| Plan: | De Beekgraaf |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1721.WPCPOBeekgraaf-vg01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 INLEIDING
1.1 AANLEIDING
De gronden gelegen aan De Beekgraaf vallen binnen een Wro - zone wijzigingsgebied 5. Onder bepaalde voorwaarden kan het gebied worden gewijzigd ten behoeve van woningbouw. Bewoners van Nistelrode zijn voornemens om middels particulier opdrachtgeverschap (CPO) de locatie te gaan ontwikkelen
1.2 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied is gelegen in de kern Nistelrode. De onderstaande afbeelding toont globaal de ligging ervan.
Figuur 1 Kaart van Nistelrode met globaal de ligging van het te ontwikkelen gebied. Bron Google maps.
1.3 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan "De kommen van Bernheze" dat is vastgesteld op 1 juni 2011. De locatie aan De Beekgraaf is in het vigerende bestemmingsplan voorzien van de gebiedsaanduiding Wro- zone- wijzigingsgebied 5. Dat betekent dat onder bepaalde voorwaarden het gebied gewijzigd kan worden ten behoeve van woningbouw. Onderstaand de voorwaarden waar voldaan moet worden.
28.8 Wro-zone - wijzigingsgebied - 5 (De Beekgraaf 10 Nistelrode)
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied - 5’, de bestemming(en) te wijzigen in de bestemmingen “Groen”, “Tuin”, “Verkeer” en “Wonen”, met dien verstande dat:
- a. het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
- b. de uitvoerbaarheid van de bestemmingen wordt aangetoond;
- c. de belangen van derden niet onevenredig mogen worden geschaad;
- d. er geen onevenredig nadelige gevolgen mogen ontstaan voor het woonmilieu;
- e. het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid en de daarbij horende parkeernormen;
- f. er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten;
- g. er geen afbreuk mag worden gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
- h. geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;
- i. aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen “Wonen” en “Tuin” zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.
Figuur 2 Uitsnede verbeelding. Bron bestemmingsplan De Kommen van Bernheze
1.4 LEESWIJZER
In het volgende hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het van belang geachte rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een toets aan relevante wet- en regelgeving op het gebied van bodem, water, milieuzonering, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, ecologie, archeologie, duurzaamheid en kabels en leidingen. In hoofdstuk 5 komt de juridische opzet van het bestemmingsplan aan bod. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, maatschappelijke aanvaardbaarheid en het vooroverleg.
Hoofdstuk 2 GEBIEDS- EN PLANBESCHRIJVING
2.1 BESCHRIJVING PLANGEBIED
Het plangebied is gelegen aan De Beekgraaf. Het is een onbebouwde strook grond gelegen de tussen de weg De Beekgraaf en de huisartsenpost. Aan de overzijde van de straat bevindt zich een molen Windlust genaamd.
Figuur 3 Luchtfoto van locatie. Bron Google maps
Figuur 4 Foto van de locatie. Bron eigen archief
Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien betreft het een onbebouwde strook grond met daarop enkele bomen.
2.2 PLANBESCHRIJVING
Middels collectief particulier opdrachtgever willen enkele bewoners van Nistelrode de locatie ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plan omvat drie geschakelde woningen van maximaal één bouwlaag.
Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
3.1 RIJKSBELEID
3.1.1 STRUCTUURVISIE INFRASTRUCTUUR EN RUIMTE
Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak welke ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het van kracht zijnd ruimtelijk en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. Door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en de door het tegelijkertijd plaatsvinden van groei, stagnatie en krimp toenemende regionale verschillen, zijn de beleidsnota's op het gebied van zowel ruimte als mobiliteit gedateerd. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is zo de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR is vastgesteld op 13 maart 2012.
- De SVIR vervangt verschillende bestaande nota's zoals:
- de Nota Ruimte;
- de Structuurvisie Randstad 2040;
de Nota Mobiliteit;
- de MobiliteitsAanpak;
- de structuurvisie voor de Snelwegomgeving;
- de agenda Landschap;
- de agenda Vitaal Platteland;
- Pieken in de Delta.
In SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.
Conclusie: De voorgestelde ontwikkeling aan De Beekgraaf belemmert geen doelstellingen die op rijksniveau zijn geformuleerd.
3.1.2 BESLUIT ALGEMENE REGELS RUIMTELIJKE ORDENING
De hiervoor behandelde structuurvisie is een beleidsstuk zonder bindend karakter voor lagere overheden. Om naleving van deze en andere structuurvisies te kunnen afdwingen, is besloten tot de vaststelling van algemene regels. Deze zijn opgenomen in het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro). Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.
Een aantal rijksbelangen wordt met dit besluit geborgd in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van overheden. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen en de uitoefening van defensietaken.
Op 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld met voorschriften voor de andere beleidskaders uit de SVIR, het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Het betreft de volgende thema's:
- rijksvaarwegen;
- hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
- elektriciteitsvoorziening;
- ecologische hoofdstructuur;
- primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
Conclusie: De voorgestelde ontwikkeling aan De Beekgraaf belemmert geen doelstellingen die op rijksniveau zijn geformuleerd.
3.2 PROVINCIAAL BELEID
3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening
Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Belangrijke beleidswijzigingen ten opzichte van de Structuurvisie Ruimtelijke ordening 2010 hebben betrekking op de realisatie van natuur en de transitie naar zorgvuldige veehouderij in Brabant.
De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 en is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. De SVRO vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening.
De locatie aan De Beekgraaf is volgens de structurenkaar gelegen in "Kernen in landelijk gebied". In de onderstaande paragrafen volgt samengevat de belangrijkste kernmerken van de SVRO dit voor de locatie gelden.
Inspelen op demografische ontwikkelingen
Naar verwachting zal overal in Brabant de komende decennia de bevolkingsgroei afnemen en zullen steeds meer gemeenten te maken krijgen met een afname van de bevolking. Eerst vooral 'aan de randen' van de provincie en in het landelijk gebied, later ook elders. De demografische ontwikkelingen hebben voor vele beleidsterreinen gevolgen. Hierbij zijn ook de aan krimp voorafgaande (sterke) veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling van de bevolking van belang. Bij de veranderingen in leeftijdsopbouw springen de afname van de potentiële beroepsbevolking (effecten op de arbeidsmarkt) en de sterke toename van het aantal ouderen (effecten op de 'zorgmarkt') in het oog. Voor de woningmarkt zijn vooral de huishoudensontwikkelingen relevant. Het aantal huishoudens bepaalt in grote lijnen de kwantitatieve behoefte (hoeveel woningen zijn er nodig), terwijl de huishoudenssamenstelling van invloed is op de kwalitatieve behoefte (wat is gewenste samenstelling van de woningvoorraad). Overigens betekent een op termijn mindere kwantitatieve behoefte niet, dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral de vroeg-naoorlogse woongebieden zijn in dit verband kwetsbaar. Een afnemende woningbehoefte biedt juist ook voor dit soort gebieden kansen. Kansen om te groeien in kwaliteit, door gerichte ingrepen als verdunning en vergroening.
De provincie vindt het belangrijk dat tijdig wordt ingespeeld op de (toekomstige) bevolkingsontwikkelingen en dat de bewustwording rond deze thematiek wordt vergroot. Daarbij gaat het er ook om de concurrentie tussen gemeenten en regio's, overproductie en leegstand te voorkomen. Het belang van regionale afstemming en afspraken, bijvoorbeeld met betrekking tot de programma's voor wonen, werken en voorzieningen, neemt dan ook toe.
Zorgvuldig ruimtegebruik
De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte betekent ook dat er aandacht is voor de kwalitatieve vraag naar woon- en werklocaties; het is soms nodig nieuwe ruimte aan te snijden om in de kwalitatieve vraag te voorzien. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.
Regionale afstemming
Gemeenten en provincie voeren regionaal overleg om een goede afstemming van de stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) binnen een regio te bevorderen. In het regionaal ruimtelijk overleg zet de provincie in op het intensiveren van ruimtegebruik rondom hoogstedelijke zones, stedelijke en goederen- knooppunten om zo de verknoping van stedelijke ontwikkelingen en infrastructuur te bereiken.
In de regionale agenda wordt de relatie met de MIRT Gebiedsagenda Brabant gelegd en worden de afspraken uit de regionale agenda's voor wonen en werken betrokken.
Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.
3.3 REGIONAAL BELEID
Voor de locatie aan De Beekgraaf is het onderstaande regionale beleid van belang.
Regionale Agenda Wonen
In regionaal verband worden jaarlijks regionale agenda's voor wonen opgesteld. Belangrijk doel hiervan is dat er steeds een actueel beeld bestaat van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën moeten worden ingezet om adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek van de woningmarkt.
Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale beleidsafspraken met betrekking tot wonen.
3.4 GEMEENTELIJK BELEID
3.4.1 Structuurvisie Bernheze
De gemeenteraad van de gemeente Bernheze heeft op 1 februari 2010 de Structuurvisie Bernheze vastgesteld. De Structuurvisie Bernheze geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en vormt daarmee een belangrijk (toetsing)kader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en projecten. In de structuurvisie staan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen beschreven voor de komende jaren.
De structuurvisie verschaft helderheid in het ruimtelijke beleid van de gemeente Bernheze en de wijze waarop zij deze tot uitvoering wordt gebracht. Deze helderheid is gewenst voor inwoners en ondernemers, als ook voor andere (semi)overheden en maatschappelijke partners. De structuurvisie bestaat uit twee delen:
- Deel A: Ruimtelijk Casco
- Deel B: Uitvoeringsprogramma
Het Ruimtelijk Casco betreft het ontwikkelingskader voor de gemeente Bernheze en vormt een casco voor concrete projecten en plannen. Het Ruimtelijk Casco bestaat uit een kaartbeeld en toelichting. Deze zijn nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld.
Figuur 5 Uitsnede uit de structuurvisie Bernheze. Bron Structuurvisie Bernheze
De locatie aan De Beekgraaf valt in het element "Dorpen". Onderstaande de relevante informatie uit de structuurvisie met betrekking tot het element "Dorpen".
Dorpen
De gemeente Bernheze bevat vijf dorpskernen: Heesch, Heeswijk-Dinther, Nistelrode, Vorstenbosch en Loosbroek. Deze dorpen vervullen een belangrijke rol voor het accommoderen van de toekomstige ruimtevraag. Herstructurerings- en intensiveringsprocessen zijn in beginsel overal binnen het bestaand woongebied mogelijk. Uiteraard moet hierbij worden aangesloten op de kwaliteiten en mogelijkheden van dat woongebied. De duidelijke structuur en de variatie van de verschillende dorpen dient behouden en waar mogelijk versterkt te worden. Waardevolle open plekken (bijvoorbeeld groengebieden in de bebouwde kom) dienen vrij te blijven van bebouwing. Indien sprake is van verweving van de bebouwing met het omliggende landschap (bijvoorbeeld aan de randen van de dorpen) dient dit karakter te worden behouden en zo mogelijk te worden versterkt. Belangrijk bij de ruimtelijke ontwikkelingen in de dorpen is dat er andere regels met betrekking tot woningbouw kunnen gelden voor woninggebieden als voor bebouwde linten.
Per kern zal er in eerste instantie kritisch naar inbreidingsmogelijkheden gekeken worden, met name om in de behoefte aan seniorenwoningen te voorzien (conform de Woonvisie 2010-2015). Waar er sprake is van inbreiding zal deze aansluiten op het karakter van de kern, en waar mogelijk dus niet al te intensief en ‘dicht’ (ook in de kernen moeten de groene kwaliteiten benut worden en moet daarin variëteit geboden worden). Aan de randen zal er beperkt van de aanwezige ontwikkelingsmogelijkheden gebruik gemaakt gaan worden.
Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling van de past binnen de Structuurvisie Bernheze.
3.4.2 Bestemmingsplan
De locatie aan De Beekgraaf is in het vigerende bestemmingsplan voorzien van de gebiedsaanduiding Wro- zone- wijzigingsgebied 5. Dat betekent dat onder bepaalde voorwaarden het gebied gewijzigd kan worden ten behoeve van woningbouw. Onderstaand de voorwaarden waar voldaan moet worden.
28.8 Wro-zone - wijzigingsgebied - 5 (De Beekgraaf 10 Nistelrode)
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied - 5’, de bestemming(en) te wijzigen in de bestemmingen “Groen”, “Tuin”, “Verkeer” en “Wonen”, met dien verstande dat:
- a. het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
- b. de uitvoerbaarheid van de bestemmingen wordt aangetoond;
- c. de belangen van derden niet onevenredig mogen worden geschaad;
- d. er geen onevenredig nadelige gevolgen mogen ontstaan voor het woonmilieu;
- e. het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid en de daarbij horende parkeernormen;
- f. er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten;
- g. er geen afbreuk mag worden gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
- h. geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;
- i. aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen “Wonen” en “Tuin” zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.
Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de gestelde eisen in het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN
4.1 BODEM
De voorgestane ontwikkeling in het plangebied vereist dat inzicht verkregen wordt in de milieukundige gesteldheid van de bodem. In verband hiermee is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5740 richtlijnen voor onverdachte locaties, zie bijlage.
Naar aanleiding van de uitkomsten van het ingestelde onderzoek kan het volgende worden opgemerkt:
veldwerkzaamheden
tijdens het verrichten van de veldwerkzaamheden zijn er zintuigelijk geen relevante afwijkingen waargenomen. In de bovengrond zijn sporen van puindeeltjes aanwezig.
analyseresultaten bovengrond
uit de analyseresultaten van het mengmonster van de bovengrond blijkt dat de gehalten van de onderzochte stoffen allen onder de generieke achtergrondwaarde zijn gelegen.
analyse resultaten ondergrond
uit de analyseresultaten van het mengmonster van de ondergrond blijkt dat de gehalten van de onderzochte stoffen allen onder de generieke achtergrondwaarde zijn gelegen.
analyseresultaten grondwater
uit de analyseresultaten van het grondwatermonster blijkt dat het gehalte voor naftaleen de streefwaarde marginaal overschrijdt. Omdat geen eenduidige bronlocatie aanwijsbaar is, is hier mogelijke sprake geweest van contaminatie tijdens de uitvoering van het veldwerk. De gehalten van de overige onderzochte stoffen zijn allen beneden de streefwaarden gelegen.
Conclusie:
Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de bodem op de onderhavige locatie niet is verontreinigd in de zin van NEN 5740. Dit betekent dat de bodemkwaliteit ter plaatse, voor zover het de onderzochte parameters betreft, geschikt is voor de voorgenomen herontwikkeling.
4.2 MILIEUZONERING
Binnen het plangebied moet met de milieuzoneringen van zowel bestaande als toekomstige bedrijven rekening worden gehouden. Dat is van belang om de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Voor het bepalen van de milieuzoneringen wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. In deze lijst wordt per bedrijfscategorie aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid, gevaar) hiervan uit kan gaan en welke indicatieve afstand hierbij minimaal in acht genomen moet worden.
In de nabijheid van het plangebied bevindt zich een enkel bedrijf, een diervoederbedrijf en een aantal maatschappelijke voorzieningen. Geen van dezen veroorzaakt hinder die niet passend is in de een woonomgeving. In onderstaande tabel zijn de bedrijven opgenomen en de bijbehorende norm- en werkelijke afstanden.
| Adres | Type bedrijf | SBI-code | Minimale normafstand | Werkelijke afstand |
| De Beekgraaf 60 | School | 852 | 30 | 50 |
| De Beekgraaf 58a | Huisartsenpost | 8621 | 10 | 10 |
| De Hoef 23a | Sporthal | 931 | 50 | 70 |
| Harrie van de Venstraat 20 | Diervoederbedrijf | 4621 | 50 | 60 |
Samenvattend blijkt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Nader onderzoek kan achterwege blijven.
4.3 EXTERNE VEILIGHEID
Bevi
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) schrijft voor dat het met betrekking tot de externe veiligheid in het kader van het bestemmingsplan noodzakelijk is inzicht te hebben in de risico's die veroorzaakt worden door het productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De risico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden en het groepsrisico.
Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk getroffen wordt door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom de inrichting. De grenswaarde voor het PR is gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. De norm 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten is deze waarde een richtwaarde. In nieuwe situaties kan hiervan alleen om gewichtige redenen worden afgeweken.
Kwetsbaar object: woningen en andere objecten waar zich gedurende een groot deel van de dag grote groepen mensen bevinden of een deel van de dag kwetsbare groepen mensen bevinden.
Beperkt kwetsbaar object: verspreid liggende woningen, bedrijfsgebouwen, hotels, restaurants, kantoren en winkels voor zover deze objecten niet tot de kwetsbare objecten behoren.
Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van overlijdt als gevolg van een ongeval, waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde.
Bevb
Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), met de bijbehorende regeling, regelt de externe veiligheid rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Het Bevb sluit zoveel mogelijk aan bij het Bevi.
Circulaire Rnvgs
Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg geldt de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). De Circulaire sluit aan bij het Bevi.
Conclusie
Inrichtingen
Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi-inrichtingen. Ook zijn er binnen het plangebied geen kwetsbare objecten aanwezig en liggen er over het gebied geen PR grenswaarde contouren van inrichtingen die buiten het plangebied liggen.
Buisleidingen
In het plangebied en in de nabijheid hiervan zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt.
Transport gevaarlijke stoffen over de weg
In het plangebied en in de nabijheid hiervan zijn geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt.
4.4 LUCHTKWALITEIT
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn regels ten aanzien van luchtkwaliteit vastgelegd. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:
- er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
- een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
- een project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
- een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.
Conclusie
Volgens bijlage 3b en voorschrift 3B.2 van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) valt het project in deze categorie. Kortom er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.
4.5 GELUID
De voorgenomen ontwikkeling vereist dat inzicht wordt verkregen in de mogelijke hinder die ter plaatse op kan treden ten gevolge van het wegverkeerslawaai vanuit de directe omgeving. In verband hiermee is er geen akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De locatie ligt aan het einde van een verkeersluwe doodlopende weg. Er zijn geen negatieve gevolgen te verwachten voor wat betreft wegverkeerslawaai.
4.6 ECOLOGIE
Ter bescherming van ecologische waarden moet er bij ruimtelijke ingrepen een afweging worden gemaakt in het kader van de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet geeft regels ten aanzien van beschermde natuurgebieden. De Flora- en faunawet heeft betrekking op bescherming van dier- en plantensoorten.
Ten tijde van de terinzagelegging van dit wijzigingsplan is de uitkomst van de quickscan flora en fauna onderzoek nog niet gereed. De verwachting is echter dat dit geen onoverkomelijke problemen op zal leveren.
Voordat het plan ter vaststelling wordt aangeboden zal de uitkomst van het onderzoek opgenomen zijn in het stuk.
4.7 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE
4.7.1 Archeologie
In Nederland zijn archeologische waarden veelal onzichtbaar. Ze liggen grotendeels verborgen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Slechts een deel van de archeologische rijkdom is zichtbaar aan het oppervlak. Om op de nog onbekende informatie greep te krijgen, heeft de gemeente Bernheze een archeologische verwachtingenkaart opgesteld. Deze kaart geeft een globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden. De legenda-eenheden van de kaart geven de trefkans op, of de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten in de bodem weer.
Uitgangspunt voor het beleid is om het archeologische erfgoed op de vindplaats zelf te behouden.
Figuur 6 Uitsnede archeologische verwachtingenkaart. Bron Gemeente Bernheze
Figuur 7 Uitsnede legenda behorende bij de archeologische verwachtingenkaart. Bron Gemeente Bernheze.
Het plangebied is, gelet op de voorgaande uitsnede uit de gemeentelijke archeologische verwachtingenkaart, gelegen in een gebied met een hoge verwachtingswaarde. Er geldt dan een onderzoeksplicht bij een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm en een verstoringsoppervlakte van meer dan 250 m². Ter bescherming van de archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen.
4.7.2 Cultuurhistorie
Sinds 1 januari 2012 is het verplicht om cultuurhistorie te betrekken bij de afweging van een goede ruimtelijke ordening; cultuurhistorische waarden in het plangebied, waarop het plan effect heeft.
Figuur 8 Uitsnede uit de Cultuurhistorische waardenkaart.
De voorgenomen ontwikkeling ligt in de nabijheid van een molen en dus ook binnen de molenbiotoop. In de regels behorende bij dit bestemmingsplan zijn nadere voorwaarden gesteld om deze molenbiotoop te beschermen.
Uit het biotooprapport Windlust te Nistelrode, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd, blijkt dat hoewel de geprojecteerde bebouwing binnen de 100 m-zone van de molen ligt, de geplande bebouwing met patiowoningen geen nadelige gevolgen heeft voor de molenbiotoop. Om te waarborgen dat de bebouwing laag blijft, is een maximumbouwhoogte van 4 m opgenomen.
4.8 WATER
Uit de digitale watertoets blijkt dat het ruimtelijk plan onder de korte procedure valt. De verhardingstoename en/of -afkoppeling is maximaal 2.000 m2. Het plangebied valt buiten de ruimtelijk begrensde waterbelangen.
Verzocht wordt bij de bouw af te zien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen. Hiermee worden bijvoorbeeld zink en koper in daken, gevels, goten en leidingen bedoeld.
De watertoets is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.
4.9 KABELS EN LEIDINGEN
Er zijn in het plangebied geen kabels en/of leidingen aanwezig die verlegd moeten worden of waarvan een bepaalde afstand in acht genomen moet worden.
4.10 VERKEER EN PARKEREN
Vanuit verkeerstechnisch oogpunt bestaan er bezwaren tegen de uitvoering van het plan. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Per woning worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.
4.11 TOETS LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
De 'treden van de ladder' worden is artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:
- 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
- 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
- 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).
De voorgenomen ontwikkeling behelst de oprichting van 3 geschakelde woningen. Uit recente jurisprudentie is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling zo kleinschalig is dat ze niet kan worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er hoeft dus niet getoetst worden aan de treden van de ladder.
In kader van een goede ruimtelijke ordening zal toch gemotiveerd moeten worden dat voorgenomen ontwikkeling gewenst is en voldoet aan de voorwaarden. Op basis van woningbouw afspraken met de provincie en omliggende gemeenten is er voor gemeente Bernheze nog genoeg ruimte om nieuwe woningen te ontwikkelen. Daarnaast is de geplande woningbouw juist bedoeld voor lokale senioren en vindt de ontwikkeling plaats binnen het bestaande stedelijk gebied.
Er wordt dus voldaan aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.
Hoofdstuk 5 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
5.1 PLANSYSTEMATIEK
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.
5.2 OPBOUW REGELS
De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.
De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.
5.3 TOELICHTING BIJ DE REGELS
In de SVBP2012 is een aantal begrippen voorgeschreven. Voor zover deze voorkomen in dit bestemmingsplan zijn deze begrippen overgenomen. De lijst is verder aangevuld met een aantal begrippen die voor een goede interpretatie en toepassing van de bestemmingsregels nodig zijn.
Ook voor de wijze van meten geldt dat deze deels is overgenomen uit de SVBP2012 en is aangevuld voor zover dit voor een goede toepassing van het bestemmingsplan noodzakelijk is.
De strook grond gelegen tussen de weg en woningen is aangewezen voor 'Groen'. Groenvoorzieningen, bermen en beplanting alsmede, water en voorzieningen voor de waterhuishouding zijn daar toegestaan. Er mogen op deze gronden geen gebouwen worden opgericht.
De voor “Tuin” aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Binnen deze bestemming wordt de realisatie van 3 grondgebonden woningen geregeld met de op de verbeelding aangegeven maximale goot- en bouwhoogte.
Artikel 6 Waarde - Archeologie 1
De voor “Waarde - Archeologie 1” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van gronden van (zeer hoge) archeologische waarden.
Artikel 7 Waarde - Archeologie 2
De voor “Waarde - Archeologie 2” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van gronden van archeologische waarde en gronden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.
Artikel 8 Waarde - Archeologie 3
De voor “Waarde - Archeologie 3” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van gronden van archeologische waarde en gronden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde.
De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.
Artikel 10 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het ondergronds bouwen.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.
Artikel 12 Algemene aanduidingsregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot de gebruikte aanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Door middel van de algemene afwijkingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwregels, alsmede voor kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met het overgangsrecht wordt beoogd dat bouwwerken en gebruik, die wel in overeenstemming zijn met het oude bestemmingsplan, maar niet met het nieuwe, kunnen voortduren. Volledige herbouw van een dergelijk bouwwerk is niet toegestaan, tenzij het teniet gaat als gevolg van een calamiteit. Voor het strijdige gebruik geldt dat als dit langer dan een jaar is onderbroken, niet meer hervat mag worden.
In de slotregel is de aanhalingstitel van de regels vastgelegd.
Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID
6.1 ECONOMISCHE HAALBAARHEID
De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een
bestemmingsplan. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Omdat in onderhavig bestemmingsplan sprake is van de bouw van woningen, zou een exploitatieplan verplicht zijn.
De gronden van de CPO Beekgraaf zijn volledig in eigendom van de gemeente. Hierdoor is het verhaal van de kosten van de grondexploitatie verzekerd. Gelet op het vorenstaande is er dan ook geen verplichting om tegelijkertijd met het plan een exploitatieplan op te stellen voor deze locatie. De gemeentelijke grondexploitatie geeft een positief resultaat.
Indien de grondexploitatie niet positief is en de gemeente een verlies zal moeten nemen, beschikt de gemeente over voldoende middelen om het verlies te kunnen dekken.
6.2 MAATSCHAPPELIJKE AANVAARDBAARHEID
6.2.1 Vooroverleg
Het ontwerpbestemmingsplan ‘De Beekgraaf Nistelrode’ is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken overheidsdiensten en instanties.