Eeserwold - Wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de rand van Steenwijk bevindt zich een nieuwe woonwijk genaamd Eeserwold. Landgoed De Woldberg (hierna initiatiefnemer) wil de verkaveling aanpassen en woningen toevoegen. In de huidige situatie is het mogelijk om 154 woningen en een hotel met restaurant te realiseren. De woningen zijn onderverdeeld in 130 vrijstaande woningen en 24 appartementen. Deze onderverdeling wordt in het voorliggend geval aangehouden. De initiatiefnemer herverkavelt het gebied en wenst de hotelbestemming in te ruilen voor extra woningen.

De voorgenomen woningbouwontwikkeling betreft de planologische toevoeging van 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen. De ontwikkeling past niet binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de geldende beheersverordening 'Eeserwold' (vastgesteld op 23 juni 2015).

In een beheersverordening kunnen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, het kan alleen conserverend van aard zijn. Om die reden is ervoor gekozen om de gronden waarop een ontwikkeling plaatsvindt mee te nemen in het voorliggend bestemmingsplan. Op deze gronden vervangt het voorliggend bestemmingsplan de beheersverordening. Op de overige gronden blijft de beheersverordening van kracht en het toetsingskader bij bouwaanvragen. In het voorliggend bestemmingsplan is qua regeling hierbij aangesloten.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het nieuwe juridisch planologische kader om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Hierin wordt aangetoond dat de in dit plan beschreven ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en met het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is ten noorden van de plaats Steenwijk gelegen, in de gemeente Steenwijkerland. Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden. Een oostelijk deelgebied en een westelijk deelgebied. De ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving is weergegeven in afbeelding 1.1.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving (bron: pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

1.3.1 Algemeen

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in de beheersverordening 'Eeserwold', vastgesteld op 23 juni 2015. Daarnaast is er een beheersverordening 'Overige correctieve herziening beheersverordeningen' vastgesteld op 25 mei 2021. Het plangebied bestaat uit de bestemmingen 'Woondoeleinden 1', 'Groenvoorzieningen' en 'Horecadoeleinden'. Daarnaast zijn er verschillende aanduidingen opgenomen namelijk 'maximaal toegestane (bouw)hoogte', 'aantal woningen' en 'minimale en maximale dakhelling'. In afbeelding 1.2 en 1.3 is een uitsnede van de geldende beheersverordening opgenomen. In de correctieve herziening van de beheersverordening is het begrip wonen in de woonregels aangescherpt.

Afbeelding 1.2 Uitsnede beheersverordening 'Eeserwold' met westelijk plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 1.3 Uitsnede beheersverordening 'Eeserwold' met oostelijk plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Beschrijving bestemmingen en strijdigheid

Woondoeleinden 1

De gronden met de bestemming 'Woondoeleinden 1' zijn bestemd voor woningen en woongebouwen. Daarnaast zijn hier onder andere de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen, tuinen en erven toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'Aantal woningen' mag het aantal woningen (61, 69 en 24) niet meer bedragen dan het aangegeven aantal op de plankaart. Ook ter plaatse van de aanduiding aangegeven minimale (25 of 15) en maximale (60 of 45) dakhelling, mag de dakhelling niet meer of minder bedragen. Ter plaatse van de aanduiding 'maximaal toegestane (bouw)hoogte' is de maximale bouwhoogte respectievelijk 12, 10 of 15 meter.

Horecadoeleinden

De gronden met de bestemming 'Horecadoeleinden' zijn voornamelijk bestemd voor een hotelbedrijf met daarbij benodigde parkeervoorzieningen, gebouwen en bouwwerken. Ter plaatse is een aanduiding 'maximaal toegestane (bouw)hoogte' opgenomen waardoor de maximale bouwhoogte 15 meter bedraagt.

Groenvoorzieningen

De gronden met de bestemming 'Groenvoorzieningen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, ontsluitingsverhardingen, bermen en beplantingen, speel- en parkeervoorzieningen, waterhuishouding, waterlopen, waterpartijen en taluds. Waarbij alleen bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding mogen worden gebouwd.

1.3.2.1 Strijdigheid met de geldende beheersverordening

Op de voor 'Groenvoorzieningen' en 'Horecadoeleinden' aangewezen gronden mogen geen woongebouwen worden gebouwd. Het aantal woningen wordt op de voor 'Woondoeleinden 1' aangewezen gronden overschreden. Om die redenen dient de beheersverordening te worden aangepast. Voor het plangebied wordt de beheersverordening herzien met dit bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beknopte beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling en op de hiervoor opgestelde randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische aspecten van het plan. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de rand van Steenwijk en ligt binnen het Eeserwold, een uitbreidingswijk met allure. Het gebied staat voor landelijk wonen met allure dicht bij de natuur. De buitengewoon royale kavels aan de rand van Steenwijk liggen aan gebogen lanen en deels ook aan het water; ze nodigen uit om veel buiten te zijn. Fietsen, varen, mijmeren en wandelen, kan allemaal binnen het Eeserwold. Daarnaast liggen er in de omgeving unieke natuurgebieden, zoals het laagveenmoerasgebied de Weerribben-Wieden in Giethoorn en de heide van het Dwingelderveld.

Qua woningbouw is het Eeserwold opgedeeld in het Eeser Landgoed en Eeser Buiten. In het huidige plan is er ruimte voor in totaal 154 woningen en een hotel van maximaal 15 meter hoog. In het Eeser landgoed zijn van west naar oost 61 woningen, 69 woningen respectievelijk 24 woningen voorzien en een hotel met horeca.

De gronden rondom het plangebied zijn bouwrijp gemaakt en er wordt volop gebouwd. De eerste woningen zijn al gerealiseerd en bewoond. De infrastructuur en groenvoorzieningen voor de uitbreidingswijk zijn ook al gerealiseerd. Het plangebied zelf is nog een braakliggend terrein. In afbeelding 2.1 is het plangebied op een luchtfoto weergegeven.

Afbeelding 2.1: Huidige situatie plangebied (bron: pdok.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen van de initiatiefnemer voorziet in de realisatie van vrijstaande woningen en appartementen. De ontwikkelingen vinden plaats binnen het plangebied wat bestaat uit twee deelgebieden namelijk een westelijk deelgebied en een oostelijk deelgebied (zie ook afbeelding 2.1). In het westelijke deelgebied komen 15 vrijstaande woningen. Het oostelijke deelgebied voorziet in 19 vrijstaande woningen en 27 appartementen met de daarbij behorende (parkeer)voorzieningen. Ten opzichte van het totaal aantal woningen dat in de huidige situatie met de beheersverordening is toegestaan wordt vergroot met 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen.

Vrijstaande woningen

De vrijstaande woningen sluiten aan op de indeling die in het beeldkwaliteitsplan ter plaatse is opgenomen (zie ook paragraaf 2.3). In afbeelding 2.2 is het overzicht van de toekomstige kavelverdeling voor de vrijstaande woningen in de totale ontwikkeling weergegeven. Hierbij is een minimale kavelgrootte van 2.000 vierkante meter aangehouden.

Appartementen

Het voornemen is om drie appartementengebouwen met elk negen appartementen te realiseren. De appartementsgebouwen bestaan elk uit vijf bouwlagen. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op het beeldkwaliteitsplan voor de appartementsgebouwen. Bij de appartementsgebouwen wordt het benodigde aantal parkeerplaatsen gerealiseerd, in paragraaf 2.4 wordt hier nader op ingegaan. In afbeelding 2.3 is de toekomstige situatie van de appartementengebouwen weergegeven.

Eindbeeld totale woonwijk Eeserwold

De eindsituatie binnen de woonwijk Eeserwold betreft op het Eeser landgoed 76 vrijstaande woningen en binnen Eeser Buiten 88 vrijstaande woningen met daarbij 27 appartementen. In de eindsituatie zijn er dan in totaal in de gehele woonwijk 164 vrijstaande woningen en 27 appartementen.

Afbeelding 2.2: Toekomstige verkaveling woningen (Bron: Landgoed De Woldberg)

Afbeelding 2.3: Toekomstige verkaveling bij de appartementengebouwen (Bron: VMEZ architecten)

2.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitsplan

Voor de uitbreidingswijk is een stedenbouwkundige invulling gemaakt waaraan nieuwe bouwplannen getoetst worden. In het beeldkwaliteitsplan, dat gelijk met of voor dit bestemmingsplan wordt vastgesteld, staat aangegeven welk(e) ontwerpeenheid, volumes, gevelbeeld, detaillering, materiaal- en kleurgebruik ter plaatse gelden.

Wat voorop staat in de ontwerpvisie is dat het gaat om een uitbreidingswijk waar riante, formele huizen op grote percelen in veel groen met solitaire bomen staan. Toekomstige bouwplannen worden bij de vergunningsaanvraag dan ook getoetst aan het beeldkwaliteitsplan met de daarin opgenomen uitgangspunten.

Vrijstaande woningen

Voor de vrijstaande woningen in het westelijk deel van het plangebied (Eeser Landgoed) geldt het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen is in Bijlage 1. Voor de vrijstaande woningen in het oostelijk deel van het plangebied (Eeser buiten) wordt te gelijkertijd met het bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan ter inzage gelegd. Deze is opgenomen in Bijlage 2.

Appartementsgebouwen

Voor de appartementsgebouwen is het van belang dat qua architectuur wordt aangesloten op de sfeer van de wijk. Zoals beschreven in paragraaf 1.1 was binnen het plangebied een hotel beoogd. Voor dit hotel zijn in het beeldkwaliteitsplan 'Eeser strand' uitgangspunten geformuleerd. Voor de nieuwe appartementengebouwen wordt daarbij aangesloten. Dit is ook als uitgangspunten geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd (zie Bijlage 2).

2.4 Verkeer en parkeren

2.4.1 Verkeer

De gemeente Steenwijkerland is een 'weinig stedelijke' gemeente op basis van het parkeerbeleid van de gemeente Steenwijkerland. Op basis van de CROW normen geldt voor een vrijstaande woning in de 'rest bebouwde kom', in weinig stedelijk gebied, een verkeersgeneratie van gemiddeld 8,2 per vrijstaande woning. Voor een luxe koopappartement een gemiddelde van 7,4 per appartement.

Met de ontwikkeling worden 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen het plangebied. In totaal is er sprake van een toename van 301 verkeersbewegingen per etmaal. Hiervoor vervalt de hotelfunctie met horeca. De daarbij behorende verkeersbewegingen vervallen ook. De ontsluiting van de percelen vindt plaats via de Buitensingel en de Hooilandenallee. Deze wegen zijn weer aangesloten op Eesveenseweg. Deze wegen en direct omliggende wegen zijn in voldoende mate ingericht om de eventuele extra verkeersbewegingen veilig en eenvoudig af te wikkelen.

2.4.2 Parkeren

De gemeente Steenwijkerland heeft haar eigen parkeerbeleid vastgelegd in het document 'Nota Parkeernormen 2015'. Voor een vrijstaande woning in de 'rest bebouwde kom' geldt een parkeernorm van 1,9 per woning. Voor de ontwikkeling van de 35 vrijstaande woningen zouden dus 65 (1,9 * 34) parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. In het voorliggend geval worden er geen openbare parkeerplaatsen gerealiseerd, maar vindt het parkeren plaats op het eigen terrein. Elke bouwkavel bestaat uit minimaal 2.000 m2 waardoor er ruim voldoende ruimte is voor het parkeren op eigen terrein. Voor de toevoeging van de drie luxe koop appartementen geldt een parkeernorm van 1,7 per appartement. Hier dienen dan ook 6 (3*1,7) parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Het totaal aantal parkeerplaatsen dat wordt aangelegd voor de 27 appartementen in de drie woongebouwen bedraagt 48, dit is hoger dan het benodigd aantal op basis van de parkeernorm (namelijk afgerond 46).

Alle benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeren vindt niet in openbaar gebied plaats. Bij de appartementen is dat op het terrein behorende bij de woongebouwen. In afbeelding 2.2 is de toekomstige indeling van het perceel weergeven. Hierbij is rekening gehouden met het benodigde aantal parkeerplaatsen. Gelet op het parkeren wordt gesteld dat er voldaan wordt aan de parkeernormen van de gemeente Steenwijkerland.

2.4.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.

Voor Oost Nederland (Overijssel en Gelderland) is een omgevingsagenda opgesteld. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. In Oost Nederland wordt ingezet op de volgende omgevingsopgave:

• Omgevingsopgave 1: Netwerkkracht stedelijke regio’s en robuuste vervoerscorridors (NOVI-prioriteit 2);
• Omgevingsopgave 2: Innovatie groene Metropoolregio Arnhem, Nijmegen en Foodvalley (NOVI-prioriteiten 2 en 3);
• Omgevingsopgave 3: Klimaatbestendige groeiregio Zwolle (NOVI-prioriteiten 1 en 3);
• Omgevingsopgave 4: Internationale en bereikbare technologische topregio Twente (NOVI-prioriteit 2);
• Omgevingsopgave 5: Cleantech Regio: industrie, mens en leefomgeving in balans (NOVI-prioriteiten 1 en 3);
• Omgevingsopgave 6: Duurzame (transport)corridor rivierenland (NOVI-prioriteit 2);
• Omgevingsopgave 7: Dynamische IJsselvallei en Twentekanalen (NOVI-prioriteit 1);
• Omgevingsopgave 8: Transitie landelijk gebied (en groene schatkamers) (NOVI-prioriteit 4).

• 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Het plangebied valt niet binnen een van de NOVI-gebieden.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI en de Omgevingsagenda voor Oost Nederland kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI en de Omgevingsagenda. Want met de ontwikkeling worden ten opzichte van de geldende beheersverordening 34 vrijstaande plus 3 appartementen mogelijk gemaakt waarbij geen Omgevingsopgave uit de Omgevingsagenda Oost Nederland specifiek voor het plangebied geldt. En valt het plangebied niet binnen een van de NOVI-gebieden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit project raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (art. 3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921);
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

In dit geval worden er ten opzichte van de huidige planologische situatie in totaal 34 woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen het plangebied. Hieruit wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in de gemeente Steenwijkerland zijn regionaal afspraken gemaakt, met de bedoeling een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Steenwijk en omgeving te bewerkstelligen. In paragraaf 3.3 zijn deze regionale afspraken nader uitgewerkt. In paragraaf 3.4.2 wordt in gegaan op de lokale woonvisie van de gemeente Steenwijkerland. Daarnaast is door Companen marktonderzoek gedaan om de behoefte naar de vrijstaande woningen en appartementen te onderzoeken (zie bijlage 3). Met het planvoornemen worden er 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat het plan aantrekkelijk is voor kavelzoekers uit een groot geografisch gebied. Daarnaast is er weinig concurrerend aanbod aanwezig voor de bouwkavels en is er dus behoefte aan de vrijstaande woningen.

Het relevante woningmarktgebied voor de afzet van de beoogde appartementen op Landgoed de Woldberg is lokaal en regionaal van aard. Uit het onderzoek blijkt dat er in de relevante regio slechts beperkt aanbod aan duurdere appartementen is, zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw. Tenslotte zijn in de gemeente Steenwijkerland in het geheel geen plannen voor koopappartementen.

Uit het marktonderzoek en het aanvullend marktonderzoek blijkt dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling.

Ligt de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied?

De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. In het Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het plangebied heeft al een stedelijke bestemming en is onderdeel van het stedelijk gebied van Steenwijk. In het gebied zijn al 130 woningen en 24 appartementen mogelijk. Dit aantal wordt met 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen uitgebreid, waarmee sprake is van intensiever gebruik van stedelijk gebied.

Conclusie

Aan de hand van een actueel woningmarktonderzoek is beschreven dat er behoefte is aan kavels en appartementen in het hogere prijssegment. Het tekort aan harde plancapaciteit blijkt uit regionale afspraken. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de vraag naar woningen binnen het bestaand stedelijk gebied opgevangen en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017

In de Omgevingsvisie Overijssel (2017) (geactualiseerd op 3 maart 2021) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2017) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In afbeelding 3.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Afbeelding 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkelingen nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor stedelijke ontwikkeling hanteert de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Het toevoegen van een aantal woningen past binnen de generieke beleidskeuzes van de provincie. De herverkaveling en toevoeging van de extra woningen vinden plaats in bestaand stedelijk gebied.

Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

1. Natuurlijke laag: Laagveengebieden

Als ontwikkelingen plaatsvinden in de laagveenrestanten, dan dragen deze bij aan verhoging van het waterpeil om bodemdaling en verdwijnen van het veenpakket tegen te gaan en, waar mogelijk, aan toename van natuurkwaliteit en het areaal levend laagveen.

Het voorliggend project is gelegen in bestaand stedelijk gebied (zie ook punt 3) waardoor de natuurlijke kenmerken niet meer zichtbaar aanwezig zijn.

2. De laag van het agrarisch cultuurlandschap: Laagveenontginning

De ambitie van de provincie voor dit gebied is de cultuurhistorische kwaliteiten van het laagveenlandschap zoveel als mogelijk in stand te houden en beleefbaar te maken.

Zoals aangegeven, vindt de ontwikkeling plaats in bestaand stedelijk gebied en is het gebied al bouwrijp gemaakt om een woonwijk te realiseren. Bij de ontwikkeling van de bestaande woonwijk is bij de realisatie rekening gehouden met de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied waardoor gekozen is voor een ruimte opzet van de woonwijk.

3. De stedelijke laag: Woonwijken 1955 - nu

De ambitie van de provincie in dit gebied is dat herstructurering voor de naoorlogse wijken een belangrijke opgave is voor vitale steden. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouwblokken. In de wijken van de jaren ’70 en ’80 (woonerven) vereisen de kwaliteit van de buitenruimte en de parkeeroplossingen bijzondere aandacht.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwingsstructuren. Wat betreft bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij het geldende beheersverordening. De bouwkenmerken worden afgestemd op de omgeving zodat de woningen en de bijbehorende bouwwerk(en) qua bouwmassa en verschijningsvorm opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de ‘Stedelijke laag’.

4. Laag van de beleving: Donkerte

In het gebied de 'donkerte' wil de provincie het rustige en onthaaste karakter behouden. In de donkere gebieden zijn alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht toegestaan. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. Daarnaast is er veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

De uitbreiding van een bestaande woonwijk ter plaatse doet geen verdere afbreuk aan de donkerte in het gebied.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel 2017 geactualiseerd op 3 maart 2021

Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid voor wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder (OF, WAAR-, HOE- benadering).

Ontwikkelingsperspectief

Deze onderwerpen komen aan bod in de toelichting bij het bestemmingsplan. Op basis van het provinciale beleid valt onderhavige locatie in het ontwikkelperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

'Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. In het voorliggend geval vinden er een herverkaveling en uitbreiding met 34 + 3 woningen plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Zoals aangegeven bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 3.1.3) is er behoefte aan deze type woningen. Doordat het plangebied is aangemerkt als woon- en werklocatie is van ruimtebeslag op de groene omgeving tevens geenszins sprake. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. De beoogde uitbreiding past daarmee binnen het provinciale beleid.

In het kader van de verordening gaat het met name over de vraag 'hoe' de ontwikkeling zo wordt vormgegeven dat voldaan wordt aan de eisen van: duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Hiervoor zijn in artikel 2.1 van de provinciale verordening een set aan regels gesteld. In de vorige paragraaf 3.2.1 is op basis van het uitvoeringsmodel de 'of' en 'waar' vraag beschreven Om de 'hoe' vraag goed te beantwoorden wordt nader ingegaan op artikel 2.1.3 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (realisatie nieuwe woningen).

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1:

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Met de gewenste ontwikkeling wordt er geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving (de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied) gelegd. Het betreft namelijk een bestaand stedelijk gebied waarbinnen extra woningen worden gerealiseerd (zie ook gebiedskenmerken voor het bestaand stedelijk gebied). Daarnaast heeft het plangebied een woon- en groenbestemming en is een deel van de gronden al bouwrijp. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.3 uit de omgevingsverordening Overijssel. Daarnaast is voor de realisatie van de nieuwe woningen woningbouwonderzoek gedaan waaruit blijkt dat er behoefte is aan de nieuwe woningen (zie bijlage 3). Hier wordt geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale woonagenda (maart 2021)

In regionale woonagenda’s voor Twente en West-Overijssel hebben de provincie Overijssel en gemeenten afspraken gemaakt over opgaven en ambities voor de periode 2021-2025.

Hierbij zijn de volgende ambities uitgesproken:

• 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030;
• 2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag;
• 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing;
• 4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk;
• 5. Verduurzaming;
• 6. Versnelling;
• 7. Toegankelijkheid en doorstroming;

Deze ambities zijn vertaald naar delen die terug moeten komen in de regionale woonagenda’s. Het betreft de volgende bestanddelen:

• 1. Positionering van Overijsselse regio’s;
• 2. Strategisch woningbouwprogramma en afwegingskader;
• 3. Gebiedsontwikkeling: impuls verstedelijking, versterken van platteland en versnelling;
• 4. Kwaliteitsimpuls en verduurzaming bestaande woningvoorraad;
• 5. Verbeteren van de kansen op een (sociale huur)woning en doorstroming.

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio West-Overijssel met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen wil de regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. In de woonagenda staat dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland waarbij inbreiding voor uitbreiding gaat.

De woonagenda West-Overijssel geeft meer ruimte aan woningbouw dan voorheen. De nadruk ligt daarbij op een goede kwalitatieve onderbouwing van de woonbehoefte en niet langer op de kwantitatieve behoefte.

Steenwijk wordt in de woonagenda genoemd als kern waar 'centraal wonen' het uitgangspunt is. Centraal wonen in de grote kernen met als unieke kwaliteit dat je er relatief rustig kunt wonen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid. Het gaat allereerst om kernen met een goede OV-/treinverbinding zoals Kampen, met een flinke omvang en ruimte voor grootschalige toevoegingen, en om Steenwijk, Dalfsen, Ommen, Hardenberg, Olst, Wijhe, Heino en Raalte.

De totale woningvoorraad in Steenwijkerland bestaat uit meer dan 20.000 woningen. De lokale woonbehoefte tot 2030 bedraagt 1.250 woningen. Op dit moment is er in Steenwijkerland een harde plancapaciteit van 514 woningen en een zachte plancapaciteit van ca. 357 woningen (samen 871). De insteek vanuit de West-Overijsselse woonagenda is om tot en met 2025 vooral in te zetten op de uitvoering van deze harde en zachte plancapaciteit.

Toetsing van het initiatief aan de regionale woonagenda

Voor de gemeente Steenwijkerland geldt een harde plancapaciteit van 514 woningen tot 2030 en een zachte plancapaciteit van 357 woningen tot 2030. Met dit bestemmingsplan worden 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen de uitbreidingswijk van het Eeserwold bij Steenwijk. Het gaat in dit geval om het bovensegment van zowel de woningen als de appartementen. Het aantal van 37 woningen is passend binnen het programma wat voor de gemeente Steenwijkerland van toepassing is. Het marktgebied voor dit initiatief is bovendien groter dan de gemeente.

De opzet van de gehele woonwijk is om luxe vrijstaande woningen te realiseren. Dit is vastgelegd in het document Ambities Gebiedsontwikkeling Eeserwold tussen de gemeente en de initiatiefnemer (zie paragraaf 3.4.4). Tenslotte is ook door het adviesbureau Companen kwantitatief- en kwalitatief onderzoek gedaan naar de marktbehoefte voor het voornemen uit het voorliggend plan (zie paragraaf 3.4.2).

Gesteld wordt dat de voorliggende ontwikkeling voldoet aan de regionale woonagenda, gelet op de regionale vraag en het tekort aan harde plancapaciteit.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Steenwijkerland

De Omgevingsvisie richt zich op de fysieke omgeving: de ruimte waarin bewoners, bezoekers, instellingen en ondernemingen van de gemeente zich bevinden en het leefgebied van mensen, planten en dieren. De gemeente Steenwijkerland wil met de Omgevingsvisie de omgevingskwaliteit van Steenwijkerland naar een hoger plan tillen. Omgevingskwaliteit wordt gedefinieerd als de integrale kwaliteit van ruimtes; het gaat er niet alleen om hoe deze ruimtes eruitzien, maar ook waartoe en op welke manier ze functioneren, hoe ze gebruikt worden en hoe de (functies van de) ruimtes met elkaar samenhangen en bijdragen aan het beter functioneren van de samenleving. Voorloper van de Omgevingsvisie was de Strategische Toekomstvisie 2030. De strategische toekomstvisie bevatte een integrale (en globale) visie op de ontwikkeling van de hele gemeente tot 2030. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van de Toekomstvisie was dat de kwaliteit van Steenwijkerland leidend is voor de toekomstige ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de versterking van Steenwijkerland. De Toekomstvisie had als uitgangspunt dat ontwikkelingsruimte wordt geboden voor wonen, werken en recreëren. De Strategische Toekomstvisie is geïntegreerd in de Omgevingsvisie 2017.

In de Omgevingsvisie is opgenomen dat voor alle kernen aandacht is. Daarbij wordt een aantal prioriteiten genoemd. Leefbaarheid is een dergelijke prioriteit. Doordat de Steenwijkerlandse bevolking vergrijst en er op termijn sprake is van krimp, staat de leefbaarheid in verschillende kernen in de gemeente onder druk. Als er niet genoeg inwoners zijn om een voorziening als een school, bibliotheek of kerk in stand te houden, zal deze verdwijnen. In Blankenham is dat met de school gebeurd. Waar voorzieningen in de directe omgeving verdwijnen, neemt de betekenis van sociale samenhang en eigen inzet toe. Voortbouwend op de sterke sociale cohesie in Steenwijkerland en het sterke verenigingsleven binnen de kernen, spelen inwoners zelf een belangrijke rol om de leefbaarheid op peil te houden. De gemeente zal de kernen zoveel mogelijk ondersteunen bij het ontwikkelen van nieuwe praktische vormen van onderlinge betrokkenheid en inzet.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Steenwijkerland (2017)

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de regionale vraag naar woningen. Hierbij vindt de ontwikkeling in binnenstedelijk gebied plaats waardoor er geen extra druk wordt gelegd op het buitengebied. Geconcludeerd wordt dat het voorliggend plan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van Steenwijk bevorderd.

3.4.2 Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021

In 2012 is de woonvisie 'Visie op wonen en leefbaarheid – duurzaam vitaal' vastgesteld. Sinds 2012 is veel veranderd op het gebied van wonen. Daarom is de visie in 2017 geactualiseerd, op basis van een woningmarkt- en woonbehoefte onderzoek uit 2016. In de gemeente Steenwijkerland was op dat moment als geheel nog beperkte behoefte aan groei van de woningvoorraad. In de kern Steenwijk was de vraag meer stedelijk van karakter, waarmee de vraag afwijkt van die in de andere kernen. De vraag in Steenwijk/Tuk richtte zich meer dan gemiddeld op rijwoningen in de koopsector, eengezinshuurwoningen en huurappartementen. Echter de vraag naar tweekappers en vrijstaande koopwoningen tot €300.000,- was ook in Steenwijk en Tuk prominent aanwezig.

De woonvisie richt zich vooral op passende woonruimte voor mensen met een laag inkomen en passende huisvesting voor de groeiende groep senioren (ook als zij zorg nodig hebben), jongeren, statushouders en specifieke kwetsbare groepen. De gemeente zet niet in op nieuwe locaties voor nieuwbouw buiten de bebouwde kom, maar op plannen en op locaties binnen de bebouwde kom.

Toetsing aan de Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021

Het intensiever benutten van een bestaand woonwijk en het toevoegen van appartementen in de hogere prijsklasse voldoet aan het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de woonvisie.

De woningmarktsituatie is sinds 2017 weer flink veranderd, waardoor extra plancapaciteit noodzakelijk is (zie paragraaf 3.3.1). Ook wordt in 2021 een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd.

Op basis van Primos 2019 prognoses is er voor de lokale behoefte tot 2030 nog een tekort aan plannen voor ca. 370 woningen. Het woningmarktonderzoek dat de gemeente Steenwijkerland laat uitvoeren brengt in kaart in welke kernen (of clusters van kernen) de nog niet ingevulde plancapaciteit dient te landen in de periode tot 2025 en tot 2030. Daarnaast is er nog een verwachte bovenlokale woningvraag, onder andere vanuit de bredere regio en door de overloop vanuit de Randstad naar de regio West-Overijssel. De grootte van deze bovenlokale vraag en waar in de regio deze vooral zal landen, wordt vanaf 2021 in regionaal verband nader uitgezocht.

Uit het marktonderzoek dat door Companen is uitgevoerd (zie bijlage 3) blijkt dat de behoefte naar zowel de grote kavels voor vrijstaande woningen als de appartementen in de hogere prijsklasse aanwezig is.

Het plan voor grote vrije kavels blijkt aantrekkelijk voor kavelzoekers uit een groot geografisch gebied. De woonvisie geeft geen beleid voor dit specifieke luxe marktsegment.

Het relevante woningmarktgebied voor de afzet van de beoogde appartementen op Landgoed de Woldberg is lokaal en regionaal van aard. Uit het onderzoek (bijlage 3) blijkt dat er marktvraag is voor appartementen in de beoogde prijsklasse. In Steenwijkerland zijn geen plannen voor koopappartementen en er is slechts een beperkt aanbod van duurdere appartementen in de relevante regio. De appartementen en de locatie zijn geschikt voor senioren, waarmee invulling wordt gegeven aan doelen van de woonvisie.

Companen verwacht dat de kavels en appartementen binnen 5 jaar afgezet kunnen zijn, ruimschoots binnen de planperiode van dit bestemmingsplan.

3.4.3 Welstandsnota

De ontwikkeling vindt plaats in het gebied genaamd: Stuwwallandschap tussen Steenwijk en Johannes Postkazerne (algemeen). Voor het Eeserwold gebied waarin het plangebied valt, is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan ontwerpen van nieuwe ontwikkeling worden getoetst. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1. De aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van de woningen en het appartementencomplex zal de welstandscommissie toetsen of de voorgenomen plannen voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er voldaan wordt aan de welstandsnota.

3.4.4 Ambitie Gebiedsontwikkeling Eeserwold - Eeserwold-Wonen

In het document Ambitie Gebiedsontwikkeling Eeserwold is tussen de gemeente en de verschillende initiatiefnemers van de Gebiedsontwikkeling Eeserwold de ambities per gebied beschreven (bijlage 4). Er is voor gekozen het ambitie document een praktische insteek te geven en er ook een uitvoeringsprogramma in op te nemen. Op voorhand wordt aangegeven dat de ambities van partijen niet fundamenteel zijn gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke plannen uit de eerste jaren na 2000. Namelijk de realisatie van een hoogwaardig en bovenlokaal woonmilieu ter plaatse van het deelgebied Eeserwold-Wonen. In het voorliggend geval wordt specifiek ingegaan op het gebied Eeserwold-Wonen waar het voorliggend plan betrekking op heeft.

Voor het gebied Eeserwold-Wonen zijn twee ambities opgeschreven namelijk het inzetten op een duurzame locatie en het realiseren van 154 exclusieve woningen op ruime kavels. De initiatiefnemer zal daarbij extra aandacht geven aan bijvoorbeeld duurzame energie, circulair en duurzaam materiaalgebruik en mogelijkheden onderzoeken voor het gebruik van een collectieve warmtepomp op het terrein. Voor de 154 exclusieve woningen zullen de kavels de minimale omvang behouden van 2.000 m2. Daarnaast is afgesproken dat voor het einde van 2022 minimaal 40 kavels verkocht dient te zijn en een nieuw marktonderzoek gedaan zal worden naar de behoefte. Qua beeldkwaliteit blijft hoogwaardige architectuur het uitgangspunt. Daarnaast zal onderzocht worden of de aanleg van een vaarverbinding/haventje mogelijk is.

Toetsing aan het Ambitie document

Na het opstellen van het ambitie document begin 2020 hebben de ontwikkelingen zich in een sneltreinvaart opgevolgd. Begin 2020 waren er 11 kavels verkocht. Bij het opstellen van het woningmarkt- en behoeftenonderzoek (begin 2021) waren er al 46 kavels verkocht en hadden 267 geïnteresseerde zich gemeld (zie ook Bijlage 3 Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg). Door de enorme vraag naar de woningen en de beschikbare ruimte op het terrein is in overleg met de gemeente besloten om de hotelfunctie met restaurant te laten vervallen en daarvoor in de plaats in het Eeserwoldgebied extra woningen mogelijk te maken.

De voorgenomen ontwikkeling betreft 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen. Hierbij blijft het uitgangspunt dat de woningbouw een hoogwaardige architectuur betreft met een minimale kavel omvang van 2.000 m2. Daarbij wordt ingezet op het gebruik maken van duurzame materiaal en het gebruik van duurzame energie. Het voorliggend plan sluit dan ook aan op de ambities van de partijen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Geluid

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. Voor dit plan is alleen wegverkeerslawaai relevant. Met betrekking tot lawaai van inrichtingen wordt in paragraaf 4.3 nader op ingegaan.

Situatie plangebied

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Woningen worden aangemerkt als een geluidsgevoelig object. In voorliggend geval is sprake van de toevoeging van 37 woningen (3 appartementen en 34 vrijstaande woningen). Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van de geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden.

Het projectgebied ligt in 'stedelijk gebied' aan de Landgoedallee en de Buitensingel waar een 30-km per uur regime geldt. Hiervoor geldt geen wettelijke vastgestelde geluidszone. Daarnaast ligt het plangebied onder de invloed van de Eesveenseweg een doorgaande provinciale weg. Hiervoor geldt een geluidscontour. Voor het plangebied ter plaatse van de Eesveenseweg is dan ook akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Hieronder worden belangrijkste conclusies weergegeven:

• De contour van de huidige voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB ligt verder over het plangebied dan de 50 dB(A)-contour van de huidige plankaart. Dit betekent dat een aantal kavels/woningen die op basis van de geldende beheersverordening bij recht zijn toegestaan, formeel niet voldoen aan de Wet geluidhinder.
• De oorzaken hiervan zijn een toename van de verkeersintensiteit, gewijzigde rekenregels/modellen en de overgang van Letmaal naar Lden.
• De geluidcontour die hoort bij de maximale grenswaarde van Lden= 63 dB ligt niet over het plangebied. De kavels direct aan de Eesveenseweg hebben een geluidbelasting van Lden= 60 dB. Voorgesteld wordt om in het nieuwe bestemmingsplan geen geluidcontour op te nemen, maar voor de kavels binnen de Lden= 48 dB contour een passende hogere waarde vast te stellen.

Gelet op het vorenstaande dient voor de kavels (K149, K148, K147 en K146) binnen de geluidscontour van de Eesveenseweg een hogere waardenbesluit genomen te worden.

Conclusie

Het aspect geluid in het kader van de Wgh vormt een belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Daarom dient er een hogere waarde te worden aangevraagd. Wanneer de benodigde hogere waarden worden verleend, is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

In het voorliggend geval wordt gekeken naar de actuele luchtkwaliteit voor wat betreft stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en superfijnstof (PM2,5) op basis van NSL-monitoringstool. In tabel 4.2 is het dichtsbijzijnde rekenpunt de waarden van opgenomen.

Tabel 4.2 Overzichtactuele luchtkwaliteit voor wat betreft stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en superfijnstof (PM2,5) ter hoogte van het plangebied (Bron: NSL monitoringstool).

Rekenpunt 78306	2019	2020	2030
NO2 µg/m3	12.5	11.7	8.0
PM10 µg/m3	14.7	14.5	12.8
PM2.5 µg/m3	8.1	8.2	6.6

De grenswaarden t.a.v. jaargemiddelden voor NO2 en PM10 bedraagt in beide gevallen 40 ug/m3. Voor PM2,5 geldt voor de jaargemiddelde een grenswaarde van 25 ug/m3. De WHO hanteert advieswaarden voor PM10 van 20 ug/m3, en 10 ug/m3 voor PM2,5; lager dan de wettelijke grenswaarden.

In dit geval wordt voldaan aan alle grenswaarden en de advieswaarde voor PM10 en PM2,5 van de WHO. Daarnaast zal de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied de komende jaren fors verbeteren, waarbij in 2030 alle grens- en advieswaarden lager worden. Vanuit het perspectief van gezondheid is op dit moment sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat welke zal verbeteren tot een goed woon- en leefklimaat in 2030.

Gelet op de aard en beperkte omvang van de voorgenomen 6ontwikkeling wordt voldaan aan het Besluit Niet in Betekenende Mate (NIBM) voor luchtemissies stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Nader luchtkwaliteitsonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de bestemming in de voorgenomen ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Voldoende duidelijk is dat het woon- en leefklimaat voor het aspect luchtkwaliteit aanvaardbaar is voor realisatie van voorliggend plan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

4.3 Bedrijven- en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

• Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.
• Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Het plangebied is gelegen in een gebied met een matige tot sterke functiemenging want direct naast de ontwikkeling is een bedrijventerrein aanwezig en in ontwikkeling. Daarnaast vindt er een zandwinning plaats. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

De functie 'wonen' is niet milieubelastend voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

In de directe omgeving van het plangebied is een bedrijventerrein aanwezig en een grind- en zandwinningsplas. Ter plaatse van het bedrijventerrein zijn bedrijven in verschillende milieucategorieën mogelijk. Aan de rand van het bedrijventerrein zijn alleen bedrijven mogelijk die qua activiteiten door hun aard toelaatbaar zijn aan de rand van een woonwijk. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de woonbestemming is minimaal 50 meter. Daarnaast is tussen de bedrijfsbestemmingen en het wonen een groenbestemming aanwezig als buffer. Gelet hierop vormen de bedrijven op het bedrijventerrein geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De functie grind- en zandwinning behoort op basis van de VNG 'Bedrijven en milieuzonering', tot de milieucategorie 4.1 met als grootste richtafstand 200 meter. Gelet op het omgevingstype (gemengd gebied) kan er een stap teruggedaan worden naar 100 meter. Op de geldende planverbeelding is in 2005 een 50 dB(A)-contour bepaald vanwege de zandwinning, uitgaande van zandwinning in het noordelijke deel van het wingebied. Hiervoor is toentertijd in 2005 een akoestisch onderzoek verricht. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

De conclusies van het akoestisch onderzoek dat is verricht op basis van de gegevens, zoals verstrekt door Roelofs Zandwinning BV, wijst echter uit dat bij deze zandwinning in noordelijke richting t.o.v. de meest noordelijke positie van de zandzuiger uitgegaan zou kunnen worden van een afstand van 100 m. Om een goede ruimtelijke scheiding tussen de zandwinning en de woningen en het hotel te bewerkstelligen dient een fasering te worden aangebracht. Deze afstand kan gehaald worden, indien de fasering van de zandwinning zodanig plaatsvindt, dat de noordzijde van de zandwinning als eerste geëxploiteerd wordt. Op het moment dat de zandwinning daar ter plekke daadwerkelijk is beëindigd en de bestemming is gewijzigd in een recreatieve waterbestemming kunnen pas woningen worden gerealiseerd binnen de zone van 100 m van de zandwinning. Het bestemmingsplan bevat daartoe een passende regeling.

Een zorgvuldige ruimtelijke scheiding wordt gecreëerd door ten eerste een afstand tussen het gebied met de bestemming wonen en het gebied met de bestemming zandwinning vast te leggen en ten tweede een fasering vast te leggen. De minimale afstand tussen het gebied met de bestemming wonen en het gebied met de bestemming zandwinning bedraagt 100 m. In de voorschriften is een bepaling opgenomen, dat woningbouw op een geringere afstand dan 100 meter van de zandwinning slechts mogelijk is indien de zandwinning op deze afstand feitelijk is beëindigd.

In de huidige situatie zijn al verschillende woningen (Buitensingel 6, 8 en 10) gerealiseerd binnen de in 2005 bepaalde 50 dB(A)-contour.

Verder geldt dat de zandwinning een vergunning heeft in het kader van voorheen de Wet milieubeheer (nu Wabo). In deze vergunning zijn geluidvoorschriften opgenomen voor de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus van ten hoogste:

• punt 009: 43/40/35 dB(A) in de dag-/avond-/nachtperiode;
• punt 012: 40/39/34 dB(A) in de dag-/avond-/nachtperiode.

De vergunningsvoorschriften zijn gebaseerd op de maatgevende bedrijfsvoering van de zandwinning met een dieselaangedreven zandzuiger op het middengedeelte en het zuidelijke gedeelte. Gezien de vergunde geluidniveaus en de gebiedstypering "gemengd gebied" met richtwaarden van 50/45/40 dB(A) zullen deze richtwaarden vanwege de zandwinning ter plaatse van de te realiseren woningen en appartementen niet worden overschreden.

Afbeelding 4.1 uitsnede overzicht meetpunten akoestisch onderzoek

Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de woningen en appartementen sprake is van een aanvaardbaar (akoestisch) woon- en leefklimaat.

4.4 Geurhinder en veehouderij

Vaste afstanden

Op basis van de wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt voor geurgevoelige objecten gelegen buiten de bebouwde kom een minimale afstand van 50 meter. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom een minimale afstand van 100 meter. De woningen kunnen op basis van artikel 1 van de Wgv worden aangemerkt als een geurgevoelig object. Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere afstanden van toepassing zijn.

De gemeente Steenwijkerland heeft op 3 april 2014 de 'Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Steenwijkerland' vastgesteld. Op basis van artikel 2 van deze verordening geldt, in afwijking van de afstand van de wet geurhinder en veehouderij, voor geurgevoelige objecten gelegen in gebiedstype III een afstand van 100 meter. De afstand tot de dichtstbij gelegen veehouderij aan de Eesveenseweg 50I, 8347 JD Eesveen is tenminste 300 meter tot het dichtsbijzijnde westelijk deelgebied. Hierdoor wordt aan de afstandsnorm uit de geurverordening voldaan.

Doorwerking in plan

Gezien in de directe omgeving (binnen 100 meter) geen veehouderijen zijn gesitueerd wordt voldaan aan de afstandsnormen van de Wgv en de Geurverordening Steenwijkerland.

Geurnorm voorgrondbelasting

Voor intensieve veehouderijen waar dieren worden gehouden waarvoor in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) een geuremissiefactor is vastgesteld (waaronder varkens, pluimvee, vleesrunderen, schapen, geiten, e.m.) geldt dat ter hoogte van geurgevoelige objecten in het buitengebied voldaan moet worden aan de geurnorm van 8,0 ouE/m3.

Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere geurnormen van toepassing zijn. De gemeente Steenwijkerland heeft geen afwijking van de geurnorm van de Wgv vastgesteld (alleen afwijking vaste afstanden).

Achtergrondbelasting geur

Wanneer in de omgeving van het plan meerdere veebedrijven met dieren met geurfactor zijn gelegen kan het zijn dat cumulatie van geurhinder kan plaatsvinden. In dat geval is het van belang voor beoordeling van goed woon- en leefklimaat voor het plan, naast de bepaling van de individuele voorgrondbelasting per bedrijf, er ook nog een berekening en beoordeling van de achtergrondbelasting plaats vindt. Bij die berekening worden bedrijven met geurfactor binnen een straal van één km van het plan meegenomen. Bedrijven waarbij de dieraantallen met geurfactor ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, bijvoorbeeld een melkrundveebedrijf met enkele meststieren, hobbygeiten, of hobby kippen mogen daarbij aannemelijk buiten beschouwing worden gelaten.

Doorwerking in plan

Het voorliggend plan is gelegen in een bestaande woonwijk waarbinnen een aantal woningen worden toegevoegd. Het aantal veehouderijbedrijven in de wijde omgeving van het plangebied is dermate laag, dat gesteld kan worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een acceptabel achtergrondniveau voor geur en daarmee een goed woon- en leefklimaat in dit kader. Door de beoogde uitbreiding worden daarnaast geen veehouderijbedrijven in de ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd aangezien op basis van het geldende bestemmingsplan al woningen toegestaan zijn. Het aspect geur vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Geitenhouderij

Op 1,75 km afstand van het westelijke deelgebied is een geitenhouderij (Bergweg 70 te Tuk) met in totaal 648 geiten gevestigd. Vanuit onderzoek van de VNG blijkt dat binnen een afstand van 2 kilometer een verhoogd risico is op longontstekingen bij omwonenden. Naarmate de afstand tot een geitenhouderij groter is, wordt het extra risico op longontsteking kleiner. Om die reden is dan ook advies gevraagd bij de GGD IJsselland.

De GGD vindt het niet nodig aanvullende maatregelen te treffen m.b.t. de uitbreiding van het Eeserwold. De afstand tussen geitenhouderij en de dichtstbijzijnde nieuw te bouwen woningen benadert de 2 km. Het extra risico op longontsteking is op deze afstand minimaal. Bovendien wordt er niet gericht gebouwd voor een kwetsbare doelgroep. Wel adviseert de GGD potentiële kopers te informeren over de aanwezigheid van deze geitenhouderij, zodat zij zelf informatie kunnen inwinnen en hun afweging kunnen maken.

Het advies neemt de initiatiefnemer mee bij de toekomstige gesprekken met potentiële kopers van de percelen. Gelet op het advies van de GGD wordt gesteld dat de geitenhouderij geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Conclusie veehouderij en geurhinder

De Wet geurhinder en veehouderij vormt geen belemmering voor de gewenste realisatie van de woningen.

4.5 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

In een straal van 600 meter rondom het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking. Transport van gevaarlijke stoffen vindt plaats over de A32 welke op meer dan 750 meter afstand van het plangebied gelegen is. Daarnaast zijn er geen spoorwegen in de nabije omgeving, geen doorgaande vaarverbindingen en geen voor transport geschikte buisleidingen.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Ecologie en natuurbescherming

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en;
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen, zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied bevindt zich op een afstand van ruim 4,3 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied.

Stikstofdepositie op natuurgebieden

Voor de voorliggende ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd welke opgenomen is in bijlage 6. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlands natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het projectgebied ligt niet in, of direct naast het NNN. Gronden die tot het NNN behoren, liggen op ruim 800 meter afstand van het projectgebied. Gezien de afstand van het projectgebied tot de NNN en de aard en omvang van het voornemen wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor de beoogde omzetting is een ecologische quickscan uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de conclusie van het onderzoek.

De inrichting van het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- en voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels in het plangebied. Vleermuizen bezetten geen vaste rust-of voortplantingsplaats.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten.

Voor de beschermde grondbonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘vangen’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet gedood worden als gevolg van het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten. Wel geldt een vrijstelling voor het beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor sommige diersoorten af. Echter leidt dit niet tot wettelijke consequenties.

Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Hiermee zal tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden.

Conclusie

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteit en nader onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling heeft tevens geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of het NNN.

4.7 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en het nemen van een beslissing omtrent een omgevingsvergunningaanvraag dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Situatie projectgebied

In het kader van de ontwikkeling is in 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieronder worden de belangrijkste onderzoeksresultaten weergeven uit het bodemonderzoek. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 8.

Onderzoeksresultaten

Vooronderzoek

De locatie bestaat uit een stuk onbebouwd terrein in het plangebied Eeser Wold en heeft een oppervlakte van circa 800.000 m2. Enkele delen zijn bebouwd, deze vallen echter buiten de onderhavige onderzoekslocatie.

Veldwerkzaamheden

Uit de veldwerkzaamheden blijkt dat de bovengrond van de onderzochte locatie opgebouwd is uit matig fijn, zwak ziltig, niet tot matig humeus zand en plaatselijk veen. Tijdens het veldwerk zijn geen voor het onderzoek van belang zijnde waarnemingen naar voren gekomen. Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen.

Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen:

Grond

In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten gemeten aan kobalt, kwik en minerale olie.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, kan worden geconcludeerd dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein.

Conclusie

De bodemkwaliteit past bij het toekomstige gewenste gebruik. Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

De regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden zijn opgenomen in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De gemeente Steenwijkerland heeft een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Deze kaart geeft op basis van oudheidkundig onderzoek verschillende waarderingen op het grondgebied van de gemeente. Afbeelding 4.2 geeft een fragment van de beleidskaart weer.

Afbeelding 4.2 Uitsnede van de archeologische beleidskaart (bron: gemeente Steenwijkerland)

Het plangebied ligt in de zone 'Geen archeologische verwachting'. Op basis van het oorspronkelijke bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is destijds archeologisch onderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan is het terrein vrijgegeven. Gelet hierop vormt dit aspect geen belemmering voor het project. Indien bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is in artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a opgenomen dat een bestemmingsplan of wijzigingsplan 'een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden' dient te bevatten.

Situatie projectgebied

Het projectgebied zelf kent, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart Overijssel, geen bijzondere cultuurhistorische waarden. In de directe nabijheid van het projectgebied bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen nader archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

4.9 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

In en rondom het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen.

4.10 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994. In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor de betreffende activiteiten die niet aan de drempelwaarden voldoen, dient het bevoegd gezag na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

De voorgenomen ontwikkeling betreft 37 woningen. Daarmee blijft de ontwikkeling onder de drempelwaarden. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure zal het college met inachtneming van de in bijlage 11 opgenomen aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling, voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, besluiten dat geen MER nodig is.

Conclusie

Uit de aanmeldnotitie blijkt namelijk dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.11 Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Wateradvies

Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het waterschap Drents Overijsselse Delta gevraagd een reactie te geven op het plan. Aan de hand van de ingediende gegevens (zie bijlage 9 en 10) is bepaald dat het plan een invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor dient de normale procedure te worden gevolgd voor de watertoets. Het waterschap heeft een uitgangspuntennotitie opgesteld welke hieronder nader op ingegaan wordt.

Watersysteem

Onder het watersysteem wordt de aan- en afvoer van voldoende water, waarborg van de waterkwaliteit en ruimte voor water ingegaan.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt niet gebouwd binnen de beschermingszone van de watergang. De watergang wordt dan ook niet belemmerd. Daarnaast worden er geen sloten of andere watergangen gedempt binnen het deelgebied. Gelet hierop wordt dan ook het watersysteem niet aangetast.

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt.

Met het voorliggend plan wordt een bestaande horeca locatie omgezet naar wonen en wordt binnen een huidige woonbestemming extra woningen toegestaan. De eventuele toename van verharding zal binnen het plangebied gecompenseerd worden conform de regels van het waterschap. Bij een nadere uitwerking van de plannen zal rekening worden gehouden met eventuele mogelijke wateroverlast binnen het plangebied. Met betrekking tot de aanleghoogte van de bebouwing zal ook bij de nadere uitwerking van de plannen invulling aangegeven worden.

Waterkwaliteit

Het watersysteem wordt zo ontworpen dat het geen risico's voor de volksgezondheid creëert en voldoende schoon is voor mensen, planten en dieren. Vuilwater wordt afgevoerd via het bestaande rioolstelsel en zal niet in de naastliggende plas en watergang terecht komen. Schoon hemelwater komt wel in de watergang en de plas terecht, maar dit betreft schoonwater en vormt daarmee geen risico voor mensen, planten en dieren.

Daarnaast worden er geen uitloogbare materialen gebruikt die tot een verontreiniging van het oppervlaktewater kunnen leiden. Ook wordt er geen wasplaats gerealiseerd waar mensen hun auto kunnen wassen, waardoor het aspect 'schoonmaakmiddelen' niet van toepassing is. Er is geen sprake van agrarisch terrein.

Riolering

Optimaliseren aanvoeren afvalwater naar de rioolwaterzuivering. Verminderen van hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en beperken van riool overstorten op het oppervlaktewater. Het vuil afvalwater wordt aangesloten op het bestaande gescheiden stelsel. Hemelwater wordt afgevoerd naar de naastliggende waterpartij. Hierdoor wordt de hydraulische belasting van de zuivering verminderd.

Zoals verwoord wordt vrijkomend hemelwater afgevoerd naar de naastliggende waterpartij. Dat is niet de primaire voorkeur voor infiltratie op eigen terrein maar wel prefererend boven het afvoeren via het rioolstelsel.

De capaciteit van het huidige rioolstelsel kan een aandachtspunt vormen. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Vooralsnog worden hier geen problemen voorzien.

Beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud is erop gericht om de waterhuishouding op orde te houden. Het betreft zowel waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterbeleving. De inrichting van het gebied dient zodanig te zijn, dat het beheer en onderhoud van het watersysteem op efficiënte en effectieve wijze mogelijk is. Bij nieuw aan te leggen water vindt overleg met het waterschap plaats.

Zoals aangegeven wordt vooralsnog niet voorzien dat gebouwd wordt binnen de aandachtszone indien dit het geval is zal nader overleg plaatsvinden met het waterschap.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat in het voorgenomen plan voldoende rekening is gehouden met het aspect water. Indien sprake is van een toename van verharding zal dit binnen het plangebied gecompenseerd worden.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Wonen - 1

De bestemming 'Wonen -1' is bedoeld voor de grondgebonden vrijstaande woningen. Middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aantal woningen (15 of 19) ter plaatse vastgelegd. De bouwhoogte van bouwwerken is middels een aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven op 10 of 12 meter. Daarnaast is de minimale en maximale dakhelling aangegeven op de planverbeelding deze bedraagt 250 bij 600 graden of 150 bij 450 graden.

Wonen - Woongebouw

De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is bedoeld voor de drie woongebouwen. Hierbij is middels een aanduiding het aantal woningen op 27 bepaald. Waarbij ter plaatse een maximale bouwhoogte van 16 meter geldt. Voor het bouwen van de woongebouwen mag maximaal 70% van het bestemmingsvlak worden gebruikt. Eventuele voorzieningen vallen buiten de 70% regeling. Parkeren dient binnen het bestemmingsvlak te worden opgelost.

In de beide woonbestemmingen is een link gelegd met het Beeldkwaliteitsplan dat voor het gebied is of wordt vastgesteld. Vergunning aanvragen worden hieraan getoetst.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. De gronden waarop de ontwikkelingen plaatsvinden, zijn eigendom van de initiatiefnemers. De realisatie heeft plaatsgevonden voor rekening en risico van initiatiefnemers en kende derhalve geen financiële risico's voor de gemeente. De kosten die verbonden zijn aan het doorlopen van de procedure worden verhaald op de initiatiefnemer op basis van de legesverordening. Mogelijke planschadekosten zijn eveneens voor rekening van de initiatiefnemer, hiervoor is een overeenkomst met de gemeente opgesteld.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Met het voorliggend plan worden bouwplannen mogelijk gemaakt, namelijk woningen. Voor het kostenverhaal wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan wordt aan de overlegpartners voorgelegd in het kader van het wettelijk vooroverleg. De reacties van de overlegpartners worden in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Overleg omgeving

Met de directe omwonende in de omgeving is het voorliggend plan besproken. Met de huidige bewoners zijn gesprekken gevoerd over het planvoornemen. De toekomstige bewoners van de wijk zijn aan de hand van een brief over het planvoornemen op de hoogte zijn gesteld en is hun de mogelijkheid geboden om in het informatiecentrum langs te komen of te bellen/mailen met vragen.

De huidige bewoners in de woonwijk geven bijna unaniem de voorkeur aan het wijzigen van de hotelbestemming naar een bestemming voor appartementen. Ook heeft niemand een probleem met de verkaveling naar kleinere kavels met afmetingen van circa 2.000 m2, waardoor er meer woningen op Eeser Landgoed zullen komen.

De belangrijkste motieven zijn:

• Bewoners houden over het algemeen meer rekening met de omgeving t.o.v. toeristen;
• Minder verkeer door de wijk;
• Snellere definitieve afronding van de wijk.
  

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad.

Tegen het ontwerpbestemmingsplan is in totaal 1 zienswijze ingediend. In de reactienota in bijlage 12 is de inhoud van de zienswijzen kort samengevat en van een reactie voorzien. De zienwijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

 

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld op 4 oktober 2022 door de gemeenteraad. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit door belanghebbenden beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.