Nieuw-Buinen, De Wissel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op basis van het perspectiefplan Boeren Nieuw-Buinen is het agrarisch bedrijf ter plaatse van de locatie De Wissel, ofwel de driehoek aan de Prins Bernhardlaan in Nieuw-Buinen, verplaatst naar de Tweederdeweg in het buitengebied van Nieuw-Buinen. Het agrarisch bedrijf is uit haar jas gegroeid en daarmee vanuit milieuhygienisch oogpunt minder passend binnen de bebouwde kom.

Op deze locatie komt vervolgens ruimte beschikbaar voor circa 40 nieuwe woningen. Het initiatief is in deelfasen opgesplitst. Er is voor gekozen om in het plan De Wissel voor de komende periode (tien jaar) tien woningen te realiseren. Op termijn wil initiatiefnemer de overige 30 woningen realiseren. Dit is met inachtneming van de marktomstandigheden die op dat moment heersen. Er is voor gekozen om voor het hele perceel een bestemmingsplan op te stellen, met slechts een bouwrecht (bouwvlak) voor tien woningen aan de zuidzijde, langs het Zuiderdiep. De gemeente heeft akkoord gegeven op dit initiatief middels een principeverzoek.

Deze ontwikkeling past echter niet in het geldende bestemmingsplan voor het plangebied. Om het project juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

Figuur 1.1: Globale ligging plangebied (bron: PDOK Viewer)

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied (circa 2,3 hectare) ligt in het lint van de kern Nieuw-Buinen. Aan de oost- en zuidzijde wordt het gebied begrensd door respectievelijk de Wilgenlaan en en het Zuiderdiep. Aan de overige zijden vormen de Prins Bernhardlaan en het Noorderdiep de begrenzing. Op onderstaande afbeelding is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend planologisch kader

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Verplaatsing akkerbouwbedrijf Nieuw Buinen' (vastgesteld 9 juni 2011). Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf - voorlopige bestemming'.

De transformatie naar een woongebied is niet mogelijk binnen de agrarische bestemming van het gebied. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk 2, de planbeschrijving, gaat in op de huidige situatie binnen het plangebied en de juridische regeling voor de toekomst. Hoofdstuk 3 geeft het beleidskader voor het plangebied weer. Daarbij wordt alleen ingegaan op beleidsdocumenten die van invloed zijn op de juridische regeling van dit bestemmingsplan. Het gaat hier niet om beleid voor nieuwe ontwikkelingen, maar om het ruimtelijk beleid zoals dat op dit moment van toepassing is. In hoofdstuk 5 wordt de juridische regeling toegelicht. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn opgenomen in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Algemeen

In het voorliggende plan wordt voorgesteld om de locatie De Wissel in te richten als een woonbuurt met gevarieerde woonbebouwing. De locatie heeft op dit moment een agrarische functie en heeft een oppervlakte van circa 2,3 hectare.

Figuur 2.1: Situatie (bron: GoogleMaps)

Het plangebied wordt ingesloten door de Prins Bernhardlaan, het Zuiderdiep en de Wilgenlaan. Op de luchtfoto's is de locatiebegrenzing globaal in beeld gebracht.

Figuur 2.2: Ligging plangebied De Wissel (bron: GoogleMaps)

2.1.2 Stedenbouwkundige ontwikkeling van Nieuw-Buinen

Nieuw-Buinen heeft zich van oudsher ontwikkeld als een veenkoloniaal dubbellint; het dubbele kanalenstelsel van de Noorder Hoofdvaart en de Zuider Hoofdvaart.
De onderstaande topografische kaart geeft de situatie rond het jaar 1900 weer. De beide kanalen met aanliggende wegen vormden de ontginningsbasis voor de smal verkavelde veengebieden van de Noorder- en Zuider Dwarsplaatsen. De kleinschalige bebouwing heeft zich aan weerszijden van de beide kanalen ontwikkeld. De achterste erfgrenzen van de bebouwing aan de binnenzijde van het dubbellint werden (en worden nu nog steeds) gevormd door een brede doorgaande sloot.

 

Figuur 2.3: Situatie Nieuw-Buinen rond 1900 (bron: Topografische Atlas)

Rond 1960 werd de wegenstructuur van het dubbellint ter plaatse van de planlocatie gewijzigd. Er werd een diagonale verbinding aangelegd tussen het Noorder- en Zuiderdiep; de huidige Prins Bernhardlaan. De hoofdontsluiting van Nieuw-Buinen wordt in het oostelijk deel door het Noorderdiep gevormd en ten westen van de planlocatie door het Zuiderdiep. De Prins Bernardlaan ligt als een "spoorwissel" tussen de beide hoofdwegen. Dit gegeven heeft de planontwikkelaars geïnspireerd voor de naamgeving van de planlocatie: De Wissel.

Figuur 2.4: Aanpassing van de wegenstructuur rond 1960 (bron: Topografische Atlas)

Begin tachtiger jaren van de vorige eeuw werden de beide kanalen gedempt, alleen de centrale sloot, temidden van de beide linten, werd als perceelscheiding gehandhaafd. Hierdoor heeft het dubbellint veel van zijn veenkoloniale karakteristiek verloren. Wel is de vrijgekomen ruimte goed benut voor het aanbrengen van doorgaande wegbeplantingen van voornamelijk eik. De onderstaande kaart geeft de huidige situatie weer.

 

Figuur 2.5: Huidige topografische situatie (bron: Topografische Atlas)

Het gebied ten zuiden van de diagonaal aangelegde Prins Bernhardlaan is in de loop der jaren grotendeels onbebouwd gebleven. In de huidige situatie ligt ten noorden van de centrale perceelscheidende sloot een bungalow met een drietal bouwvallige agrarische schuren. Deze gebouwen zullen ten behoeve van de planontwikkeling worden gesloopt.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Planconcept (totaalgebied)

De planlocatie ligt als een open groene wig in het dubbellint van Nieuw-Buinen. Mede door aanleg van de Prins Bernhardlaan, is er een stedenbouwkundige breuk in het dubbellint ontstaan. Het stedenbouwkundige plan is opgesteld vanuit de doelstelling om deze breuk te herstellen en het dubbellint weer tot een sterker geheel te maken.

Figuur 2.6: De Wissel; "reparatie" van het dubbellint van Nieuw-Buinen

 

Figuur 2.7: Stedenbouwkundig ontwerp plangebied De Wissel in Nieuw-Buinen

De open driehoek is ingevuld met gevarieerde woonbebouwing die de verkavelingsopzet van de bebouwing langs het Noorder- en Zuiderdiep volgt. De centrale perceelscheidende sloot is verbreed en aan weerszijden van boombeplanting voorzien. Deze lommerrijke watergang vormt als hoofdwaterberging een structurerend element in de planopzet.

De bestaande hoogwaardige boombeplanting rond het plangebied wordt volledig gespaard en in het noordelijk deel van het plangebied aangevuld.

Het bestaande voormalige agrarische bedrijf, gelegen in het noorden van het plangebied, zal geamoveerd worden ten behoeve van de toekomstige planontwikkeling.

Zoals in de inleiding is aangegeven, is het initiatief in deelfasen opgesplitst. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 10 woningen aan de zuidzijde mogelijk, langs het Zuiderdiep. Omdat het plan in zijn geheel is ontwikkeld, wordt in het onderstaand het gehele plan van 40 woningen beschreven, waarbij er specifieke aandacht is voor de realisatie van de 10 woningen in onderhavig plan.

2.2.2 Ontsluiting

De 10 woningen aan de zuidzijde maken gebruik van de bestaande ontsluiting van het Zuiderdiep.

Het gehele intiatief met zijn 40 woningen bekeken, acht de gemeente het ongewenst dat er woonfuncties of woon/werk-functies direct vanaf de Prins Bernhardlaan worden ontsloten. Het S-vormige tracé en het doorgaande karakter van deze 50 km/u weg laat dit niet toe. Het plangebied wordt ontsloten door een nieuwe interne L-vormige wegenstructuur die vanaf het Zuiderdiep via een haakse bocht de verbinding maakt met de Wilgenlaan. Het noordelijk deel van het plangebied wordt van binnenuit ontsloten, door een weg die parallel aan de verbrede watergang ligt en ook op de Wilgenlaan aansluit. Deze weg kan als smalle weg met éénrichtingsverkeer worden gerealiseerd (inrijden), het uitrijden kan langs de weg aan de zuidzijde van de centrale watergang plaatsvinden. Deze weg zal voor twee richtingen autoverkeer worden ingericht. Het fietsverkeer wordt via de nieuwe woonstraten en via de Wilgenlaan/Zuiderdiep afgewikkeld, er is geen sprake van de aanleg van nieuwe vrijliggende fietspaden. Deze onsluiting zal als zodanig worden gerealiseerd bij de toekomstige, nadere ontwikkeling van de overige 30 woningen.

2.2.3 Programma per deelgebied

De westpunt van de locatie is als hoofdentree van het plangebied vanaf de Prins Bernhardlaan verbijzonderd met 2 boerderijachtige bouwvolumes, waarbij het grootste volume zich qua richting losmaakt uit de orthogonale kavelopzet van het dubbellint. Deze beide schuurachtige volumes met lage gootlijn liggen rond een driehoekige brink. In totaal kunnen hier circa 10 senioren- of starterswoningen worden gerealiseerd. De woningterrassen liggen goed op de zon en zijn als en uitsparing in de bouwvolumes ontworpen. Het groen rond de schuurwoningen kan als collectief groen worden ingericht en gebruikt, bijvoorbeeld via een vereniging van eigenaren.

Het plangebied ten noorden van de centrale watergang is ontworpen als locatie voor grotere bouwvolumes waar het wonen gecombineerd kan worden met kleinschalige bedrijvigheid (kantoor- of praktijkruimte aan huis). Het is de bedoeling dat de werkfuncties in de architectuur van het hoofdgebouw worden geïntegreerd en niet als afzonderlijke bedrijfsloodsen worden bijgeplaatst. Het totaal uitgeefbare oppervlak van dit deelgebied bedraagt circa 2.900 m2. De wegbeplanting van de Prins Bernhardlaan wordt hier plaatselijk verdubbeld, als extra buffer tussen achtererven en doorgaande weg. In het westelijk deel van dit plangedeelte is een extra waterberging gesitueerd.

Het gebied ten zuiden van de centrale watergang heeft langs het Zuiderdiep een open en landelijke opzet, waardoor een goede overgang naar het open buitengebied ontstaat. Hier liggen wat grotere kavels voor 6 vrijstaande "rentenierswoningen" met een zadeldak dat steeds haaks met de nok op de richting van de weg ligt. Dit sluit goed aan op de bebouwingsstructuur in de overige delen van het dubbellint van Nieuw-Buinen. Het uitzicht vanuit de woningen is hier fenomenaal; grote eikenbomen op de voorgrond die de vergezichten naar het open landschap inkaderen. De gootlijn van deze woningen ligt gemiddeld op circa 4,5 meter (1,5 bouwlaag met kap). Dit woningtype is aantrekkelijk voor de actievere senioren die zich willen (her)vestigen in Nieuw Buinen. In de zuidwesthoek van dit deelgebied zijn 4 tweekappers geprojecteerd. Deze tweekappers hebben een enkelvoudig zadeldak met een gootlijn op maximaal 4,5 meter en de nok van het dak haaks op de wegrichting. Door de voorgevelrooilijnen in de zuidrand van het plangebied steeds wat te laten verspringen, ontstaat een speelse opzet die goed aansluit op de verkaveling van de bestaande woningen in het dubbellint, deze liggen ook niet allemaal in één strakke rooilijn. Deze genoemde 10 woningen zullen met dit bestemmingsplan worden gerealiseerd.

De noordrand van het deelgebied ten zuiden van de centrale watergang is bestemd voor starterswoningen. Hier kunnen circa 21 rijwoningen worden gerealiseerd met een kleine tot middelgrote beukmaat. Deze woningen hebben een hoge gootlijn en liggen aan een aantrekkelijk, royaal groen- en waterprofiel. Deze woningen hebben een diepe tuin op het zuiden. Ook hier is gespeeld met de ligging van de voorgevelrooilijnen, waardoor de woonstraat een levendig karakter heeft gekregen.

WELSTANDSEISEN

Alle woningen zullen moeten voldoen aan de welstandscriteria zoals die zijn opgenomen in de paragraaf betreffende de welstandsnota (3.3.4).

2.2.4 Parkeren

Voor de schuurwoningen aan de westpunt van het plangebied vindt het parkeren plaats als haaks parkeren in het laantje direct ten oosten van deze woningen. Deze parkeerplaatsen worden als openbaar parkeren gerealiseerd.

Bij de woon/werk-bebouwing in het noordelijk deelgebied vindt parkeren op het eigen erf plaats.

Bij de rijwoningen ten zuiden van de centrale watergang wordt haaks, ten zuiden van de rijbaan geparkeerd, waarbij parkeerclusters van 3 à 4 auto's steeds worden afgewisseld met kleinere of zuilvormige bomen in een groot groenvak van minimaal 10 m2. Deze parkeerplaatsen worden als openbaar parkeren aangelegd.

Het relatief smalle wegprofiel van het Zuiderdiep is niet geschikt voor langsparkeren. De woningen aan het Zuiderdiep hebben alle een diepe voortuin en een lange oprit. Hier kan royaal op eigen erf worden geparkeerd. Dit zal voor deze 10 woningen middels dit bestemmingsplan dan ook worden geregeld.

2.2.5 Duurzaamheid

Het plan voegt zich vanzelfsprekend in de bestaande wegen- en waterstructuur van Nieuw-Buinen. De aanleg van nieuwe wegen is tot een minimum beperkt. Het plangebied wordt intensief dooraderd door een groen- en waterstructuur met een forse maatvoering. Het zuidelijk woonveld wordt doorsneden door een noord-zuidgerichte wadi die gekoppeld is aan het systeem van waterbergingen in het plan. Door de royale groen- en waterstructuur en het geringe verharde oppervlak, zal in het plangebied weinig sprake zijn van hittestress. Slechts op enkele markante punten zullen oevers van beschoeiingen worden voorzien. Voor het grootste gedeeltes zal met natuurvriendelijke oevers worden gewerkt. Hierdoor ontstaan ruime mogelijkheden voor het ontstaan van een gevarieerde oevervegetaties.

Bij het bomensortiment zal een optimale afstemming worden gezocht met de natuurlijke bodem- en grondwatersituatie, er worden geen bomen in verharding toegepast. Dit betekent goede groeimogelijkheden en een minimum aan onderhoud aan het groen.

Vrijwel alle woningen liggen dicht bij open water. Dit geeft optimale mogelijkheden voor de afkoppeling van het dakwater. Dit geldt ook voor de meeste ontsluitingswegen. Deze kunnen afwateren op de aanliggende waterpartijen en sloten, waardoor er minimaal regenwater via rioleringen hoeft te worden afgevoerd. Het merendeel van de dakvlakken ligt qua expositie goed voor de toepassing van zonnepanelen. Bij de woningen aan de zuidrand heeft evenwel de stedenbouwkundige wens van nokrichtingen haaks op de weg geprevaleerd.

Alle woningen worden gasloos gebouwd. Op dit moment wordt studie gedaan naar de mogelijkheden van een verwarmingssysteem van de woningen door middel van één collectieve diepe grondwaterpomp.

2.2.6 Geluidssituatie

De naar de weg gerichte gevels van de woningen langs de Prins Bernhardlaan hebben een geluidbelasting die de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt, maar nergens hoger is dan 53 dB. De 53 dB waarde is een vrij gebruikelijke ontheffingswaarde. De 10 woningen aan de zuidzijde, langs het Zuiderdiep kennen een geluidsbelasting van minder dan 48 dB. Nader onderzoek of een ontheffing voor een hogere waarde is derhalve niet nodig.

 

Figuur 2.8: Ligging van de 48 en 53 dB contouren

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie doelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde doelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft het Rijk voorts enkele nationale belangen voorzien van bindende regels. Deze moeten bij ruimtelijke plannen in acht worden gehouden. Het plangebied ligt niet in een gebied waarvoor bindende regels zijn opgenomen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.
De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Het plan is gelet op de omvang van het plan, het realiseren van 10 en in een later stadium in totaal 40 nieuwbouwwoningen, in relatie tot de omgeving aan te merken als een stedelijk ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Het plangebied is op dit moment bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf. Er is daarbij één bedrijfswoning toegestaan. Het grootste deel van de gronden is in gebruik als akkerland. De transformatie naar woongebied leidt tot een uitbreiding van de bestaande bouwmogelijkheden. Naar aard en omvang zijn er substantiële wijzigingen van de gebruiksmogelijkheden van het gebied ten opzichte van de bestaande mogelijkheden. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot het dorp, of in bredere zin het veengebied van de gemeente. De woningen zullen voor het grootste gedeelte bewoond worden door inwoners uit het dorp of de gemeente of door zogenaamde 'terugkeerders'. (zie hieronder).

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven.
Het plan is getoetst aan de Woonvisie 2016+, beschreven in het onderstaande gemeentelijke woonbeleid. Op basis van de woonvisie en het Dorpsontwikkelingsplan is een groot aantal ruimtelijke ontwikkelingen in gang gezet. Er is sprake van sloop en nieuwbouw van woningen en het (grondig) vernieuwen van het openbaar gebied op meerdere plekken. Door de sloop is er capaciteit ontstaan, die niet is gebruikt in het uitbreidingsplan Nieuw-Veenlanden. Er is eveneens veel aandacht besteed aan de sociaal-maatschappelijke component. Uit onderzoek behorend bij dit beleid is gebleken dat in Nieuw Buinen een hoger percentage lage inkomens en ZZP-ers woonachtig is. Senioren met een zorgvraag kunnen terecht in het woonzorgcomplex De Wanne, dat in een (flexibele) behoefte aan huur-appartementen voorziet. De te bouwen woningen betreffen aaneengesloten en dubbele woningen, zo ook vrijstaande woningen met een beperkt aantal woningen op royale kavels geschikt voor woon-werkcombinaties. Gezien de samenstelling van de bevolking en de behoefte zoals omschreven in het woonbeleid voorziet dit in de behoefte van starters, doorstarters en (jonge) gezinnen, zo ook kleinere huishoudens (oudere en vitale echtparen). De woningen worden levensloopbestendig gerealiseerd en blijven daarmee vooralsnog in de toekomstige woonbehoefte voorzien. Realisatie van circa 40 woningen in Nieuw-Buinen lijkt op basis van de woonvisie kansrijk, met name vanwege de capaciteit die is ontstaan als gevolg van sloop en welke niet wordt gebruikt in het uitbreidingsplan Nieuw-Veenlanden. Hierdoor is ruimte om binnen het in de woonvisie gestelde plafond toch deze kwantitatieve toevoeging te realiseren.

De woningbehoefte is nader onderzocht in een marktanalyse (Bijlage 3 Marktstudie woonbehoefte De Wissel, Nieuw-Buinen), gespecificeerd op onderhavig plan. Hieruit blijkt de realisatie van de circa 40 woningen in Nieuw-Buinen in eerste instantie een ambitieuze opgave. Op basis van de huishoudensontwikkeling in het dorp zijn er naar verwachting tussen de 25 à 35 woningen nodig om in de behoefte tot 2030 te voorzien. Als er ook wordt gekeken naar de (gedwongen) uitgestelde verhuiswens van starters als gevolg van de woningdruk en de behoefte aan instapklare woningen met toevoeging van nieuwbouwkwaliteit aan de woningvoorraad, dan lijkt het wel degelijk haalbaar om deze woningaantallen te realiseren. Dit is gebaseerd op de groei van het aantal huishoudens in Nieuw-Buinen, de verwachte terugkeerders, de huidige marktdruk en de vraag vanuit starters en ouderen. Ook zijn er nog enkele huishoudens (5 à 15) vanuit buiten Nieuw-Buinen nodig voor de afzetbaarheid van het nieuwbouwplan. Daarbij valt te denken aan het extra inzetten op de terugkeerders die een band hebben met het dorp. Makelaars geven aan dat in de huidige tijd deze vestigers te trekken zijn, omdat woningzoekenden hun zoekgebied verbreden. Makelaars geven aan dat er behoefte is aan nieuwbouw. Zij geven aan dat de markt stabiel blijft als ouderen maar kunnen verkopen. Mocht in de toekomst deze doorstroming op slot raken, dan is er juist meer behoefte aan aanvulling met nieuwbouw om in de behoefte te voorzien.
Voor de afzet van nieuwbouw is het wel belangrijk om deze gefaseerd op de markt te brengen. Door plannen gefaseerd op de markt te brengen wordt het aanbod beperkt, waardoor de verkoopbaarheid toeneemt. Het opdelen van de plannen in de komende jaren en daarna tot 2030 lijkt realistisch. Daarnaast wordt ook een vraag naar kavels met de mogelijkheid voor wonen met een bedrijf voorzien. Deze woningen zijn er beperkt in Nieuw-Buinen terwijl met het toenemen van het aantal ZZP’ers hier wel kansen liggen. Het advies is om hiervoor een beperkt aantal kavels beschikbaar te stellen.
De voorgenomen ontwikkeling van nieuwbouw in Nieuw-Buinen speelt in op de kwalitatieve behoefte van belangrijke doelgroepen op de woningmarkt. In belangrijke mate is de vraag afkomstig van huishoudens uit de kern Nieuw-Buinen. Dit betreft voornamelijk jonge (startende) huishoudens op de woningmarkt en ouderen die doorstromen naar een geschikte, passende woning. Daarnaast is er de potentiële groep die terugkeert naar de kern. Dit zijn huishoudens die, veelal op jonge leeftijd, zijn vertrokken uit Nieuw-Buinen en graag weer terug willen keren naar hun oorspronkelijke kern. Vaak speelt hier mee dat deze doelgroep er bewust voor kiest om hun kinderen te laten opgroeien in een dorps/landelijk woon-milieu.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt aan de doorgaande weg, tevens het bestaande en oorspronkelijke bebouwingslint, door Nieuw-Buinen Het plan is daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden die in het kader van toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking relevant zijn. Het initiatief is dan ook in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie

Provinciale Staten van Drenthe hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is verder vertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is ook op 3 oktober 2018 vastgesteld.

De missie uit de Omgevingsvisie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De provincie streeft naar een robuuste ontwikkeling van de ruimtelijke dragers: de sociaaleconomische structuur, het landbouwsysteem, het watersysteem en het natuursysteem.

COMBINATIEMODEL

Het doel is om functies, kwaliteiten en strategische opgaven met elkaar te combineren. In het combinatiemodel is er sprake van een gelaagde aanpak. De basis wordt gevormd door de kernkwaliteiten. Daarop liggen de robuuste systemen, waarin de strategische opgaven voor 2030 landen. De combinatie van opgaven en robuuste systemen binnen de context van de Drentse identiteit geeft invulling aan de visie van een bruisend Drenthe.

3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening

De Omgevingsvisie is verder vertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is op 3 oktober 2018 vastgesteld.

In de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe is opgenomen dat in een ruimtelijk plan uiteengezet wordt hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provincial beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie. Verder maakt het desbetreffende ruimtelijk plan geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die de kernkwaliteiten significant aantasten.

Daarnaast dient in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden gevolgd. In paragraaf 3.1.2 is onderbouwd dat het plan niet in strijd is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

KERNKWALITEITEN

Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten Landschap, Cultuurhistorie en Aardkundige waarden van toepassing:

• Landschap

Ten aanzien van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in de Veenkoloniën. Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen. Het provinciaal beleid is gericht op het behouden en versterken van de samenhang en de openheid met de wijken en de rechtlijnige landschapsstructuur.

• Cultuurhistorie

Op grond van de kernkwaliteit Cultuurhistorie behoort het plangebied tot het deelgebied 'De Drentse Monden'. Bepalend voor deze Drents-Groninger veenkoloniën is het orthogonale en hiërarchische stelsel van kanalen, monden en wijken, aangelegd voor de veenontginning. Langs de hoofdlijnen ontwikkelden zich na het afgraven de lintdorpen, geplaatst in een rechtlijnig stelsel van verkavelingen met bebouwing, waterwerken en beplanting.

Uitgangspunt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het accentueren van de hiërarchie in de orthogonale opbouw van de veenkoloniën. Deze hiërarchie bestaat uit de monden als de belangrijkste ontginningsassen met de daar haaks op staande kanalen- en wijkenstructuur. Binnen de veenkoloniën komt deze hiërarchie op verschillende manieren naar voren. Daarbinnen wil de provincie specifiek sturen op:

• Het zichtbaar houden van de ordening en samenhang tussen de ontginningsassen, die tot uitdrukking komt in enkele en dubbele lintdorpen en bebouwde en onbebouwde ontginningsassen;
• Het herkenbaar houden van de ordening en samenhang binnen een lintdorp, zoals boerderijen en woningen die elk aan een zijde van het kanaal staan.

Gebieden waar de provincie eisen stelt kenmerken zich in het algemeen door grotere en meer planmatige ontwikkelingen. Bovendien zijn dit gebieden waar de cultuurhistorische samenhang zeer groot is. In deze gebieden wil de provincie de ontwikkelingen in de vanuit cultuurhistorie gewenste richting kunnen (bij)sturen. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen wordt gebruikt. Ontwikkelingen bouwen voort op de bestaande cultuurhistorische samenhang.

• Aardkundige waarden

Op grond van de kernkwaliteit Aardkundige waarden geldt voor het plangebied een generiek beschermingsniveau. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. Van gemeenten wordt verwacht dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan en plannen en initiatieven daarop beoordelen. Bij ontwikkelingen kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron worden gebruikt.

ROBUUSTE SYSTEMEN

Ten aanzien van dit plan is met name het sociaaleconomische systeem als drager van belang, en dan specifiek het aspect wonen. De provincie vindt het van provinciaal belang om te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat er wordt geanticipeerd op een ouder wordende bevolking, toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. In de Laddertoets (zie hiervoor het Rijksbeleid) en in het gemeentelijke beleid is hier nader aandacht aan besteed.

Het initiatief wordt dan ook in deelfasen uitgevoerd. Companen heeft een woningbehoefteonderzoek verricht, waaruit blijkt dat in gefaseerde vorm de behoefte aan de verschillende typen woningen voor de komende jaren aanwezig is (Bijlage 3). Een aantal van 40 woningen is volgens Companen mogelijk, ook binnen de termijn tot 2030. Voor de komende periode (tien jaar) worden slechts de 10 zuidelijke woningen gerealiseerd. Op termijn wil de initiatiefnemer de overige 30 woningen realiseren. Dit is met inachtneming van de marktopstandigheden die op dat moment heersen. Derhalve wordt rekening gehouden met de demografische ontwikkeling. Dit is in lijn met het provinciale beleid.

VISIE

Ten aanzien van wonen streeft de provincie naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Zoals hierboven beschreven past het bestemmingsplan binnen deze ambitie.

3.2.3 Conclusie

Uit toetsing met behulp van het Rijksbeleid (Ladder) en het gemeentelijk beleid blijkt dat het voornemen aan de bovenbeschreven voorwaarden van het provinciale beleid kan voldoen.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe

De drie gemeenteraden Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen hebben de Regionale Woonagenda vastgesteld. Daarin hebben de gemeenten zich verbonden om binnen de regio gericht en selectief samen te werken aan goed wonen en leven.

De demografische verandering is een gegeven voor de regio en dit vraagt om het toevoegen van kwaliteit aan de regio. Dit zal minder door nieuwbouw en meer in de bestaande woningvoorraad gebeuren. Kwantiteit is minder belangrijk, het gaat om kwaliteit. Om die reden is in de Regionale Woonagenda ook geen kwantitatief woningbouwkader opgenomen. Het beleid voor de woningbouwplanning en -programmering heeft haar zwaartepunt op lokaal niveau. Dit verwoorden de gemeenten in hun lokale Woonvisies (zie hiervoor het gemeentelijke beleid). Op regionaal niveau ligt het accent op monitoren en bevorderen dat kwalitatief de beste plannen ook ten uitvoer kunnen komen. Daarbij hebben de gemeenten afgesproken om geen elkaar beconcurrerende plannen te ontwikkelen.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Borger-Odoorn

In 2011 heeft de gemeente Borger-Odoorn de gemeentelijke Structuurvisie vastgesteld. Dit document bevat de strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente. De structuurvisie brengt de gemeentelijke ruimtelijke belangen in beeld aan de hand van de ruimtelijk relevante thema's en trends. Daarbij wordt een driedeling gehanteerd aan de hand van de landschapstypes Zand, Hunzedal en Veen.

Het plangebied ligt in die driedeling in het veengebied. De kernkwaliteiten van het veengebied worden gevormd door de zichtbare ontstaansgeschiedenis van het landschap. Lintstructuren in een grootschalig open landschap dat via een rationeel stelsel van wijken wordt ontwaterd, vormen de identiteit van het gebied. De pioniersgeest die het gebied heeft gevormd, vormt nu de basis voor een hoogwaardig en innovatief landbouwgebied. De cultuurhistorische betekenis van de lintstructuur en de openheid van het gebied blijven de kenmerkende kwaliteiten van het de Veenkoloniën.

Gezien de demografische ontwikkelingen wordt in de structuurvisie ingezet op het versterken van de bestaande woonomgeving. Kwaliteit staat daarbij voorop. Kwaliteit is het belangrijkste uitgangspunt als het gaat om nieuwbouw of herbouw van woningen. De inwoners moeten in Borger-Odoorn willen en kunnen blijven wonen. Inwoners die op jonge leeftijd vertrekken om te werken of te studeren moeten zich aangetrokken voelen om op latere leeftijd weer terug te keren. Ingezet wordt verder op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering van wijken en nieuwbouw binnen bestaande structuren. Aansluiting wordt gezocht op de veranderde woningmarkt als gevolg van demografische verschuivingen.

Het initiatief is in lijn met de structuurvisie, nu de behoefte door de ladder, het onderzoek van Companen (Bijlage 3) en de gefaseerde bouw (met inachtneming van de toekomstige ontwikkelingen) is aangetoond.

3.4.2 Woonvisie 2016+

In de Woonvisie 2016+ (vastgesteld op 23 december 2016) wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Borger-Odoorn tot 2020 geschetst met een doorkijk naar 2025. Veranderingen op de woningmarkt, andere wetgeving en andere ambities van de gemeente, vinden hierin een plek.

De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De vraag hoe de woonaantrekkelijkheid van Borger-Odoorn kan worden versterkt, staat hierbij voorop. Daarnaast heeft een aantal belangrijke thema’s die spelen in de gemeente een plek gekregen. Dit betreft de thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid. Andere thema’s die een plek krijgen, zijn de scheiding van wonen en zorg, de gevolgen van de extramuralisering en het duurzaam/energiezuinig wonen.

De positie van de gemeente is veranderd, van uitvoerend naar faciliterend. Bij veel ontwikkelingen het vlak van wonen, ligt het voortouw vaak bij andere partijen. Die partijen hebben mede richting gegeven aan deze nieuwe woonvisie.

De woonvisie is opgesteld tegen de achtergrond van een aantal ontwikkelingen en beleidskaders, zoals hierna is weergegeven:

• 1. Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe
• 2. Structuurvisie Borger-Odoorn
• 3. Bestaande voorraad van groter belang
• 4. Economische crisis in de afgelopen jaren
• 5. Herziene Woningwet: nieuwe positie woningcorporaties
• 6. Extramuralisering en vergrijzing

De visie op Borger-Odoorn 2025 luidt: "Borger-Odoorn biedt een aantrekkelijk woonmilieu voor bewoners van alle leeftijden. Organisaties en bewoners zetten zich actief in om de leefbaarheid en de kwaliteit |an het wonen hoog te houden." Het woonbeleid bestaat uit drie pijlers. Deze pijlers zijn richtinggevend ten aanzien van de ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Hieronder zijn de drie pijlers met de belangrijkste speerpunten weergegeven:

In de woonvisie wordt gewerkt met vier leefgebieden. Nieuw-Buinen is ook een leefgebied. Hierover wordt opgemerkt dat Nieuw-Buiten een leefgebied is waar veel voorzieningen dichtbij zijn, mede door de gunstige ligging ten opzichte van Stadskanaal. Ouderen hhoeven voor faciliteiten niet ver te reizen. Kenmerkend is het hoge aantal zzp'ers. In de omgeving is sprake van de nodige sociaal-maatschappelijke problematiek, en veel mensen hebben een relatief laag inkomen.

Companen heeft voor dit initiatief een woningbehoefte-onderzoek uitgevoerd en heeft hierbij onder andere gekeken naar de kwalitatieve en kwantitatieve marktvraag naar woningen in Nieuw-Buinen. Ook onderzocht Companen wat de gewenste invulling van het plangebied is op basis van de marktvraag. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit eengezinswoningen in lintbebouwing. Het planconcept ‘De Wissel’ levert een belangrijke bijdrage aan het herstel van het lint. In Nieuw-Buinen zijn inwoners ruime eengezinswoningen gewend. Een deel van deze woningen is gedateerd en sluit minder aan bij de behoefte aan instapklaar en nieuw wonen. De inkomenspositie van de huishoudens lager ligt dan de inkomenspositie in de gemeente. Buinen heeft de benodigde basisvoorzieningen voor het dagelijks leven. Met name de aanwezigheid van de basisscholen en de sportverenigingen zijn twee factoren die een belangrijke rol spelen bij de afweging van (jonge) gezinnen om zich te vestigen in Nieuw-Buinen.

Op basis van de huishoudensontwikkeling in het dorp zijn er naar verwachting tussen de 25 à 35 woningen nodig om in de behoefte tot 2030 te voorzien. Hierin passen dus de 10 woningen die met dit bestemmingsplan worden gerealiseerd.

Echter is ook de realisatie van de overige 30 woningen mogelijk, kijkend naar de (gedwongen) uitgestelde verhuiswens van starters als gevolg van de woningdruk en de behoefte aan instapklare woningen met toevoeging van nieuwbouwkwaliteit aan de woningvoorraad. Dit is gebaseerd op de groei van het aantal huishoudens in Nieuw-Buinen, de verwachte terugkeerders, de huidige marktdruk en de vraag vanuit starters en ouderen. Ook zijn er nog enkele huishoudens (5 à 15) vanuit buiten Nieuw-Buinen nodig voor de afzetbaarheid van het nieuwbouwplan. Daarbij valt te denken aan het extra inzetten op de terugkeerders die een band hebben met het dorp. Makelaars geven aan dat in de huidige tijd deze vestigers te trekken zijn, omdat woningzoekenden hun zoekgebied verbreden. Makelaars geven aan dat er behoefte is aan nieuwbouw. Zij geven aan dat de markt stabiel blijft als ouderen maar kunnen verkopen. Mocht in de toekomst deze doorstroming op slot raken, dan is juist meer behoefte aan aanvulling met nieuwbouw om in de behoefte te voorzien. Op basis hiervan wordt geconludeerd dat voldoende marktpotentieel lijkt te zijn voor realisatie van overige 30 woningen in de toekomst. Hierbij worden de woningen met dit bestemmingsplan gefaseerd op de markt gebracht, zodat het aanbod wordt beperkt, waardoor de verkoopbaarheid toeneemt.

De ontwikkeling van nieuwbouw in Nieuw-Buinen speelt in op de kwalitatieve behoefte van belangrijke doelgroepen op de woningmarkt. In belangrijke mate is de vraag afkomstig van huishoudens uit de kern Nieuw-Buinen. Dit betreft voornamelijk jonge (startende) huishoudens op de woning-markt en ouderen die doorstromen naar een geschikte, passende woning. Daarnaast is er de potentiële groep die terugkeert naar de kern. Huishoudens met een voorkeur voor een woning in een dorps/landelijk woonmilieu zijn sterker georiënteerd op de koopsector dan de huursector. Het initiatief voldoet aan de voorgestelde programma wat betreft type woningen en prijsklassen.

Al met al is het initiatief in lijn met de Woonvisie. Het realiseren van de 10 woningen past binnnen de Woonvisie, maar ook de realisatie van de overige 30 woningen te zijner tijd. Er worden betaalbare woningen gerealiseerd, waar jong, oud en gezinnen naar behoefte kunnen wonen. Er bestaat een kwalitatieve en kwantitatieve marktvraag. Het initiatief wordt gefaseerd uitgevoerd, waarmee de verkoopbaarheid is gewaarborgd. Deze fasering is eveneens bedoeld om ruimte te houden om met name plannen die een bijdrage aan de leefbaarheid vormen te honoreren (denk bijvoorbeeld aan transformatie van leegstaande panden).

3.4.3 Leefgebied Nieuw-Buinen

Een leefgebied waar alle voorzieningen aanwezig en bereikbaar zijn mede door de aangrenzende plaats Stadskanaal ook voor ouderen. Dit gebied heeft een hoog aandeel lage inkomens en heeft veel ZZP-ers.

In 2009 is het Dorpsontwikkelingsplan (DOP) Nieuw Buinen opgesteld. Sindsdien zit Nieuw-Buinen middenin een metamorfose. Doel is om een aantrekkelijke en veilige leefomgeving te creëren met een goed sociaal voorzieningenniveau. Een mooie buurt met betaalbare woningen, waar jong, oud en gezinnen met plezier kunnen wonen. Het DOP bevat ook het uitvoeringsprogramma voor de jaren 2010 tot 2020. Het dorpsteam Nieuw-Buinen bewaakt de voortgang, afstemming, coördinatie en verbinding van alle ontwikkelingen.

Herstructurering ‘t Nije Daip is een onderdeel van het DOP. In 2012 is gestart met de grondige herstructureringsopgave in de Linnaeuslaan, Chrysantstraat en omgeving. De sociale huurwoningen in deze buurt voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. En ook de woonomgeving op zich vraagt aanpassingen om het leef- en woonmilieu op te waarderen. De gemeente voert dit plan samen met Lefier uit. Het plan Nije Daip is nog niet afgerond.

Ten aanzien van onderhavig plan, mede in relatie tot het DOP, dient elke fase van de nieuwbouw eveneens een eindbeeld te (kunnen) zijn. Om de reden wordt fase 1 afgerond met met een (tijdelijke) groensingel zodat de achtererven van de woningen in fase 1 worden gecamoufleerd en er een zachte overgang naar het onbebouwde gebied ontstaat.

Het initiatief past in deze lijn, omdat betaalbare, levensloopbestendige woningen voor uiteenlopende doelgroepen worden gerealiseerd. Ook is in de regels een bepaling omtrent de afschermende (tijdelijke) groensingel opgenomen.

3.4.4 Welstandsnota

De doelstelling van het welstandsbeleid is het veilig stellen van een basiskwaliteit van de gebouwde omgeving. Daar waar dit gewenst en mogelijk is, zal een verbetering van de kwaliteit van de gebouwde omgeving het doel zijn. Voor onderhavig plangebied zijn criteria opgesteld, zie hiervoor ook bijlage 2 Welstandseisen. Het betreft het deelgebied Veenkoloniaal landschap. Voor dit gebied zijn de volgende eisen gesteld:

Beleid, waardering en ontwikkeling
Het beleid is gericht op behoud van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van de dorpen. Langs de diepen is op een enkele plaats nog een nieuwbouwlocatie voorhanden. De heldere ruimtelijke en functionele hoofdstructuur van de dubbellinten is bijzonder. Met name de schaalverschillen tussen de dorpsbebouwing en de boerderijen zijn opvallend. 

Welstandscriteria

Ligging

• Huidige voorgevellijn bepalend
• Hoofdgebouwen op de weg oriënteren
• Handhaven bestaande nokrichting

Massa en vorm

• Gebouwen zijn individueel herkenbaar
• Hoofdgebouwen hebben een rechthoekige plattegrond
• De kap van hoofdgebouw is beelddominant
• Geen piramidedak

Detaillering en gevelindeling

• Sobere detaillering
• Uitzondering van sobere detaillering: Aandacht voor rijke detaillering op de voorhuizen van boerderijen (die vaak in één bouwstijl zijn uitgevoerd)
• Gevels hebben een verticale geleding. Horizontale accenten door o.a. gootlijsten

Kleur- en materiaalgebruik

• Gevels en daken in gedekte kleurstelling (ook nieuwe bedrijfsbebouwing).

Bouwplannen dienen aan de boven beschreven criteria te voldoen.

3.4.5 Conclusie

Op basis van het voorgaande blijkt dat het planvoornemen in het gemeentelijke beleid past. Er worden betaalbare, levensloopbestendige woningen voor uiteenlopende doelgroepen gerealiseerd. Dit wordt gefaseerd gedaan, zodat aan de woningbehoefte wordt voldaan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeente beschikt over een archeologische beleidsadvieskaart die in 2011 is vastgesteld en in 2014 is gewijzigd. Het plangebied is op de beleidsadvieskaart aangeduid als bebouwing. Deze gronden zijn vrijgegeven. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.1: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart (bron: beleid gemeente Borger-Odoorn)

Cultuurhistorie

De gemeente beschikt over een cultuurhistorische waardenkaart, die echter nog niet is vastgesteld. Het plangebied behoort tot de Veenkoloniën, met een karakteristieke verkaveling van stroken en wijken. Bij de stedenbouwkundige opzet van dit plan wordt aangesloten bij deze karakteristieken. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Voor de beoordeling van de bodemkwaliteit vormen de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit het toetsingskader. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Onderzoek

Bodemonderzoek wordt ten tijde van het bouwplantraject verricht. Op dit moment zijn er geen aanwijzingen dat de grond zodanig vervuild is, in die zin dat dit de woonfunctie onevenredig belemmerd wordt. Dit volgt uit historische bronnen.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen is in juli 2019 een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Hieronder komen de belangrijkste conclusies uit het onderzoek aan de orde. Het onderzoeksmemo is als Bijlage 4 toegevoegd.

Toetsing gebiedsbescherming

WET NATUURBESCHERMING

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningsplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

NATUURNETWERK NEDERLAND

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voormalig Ecologische Hoofdstructuur) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor provincie Drenthe uit-gewerkt in de Omgevingsvisie Drenthe en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe.

INVENTARISATIE EN TOETSING

Het projectgebied ligt op relatief grote afstand van het Natura 2000-gebied 'Drouwenerzand'. Hierdoor zijn in potentie hooguit effecten mogelijk door externe werking. Het projectgebied is gescheiden van het Natura 2000-gebieden door bebouwing, (water)wegen en agrarisch gebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten.

Gezien de aard van de ontwikkeling en de afstand tot Natura 2000-gebied kan echter wel sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000- gebieden. Vanwege het beperkte aantal woningen (maximaal 10 binnen de komende 10 jaar) en de grote afstand tot Natura 2000-gebied (meer dan 10 km) wordt ervan uitgegaan dat bij aanleg en gebruik geen sprake is van depositie boven de 0.00 mol/ha/ja op relevante Natura 2000-gebieden.

Negatieve effecten op in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid beschermde natuurgebieden kunnen derhalve op voorhand worden uitgesloten.

Toetsing soortenbescherming

WETGEVING

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde ‘lijst met vrijstellingen’ opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

INVENTARISATIE EN TOETSING

Het kan niet uitgesloten worden dat er bij de werkzaamheden jaarrond nestplaatsen van gierzwaluw en huismus en/of verblijfplaatsen van vleermuis verloren gaan in bij de sloop van de agrarische bebouwing in het noorden van het plangebied. Dit is bij wet verboden. Omdat dit niet geldt voor de 10 woningen ten zuiden van het plangebied, is voor dit bestemmingsplan geen nader onderzoek nodig. Om te zijner tijd bij de sloop van de agrarische bebouwing uit te kunnen sluiten of deze nesten of verblijfplaatsen aanwezig zijn, is nader onderzoek naar huismus, gierzwaluw en vleermuis nodig. Op basis van het nader onderzoek kan worden bepaald of een ontheffing van de Wnb moet worden aangevraagd.

Bij uitvoering van het project verandert het foerageergebied voor huismus niet. Voor andere soorten als buizerd wordt het projectgebied naar verwachting minder geschikt, maar voor de te verwachten soorten is in de directe omgeving in ruime mate alternatief foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten door verlies van foerageergebied treden dan ook niet op.

Voor de overige vogelsoorten geldt dat, indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van vogels in de directe omgeving kunnen worden verstoord of vernietigd. Dit is bij wet verboden. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen van ongeveer 15 maart tot 15 juli duurt.

De bomen langs de zuidgrens blijven behouden, zodat belangrijke vliegroute van vleermuizen verloren zal gaan. Het gebied zal niet veranderen als foerageergebied voor vleermuizen. Negatieve effecten zijn dan ook niet aan de orde.

Als gevolg van de werkzaamheden verandert het foerageergebied van steenmarter. Voor deze soort zal het projectgebied naar verwachting echter niet ongeschikt worden als foerageergebied. In de omgeving is bovendien in ruime mate alternatief en deels ook hoogwaardiger foerageergebied voor steenmarter aanwezig. Negatieve effecten zijn dan ook niet aan de orde.

Het is niet uitgesloten dat de beschermde vissoort grote modderkruiper voorkomt in de watergang waaraan werkzaamheden plaats gaan vinden. Ten behoeve van de ontwikkeling van de 10 woningen in het zuiden zullen nog geen werkzaamheden plaatsvinden aan deze watergang. Zodra deze werkzaamheden in de toekomst wel plaatsvinden, is nader onderzoek nodig om te bepalen of grote modderkruiper aanwezig is. Op basis van het nader onderzoek kan worden bepaald of een ontheffing van de Wnb moet worden aangevraagd.

Als gevolg van de werkzaamheden kunnen tot slot verblijfplaatsen van enkele vrijgestelde beschermde amfibieën worden vernietigd en verstoord. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De aanwezige beschermde soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Drenthe. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Wat betreft de realisatie van de 10 woningen aan de zuidzijde is op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie, en gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan, een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Wel moet er bij de planning van de werkzaamheden rekening gehouden worden met het broedseizoen van vogels. Daarnaast is het advies om terughoudend om te gaan met de (straat)verlichting aan de zuidzijde, in die zin dat deze niet op de bomenrij is gericht vanwege de vliegroute van vleermuizen.

Aldus is het plan voor het aspect ecologie met inbegrepen stikstofdepositie uitvoerbaar.

Wat betreft de realisatie van de overige 30 woningen is een onvoldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan. Daarom is te zijner tijd nader ecologisch onderzoek noodzakelijk naar verblijfplaatsen van vleermuizen en/of nesten van huismus en gierzwaluw in de agrarische bebouwing. Daarnaast is er aanvullend onderzoek nodig naar de aanwezigheid van grote modderkruiper in de sloot die het plangebied doorsnijdt.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas en vloeibare brandstof).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Transportroutes en buisleidingen

Uit een inventarisatie van de risicokaart (risicokaart.nl) blijkt dat zich in de omgeving van het plangebied geen transportroutes (wegen, spoorwegen, waterwegen) en buisleidingen bevinden die relevant zijn in het kader van externe veiligheid. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van risicovolle transportroutes en leidingen.

Inrichtingen

Ten oosten van het plangebied ligt het zwembad De Buinerstreng. Binnen deze inrichting zijn vloeistoffen aanwezig die giftige gassen kunnen vormen. Voor het zwembad geldt geen plaatsgebonden risicoafstand. Het letaliteitsgebied vanwege toxiciteit ligt binnen de grens van de inrichting.

Het bestemmingsplan maakt kwetsbare objecten mogelijk, in de vorm van woningen. Voor het bestemmingsplan 'Nieuw Buinen - Buinerveen' (vastgesteld 6 juli 2017) is een onderzoek gedaan naar externe veiligheid. In het onderzoek is aangegeven dat het letaliteitsgebied vanwege toxiciteit binnen de grens van de inrichting ligt. Een nadere verantwoording van het groepsrisico wordt niet noodzakelijk geacht.

Veiligheidsregio Drenthe is om advies gevraagd ten aanzien van de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Veiligheidsregio Drenthe heeft deze ontwikkeling beoordeeld op externe veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening en opkomsttijd en komt tot de conclusie dat externe veiligheid niet speelt en dat de ontwikkeling voldoet aan de andere aspecten.

4.5 Geluid

Toetsingskader

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en wegen die zijn aangeduid als 'woonerf'. In geval van geluidgevoelige bebouwing binnen een zone dient akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Behoudens situaties waarbij door burgemeester en wethouders een hogere waarde is vastgesteld, geldt voor woningen binnen een zone als hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel 48 dB (artikel 82, lid 1 van de Wet geluidhinder).

Onderzoek

Op basis van paragraaf 2.2.6 en het daarin beschreven onderzoek blijkt dat de geplande woningen buiten de contour van 48 dB vallen, en er geen sprake is van de noodzaak voor nader onderzoek of een ontheffing voor een hogere waarde in het kader van de realisatie van de eerste 10 woningen.

4.6 Geur

Toetsingskader

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door veehouderijen. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

In de nabijheid van het plangebied liggen een aantal agrarische bedrijven. Het betreft hier een melkveehouderij (Noorderdiep 85) en een intensieve veehouderij (Noorderdiep 79a). In verband hiermee is een onderzoek naar geur uitgevoerd (Bijlage 5).

Voor melkveehouderijen als Noorderdiep 85 geldt binnen de bebouwde kom een afstand van 100 m. De afstand tussen Noorderdiep 85 en het plangebied bouw is groter dan de wettelijk voorgeschreven afstand van 100 m. Aan de afstandseis wordt hiermee voldaan.

Voor intensieve veehouderijen als Noorderdiep 79a gelden grenswaarden voor de geurbelasting van het type veehouderij (in dit geval een kalvermesterij) op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een burgerwoning). Deze grenswaarden worden weergegeven in odour units per kubieke meter lucht. Binnen de bebouwde kom geldt een grenswaarde van 2 ouE/m3. Uit het onderzoek blijkt dat ter hoogte van het plangebied wordt voldaan aan deze norm; de geurbelasting is minder dan 0,7 ouE/m3. Ter plaatse is een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor het plan.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In 2015 is door Infomil een onderzoek uitgevoerd naar de verhouding tussen de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht. Uit de resultaten hiervan blijkt dat de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht sterk samenhangen. Op basis hiervan merkt Infomil op dat "wanneer wordt voldaan aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, vrijwel altijd ook wordt voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2,5".

Voor woningbouwlocaties is een nibm-grens opgenomen van 1.500 woningen bij minimaal één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Een project dat kleiner is dan deze grenzen, is in beginsel 'niet in betekenende mate'.

Onderzoek

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van 10 woningen, waarbij de overige 30 woningen in de toekomst worden gerealiseerd. Het blijft daarmee ruimschoots onder de nibm-grens van 1.500 woningen en kan als 'niet in betekenende mate' van invloed op de luchtkwaliteit worden beschouwd.

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2011. De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moet aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan. De jaarnorm voor zowel NO2 als PM10 bedraagt 40 µg/m3.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de achtergrondniveaus voor NO2 in zowel 2015 als 2020 ruimschoots onder de grenswaarden liggen, namelijk minder dan 15 µg/m3. De achtergrondniveaus voor PM10 liggen met waarden kleiner dan 24 µg/m3 (2011) en 18 µg/m3 (2020) ook ruimschoots onder de grenswaarden.

Conclusie

Het plan moet worden beschouwd als een nibm-project. Uit de achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

4.8 Milieuzonering

Toetsingskader

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009). Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Onderzoek

Het plangebied ligt aan in het bebouwingslint van Nieuw-Buinen aan de doorgaande weg door het dorp. In de omgeving van het plangebied bevinden zich onder meer woningen, agrarische bedrijven en een zwembad. Op grond van het bestemmingsplan 'Nieuw Buinen - Buinerveen' zijn daarnaast dienstverlening, detailhandel, kleinschalige bedrijven en kantoren toegestaan. Gezien het voorgaande is er sprake van een gemengd gebied en kunnen de richtafstanden met één stap terug worden gebracht.

Voor akkerbouwbedrijven geldt in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter (voor geluid). De dichtstbijzijnde akkerbouwbedrijven liggen op een afstand van minimaal 100 meter van het plangebied. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van akkerbouwbedrijven.

Voor de dichtstbijzijnde (intensieve) veehouderijen is een geuronderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.6 en Bijlage 5). De conclusie daarvan is dat deze bedrijven geen belemmering vormen voor het plangebied. Andersom worden de (intensieve) veehouderijbedrijven niet belemmerd in hun ontwikkelingsmogelijkheden door de transformatie van het plangebied. In de huidige situatie zijn er namelijk al woningen aanwezig op kleinere afstand van de bedrijven.

Op ruim 100 meter ten oosten van het plangebied ligt het zwembad De Buinerstreng. Voor niet-overdekte zwembaden geldt in gemengd gebied een richtafstand van 100 m (voor geluid). Aan deze afstand wordt voldaan. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van het zwembad.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.9 Water

Toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder verbouw- en nieuwbouwplannen, wordt getoetst welke consequenties deze plannen hebben voor de waterhuishouding en hoe in de plannen wordt omgegaan met aspecten van water.

Het plangebied ligt in het beheergebied van het waterschap Hunze en Aa's. Voor het plan is een watertoets uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 6. Op basis van deze toets geldt de normale procedure voor voorliggend plan. Dit houdt in dat het waterschap een uitgangspuntennotitie heeft aangeleverd (Bijlage 7). Deze uitgangspuntennotitie moet gebruikt worden bij het opstellen van de waterparagraaf.

Onderzoek

Het initiatief gaat uit van het bouwen van veertig woningen. Er is voor gekozen om in het plan De Wissel voor de komende periode (tien jaar) tien woningen te realiseren. Op termijn wil initiatiefnemer de overige 30 woningen realiseren. Er is voor gekozen om voor het hele perceel een bestemmingsplan op te stellen, met slechts een bouwrecht (bouwvlak) voor tien woningen aan de zuidzijde, langs het Zuiderdiep. De verhardingstoename betreft dus enkel de bebouwing/erfverharding voor de tien woningen in het zuiden. Dit is een toename van circa 4350 m2. In de nieuwe situatie is sprake van een gescheiden stelsel. Hemelwater wordt via het oppervlaktewater afgevoerd en het rioolwater wordt via het riool afgevoerd. Aandachtspunt hierbij is dat de huidige riolering onder het wegtracé van het Zuiderdiep is aangebracht. Het is ongewenst dat bij realisatie van een woning de weg (asfalt) moet worden opgebroken om een rioolaansluiting te realiseren. Dit is oplosbaar door bijvoorbeeld een nieuw riool in de berm aan te leggen. Van de initiatiefnemer wordt gevraagd dat dit in overleg met de gemeente plaats vindt.

De watertoets heeft op 17 september 2020 plaatsgevonden door het invullen van de digitale watertoets, die het waterschap Hunze en Aa's daarvoor heeft opgesteld. De vragenlijst is volledig ingevuld. De aanmelding heeft ertoe geleid dat de normale procedure wordt doorlopen.

Op 18 november 2020 heeft een overleg tussen initiatiefnemer en het waterschap plaatsgevonden. Hierin is het gefaseerde plan besproken. Tijdens het overleg is nagedacht over de waterberging in het kader van de totale 40 woningen. Het verslag is als Bijlage 8 opgenomen. De uitkomsten van het verslag worden onder het kopje 'compenserende waterberging' besproken.

Compenserende waterberging

Door de toename verhard oppervlak dient er compensatie in het watersysteem te worden gerealiseerd. De gemeente dient hiervoor, in afstemming met de initiatiefnemer, in de waterparagraaf aan te geven op welke wijze de benodigde hoeveelheid compenserende waterberging (opgave) zal worden ingepast en onderdeel zal zijn van het plan. Het waterschap kan in het vooroverleg nader advies geven. Om de effectiviteit van de compenserende maatregel goed te kunnen beoordelen is het van belang om duidelijk aan te geven; welke maatregel waar wordt genomen (infiltreren, vasthouden/bergen, vertraagd afvoeren, ...), de maatvoering van de maatregel (m1, m2, m3) en waar het hemelwater uiteindelijk op zal afvoeren.

Compenserende maatregelen kunnen op meerdere manieren en in combinatie met elkaar worden gerealiseerd. Naast uitbreiding van het bestaande oppervlaktewater (ruimte)kan bijvoorbeeld worden gedacht aan vertraagde afvoer in/op het bouwoppervlak via een groen dak, een waterdak en opvang hemelwater voor hergebruik. Indien de locatie hiervoor geschikt is kan infiltratie overwogen worden, zoals; een grindkoffer, infiltratiekratten, een infiltratieriool en/of een zaksloot. Indien infiltratie wordt overwogen, is in de meeste gevallen aanvullend onderzoek nodig over de toepasbaarheid en eventuele effecten naar de omgeving.

Tijdens het overleg van 18 november 2020 is de waterberging t.b.v. het initiatief besproken. Als norm geldt 80 liter per m2. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een verbrede waterschapssloot, een extra afwateringssloot of het aanleggen van vijvers. Geconcludeerd is om het droge slootje langs het Zuiderdiep (die momenteel dient voor afvoer van overtollig water) te laten vervallen en het hemelwaterafvoer van de bouwpercelen af te voeren middels een in te graven afvoerbuis, welke uitmondt in extra waterbuffer. Dit creëert de mogelijkheid om in de toekomst infiltratie-kratten op de woonpercelen te plaatsen. Deze infiltratie-kratten zijn voordelig bij lange droogte en grote neerslag.

Voorts is het plangebied een laag perceel in het betreffende peilgebied. Het waterschap adviseert om de woningen op het peil van de weg Zuiderdiep te bouwen. Het perceel moet hierbij worden verhoogd.

Daarnaast loopt een duiker door het perceel. De peilbeheerder van het waterschap heeft geconcludeerd dat deze duiker niet mag vervallen. Wel mag de duiker eventueel verlegd worden of worden vervangen door een watervoerende sloot.

Tot slot moet bij het bouwrijp maken van de gronden en de uitgifte van de gronden met lokale bodemdaling door veenoxidatie rekening worden gehouden.

Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG)
De hoge grondwaterstanden die in het plangebied (deels) voorkomen, kunnen de toepasbaarheid van infiltratiemaatregelen beperken.

Waterveiligheid

Waterveiligheid betreft het voorkomen, zo mogelijk uitsluiten, van levensbedreigende overstromingsrisico's voor mens en dier en het voorkomen van schade aan have en goed. Risico's die met name zullen optreden bij het doorbreken van een zeekering (primaire kering) of boezemkade (secundaire kering). Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, alle waterschapsbelangen beschreven die vanwege de waterveiligheid extra bescherming genieten of anderzijds van belang zijn voor de waterveiligheid.

Waterkwantiteit

Het waterschap heeft als taak de zorg voor voldoende water in droge perioden als de afvoer in perioden van overvloed. Een vergrote kans op wateroverlast of watertekort dient dus voorkomen te worden. Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, de voor dit plan gerelateerde belangen beschreven die in meer of mindere mate de waterkwantiteit beïnvloeden.
Wateroverlast vanuit het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Overtollig grond- en hemelwater dat tot afvoer komt volgt de trits ; ''vasthouden, bergen, afvoeren''.

Hoofdwatergang
Binnen het plangebied zijn hoofdwatergangen van het waterschap aanwezig. Aan weerszijden van alle hoofdwatergangen ligt een beschermingszone van 5 meter breed, gerekend vanaf de insteek talud. Een zone van 4 meter vanaf de insteek langs hoofdwatergangen moet vrij blijven (onderhoudspad/maaipad) van ieder obstakel, zoals: heggen, afrastering, bomen, schuttingen, opstallen en/of verharde paden. Zoals is vastgesteld in de Keur van het waterschap, geldt voor maatregelen binnen deze beschermingszone (en voor maatregelen in de hoofdwatergang zelf) een meldingsplicht (Algemene Regels) en is veelal een watervergunning vereist.

Uit het overleg van 18 november 2020 volgt ook dat de waterschapssloot altijd goed moet kunnen worden onderhouden door het waterschap. Het waterschap adviseerde tijdens het overleg hierbij aan een zijde van de waterschapssloot een keurzonering (obstakelvrije zone) van 5 meter, aan beide zijden van de hoofdwatergang in acht te nemen. Tenzij hierover in het plan andere afspraken worden gemaakt en via een watervergunning zijn vastgelegd.

Verhardingstoename
In het ingediende plan neemt het verharde oppervlak toe boven de compensatiedrempel; voor stedelijk gebied of kassengebieden met meer dan 150 m2 of in het buitengebied met meer dan 1500 m2 (Keur Waterschap Hunze en Aa's). Omdat deze verhardingstoename ervoor zorgt dat hemelwater versneld tot afstroming komt, kan dit tot overlast en schade leiden verderop in het watersysteem (peilgebied). Dit vergroot de kans op inundatie, zeker bij piekbuien, waardoor de landelijke werknormen (landbouwkundige afvoer)voor de inundatiekans overschreden kunnen worden. Compenserende waterberging is noodzakelijk om de kans op inundatie binnen peilgebieden niet te vergroten en de werknormen te kunnen waarborgen. Dit is dan ook uitgewerkt onder het kopje 'compenserende waterberging'.

Grondgebruikstype	Maaiveldcriterium	Inundatienorm (1/jaar)
Grasland	5%	1/10
Akkerbouw	1%	1/25
Hoogwaardige land-, en tuinbouw	1%	1/50
Glastuinbouw	1%	1/50
Bebouwd gebied	0%	1/100
Natuurgebied	-	geen norm

Bovenstaande werknormen zijn gebaseerd op de midden-variant van het klimaatscenario 2015 van het KNMI (klimaatscenario G)

Scheiden schoon hemelwater en vuilwater

In grote delen van het beheergebied zijn nog gemengde rioolsystemen aanwezig. In dergelijke systemen wordt het relatief schone hemelwater vermengd met vuilwater en wordt het vervolgens naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) van het waterschap gebracht. Na zuivering wordt het water geloosd op het oppervlaktewatersysteem. Het transport van schoon hemelwater via het gemeentelijk rioolstelsel en het behandelen via een RWZI is niet duurzaam. Om deze reden zal hemelwater alleen op het vuilwaterriool kunnen worden geloosd als het hemelwater; niet kan worden hergebruikt (opvang) en/of kan afvoeren via de bodem, het openbaar regenwaterstelsel, een oppervlaktewaterlichaam zonder een specifieke functie, of via een kwetsbaar oppervlaktewaterlichaam. Wijzigingen in de behandeling van het hemelwater en vuilwater kunnen echter voor overlast zorgen als mogelijke ongewenste gevolgen onvoldoende bekend zijn en waar nodig zijn verholpen. Rechtstreekse afkoppeling van hemelwater (via een hemelwaterriool) naar het oppervlaktewater (vijvers en sloten) kan dit wateroverlast veroorzaken, als het ontvangende oppervlaktewater niet hiervoor de capaciteit heeft en/of aanwezige kunstwerken (o.a. duikers, stuwen en inlaatwerken) het aangeboden water niet kan verwerken.

Grondwaterstand en ontwateringsdiepte

Om grondwateroverlast te voorkomen is een minimale ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en de grondwaterstand) nodig. In het plangebied is de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) (plaatselijk) relatief hoog, waardoor de kans op overlast toeneemt. De voor het plan noodzakelijke ontwateringsnorm wordt mogelijk niet in het hele plangebied gehaald. Voor primaire wegen is de ontwateringsnorm 1,0 m-mv, voor woningen met kruipruimtes, industrieterreinen en secundaire wegen is dit 0,7 m-mv, voor tuinen en plantsoenen is dit 0,5 m-mv, en voor woningen zonder kruipruimte is de norm 0,3 m-mv. Mocht de beoogde functie van het ingediende plan overlast kunnen ondervinden door onvoldoende ontwateringsdiepte, is het te adviseren om hier rekening mee te houden in het ontwerp en bij de inrichting.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap de zorg voor het realiseren van schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld voor aangewezen waterlichamen. Daarnaast is een goede waterkwaliteit van belang voor het recreatief medegebruik als zwemmen en kanoën en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer. In dit thema zijn, indien van toepassing, alle voor dit plan specifieke waterschapsbelangen beschreven die impact hebben op de waterkwaliteit.

Vervuiling van het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Om deze reden vraagt het waterschap op de toepassing van uitlogende materialen zoveel mogelijk te beperken en om vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten te voorkomen. Afstromend hemelwater dat vervuild is geraakt moet zo veel mogelijk gescheiden worden afgevoerd, of moet worden gezuiverd. Dit volgt de trits ; ''schoonhouden, scheiden, zuiveren''.

Aanvullende waterschapsbelangen
Onder dit thema zijn, indien van toepassing, een aantal onderwerpen opgenomen die mogelijk een belang raakt voor het waterschap of die van gerelateerde partners. Dit betreft enerzijds locatie specifieke eigenschappen die in een toekomstige situatie de effecten op het waterbeheer kunnen vergroten. Anderzijds kunnen ook watergerelateerde gebiedseigenschappen zijn opgenomen buiten de jurisdictie van het waterschap, maar die wel indirect de belangen van het waterbeheer raken.

Verdere betrokkenheid waterschap

Voor alle voor dit plan relevante watergerelateerde onderwerpen zijn in de watertoets uitgangspunten opgenomen. Voor de verdere procedurele afhandeling van het ruimtelijk plan (voorontwerp en ontwerp), is het van belang om het waterschap te blijven informeren en te betrekken en hierin rekening te houden met deze uitgangspunten.

In de waterparagraaf is aangegeven op welke wijze invulling zal worden gegeven aan de belangen met betrekking tot het waterbeheer. Het waterschap kan altijd geraadpleegd worden voor overleg en nadere uitleg. De punten die uit de watertoets en het overleg volgen worden ten tijde van de concrete uitvoering van het bouwplan uitgevoerd.

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Dit is de richtlijn die ziet op projecten (kolom 4). De wijzigingsrichtlijn is voor het overgrote deel geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het gewijzigde Besluit m.e.r. is in werking getreden op 7 juli 2017.

Eén van de belangrijkste gevolgen van de wijziging van het Besluit m.e.r. is dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie. Dit is geregeld in artikel 2 lid 5 Besluit m.e.r. De aanmeldnotitie beschrijft de gevolgen van de voorgenomen activiteit voor het milieu en geeft een conclusie omtrent de noodzaak tot een m.e.r.-procedure. Aan de hand van deze informatie kan het bevoegd gezag een beslissing nemen of voor de voorgenomen activiteit een MER dient te worden opgesteld.

Afweging

Het plan maakt de bouw van 10 en in een later stadium in totaal 40 woningen mogelijk. Voor stedelijke ontwikkelingsprojecten (D11.2) geldt een grenswaarde van 2.000 woningen. Het plan blijft met het genoemde aantal ruimschoots onder de drempelwaarde, zoals die is opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het plan is een aanmeldnotitie opgesteld, welke is opgenomen in Bijlage 9.

Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals opgenomen in dit plan en de aanmeldnotitie, blijkt dat de effecten van de realisatie van de woningen in het betreffende gebied niet van dien aard zijn dat er sprake is van belangrijke nadelige gevolgen. De aard van de voorgenomen activiteit is niet van die omvang dat er onevenredig nadelige effecten op de omgeving plaatsvinden. Daarnaast vindt de ingreep niet plaats in een gevoelig gebied. Er zijn geen negatieve effecten op de omgeving te verwachten.

Het plan is van een relatief geringe omvang. Daarbij is het project qua situering en potentiële negatieve effecten op de omgeving niet van dien aard dat het nader beoordeeld moet worden in een afzonderlijke m.e.r.(beoordelings)procedure.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd. Vanaf 1 januari 2010 wordt het bestemmingsplan ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Als de digitale en analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

5.2 Bestemmingsplanregels

Voor wat betreft de regels is zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek en inhoud van het 'Bestemmingsplan Nieuw Buinen - Buinerveen' (vastgesteld op 6 juli 2017). De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken. Deze indeling ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

5.2.1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 is een uitleg van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen (Artikel 1). De standaard begripsomschrijvingen van de gemeente zijn aangevuld met die begrippen, die specifiek in dit bestemmingsplan voorkomen en waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen.

Om de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken te kunnen bepalen, is daarnaast aangegeven hoe deze worden gemeten (Artikel 2).

5.2.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen opgenomen. Hierna wordt per bestemming een korte uitleg gegeven.

WATER

Artikel 3 regelt de bestemming Water. Deze bestemming is bestemd voor water en daarbij behorende groenvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan binnen deze bestemming. De bouwhoogte van perceel- en erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 meter. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 8 meter.

WOONGEBIED

De gronden bestemd als Woongebied zijn bestemd voor wonen (Artikel 4). Binnen deze bestemmingen worden woningen vrijstaand of als tweekappers gebouwd. Woningen zijn uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan. De maximale bouwdiepte bedraagt 17 meter. Voor de woningen geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter. Er zijn maximaal 10 woningen toegestaan. De woningen worden in de voorgevelrooilijn of tot maximaal 6 meter daarachter gebouwd, zodat een 'speelse' indeling wordt gehanteerd.

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn voorwaarden gesteld. Onder voorwaarden kan van enkele bouwregels worden afgeweken. Bij omgevingsvergunning is onder voorwaarden een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan.

Daarnaast geldt de plicht dat een waterberging moet worden aangelegd en in stand moet worden gehouden van ten minste 80 liter waterberging per m2 bebouwing. Ook moet een (tijdelijke) afschermende groenstrook langs de achterzijde van de bouwpercelen van de woningen (langs de achtertuinen) worden aangelegd en in stand worden gehouden. Deze afschermende groenstrook moet in stand worden gehouden tot het moment dat de woningen van de tweede fase worden gerealiseerd (zoals beschreven is in par. 2.2 van de toelichting). Bij de realisatie van fase 2 moet de afschermende groenstrook worden verwijderd.

5.2.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels opgenomen.

ANTI-DUBBELTELREGEL

Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 5) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

ALGEMENE GEBRUIKSREGELS

In de algemene gebruiksregels (Artikel 6) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS

In de algemene afwijkingsregels (Artikel 7) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd.

Daarnaast is het mogelijk om bij omgevingsvergunning onder voorwaarden bed & breakfast en recreatieappartementen toe te staan.

OVERIGE REGELS

De overige regels (Artikel 8) omvatten een verbod op het gebruik van gronden als seksinrichting. Daarnaast is de plicht opgenomen om bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Wet natuurbescherming. Tot slot moet bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen in respectievelijk Artikel 9 en Artikel 10.

Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieplan

Conform artikel 6.12, eerste lid Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen, tenzij het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst aangegaan waarin alle kosten conform artikel 6.2.3/6.2.4 Bro zijn opgenomen.

Planschade

Een belanghebbende kan, na een besluit tot vaststellen van een bestemmingsplan, een verzoek indienen om een tegemoetkoming in de schade, indien die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in artikel 6.1 tweede lid Wro genoemde oorzaak. Eventuele planschade wordt verhaald op de initiatiefnemer.

Conclusie

Dit plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer en de gemeente zijn een anterieure overeenkomst aangegaan waarmee de economische uitvoerbaarheid is vastgelegd. Een exploitatieplan is niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor formeel overleg voorgelegd aan provincie Drenthe, waterschap Hunze en Aa's, Veiligheidsregio Drenthe, ASTRON, Gasunie en de GGD. De reacties zijn in Bijlage 10 gebundeld. Veiligheidsregio Drenthe, ASTRON en Gasunie hebben geen bezwaar tegen het plan. Naar aanleiding van de reactie van waterschap Hunze en Aa's is Bijlage 7 toegevoegd (de definitieve uitgangspuntennotitie). In het kader van de vooroverlegreactie van de GGD kan worden geconstateerd dat onderhavig wijzigingsplan voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en daarmee in lijn is met de vooroverlegreactie. De reactie op de vooroverlegreactie van provincie Drenthe volgt hieronder.

Het advies van de provincie Drenthe op het plan "De Wissel" is gebaseerd op de constatering dat het plangebied geen stedelijk gebied is. Door de ligging in het 'buitengebied' zijn zowel 'landschap en cultuurhistorie' als 'wonen' onderwerpen van provinciaal belang.

Stedelijk gebied

Het stedelijk gebied is aangewezen in de provinciale Omgevingsvisie. De kaart laat geen ruimte voor misverstand open; het plangebied is geen stedelijk gebied.

In de praktijk roept dit wat vraagtekens op. Het betreffende buitengebied is ingeklemd tussen het Noorderdiep en het Zuiderdiep' de wegen die de bebouwing van het dubbellint ontsluiten. De onderbreking, open ruimte, bedraagt aan de zijde van het Noorderdiep slechts 50 meter. Daarvan wordt een deel in beslag genomen door het wegprofiel. Er is geen ander snelheidsregiem, geen sprake van een bebouwde komgrens of een beleving of gevoel dat het terrein geen onderdeel vormt van het dorp Nieuw- Buinen. Kortom het is voor bewoner maar ook niet-bewoner een onderdeel van de kern.

Om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen zoekt de gemeente naar inbreidingslocaties. Juist om te voorkomen dat er in het buitengebied wordt gebouwd. Want dat heeft om verschillende redenen niet de voorkeur. Het benutten van inbreidingslocaties is niet de gemakkelijkste optie. Als dergelijke locaties toch als buitengebied gekwalificeerd worden en langs dezelfde maatlat gelegd worden wordt het eenvoudiger om in het werkelijke buitengebied te gaan bouwen. Daarmee wordt het tegenovergestelde bereikt wat we als overheden willen. Daarom toch een pleidooi voor een meer praktijk gerichte benadering van het begrip stedelijk gebied.

De geschiedenis van het plangebied

De ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw is een gevolg van het project "Boeren Nieuw-Buinen". Verschillende agrarische bedrijven gevestigd in Nieuw-Buinen werden door toenemende regeldruk beperkt in hun bedrijfsvoering. De eigenaren zochten ruimte voor hun bedrijfsvoering. Voor omwonenden veroorzaakten de bedrijven verschillende vormen van overlast. Voor het dorp zorgde het zware verkeer van deze bedrijven voor hinder. Door deze bedrijven te verplaatsen naar de Tweederde weg ontstond ruimte voor de boeren om weer te ondernemen en de overlast voor het dorp nam af. Om dit mogelijk te maken is er nauw samen gewerkt tussen betrokken partijen waaronder ook de provincie en de gemeente.

De achterblijvende locaties vormden een onderdeel van het project. Met de achterblijvende locaties zou een deel van de verplaatsing gefinancierd moeten worden. Een opgelegde beperking was dat daar geen nieuwe agrarische bedrijvigheid zou komen. In het bestemmingsplan "Verplaatsing akkerbouwbedrijf Nieuw-Buinen" is opgenomen dat het nu aan de orde zijnde plangebied, onder voorwaarden ontwikkeld zou kunnen worden voor het bouwen van woningen. Daarmee zijn verplichtingen aan gegaan. Op basis van dit bestemmingsplan is het plangebied verkocht aan een ondernemer uit het dorp. Dat ontwikkeling van het plangebied gepaard zou moeten gaan met een ingrijpende verandering aan de infrastructuur was niet bekend. Gelet op de omvang van deze ingreep betekent deze eis dat het plan niet haalbaar is. Dit past niet bij het imago van een transparante, betrouwbare overheid.

Landschap en cultuurhistorie

Duidelijk blijkt uit het advies van de provincie dat landschap en cultuurhistorie in dit geval over dezelfde aspecten gaan; het terug brengen c.q. herstellen van de oorspronkelijke bebouwingslinten.

Voor het ontwerp van plan is een landschapsarchitect/stedenbouwkundige ingeschakeld. Basis voor het ontwerp is cultuurhistorie en de bestaande structuren. In het advies van de provincie is te lezen dat het om "een zorgvuldig ontworpen verkaveling" gaat waarbij de cultuurhistorische lijnen goed zijn gebruikt. Wat verder in het advies verandert de toon en is de opzet mogelijk te intensief voor het landschap en de cultuurhistorische oorsprong. Er wordt voorgesteld de huidige loop van de Prins Bernhardlaan te amoveren en een inpandige verkaveling te ontwijken. Forse maatregelen voor een gebied waarvan eerst wordt geconstateerd: "Er is geen ruimtelijk probleem om op te lossen".

De noodzaak voor een ingrijpende aanpassing van het plan wordt niet duidelijk door de tegenstrijdigheden in het provinciale advies.

Cultuurhistorie is dynamisch; ook latere veranderingen kunnen cultuurhistorisch waardevol zijn en voegen lagen toe die een completer beeld van de historie van het gebied schetsen. In het advies wordt de verandering van de infrastructuur eind jaren vijftig van de vorige eeuw als voorbeeld van een tijdsbeeld waarin ruim baan aan toenemende mobiliteit werd gegeven niet geaccepteerd. Dit terwijl de as-verspringing binnen het kilometerslange lint uniek is en een verhaal over deze locatie verteld. Het terugbrengen van een lint waar bovendien in het verleden geen bebouwing aanwezig was verwijdert deze geschiedenis. De gekozen benadering in het advies laat geen ruimte voor een andere benadering terwijl niet blijkt of vanuit cultuurhistorisch oogpunt behoud van deze verkeersdoorbraak is afgewogen tegen een herstel van de oorspronkelijke lintstructuur.

Het ingrijpende karakter van het advies roept deze twijfel ook op omdat uit de oude kaarten duidelijk blijkt dat het wegvak is aangelegd op een plek waar geen bebouwing aanwezig was. En op kaarten tussen 1850 en 1900 is te zien dat de hoofdontsluiting niet altijd heeft gelegen op het Noorder- en Zuiderdiep. Iets westelijker dan de huidige Prins Bernhardlaan is een verspringing te zien van het Noorderdiep naar het middelste diep, met een vloeiende beweging. Verbindingen als de huidige Prins Bernhardlaan zijn dus niet iets van een moderne tijd. Ook in vroegere tijden waren dergelijke verbindingen aanwezig.

Figuur 6.1

Overigens is de inrichting van het plangebied met respect voor de cultuurhistorie van het gebied vorm gegeven. Dit is duidelijk herkenbaar in de opzet van het plan. Het grote verschil is dat er ook respect is voor de bestaande situatie. Dat levert een ander plan op echter een invulling blijft afhankelijk van de mensen en de belangen die er spelen. Dat is nooit anders geweest. Het zou dan ook onjuist zijn als deze ruimte vanuit juist cultuurhistorie (menselijk handelen staat centraal) wordt beperkt tot slechts één optie.

Verkeer

De gemeente heeft afgelopen jaren ingezet op het beter laten functioneren van haar wegennet. Onder andere door duidelijke keuzes te maken tussen wegcategorieën, conform (het landelijke programma van) Duurzaam Veilig. Doelen hiervan waren/zijn onder andere de verkeersveiligheid vergroten, sluipverkeer zoveel mogelijk te beperken en duidelijkheid te scheppen aan inwoners. Iemand die bijvoorbeeld een woning koopt aan een Gebiedsontsluitingsweg weet dat op deze weg een maximum snelheid van 50 km/u geldt. Iemand die dat niet wil kan beter een woning kopen aan een Erftoegangsweg (maximum snelheid 30 km/u).

De route Zuiderdiep-Prins Bernhardlaan-Noorderdiep is in 2019 gecategoriseerd als een Gebiedsontsluitingsweg. De weg ligt binnen de bebouwde kom. Om deze reden is een maximum snelheid van 50 km/u van toepassing en heeft deze route voorrang op de zijwegen van deze route. De overige wegen in dit deel van Nieuw-Buinen zijn gecategoriseerd als Erftoegangsweg. Na vaststelling van de nieuwe wegencategorisering is om die reden op deze overige wegen een maximum snelheid van 30 km/u ingesteld (bijv. Noorderdiep tussen Prins Bernhardlaan en Mondenweg) of van toepassing gebleven (bijv. Zuiderdiep tussen Prins Bernhardlaan en Industrieweg). Verkeerskundig gezien is het van belang om deze gebiedsontsluitende route vloeiend te laten verlopen om deze aantrekkelijk te houden en sluipverkeer op overige wegen te voorkomen. Waarborging van een bepaalde mate van doorstroming is gezien de wegcategorie belangrijk op deze route. Dat is overigens ook de reden waarom de lijnbussen gebruik maken van deze route.

Het fietspad langs de Prins Bernhardlaan is onderdeel van het primaire fietsnetwerk en heeft een bovenregionale functie (tussen de gemeente Borger-Odoorn en Stadskanaal). Doordat de route vloeiend van het Zuiderdiep naar het Noorderdiep gaat is de route voor fietsers aantrekkelijk. De route sluit bij de Mondenweg goed aan op de verdere fietsstructuur en gaat met een vloeiende beweging langs belangrijke locaties als het MFA Nieuw-Buinen richting Stadskanaal. Een aantrekkelijke fietsstructuur is belangrijk voor het stimuleren van fietsgebruik. Hierbij spelen niet alleen verkeerskundige waarden een rol, maar ook welzijn en gezondheid.

Naast bovenstaande punten kan ook het aspect "geluid" een rol spelen. Het verleggen van een 50 km/u-weg kan niet zomaar. Om een 50 km/u-weg zit een wettelijk bepaalde geluidszone. Wanneer een 50 km/u-weg wordt verlegd is het mogelijk dat meer geluidsgevoelige gebouwen in deze zone komen te liggen. Of hiervan daadwerkelijk sprake is, is niet concreet onderzocht, omdat de gemeente van mening is dat bovenstaande argumenten al voldoende houvast bieden om het verloop van de Prins Bernhardlaan niet aan te passen.

Vanuit verkeerskundig oogpunt is het dus van belang dat het huidige verloop van de Prins Bernhardlaan zo blijft.

Kosten

Het verleggen van een gebiedsontsluitingsweg vormt een kostbare investering. Niet alleen de bovengrondse delen maar ook ondergronds moeten kabels en leidingen van de nutsvoorzieningen verplaatst worden en weer terug gebracht worden in het nieuwe tracé.

Dat alles zou financieel gedragen moeten worden door een plan van 40 woningen; dit aantal neemt af als het middengebied niet verkaveld mag worden. Dit is zeker gelet op de woningmarkt in Nieuw-Buinen een onmogelijke opgave.

Wonen

Het huidige woonbeleid van de gemeente Borger-Odoorn wil kansen die zich op de woningmarkt voor doen benutten. Echter de langere termijn met onder andere een "dubbele" vergrijzing wordt niet uit het oog verloren. Inbreiding gaat voor uitbreiding, er wordt gestuurd op doelgroepen, aantallen en er is prioritering tussen plannen onderling. Centraal thema is het verbeteren van leefbaarheid. Dus niet alles kan. Voor dit plan is een woningbehoefteonderzoek gevraagd. Uit het overlegde rapport blijkt dat de woningmarkt en behoefte in Nieuw-Buinen traditioneel gericht is. Het gaat vooral om grondgebonden woningen die inspelen op de wensen van starters, "terugkeerders" en senioren. In het plan is een mix van verschillende woningtypologieën opgenomen om aan de uitkomsten van het rapport te kunnen voldoen. Om ook ruimte te geven aan andere plannen die in Nieuw-Buinen ontwikkeld worden wordt het gebied gefaseerd ontwikkeld. Fase 1 is beperkt tot een invulling langs het Zuiderdiep van 10 woningen voor "terugkeerders". Er is dan ruimte om bijvoorbeeld elders in het dorp de locatie van de al jaren leegstaande supermarkt te ontwikkelen.

Na fase 1 wordt een vervolg opnieuw afgestemd op de dan bestaande woningmarkt/behoefte. Dat kan betekenen dat een aanpassing van het plan nodig is of zelfs dat de ontwikkeling wordt gestaakt. Het is daarbij wel het streven van betrokken partijen om het totaalbeeld op termijn af te ronden.

Het aanbieden van woningen die bepaalde doelgroepen bedienen stelt bepaalde eisen aan de verkaveling. Een starterswoning krijgt een beperkt kaveloppervlak om de koopprijs laag te houden. Een senior wil geen grote tuin om onderhoud te voorkomen. Het streven om deze doelgroepen te kunnen bedienen is niet te combineren met het advies om alleen woningbouw aan de diepen toe te staan en het middengebied als erf te benutten. Er ontstaan dan 70 meter diepe tuinen. Deze zijn in de bestaande voorraad al in ruime mate aanwezig. En juist de concurrentie met de bestaande voorraad willen we voorkomen.

Nog vrij recent is het uitbreidingsplan Nieuw-Veenlanden herverkaveld. De belangstelling voor de in dat plan opgenomen diepe kavels was zo gering dat tot herverkaveling is besloten. Een invulling van het middengebied is noodzakelijk om aan te sluiten op het gemeentelijk woonbeleid. Daarbij zijn de vanuit de cultuurhistorie herkenbare structuren in het plan opgenomen. De scheidingssloot is onderdeel van de planopzet.

Conclusie

In het plan is het landschap en cultuurhistorie gebruikt om een nieuwe invulling te creëren. Dat kan op verschillende manieren. Het voorstel van de provincie is niet de enige oplossing. Dit voorstel is bovendien zo ingrijpend dat het financieel, verkeerstechnisch en volkshuisvestelijk een ontwikkeling blokkeert. Aangegane 'verplichtingen' uit het project "Boeren Nieuw-Buinen" worden bovendien niet nagekomen. Het onderhavig plan is derhalve niet op dit punt aangepast.

6.2.2 Overleg omgeving

In het kader van de participatie is informeel overleg overleg geweest met de omgeving (informatie- en inloopavond 15 juni 2021, Bijlage 1 Participatie). Deze inloop is goed bezocht, en het plan is over het algemeen goed ontvangen. Van de inloop is een verslag gemaakt. Dit verslag is als bijlage toegevoegd.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 7 oktober 2021 tot en met 17 november 2021. Tijdens deze termijn is een zienswijze binnengekomen, die niet tot aanpassing van het bestemmingsplan heeft geleid. De zienswijze is behandeld in de nota zienswijzen Bijlage 11.