Dijkhuizen 28 - 30 - Ruinerwold

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het perceel aan de Dijkhuizen 28 - 30 te Ruinerwold. De begrenzing is afgestemd op het kadastraal perceel bekend als gemeente Ruinerwold, sectie F, nummers 2614 en 2676. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Figuur 1.1 Uitsnede plangebied

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Dijkhuizen 28 - 30 - Ruinerwold' bestaat uit de volgende stukken:

• Toelichting;
• Regels;
• Verbeelding met identificatienummer NL.IMRO.1690.BP00470-VG01

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van de beheersverordening 'Ruinerwold' (vastgesteld op 30 juni 2016). Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Centrum' en 'Groen'. Binnen de centrum bestemming zijn diverse centrumfuncties toegestaan waaronder: detailhandel, horeca, kantoren en wonen. Voor de functie wonen geldt dat het aantal woningen niet meer bedraagt dan één woning of niet meer dan bestaand aantal woningen. Binnen deze bestemming geldt dat gebouwen binnen een bouwvlak gebouwd dienen te worden. De maximale goothoogte bedraagt 4 meter. Daarnaast geldt dat de dakhelling van een gebouw niet minder dan minder dan 30° en niet meer dan 60° bedraagt.

Binnen de groenbestemming zijn alleen groenvoorziening met de daarbij behorende paden, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen toegestaan.

Daarnaast kent het plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter of bij ingrepen groter dan 3 hectare en dieper dan 30 centimeter, paragraaf 4.7 gaat hier verderop in. Een uitsnede van de verbeelding is in figuur 1.2 weergegeven. Het plangebied is hierin rood omlijnd.

Figuur 1.2 Uitsnede huidige beheersverordening 'Ruinerwold'

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding worden in Hoofdstuk 2 de huidige situatie en de nieuwe situatie beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Drenthe en de gemeente De Wolden beschreven. Vervolgens worden in Hoofdstuk 4 alle relevante milieuthema's beschreven. Hoofdstuk 5 omvat de juridische aspecten/planverantwoording. In Hoofdstuk 6 en Hoofdstuk 7 wordt respectievelijk ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en het vooroverleg, inspraak en zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de kern van Ruinerwold. Ruinerwold was tot 1960 een typisch lintdorp. Eind jaren '60, begin jaren '70 werd de eerste uitbreidingswijk aan de noordkant van Ruinerwold gerealiseerd. De volgende grote uitbreiding van het dorp vond eind jaren '90 en begin jaren 2000 plaats. Figuur 2.1 geeft de ontwikkeling van Ruinerwold door de tijd heen weer.

Figuur 2.1 Historische ontwikkeling Ruinerwold (bron: Topotijdreis.nl)

Omgeving

Het plangebied ligt op de hoek van de Dijkhuizen en de Vorenwolde. De Dijkhuizen betreft de doorgaande ontsluitingsweg van het dorp. Aan de Dijkhuizen zijn afwisselend woningen, winkels en andere bedrijfspanden gesitueerd. In dit bebouwingslint zijn de gebouwen direct gesitueerd aan de weg. De gebouwen zijn hoofdzakelijk vrijstaand en wisselend in bouwstijl met en zonder schuine kap. In figuur 2.2 is het straatbeeld vanaf de Dijkhuizen ter hoogte van het plangebied weergegeven. Direct tegenover het plangebied, aan de andere zijde van de weg, is een eetcafé gesitueerd.

De Vorenwold is een weg die de zuidelijke uitbreidingswijk van Ruinerwold verbindt met de Dijkhuizen. In deze zuidelijke uitbreidingswijk bestaat de bebouwing voornamelijk uit vrijstaande en rijwoningen. De woningen bestaan uit 1 bouwlaag met kap. Figuur 2.3 is een weergave van het straatbeeld vanaf de Vorenwolde.

Figuur 2.2 Omgeving vanaf de Dijkhuizen (bron: Google Street view)

Figuur 2.3 Omgeving vanaf de Vorenwolde (bron: Google Street view)

Het plangebied

In het plangebied staat een voormalig bankgebouw. Na de sluiting van de SNS-bank is het pand verkocht en heeft er een winkel, Stichting Historie van Ruinerwold en Stichting Wolderwijs in gezeten. Zoals is weergegeven in figuur 2.4 is het plangebied aan de voorzijde ingericht met een parkeerterrein. In het midden van het perceel staat het voormalige bankgebouw. Dit gebouw kan worden verdeeld in twee delen. Het voorste gedeelte wordt gebuikt voor bedrijven en bestaat uit 1 bouwlaag en is plat afgedekt. In het achterste gedeelte van het gebouw is een woning gesitueerd. Dit gedeelte bestaat uit 2 bouwlagen met kap. Het onderscheid tussen deze twee functies is in figuur 2.4 weergegeven. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich de tuin en de entree van de woning.

Figuur 2.4 Plangebied vanaf de Dijkhuizen (bron: Google Street view)

2.2 Voorgenomen initiatief

Het voornemen is om het bestaande gebouw te slopen, en daarvoor in de plaats een woongebouw te realiseren. Met dit plan worden twintig appartementen, verdeeld over drie verdiepingen gerealiseerd. Het gebouw krijgt een maximale bouwhoogte van circa 16 meter. Het gebouw wordt afgedekt met een rieten kap die begint vanaf de eerste bouwlaag. Door deze kap evenwijdig aan de Vorenwolde te situeren, ontstaat er vanaf het gebouw een oriëntatie richting de Dijkhuizen. Figuur 2.5 geeft een impressie van het gebouw weer.

Figuur 2.5 Impressie beoogde ontwikkeling.

Onder het gebouw wordt een half verdiepte parkeergarage en bergingen gerealiseerd. Deze kelder wordt aan de noordoostgevel, via een zijstraat van de Dijkhuizen, ontsloten op de Dijkhuizen. In het kader van duurzaamheid en energiebesparing wordt het gebouw voorzien van een warmtepomp inclusief zonnepanelen op het dak. Figuur 2.6 geeft een impressie van de situatie. De voorzijde van het gebouw grenst aan de Dijkhuizen en wordt ingericht met groen.

Figuur 2.6 Vogelvlucht impressie beoogde ontwikkeling

Deze beelden (figuur 2.5 en 2.6) dienen slechts ter impressie. De uiteindelijke verschijningsvorm, materialiseren en kleuren zijn nog niet bepaald.

2.3 Ruimtelijke structuur

In het centrum van Ruinerwold is behoefte aan de realisatie van woningen. In het dorp blijkt een grote behoefte aan appartementen voor bijvoorbeeld senioren. Door de realisatie van deze woningen wordt het mogelijk om de doorstroming in de woningmarkt op gang te brengen.

In het centrum van Ruinerwold kwam een bankgebouw beschikbaar. Dit was een kans om in te spelen op het invullen van de geschetste vraag naar appartementen. Een projectontwikkelaar heeft daartoe initiatief genomen en een bouwplan ontwikkeld voor deze plek.

Om dit bouwplan financieel mogelijk te kunnen maken was het nodig om hier een minimaal aantal woningen in te realiseren. Dat was een forse en gevoelige ontwerpopgave, zeker omdat het hier om een belangrijke locatie gaat in het hart van Ruinerwold. Gezien de centrale ligging van het perceel in Ruinerwold leende de locatie zich voor de realisatie van een nieuwe centrale plek, een hart voor het dorp.

De gemeente heeft de ontwikkelaar gevraagd om na te denken over een passend bouwplan voor het dorp. Daarbij zijn de karakteristieke, grootschalige en bijzondere boerderijen in Ruinerwold als inspiratie gebruikt. De gemeente wil graag voorkomen dat het centrum dichtslibt met bebouwing en tegelijkertijd voldoen aan de grote vraag naar woningen.

Door de woningen te stapelen ontstaat de mogelijkheid om meer mensen te laten genieten van het wonen in het centrum van Ruinerwold. Ook blijft er ruimte beschikbaar voor andere functies. Zo blijft de omliggende ruimte behouden en krijgt deze een kwaliteitsimpuls. Wanneer de 20 woningen op maaiveld gerealiseerd zouden worden was daarvoor een aanzienlijk groter grondgebied nodig. Deze ruimte is in het centrum van Ruinerwold moeilijk te vinden en zou al snel ten koste gaan van bijvoorbeeld karakteristieke groene plekken in het dorp. Ook wilden we graag de bestaande speelruimte achter het pand behouden.

Dit heeft geleid tot een geoptimaliseerd, compact, bouwvolume waarin de woningen worden gerealiseerd. Dit compacte volume is door het stevige bouwprogramma ten hoogste 16 meter hoog geworden. Het gebouw wordt voorzien van een mansardekap met een lage gootlijn met een noklijn die haaks op de Dijkhuizen is gericht. In het dakvlak is een verhoging aangebracht, een dakkapel, waardoor in de kap woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit is gedaan om te voorkomen dat het volume te volumineus overkomt op de omgeving. Daarnaast is in kleur- en materiaalgebruik gezocht naar een goede aansluiting op de sfeer van de Dijkhuizen.

Het bouwvolume is ook niet strak in de rooilijn van de bestaande bebouwing aan de dijkhuizen geplaatst, maar enigszins teruggelegd. Dat zie je vaker bij de grotere boerderijen in een lint. Hierdoor ontstond de ruimte voor een groene ontmoetingsplek in het hart van het dorp. Een nieuwe kwaliteit voor Ruinerwold.

Om te voorkomen dat de omgeving van het gebouw wordt geconfronteerd met te veel geparkeerde auto's op straat is een parkeerruimte onder het gebouw gerealiseerd. Deze ruimte voorziet in een groot deel van de parkeerbehoefte. Door de ontworpen parkeerkelder kan de ruimte rondom het pand aantrekkelijk vormgegeven worden, met groen en ontmoetingsplekken.

Het gebouw richt zich niet alleen met de woonkamers op de Dijkhuizen, maar ook met verblijfsruimtes op het speelveld achter het pand en de westelijk gelegen straat (Vorenwolde) en gaat een ruimtelijke relatie aan met de omgeving. Daarbij ontstaan ook kansen om het achterliggende speelveld beter te benutten.

In onderstaande tekeningen is weergegeven hoe het ontwikkelde bouwvolume zich verhoudt tot het bouwvolume dat mogelijk is op basis van de geldende beheersverordening. Hieruit blijkt dat de nokhoogte van 16 meter, bij het benutten van de maximale mogelijkheden uit dit plan, mogelijk is.

Figuur 2.7 in rood zijn de maximale bouwmogelijkheden uit de beheersverordening weergegeven

Figuur 2.8 in rood zijn de maximale bouwmogelijkheden uit de beheersverordening weergegeven

2.4 Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt aan de noordoostzijde ontsloten door een zijstraat van de Dijkhuizen. Deze weg heeft voldoende capaciteit om het plangebied goed te ontsluiten.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn voor het aspect parkeren afspraken gemaakt. Voor de beoogde ontwikkeling is overeengekomen dat de parkeernorm van 1 parkeerplaats per wooneenheid moet worden gehanteerd en dat dit plaats vindt op eigen terrein.

Uitgaande van de beoogde ontwikkeling, zoals beschreven in paragraaf 2.2, zijn voor de 20 beoogde appartementen, 20 parkeerplaatsen nodig. Onder het gebouw worden 16 parkeerplaatsen gerealiseerd. Naast de toegangsweg is ruimte voor 4 parkeerplaatsen. In totaal worden er 20 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarmee voldoet het plan aan de parkeernorm. In figuur 3.5 wordt de voorlopige situering van de parkeerplaatsen weergeven.

Figuur 3.5 Weergaven voorlopige situering parkeerplaatsen

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 door de Minister vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energiestrategie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Vier prioriteiten
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
  Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging, hogere rivierafvoeren, wateroverlast en langere perioden van droogte. Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Voordeel is dat daarmee tegelijk de leefomgevingskwaliteit verbeterd wordt en het kansen biedt voor natuur.
  In 2050 heeft Nederland een duurzame energievoorziening. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen. Wind op zee heeft de voorkeur, maar ook op land zijn windmolens nodig. Door deze zoveel mogelijk te clusteren, voorkomen we versnippering over het landschap en benutten we de ruimte zo efficiënt mogelijk. Voorwaarde is steeds dat bewoners echt goed betrokken zijn en invloed hebben op het gebruik en waar dat kan, meeprofiteren in de opbrengsten.
  De aanleg van zonneparken in het landschap moeten zoveel mogelijk worden beperkt. Het Rijk plaatst bij voorkeur eerst zoveel mogelijk zonnepanelen op daken en gevels. Het Rijk zet zich in voor het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
  
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
  Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Dit vraagt goede verbindingen via weg, spoor, lucht, water en digitale netwerken en een nauwe samenwerking met onze internationale partners, zowel met onze directe buren als met andere landen in Europa en over de wereld, ook op defensieterrein. Ingezet wordt op een sterk en innovatief vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van wonen, bewegen, recreëren, ontmoeten en ontspannen.
  Belangrijk is wel dat de economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam, en circulair. Daarbij wordt ingezet op het gebruik van duurzame energiebronnen en op verandering van productieprocessen, zodat we niet langer afhankelijk zijn van eindige, fossiele bronnen.
  
• 3. Sterke en gezonde steden en regio’s
  Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk willen we de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap.
  Er wordt naar gestreefd dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
  
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
  Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. Dit levert ook een noodzakelijke positieve bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit.
  Bodemdaling moet worden aangepakt. Verhoging van het waterpeil is in bepaalde veenweidegebieden op termijn noodzakelijk. Met de betrokken regio's en gebruikers wordt afgesproken waar en hoe dit zorgvuldig zal gebeuren. In alle gevallen wordt ingezet op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

Uitvoering

De NOVI bevat ook een opmaat naar een Uitvoeringsagenda. Daarin wordt niet alleen inzichtelijk gemaakt welke inzet Rijk en regio nu al plegen, maar ook welke (gezamenlijke) acties de NOVI daaraan toevoegt. De Uitvoeringsagenda wordt richting de definitieve NOVI verder uitgewerkt. Daarbij worden de kansen en risico's uit de planMER betrokken.

De bedoeling is dat de NOVI zich aan nieuwe ontwikkelingen kan aanpassen, in een permanent en cyclisch proces. Het Rijk gebruikt daarvoor een goede NOVI-monitor.

Rijk, provincies en gemeenten gaan meer samenwerken als één overheid. De NOVI-aanpak is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. Medeoverheden, burgers en bedrijven, zijn niet juridisch aan de visie in de NOVI gebonden. Om de opgaven als overheden samen aan te pakken, wordt op basis van de vastgestelde NOVI toegewerkt naar samenwerkingsafspraken.

Het is belangrijk dat de omgevingsvisies van Rijk, provincies en gemeenten waar nodig en mogelijk op elkaar aansluiten. Daarvoor moeten de bestaande Gebiedsagenda's worden uitgebouwd tot bredere Omgevingsagenda's. Die omvatten de volle breedte van het omgevingsbeleid en kunnen zich ontwikkelen tot de kern van een werkend stelsel van omgevingsbeleid. Deze Omgevingsagenda's worden met alle landsdelen gemaakt, in samenwerking tussen de overheden.

De samenloop van verschillende nationale belangen en de omvang van de opgaven maken het in sommige gebieden tot een grote uitdaging om tot passende oplossingen te komen. Er is daarvoor in deze gebieden extra inzet van Rijk en regio nodig, omdat het binnen de bestaande kaders onvoldoende lukt om tot resultaat te komen. Daarom zullen er NOVI-gebieden worden benoemd.

Open proces

De NOVI is tot stand gekomen in samenspraak met verantwoordelijke ministeries, gemeenten, provincies en waterschappen. Tevens is input gebruikt van adviesraden, kennisinstellingen, het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en burgers. De dialoog met en tussen alle betrokkenen stopt niet met het verschijnen van de (ontwerp)-NOVI. Het blijft een open proces, waarvan participatie een wezenlijk onderdeel uitmaakt.

Voorliggend bestemmingsplan speelt in op het thema 'sterke en gezonde steden en regio's' uit de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking (bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke functies mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte te worden gegeven. Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.4, blijkt dat er in De Wolden behoefte is aan nieuwe appartementen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Drenthe 2018

In 2018 is een actualisatie van de Omgevingsvisie Provincie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de provincie Drenthe voor de periode tot 2030 en in een aantal gevallen verder in de toekomst.

De provincie ziet vijf belangrijke ontwikkelingen:

• de demografische ontwikkeling;
• de klimaatverandering;
• de afname van de biodiversiteit;
• de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie;
• de transitie naar een duurzame energievoorziening.

De belangrijkste opdracht tot 2030 is het vinden van een antwoord op de vraag hoe met deze ontwikkelingen moet worden omgaan. Daarnaast heeft de provincie diverse ambities en daarmee ook belangen. Het doel van de omgevingsvisie is het koesteren van kwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij die kwaliteiten. Het is een streven naar ruimtelijke kwaliteit door nieuwe ontwikkelingen en behoud van bestaande kwaliteiten.

Het plangebied is gelegen binnen het als zodanig aangewezen ‘stedelijk gebied’. Op de visiekaart is het plangebied niet voorzien van enige aanduiding.

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofd structuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemt.

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

Kernkwaliteit landschap

Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘ Wegdorpen van de laagveenontginning ’. Het wegdorpenlandschap van de laagveenontgining, ook wel het ‘slagenlandschap’, ligt op de laagst gelegen plekken in de provincie Drenthe, waar in de benedenlopen van de beekdalen veen is ontstaan. Kenmerkend zijn de ontginningsassen, de langgerekte lintdorpen en de grote, open weidegebieden. Sommige delen hebben door de kavelgrensbeplanting een min of meer besloten karakter.

Het provinciaal beleid is gericht op het behouden en versterken van het open karakter en de smalle verkavelingsstructuur.

Kernkwaliteit aardkundige waarden en cultuurhistorie

Het plangebied is voor de kernkwaliteit aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau ‘Generieke bescherming’. Verder is het plangebied voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren.

De weg Dijkhuizen, wordt in de omgevingsvisie aangeduid als 'Cultuurhistorische hoofdstructuur'. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur verbindt alle elementen, structuren en gebieden die in hun onderlinge samenhang van provinciaal belang worden geacht. Voor het bepalen welke onderdelen van provinciaal belang zijn hebben we de volgende criteria toegepast:

• De onderlinge, samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden;
• De bovenlokale betekenis van de elementen, structuren en gebieden;
• De mate waarin de elementen, structuren en gebieden nu ruimtelijk dominant zijn;
• De mate waarin zij karakteristiek zijn voor de provincie Drenthe en voor het deelgebied.

Het veiligstellen van cultuurhistorische waarden en tegelijkertijd het bieden van ruimte voor ontwikkelingen de provincie maakt hierin onderscheid in drie sturingsniveau. Zoals beschreven is het plangebied aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren. Dit is het laagsteu beschermingsniveau. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

Kernkwaliteit archeologie

Het plangebied is voor de kernkwaliteit archeologie aangeduid met het ‘beschermingsniveau 1: generiek’. Het beschermingsniveau Generiek richt zich op het algemene uitgangspunt dat alle behoudenswaardig archeologische vindplaatsen (waarden) die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Drenthe staan en de nieuw ontdekte behoudenswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen. In paragraaf 4.7 wordt nader ingegaan op dit onderdeel.

Overwegingen

Het hele plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Ruinerwold. In Ruinerwold streeft de provincie naar het in stand houden van het oude en het nieuwere lint van Ruinerwold en de ligging ervan in de omgeving.

Dit wordt behaald door het herkenbaar houden van de verschillen in positionering, weginrichting en architectuur, door het vasthouden aan de verkavelingsstructuren en door het open houden van de ruimte tussen de twee bebouwingslinten.

Wat betreft het wonen wordt gestreefd naar een aantrekkelijk, gevarieerd en leefbaar woonmilieu dat voorziet in de woonvraag. Het doel is dat eerst wordt ingezet op het gebruik van ruimte binnen bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld door herstructurering, verdichting, inbreiding of functieverandering).

Het realiseren van woningen binnen stedelijk gebied van Ruinerwold is in overeenstemming met het provinciaal beleid zoals geschetst in de Omgevingsvisie Drenthe.

Provinciale Omgevingsverordening Drenthe

Provinciale Staten van Drenthe hebben op 3 oktober 2018 de Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid vastgesteld. Deze Omgevingsverordening wordt elk jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie is van juni 2019. Het ontwerp van de Actualisatie Omgevingsvisie 2020 is op 11 februari 2020 door de Provinciale Staten ter inzage gelegd. Vooruitlopend op het nog vast te stellen Actualisatie Omgevingsvisie 2020 is dit plan getoetst aan deze actualisatie.

De verordening is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar ruimtelijke plannen aan dienen te voldoen. Op basis van artikel 2.17 kan een ruimtelijk plan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Hieraan kan toepassing gegeven worden omdat dit bestemmingsplan plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied en er voldoende behoefte naar de desbetreffende woningen is. Hier wordt in het gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4) nader op ingegaan. De overige artikelen uit de verordening zijn voor het plangebied niet relevant. Het plan sluit aan bij de provinciale ruimtelijke beleidskaders.

3.3 Regionaal beleid

Woonvisie Zuidwest Drenthe

In het kader van de regionale afstemming is met de buurgemeenten Hoogeveen, Westerveld en Meppel overleg gevoerd over het woningbouwprogramma. De uitkomst van de afstemming heeft geresulteerd in een regionale woonvisie. Een dergelijke afstemming heeft, in dit kader, ook plaatsgevonden. Voorafgaand aan de op te starten bestemmingsplanprocedure die betrekking heeft op de bouwlocatie.

Het op te stellen bestemmingsplan Dijkhuizen 28-30 is op 26 augustus 2019 regionaal afgestemd. Uit de nadere afstemming is gebleken dat voorliggende woningbouwontwikkeling past in de regionale aantallen en het kwalitatieve programma tot 2026.

Op 30 oktober 2012 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe, Groeimodel, deel I door het college van de gemeente de Wolden en de andere betrokken gemeenten vastgesteld. In het bestuurlijk afstemmingsoverleg RO/Wonen Zuidwest Drenthe van 21 december 2015 is de woningbehoefte voor Zuidwest Drenthe vastgesteld voor de periode 2016-2025. Deze woningbehoefte prognose is gebaseerd op de provinciale bevolkingsprognose 2015, vertaald naar de woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe. De vastgestelde woningbehoefte geldt als kader voor de woningbouwontwikkeling in de regio en dient als uitgangspunt voor de actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid voor de gemeenten binnen deze regio. Gelet op de aanwezige harde plancapaciteit in Zuidwest Drenthe, is de mogelijkheid aanwezig de woningbouwuitbreiding van Dijkhuizen 28-30 daaraan toe te voegen. De realisatie van maximaal 20 woningen leidt niet tot verdringing of ongewenste concurrentie.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Wolden (2011)

De gemeentelijke Structuurvisie 2010-2030 is een strategisch beleidsdocument met een uitvoeringsparagraaf. De structuurvisie is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 maart 2011 en is alleen bindend voor de opsteller, in dit geval de gemeente. De structuurvisie is gebaseerd op de gedachte dat in hoofdzaak moet worden ingezet op nieuw te bouwen woningen in de vijf kerndorpen (Zuidwolde, de Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange). Dit met het oog op het in stand houden van de aanwezige voorzieningen aldaar.

Bij alle kerndorpen zet de gemeente in op nieuwbouw (het creëren van aanbod) passend bij de aard en schaal van de dorpen. Voor de uitbreidingen geldt de voorwaarde dat ze passend moeten zijn binnen de landschappelijke kenmerken van de deelgebieden. Indien in of bij de dorpen geen ruimte meer voor uitbreiding is, kan worden ingezet op landschappelijk bouwen in het buitengebied. De planmatige uitbreidingsrichtingen voor woningbouw in de vijf kerndorpen zijn op de visiekaart weergegeven.

Dit plan is niet weergegeven op de visiekaart maar aangezien hier sprake is van inbreiding past het goed binnen de Structuurvisie.

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft ertoe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

 

Het plangebied is op de kaart behorende bij de welstandnota 2013 aangewezen als welstandsvrij gebied (figuur 3.1).

Figuur 3.1 Uitsnede welstandskaart gemeente De Wolden

Woonplan 2017-2022

De gemeente De Wolden heeft op 6 juli 2017 het Woonplan 2017-2022 'Een leven lang wonen' vastgesteld. Het document heeft als doel zowel de gemeente als stakeholders handreikingen te geven voor keuzes en opgaven voor de komende jaren. De hoofdlijnen van het voorliggende Woonplan 2017-2022 is als volgt:

• Kansen voor nieuwbouw benutten waar die zich voordoen.
• De woningbehoefteraming voor de periode 2017-2022 is 440 woningen.
• Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding, dit vanwege de landschappelijke kwaliteit.
• Betaalbare woonruimte realiseren, voor zowel huur als koop. Gedifferentieerd nieuwbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen. Voor starters (en andere doelgroepen die behoefte hebben aan een goedkope woning) houdt de gemeente vast aan het ingezette beleid om in te zetten op de bouw van voldoende goedkope woningen (< € 150.000). De gemeente richt hierbij op een aantal van circa 20 woningen per jaar.
• Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio; toevoeging 440 woningen periode 2017-2022; 80% in hoofdkernen en 20% in kleine kernen.
• Voldoende sociale huurwoningen.
• Langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken.
• Streven om in 2040 alle woningen in De Wolden energieneutraal te maken.
• Leefbaarheid in De Woldense dorpen goed houden.
• Kwaliteit van voorzieningen gaat boven nabijheid.

De gemeente wil voldoende ruimte bieden voor mensen die hier willen wonen; zowel nieuwe vestigers als starters die in de gemeente wille blijven wonen. In het licht van de nieuwe woningbehoefteraming kiest het college er voor een netto toename van de woningvoorraad van 440 woningen te faciliteren in de periode 2017 - 2022. Dat betekent dat zo’n 88 woningen per jaar kunnen worden toegevoegd.

In kerndorpen zijn planmatige uitbreidingen mogelijk, in kleine kernen wordt gebouwd naar concrete vraag. Op voorhand wordt daarom niet aangegeven hoeveel het aantal te bouwen woningen per kerncluster bedraagt. De volgende verdeling is dus enkel indicatief, gebaseerd op de huishoudensprognose per kerncluster.

De keuzes die de gemeente in dit Woonplan maakt, komen tot uitdrukking in onderstaand transformatie- en nieuwbouwprogramma.

De verdeling van woningbouw in het vrije sector segment laat de gemeente over aan de ontwikkelende partijen. In het schema staat een aantal accenten die de gemeente hierbij wil leggen.

Toetsing van het initiatief aan het Woonplan 2017-2022

De realisatie van maximaal 20 appartementen past zowel vanuit kwantitatief- als kwalitatief oogpunt binnen de kaders van de gemeentelijke woonvisie.

De appartementen zijn deels bedoeld om voldoende betaalbare woningen voor starters en jonge huishoudens alsmede voor midden- en lagere inkomens beschikbaar te hebben, zodat deze doelgroep niet wegtrekt uit de gemeente. Daarnaast worden de appartementen levensloopbestendig gebouwd, waardoor de woningen ook geschikt zijn voor senioren. De ontwikkeling past daarmee binnen de gemeentelijke woonvisie.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Vormvrije m.e.r. beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Door middel van de toetsing aan de verschillende milieuaspecten in de hierna volgende paragrafen en bijlage 1 wordt voorzien in deze vormvrije m.e.r.-beoordeling. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Op 16 februarri 2021 heeft het college vastgesteld dat het opstellen van een milieueffectrapportage niet nodig is. Dit besluit wordt als bijlage bijgevoegd.

4.2 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet natuurbescherming(Wnb). Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciale bescherming van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en weidevogelleefgebieden.

In relatie tot stikstof, zijn de potentiële effecten van dit plan hoofdzakelijk het gevolg van verkeer en tijdelijke werkzaamheden in de aanlegfase. Vanwege de aard van de emissie hiervan (beperkt in hoeveelheid en laag bij de grond) wordt ingeschat dat een toename van de stikstofdepositie niet zal optreden op een afstand van meer dan 5 kilometer. Binnen deze afstand zijn geen stikstofgevoelige Nature 2000-gebieden aanwezig.

Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals woningbouwplannen, gemengde stedelijke functies of solitaire bedrijven met een beperkte milieubelasting geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie is te verwachten, aangezien er vanaf nu gasloos gebouwd moet worden.

Gezien de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom van Ruinerwold, de relatief grote afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden en de aard van de ontwikkeling kunnen negatieve effecten op deze gebieden op voorhand worden uitgesloten.

Ook kan worden geconcludeerd dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden en dat het daarom op voorhand duidelijk is dat deze in redelijkheid, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Daarop hoeft voor deze projecten op dit punt geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Dit blijkt ook uit de Aerius-berekening die zowel voor de exploitatie- als de aanlegfase is uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 2. Het plan heeft geen significante invloed op beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Voor het plangebied is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 en in het bestemmingsplan verwerkt.

Uit de resultaten van dit onderzoek zijn verschillende relevante waarnemingen en geschikte biotopen geconstateerd. Hieruit blijkt dat het plangebied geschikt is voor huismus en vleermuizen. Dit betekent dat een overtreding van de Wet natuurbescherming op basis van dit onderzoek niet kan worden uitgesloten. Daarom is een nader onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Vleermuizen

Dijkhuizen 30 is zeer geschikt voor vleermuizen door de overstekende gevelpannen. De ruimte hierachter geeft toegang tot dakruimten en wellicht tot de spouw. Ook is er achter het overstek met de dakgoten voldoende ruimte voor vleermuizen om weg te kruipen. Tijdens de veldbezoeken is waargenomen dat de gewone dwergvleermuis continu aan het baltsen zijn.

Bij de sloop wordt een vaste verblijfplaats van de één vleermuissoort vernietigd: een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Voor de waargenomen soorten kan het plangebied wel als jachtgebied blijven fungeren.

Er moet ontheffing worden aangevraagd voor vernietiging van een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Vleermuissoorten die in het plangebied jagen, zullen niet verstoord worden. In de toekomst kunnen de soorten van het gebied gebruik blijven maken.

Vogels

In en rond het plangebied zijn in het voorjaar broedvogelsoorten aangetroffen. Een nest van de merel bevond zich in de haag en de houtduif broedt waarschijnlijk in de kastanje in de tuin. De huismus broedt met twee paar onder de onderste dakpannen aan de zuidzijde van het woonhuis.

Er mag niet in het broedseizoen (maart t/m juli) worden gesloopt. Als de sloop voor het broedseizoen begint (in februari), kunnen vogels niet tot broeden komen. Dan mag de sloop in het broedseizoen doorgaan, mits hij ononderbroken plaatsvindt. Voor vernietiging van de twee nest van de huismus moet ontheffing worden aangevraagd.

Overig

Uit het onderzoek blijkt dat er verder geen beschermde soorten aanwezig zijn. Er komen wel enkele algemene, licht beschermde zoogdier- en amfibieënsoorten in het plangebied voor. Hiervoor geldt een vrijstelling bij bestendig beheer en onderhoud.

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Het plangebied ligt in het centrum van Ruinerwold. In de omgeving van het plangebied komen zowel bedrijfsfuncties als woonfuncties voor. De omgeving kan worden aangemerkt als gemengd gebied. Voor de richtafstanden mag daarom worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

In de nabije omgeving zijn enkele winkels/bedrijven gevestigd. Voor de beoordeling in het kader van ruimtelijke ordening wordt de afstand gemeten vanaf het bouwblok. Op de locatie Dijkhuizen 32 is geen bedrijf gevestigd, maar ligt nog wel de bestemming 'Centrum'. Hier zijn activiteiten toegestaan uit milieucategorie 1 en 2, zoals een kantoor of detailhandel. Voor deze categorie geldt een maximale afstand van 0 meter en 10 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt dus voldaan.

Op de locatie Dijkhuizen 33 is een eetcafé en een uitgaanscentrum gevestigd. Op grond van de bedrijven en milieuzonering worden aangesloten bij de richtafstanden voor 'discotheken en muziekcafés', milieucategorie 2 waarvoor 10 meter, in gemengd gebied voor geluid als grootste richtafstand geldt. De werkelijke afstand is 23 meter. Aan deze richtafstand wordt dus voldaan.

Op de locatie Dijkhuizen 37-39 is een cafetaria gevestigd. Op grond van de bedrijven en milieuzonering geldt voor cafetaria's milieucategorie 1 waarvoor 0 meter, in gemengd gebied voor geluid als grootste richtafstand geldt. De werkelijke afstand is 30 meter. Voor detailhandel en kantoren geldt een afstand van 0 meter voor geluid in gemengd gebied.

Vanuit milieuzonering bestaat geen belemmering voor dit bestemmingplan.

4.4 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor spoorwegen geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur zone van Ruinerwold. Dat betekent dat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Gezien de te verwachten verkeersintensiteiten op de wegen waaraan het plangebied ligt, is het aannemelijk dat kan worden voldaan aan het vereiste van een 'goede ruimtelijke ordening'. Het op basis van het Bouwbesluit vereiste binnenniveau van 33 dB garandeert dit ook.

4.5 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater. De ontwikkeling is op 10 april 2019 aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20190409-59-20313). Het resultaat van de watertoets is opgenomen als Bijlage 5. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de korte procedure moet worden gevolgd. Het waterschap gaat akkoord het plan, mits wordt voldoet aan de uitgangspunten uit de standaard waterparagraaf.

Het waterschap geeft concrete uitgangspunten die in het plan worden verwerkt.

(Grond)wateroverlast

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is erin of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is maximaal 500m2 dit is ruim onder de treefwaarde van 1500m2. Watercompensatie is dan ook niet nodig. Aanleghoogte bebouwing: Om wateroverlast en grondwateroverlast rond de bebouwing te voorkomen adviseert het waterschap om de bebouwing op voldoende hoogte aan te leggen. Het waterschap adviseert een aanleghoogte van ten minste 30 cm boven straatpeil. Voor lagergelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Waterkwaliteiten en ecologie

• Afkoppelen: Regenwater mag worden geloosd op oppervlaktewater in het stedelijke gebied. Minder schoon regenwater wordt via een zuiverende passage/voorziening geloosd op het oppervlaktewater. Bij het toepassen van een wadi wordt het regenwater voldoende gezuiverd.

Riolering

• Gescheiden afvoer: Er wordt in het plan rekening gehouden met gescheiden waterstromen. Het regenwater wordt niet afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie, maar binnen het plangebied verwerkt. Hemelwater stroomt van het dak naar een bouwkundige infiltratiezone rondom het gebouw. Deze infiltratiezone brengt het water via een buizenstelsel naar het oppervlaktewater. Bij het gescheiden afvoeren van regenwater wordt rekening gehouden met de drempelhoogte in relatie tot de fluctuatie van het ontvangende water.

In het plan wordt gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Vervolg

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan waterschap Drents Overijsselse Delta. Indien hieruit nog aanbevelingen volgen, worden die in deze waterparagraaf verwerkt en wordt hier rekening mee gehouden bij de verdere uitwerking van de ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 20 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Hierbij geldt het verstoorder betaald principe. Als behoud in situ niet mogelijk is, dan moet gekeken worden of behoud ex situ mogelijk is. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart deels aangeduid met de waarde "historische kernen (1832), buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingslocaties" (figuur 5.1). Voor het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. Het plangebied is voor een gedeelte bebouwd. Ter plaatse van de huidige bebouwing is de bodem verstoord, waardoor eventuele resten voor een groot deel verstoord zullen zijn geraakt.

Het deel bestaande bouw valt in de beleidswaarde 'historische kernen', maar omdat het al verstoord is hoeft daar geen onderzoek plaats te vinden. Het deel nieuwbouw valt in de beleidswaarde 'lage verwachting'; bij ingrepen groter dan 3 hectare en dieper dan -30 cm mv moet onderzoek plaats vinden. De voorgenomen bouwplannen overschrijden deze grenzen niet, dus archeologisch onderzoek is niet nodig voor deze locatie. Daarnaast zijn er ook geen vondstmeldingen in de nabijheid gedaan.

Figuur 5.1 Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente De Wolden.

Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

Monumenten

De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van het plangebied gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen.

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het plangebied onderdeel van ensemble gebied 1 'Ruinerwold-Blijdenstein' aangeduid als beleidsgebied 2 (figuur 5.2). Daarbij is aangegeven dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen.

Figuur 5.2 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente De Wolden

 

Ensemble gebied 1 'Ruinerwold-Blijdenstein'

Een ensemble betreft de middeleeuwse veenontginning van Ruinerwold. De karakteristieke verkaveling is nog grotendeels behouden gebleven. Bij een ruilverkaveling in de tweede helft van de 20e eeuw is er zelfs speciale aandacht besteed aan het behoud van deze verkaveling. Ondanks het verdwijnen van de meeste perceelsrandbeplanting is het historisch karakter van het gebied nog goed herkenbaar.

De boerderijen langs het Boerpad en de Dr. Larijweg behoren tot de oudste generatie gebouwen in Zuidwest-Drenthe en vormen de eerste bebouwingsas van de middeleeuwse randveenontginning van Ruinerwold. Deze bebouwingsas is ontstaan tegen de een hoger gelegen zandrug ten noorden van ontginningsas van de Wolddijk. De oudste boerderijen zijn van het hallenhuistype. Dit zijn veelal langgestrekte boerderijen met rieten kap vanaf de eerste bouwlaag.

Binnen het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig. Doordat het slecht om een perceelsgebonden ontwikkeling gaat worden de bestaande verkavelingsstructuren niet aangetast.

Zoals beschreven in paragraaf 2.2 wordt de voorzijde van woongebouw in dezelfde richting gesitueerd als de omliggende gebouwen en het huidige bebouw. Hierdoor blijft de bestaande structuur langs de Dijkhuizen behouden. Het is een langgesterkt gebouw dat met riet is afgedekt, vanaf de eerste bouwlaag. Dit sluit aan bij de cultuurhistorische gebouwen uit de omgeving. Hierdoor past het beoogde plan binnen het cultuurhistorische ensemble van de omgeving en is rekening gehouden met het beleidsniveau.

4.8 Bodem

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Met de beoogde ontwikkeling vindt een functiewijziging plaats. In het huidige bestemmingsplan is de functie wonen toegestaan, echter op het achterste gedeelte van het plangebied, zijn de gronden bestemd met een groenbestemming zonder woonbestemming. Doordat dit gedeelte is bestemd en ingericht met groen is er geen sprake van een verdachte locatie. Tijdens de aanvraag van de omgevingsvergunning moet een recent bodemonderzoek (niet ouder dan 5 jaar) worden aangeleverd. In verband met de huidige bebouwing wordt na de sloop van de bestaande bebouwing een bodemonderzoek uitgevoerd. Afhankelijke van de resultaten kan worden bepaald of sanering nodig is. Dit bodemonderzoek wordt voor de start van de bouwwerkzaamheden opgenomen in de vergunning.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering.

Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Voor het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Voor (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook worden binnen korte afstand van het plangebied geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het spoor, het water of door leidingen. Het aspect externe veiligheid geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

 

Figuur 5.3 Uitsnede kaart externe veiligheid

4.10 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van relevante kabels en leidingen die planologische bescherming behoeven. Op het kadastraal perceel 3040 is een gasleiding aanwezig, met behulp van een klicmelding en proefsleuven met worden onderzocht of er een mogelijk conflict is met de gasleiding.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

5.1 Inleiding

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

 

Het plan is opgesteld conform de landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

5.2 Opzet van de regels

5.2.1 Algemeen

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels moeten in samenhang worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels(o.a. afwijkingsregels);
• Overgangs- en slotregels

5.2.2 Inleidende regels

In Hoofdstuk 1 staan de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en hierin staan:

Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige uitleg van deze begrippen vastgelegd.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft weer hoe de wijze van meten opgevat moet worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Nadere eisen: in sommige gevallen kan het college nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van bebouwing;
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn;
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en bestemming;

In paragraaf 5.3 worden de bestemmingen nader toegelicht.

5.2.4 Algemene regels

In Hoofdstuk 3 staan de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Anti-dubbeltelregel(Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

In Overgangs- en slotregels van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk gemaakt worden en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

Wonen - Woongebouw

Het woongebouw en de hierbij behorende gronden zijn opgenomen binnen de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Het gaat hierbij om een gestapeld woongebouw waarin maximaal 20 appartementen komen. Dit aantal is als zodanig vastgelegd in de regels. Onder het gebouw komt een parkeergarage. De maximale bouwhoogte van het gebouw bedraagt 16 meter en wordt aangeduid op de verbeelding. Het gebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd dat is afgestemd op de footprint van het initiatief.

Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden voor de toegangsweg richting de parkeergarage onder het gebouw zijn opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' De bestemming maakt naast verkeer en parkeergelegenheid ook ondergeschikte groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en uitbreidingen daarvan mogelijk.

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen kunnen worden opgenomen om specifieke waarden ter plaatse van het plangebied te beschermen. Het plangebied is gelegen in een gebied met mogelijke archeologische waarde. Daarom zijn voor deze gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarin worden teven afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

In het kader van vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de directbetrokkenen en verzonden aan de overlegpartners. Op 5 oktober 2020 is er een informatieavond geweest voor omwonenden van de planlocatie. Tijdens deze avond zijn de plannen gepresenteerd en was er de mogelijkheid voor omwonenden om hier over in gesprek te gaan met initiatiefnemers en gemeente. Onderwerpen die veel besproken zijn, hoogte, massa, parkeren en veiligheid op toegangsweg.

De vooroverleg- en inspraakreacties zijn in bijlage 6 puntsgewijs samengevat en voorzien van beantwoording.

De resultaten van dit vooroverleg en de inspraak zijn meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 25 februari tot en met 7 april 2021 ter inzage gelegen. Hierop zijn 8 zienswijzen ingediend, waarvan een zienswijze is ondertekend door 8 huishoudens. Twee zienswijzen zijn ingetrokken nadat afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelaar.

De ingediende zienswijzen zijn in bijlage 7 puntsgewijs samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen geven geen aanleiding tot het aanpassen van de regels danwel de verbeelding van het bestemmingsplan. Wel is hoofdstuk 2 naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld met paragraaf 2.3 Ruimtelijke structuur.

Vaststellingsfase

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 27 januari 2022 ongewijzigd vastgesteld. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.