Wetering - Verzamelwijzigingsplan Wetering Oost en West

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaren van de adressen Wetering Oost 6a, Wetering Oost 2 en Wetering West 3a hebben een verzoek ingediend de bestemmingen van deze percelen te wijzigen in 'Wonen'. In het geldende bestemmingsplan 'Wetering 2006' is hiervoor een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

 

Met dit wijzigingsplan wordt voor de drie locaties het juridische kader voor de nieuwe bestemming gegeven.

1.2 Uitgangspunten

In het geldende bestemmingsplan 'Wetering 2006' is in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat bij de wijziging naar de bestemming 'Wonen' de regels van deze bestemming van toepassing zijn. Daarnaast is in het wijzigingsplan de planologische situatie zoals deze is vastgelegd op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Wetering 2006' in zijn geheel overgenomen.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuidelijke deel van het dorp Wetering. Wetering is een lintdorp dat ten oosten en westen van de Wetering ligt. Het zuidelijk deel van het lintdorp ligt tussen de Scheerwolderweg en de Blokzijlseweg. Het plangebied bestaat uit drie locaties:

• Locatie 1: Wetering Oost 6a;
• Locatie 2: Wetering Oost 2;
• Locatie 3: Wetering West 3a. 

Ligging van de locaties aangegeven op de topografische kaart (bron: www.opentopo.nl)

1.4 Geldend bestemmingsplan

 

1.4.1 Geldende bestemmingen

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 januari 2007. Voor de percelen op Wetering Oost 2 en Wetering Oost 6a geldt de bestemming 'Recreatieve doeleinden 1' en voor het perceel Wetering West 3a geldt de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'.

 

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Wetering 2006' met daarop de plangebieden aangegeven.

 

De bestemming 'Recreatieve doeleinden 1' is bedoeld voor gebouwen ten dienste van recreatie, ten behoeve van een zeilschool, een botenverhuurbedrijf, een complementair horecabedrijf en een groepsaccommodatie. Middels een aanduiding op de plankaart zijn aanvullende functies mogelijk gemaakt. Voor Locatie 1 geldt dat tevens een kampeerterrein is toegestaan voor maximaal 3 standplaatsen voor kampeermiddelen. Voor Locatie 2 geldt dat een 'watersportcentrum' is toegestaan, waarbij appartementen, een pension en een horecabedrijf in de vorm van een theeschenkerij mogelijk zijn.

De bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' is bedoeld voor gebouwen ten behoeve van gebouwen voor religieuze en sociaal-culturele doeleinden. In deze bestemming zijn geen aanvullende functies mogelijk.

1.4.2 Algemene wijzigingsbevoegdheid

In artikel 17 van het bestemmingsplan 'Wetering 2006' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Recreatieve doeleinden 1' te wijzigen naar 'Woondoeleinden', mits aan de gronden de regels van de bestemming 'Woondoeleinden' worden toegekend en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de milieusituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de landschappelijke waarden;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Deze voorwaarden worden in het vervolg van deze toelichting uitgewerkt.

1.5 Leeswijzer

In de eerste hoofdstukken van deze toelichting komt alle beschikbare informatie over het plangebied aan bod. Zo wordt in het tweede hoofdstuk de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In het derde en het vierde hoofdstuk komen respectievelijk het gemeentelijke beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod. De toelichting wordt afgesloten met een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en twee hoofdstukken over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Huidige en toekomstige situatie

 

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke en functionele structuur van Wetering beschreven en wordt per locatie ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie.

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur Wetering

Wetering is een lang bebouwingslint aan weerszijden van de gelijknamige vaart die de Wieden verbindt met de Weerribben. Wetering wordt omgeven door twee landschapstypen: het jonge veenontginningslandschap en het kraggenlandschap.

In de ruimtelijke structuur is de ontstaansgeschiedenis van Wetering als veenontginningsnederzetting nog goed herkenbaar. Het beeld en de omvang worden nog steeds bepaald door de vaart Wetering met aanweerszijden de lintbebouwing. Aan beide zijden van het water loopt achter de lintbebouwing een weg: Wetering Oost en Wetering West. Van oorsprong vormde de vaart de enige ontsluiting van het dorp, vandaar dat de bebouwing hoofdzakelijk is georienteerd op het water. Doordat deze wegen later zijn aangelegd dan dat de bebouwing is ontstaan, is de meeste bebouwing met de achterkant gericht naar de weg. De vaart heeft nu vooral een recreatieve vaarfunctie.

 

De Scheerwolderweg doorsnijdt het bebouwingslint en verbindt het dorp met het oostelijk gelegen Scheerwolde. Deze weg verbindt ter plaatse van de Scheerebrug de Wetering Oost en Wetering West met elkaar.

 

Ruimtelijke structuur van Wetering aangegeven op de topografische kaart (bron: www.opentopo.nl).

 

Het bebouwingslint is afwisselend meer open en dichter bebouwd. Bebouwde percelen worden afgewisseld met weilandjes of rietlandjes. Met name de oorspronkelijke bebouwing is georienteerd op het water. Bijgebouwen, maar ook woningen of bedrijfsgebouwen die later zijn gerealiseerd, zijn over het algemeen georiënteerd op de Wetering Oost of West of evenwijdig aan het water gerealiseerd.

 

De bebouwing in het zuidelijke deel van het lint bestaat hoofdzakelijk uit woningen op enkele plekken afgewisseld door een recreatiebedrijf en een kerkgebouwtje.

2.3 Huidige en toekomstige situatie plangebied

In deze paragraaf wordt per locatie de huidige en toekomstige situatie beschreven.

2.3.1 Locatie 1: Wetering Oost 6a

Huidige situatie

Op deze locatie is een kleine jachthaven gevestigd. Op de locatie staat een bedrijfswoning met een bijgebouw. Deze gebouwen staan binnen het bouwvlak van het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. Daarnaast is er ten noorden van het bijgebouw bij de bedrijfswoning een tweede bijgebouw gerealiseerd. Deze staat niet binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Ten noorden van de bedrijfswoning is er een insteekhaven vanuit de Wetering aanwezig. Het perceel wordt aan alle zijden, met uitzondering van de kant van het water, omgeven door een hoge beukenhaag.

 

Zicht op de bebouwing vanuit zuidoostelijke richting met op de voorgrond het recent gerealiseerde bijgebouw en links in de achtergrond de bedrijfswoning met het bijgebouw.

 

Toekomstige situatie

Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de recreatieve functie van het perceel te vervallen en is het kampeerterrein niet langer toegestaan. De huidige bedrijfswoning wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Verder worden er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

2.3.2 Locatie 2: Wetering Oost 2

Bestaande situatie

Op deze locatie is een watersportcentrum met een bedrijfswoning gevestigd, de bedrijfsactiviteiten bestaan uit een zeilschool, botenverhuur, complementaire horecabedrijf en groepsaccommodatie. De bedrijfswoning staat op de zuidwestelijke punt van het perceel aan het water. De bijgebouwen ten behoeve van de bedrijfsvoering staan ten oosten en noorden van de bedrijfswoning. Alle benodigde bebouwing is opgenomen in twee op de plankaart opgenomen bouwvlakken. Tevens is ten noorden van de bedrijfswoning een aanlegplaats voor boten aanwezig.

 

Zicht op het perceel vanaf de Steenwijkerdiep Noord met links op de voorgrond de bijgebouwen en de bedrijfswoning in de achtergrond en rechts het gebouw van de zeilschool met overnachtingsmogelijkheden.

 

Toekomstige situatie

Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de recreatieve functie van het perceel te vervallen en is het watersportcentrum niet langer toegestaan. De huidige bedrijfswoning wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Ook de bebouwing in het tweede bouwvlak krijgt hiermee de functie wonen, waardoor er twee woningen ontstaan op deze locatie. Verder worden er geen andere ontwikkelingen op het perceel mogelijk gemaakt.

2.3.3 Locatie 3: Wetering West 3a

Huidige situatie

Op deze locatie staat een kerkgebouw dat zijn religieuze functie heeft verloren. Het gebouw staat vrij op het perceel, waarbij opvalt dat, in afwijking van de overige bebouwing in het bebouwingslint van Wetering, de voorkant is georiënteerd op de weg. Het perceel heeft een open karakter en wordt omgeven door een lage haag.

 

Het voormalige kerkgebouw gezien vanaf de Wetering West.

 

Toekomstige situatie

Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de maatschappelijke functie van het gebouw te vervallen. Het voormalige kerkgebouw wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Verder worden er geen andere ontwikkelingen op het perceel mogelijk gemaakt.

2.4 Conclusie

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan past binnen het bestaande straat- en bebouwingsbeeld.

3 Gebiedsvisie en uitgangspunten

 

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante ruimtelijke beleid beschreven. Omdat de wijziging van de bestemming tot stand komt door middel van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006' wordt deze wijziging slechts getoetst aan het gemeentelijke woonbeleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Woonvisie Steenwijkerland 2017 - 2021

De Woonvisie Steenwijkerland 2017 - 2021 is vastgesteld op 28 februari 2017. In de woonvisie is op basis van de Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 2016 - 2020 het woningbouwprogramma tot 2025 vastgelegd. Hoewel tot 2025 het aantal woningen nog kan groeien tot met circa 1.170 huishoudens, moet na deze periode rekening worden gehouden met een krimp van het aantal huishoudens. Om deze reden wordt in de woonvisie voorzichtig omgegaan met nieuwbouw en is nadrukkelijk aandacht voor de transformatie van bestaand leegkomend vastgoed naar wonen om leegstand en verpaupering tegen te gaan. Concreet betekent dit dat transformatie van bestaande vastgoed voorrang krijgt op nieuwbouw van woningen.

 

Met dit wijzigingsplan wordt bestaande bedrijfsbebouwing en een voormalige kerk getransformeerd naar wonen. Deze transformatie heeft geen gevolgen voor het woningbouwprogramma voor de gemeente uit de Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 2016 - 2020.

3.3 Conclusie

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan past binnen het gemeentelijk woonbeleid.

4 Milieuhygiënische en planologische aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische aspecten beschreven.

4.2 Natuur

Het plangebied ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of het Natura 2000-gebied Weerribben en Wieden. De afstanden tot het Natura 2000-gebied (habitatrichtlijn) van Weerribben en Wieden varieert tussen de 366 meter en 470 meter. De nieuwe natuur (EHS) die is gerealiseerd in het kader van het Gebiedsperspectief Noord-West Overijssel ligt op 20 meter tot maximaal 100 meter.

 

Bij toetsing aan de natuurwetgeving dient gekeken te worden naar de externe werking. Dit wil zeggen dat wanneer een handeling buiten de begrenzing van het beschermde gebied voor een negatief effect kan zorgen binnen het gebied of de aangewezen soort van het gebied. Omzetten van bedrijfsmatige- of maatschappelijke functies naar woonfuncties, zal niet tot negatieve effecten leiden op de beschermde habitattypen in de Natura 2000-gebieden.

 

Gezien het hier alleen om een gebruikswijziging gaat is er geen verder onderzoek gedaan. De verwachting is dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetroffen in de drie plangebieden. Indien er een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd, dient de aanvrager te allen tijde rekening te houden bij het uitvoeren dan de plannen met de zorgplicht welke is opgenomen in de Natuurwet(geving).

4.3 Woon- en leefmilieu

 

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

In het bebouwingslint van het zuidelijk deel van Wetering komen geen bedrijfsmatige in gebruik zijn percelen voor die door de wijziging naar de bestemming 'Wonen' in hun bedrijfsvoering kunnen worden belemmerd.

Doordat met dit wijzigingsplan de bestemming van de laatste twee bedrijfsmatig geëxploiteerde percelen in het zuidelijk deel van het lint wordt gewijzigd in 'Wonen' verbetert de woonsituatie voor omwonenden van het plangebied.

 

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.3.2 Wegverkeerslawaai

 

4.3.2.1 Boordelingskader

De locaties liggen wat betreft het wegverkeerslawaai in de invloedssfeer van de Wetering Oost en Wetering West. Voor deze wegen geldt een maximum snelheid van 60 km/h. Vanuit de Wet geluidhinder geldt voor deze wegen een geluidszone met een breedte van 250 meter. Binnen deze geluidszone geldt voor nieuwe woningen dat onderzocht moeten worden of kan worden voldaan aan de maximale gevelbelasting als gevolg van het wegverkeer over deze wegen.

 

Ten zuiden van het plangebied ligt de Blokzijlseweg. Voor deze weg geldt ook een geluidszone met een breedte van 250 meter. De afstand vanaf de weg tot locatie 3 (Wetering West 3a) bedraagt ruim 300 meter. Voor deze weg geldt dat er geen onderzoek noodzakelijk is om de gevelbelasting als gevolg van het wegverkeer over de Blokzijlseweg te bepalen.

4.3.2.2 Onderzoek

Om de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer op de woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en is de geluidsbelasting getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. De onderzoeksresultaten zijn als bijlage 1 van de bijlagen bij toelichting opgenomen in het wijzigingsplan.

 

Uit voorliggend onderzoek blijkt dat de geluidbelasting, ten gevolge van het wegverkeer voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden uit de Wet geluidhinder.

4.3.2.3 Conclusie wegverkeerslawaai

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect geluid.

4.4 Verkeer

De bestaande recreatieve en maatschappelijke bestemmingen hebben een (beperkte) verkeersaantrekkende werking. Met dit wijzigingsplan worden deze bestemmingen gewijzigd naar 'Wonen' en wordt de verkeersaantrekkende werking aanzienlijk verminderd.

 

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect verkeer.

4.5 Conclusie

De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door milieuhygiënische en planologische aspecten.

5 Juridische opzet

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

Met dit wijzigingsplan worden de huidige bestemmingen gewijzigd in 'Wonen' conform de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. De regels van dit wijzigingsplan zijn overgenomen uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006' en waarnodig aangepast aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

 

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

5.2.1 Inleidende regels

De Inleidende regels bevatten artikel die gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk bevat artikelen 'Begrippen' met definities van de in de regels gebruikte begrippen voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen en de 'Wijze van meten' over hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

5.2.2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels bevatten de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
• Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

5.3 Nadere toelichting op de bestemming

In dit wijzigingsplan is slechts de bestemming 'Wonen' opgenomen. Conform de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zijn de regels uit deze bestemming overgenomen uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006'.

6 Financiële paragraaf

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in de planschade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Met hen worden hierover bindende afspraken gemaakt.

6.2 Verantwoording over inzet van een exploitatieplan

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. Het kostenverhaal is vastgelegd in een overeenkomst met de betrokken grondeigenaren. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard.

7.2 Zienswijzen

Dit wijzigingsplan heeft van 22 maart tot en met 2 mei 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze period kon eenieder een zienswijze tegen het wijzigingsplan inbrengen. Tegen het wijzigingsplan zijn geen zienswijzen ingebracht.