Kop De Beuk - De Berk, Budel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het plangebied van dit wijzigingsplan heeft in het bestemmingsplan 'Kom Budel' reeds de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' zonder woningbouwmogelijkheden. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het toevoegen van een bouwvlak. Het initiatief past binnen de wijzigingsregels die hiervoor zijn opgenomen.

Dit wijzigingsplan maakt dan ook de bouw van een appartementengebouw met 6 woningen op de kop van De Beuk en De Berk in Budel mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van Budel aan een groen pleintje op de kop van De Beuk en De Berk, nabij de Burgemeester Wijtestraat.

Ten zuidoosten van het plangebied is de wijk Boschakker gebouwd. Omdat het plangebied en aangrenzende gronden aan de Burgemeester Wijtestraat binnen de geurhindercirkel van het agrarisch bedrijf op het adres Bosch 2 liggen, was het (nog) niet mogelijk hier woningen te bouwen.

De ligging van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Kom Budel’, zoals vastgesteld op 15 december 2015. Het plangebied heeft hierin de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin’. Voor het plangebied geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'.

Verder is het perceel voorzien van diverse aanduidingen:

• 'milieuzone - geurzone' om te voorkomen dat er geurgevoelige objecten worden opgericht in de zone rond het agrarische bedrijf Bosch 2
• 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' voor de molen Nooit Gedacht
• 'vrijwaringszone - molenbiotoop 3' voor de molen Zeldenrust
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 17‘

Op basis van de voorwaarden die zijn verbonden aan de wijzigingsbevoegdheid zijn er ten hoogste 6 aaneengebouwde en/of gestapelde woningen toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 6,5 meter. Voorliggend plan voorziet in een bouwtitel voor een appartementengebouw met 6 woningen.

Afbeelding 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kom Budel'

Op 29 januari 2019 is het bestemmingsplan 'Kom Budel en Kom Maarheeze, herziening supermarkten en parkeren' vastgesteld. Omdat er voor het plangebied in het bestemmingsplan ‘Kom Budel’ geen aanduidingen zijn opgenomen voor detailhandel of een supermarkt is alleen het onderdeel parkeren van toepassing voor het plangebied. De parkeerregeling uit dit vigerende bestemmingsplan is overgenomen in het voorliggende wijzigingsplan.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat de planbeschrijving. In dat hoofdstuk wordt ingegaan op het initiatief en de wijze waarop dat in het wijzigingsplan is vertaald. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in relatie tot het vigerende beleid, de relevante planologische uitvoeringsaspecten. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 en 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de procedure.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Wijzigingsregels vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kom Budel', dat op 15 december 2015 is vastgesteld door de raad van de gemeente Cranendonck. In dat bestemmingsplan zijn de bestemming ‘Wonen' en 'Tuin' toegekend aan het plangebied, met een wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan 'Kom Budel' zijn in lid 5.2 van artikel 29 de voorwaarden opgenomen waaronder toepassing kan worden gegeven aan deze bevoegdheid. De bevoegdheid luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door middel van het toekennen van een bouwvlak aan de betreffende gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 17' met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. ten hoogste 6 woningen worden gerealiseerd in de bebouwingstypen aaneengebouwd en/of gestapeld;
• b. de maximale bouwhoogte 6,5 meter bedraagt;
• c. het bouwplan stedenbouwkundig aanvaardbaar dient te worden geacht;
• d. voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
• e. er dient te worden voldaan aan het gestelde in de vastgestelde welstandsnota;
• f. de woningen worden gebouwd met toepassing van het beginsel hydrologisch neutraal bouwen of diens opvolger van Waterschap De Dommel. Dit betekent dat ten minste sprake dient te zijn van voldoende waterberging. Voor het bepalen van de omvang van de waterberging dient advies ingewonnen te worden bij de gemeente en het Waterschap;
• g. wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies;
• h. de realisatie van de nieuwe woning(en) past binnen de regionale woningbouwprogrammering;
• i. in het wijzigingsplan worden de (milieuhygiënische, waterhuishoudkundige, archeologische, landschappelijke en planologische) haalbaarheid en aanvaardbaarheid van de nieuwe ontwikkeling en de effecten ervan op het gebied en de omgeving in voldoende mate onderzocht en gemotiveerd.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders ingevolge artikel 31 van het bestemmingsplan 'Kom Budel' bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3,00 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Er is een stedenbouwkundig plan opgesteld dat past binnen de wijzigingsregels. Het bouwplan is gericht op de bouw van een appartementengebouw met zes woningen. Hierna wordt aandacht besteed aan de bestaande en toekomstige situatie.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied betreft een braakliggend (onverhard) perceel in de wijk Boschakker in Budel. Het perceel ligt tussen twee bestaande woonstraten, De Beuk en De Berk. Aan beide woonstraten staan ten zuiden van het plangebied appartementengebouwen in twee bouwlagen (met flauwe kap) met ieder zes appartementen.

Ten noorden van het plangebied ligt een plantsoen. Een reeds aangelegd voetpad vormt een logische grens tussen dit plantsoen en het plangebied.

Aan beide zijden van het plangebied is aan de woonstraten een langsparkeerstrook aanwezig en aan de rand van het plantsoen zijn in totaal 8 parkeerplaatsen aangelegd.

Zicht op het plangebied (bron: Google Maps)

2.3 Toekomstige situatie

2.3.1 Het bouwplan

Het bouwplan (zie onderstaande afbeelding) is gericht op de bouw van een kleinschalig woongebouw met 6 appartementen op de kop van De Beuk en De Berk in Budel.

Het toekomstige gebouw is georiënteerd op een groene ruimte ten noorden van het plangebied, daar waar De Beuk en De Berk samenkomen. Het gebouw staat op een afstand van 3 meter uit de voorste perceelsgrens, de zijgevels in lijn met de voorgevels van de bestaande woongebouwen aan De Beuk en De Berk. De balkons op de verdieping en de laag ommuurde buitenruimten bij de woningen op de begane grond steken 0,5 meter voor de gevel uit.

Het gebouw bestaat net als de bestaande woongebouwen aan De Beuk en De Berk (zie foto in de vorige paragraaf) uit twee woonlagen. Het gebouw heeft een hoogte van 6,5 meter en wordt plat afgedekt. Het gebouw ontneemt het zicht vanaf de wegen op het binnengebied ruimte tussen de verschillende appartementengebouwen.

Aan de zijde van De Berk worden het nieuwe en bestaande appartementengebouw met elkaar verbonden door een éénlaags entreegebouw (zie onderstaande afbeelding) die toegang biedt tot de lift.

Nieuwe aanzicht vanaf De Berk

Om ook de bestaande bovenwoningen aan De Beuk en De Berk te kunnen aanbieden als nultredenwoningen worden de galerijen van deze woningen verbonden met de galerij van het nieuwe appartementengebouw. Om deze reden is ook het bestaande voetpad grenzend aan het wijzigingsgebied opgenomen binnen het plangebied.

Op het binnenterrein worden tegenover de bergingen voor de bestaande appartementen aan De Beuk en De Berk zes vrijstaande bergingen gebouwd.

2.3.2 Ontsluiting en parkeren

Ten gevolge van de bouw van een appartementengebouw op de kop van De Berk en De Beuk verandert de verkeerskundige situatie niet. Het gebouw is te betreden vanaf de bestaande omliggende wegen.

Bij de aanleg van de openbare ruimte is al rekening gehouden met parkeerplaatsen voor de 6 appartementen die met het voorliggende wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt. Door Buiten-Ruimte is in februari 2020 een parkeeronderzoek uitgevoerd om te bepalen of met de aanwezige parkeervoorzieningen in de openbare ruimte kan worden voorzien in de parkeerbehoefte na realisatie van het beoogde bouwplan. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 1. Tijdens het parkeeronderzoek is eerst gekeken naar de theoretische parkeerbehoefte van het appartementencomplex. Daarna is met parkeerdrukmetingen is de huidige parkeersituatie inzichtelijk gemaakt. Vervolgens is op basis van deze gegevens de toekomstige bezettingsgraad berekend.

Voor de 6 appartementen is de theoretische parkeerbehoefte 9,6 parkeerplaatsen, waarvan 1,8 parkeerplaatsen voor bezoekers. De parkeerbehoefte is op basis van aanwezigheidspercentages het grootst op een doordeweekse avond: 8,5 (9) parkeerplaatsen, waarvan 1,4 (2) voor bezoekers.

Om de bestaande bezettingsgraad rondom het toekomstige appartementencomplex te bepalen, zijn parkeerdrukmetingen uitgevoerd. Bij het bepalen van het onderzoeksgebied daarvoor is uitgegaan van een maximale loopafstand van 100 meter vanaf het plangebied.

Op eigen terrein is geen ruimte voor de aanleg van parkeerplaatsen zodat parkeren in de openbare ruimte plaatsvindt. Om te voldoen aan de parkeernorm mag gebruik worden gemaakt van de bestaande parkeerplaatsen als er voldoende parkeerruimte in de omgeving beschikbaar is. Na de realisatie van het bouwplan mag de bezettingsgraad binnen de acceptabele loopafstand niet boven de 80% uitkomen.

Tijdens de parkeerdrukmeting is op een doordeweekse avond de hoogste bezettingsgraad waargenomen, zijnde 23%. Na de realisatie van het bouwplan met 6 appartementen is de bezettingsgraad 33%.

Uit het parkeeronderzoek kan worden geconcludeerd dat er niet onevenredig gebruik wordt gemaakt van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Van een parkeerprobleem in de openbare ruimte na realisatie van het bouwplan is dan ook geen sprake.

2.4 Toetsing aan de wijzigingsregels

In deze paragraaf wordt aangegeven of en hoe wordt voldaan aan de voorwaarden die zijn gesteld aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden.

2.4.1 Toekennen van een bouwvlak

Er mogen ten hoogste 6 woningen worden gerealiseerd in de bebouwingstypen aaneengebouwd en/of gestapeld

Het bouwplan bestaat uit 6 gestapelde woningen. De bebouwingstypologie en het maximum aantal woningen zijn vastgelegd op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

De maximale bouwhoogte bedraagt 6,5 meter

De nieuwe appartementengebouw wordt 6,5 meter hoog. Deze maximale bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Het bouwplan is stedenbouwkundig aanvaardbaar

In paragraaf 2.3 is ingegaan op de toekomstige situatie. Er is voldoende rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke structuur en de belangen van eigenaren en bewoners van aangrenzende percelen. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke inpassing en is hiermee stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein

Voor de beoogde seniorenwoningen is een voorbehoud gemaakt en is altijd uitgegaan van parkeerruimte in de openbare ruimte. Dat is terug te vinden in het oorspronkelijke bestemmingsplan ‘Boschakkers Budel’ (pag. 8) en benoemt in het beeldkwaliteitplan ‘Boschakkers’ (pag. 12). Geconstateerd wordt dat deze nuance voor seniorenwoningen onbedoeld niet in de wijzigingsregels van het bestemmingsplan ‘Kom Budel’ is vertaald.

Bij de voorbereiding van voorliggend wijzigingsplan is daarom gekeken naar de initiële ruimtelijke uitgangspunten en is de mogelijkheid van parkeren in het openbaar gebied nader onderzocht. Het parkeeronderzoek van bureau BuitenRuimte is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Uit dit onderzoek volgt dat de benodigde parkeerruimte voor de nieuwe appartementen in het bestaande openbaar gebied aanwezig is. De bedoelde uitgangspunten van het plan Boschakkers voor het parkeren voor seniorenwoningen zijn gerespecteerd en in de bestaande situatie beschikbaar.

Er wordt derhalve voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Er dient te worden voldaan aan het gestelde in de vastgestelde welstandsnota

In de welstandnota wordt voor het plangebied van dit wijzigingsplan verwezen naar het beeldkwaliteitplan ‘Boschakkers’. In dit beeldkwaliteitplan is opgenomen dat het mogelijk is om in plaats van geschakelde woningen in één bouwlaag, gestapelde seniorenwoningen in twee bouwlagen op te richten. Deze mogelijkheid is in het bestemmingsplan ‘Kom Budel’ vertaald in wijzigingsregels waarbinnen ten hoogste 6 woningen (aaneengebouwd en/of gestapeld) met een maximale bouwhoogte van 6,5 meter zijn toegestaan. Het bestemmingsplan, zowel het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Budel’ als het daaraan voorafgaande bestemmingsplan ‘Boschakkers Budel’, biedt de mogelijkheid om gestapelde woningen ter plekke toe te staan.

De woningen worden gebouwd met toepassing van het beginsel hydrologisch neutraal bouwen of diens opvolger van Waterschap De Dommel. Dit betekent dat ten minste sprake dient te zijn van voldoende waterberging. Voor het bepalen van de omvang van de waterberging dient advies ingewonnen te worden bij de gemeente en het Waterschap

In paragraaf 3.6 wordt ingegaan op het waterbeleid. Gelet op de beperkte omvang van de ontwikkeling is ingevolge het waterschapsbeleid geen watercompensatie vereist. Het gemeentelijk waterbeleid is bepalend voor de omvang van de waterberging.

Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies

Het plangebied op de kop van De Beuk en De Berk ligt in een woongebied en leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies.

De bouw van woningen is mogelijk doordat het agrarisch bedrijf op het perceel Bosch 2 verdwijnt. De bedrijfsbestemming die daar gedeeltelijk voor in de plaats komt, staat bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toe. Hiervoor geldt een indicatieve afstand van maximaal 30 meter. De afstand tussen het plangebied en de toekomstige bedrijfsbestemming op het perceel Bosch 2 is ruim 65 meter.

Ook is rekening gehouden met de twee molenbiotopen die over het plangebied heen liggen (zie paragraaf 3.11).

De realisatie van de nieuwe woning(en) past binnen de regionale woningbouwprogrammering

In het Regionaal Woningbouwprogramma is voor de gemeente Cranendonck voor de periode tot 2030 een woningbouwopgave van minimaal 700 en maximaal 805 woningen opgenomen. Van dit aantal dienen er 220 in Budel te worden gebouwd. Van dit aantal dient 30% in de sociale sector te worden gebouwd. Het bouwplan dat met het voorliggende wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, past binnen de regionale woningbouwprogrammering, bij het beleidsmatig speerpunt uit de gemeentelijke ‘Woonvisie 2018 – 2030’ en de achterblijvende opgaaf om voldoende sociale huurwoningen te realiseren en woningen voor senioren.

In het wijzigingsplan worden de (milieuhygiënische, waterhuishoudkundige, archeologische, landschappelijke en planologische) haalbaarheid en aanvaardbaarheid van de nieuwe ontwikkeling en de effecten ervan op het gebied en de omgeving in voldoende mate onderzocht en gemotiveerd

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de genoemde aspecten. De haalbaarheid en aanvaardbaarheid van het bouwplan zijn hiermee voldoende onderzocht en vastgesteld.

2.4.2 Overschrijding van bestemmingsgrenzen

Technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken

Om het gebruik van de bovenwoningen voor senioren, die minder mobiel zijn of worden (zogenaamde nultredenwoningen), mogelijk te maken, is het gewenst om ter ontsluiting van de bovenwoningen een lift te bouwen. De ruimte hiervoor is gelet op de gewenste uitstraling van het gebouw aan de groene ruimte ten noorden van het perceel, gesitueerd achter het gebouw. Een directe toegang vanaf de bestaande openbare weg is daarbij gewenst. Bij de architectonisch uitwerking is gebleken dat voor het entreegebouw met lift meer ruimte nodig is tussen het nieuwe en oude appartementengebouw waardoor het nieuwe gebouw 1 meter naar het noorden is verschoven. Ook wordt het éénlaags entreegebouw op een afstand van 2 meter uit de voorgevel van het bestaande appartementengebouw aan De Berk gebouwd in plaats van 3 meter, die in alle gemeentelijke bestemmingsplannen als uitgangspunt wordt gehanteerd voor de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij woningen.

Omdat met de bouw van een lift en de te realiseren directe verbinding tussen de nieuwe galerij en de galerijen van de bestaande bovenwoningen aan De Beuk en De Berk een grote meerwaarde ontstaat voor de gebruiksmogelijkheden van deze woningen, heeft de gemeente Cranendonck ingestemd met het bouwplan. Daarom wordt met het voorliggende wijzigingsplan ook toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid voor overschrijdig van de grenzen van de bestemming 'Wonen' en is het bestaande voetpad grenzend aan het wijzigingsgebied opgenomen binnen het plangebied.

De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3,00 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot

De overschrijding bedraagt niet meer dan 3 meter en bestemmingsvlak 'Wonen' tussen De Beuk, De Berk en De Els wordt minder dan 10% vergroot. De oppervlakte hiervan bedraagt 3.554 m² en wordt vergroot met een oppervlakte van 48 m², en wordt hiermee vergroot met slechts 1,35%.

2.5 Wijze van bestemmen

Voor het plangebied zijn wederom de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' opgenomen. De grenzen van de bestemming 'Wonen' zijn afgestemd op de positie van het appartementengebouw (inclusief balkons en ommuurde buitenruimten) en de lift met entreegebouw aan De Berk, en verruimd teneinde de galerij van het nieuwe appartementengebouw te kunnen verbinden met de galerijen van de bestaande gestapelde woningen aan De Beuk en De Berk. Een en ander zoals omschreven in de vorige paragraaf.

Omdat ook beschermende werking van de de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' en de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 3' van toepassing blijven, zijn deze overgenomen uit het bestemmingsplan 'Kom Budel'. Vanwege het verdwijnen van het agrarische bedrijf Bosch 2 kan de aanduiding 'milieuzone - geurzone' achterwege blijven, alsmede de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 17‘, waaraan met het voorliggende wijzigingsplan toepassing wordt gegeven.

Voor het appartementengebouw is een bouwvlak opgenomen. Het éénlaags entreegebouw kan vergunningvrij worden opgericht of binnen de bouwregels die zijn opgenomen voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Dat geldt ook voor de vrijstaande bergingen op het binnenterrein. Deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, op een afstand van ten minste 1,00 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw. De bouwhoogte en oppervlakte passen binnen de daaraan gestelde regels in het bestemmingsplan 'Kom Budel' en het voorliggende wijzigingsplan. Voor de verbindingen tussen de nieuwe en bestaande galerijen zijn voorwaarden opgenomen in de bouwregels van de bestemming 'Wonen'.

Hoofdstuk 3 Uitvoeringsaspecten

Voorliggend wijzigingsplan maakt de realisering van woningen mogelijk op een perceel dat in het vigerende bestemmingsplan (moederplan) is voorzien van een wijzigingsbevoegdheid. Hierna wordt per aspect de uitvoerbaarheid van dit plan kort toegelicht.

3.1 Beleidskader

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de bouw van 6 gestapelde woningen op de kop van De Beuk en De Berk in Budel. Ten behoeve van deze ontwikkeling is in het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Budel' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Na vaststelling van dit bestemmingsplan is op provinciaal en gemeentelijk niveau geen nieuw beleid geformuleerd.

3.2 Bodem

Bij elke functiewijziging dient te worden beoordeeld of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde bestemming en daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, moet worden onderzocht.

In april 2020 is door Archimil een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is als bijlage Bijlage 2 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat er geen restricties gelden voor de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. De aangetroffen lichte verontreinigingen met cadmium in de bovengrond en barium in het grondwater vormen geen aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek. De aanwezigheid van deze componenten vormt, gezien de concentraties, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaar. Aangezien direct contact met het grondwater niet te verwachten is, blijft het risico uit oogpunt van volksgezondheid en milieuhygiëne beperkt. Het is echter raadzaam om geen freatisch grondwater te gebruiken voor consumptieve doeleinden, zoals het besproeien van gewassen en/of drenken van dieren.

Indien grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt, dient in het kader van het Besluit bodemkwaliteit te worden bepaald wat de kwaliteit daarvan is.

3.3 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta. De wet is een raamwet die regelt hoe Rijk, provincies en gemeenten bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem. De wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Onder archeologisch erfgoed wordt verstaan: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden. De uitgangspunten van de wet zijn:

• Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is.
• Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers tot ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodemverstorende ingrepen zal worden omgegaan. Dit houdt in een verplichting tot vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren.
• Bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen. De kosten voor noodzakelijke archeologische werkzaamheden komen ten laste van de initiatiefnemer tot de bodemverstorende activiteit.

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is aangegeven dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor hun eigen bodemarchief. Dit betekent dat de gemeente bevoegd gezag is. De gemeente Cranendonck heeft haar archeologisch beleid vastgelegd in het 'Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Cranendonck' (29 mei 2012). Op basis van het beleidsplan worden in bestemmingsplannen voorwaarden gesteld aan omgevingsvergunningen voor de activiteiten bouwen, aanleggen en slopen. Doel van het beleid is om archeologische waarden te beschermen, aangezien zij een bron van kennis van het verleden zijn. De beleidskaart archeologie is afgeleid van de waarden- en verwachtingenkaarten, maar is qua kaartbeeld vereenvoudigd en geschematiseerd. Volgens de wettelijke verplichting wordt in bestemmingsplannen rekening gehouden met bekende en verwachte archeologische waarden. Om tot een afgewogen beleid te komen is het gemeentelijk grondgebied in zeven categorieën verdeeld. Of een onderzoeksplicht van toepassing is, verschilt per categorie. Per categorie zijn ondergrenzen voor de omvang en de diepte van de ingreep bepaald. De categorieën worden in bestemmingsplannen vertaald door het opnemen van verschillende dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'.

Het plangebied ligt in een gebied met hoge verwachting (categorie 4). De archeologische beleidskaart is doorvertaald in het geldende bestemmingsplan 'Kom Budel'. Archeologisch onderzoek is binnen deze bestemming pas nodig als de verstoringsoppervlakte groter is dan 500 m² en dieper dan 0,3 meter. Omdat de oppervlakte van de bestemming 'Wonen' binnen het plangebied van het voorliggende wijzigingsplan kleiner is dan 500 m², kan deze ondergrens niet worden overschreden. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4' uit het bestemmingsplan 'Kom Budel' is overgenomen op de verbeelding en in de regels van dit wijzigingsplan.

3.4 Geluid

Geluidhinder kan ontstaan als gevolg van verschillende activiteiten. De Wet geluidhinder vormt het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en geluid afkomstig van geluidgezoneerde bedrijventerreinen. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en wegen die deel uitmaken van een woonerf, een onderzoekszone. Indien binnen de onderzoekszone van een weg nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen) worden gerealiseerd, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Het appartementengebouw ligt in de geluidzone van de Meemortel, Burgemeester van Houtstraat, Burgemeester Wijtestraat en Bosch (50 km/h-wegen). Er is daarom akoestisch onderzoek verricht. De onderzoeksrapportage is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden tevens de nabijgelegen 30 km/uur wegen (De Beuk en De Berk) in het onderzoek betrokken.

Uit de resultaten van het onderzoek (zie Bijlage 3) blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen onder de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder van 48 dB ligt. Er gelden vanuit akoestisch oogpunt geen beperkingen voor de bouw van het appartementengebouw.

3.5 Lucht

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit') bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden (zoals het vaststellen van een bestemmings- of wijzigingsplan) mogen uitoefenen wanneer sprake is van één of meer van de volgende gevallen:

• a. er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden;
• b. de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft tenminste gelijk;
• c. het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
• d. de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekenende mate

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate' en de 'Regeling niet in betekenende mate'. Als regel geldt dat projecten die minder dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdragen (3% van 40 µg/m3 oftewel 1,2 µg/m3) als 'niet in betekenende mate' kunnen worden aangemerkt. Voor deze projecten kan een toetsing aan de grenswaarden dus achterwege blijven. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Voor woningbouwlocaties geldt dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen als sprake is van minder dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of minder dan 3.000 woningen bij twee gelijkwaardige ontsluitingswegen.

In het geval van nieuwe ontwikkelingen moeten worden getoetst of deze effect hebben op de luchtkwaliteit. In dit geval is sprake van de toevoeging van zes woningen, waardoor de ondergrens van 1.500 woningen niet wordt gehaald. Het plan draagt dus ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging. Onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Luchtkwaliteit in het plangebied

Hoewel het initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt, is het gewenst om inzicht te hebben in de luchtkwaliteit in het plangebied. Volgens kaarten van het RIVM, die beschikbaar zijn op de website atlasleefomgeving.nl, bedraagt de jaargemiddelde concentratie NO2 in het plangebied tussen de 16 en 18 µg/m3 (peiljaar 2017). De jaargemiddelde concentratie PM10 bedraagt tussen de 18 en 19 µg/m3 en de jaargemiddelde concentratie PM2,5 (een deelverzameling van PM10) tussen de 11 en 12 µg/m3. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarde van 40 µg/m3, die geldt voor zowel NO2 als PM10 en aan de grenswaarde van 25 µg/m3, die geldt voor PM2,5. Gelet op de lage concentratie PM10 bedraagt het aantal dagen dat de 'piekwaarde' voor PM10 wordt overschreden (een etmaalgemiddelde concentratie van meer dan 50 µg/m3) minder dan de toegelaten 35 dagen. Binnen het plangebied is dus sprake van een goed woon- en leefklimaat uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

3.6 Water

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het opstellen van een waterparagraaf verplicht, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

Beleid en regelgeving

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap De Dommel. Waterschap De Dommel heeft in 2015 het Waterbeheerplan 'Waardevol Water' vastgesteld. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016 - 2021. Aansluitend op het waterbeheerplan hebben de drie Brabantse waterschappen sinds 1 maart 2015 de beschikking over één gezamenlijke verordening: de Brabant Keur. Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Voor een toename van het verhard oppervlak tussen de 2.000 m2 en 10.000 m2 kan de vereiste compensatie berekend worden met de algemene rekenregel van het waterschap. Voor ontwikkelingen met een toename van het verhard oppervlak < 2.000 m² wordt door het waterschap geen compensatie geëist, omdat deze oppervlakten hydrologisch gezien tot dermate kleine afvoeren leiden dat ze geen probleem vormen voor het lokale watersysteem. Voor dergelijke kleinschalige initiatieven is het gemeentelijk beleid dus maatgevend.

Het aspect 'water' heeft ook een plaats gekregen in het beleid van de gemeente Cranendonck, in de vorm van het verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2016 - 2022. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de komende jaren, met een doorkijk naar de toekomst, invulling wordt gegeven aan de zorgtaken rondom afval-, hemel- en grondwater. De uitwerking van de hemelwaterzorgplicht is nader uitgewerkt in het rapport 'Hemelwaterzorgplicht en grondwaterzorgplicht, uitwerking Cranendonck'. Het verwerken van het hemelwater op eigen terrein is daarbij een belangrijk speerpunt voor de komende jaren. Bij een toename van verhard oppervlak boven de 2.000 m² wordt een compensatieberging geëist van 60 mm. Bij een toename van verhard oppervlak onder de 2.000 m² wordt een compensatieberging geëist van 15 mm.

Waterhuishoudkundige situatie

Om de waterbelangen in een zo vroeg mogelijk stadium in beeld te hebben heeft het waterschap de Watertoetsviewer ontwikkeld. In het kader van het watertoetsproces zijn hierbij de relevante en beschikbare wateraspecten digitaal beschikbaar. Voor het plangebied blijkt het volgende uit de viewer.

In het plangebied zijn geen kunstwerken of beschermde watergangen gelegen. De planlocatie ligt op een maaiveldniveau van circa 32,0 m + NAP (AHN2). Uit de Watertoetsviewer blijkt dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand zich bevindt op een diepte van 200 - 250 cm onder maaiveld. De gemiddeld laagste grondwaterstand bevindt zich op meer dan 250 cm onder maaiveld. De bodemsamenstelling van het terrein bestaat globaal uit zand.

Waterkwantiteit

In dit wijzigingsplan wordt de bouw van een appartementengebouw mogelijk gemaakt. Buiten het plangebied worden ten behoeve van deze woningen twee vrijstaande bijgebouwen met bergingen gebouwd op het binnenterrein. De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een toename van het bebouwd en daarmee verhard oppervlak in het plangebied. De oppervlakte van het bestemmingsvlak Wonen is 388 m². De oppervlakte van de gebouwen met bergingen is in totaal 30 m².

De toename van het bebouwd oppervlak in het plangebied bedraagt gelet op het voorgaande maximaal 420 m². De Brabant Keur is niet van toepassing, omdat het bebouwd/verhard oppervlak (ruimschoots) onder de 2.000 m2 blijft. Conform het gemeentelijke verbreed rioleringsplan 2016 - 2020 dient op eigen terrein te worden voorzien in een compensatieberging van 15 mm.

De benodigde compensatie voor de toename van het bebouwd/verhard oppervlak bedraagt 6,3 m3 (420 m2 x 0,015 m). Op het perceel is voldoende ruimte beschikbaar om deze waterbergingsopgave te realiseren. De wijze waarop het hemelwater wordt geborgen en geïnfiltreerd, wordt in een later stadium nader uitgewerkt. In de overeenkomst die is gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer is de aanleg van een bergingsvoorziening van 6,3 m3 geborgd en is vastgelegd dat initiatiefnemer bij de bouwaanvraag dient aan te geven hoe de bergingsvoorziening wordt vormgegeven. Daarbij wordt, overeenkomstig het verbreed rioleringsplan, voorzien in een overloopconstructie naar een laagte in de tuin of naar het riool om regenwater ook in extreme neerslagsituaties adequaat te kunnen verwerken.

Waterkwaliteit

Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt geadviseerd om geen gebruik te maken van uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink. Hierdoor wordt de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater voorkomen. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

3.7 Flora en fauna

De bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden is geregeld in de Wet natuurbescherming. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Gebiedsbescherming

Het Natura 2000-gebied 'Weerter- en Budelerbergen & Ringselven' ligt op circa 2 km van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Brabant ligt op circa 1,25 kilometer van het plangebied. Gezien de afstand tot de beschermde natuur en de kleinschaligheid van het initiatief zijn de meeste effecten op beschermde gebieden uitgesloten. Er is geen sprake van fysieke aantasting van de natuurgebieden en effecten vanwege een toename van verstoring (bijvoorbeeld door extra betreding, geluid of verlichting) of vanwege wijzigingen in de waterhuishouding (verdroging of vernatting) zijn uitgesloten.

Om te beoordelen of mogelijk sprake is van effecten vanwege een toename van stikstofdepositie is onderzoek verricht. De onderzoeksrapportage is als Bijlage 4 opgenomen. In het onderzoek is zowel de ontwikkeling zoals opgenomen in dit wijzigingsplan als de omzetting van agrarische bestemming naar bedrijfsbestemming en toevoeging van één woning op het perceel Bosch 2 meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat zowel in de realisatiefase als in de gebruiksfase geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstof staat vaststelling van het wijzigingsplan dan ook niet in de weg. Er hoeft in het kader van de Wet natuurbescherming geen Wnb-vergunning te worden aangevraagd.

Soortbescherming

Het initiatief betreft de bouw van een appartementengebouw op een goed onderhouden braakliggend perceel in de wijk Boschakker. Niet aannemelijk is dat door bebouwing van dit perceel beschermde dier- of plantensoorten zullen worden verstoord. Wel dient te allen tijde rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Algemene zorgplicht

Tijdens bouwwerkzaamheden aanwezige dieren dienen gelegenheid te krijgen om veilig weg te komen. Indien dieren niet zelfstandig het werkterrein kunnen verlaten, dienen deze zorgvuldig te worden verplaatst naar een geschikte locatie buiten de ingreep.

Gelet op het feit dat alle broedende inheemse vogels en hun nesten wettelijk zijn beschermd, is het van belang tijdens de broedperiode geen werkzaamheden uit te voeren die leiden tot verstoring van het broedgedrag van betreffende vogelsoort(en). Voor het verwijderen van (eventueel aanwezige) vegetatie geldt dat een overtreding is te voorkomen door:

• de werkzaamheden buiten het broedseizoen (grofweg half maart tot en met augustus) uit te voeren
• voor het broedseizoen de gelegenheid tot nestelen (vegetatie) te verwijderen.

3.8 Bedrijven en milieuzonering

Om te bepalen welke bedrijfsactiviteiten uit oogpunt van milieuhinder kunnen worden toegestaan, kan gebruik worden gemaakt van de systematiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In de VNG-brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van een aantal factoren, waaronder geluid, geur en gevaar, een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Het doel van milieuzonering is tweeledig:

• door het toepassen van milieuzonering wordt hinder ter plaatse van woningen of andere gevoelige objecten al in het ruimtelijk spoor voorkomen;
• door het toepassen van milieuzonering wordt aan bedrijven voldoende zekerheid geboden dat zij hun activiteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Op basis van de indicatieve afstanden zijn de bedrijven op de bedrijvenlijst in de VNG-handreiking ingedeeld in milieucategorieën die variëren van categorie 1 (indicatieve afstand van 10 meter) tot categorie 6 (indicatieve afstand van 1.500 meter). Als aan de indicatieve afstand kan worden voldaan, is een activiteit qua milieuhinder inpasbaar. Enerzijds is dan ter plaatse van omliggende milieugevoelige objecten, zoals woningen, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, anderzijds heeft het bedrijf voldoende zekerheid dat de bedrijfsactiviteiten binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen worden uitgeoefend.

Het plangebied ligt in het oosten van Budel, nabij het buitengebied. Binnen de bestemming 'Wonen' is geen bouwvlak opgenomen omdat het plangebied binnen de geurhindercirkel van het agrarisch bedrijf op het perceel Bosch 2 ligt. Voor dit perceel is een bestemmingsplan in procedure waarin de bestemming 'Agrarisch' wordt gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen' en 'Bedrijf'. In de bedrijfsbestemming worden bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 toegestaan, alsmede de stalling van materieel en opslag ten behoeve van een akkerbouwbedrijf. De toekomstige bedrijfsactiviteiten vallen binnen milieucategorie 2, waardoor een indicatieve afstand van 30 meter geldt. De afstand tussen het plangebied en de toekomstige bedrijfsbestemming op het perceel Bosch 2 is ruim 65 meter.

Ten noorden van het plangebied staat op een afstand van 165 meter molen 'Zeldenrust'. De molen is bestemd als 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en detailhandelsactiviteiten toegestaan.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen bestaan vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

3.9 Externe veiligheid

De wet- en regelgeving rondom externe veiligheid is gericht op de beperking en beheersing van de risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen als op het transport ervan. Het uitgangspunt is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor buisleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van bedrijven of transportroutes die relevant zijn uit het oogpunt van externe veiligheid. Op circa 300 meter ten oosten van het plangebied ligt een gasleiding van de Gasunie. Deze leiding heeft een diameter van 168 mm en een maximale werkdruk van 40,00 bar. Op basis van het handboek 'Buisleidingen in bestemmingsplannen' geldt voor dergelijke buisleidingen een invloedsgebied van 70 meter (begrensd door de 1%-letaliteitcontour). Het perceel ligt ruim buiten deze contour. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

3.10 Kabels en leidingen

Er komen geen planologisch relevante kabels en leidingen voor binnen en de directe omgeving van het plangebied.

3.11 Cultuurhistorie

Algemeen

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat cultuurhistorische waarden in het proces van ruimtelijke ordening moeten worden meegenomen, met name bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen (waaronder ook wijzigingsplannen). Het Bro bevat eisen waaraan de voorbereiding van een bestemmingsplan moet voldoen. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Toetsing initiatief

Uit de cultuurhistorische waardenkaart van zowel de gemeente Cranendonck als de provincie Noord-Brabant blijkt dat in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn. In de omgeving van het plangebied is wel een aantal cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. De molens 'Zeldenrust' en 'Nooit Gedacht' zijn beide aangeduid als rijksmonument. De molens hebben molenbiotopen die over het plangebied liggen. Hierna wordt ingegaan op deze molenbiotopen.

Molenbiotopen

Het plangebied valt binnen de molenbiotopen van de molens 'Zeldenrust' en 'Nooit Gedacht'. Rond de molens is sprake van een zone van 400 meter, waarin regels gelden ter bescherming van de windvang en het vrije zicht op de molen. Binnen een molenbiotoop gelden hoogtebeperkingen voor de oprichting van nieuwe bouwwerken. De maximale bouwhoogte van nieuwe bebouwing wordt bepaald door de afstand van de bebouwing tot de molen en de hoogte van de belt of de stelling.

Binnen een afstand van 100 meter van de molen mag geen bebouwing worden opgericht die hoger is dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. In het geval van molen 'Zeldenrust' komt dat overeen met een hoogte van 4,0 meter vanaf het maaiveld en voor molen 'Nooit Gedacht' komt dat overeen met de hoogte van de stelling op 5,4 meter vanaf het maaiveld.

Voor het bepalen van de maximaal toelaatbare hoogte van een obstakel op een afstand tussen de 100 en 400 meter van een molen wordt de biotoopformule gehanteerd, zoals die is geformuleerd door vereniging 'De Hollandsche Molen'. Vanaf 100 meter geldt een oplopende lijn die met de volgende formule te bepalen is: H(x) = x/n + c*z waarin:

H(x) = maximaal toelaatbare hoogte van een obstakel op afstand

x = afstand van een obstakel tot de molen (in meters)

n = constante, afhankelijk voor de ruwheid van de omgeving: 140 in open gebied, 75 in
ruw gebied, 50 in gesloten (stedelijk) gebied

c = constante, gewoonlijk 0,2

z = askophoogte

Molen 'Nooit Gedacht'

De askophoogte van molen 'Nooit Gedacht' bedraagt de helft van de vlucht (0,5 x 24,60 meter) + de stellinghoogte van 5,4 meter, oftewel 17,7 meter. Uitgaande van de biotoopformule en de constante voor stedelijk gebied mag de hoogte van bouwwerken op een afstand van 100 m tot 400 m van de molen niet meer bedragen dan de maximaal toelaatbare hoogte, zoals berekend met de biotoopformule H(x) = x/50 + 0,2*17,7, waarbij x staat voor de afstand vanaf de molen. De afstand van het plangebied tot de molen is 165 meter. Op deze afstand mag maximaal 6,85 meter hoog worden gebouwd. De maximale bouwhoogte die in dit wijzigingsplan is toegelaten voor het appartementengebouw is 6,5 meter. De molenbiotoop van molen 'Nooit Gedacht' is op de verbeelding aangeduid als 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2'. In de planregels zijn de bijbehorende bouwregels vertaald.

Molen 'Zeldenrust'

De askophoogte van molen 'Zeldenrust' bedraagt de helft van de vlucht (0,5 x 26,84 meter) + de hoogte van de bebouwing onder de molen (4,0 meter), oftewel 17,42 meter. Uitgaande van de biotoopformule en de constante voor stedelijk gebied mag de hoogte van bouwwerken op een afstand van 100 m tot 400 m van de molen niet meer bedragen dan de maximaal toelaatbare hoogte, zoals berekend met de biotoopformule H(x) = x/50 + 0,2*17,42. De afstand van het plangebied tot de molen is 175 meter. Op deze afstand mag bijna 7 meter hoog worden gebouwd. De maximale bouwhoogte die in dit wijzigingsplan is toegelaten voor het appartementengebouw is 6,5 meter. De molenbiotoop van de molen 'Zeldenrust' is op de verbeelding aangeduid als 'vrijwaringszone - molenbiotoop 3'. In de planregels zijn de bijbehorende bouwregels vertaald.

Toetsing initiatief

Gezien het feit dat er geen cultuurhistorische elementen/structuren in het plangebied voorkomen en dat de omliggende elementen/structuren niet worden geschaad, kan worden geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen voor onderhavig initiatief vormt.

3.12 Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen

Voor het garanderen van zorgvuldig ruimtegebruik is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.6 lid 2 opgenomen. Hierin is vastgelegd dat provincies en gemeenten benutting van de ruimte dienen te onderbouwen aan de hand van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. In de toelichting van een bestemmingsplan (of wijzigingsplan) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling te zijn opgenomen, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing initiatief

Toepassing van de ladder is in principe verplicht voor alle opgaven waarin een vorm van nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Wanneer van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is, is bepaald in artikel 1.1.1. van het Bro. De definitie van het begrip stedelijke ontwikkeling luidt als volgt:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. De beoordeling wanneer een ontwikkeling moet worden aangeduid als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' kan worden opgemaakt uit de jurisprudentie. De Raad van State beoordeelt aan de hand van de volgende vragen, in onderlinge samenhang bezien, of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling:

• 1. In hoeverre voorziet het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, in een functiewijziging?
• 2. Welk planologische beslag op de ruimte maakt het plan mogelijk in vergelijking met het voorgaande plan?

Dit wijzigingsplan maakt de bouw van een appartementengebouw met 6 woningen mogelijk op gronden die reeds de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' hebben. Er is geen sprake van functiewijziging noch van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Ingevolge jurisprudentie is bepaald dat kleine woningbouwontwikkelingen niet worden aangemerkt als 'stedelijke ontwikkeling'. Voor ontwikkelingen van minder dan 12 woningen hoeft niet te worden getoetst aan de ladder (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Dit leidt tot de conclusie dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 van het Bro. Een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet aan de orde.

3.13 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r.-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r.-beoordeling moet worden verricht. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd.

Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen. Als een activiteit voorkomt in kolom 1 van de C- of D-lijst en de drempelwaarden uit kolom 2 worden overschreden, is een m.e.r. (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) verplicht. Komt een activiteit niet voor in kolom 1, dan geldt er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarbij de drempelwaarde niet wordt overschreden, geldt de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling (of een m.e.r.) moet worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag moet in zo'n geval nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(-beoordeling). Voor deze afweging gelden echter geen vormvereisten, daarom wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd.

Activiteit en drempelwaarden

In artikel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage is een categorie 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D11.2) opgenomen. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient voor de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• a. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• b. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of;
• c. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het plan voorziet in het realiseren van zes gestapelde woningen in Budel. Er is geen sprake van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' en dus niet van een activiteit genoemd in bijlage C of D van het Besluit m.e.r..

Toetsing initiatief

Aangezien er geen sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig en hoeft er ook geen vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Plansystematiek

Het wijzigingsplan 'Kop De Beuk - De Berk, Budel' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing van de gronden in het plangebied, waarbij de realisering van 6 gestapelde woningen mogelijk wordt gemaakt.

In de voorgaande hoofdstukken is het initiatief getoetst aan de wijzigingsregels en is geconcludeerd dat aan de voorwaarden is voldaan. Het wijzigingsplan sluit qua plansystematiek aan op het 'moederplan': het bestemmingsplan 'Kom Budel'.

4.2 Juridische planopzet

De bij dit plan behorende regels zijn opgenomen in 4 hoofdstukken:

• hoofdstuk 1 - Inleidende regels
• hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels
• hoofdstuk 3 - Algemene regels
• hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Deze hoofdstukindeling is conform de richtlijnen uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). In hoofdstuk 1 worden ter voorkoming van interpretatieproblemen in de regels gebruikte begrippen nader verklaard. Ook wordt aangegeven op welke wijze in de regels gebruikte afmetingen gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen gebruikt mogen worden. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. In hoofdstuk 3 (Algemene regels) zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben het hele plangebied. Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht en de aanhalingstitel van het wijzigingsplan.

In dit wijzigingsplan wordt aangesloten op het bestemmingsplan 'Kom Budel'. In de volgende paragraaf is per hoofdstuk en bestemming weergegeven wat de bestemmingsregeling inhoudt.

4.2.1 Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

4.2.2 Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de gronden gelegen in het plangebied. Per bestemming zijn de doeleinden en de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks toegestaan. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer een omgevingsvergunning voor het bouwen worden verleend.

Tuin

De voortuin is bestemd als 'Tuin'. De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen, behorende bij de op de aangrenzende woonbestemming gelegen hoofdgebouwen. In de regels zijn nadere bepalingen opgenomen voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen

Het appartementengebouw is vanaf de voorgevels bestemd als 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn wonen en aan-huis-verbonden beroepen toegestaan. Daarnaast zijn voorzieningen van algemeen nut, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, erven en terreinen, verkeer- en parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan. In de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen voor aan-huis-verbonden beroepen.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Op de verbeelding is het maximum aantal woningen, de bebouwingstypologie en de maximale bouwhoogte aangeduid. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn onder voorwaarden ook buiten het bouwvlak toegestaan. In de regels is onder andere een maximale oppervlakte geregeld, die afhankelijk is van de perceelsgrootte. Voor bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde en de verbinding tussen de nieuwe en bestaande galerijen zijn nadere bepalingen opgenomen.

Waarde - Archeologie 4 (dubbelbestemmingen)

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is overgenomen uit het moederplan 'Kom Budel'. Overeenkomstig het gemeentelijk archeologiebeleid zijn in deze dubbelbestemming regels opgenomen ter bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden van de gronden. Voor bepaalde (bouw)werkzaamheden is op grond van de dubbelbestemming archeologisch onderzoek verplicht gesteld. Er gelden ondergrenzen voor wat betreft de oppervlakte en diepte van de verstoring. Voor verstoringen met een beperkt oppervlak of een beperkte verstoringsdiepte is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

De dubbelbestemming bevat een bouwverbod voor gebouwen die groter zijn dan 500 m² én een grotere verstoringsdiepte hebben dan 30 cm. Het bevoegd gezag kan afwijken van het verbod en gebouwen met een grotere oppervlakte toestaan, mits uit archeologisch onderzoek blijkt dat er geen of nauwelijks archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel dat deze waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad. Hiertoe kunnen voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit kan in de vorm van het treffen van technische maatregelen, het doen van een opgraving of archeologische begeleiding van werkzaamheden. Daarnaast zijn een omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden en een omgevingsvergunningplicht voor het slopen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan de ondergrens opgenomen.

Zoals aangegeven in paragraaf 3.3 is voor de (bouw)werkzaamheden ten behoeve van het nieuwe appartementengebouw geen archeologisch onderzoek noodzakelijk, omdat de ondergrenzen van de relevante dubbelbestemmingen niet worden overschreden. Voor de volledigheid zijn de dubbelbestemmingen, overeenkomstig het moederplan 'Kom Budel', wel opgenomen op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

4.2.3 Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel: dit artikel regelt dat grond die is meegerekend bij het toestaan van een bouwplan, niet nogmaals kan worden meegerekend bij de beoordeling van een later bouwplan.
• Algemene bouwregels: dit artikel geeft een aantal bouwregels die een algemene werking hebben. Het artikel bevat een regeling voor ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: in dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig gebruik worden aangemerkt.
• Algemene aanduidingsregels: in dit artikel zijn regels opgenomen ter bescherming van de molenbiotopen rond de molens 'Zeldenrust' en 'Nooit Gedacht'. In de regels is de biotoopformule opgenomen. Door middel van deze formule kan berekend worden hoe hoog mag worden gebouwd op een bepaalde afstand van de molen. Tevens zijn regels opgenomen om hiervan af te wijken.
• Algemene afwijkingsregels: dit artikel geeft een algemene regeling voor het afwijken van de bouwregels.
• Algemene wijzigingsregels: dit artikel geeft een algemene regeling voor het wijzigen van het plan.
• Overige regels: in dit artikel is een parkeerregeling opgenomen. De regeling bepaalt dat het bevoegd gezag bij het verlenen van een omgevingsvergunning (voor bouwen en/of voor strijdig gebruik) toetst of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te bepalen of sprake is van voldoende parkeergelegenheid, wordt het gemeentelijk parkeerbeleid gehanteerd.

4.2.4 Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel, zoals is voorgeschreven in het Bro en SVBP2012.

Overgangsrecht

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam:

Regels van het wijzigingsplan 'Kop De Beuk - De Berk, Budel'.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit waarin bouwplannen zijn opgenomen, als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In onderhavig geval is een anterieure (exploitatie)overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarmee het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Hoofdstuk 6 Procedures

6.1 Omgevingsdialoog

Initiatiefnemer heeft in een vroegtijdig stadium overleg met de omgeving gevoerd. Omdat een fysieke informatiebijeenkomst niet mogelijk was, heeft de initiatiefnemer omwonenden middels een nieuwsbrief geïnformeerd over het bouwplan. Er zijn geen reacties ontvangen.

6.2 Vaststelling

Het ontwerpwijzigingsplan ‘Kop De Beuk - De Berk, Budel' heeft overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening van 5 november 2020 tot en met 17 december 2020 ter visie gelegen. Gedurende deze termijn zijn twee zienswijzen ingediend. De ingekomen zienwijzen zijn opgenomen in de nota van zienswijzen die als Bijlage 5 bij deze toelichting is gevoegd.

Naar aanleiding van de zienswijzen is de toelichting op onderdelen aangevuld.

Het plan is vervolgens op 9 februari 2021 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.