Zoggelsestraat 88, Heesch

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Zoggelsestraat 88, Heesch" van de gemeente Bernheze.

1.1 Aanleiding en doel

Op het adres Zoggelsestraat 88 in Heesch staat een woonhuis inclusief een cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij die momenteel als bijgebouw wordt gebruikt. Vanwege de staat van de woonboerderij is renovatie noodzakelijk. Om deze kosten te financieren wordt middels een perceelsplitsing de woonboerderij afgesplitst van het woonhuis en krijgt de woonboerderij zijn woonfunctie weer terug. De woonboerderij wordt tevens gesplitst in twee wooneenheden. Omdat dit niet rechtstreeks mogelijk is binnen het vigerende bestemmingsplan, is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.

Daarnaast is een deel van de gronden al 20 jaar in gebruik als tuin, echter ligt dit deel niet binnen de woonaanduiding. Onderhavig bestemmingsplan voorziet daarom nu in het planologisch vastleggen van dit gebruik als tuin, het bouwvlak wordt niet vergroot.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Bernheze, sectie F, nummers 780 en 875 (deels). De oppervlakte van het plangebied bedraagt 3.430 m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze" van de gemeente Bernheze. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Voor onderhavig plan is de bestemming 'Agrarisch' met de functieaanduiding 'wonen' van toepassing. De functieaanduiding is gelijk aan het bouwvlak en beslaat bijna heel het plangebied. De noordwesthoek van de huidige tuin ligt er buiten. De gronden met deze bestemming en aanduiding zijn bestemd voor wonen, waarbij er per bouwvlak één burgerwoning is toegestaan. Voor het bouwen van een burgerwoning en bijbehorende bijgebouwen zijn specifieke bouwregels opgenomen.

Het initiatief past niet direct in het vigerende bestemmingsplan omdat er maar één (bestaande) woning is toegestaan waar het initiatief voorziet in twee extra nieuwe woningen. Derhalve is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Omdat er sprake is van splitsing van een cultuurhistorisch pand, dient er tevens voldaan te worden aan de gemeentelijke 'uitgangspunten en beoordelingscriteria ontwikkelen cultuurhistorisch waardevolle boerderijen'. Deze toetsing maakt deel uit van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens wordt de wijdere omgeving en de directe omgeving en het plangebied beschreven.

Wijdere omgeving

Het plangebied ligt in het buitengebied ten westen van Heesch. Dit gebied wordt gekenmerkt door het halfopen landschap met oude bouwlanden, boscomplexen en kronkelende wegen. Het halfopen landschap wordt voor het grootste deel gebruikt als landbouwgrond. Door de variatie in dit halfopen landschap is er een coulisselandschap gevormd. Naast agrarische bedrijven en ander type bedrijven komen er ook veel burgerwoningen voor waarvan een groot deel bedrijfswoningen waren bij voormalige agrarische bedrijven.

Directe omgeving en plangebied

Het plangebied ligt aan de kruising tussen de Zoggelsestraat en de Achterstraat. Aan deze wegen liggen diverse woningen binnen het agrarische landschap. Beide straten worden begeleid door een gave boomstructuur. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de directe omgeving weer.

DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED

De woning aan de Zoggelsestraat 88 staat op een groot perceel met aan de westzijde de tuin en aan de oostzijde het erf. Het noordelijke deel van de tuin ligt momenteel buiten de functieaanduiding 'wonen', maar is al circa 20 jaar in gebruik als tuin (speelveldje). Naast het woonhuis (uit 1974) staat een oude woonboerderij, bestaande uit een woon- en stalgedeelte. Momenteel dient dit gebouw als opslagruimte. De woonboerderij (eind 19e eeuw) heeft nog vrijwel de oorspronkelijke indeling en houten spantconstructie. Er staan ook nog andere bijgebouwen op het erf waaronder een veldschuur, carport en nog een voormalige kleine (kippen)stal. Aan de overzijde van het plangebied, op Zoggelsestraat 69 en 71 zijn twee bedrijven gevestigd, respectievelijk een timmerbedrijf en een transportbedrijf.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan.

3.1 Inrichtingsschets

De ruimtelijke structuur is nader uitgewerkt in de inrichtingsschets zoals weergegeven op onderstaande afbeelding en opgenomen als bijlage 1. Te onderscheiden zijn: bebouwing en functies, ontsluiting en parkeren en groen. Het initiatief bestaat uit twee onderdelen: enerzijds betreft het de afsplitsing van de woonboerderij van het woonhuis door middel van een perceelsplitsing (onderdeel A) en anderzijds betreft het plan het renoveren van de oude woonboerderij en het herbestemmen als woonhuis (onderdeel B). Daarbij wordt de oude woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden.

INRICHTINGSSCHETS

3.1.1 Bebouwing en functies

Woonhuis

Door middel van een perceelsplitsing ter hoogte van de huidige beukenhaag, wordt het bestaande woonhuis afgesplitst van de woonboerderij. Vanwege deze perceelsplitsing liggen de huidige bijgebouwen van het woonhuis niet meer binnen het woonperceel. Achter op het nieuwe erf wordt daarom een nieuw bijgebouw van maximaal 100 m² gebouwd. Vanwege het historisch gebruik en de landschappelijke inpassing wordt het achterste deel van de tuin bij de functieaanduiding 'wonen' betrokken, het bouwvlak wordt echter niet vergroot. Het nieuwe bijgebouw kan daardoor niet helemaal achter op het erf gerealiseerd worden.

Woonboerderij

De staat van de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij gaat met het jaar achteruit en dient daarom gerenoveerd te worden. Vanwege de hoge kosten en de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, is het interessant om de woonboerderij als woning te verbouwen en deze te splitsen in twee wooneenheden. Daarnaast is de verwachting dat, bij de ontwikkeling van de woonboerderij tot een enkele woning, een type woning ontstaat die qua grootte niet helemaal op deze locatie past. En dergelijke woning vraagt om wat meer openheid rondom de woning. Door de woonboerderij te splitsen ontstaan qua grootte twee reguliere woningen met ruime tuinen die meer passend zijn bij de huidige markt.

De cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij wordt dus gerenoveerd en gesplitst. Het restauratieplan zal worden opgesteld op basis van de reeds verrichte bouwhistorische verkenning en de inspectie van de bouwkundige staat, beide onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage 4 en 5. Hierin staan de cultuurhistorische onderdelen die behouden dienen te blijven beschreven. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden aangetoond dat het restauratieplan voldoet aan alle eisen.

De splitsing van de woonboerderij vindt plaats ter hoogte van het midden van het gebouw. Het perceel wordt haaks op de woning gesplitst en knikt richting de achterzijde van het perceel naar het westen om twee gelijkwaardige percelen te creëren. Achter op het perceel wordt één gezamenlijk bijgebouw gebouwd met een oppervlakte van maximaal 200 m² dat gesplitst wordt in twee delen van maximaal 100 m².

3.1.2 Groen

Woonhuis

De bestaande tuin van het woonhuis blijft gehandhaafd. Een deel van de huidige tuin ligt momenteel buiten de functieaanduiding 'wonen', dit is echter een situatie die ongeveer 20 jaar geleden zo is aangelegd. Ten behoeve van de landschappelijke inpassing dient de kenmerkende brede beukenhaag rondom de tuin behouden te blijven. Om dit aanzicht te behouden en het kavel logischerwijs af te ronden wordt dit deel van de tuin in het kader van dit bestemmingsplan bij de functieaanduiding 'wonen' betrokken. Het bouwvlak zal echter niet worden vergroot. De kenmerkende brede beukenhaag zal alleen ter plaatse van de nieuwe oprit aan de Zoggelsestraat worden onderbroken. De kenmerkende bomenstructuur aan de Zoggelsestraat zal hierbij niet worden aangetast.

HUIDIGE BEUKENHAAG GEZIEN VANAF DE ACHTERSTRAAT

Woonboerderij

Het terrein van de woonboerderij is in de huidige situatie grotendeels verhard. Aan de voorzijde van de woonboerderij zal een gezamenlijke doorlopende voortuin worden aangelegd in lijn met de woningen in de directe omgeving. Ook hierbij zal de kenmerkende bomenstructuur aan de Zoggelsestraat en de monumentale boom aan de oostkant van de woonboerderij niet worden aangetast. Tussen de woonboerderij en het nieuwe bijgebouw in liggen de tuinen van beide woningen. Zowel op de voorste, achterste, als op de westelijke zijdelingse perceelgrens worden groene erfafscheidingen geplaatst om het plan in de landelijke omgeving te passen. De houtsingel aan de westzijde blijft gehandhaafd.

3.1.3 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de perceelsplitsing en de nieuwe woningen worden twee nieuwe inritten aangelegd. Omdat deze nieuwe inritten binnen de kwetsbare zone van de bestaande bomen (zomereiken naast Zoggelsestraat en monumentale linde voor de woonboerderij) komen te liggen, zijn de effecten op deze bomen onderzocht. Pius Floris Boomverzorging heeft hiervoor een onderzoek uitgevoerd: rapport 'Bomen Effect Analyse Zoggelsestraat 88 te Heesch', (29 november 2018, nr. HW/03P1801013). Het rapport is opgenomen als bijlage 2. Hieronder worden een aantal afstandseisen voor de nieuwe opritten benoemd die tevens zijn weergegeven op de kaart 'Maatvoering inritten en bomen', opgenomen als bijlage 3. Voor de volledige technische randvoorwaarden wordt verwezen naar het bijgevoegde rapport.

Inrit woonhuis

De huidige inrit van het woonhuis ligt direct ten westen van de woonboerderij. Na de perceelsplitsing zal deze inrit niet meer functioneren ten behoeve van het woonhuis. Direct aan de oostzijde van het woonhuis komt daarom een nieuwe inrit vanaf de Zoggelsestraat. Conform de Bomen Effect Analyse dient deze oprit tussen boom 1 en 2 op een minimale afstand van 180 centimeter vanaf de stamvoet te liggen. Zoals op de kaart 'Maatvoering inritten en bomen' te zien is blijft er een beschikbare breedte over van circa 7 meter. Dit is ruim voldoende voor de beoogde inrit. In verband met de wortels van de bomen bedraagt de maximale ontgravingsdiepte hier 50 centimeter onder het huidige maaiveld. Deze nieuwe inrit loopt tot het nieuwe bijgebouw. Er is daarmee voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren.

Inritten woonboerderij

Beide wooneenheden krijgen een eigen oprit. De linker woning behoudt de huidige oprit (van het woonhuis) naar het achterterrein. De rechter woning krijgt een nieuwe oprit ten oosten van de woonboerderij. Vanwege de monumentale linde gelden hier aanvullende afstandseisen ten opzichte van de andere nieuwe inrit. Conform de Bomen Effect Analyse dient deze oprit op een minimale afstand van 180 centimeter vanaf de stamvoet van de zomereiken (boom 4 en 5) te liggen en tevens op een minimale afstand van 210 centimeter vanaf de stamvoet van de linde. Zoals op de kaart 'Maatvoering inritten en bomen' te zien is blijft er een beschikbare breedte tussen boom 4 en 5 over van circa 5 meter. Tussen boom 5 en de linde blijft een breedte van circa 3 meter over. Dit biedt voldoende ruimte voor de beoogde inrit. In verband met de wortels van de bomen bedraagt de maximale ontgravingsdiepte hier 5 centimeter onder het huidige maaiveld. Voor beide opritten van de woonboerderij geldt dat deze doorloopt tot het bijgebouw achter op het terrein. Er is hierdoor voldoende ruimte om per woning twee parkeerplaatsen te realiseren.

Verkeersaantrekkende werking

De verkeersaantrekkende werking per woning bedraagt gemiddeld 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor onderhavig plan betekent dit een toename van gemiddeld 16 motorvoertuigbewegingen per dag. De beperkte toename kan zonder meer via de bestaande wegen worden afgewikkeld.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet van toepassing op het plan.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

• 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
• 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
• 3. werken aan een slimme netwerkstad;
• 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan voorziet in een perceelsplitsing van de bestaande woning en de voormalige woonboerderij en de restauratie en splitsing van de woonboerderij ten behoeve van twee woningen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.	De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.
ad 2.	Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.	Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De ontwikkeling van onderhavig plan vindt plaats binnen het bestaande perceel. Er is daarmee geen sprake van nieuw ruimtebeslag.
ad 4.	Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door het renoveren van de cultuurhistorische woonboerderij en het zorgvuldig inpassing van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan/project zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies

Het plan is onderdeel van het 'Gemengd landelijke gebied'. In het gemengd landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. Onderhavig plan voorziet in een perceelsplitsing van de bestaande woning en de voormalige woonboerderij (onderdeel A) en de restauratie en splitsing van de woonboerderij ten behoeve van twee woningen (onderdeel B). Vanwege de aard van het plan is 'paragraaf 3.6.7 ontwikkeling van niet agrarische functies' van toepassing.

In paragraaf 3.6.7 zijn onder artikel 3.68 regels opgenomen voor plannen gelegen in gemengd landelijk gebied die voorzien in woningbouw. Hierin worden uitsluitend bestaande woningen toegestaan. Onderdeel A valt onder Lid 1 sub a, waarin bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Dit onderdeel behoeft daarom geen verdere toetsing.

Onder artikel 3.69 zijn afwijkende regels voor wonen in gemengd landelijk gebied opgenomen. Onderdeel B valt onder lid b, waar onder voorwaarden bestemmingswijzigingen mogelijk zijn die voorzien in de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing. In paragraaf 5.1 wordt onderbouwd dat de voormalige woonboerderij een cultuurhistorisch waardevol gebouw is en dat middels een restauratieplan voorziet in de instandhouding van de woonboerderij. Er wordt daarmee voldaan aan de voorwaarden die gesteld zijn aan het ontwikkelen van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen. Het initiatief voldoet aan artikel 3.6.7 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken

Het plangebied ligt binnen de gebieden 'Verstedelijking afweegbaar' en 'Beperkingen veehouderij'. Omdat het plan niet voorziet in een stedelijke ontwikkeling noch de vestiging van een veehouderij behoeven beide artikelen geen verdere toetsing.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Ter bevordering van een goede omgevingskwaliteit bevat de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant algemene basisprincipes (opgenomen in paragraaf 3.1.2). Daarbij wordt onder de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit onderscheid gemaakt in:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering;
• meerwaardecreatie; en
• de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik

Dit artikel schrijft voor dat een ruimtelijke ontwikkeling in beginsel moet plaatsvinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Onderhavig plan voorziet met het behoud van de bestaande woning en het in gebruiknemen van de bestaande woonboerderij niet in nieuw ruimtebeslag. Het initiatief voldoet aan dit artikel.

Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering

De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. De aard van de ontwikkeling leidt niet tot een inbreuk op de leefomgeving of de omgevingskwaliteit. Door gebruik te maken van het bestaande ruimtebeslag en te voorzien in het herstel van een cultuurhistorisch pand wordt de bestaande leefomgeving voor nu en in de toekomst verbeterd. Het plan heeft daarnaast geen invloed op de laag­dynamische ondergrond. Het initiatief voldoet aan dit artikel.

Artikel 3.7 Meerwaardecreatie

Door ontwikkelingen niet enkel vanuit een economische, sociale of ecologische hoek te bekijken maar bij belangrijke ontwikkelingen met een (grote) impact op de leefomgeving al deze aspecten te betrekken, ontstaat meerwaarde voor Brabant. Rekening houdend met de plek van de ontwikkeling kunnen (urgente) kwesties aan andere opgaven gekoppeld worden, daarbij rekening houdend met de unieke identiteit en de landschappelijke kwaliteiten van een gebied. Onderhavig plan voorziet in de renovatie van een cultuurhistorische woonboerderij. Het karakter en de identiteit van het Heessche buitengebied blijft daarmee herkenbaar. Door het gebruik van bestaande opstallen en ruimte blijft de impact op de leefomgeving beperkt. Daarnaast wordt er rekening gehouden met een goede landschappelijke inpassing past bij de bestaande landschappelijke kwaliteiten. Het initiatief voldoet aan dit artikel.

Artikel 3.8 Kwaliteitsverbetering van het landschap

De kwaliteitsverbetering van het landschap dient conform de 'Beleidsregel landschappelijke kwaliteitsverbetering van de gemeente Bernheze' plaats te vinden. Voor het bepalen van de benodigde kwaliteitsverbetering is de categorie-indeling van ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied van toepassing:

• categorie 1: geen ruimtelijke impact; geen tegenprestatie nodig;
• categorie 2: beperkte impact; landschappelijke inpassing volstaat;
• categorie 3: grote impact; landschappelijke inpassing én berekende kwaliteitsverbetering van het landschap, tezamen tenminste 20% van de waardevermeerdering van de grond bedragende.

Voorliggend initiatief bestaat uit twee onderdelen:

onderdeel A: afsplitsing bestaande burgerwoning;

onderdeel B: renovatie en splitsing cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Onderdeel A is een bestaande situatie die onveranderd blijft. Onderdeel B valt onder een categorie 1-ontwikkeling: vestiging van of de splitsing in meerdere wooneenheden in monumentale/ karakteristieke/cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Omdat de kwaliteitsverbetering grotendeels wordt behaald met het behoud van een cultuurhistorisch pan is geen tegenprestatie vereist en volstaat een landschappelijke inpassing. In paragraaf 3.1.2 en op de inrichtingsschets staat de landschappelijke inpassing beschreven. Het initiatief voldoet daarmee aan dit artikel.

4.2.2.4 Conclusie

Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie

Door de gemeente Bernheze is op 11 februari 2010 de Structuurvisie Bernheze vastgesteld. In de Structuurvisie Bernheze wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de totale gemeente als een samenhangend geheel weergegeven. Een structuurvisie is een langetermijnvisie op hoofdlijnen en vormt het kader voor de beoordeling en afweging van nieuwe ruimtelijke plannen maar ook een toetsing van de voortgang van lopende plannen.

De Structuurvisie Bernheze is opgebouwd uit twee delen, het Ruimtelijk Casco dat een visie op hoofdlijnen geeft voor het complete gemeentelijke gebied en het Uitvoeringsprogramma, met een overzicht van de ruimtelijke opgaven en de uitwerking van deze opgaven. Het Uitvoeringsprogramma wordt periodiek bijgesteld aan de dan geldende actualiteiten.

Het plangebied valt volgens de kaart Ruimtelijk Casco binnen het halfopen landschap.

Rondom de historische bebouwingsconcentraties heeft het agrarische gebruik van het open landschap geleid tot een halfopen landschap met oude bouwlanden, boscomplexen en kronkelende wegen. Het voegt een kwaliteit toe aan het beeld van de gemeente Bernheze en dient geconserveerd te worden. Verandering aan dit landschap moet hier ook zoveel mogelijk worden voorkomen. De afsplitsing van het woonhuis en de renovatie en splitsing van de woonboerderij doen geen afbreuk aan het halfopen landschap omdat de ontwikkeling binnen de grenzen van het huidige gebruik en bebouwing vallen. De renovatie van de woonboerderij draagt zelfs bij aan de landschappelijke uitstraling van het gebied.

Conclusie
Het plan past binnen de kaders van de Structuurvisie Bernheze.

4.3.2 Woningbouwbeleid

Het gemeentelijke woningbouwbeleid is vastgelegd in de 'Woonvisie 2016-2021' van de gemeente Bernheze. In deze visie wordt ingespeeld op de woningvraag, de woningvoorraad en de woonomgeving. Het is zaak voor de gemeente Bernheze om het beleid hierop in te richten.

Voor de periode 2016-2021 zijn in de dorpskern Heesch 395 nieuwe woningen voorzien van verschillende woningtypes. Onder deze woningtypes worden ook locaties gezocht voor twee-onder-een-kapwoningen. Onderhavig plan voorziet met een nieuwe twee-onder-een-kapwoning in twee wooneenheden en past derhalve binnen het woningbouwbeleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

5.1 Milieuplanologische aspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de milieuplanologische aspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing), Project: Zoggelsestraat 88, Heesch (24 april 2020, nr. 18.904-WRO.04). Het rapport is opgenomen als bijlage 6. In de rapportage wordt verwezen naar een historisch bodemonderzoek (bijlage 7), een verkennend asbest bodemonderzoek (bijlage 8), een aanvullend en asbest bodemonderzoek (bijlage 9)

akoestisch onderzoek industrielawaai (bijlage 10) en een geuronderzoek (bijlage 11).

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuplanologische aspecten, met betrekking tot onderhavige ontwikkeling blijkt, dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen planologische belemmeringen te verwachten zijn.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

6.1 Behoefte

Onderhavig plan voorziet in twee nieuwe woningen in een gerestaureerde woonboerderij in het buitengebied. De verwachting is dat er voldoende vraag is naar dit soort nieuwe woningen, zoals ook blijkt uit het gemeentelijke woonbeleid, zie paragraaf 4.3.2.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In voorliggend geval worden de kosten verhaald via de leges. Daarnaast zal een planschadeverhaalsovereenkomst worden gesloten met de initiatiefnemer.

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch (artikel 3)

De bestemming ‘Agrarisch’ is toegekend aan het hele plangebied. Middels de functieaanduiding 'wonen' is er per bouwvlak één woning toegestaan. In de bouwregels wordt een onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouw, bijgebouwen en overkappingen/carports. Het hoofd- en en bijgebouw mag uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Ook zijn verschillende hoogte- en oppervlaktematen voorgeschreven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 5)
In dit artikel zijn de verwijzingen opgenomen naar de regels waar de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - woonwerkontwikkelingsgebied' van toepassing zijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 6)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 7)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van algemene wijzigingsbevoegdheden en de sloopregeling.

Overige regels (artikel 8)
In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van de uitsluiting van de aanvullende werking van de Bouwverordening.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 9)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 10)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 2. Vaststelling door gemeenteraad
• 3. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan