisie. Daarop wordt in paragraaf 4.4.1 van voorliggende toelichting nader ingegaan.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL)

Op 20 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem ingestemd met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL). De SVWZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Beekdaelen, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal.

Het kader voor de SVWZL is het in samenwerking met de provincie en andere direct betrokken partijen tot stand gekomen en in december 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), die eveneens een visie bevat op Zuid-Limburg. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand.

De SVWZL bevat een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk:

• a. het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot;
• b. het terugdringen van de ongewenste planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;
• c. het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de SVWZL.

Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten in totaal dertien beleidsafspraken met elkaar gemaakt. Één van de afspraken luidt als volgt:

Op een uniforme wijze dient een afweging te worden gemaakt om kwalitatief goede nieuwe woningbouwinitiatieven aan de woningmarktprogrammering toe te voegen. Nieuwe woningbouwinitiatieven moeten worden gecompenseerd. Hierbij kan in volgorde gebruik gemaakt worden van:

• A. Compenseren met direct gekoppelde sloop of onttrekking;
• B. Elke nieuw toe te voegen woning wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitwerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een sub regionaal op te zetten sloopfonds vloeien;
• C. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarbinnen dit besluit is genomen;
• D. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarktprogrammering. Hiervan mag ¼ deel gezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument of beeldbepalend pand kan volstaan worden met een één op één compensatie.

Op grond van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) dienen aan de bestaande planvoorraad toe te voegen woningen in beginsel te worden gecompenseerd, hetzij middels fysieke sloop hetzij middels doen van een financiële storting in het (regionale) sloopfonds.

4.3.2 Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'

Op 25 februari 2021 heeft de gemeenteraad de nieuwe beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwinitiatieven 2021' vastgesteld. Deze beleidsregel komt in de plaats van de eerder vastgestelde beleidsregel 'Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg'.

Op grond van de nieuwe beleidsregel hoeve 'goede woningbouwplannen' niet meer te worden gecompenseerd. Of sprake is van een goed woningbouwplan wordt bepaald aan de hand van drie criteria:

Criterium 1: Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde

Een woningbouwplan heeft maatschappelijke meerwaarde wanneer bijvoorbeeld sprake is van één van de volgende situaties:

• Aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen;
• Herstructurering/vervangingsbouw van woningen;
• Hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw;
• Aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad.

Daarbij wordt aangesloten op het ruimtelijke uitgangspunt dat inbreiding boven uitbreiding gaat.

Criterium 2: Het plan is planologisch aanvaardbaar

Een plan is (ruimtelijk) planologisch aanvaardbaar als het voldoet aan de Ladder van Duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening; artikel 3.1.6. lid 2) voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte nodig is:

• Criterium 2a: Het plan sluit aan bij de kwantitatieve behoefte
• Criterium 2b: Het plan sluit aan bij de kwalitatieve behoefte

Criterium 3: Het plan is (sub)regionaal afgestemd

Het derde criterium betreft subregionale afstemming, zodat gezamenlijke oordeelsvorming plaatsvindt en het gemeenschappelijk belang voorop blijft staan (geen onderlinge concurrentie en overschotten op subregionaal niveau). De subregio bepaalt of het plan aan de subregionale woningmarktprogrammering wordt toegevoegd. Woningbouwplannen die concurrerend zijn op regionale schaal (de Zuid-Limburgse woningmarkt), worden ook op Zuid-Limburgse schaal afgestemd.

Onderhavig project voorziet in de toevoeging van één woning ter plekke van een Rijksmonumentale oogstschuur. Daarmee is sprake van hergebruik van bestaand waardevol vastgoed, waardoor wordt voldaan aan het eerste criterium.

Voorts is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, zoals reeds in paragraaf 4.2.5 geconstateerd en wordt vanuit die optiek voldaan aan het tweede criterium.

Middels het voorleggen van voorliggend project aan de subregio en het verkrijgen van een positieve reactie wordt tevens voldaan aan het derde criterium.

4.3.3 Conclusie regionaal beleid

Voorliggend planvoornemen kan worden betiteld als een 'goed woningbouwplan' dat voldoet aan de nieuwe beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' op grond waarvan in casu geen compensatie aan de orde is.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg

Door de provincie Limburg is op 12 januari 2010 als uitwerking van de POL-aanvulling Verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering, de beleidsregel Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) vastgesteld. In het LKM zijn de ‘extra’ condities en voorwaarden opgenomen die bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied (gebieden buiten de rode contouren om de kernen) mogelijk maken. De gemeente Gulpen-Wittem heeft, samen met de gemeente Vaals en Valkenburg aan de Geul, en Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM) vastgesteld.

Voorliggend project is voorzien binnen de bebouwde kom van de kern Mechelen. Tevens is sprake van een inpandige verbouwing van een schuur tot een woning waarbij geen extra ruimtebeslag wordt gedaan op het maagdelijk buitengebied. Derhalve is het GKM niet van toepassing.

4.4.2 Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020

In de Strategische Visie benoemt de gemeente expliciet dat de inwoners zelf de regie over hun eigen leven houden en hun eigen gekozen levens- en woonwijze kunnen voortzetten. Daarnaast voorziet het project in een nieuwe, duurzame invulling van een Rijksmonumentaal object, waardoor het cultuurhistorisch erfgoed binnen de gemeente Gulpen-Wittem wordt behouden voor de volgende generaties.

4.4.3 De Lokale Woonvisie 2018 - 2025

Binnen De Lokale Woonvisie 2018 – 2025 wil de gemeente Gulpen-Witten de gemeentelijke ambities weergeven betreffende het lokale woonbeleid. De visie schetst dan ook de koers die de gemeente Gulpen-Wittem wil volgen in de periode 2018-2025 en is opgesteld om het prettig wonen en leven in de gemeente te bevorderen. Dat dient te geschieden door te sturen op een optimale woonkwaliteit voor alle burgers door uit te gaan van de verantwoordelijkheid en de wensen en noden van eenieder.

De gemeente wil voor doorstromers met verhuisplannen meer keuze creëren in de bestaande woningvoorraad en overig leegstaand of -komend waardevol vastgoed. Als dat geen soelaas geeft, kan beperkte additionele nieuwbouw worden ingezet.

Tegelijkertijd is te constateren dat senioren in minder passende woningen niet of nauwelijks willen doorstromen naar passender woningen (honkvast). Hier ligt een aanleiding om de mogelijkheden ten aanzien van kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad door transformatie of herbestemming nadrukkelijk op de agenda te zetten middels communicatie en bewustwordingscampagnes.

Voorliggend planvoornemen voorziet in een kwaliteitsverbetering door middel van het toevoegen van een woning in een monumentale, leegstaande schuur. Het betreft een woning met een beperkte omvang, passend voor de doelgroep doorstromers zoals hierboven vermeld.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat voorliggend planvoornemen voldoet aan de Lokale Woonvisie 2018 – 2025.

4.4.4 Conclusie gemeentelijk beleid

Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige planontwikkeling niet strijdig is met dit beleid.

Hoofdstuk 5 Milieutechnische aspecten

Bij de realisering van een planontwikkeling moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het plangebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving. Voor de locatie zijn in dit hoofdstuk de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid onderzocht.

5.1 Bodem

5.1.1 Algemeen

Indien sprake is van een planologische functiewijziging of ter plekke nieuwe verblijfsruimtes worden toegevoegd, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.1.2 Verricht bodemonderzoek

Bij onderhavige ontwikkeling is sprake van het toevoegen van een woning in een bestaande schuur. Daarvoor is ter plekke sprake van een planologische functiewijziging. Tevens worden ter plekke nieuwe verblijfsruimtes toegevoegd. Derhalve heeft voor voorliggende locatie een verkennend bodem- en asbestonderzoek plaatsgevonden. De rapportage van het onderzoek in ingevoegd als Bijlage 1. Op grond van het verrichte onderzoek zijn de volgende conclusies gedaan:

Tijdens de uitvoering van het verkennend bodem- en asbestonderzoek, zijn visueel bodemvreemde bijmengingen aangetroffen. Voornoemde bevindingen zijn van dien aard, dat deze geen directe belemmeringen opleveren voor de beoogde bouwplannen. Uitzondering betreft de aan het aardoppervlak aangetroffen stukken asbest verdacht materiaal (eterniet platen).

In de bovengrond c.q. bovenlaag zijn lichte overschrijdingen aangetroffen. De aangetroffen overschrijdingen zijn van dien aard, dat deze als lichte overschrijdingen kunnen worden gekwalificeerd, welke gezien als gebiedseigen beschouwd kunnen worden.

Uit de analyseresultaten van de ondergrond blijkt dat diverse parameters (zware metalen) de achtergrondwaarden overschrijden. Daarnaast overschrijdt de concentratie zink tevens de interventiewaarden. Voornoemde concentratie zink is van dien aard, dat deze mogelijk te wijten is aan de ligging van onderhavige onderzoekslocatie binnen het diffuus met diverse zware metalen verontreinigd Geuldal gebied. Het uitvoeren van een aanvullend c.q. nader onderzoek vanwege voornoemde verontreiniging met zink in de ondergrond is ons inziens niet doelmatig.

Ter plekke is een sterk verhoogde concentratie asbest (140 mg/kg ds) gemeten. Hierbij wordt de interventiewaarde overschreden voor asbest en is sprake van een sterke verontreiniging. Op basis van vorenstaande wordt de hypothese “verdacht” met betrekking tot asbest bevestigd. Waarschijnlijk is deze sterk verhoogde concentratie asbest te wijten aan de aan het aardoppervlak aangetroffen asbest verdacht platen (eterniet).

Indien er graafwerkzaamheden plaats zullen vinden, dient de verontreiniging van asbest middels een aanvullend asbestonderzoek nader te worden ingekaderd. Daarnaast dient men tevens rekening te houden met een mogelijk BUS-melding vanwege de in de grond aangetroffen sterk verhoogde concentratie zink en asbest in de bodem.

5.1.3 Conclusie bodem

Gelet op vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmeringen voor de beoogde planontwikkeling.

5.2 Geluid

5.2.1 Algemeen

Met betrekking tot het aspect geluid kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. Ter plekke is geen sprake van industrielawaai en spoorweglawaai.

Ten aanzien van alle wegen, behalve 30 km/u wegen en wegen behorende bij een woonerf, geldt een geluidszone, die ook wettelijk is vastgelegd in de Wet geluidhinder. Voor wegen die buitenstedelijk zijn gelegen en die bestaan uit één of twee rijstroken, geldt een wettelijk vastgestelde geluidzone van 250 meter aan weerszijden van de weg (gemeten vanuit de wegas).

Wanneer er ontwikkelingen worden gerealiseerd binnen geluidzones van wegen, zal middels een akoestisch onderzoek moeten worden aangetoond dat de gevelbelasting vanwege het wegverkeerslawaai niet zodanig is dat de, in de Wet geluidhinder opgenomen, voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Is dit wel het geval, dan zal een procedure voor het vaststellen van een Hogere Waarde gevolgd dienen te worden.

5.2.2 Verricht akoestisch onderzoek

Onderhavig plangebied is gelegen aan de weg Overgeul. Tevens is op korte afstand de Hoofdstraat gelegen. Voor deze wegen geldt een maximum snelheid van 50 km/u. Dergelijke wegen zijn op basis van de Wet geluidhinder gezoneerd. Derhalve is met betrekking tot onderhavige planontwikkeling een akoestisch onderzoek verricht. De rapportage hiervan is bijgevoegd als Bijlage 2.

De geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de Overgeul overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van het bouwplan met maximaal 2 db. De geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de Hoofdstraat overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van het bouwplan met maximaal 1 db. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt echter nergens overschreden.

Als zodanig bestaat de mogelijkheid om ter realisatie van het bouwplan een hogere waarde door de gemeente vast te (laten) stellen. Dit is overigens slechts mogelijk indien maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn dan wel op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten. Gebleken is dat – kortheidshalve verwijzend naar de in het akoestisch rapport gegeven motivatie – het toepassen van geluid-reducerende maatregelen aan de bron of in de overdracht onvoldoende doeltreffend is.

Het vaststellen van een hogere waarde loopt parallel aan de bestemmingsplanprocedure.

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB dient er formeel een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Het is echter aannemelijk dat een gevels een grotere geluidwering hebben dan de minimale 20 dB uit het Bouwbesluit. De gevels waar de hoogste geluidbelasting ontstaat (55 dB) zijn doof uitgevoerd, daarnaast bevinden zich direct achter deze gevels geen verblijfsgebieden. Daarnaast is het aannemelijk dat bij gebruik van bijv. HR++ en mechanische ventilatie dat er sprake is van een hogere gevelwering aanwezig is dan de minimale voorgeschreven. Derhalve is een nader onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet aan de orde. Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is gewaarborgd.

5.2.3 Conclusie geluid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid geen belemmeringen voor de beoogde planontwikkeling.

5.3 Milieuzonering

5.3.1 Algemeen

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

5.3.2 Bedrijfsactiviteiten

Teneinde te bepalen of een goed woon- en leefklimaat in de nieuw te realiseren woningen aanwezig is, dient bestaande bedrijvigheid in de (directe) omgeving te worden beoordeeld. Daartoe kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)'.

In de VNG-handreiking worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk ‘rustige woonwijk’/‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen in een ‘rustige woonwijk’. Deze afstand dient in principe te worden gemeten tussen de gevel van het hindergevoelige object (de woning) enerzijds en de perceelsgrens van de hinderveroorzakende activiteit anderzijds. Voor woningen in een ‘gemengd gebied’ mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. Omdat ter plekke sprake is van gemengd gebied met tal van functies, wordt deze correctie toegepast.

Overgeul 1

Ter plekke van Overgeul 1 is Hotel Appartementen Hoeve de Plei gelegen. In de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)' dient voor de categorie 'Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' (SBI-code: 5510) in het gemengd gebied een afstand van 0 meter te worden aangehouden. De afstand van de gevel van de beoogde woning tot het grens van de inrichting bedraagt 9 meter, waardoor het hotel/appartementen geen belemmering vormt.

Overgeul 13

Ter plekke van de locatie Overgeul 13 is een agrarisch bedrijf met een boerderijcamping gelegen. Uitgaande van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)' dient voor de bedrijfsbebouwing van agrarische bedrijven (SBI-code: 0111, 0113) in gemengd gebied een minimale richtafstand te worden gehanteerd van 10 meter voor het aspect geluid. Met betrekking tot de categorie 'Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken) dient een minimale richtafstand van 30 meter tot het aspect geluid te worden aangehouden. De afstand van de woning tot de grens van de inrichting bedraagt 25 meter. Echter, direct aan de straatzijde is een kleine weide gelegen waar incidenteel wordt geparkeerd. De kampeerplaatsen zijn gelegen op een afstand van minstens 50 meter van onderhavige woning. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstanden.

Hoofdstraat 105

Op de locatie Hoofdstraat 105 is een graanmolen gelegen. Ter plekke zijn planologisch bedrijven toegestaan van mlieucategorie 1 en 2, waarvoor in gemengd gebied een maximale richtafstand geldt van maximaal 30 meter. De afstand van de beoogde woning tot de inrichtingsgrens bedraagt 65 meter, waardoor aan deze afstanden ruimschoots wordt voldaan.

5.3.3 Conclusie milieuzonering

Gelet op de genoemde afstanden mag worden verondersteld dat in de omgeving aanwezige bedrijvigheid geen onevenredige hinder zal veroorzaken die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat ter plekke van de beoogde woning. Andersom vormt de realisatie van de woning geen extra belemmeringen voor de ontwikkelmogelijkheden van deze bedrijven.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Algemeen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm). Omdat de luchtkwaliteitseisen op zijn genomen in titel 5.2 van de Wm, staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'.

Het doel van titel 5.2 Wm is om de mensen te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex. artikel 5.16 Wm:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project leidt al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) of een regionaal programma van maatregelen.

5.4.2 Het besluit NIBM

Deze Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden. In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht.

5.4.3 NIBM-tool InfoMil

Ook zal het plan niet leiden tot een dusdanig aantal toenemende verkeersbewegingen dat de grenswaarde van de luchtkwaliteit daarmee wordt overschreden. InfoMil heeft een NIBM-tool ontwikkeld waarmee een 'worst-case' berekening kan worden verricht voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Dit rekenmodel toont aan dat tot 1.635 extra voertuigen (weekdaggemiddelde) niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij wordt uitgegaan van 0% vrachtverkeer.

5.4.4 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is gericht op de beperking van de vestiging in de nabijheid van provinciale en rijkswegen van gevoelige bestemmingen, zoals gebouwen voor kinderopvang, scholen, verzorgings- of verpleegtehuizen. Het besluit is niet van toepassing op onderhavig planvoornemen.

5.4.5 Conclusie luchtkwaliteit

Gelet op vorenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

Omdat ter plekke één nieuwe woning wordt beoogd, is in onderhavig gevalsprake van het realiseren van een zogenaamd kwetsbaar object. Het beleid is derhalve van toepassing en er is een afweging gemaakt of de planontwikkeling ertoe leidt dat er een onaanvaardbaar risico ontstaat in het kader van de externe veiligheid.

5.5.1 Beleid

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze risico's worden beoordeeld op twee soorten risico: het groepsrisico en het plaatsgebonden risico.

5.5.2 Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen tegelijkertijd komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek. In het Bevi is een verantwoordingsplicht binnen het invloedsgebied opgelegd, i.c. het gebied binnen de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens, zijnde de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf.

Voor elke verandering van het groepsrisico, dit kan een af- of toename zijn, in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd. Deze verantwoording ziet toe op de wijze waarop de toelaatbaarheid van de verandering van het groepsrisico in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico, worden ook andere aspecten meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Hieronder vallen onder meer de zelfredzaamheid en de bestrijdbaarheid van een calamiteit.

5.5.3 Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans dat een onbeschermd individu in een jaar komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron. Voorbeelden van risicobronnen zijn bedrijven, wegen en spoorlijnen. De 10-6-contour is de maatgevende grenswaarde. Dit houdt in dat er een kans van 1 op 1 miljoen is op overlijden.

Blijkens de Risicokaart zijn in de omgeving van onderhavige projectgebied geen risicovolle bronnen, transportassen (weg, spoor en/of water) en transportleidingen die mogelijk een belemmering kunnen vormen op onderhavig project.

Uitsnede risicokaart met aanduiding projectgebied

5.5.4 Resultaten en conclusies externe veiligheid

Als gevolg van onderhavige planontwikkeling ontstaan er geen (extra) risico’s in het kader van externe veiligheid. Daarbij kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid in casu goed te noemen is. Ook is de bereikbaarheid van de locatie bij een eventuele calamiteit goed. Hierdoor is de planontwikkeling in het kader van de externe veiligheid verantwoord te noemen.

Hoofdstuk 6 Overige ruimtelijke aspecten

Naast de diverse milieutechnische aspecten, zoals uiteengezet in hoofdstuk 5, dient tevens te worden gekeken naar de overige ruimtelijke aspecten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, natuur- en landschap, flora en fauna en duurzaamheid.

6.1 Archeologie en cultuurhistorie

6.1.1 Archeologie

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Daaromtrent zijn in de Erfgoedwet bepalingen opgenomen die de gemeenteraad in acht moet nemen.

Voor onderhavig plangebied is gelet op het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ van kracht. Behorende bij deze dubbelbestemming is een kaart ‘Archeologie’. Uit raadpleging van deze kaart is onderhavig plangebied gesitueerd in een gebied met een lage archeologische verwachting. Weliswaar is sprake van de ligging in een AMK-terrein. Historische buurtschappen zijn aangewezen als AMK-terrein omdat deze gronden een weinig veranderde wegen- en bebouwingsstructuur hebben.

Uitsnede kaart ‘Archeologie’ met aanduiding plangebied

Gelet op de regels behorende bij de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ dient vanwege de ligging in een AMK-terrein archeologisch vooronderzoek uitgevoerd te worden als een bodemingreep dieper dan 30 centimeter beneden maaiveld plaatsvindt en het plangebied groter is dan 0 m².

Voorliggend voornemen voorziet in de planologische functiewijziging waarbij één nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt in een monumentaal bijgebouw. Binnen deze planologische (inpandige) functiewijziging zijn echter geen bodemingrepen aan de orde.

Het vorenstaande laat onverlet dat, indien tijdens toekomstige graafwerkzaamheden desondanks archeologische materialen en/of sporen aangetroffen worden, deze per direct gemeld dienen te worden bij de gemeente Gulpen-Wittem.

6.1.2 Cultuurhistorie

Voor onderhavig plangebied is gelet op het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ voorts de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie van kracht. Behorende bij deze dubbelbestemming is een kaart ‘Cultuurhistorie’. Uit raadpleging van deze kaart is onderhavig plangebied gelegen in een 'gebied met ensemble van waardevolle cultuurhistorische resten' en ‘historische kern anno 1800’.

Uitsnede kaart ‘Cultuurhistorie’ met aanduiding plangebied

De oogstschuur ter plekke maakt deel uit van het Rijksmonument met nummer 39238. Het monument wordt als volgt beschreven:

"Grote vakwerkhoeve met binnenplaats, XVIII; hierbij oogstschuur en bakhuis, eveneens in vakwerk, XVIII."

De schuur verkeert momenteel in een redelijke bouwkundige staat. De Monumentenwacht Limburg heeft een inspectierapport opgesteld waarin is geconcludeerd dat groot onderhoud binnen vijf jaar aan het pand nodig is om het in stand te houden. Volgens de geldende normen en richtlijnen voldoet het gebouw niet aan de huidige eisen.

Het voornemen om binnen de oogstschuur een woning te realiseren is reeds voorgelegd aan de monumentencommissie van de gemeente Gulpen-Wittem. Deze heeft reeds positief geadviseerd.

6.1.3 Conclusie archeologie en cultuurhistorie

Gelet op vorenstaande vormt het aspect archeologie en cultuurhistorie geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

Bij het aanvragen van concrete omgevingsvergunning voor de nieuw te realiseren woning zal de gemeentelijke Monumentencommissie een adviserende rol hebben.

6.2 Kabels en leidingen

6.2.1 Boven-/ondergrondse leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

6.2.2 Nutsvoorzieningen

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. Bij het eventueel nader uitwerken van de aansluitingen, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

6.2.3 Conclusie kabels en leidingen

Gelet op vorenstaande vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.3 Verkeer en parkeren

Met betrekking tot onderhavige planontwikkeling dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

6.3.1 Verkeersstructuur

Het projectgebied is gelegen aan de weg 'Overgeul'. Vanaf de oogstschuur is reeds een aansluiting op deze weg aanwezig, waardoor geen fysieke aanpassingen noodzakelijk zijn. Op grond van de CROW publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren – Van parkeerkencijfers naar parkeernormen’ (december 2018) dient per woning (uitgaande van de categorie ‘koop, huis, vrijstaand’) rekening te worden gehouden met een verkeersgeneratie van tussen de 7,8 en 8,6 bewegingen per werkdagetmaal. Het omliggende wegennet kan deze beperkte aantal verkeersbewegingen moeiteloos opvangen.

6.3.2 Parkeren

Op grond van de ‘Beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem (9 december 2008)’ dient voor een eengezinswoning (vanaf circa 80 m²) in de dure sector uit te worden gegaan van een parkeernorm van 2,0 per woning. Gelet op de grootte van het plangebied is afdoende ruimte beschikbaar op eigen terrein voor het kunnen stallen van twee auto’s bij de beoogde woning.

6.3.3 Conclusie verkeer en parkeren

Gelet op vorenstaande vormt het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.4 Waterhuishouding

6.4.1 Nationaal Waterplan 2016-2021

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 zijn de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale ruimtelijke beleid beschreven. Met dit Nationaal Waterplan voldoet Nederland aan de Europese eisen die voortvloeien uit de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico’s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS).

Het Nationaal waterplan kent een looptijd van 2016 tot 2021 en vormt het kader voor de regionale waterplannen en de beheerplannen.

6.4.2 Provinciaal beleid

De provincie Limburg kent als uitgangspunt dat verdroging zo veel mogelijk moet worden tegengegaan en dat de waterkwaliteit, met het oog op een duurzaam gebruik in de toekomst, erg belangrijk is. Verder sluit de provincie aan bij het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding om infiltratie van water in de bodem te bevorderen en water meer terug te brengen in stedelijk gebied.

Binnen de waterbeheersplannen van Limburg is integraal waterbeheer een belangrijk begrip. Ook hier speelt verdroging en waterkwaliteit een belangrijke rol in het beleidsproces. Ter invulling van (specifiek) ecologische functies stelt het Waterschap onder andere dat, ter voorkoming van verdroging, grondwaterstanden (daar waar dat mogelijk is) verhoogd moeten worden door peilbeheer. Ook dient het rioleringsbeheer door gemeenten op en aan de aan watergangen en -plassen toegekende functies, afgestemd te worden. Naast die ecologische functie dienen er ook mensgerichte hoofdfuncties ten behoeve van industrie of drinkwater ingepast te worden. Tevens dient er plaats te zijn voor mensgerichte nevenfuncties.

6.4.3 Watertoets Waterschap Limburg

Vanaf 1 november 2003 zijn de overheden wettelijk verplicht om alle ruimtelijke plannen, die van invloed zijn op de waterhuishouding, voor advies voor te leggen aan de waterbeheerders. Tot juli 2004 kwam het voor dat voor de watertoets verschillende waterbeheerders (waterschapsbedrijf, waterschap, provincie en Rijkswaterstaat) apart moesten worden benaderd. Die gaven dan afzonderlijke wateradviezen. Dat zorgde voor veel onduidelijkheid en papieren rompslomp.

6.4.4 Afvalwater en hemelwater

Ten aanzien van de afvoer van afvalwater zal de beoogde woning worden aangesloten op het rioolstelsel van de gemeente Gulpen-Wittem. Dit is vanuit milieuhygiënisch oogpunt de beste optie.

Omdat de beoogde woning middels een inpandige verbouwing wordt gerealiseerd, vinden er met betrekking tot de oppervlakte aan dakverharding vinden geen veranderingen plaats ten opzichte van de bestaande situatie. Het projectgebied rond de bebouwing is grotendeels onverhard en/of halfverhard, waarmee voldoende mogelijkheid is om het hemelwater ter plekke te laten infiltreren in de bodem.

6.4.5 Conclusie

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect waterhuishouding geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.5 Natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet.

6.5.1 Kernkwaliteiten

Blijkens de kaart ‘Natuur’ van het POL2014 is het plangebied niet gelegen in het ‘Natuurnetwerk’. De zonering ‘Bronsgroene landschapszone’ maakt hiervan geen onderdeel uit.

Uitsnede kaart ‘Natuur’ POL2014 met aanduiding projectgebied

Zoals reeds eerder geconstateerd in paragraaf 4.2.2 is het projectgebied gelegen in het beschermingsgebied ‘Nationaal Landschap Zuid-Limburg’. In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt ten aanzien van het beschermingsgebied ‘Nationaal Landschap Zuid-Limburg’ voorgeschreven dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in deze gebieden – waarvan in casu sprake is – een beschrijving bevat van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan en hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd.

Schaalcontrast van zeer open naar besloten

Voorliggend voornemen voorziet middels een inpandige verbouwing binnen een monumentale schuur een woning toe te voegen. Ter plekke wordt geen extra bebouwing opgericht en tevens worden geen aanvullende mogelijkheden gecreëerd voor het toevoegen van extra (bij)gebouwen. Het schaalcontrast van zeer open naar besloten zal door onderhavig voornemen niet wijzigen en van aantasting van het schaalcontrast is derhalve geen sprake.

Het groene karakter

Het projectgebied is gelegen op de overgang van de kern Mechelen naar het buitengebied en het stroomgebied van de Geul. Rond het projectgebied is sprake van opgaande beplanting in de vorm van meidoornhagen, leibomen, enkele fruitbomen in de achtergelegen weide en verschillende boomgroepen. Echter, deze beplanting is niet opgenomen in de kaart 'landschapselementen'.

Omdat voorliggend voornemen wordt beoogd middels een inpandige verbouwing, is geen sprake van aantasting van het groene karakter ter plekke. De beplanting blijft derhalve behouden waardoor geen onevenredige aantasting van de kernkwaliteit ‘groen karakter’ plaatsvindt.

Reliëf en ondergrond

Het projectgebied is gelegen op een vlak terrein in het Geuldal. Ten behoeve van het planvoornemen is, omdat sprake is van een inpandige verbouwing, geen sprake van bodemwerkzaamheden of aanpassingen van het maaiveld en de ondergrond.

Rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed

De bebouwing op onderhavige locatie maakt deel uit van een Rijksmonumentaal agrarisch complex. Ten behoeve van het duurzaam in stand houden van de monumentale bebouwing, is het noodzakelijk een nieuwe bestemming te vinden voor de leegstaande schuur. Door inpandig een woning toe te voegen is daarmee sprake. Ten behoeve van de bouwplannen zijn de cultuurhistorische waarden van de schuur reeds in kaart gebracht en verwerkt in de bouwplannen. De bouwplannen zijn reeds voorgelegd en goedgekeurd door de gemeentelijke monumentencommissie.

6.5.2 Natura2000

De Wnb vormt in Nederland het wettelijke kader voor o.a. de aanwijzing en bescherming van Natura 2000-gebieden. Projecten en andere handelingen die de kwaliteit van natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura 2000-gebied kunnen verslechteren of die een significant verstorend effect kunnen hebben op soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mogen niet plaatsvinden zonder vergunning (artikelen 2.7 en 5.6 Wet-Nb).

Onderhavig projectgebied is gelegen op 30 meter ten westen van het Natura 2000-gebied ‘Geuldal’.

Ligging projectgebied t.o.v. Natura2000 gebieden

In mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beslist dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden. Deze beslissing heeft consequenties voor ruimtelijke ontwikkelingen welke een toename van de stikstofdepositie tot gevolg hebben. Het PAS mag immers niet meer gebruikt worden als basis voor toestemmingverlening voor activiteiten en plannen die kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie.

Met inachtneming van deze problematiek heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een ‘Factsheet Woningbouwplannen, stikstof en Natura 2000-gebieden’ geïntroduceerd. In dit rapport wordt aangegeven dat ook bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden beoordeeld of de met het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen significant negatieve effecten zouden kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied.

Tevens wordt (bijvoorbeeld) aangegeven dat woningbouwplannen (ook kleinschalige woningbouwplannen) kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000-gebied. Deze toename van de stikstofdepositie kan het gevolg zijn van bouwwerkzaamheden in de aanlegfase (bijvoorbeeld als gevolg van de aanvoer van bouwmaterialen naar en grondverzet op de bouwplaats). Het gebruik van de woningen (de gebruiksfase) kan ook leiden tot een toename van de stikstofdepositie. Deze toename kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van het gebruik van gas en het autoverkeer van bewoners en bezoekers van de woningen.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan, dient een voortoets te worden uitgevoerd. In een voortoets moet de vraag beantwoord worden of op grond van objectieve gegevens op voorhand kan worden uitgesloten dat een plan of project op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten significant negatieve effecten kan hebben op gevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Of er sprake is van significant negatieve effecten hangt onder andere af van de instandhoudingsdoelstellingen van de betrokken Natura 2000-gebieden en de vraag welke gevolgen de toename van de stikstofdepositie heeft voor het bereiken van de instandhoudingsdoelen.

Ten behoeve van onderhavig project is een stikstofonderzoek uitgevoerd. De rapportage van betreffend onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Op grond van dat onderzoek is gebleken dat zowel in de realisatie- als de gebruiksfase géén sprake is van stikstofdepositie op stikstof gevoelige Natura 2000-gebieden. De depositie is nergens hoger dan 0,00 mol potentieel zuur/ha/jaar. Negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van N2000 gebieden ten gevolge van stikstof kunnen met zekerheid worden uitgesloten.

6.5.3 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In deze wet zijn de onderdelen uit de Europese Habitatrichtlijn en onder meer de Vogelrichtlijn, die de bescherming van soorten betreft, geïmplementeerd. De wet biedt ook het kader voor de bescherming van inheemse dier- en plantensoorten die geen bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn.

Er gelden een aantal verboden ter bescherming van beschermde dier- en plantensoorten. Artikel 1.11 Wet natuurbescherming voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Omdat de bouwtechnische staat van de schuur matig is, kan niet worden uitgesloten dat ter plekke (beschermde) flora en fauna voorkomen. Derhalve is een quickscan flora en fauna verricht. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 4. Ten aanzien van de quickscan zijn de volgende conclusies gedaan:

Er zijn er potentiele rust- en voortplantingslocaties van gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, gierzwaluw, grote gele kwikstaart, huismus, laatvlieger, ruige dwergvleermuis, steenmarter en steenuil.De werkzaamheden aan de vakwerkschuur hebben een negatief effect op deze potentiele rust- en voortplantingslocaties en er is een risico op het overtreden van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming (Wnb) artikelen 3.1, 3.5 en/of 3.10.

Een aanvullend onderzoek is nodig naar gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, gierzwaluw, grote gele kwikstaart, huismus, laatvlieger, ruige dwergvleermuis en steenuil en mogelijk de steenmarter om na te kunnen gaan of de werkzaamheden leiden tot een overtreding met artikel 3.5 van de Wnb en de aanvraag ontheffing Wnb nodig is conform de betreffende kennisdocumenten van BIJ12.

Voordat de bouwwerkzaamheden worden opgestart, zal het aanvullende onderzoek worden voorgelegd aan de gemeente Gulpen-Wittem.

6.5.4 Conclusie natuurbescherming

Gelet op vorenstaande uiteenzetting vormt het aspect natuurbescherming geen belemmeringen voor voorliggende planontwikkeling.

6.6 Duurzaamheid

Duurzame stedenbouw verbreedt de aandacht naar meer aspecten dan alleen de verkaveling en ontsluiting. Duurzaamheid gaat ook om een zuinig ruimtegebruik, milieuvriendelijkheid, veilig verkeer en vervoer en natuur en rekening houden met het waterhuishoudingsysteem, omgevingsinvloeden, landschapsstructuren en landschapselementen.

Dit betekent in de praktijk dat gelet moet worden op het materiaalgebruik, de vormgeving, gebruik van alternatieve energiebronnen, compact bouwen, intensief ruimtegebruik en flexibel bouwen (levensloopbestendig).

Duurzaam bouwen heeft een volwaardige plaats in het ontwerp, het bouwen en beheren van de bebouwing. Tijdens de bouw kan door zuinig om te gaan met bouwmaterialen worden voorkomen dat er onnodig afval ontstaat.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van de ontwikkeling dient in relatie tot de gemeentelijke financien te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.1 Grondexploitatie

7.1.1 Algemeen

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel ¡¥Grondexploitatie¡¦. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van den openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

7.1.2 Exploitatieplan

Afdeling 6.4 Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of branches in de detailhandel.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers van het project. Hiermee is het kostenverhaal anderszins geregeld.

7.2 Planschade

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die als gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een planschadeverhaalsovereenkomst met de initiatiefnemer. Eventuele tegemoetkomingen in planschade zijn dan ook niet voor rekening van de gemeente Gulpen-Wittem.

Hoofdstuk 8 Afweging van belangen en conclusie

De initiatiefnemer wenst met het oog op de toekomst de oogstschuur, behorende bij de monumentale vakwerkhoeve 'De Pley' aan de Overgeul te Mechelen, een passende en duurzame bestemming te geven, zodat verdere leegstand en mogelijk verval van het monumentale gebouw wordt voorkomen. De oogstschuur , gebouwd omstreeks 1745, is momenteel in gebruik als incidentele paardenstal, maar staat grotendeels leeg. Het voornemen is de oogstschuur te gaan verbouwen en in gebruik te nemen als privéwoning.

Het voornemen om ter plekke in de schuur inpandig een woning te realiseren is in strijd met de geldende bestemming 'Horeca' van het bestemmingsplan 'Gulpen Wittem Buitengebied'. Voorliggend voornemen kan mogelijk worden gemaakt middels een reguliere omgevingsvergunning met activiteit afwijken bestemmingsplan (kruimelgevalregeling). Met toepassing van artikel 2.1 onder c juncto artikel 2,12 lid 1a onder 2 van de Wabo en artikel 4 lid 9 van bijlage 2 van het Bor kan het college van Burgemeester en Wethouders middels een buitenplanse afwijking medewerking verlenen aan afwijken van het bestemmingplan.

Ten behoeve van de afwijkingsprocedure is aldus een ruimtelijke onderbouwing vereist. Voorliggend document voorziet daarin.

Tegen de realisering van het project bestaat vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar aangezien aan de volgende uitgangspunten c.q. randvoorwaarden wordt voldaan:

• het project is niet strijdig met het Rijks-, provinciale en regionale beleid;
• het project past binnen het gemeentelijke beleid en voldoet aan de door de gemeente gestelde randvoorwaarden;
• door de beoogde ontwikkeling treden er geen conflicterende belangen op ten aanzien van bedrijven en woningen in de omgeving;
• de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid vormen geen beletsel voor de realisatie van het project;
• het project heeft geen negatieve invloed op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, flora en fauna en natuur en landschap;
• het kostenverhaal met betrekking tot voorliggende ontwikkeling is verzekerd.

Op grond van vorenstaande overwegingen kan worden geconcludeerd dat het voorgenomen niet bezwaarlijk is en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.