Oldemarkt, Dijklaan 2 en 2a

3.2 Gemeente

WOONVISIE

Het volkshuisvestingbeleid van gemeente Steenwijkerland wordt verwoord in de Woonvisie 2007-2010. Deze visie is door de gemeenteraad vastgesteld op 27 juni 2007. Hierin wordt gesteld dat in de kleine kernen en buurtschappen alleen wordt gebouwd voor de eigen behoefte, dus de specifieke vraag van eigen inwoners. Hierbij dient te worden aangesloten op de kwaliteit en kenmerken van de kernen. Voor het buitengebied geldt het behoud als uitgangspunt. Kleinschalige maatwerknieuwbouw, door beperkte toepassing van Rood voor Rood, wordt hierbij specifiek genoemd.

REGELING ROOD VOOR ROOD MET GESLOTEN BEURS

Het doel van het beleid voor 'Rood voor Rood met gesloten beurs' is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door het afbreken van landschapontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing en door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn het gemeentelijke LandschapsOntwikkelingsPlan, de Beleidsnotitie Buitengebied en de gemeentelijke Welstandsnota.

De gebouwen die in aanmerking komen voor de regeling moeten in totaliteit een minimale oppervlakte hebben van 850 m2. Ter compensatie van de sloop van deze landschapontsierende bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend. De regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsgebouwen (volledige sloop), inclusief de erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo's. De situering van de nieuwe bouwkavel vindt in principe plaats binnen het geldende bouwperceel. Hetgeen wordt teruggebouwd, dient een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landschap te zijn. Dit moet aansluiten bij de specifieke gebiedskenmerken.

De gemeente heeft de ervenconsulent van Het Oversticht gevraagd te adviseren over de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. De ervenconsulent heeft aangegeven dat de sloop van de stallen en verwijdering van de silo en kuilvoerplaten bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het landschap en het erf. De stenen schuur aan de oostzijde van de boerderij is architectonisch en cultuurhistorisch niet waardevol. Het behoud en de aanplant van streekeigen beplanting dragen bij aan de versterking van deze kwaliteit. Het betreft een lint met meerdere (kleine) erven, hierdoor is deze locatie acceptabel voor het toevoegen van een nieuw erf.

Op basis van het plan en de taxaties is in overleg met initiatiefnemers, ervenconsulent en de gemeente gekozen voor een investering. In het kader van de regeling Rood voor Rood wordt op basis van de taxatierapporten en de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend hoeveel geinvesteerd moet worden in de ruimtelijke kwaliteit. In deze is er voor gekozen om beplanting aan te planten en om het dak van de bestaande boerderij te vervangen.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt twee woningen mogelijk. De nieuwe bouwkavel heeft een oppervlakte van 1.000 m2. De woonpercelen hebben de bestemming Wonen. Op het overige deel van het agrarisch bouwperceel is een singel aangeplant, het overige deel heeft de bestemming Agrarisch.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED

De gemeente Steenwijkerland heeft de beleidsnotitie Buitengebied vastgesteld op 27 maart 2012. In de beleidsnotitie wordt onder andere aangegeven hoe de gemeente omgaat met bijgebouwen en ondergronds bouwen.

De gemeente Steenwijkerland staat bij een bouwperceel in het buitengebied maximaal 100 m2 aan bijgebouwen toe. Beide bouwpercelen krijgen een bijgebouw van 100 m2. Het uitgangspunt bij ondergronds bouwen is hiervoor aparte bouwregels op te nemen in het bestemmingsplan. Ten behoeve van de toegang tot de ondergrondse verdiepingen kan een beperkte overschrijding van de bouwgrenzen worden toegestaan. In het voorliggende bestemmingsplan zijn bij de algemene bouwregels regels opgenomen voor het realiseren van een kelder en de buitentoegang. De ontwikkelingen in het plangebied passen in de beleidsnotitie buitengebied van de gemeente Steenwijkerland.

WELSTANDSNOTA

De gemeente Steenwijkerland heeft haar welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota. De Welstandsnota is op 5 februari 2004 vastgesteld. De Welstandsnota gaat over de kwaliteit van de bebouwing in de gemeente Steenwijkerland.

Het plangebied ligt in het welstandsgebied Eesveen en IJsselham. Geheel aan de westelijke uitloper van de noordelijke stuwwal tussen Oldemarkt en De Eese, op de overgang naar het kraggenlandschap ligt IJsselham. In het gebied liggen enige boerderijen met groene erfbeplanting aan de weg, met bijna haaks daarop de smalle lineaire slagenverkaveling. De schaal van het gebied is groter dan die van het kampenlandschap op de stuwwal, doordat hier de vele houtwallen ontbreken.

Kenmerkend voor het gebied is dat de boerderijen liggen op overwegend smalle kavels met het voorhuis gericht op de weg. De boerderijen, van verschillende grootte, hebben een heldere hoofdvorm met schild- of zadeldak, de laatste soms met wolfseind. Zowel boerderijen uit de hallenhuisgroep als de Friese huisgroep komen voor. Het voorhuis is soms dwarsgeplaatst. De bijgebouwen staan haaks op het hoofdgebouw. Het schuurgedeelte heeft een gesloten dak, op het woongedeelte komt sporadisch een dakkapel voor.

De historisch gegroeide combinatie (rode gebakken) pan op het voorhuis en riet op het bedrijfsgedeelte komt regelmatig voor. De overgang ligt bij de knip. Alleen riet of pannendekking komt ook voor. In het algemeen zijn gedekte kleuren toegepast.

Voor dit plan zijn een aantal welstandscriteria opgesteld, waaraan het bouwplan zal moeten voldoen. Het uitgangspunt is dat het bouwplan een definitief positief welstandsadvies krijgt.

LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN

Het LandschapsOntwikkelingsPlan geeft een visie op de wenselijke toekomstige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het is een richtinggevend instrument voor ontwikkelingen die zich aandienen. Het plangebied ligt op de visiekaart op het Hoge Land van Vollenhove. Over het landschap, het erfensemble, de erfstructuur en de gebouwen is overleg gevoerd met de ervenconsulent van Het Oversticht. Hierbij is rekening gehouden met de karakteristieken van het gebied. Het advies van Het Oversticht geldt als uitgangspunt voor het bestemmingsplan en de inrichting van het plangebied.

CONCLUSIE

Het bestemmingsplan maakt twee woningen mogelijk. Er wordt één nieuwe woning toegevoegd in ruil voor een kwaliteitsverbetering van de omgeving (Rood voor Rood). De ontwikkelingen leggen geen beslag op het nieuwbouwprogramma van de gemeente. Het bestemmingsplan is passend binnen de Woonvisie.

Het bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden van de regeling 'Rood voor Rood met gesloten beurs'.

De adviezen van de ervenconsulent zijn verwerkt bij de toekomstige inrichting en uitstraling van de gebouwen in het plangebied.

De ontwikkelingen in het plangebied zijn passend binnen het gemeentelijk beleid.