Plan: | Weverstraat 16, Nistelrode |
---|---|
Status: | ontwerp |
Plantype: | wijzigingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.1721.WPWeverstraat16-0w01 |
Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Weverstraat 16, Nistelrode" van de gemeente Bernheze. Het perceel Weverstraat 16 betreft een agrarisch perceel tussen woon- en bedrijfspercelen. Voor het gebied is in 2009 een visie opgesteld: 'Ontwikkelingsvisies Noordrand Heesch & Donzel-Doolhof Nistelrode'. In deze visie zijn voor de gebieden langs de Weijen en tussen Doolhof en Weverstraat woon-werk-locaties voorzien waar kleine bedrijven met bedrijfswoning in een lichte milieucategorie kunnen worden gerealiseerd.
Voorliggend initiatief betreft de realisatie van een bedrijfsruimte met bedrijfswoning.
Het bouwen van een bedrijfsruimte met bedrijfswoning is binnen de bestemming 'Agrarisch' niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid (artikel 28.5) op basis waarvan onder voorwaarden het omzetten naar de bestemming 'Bedrijf' mogelijk is.
Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.
Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.
TOPOGRAFISCHE LIGGING
Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.
KADASTRALE SITUATIE
De grond is kadastraal bekend als Nistelrode, sectie B, nummer 2064. De oppervlakte van het plangebied bedraagt een deel van dit perceel en heeft een grootte van ca. 4.000 m².
Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2011.
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.
UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
Binnen het plangebied zijn de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing.
Binnen de bestemming 'Bedrijf' is, in artikel 28.5, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college, om ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied - 2’, de bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen 'Bedrijf' , 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer', 'Water' en 'Wonen', met dien verstande dat:
er wordt voldaan aan de ruimtelijke voorwaarden. Zie beschrijving plangebied in paragraaf 2.2.
niet van toepassing
niet van toepassing
Er zal een bedrijf in de categorie 1 of 2 worden gevestigd. Dit is ook vastgelegd in de regels bij dit wijzigingsplan.
In hoofdstuk 4 en bijlage 2 zijn de resultaten van de milieuhygiënische onderzoeken beschreven. Er zijn geen belemmeringen voor dit initiatief.
De bedrijfsactiviteiten vinden plaats achter de woning. De afstanden van de bedrijfsactiviteiten tot de bouwvlakken van naastgelegen woonbestemmingen zijn groter dan de richtafstand van 10 meter behorend bij een categorie 2 bedrijf.
zie voorwaarde 6.
Op het terrein is voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren. Zie ook bijgevoegde situatietekening.
Wordt tussen gemeente en initiatiefnemer gesloten voor de vaststelling van het wijzigingsplan.
Het initiatief omvat de toevoeging van een woning in het lint op een lege plek, waardoor het stedenbouwkundig beeld en/of de ruimtelijke kwaliteit niet wordt aangetast.
Op het gebied, dan wel de locatie, zijn geen cultuurhistorische waarden van toepassing.
De regels van de bestemming 'Bedrijf' zijn van toepassing en zijn opgenomen in dit wijzigingsplan.
Daarnaast dient het plan ook te passen binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2'. Toetsing vindt plaats in Hoofdstuk 4.
Het voorgenomen gebruik als bedrijfswoning met bedrijfsruimte past dus niet direct in het vigerend bestemmingsplan omdat in het bestemmingsplan een andere bestemming is opgenomen De ontwikkeling past wel binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is de omzetting naar bedrijfsperceel toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd.
Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens directe omgeving en plangebied, en fysieke belemmeringen.
Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.
DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED
Het plangebied is geheel in gebruik als agrarisch perceel en omzoomt met bomen en onderbegroeiing. Aan beide zijden en de achterzijde van het perceel zijn woonhuizen gesitueerd. Rondom het perceel zijn agrarische en bedrijfspercelen aanwezig.
Het perceel wordt ontsloten op de Weverstraat.
De locatie ligt in het structuurvisiegebied 'afronding dorpsrand'. Op strategische plekken kunnen hier woningen worden toegevoegd. De 'Ontwikkelingsvisie Donzel-Doolhof' geeft aan dat de locatie ligt in het gebied 'werken (inclusief bedrijfswoning)'. In deze gebieden kunnen woon-werk-locaties (kleine bedrijven met bedrijfswoning in lichte milieucategorie) worden gerealiseerd. Voorliggend initiatief betreft de ontwikkeling van een bedrijfskavel met een bedrijfswoning.
ONTWIKKELINGSVISIE DONZEL-DOOLHOF
Aan de Weverstraat wordt de bouw van een vrijstaande woning en bedrijfsruimten mogelijk gemaakt. Voor beiden zijn bouwvlakken opgenomen. Conform de voorwaarden van de gemeente ligt de voorste grens van het bouwvlak voor de bedrijfswoning op minimaal 10 meter afstand van de voorste perceelsgrens. En is de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen minimaal 4 meter. Om te passen in het stedenbouwkundig beeld van het lint zal de woning een lage goot (maximaal 4 meter) en een forse kap (minimaal 9 meter, maximaal 10 meter) krijgen. Achter de bedrijfswoning wordt een tuin aangelegd.
Het bouwvlak voor de bedrijfsruimte(n) ligt achter op het perceel. De ligging van de bedrijfsruimten is nog niet bekend. Daarom is achter op het perceel over de gehele breedte een bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak is ca. 1.900 m2 groot, maar zal met maximaal 600 m2 bedrijfsruimte worden bebouwd. Mogelijk dat 2 aparte ruimten worden gerealiseerd. De goot- en bouwhoogte van de bedrijfsbebouwing bedraagt respectievelijk 4 meter en 6 meter. Hiermee past de bedrijfsruimte in het landelijk karakter van het gebied.
Tussen de bedrijfswoning en de bedrijfsruimten, aansluitend aan het bedrijfsbouwvlak, is een kleiner bouwvlak (ca. 320 m2) opgenomen waarin een kantoor van maximaal 130 m2 mag worden gebouwd. In dit bouwvlak wordt of een bijgebouw voor de woning of het kantoor van het bedrijf gerealiseerd. In de regels is geregeld dat er geen andere bedrijfsactiviteiten dan een kantoor binnen dit bouwvlak gehuisvest mogen worden. De goot- en bouwhoogte van het bijgebouw/kantoor bedraagt respectievelijk 3,25 meter en 5,5 meter. Hiermee past de bebouwing bij de naastgelegen bebouwing.
MOGELIJKE NIEUWE SITUATIE
De ontsluiting van het perceel zal gaan plaatsvinden vanaf de Weverstraat aan de rechterzijde van de bedrijfswoning. De woning krijgt ook een voortuin aan de Weverstraat.
Parkeren
In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' twee parkeerplaatsen nodig zijn. Voor bedrijven is de parkeernorm afhankelijk van het type bedrijvigheid. Omdat middels dit wijzigingsplan in het algemeen een milieucategorie 1 of 2 bedrijf wordt mogelijk gemaakt is het niet mogelijk een definitief aantal parkeerplaatsen aan te geven. In het meest ongunstige geval is er sprake van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Dan zouden op het perceel voor het bedrijf 19,8 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Is sprake van vooral opslag zijn 4.2 parkeerplaatsen voldoende.
Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hierin te voorzien.
In de regels van dit wijzigingsplan is een regeling opgenomen dat voldaan moet worden aan de parkeernormen behorend bij het type bedrijf (zie artikel 7.1 en bijlage 2 bij de regels).
Verkeer
Het plan omvat het toevoegen van één woning en bedrijfsruimte. De ontsluiting van het bedrijf gaat via de Heescheweg (asfaltweg). Het resterend gedeelte Weverstraat (richting westen) is onverhard en niet direct geschikt voor ontsluiting bedrijf.
De verkeersaantrekkende werking bedraagt gemiddeld 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de woning en (in het ongunstigste geval) ca. 40 voor het bedrijf. De beperkte toename kan zonder meer via de bestaande Weverstraat richting de Heescheweg worden afgewikkeld.
De rijbaanbreedte van de Weverstraat is ter plaatse 3 meter, in relatie met een bedrijf geeft dit bij grotere voertuigen problemen voor de bereikbaarheid van het perceel. Bij gebruik van grotere vrachtwagens dient dan rekening gehouden worden met een brede inrit en berm versteviging.
De voertuigen voor het boogde bedrijf betreffen bestelbusjes en kleine vrachtwagens.
Er worden geen problemen ten aanzien van de bereikbaarheid verwacht.
De omzetting van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Bedrijf' valt binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In het kader van dit plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging, wordt met betrekking tot het beleid verwezen naar het bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In voorliggend wijzigingsplan wordt derhalve niet concreet ingegaan op beleid.
Uitzondering hierop is de Ladder voor duurzame verstedelijking. In navolgende paragraaf is beschreven op welke wijze voldaan wordt aan deze beleidseis.
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' (verder: de Ladder) is juridisch verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ingevolge de Ladder moet een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' in de toelichting gemotiveerd worden met behulp van drie opeenvolgende stappen. De stappen betreffen:
Ingevolge stap 1 dient allereerst sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het bouwen van één woning is echter geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder.
Daarmee zijn voor de toevoeging van de (bedrijfs)woning stap 2 en 3 niet aan de orde.
Met betrekking tot de toevoeging van de bedrijfsruimte het volgende:
Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing), Project: Weverstraat 16, Nistelrode' (8 januari 2018 nr. 16.918-WRO.02A ). Het rapport is opgenomen als bijlage 2.
Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot het realiseren van een bedrijfspand en bedrijfswoning, blijkt dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen onoverkomelijke belemmeringen te verwachten zijn.
Om te kunnen voldoen aan een de vereiste maximale geluidsbelasting op de gevel van Weverstraat 14 dient bij in gebruikname van de bedrijfsgebouwen een geluidsafschermende voorziening te worden getroffen. Hiervoor is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.
De procedurekosten en aanleg- en planbegeleidingskosten voor de aansluiting op het openbaar gebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer.
In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren/grondeigenaar een anterieure overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.
Bij realisatie van het initiatief bestaat de kans dat door wijziging van het bestemmingsplan planschade ontstaat. Er wordt een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten waarin is geregeld dat een mogelijke schadevergoeding voor rekening van de aanvrager komt.
Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPKommenBernheze-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011.
Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.
Binnen het plangebied wordt de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf'. Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" over te nemen.
Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:
Het ontwerpwijzigingsplan 'Weverstraat 16, Nistelrode' wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties.
Het ontwerpwijzigingsplan 'Weverstraat 16, Nistelrode' wordt ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening ter visie gelegd, waarbij gelegenheid is tot het indienen van zienswijzen.