Zuidwolderweg 38 en 40, Echten

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het perceel Zuidwolderweg 40 te Echten is een voormalig boerenerf met bebouwing. Noordelijk grenst dit erf aan het horecaperceel Zuidwolderweg 38. Initiatiefnemers zijn voornemens Zuidwolderweg 40 te herontwikkelen ten behoeve van uitbreiding en verbreding van het bestaande horecabedrijf.

Bij schrijven van 4 juni 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven in principe medewerking te verlenen onder voorwaarden. De aangegeven voorwaarden zijn verwerkt bij de planontwikkeling en komen, voor zover van toepassing, aan de orde in de volgende paragrafen.

Dit plan voorziet in een herziening van de bestemmingen ‘Wonen’ en ’Agrarisch’ naar ‘Horeca’. Het bestaande horecaperceel maakt tevens onderdeel uit van dit plan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden, zuidelijk van het dorp Echten. Het plangebied is plaatselijk bekend als Zuidwolderweg 38 en 40 te Echten en kadastraal bekend als gemeente Ruinen sectie F nummers 1366 en 2678. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied aangeduid met een rode cirkel.

1.3 Verantwoording

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Daar waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het van toepassing zijnde ruimtelijke beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische opzet van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Huidige situatie

Op het perceel Zuidwolderweg 38 is Hotel Restaurant Café Boschzicht gevestigd. Het bedrijf heeft een ontwikkeling doorgemaakt en heeft behoefte aan uitbreiding en verbreding. De aangekochte gronden Zuidwolderweg 40 bieden daarvoor ruimte. Daarbij is gewenst dat de heer Vosseberg met diens gezin nabij het bedrijf gaat wonen. De bestaande horecabebouwing biedt daarvoor onvoldoende ruimte.

Met deze woonwens in gedachten is het plan ontstaan om op het perceel Zuidwolderweg 40 de horeca-activiteiten te vergroten, respectievelijk te verbreden en tevens hier te gaan wonen in de te verbouwen karakteristieke boerderij.

Hieronder is per perceel een beschrijving van de huidige situatie gegeven.

Ter plaatse is Hotel Restaurant Café Boschzicht gevestigd. Het bedrijf wordt gerund door initiatiefnemers. Het perceel is reeds volledig ingericht voor horeca-activiteiten. Het betreft een relatief klein perceel, welke grotendeels bebouwd is. Daarbij is het bedrijf aan twee zijden omsloten door respectievelijk de Zuidwolderweg en de Oshaarseweg. Aan de oost- en zuidzijde wordt het perceel begrenst door het inmiddels aangekochte perceel Zuidwolderweg 40.

Op de verdieping van het restaurant op nr. 38, waar voorheen een bedrijfswoning was, zijn 6 hotelkamers gerealiseerd in 2006.

Omstreeks 2009 is aan de noord- en westzijde het café-restaurant uitgebreid met een aanbouw ter hoogte van het verhoogde terras.

Het oorspronkelijke agrarische erf Zuidwolderweg 40 is kadastraal en planologisch reeds opgesplitst naar twee (woon)percelen. Door middel van een partiële herziening is de agrarische bedrijfsbestemming gewijzigd naar ‘wonen’ en zijn de voormalige bedrijfsgebouwen (grotendeels) gesloopt.

Het zuidelijke deel van het voormalige boerenerf is aangekocht door initiatiefnemers. Het perceel sluit direct aan op het horecaperceel Zuidwolderweg 38. Op het perceel is de karakteristieke boerderij met uitbouw, een hooischuur en stookhok in stand gebleven. Het perceel is zeer sober ingericht.

De (woon)boerderij met hooischuur zijn aangemerkt als karakteristiek op de cultuurhistorische waardenkaart van gemeente De Wolden en aangeduid met nummer HB150. Daarbij is aangegeven dat deze representatief zijn voor de ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis van Echten en daarbij zeer zeldzaam zijn vanwege de combinatie van ouderdom, gaafheid, representatieve waarde en samenhang met het landschap en de historische bebouwing. Het behoud van deze karakteristieke bebouwing is echter niet als zodanig vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan. Er geldt daarmee geen planologisch sloopverbod.

2.2 Gewenste situatie Zuidwolderweg 40

Het Hotel Restaurant Café Boschzicht heeft behoefte aan uitbreiding en verbreding van de activiteiten. Daarbij is gewenst dat de heer Vosseberg met diens gezin nabij het bedrijf gaat wonen. De bestaande horecabebouwing biedt daarvoor geen ruimte meer. Daarmee is het plan ontstaan om op het perceel Zuidwolderweg 40 een nieuwe woning te bouwen.

Het plan omvat het volgende:

• Herinrichting van het perceel (zie afbeelding 2.2), met aanleg van
  • 1. een beschut boerenterras met kidscorner (reeds aangelegd);
  • 2. afwerken parkeerruimte voor bevoorrading en parkeerplaatsen;
  • 3. verplaatsen en herbouw stookhok en hooischuur;
  • 4. aanleg boomgaard;
  • 5. herbouw (kap)schuur;
• Herbouw en herbestemming van de karakteristieke boerderij (zie afbeelding 2.3), waarbij:
  • 1. het voorhuis geschikt gemaakt wordt voor horeca activiteiten, gedacht wordt aan een zaal voor grotere groepen en besloten feesten zonder grootschalige livemuziek;
  • 2. in het achterhuis een bedrijfswoning wordt gerealiseerd.

Boerenterras met kidscorner

Het boerenterras met een passende landschappelijk inpassing is in het voorjaar van 2019 reeds aangelegd. Met de aanleg is de aantrekkelijkheid van de bestaande horeca versterkt. Tevens is het huidige beperkte en onbeschutte terras komen te vervallen, waarmee er een duidelijker en overzichtelijker beeld ontstaan is op het horecapand alsmede het openbaar gebied. Daarmee is de verkeersveiligheid op de kruising Zuidwolderweg en Oshaarseweg vergroot.

Door het stookhok en de hooischuur te verplaatsen zullen deze meer prominent in beeld komen en tezamen met de herinrichting van het perceel, beter beleefbaar worden vanaf de weg.

De hooischuur is direct achter de boerderij gesitueerd en is daarmee belemmerend voor de beoogde woning in het achterhuis. Er zal met de verdere uitwerking van de (her)bouwplannen overwogen worden of de hooischuur verplaatst en behouden zal kunnen worden. Daarbij acht initiatiefnemer het van belang dat de hooischuur een goede gebruiksfunctie verkrijgt om deze te (kunnen) behouden. Voor nu wordt gedacht aan stalling van fietsen voor gasten en personeel. Voor de te herbouwen hooischuur en stookhok zal een nadere bouwkundige uitwerking volgen.

Van gemeentewege is aangegeven dat het wenselijk is om de karakteristieke boerderij te behouden. Er is door monumentenwacht een onderzoek uitgevoerd naar de bouwkundige staat van de boerderij. Hieruit is gebleken dat de bouwkundige staat te wensen overlaat. De achtergevel kan niet behouden worden, evenals delen van de zijgevels. De voorgevel, de kapconstructie en delen van de zijgevels blijven behouden. De achtergevel wordt herbouwd en ook de vloeren worden vervangen.

In de boerderij was vroeger een brouwerij gevestigd. Deze historie is de inspiratie voor de herbestemming van het voorhuis tot een sfeervolle (besloten) zaal. Oude kenmerken van de brouwerij zullen de intieme authentieke sfeer van de karakteristieke boerderij versterken. In het achterhuis zal een woning met het wooncomfort van deze tijd worden gebouwd.

Er is ten behoeve van dit plan een erfinrichtingsplan opgesteld (zie bijlagen van de regels). De eikenbomen rondom het perceel blijven behouden. De bestaande inrit blijft behouden, maar de bestaande schuur oostelijk van de boerderij wordt gesloopt. In plaats daarvan wordt een kapschuur met passende landelijke uitstraling gebouwd ten westen van de boerderij. Door de sloop en herbouw van de kapschuur komen de karakteristieken van de boerderij beter tot zijn recht.

Westelijk van de bestaande horecabebouwing zal de bestaande parkeerruimte worden vergroot ten behoeve van het parkeren van eigen personeel en invalide bezoekers. Er worden tien parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit ter aanvulling op de bestaande parkeerplaats met 55 parkeerplekken aan de overzijde van de weg.

Het achtererf zal passend worden ingericht als tuin behorende bij de woning met een boomgaard met daarin 9 hoogstam fruitbomen. Er is reeds een bosplantsoen aangelegd op de erfgrensscheiding met naastgelegen perceel.

2.3 Planologische aspecten

Het perceel Zuidwolderweg 38 is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan ‘Kleine Kernen Noord’ van de gemeente De Wolden. Het perceel is aangeduid met de bestemming "Horeca", met de aanduiding categorie III, en voorzien van een bouwvlak.

Op grond van het bestemmingsplan is ter plaatse een horecabedrijf toegestaan waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd zoals een restaurant, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant of pension.

Tevens is ter plaatse een bedrijfswoning toegestaan. Daarvan is in de bestaande situatie geen sprake meer vanaf 2006. De bouwmogelijkheden die dit bestemmingsplan bij recht biedt zijn (nagenoeg) volledig benut. Met de plannen voor de bedrijfswoning in de boerderij op nr. 40 komen de rechten voor deze bedrijfswoning dan ook te vervallen.

Voor het voormalige agrarische perceel nr. 40 is op 28 januari 2016 het bestemmingsplan "Zuidwolderweg 40, Echten" in werking getreden. Met dit plan is het mogelijk gemaakt de huidige bedrijfsgebouwen te slopen en ter compensatie een aanvullende woning te bouwen (ruimte-voor-ruimte regeling).

De gronden Zuidwolderweg 40 zijn deels voorzien van een bestemming ‘wonen’ met een bouwvlak en deels voorzien van de bestemming ‘agrarisch’ (Zie afbeelding 2.2). Ter plaatse van de bestemming wonen is de (ver)bouw van een woning met bijhorende bouwwerken toegestaan.

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening van ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’ naar ‘Horeca’ en een beperkt deel ‘Tuinen’. Tevens is het bestaande horecaperceel (nr. 38) in dit plan meegenomen, waarbij gevestigde planologische rechten zijn opgenomen in dit plan.

 

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Een aantal van deze nationale belangen worden juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en vervolgens vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Volgens de Nota van Toelichting van het Bro worden ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben, maar bebouwing reduceren of verplaatsen, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer er sprake is van een functiewijziging, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarmee zijn dergelijke plannen Laddervrij.

Dit plan is geen stedelijke ontwikkeling omdat er sprake is van herbestemming en herbouw van bestaande gebouwen.

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

3.2 Provinciaal beleid

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De laatst geactualiseerde visie is in werking getreden op 3 oktober 2018.

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

Op de visiekaart 2020 is het plangebied aangeduid als ‘robuust natuursysteem'.

De belangrijkste natuurgebieden in Drenthe zijn de bossen, heidevelden, vennen en hoogvenen op de plateaus en de beekdalen en laagveengebieden aan de randen van de plateaus. Deze natuurgebieden en de tussenliggende verbindingen samen vormen de basis van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in Drenthe, de ruggengraat voor het Natuurnetwerk Nederland in Drenthe. Om de kwaliteit van de natuur en de biodiversiteit duurzaam te verbeteren, streeft de provincie naar een robuust natuurnetwerk. Voor een stevig natuurnetwerk wil de provincie inzetten op:

• vergroten van natuurgebieden;
• verbinden van natuurgebieden;
• verbeteren van de milieucondities.

De provincie wil de samenhang tussen de gebieden versterken door waar mogelijk gebruik te maken van bestaande landschapsstructuren en de beekdalen. De focus ligt daarbij op het beschermen van natuur en het inzetten van middelen op de EHS. Het provinciaal streven is dat het robuuste natuurnetwerk in staat is om de gevolgen van de klimaatverandering op te vangen.

Volgens de bij de natuurvisie behorende kaart "Doelen Natuur en landschap 2040" is het gebied waarin het plangebied is gelegen aangeduid met landschapstype Heide, Hoogveen (code IIIc2). Het gebied "Heide, Hoogveen" bestaat uit natte en droge heide, stuifzand, hoogveen, vennen, veentjes en heideplassen, struwelen en bosopslag. Het is een gevarieerd landschapstype met veel verschillende biotopen voor soortengroepen zoals (veen)mossen, libellen, reptielen, kevers, korstmossen en jeneverbessen. De heide wordt in stand gehouden door beheersmaatregelen zoals kappen, branden, begrazen en plaggen. Hoogveen ontwikkelt zichzelf bij geschikte abiotische condities.

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofd structuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemd.

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

Kernkwaliteit Landschap

Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als Esdorpenlandschap en als ‘Beekdal’.

De kwaliteit en de diversiteit van het Drentse landschap dragen sterk bij aan een aantrekkelijk milieu om in te wonen, te werken en te recreëren. De identiteit van het Drentse landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis en de diversiteit aan landschapstypen. De provincie richt zich op het in stand houden en versterken van het landschap als economisch-, ecologisch- en cultureel kapitaal. Daarbij heeft de provincie de ambitie voor een Drents landschap waarin de verscheidenheid in landschapstypen en landschapsonderdelen zich blijvend manifesteren.

Landschapstypen met de bijbehorende landschapskenmerken wil de provincie in samenhang behouden en versterken. Daarmee wordt gestreefd naar een Drents landschap waarin het grondgebruik, het type natuur en het landschapsbeeld passen bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap.

De doelstellingen voor de kernkwaliteit landschap in dezen zijn:

• het behouden en versterken van de ruimtelijke afwisseling van landschapstypen;
• het behouden en versterken van de (éénmans)essen en beekdalen (het esdorpen-/ esgehuchtenlandschap);
• het behouden en versterken van de karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden.

Kernkwaliteit Aardkundige waarden

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau "Generiek beschermingsniveau: respecteren".

Het beschermingsniveau is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

Kernkwaliteit Archeologische waarden

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Archeologie aangeduid met het beschermingsniveau "Generiek: behoudenswaardige vindplaatsen kunnen niet ongezien verdwijnen".

Op de archeologische waardenkaart van Drenthe staan gebieden aangegeven waar archeologische vondsten gedaan zijn. Het plangebied staat hierop niet aangegeven als archeologische vindplaats.

Kernkwaliteit cultuurhistorie

Het plangebied is voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangeduid met; deelgebied 6: de velden in centraal Drenthe’ en ‘Respecteren’.

De structuur van dit gebied wordt gedomineerd door de twee grote bos- en heidegebieden van het Dwingelderveld en bij Hooghalen, door de beekdalen van de Elperstroom en de Westerborkerstroom met de daarbij gelegen esdorpen die al in de middeleeuwen zijn ontstaan.

De volgende structuren zijn in dit gebied van provinciaal belang:

• Aaneengesloten complexen van stuifzandbossen, boswachterijen en heidegebieden met daarbinnen sporen van oude paden, markegrenzen, postwegen en jongere relicten als radiotelescopen en sporen van de Tweede Wereldoorlog;
• Beekdalen van de Elper- en Westerborkerstroom, soms duidelijk begrensd door houtwallen;
• Visuele relatie tussen dorp, es en beekdal door open doorzichten, dorpsstructuur van open en gesloten ruimtes en verspreide bebouwing;
• Binnen de scherp begrensde boseenheden de blokindeling van de boswachterijen of de grilliger padenloop van de stuifzandbossen;
• Een krans van esdorpen rondom het Dwingelderveld en langs de beekdalen met hun structuur van open en gesloten ruimtes, verspreide bebouwing en doorzichten naar het buitengebied;
• In het gebied rond Hooghalen een dichtheid aan prehistorische bewoningssporen en Grafmonumenten die deels corresponderen met een oude route die het zuidwesten met het midden van Drenthe verbond;
• Het herinneringscentrum Westerbork met de sporen van Kamp Westerbork en Schattenberg;
• De radiotelescopen van Dwingeloo en Hooghalen.

De richtinggevende ambitie voor dit deelgebied is het herkenbaar houden van de samenhang van twee bos- en heidegebieden met de nabijgelegen esdorpen. De bos- en heidegebieden van het Dwingelderveld en van Hooghalen zijn een resultante van de ontginning van de woeste gronden rond de esdorpen.

Kernkwaliteiten natuur

Het projectgebied is met de kernkwaliteit Natuur aangeduid als NNN. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangende structuur van gebieden met een speciale natuurkwaliteit. Het NNN vormt de ruggengraat van het Drentse natuurnetwerk en waarborgt biodiversiteit en duurzame natuur. Voor de ruimtelijke identiteit van Drenthe is de belevingswaarde en de mogelijkheid tot benutten van de natuur van groot belang.

Voor deze gebieden zet men in op het realiseren van het Natuurwerk Nederland (NNN) voor de instandhouding en het versterken van de biodiversiteit, conform de afspraken met het Rijk in het Natuurpact. Bij nieuwe activiteiten of wijziging van activiteiten wordt aansluiting gezocht bij bestaande voorzieningen en wordt de balans tussen beschermen, beleven en benutten gezocht.

De provincie ziet geen belemmeringen betreffende dit plan.

Kernkwaliteit rust

Het plangebied is betreffende de kernkwaliteit rust niet voorzien van enige aanduiding.

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen.

De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten. Hiervoor zijn de aangeduide kernkwaliteiten behandeld.

In het provinciaal beleid is aangegeven dat men vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zeer terughoudend is als het gaat om de uitbreiding van bestaande bedrijfslocaties. Vestiging op een terrein binnen stedelijk gebied en dan in het bijzonder op een bedrijventerrein, heeft de voorkeur. Daarbij is aangegeven dat indien verplaatsing niet mogelijk is of onwenselijk is of als het bedrijf een gunstige invloed heeft op de werkgelegenheid en daarmee op de vitaliteit van het landelijk gebied, men uitbreiding verantwoord acht.

Het provinciaal beleid betreffende de ontwikkeling van bedrijfslocaties is vastgelegd in artikel 3.25, derde lid, van de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe en de daarop gebaseerde ‘Regeling Vestiging solitairbedrijf in buitengebied’. Agrarische bedrijven en bedrijven binnen de sector recreatie en toerisme en overige functioneel aan het buitengebied verbonden bedrijvigheid is uitgesloten van het voornoemde beleid. Daarnaast is beperkt bedrijvigheid toegestaan in voormalige agrarische bebouwing, waarbij sprake is van een kwaliteitsverbetering door een passend gebruik van deze bebouwing respectievelijk voormalige boerenerven.

De voornoemde kernkwaliteiten worden met dit plan niet aangetast. Met dit plan wordt een passende functie gegeven aan een voormalig boerenerf. Daarbij zijn de waarden van het gebied als inspiratie benut. In paragraaf 2.2 is nader aangegeven op welke wijze dat reeds is en zal worden vormgegeven. In paragraaf 4.6 is het gemeentelijk archeologisch beleid nader afgewogen. Het plangebied is niet aangeduid als provinciale vindplaats. Met dit plan blijft de dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ en bijbehorend vergunningstelsel behouden.

Boschzicht is een bestaand regionaal georiënteerd bedrijf gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Daarbij is het een bedrijf binnen de sector recreatie en toerisme. De uitbreiding van dit bedrijf is passend binnen het beleid voor bedrijvigheid in het buitengebied.

Het plangebied omvat de bestaande bebouwde percelen Zuidwolderweg 38 en 40. Perceel nummer 40 is reeds bebouwd en ingericht ten behoeve van de horeca. Nummer 38 omvat een bebouwd en ingericht woonperceel. Met dit plan worden deze percelen ingericht en bestemd voor de horeca. De verkaveling blijft in hoofdzaak intact.

Met deze herontwikkeling blijft de beeldbepalende boerderij en (te verplaatsen) hooiberg behouden. De bestaande karakteristieke bebouwing is ter inspiratie voor dit plan benut. De beoogde ontwikkeling is passend binnen de structuren van het esdorpenlandschap.

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Waterschapsbeleid

Het plan is gelegen binnen het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het waterschap uitvoering geeft aan haar watertaken in de periode 2016-2021. De uitdagingen liggen op het gebied van; bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid; zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen; zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier; verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit.

Er is uitvoering gegeven aan de digitale watertoets. Zie paragraaf 4.7.

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op waterschapbelangen en daarmee vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering van dit plan.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Wolden (2011)

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

Het plangebied is gelegen binnen het gebied aangeduid als "Esdorpenlandschap".

De belangrijkste uitgangspunten bij aanpassingen aan erven in het essenlandschap zijn voor de gemeente (voor zover relevant):

• iets ‘roods’ gaat gepaard met iets ‘groens’;
• het silhouet van het erf waarbij bebouwing en beplanting elkaar afwisselen blijft behouden;
• vasthouden aan een onderscheid tussen een voorerf waar gewoond wordt en een achtererf waar wordt gewerkt en de bijgebouwen staan.

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening van ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’ naar ‘Horeca’ en een gedeelte ‘Tuinen’. Tevens is het bestaande horecaperceel in dit plan opgenomen, waarbij gevestigde planologische rechten zijn opgenomen in dit plan.

Ten behoeve van dit plan is voorzien in een erfinrichtingsplan, zie bijlage van de regels. De aanleg en het behoud van deze landschappelijke inrichting is vastgelegd door middel van een voorwaardelijke verplichting. Voor de inrichting van het erf is de karakteristiek van het voormalig boerenerf als inspiratie benut. Daarbij blijft het karakter van het boerenerf behouden.

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente.

Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

Het plangebied is op de kaart, behorende bij de welstandnota 2013, aangewezen als welstandsvrij gebied. Zie afbeelding 3.1 waarbij het plangebied is aangeduid met een rode omlijning.

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

Het plan omvat twee percelen:

• 1. Nr. 38: bestemming ‘Horeca’ blijft behouden.
• 2. Nr. 40: bestemming ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’ verandert naar ‘Horeca’ en ‘Tuinen’. Er wordt beperkt bebouwing toegevoegd.

Met dit plan worden de planologische rechten voor twee bedrijfswoningen herzien tot ten hoogste één bedrijfswoning. Daarmee is sprake van een afname van één bedrijfswoning.

4.1 Milieuzonering

Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende- en milieugevoelige activiteiten, er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

Het vergroten van de horecabestemming kan gevolgen hebben voor nabij gelegen woonbestemmingen. Ten oosten van het plangebied is een ruimte-voor-ruimte woning gesitueerd. De geldende hinder richtafstand is 10 meter voor geur, geluid en gevaar gebaseerd op "Restaurant, cafetaria’s, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d." (SBI-2008: 561 cat. 1). Door een strook van 10 meter, aangrenzend aan het perceel van de ruimte-voor-ruimte woning, te bestemmen als niet zijnde horeca zal de uitbreiding van het met horeca bestemde gebied geen negatieve invloed hebben op deze woning.

Het aspect ‘milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.2 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan worden toegelaten, passend worden geacht in relatie tot de bodemkwaliteit.

Met dit plan wordt de bestaande boerderij herbouwd. Ter plaatse van dit perceel is sprake van een woonbestemming. Het achterste gedeelte van de te herbouwen boerderij zal in gebruik worden genomen als bedrijfswoning.

In het recente verleden is de bestaande boerderij niet gebruikt voor het stallen van dieren.

De stalling van dieren vond tot enkele jaren gelegen plaats in de zuidelijk van het plangebied gesitueerde ligboxenstal. Ten hoogte van deze veestal is inmiddels een ruimte-voor-ruimte kavel gerealiseerd. Er is bodemonderzoek verricht ten behoeve van deze ruimte voor ruimte kavel. Uit dat onderzoek zijn geen belemmeringen gebleken voor de woonfunctie. De gesloopte schuur die er stond heeft dus niet geleid tot vervuiling van de bodem. Aangenomen wordt dat dit ook geld voor de direct naastgelegen boerderij waar geen intensief gebruik door dieren heeft plaatsgevonden zoals in naastgelegen ‘onbelemmerde’ kavel. Om dit te bevestigen is er historisch bodemonderzoek gedaan door EcoReest op 24 juli 2020. Uit dit rapport met projectnummer 201195 blijkt dat op basis van het vooronderzoek conform NEN 5725 geconcludeerd kan worden dat de onderzoekslocatie "onverdacht’" is, aangezien er uit het vooronderzoek geen bodembedreigende activiteiten ter plaatse of in de direct nabijheid naar voren zijn gekomen. Het rapport is bijgevoegd als bijlage 3.

Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.3 Geluid

Met dit plan is er sprake van de verplaatsing van een geluidsgevoelig object (woning). Op grond van de Wet geluidhinder dient er echter geen akoestische afweging in het kader van dit op te stellen bestemmingsplan te worden gemaakt omdat in dit geval het gevoelig object verder van de weg af wordt gesitueerd. Van bestaande geluidsgevoelige objecten is enkel een afweging verplicht als de afstand tot de bron wordt verkleind.

De bedrijfswoning wordt met dit plan verplaatst van het voorhuis naar het achterhuis en wordt daarmee op grotere afstand van de omliggende wegen gesitueerd. Daarbij zal de woning binnen de geldende eisen van het Bouwbesluit worden verbouwd. Ten opzichte van de bestaande situatie zal een forse verbetering betreffende het aspect geluid optreden.

Het plangebied is niet gelegen binnen een gezoneerd industrieterrein dan wel gelegen binnen een zone van een spoorweg. De mogelijke effecten van omliggende bedrijven is beschreven in paragraaf 4.1.

Wat betreft het gebruik van de voorzijde van de boerderij voor horeca zal worden voldaan aan de eisen die het gemeentelijk beleid stelt. Initiatiefnemer ziet het gebruik van de voorzijde als uitbreiding van het restaurant waar groepen genoeg ruimte geboden kan worden. Mocht het geval zich voordoen dat gasten versterkt geluid wenselijk achten zal voldaan worden aan regels uit het Algemeen Plaatselijke Verordening en het Activiteitenbesluit. In artikel 4.6 van de APV wordt geschreven dat het verboden is buiten een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer of het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer toestellen of geluidsapparaten in werking te hebben of handelingen te verrichten op een zodanige wijze dat voor een omwonende of voor de omgeving geluidhinder wordt veroorzaakt. Mocht dit onverhoopt toch het geval zijn, zal ontheffing worden aangevraagd.

Gezien de aard en omvang van dit plan is geen nadere akoestische afweging vereist.

Het aspect ‘geluid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.4 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• b. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• c. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
• d. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Er is met dit plan sprake van een NIBM-project.

Volgens de "Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN en GDN)" opgesteld door het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport was de concentratie fijnstof (PM10) ter hoogte van het plangebied in het jaar 2018 minder dan 18 µg/m3. En is de concentratie fijnstof (PM10) ter hoogte van het plangebied in het jaar 2020 (gebaseerd op meetgegeven uit 2019) tevens kleiner dan 18 µg/m3.

Op grond van de Wet milieubeheer geldt voor zwevende deeltjes (PM10), betreffende de bescherming van de gezondheid van de mens, een grenswaarde van 40 microgram per m3 als jaargemiddelde concentratie.

Gezien de aard en omvang van het plan is het niet waarschijnlijk dat deze zal leiden tot een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde. Daarmee wordt voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen zoals vermeld in de Wet milieubeheer.

Conclusie:

Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). ). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico’s (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

Met dit plan komt een beperkt kwetsbaar object (woning) te vervallen. Tevens wordt een kwetsbaar object (woning) verplaatst binnen de te herbouwen bestaande (woon)boerderij. Horeca kan worden aangemerkt als een (beperkt) kwetsbaar object.

Voornoemde is tevens van toepassing op grond van het Bevb. Met dit plan is sprake van de verplaatsing van een kwetsbaar object en vergroting van een beperkt kwetsbaar object en daarmee dient in het kader van dit plan een afweging plaats te vinden.

Volgens www.risicokaart.nl van het Interprovinciaal Overleg lopen er in de directe omgeving van het plangebied (straal 500 meter) buisleidingen, welke een calamiteitenrisico vormen voor hun omgeving. Daardoor dient er een afweging te worden gemaakt van het groepsrisico.

Op een afstand van circa 310 meter van het plangebied is een gasproductielocatie van de NAM aanwezig. Voor deze locatie is het plaatsgebonden risico generiek en de risicoafstand is 25 meter. Deze locatie heeft daarmee geen negatieve invloed op het plan.

In afbeelding 4.1 is zichtbaar dat het plangebied gedeeltelijk binnen de invloedsfeer van een hoge druk aardgastransportleiding ligt. De blauwe grens is de 100% letaliteitsgrens, waar het plangebied dus buiten valt. Omdat het plangebied gedeeltelijk binnen de invloedsfeer valt, wordt er wel een afweging gemaakt in dezen. Er wordt niet langdurig verbleven op dit deel van het plangebied. Allen die gebruik maken van de parkeerplaats zijn zelfredzaam. Invalide mensen kunnen dichter bij het restaurant parkeren, zodat ze geen gebruik hoeven maken van de parkeerplaats aan de overzijde van de weg.

Het plan voorziet in een horecaverblijf van zowel particuliere als zakelijke groepen en een verplaatste woning waarbij kan worden aangenomen dat de klanten en de bewoners zelfredzaam zijn. Daarbij is het plangebied goed toegankelijk vanaf de openbare (doorgaande) weg.

Het aspect ‘externe veiligheid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.6 Cultuurhistorie en archeologie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie, ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen. De gemeente De Wolden kent een lijst van karakteristieke panden. In de nabije omgeving van het plangebied zijn wel karakteristieke panden aanwezig. Deze zijn op een dergelijke afstand gelegen dat dit plan daarop geen negatief effect kan hebben.

De (woon)boerderij met hooischuur zijn aangemerkt als karakteristiek op de cultuurhistorische waardenkaart van gemeente De Wolden. De boerderij met hooischuur zijn aangeduid met nummer HB150. Daarbij is aangegeven dat deze representatief zijn voor ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis van Echten en daarbij zeer zeldzaam zijn vanwege de combinatie van ouderdom, gaafheid, representatieve waarde en samenhang met het landschap en de historische bebouwing. Het behoud van deze karakteristieke bebouwing is echter niet zodanig vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan. Er geldt daarmee geen planologisch sloopverbod.

Gezien de vermelding op de cultuurhistorische waardenkaart is de bouwkundige staat van de bestaande boerderij onderzocht. Daarbij blijkt sprake te zijn van een slechte bouwkundige staat.

Daarmee kan de boerderij slechts ten dele behouden blijven. De vloeren zullen worden vervangen, evenals de achtergevel en delen van de zijgevels. De hooischuur is direct achter de boerderij gesitueerd en daarmee op een plaats belemmerend voor de beoogde woning in het achterhuis. De hooischuur zal worden verplaatst. Daarbij acht initiatiefnemer het van belang dat de hooischuur een goede gebruiksfunctie verkrijgt om deze te (kunnen) behouden.

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld.

Het plangebied is op de kaart aangeduid met de waarde historische kernen (1832), buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingslocaties.

In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm –Mv. Afbeelding 4.2 geeft een uitsnede van de beleidskaart behorende bij de Archeologische waardenkaart.

De voornoemde verwachting is in de geldende beheersverordening geborgd door middel van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Daarbij is sprake van een vergunningstelsel. Met dit plan is de dubbelbestemming alsmede het vergunningstelsel overgenomen.

Met dit plan is herbouw van de boerderij, herbouw van de bestaande schuur en de bouw van een kas beoogd. De uitwerking van de bouwplannen zijn nog niet gereed. De boerderij wordt op de huidige plaats herbouwd. De schuur zal op een andere plaats worden gesitueerd. Te zijner tijd zal op basis van voornoemde verwachting en geldende bouwregels beoordeeld moeten worden of nader onderzoek vereist is. Zoals aangegeven blijft de archeologische dubbelbestemming behouden met dit plan.

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).

Op de Cultuurhistorische waardenkaart is het plangebied aangeduid als "Blokvorming verkaveld beekdal met halfopen structuur". De Zuidwolderweg is aangeduid als "weg, voor 1832" en de Oshaarseweg als "weg, tussen 1832 en 1908". Afbeelding 4.3 geeft een uitsnede van de inventarisatiekaart behorende bij de Cultuurhistorische waardenkaart.

Op de inventarisatiekaart is het plangebied aangeduid als HB150, cultuurhistorisch waardevol pand tot 1965 (CHW 2013). Tevens is op deze kaart te zien dat het plangebied grenst aan het gebied aangeduid als beschermd dorpsgezicht.

Op de beleidskaart is het plangebied aangeduid als beleidsgebied 1. Voor de gronden aangeduid als beleidsgebied 1 is aangegeven dat dit gebied een zeer hoge cultuurhistorische waarde heeft. Bij nieuwe ontwikkelingen spelen cultuurhistorische waarden een essentiële rol en is het aan te bevelen om deze ontwikkelingen zorgvuldig in te passen in de bestaande situatie. Elke kans moet worden gegrepen om bij te dragen aan het versterken van de bestaande cultuurhistorische waarden.

Daarnaast is het plangebied gesitueerd in een cultuurhistorisch ensemble, namelijk ensemble 8-Echten. Het dorp Echten ontwikkelde zich bij de entree van de oprijlaan van het Huis te Echten. De overwegend gave boerderijen stammen uit de vroege 18e eeuw en dragen met hun boerenerven en omzoomde kampjes bij aan de authentieke samenhang van de esdorpstructuur.

Dit plan zal geen negatief effect hebben op deze aanduidingen. Doordat dit plan voorziet in een invulling van een voormalig boerenerf waarbij de waarden en kenmeren van een dergelijk boerenerf als inspiratie zijn benut zal dit plan een positieve invloed hebben op de aanduiding beschermd dorpsgezicht.

Het aspect ‘cultuurhistorie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.7 Water

In het kader van dit plan is op 28 februari 2020 de digitale watertoets uitgevoerd (zie bijlage 1). De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Deze waterparagraaf heeft betrekking op de herontwikkeling van Zuidwolderweg 40.

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verhard oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd een drempelhoogte van 30 centimeter boven straatpeil te hanteren.

Het hemelwater van het terras wordt door middel van afschot en een gotenstelsel afgevoerd naar het gemeentelijk hemelwaterstelsel. Dit gemeentelijke stelsel watert vervolgens af op een sloot aan de oostzijde van de Zuidwolderweg. Er waren goten die aangesloten waren op het riool, maar die zijn losgekoppeld en wateren tevens via het voornoemde stelsel af.

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming.

Er is verkennend natuurwaardenonderzoek uitgevoerd door Fopma Natuuradvies. Uit dit rapport met nr. 2020-386 van 8 april 2020 (Bijlage 2) blijkt dat er geen effecten op NND/EHS-gebieden te verwachten valt. Er zijn geen effecten op soorten met jaarrond beschermde nesten en soorten met jaarrond beschermd functioneel leefgebied te verwachten. Effecten op jaarronde beschermde soorten zijn uitgesloten. Wanneer sloopwerkzaamheden voor 15 maart of na 15 juli plaatsvinden worden effecten uitgesloten. Effecten op vleermuizen zijn uitgesloten en er zijn geen geregistreerde waarnemingen van grondgebonden zoogdieren in het plangebied. Het rapport concludeert dat er geen ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

Het aspect ‘ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.9 Verkeer en parkeren

Het plan voorziet in een uitbreiding en verbreding van het bestaande horecabedrijf.

Uit de CROW 381 publicatie hoofdgroep horeca en (verblijfs)recreatie zijn de parkeernormen aangehouden voor de categorie restaurant en tevens categorie hotel 3 voor het vijftal hotelkamers aanwezig in het gebouw.

* er is een gemiddelde genomen van de CROW categorie restaurant en de CROW categorie café/bar/cafetaria, omdat Boschzicht een Hotel Restaurant Café is. Hierbij is uitgegaan van de categorie weinig stedelijk in rest bebouwde kom, omdat in het buitengebied (waar het plangebied in ligt) de parkeernormen niet van toepassing zijn.

Vanwege gebrek aan ruimte is jaren geleden de gewenste parkeerplaats zuidwestelijk van het bedrijf aan de overzijde van de Oshaarseweg aangelegd. Inmiddels is aan de zuidzijde, op het perceel Zuidwolderweg 40, reeds een verharding aangelegd voor bevoorrading. Daarmee hoeft de bevoorrading niet meer langs de openbare weg plaats te vinden en is de verkeersveiligheid aanzienlijk verbeterd. De verharding is zonder vergunning gerealiseerd.

Op de parkeerplaats aan de overzijde van de Oshaarseweg zijn 55 ingerichte parkeerplaatsen aanwezig. Het terrein laat naast de ingerichte plaatsen voor auto’s een aantal extra motorvoertuigen toe. Op eigen terrein worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Verder is er bij het bestaande restaurant voldoende gelegenheid voor het plaatsen van fietsen aan de oostzijde en voor motoren aan de noordzijde.

Hotel/restaurant Boschzicht is een regionaal georiënteerd bedrijf in toeristisch gebied wat betekent dat er veel bezoekers op de fiets komen, met name in de zomer. In de huidige situatie blijkt dat er voldoende parkeerruimte is, er wordt met personenmotorvoertuigen niet tot nauwelijks (meer) langs de weg geparkeerd. Het horecazaaltje in het voorhuis van de te herbouwen boerderij leidt tot beperkt meer bezoekers, waar dan ook extra parkeerplaatsen op eigen terrein voor worden aangelegd. Daarmee worden er door onderhavig plan geen parkeerproblemen verwacht.

Verkeer

Er worden geen normen genoemd in de CROW 381 publicatie voor onderhavige categorieën. De wegenstructuur van de Zuidwolderweg en Oshaarseweg, alsmede de omliggende wegen, is voldoende voor deze verkeersintensiteit. Vanuit het plangebied verspreid het verkeer zich in meerdere richtingen. Daarbij is op relatief korte afstand een aansluiting op de A28 gesitueerd. Zowel de Oshaarseweg als de Zuidwolderweg zijn gebieds-ontsluitende wegen, waardoor de verkeersintensiteit goed opgevangen kan worden.

Het aspect ‘parkeren en verkeer’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.10 Besluit Milieu effect rapportage (m.e.r.)

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. (uitvoeringswetgeving met betrekking tot de m.e.r.) gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat de drempels voor de m.e.r.-beoordeling gewijzigd zijn van absolute in indicatieve waarden. Dit blijkt uit het aangepaste artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit. Onder dit artikelonderdeel vallen alle activiteiten die beneden de voor de m.e.r.-beoordeling gedefinieerde drempelwaarden vallen. Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden zoals bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffect-beoordeling.

Om te bepalen of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtig project, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C of D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of dat de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. De verbouw van een bestaand pand wordt niet gezien als stedelijk ontwikkelingsproject en er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het aspect ‘milieu effect rapportage’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en in dit geval een wijzigingsbevoegdheid. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

5.2 Nadere toelichting op de regels

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op "Kleine Kernen Noord" daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan. De regels zijn geactualiseerd met gebruikmaking van beheersverordening ‘Buitengebied’ van gemeente de Wolden.

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening van het perceel Zuidwolderweg 40 van ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’ naar ‘Horeca’ en ‘Tuinen’. Tevens omvat dit plan het perceel Zuidwolderweg 38 waarbij de bestemming ‘Horeca’ behouden blijft. Vanwege de archeologische verwachting zijn de regels "Waarde Archeologie" in dit plan opgenomen.

De gronden op de kaart aangewezen voor "horeca" zijn bestemd voor horeca, categorie III als aangegeven op de plankaart van de lijst met horecabedrijven, alsmede, indien en voor zover de gronden op de kaart zijn aangeduid met "karakteristiek" voor het behoud, de bescherming en/of herstel van de cultuurhistorische waarden met daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen en erven. Onder voorwaarden is een afwijking van de categorie mogelijk.

De bijbehorende bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan "Kleine Kernen Noord" zijn opgenomen in dit plan. In de bouwregels is een bepaling toegevoegd dat voor wat betreft bijgebouwen de oppervlakte van bijgebouwen en andere-bouwwerken op het aangrenzende perceel met de bestemming "tuinen" in mindering wordt gebracht.

Het bouwblok is vergroot, zodat het bestaande horecapand alsmede het toekomstige horecapand omvat.

Het vergunningsstelsel voor de aanduiding ‘karakteristiek’ is overgenomen uit de beheersverordening Buitengebied van gemeente de Wolden.

In de specifieke gebruiksregels is voorzien in een voorwaardelijke verplichting voor uitvoeren en in stand houden van de landschappelijke inpassing. In aanvulling daarop bevat de bestemmingsomschrijving een verwijzing gemaakt naar voornoemde specifieke gebruiksregels. Met een afwijkingsbepaling kan het college toestemming verlenen om af te wijken van het inpassingsplan.

De gronden op de kaart aangewezen voor ‘tuinen’ zijn bestemd voor tuin en erf, met daarbij behorende bijgebouwen behorende bij een bedrijfswoning en andere-bouwwerken.

De bouwregels uit de bestemming ‘horeca’ van toepassing op bijgebouwen is deels overgenomen. Dit betekent dat de gezamenlijke vloeroppervlakte bijgebouwen en andere-bouwwerken bij een bedrijfswoning op de naastgelegen strook met bestemming "tuinen", maximaal 100 m² bedraagt, met dien verstande dat de oppervlakte van bijgebouwen en andere-bouwwerken op het aangrenzende perceel met de bestemming "horeca" in mindering wordt gebracht.

Tevens zijn de regels aangaande de goothoogte, de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de afstand tot de voorgevel van het woonhuis en het verlengde daarvan opgenomen.

Daarnaast zijn de bepalingen voor andere-bouwwerken uit de bestemming ‘tuinen’ opgenomen.

De gronden op de kaart aangewezen voor ‘archeologisch waardevol gebied (dubbelbestemming)’ zijn, naast de andere op de kaart voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische en cultuurhistorische waarden.

De bijbehorende bepalingen uit bestemmingsplan ‘Kleine Kernen Noord’ zijn overgenomen in dit plan.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat om een initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Inspraak en overleg

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of er inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is er overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.

Door de initiatiefnemer zijn de eigenaren respectievelijk bewoners van de aangrenzende percelen geïnformeerd over dit ruimtelijke voornemen. Daarbij zijn geen negatieve reacties ontvangen.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de provincie en het waterschap. Waterschap WDO Delta heeft op 20 augustus 2020 in een reactie laten weten geen opmerkingen te hebben op het conceptbestemmingsplan. Overige overlegpartners hebben geen reactie gegeven.

Het voorliggend bestemmingsplan is als ontwerp ter visie gelegd gedurende de periode van 6 weken. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Voorliggend bestemmingsplan is op 17 december 2020 vastgesteld door de raad van gemeente de Wolden.