Borger Dorp - Borgerhof

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de westzijde van Borger ligt het woon-zorgcentrum Borgerhof en Eshof. Dit betreft een complex met 105 zorgwoningen en allerlei vormen van dienstverlening voor ouderen. Een groot deel van de bebouwing is in de jaren '60 van de vorige eeuw gebouwd. Deze bebouwing voldoet niet aan de eisen van deze tijd. Daarom is het plan opgevat om deze woonbebouwing te vervangen door nieuwe (zorg)woningen en ondersteunende functies. Daarbij verandert de inrichting van het gehele terrein.

De gewenste situatie kan niet op basis van het geldende planologische kader worden gerealiseerd. De gemeente Borger-Odoorn wil toch medewerking verlenen aan een de ontwikkeling. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de herinrichting van de Borgerhof mogelijk is.

Naast dit bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In het beeldkwaliteitsplan worden aan de bebouwing aanvullende eisen gesteld wat betreft beeld en uitstraling. Op deze manier wordt gewenste kwaliteit gewaarborgd.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de rand van het woongebied van Borger, aan de westelijke invalsweg. De begrenzing is afgestemd op de inrichtingsgrens en op het schetsplan. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

1.3 Geldende regeling

Het plangebied valt grotendeels onder de regeling van de beheersverordening Borger Dorp, dat is vastgesteld op 5 september 2013. Hierin is geregeld dat de daarin opgenomen voorschriften uit het bestemmingsplan Borger Dorp (2001) van toepassing blijven. Voor het plangebied betekent dit dat wordt getoetst aan de bestemming 'Woongebied'. Het meest noordwestelijke deel valt onder het bestemmingsplan Rijksweg 34 (vastgesteld 20 juli 2000).

De bebouwing van de Borgerhof is vastgelegd binnen een bebouwingsgrens die strak om de bestaande bebouwing is gelegd. Er geldt een maximale goothoogte van 7 meter, tenzij het om een bejaardencentrum gaat, dan is de maximale bouwhoogte 15 meter. De gewenste bebouwing ligt gedeeltelijk buiten de bebouwingsgrens. Ook wordt niet voldaan aan de voorgeschreven goothoogte. Overigens wordt de nieuwbouw qua bouwhoogte lager dan de huidige bebouwing.

Om de gewenste inrichting van de Borgerhof mogelijk te maken wordt daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader waarbinnen de voorziene ontwikkelingen in het plangebied moeten passen. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft de voorgenomen ontwikkelingen en de uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofdstuk 7 inzicht in zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

Borger is een dorp dat in 20e eeuw is gegroeid van circa 1.000 naar circa 5.000 inwoners. Het dorp ligt nu aan de kruising van de twee hoofdwegen, de Rijksweg N34 en de provinciale weg N374. Het centrum van het dorp ligt aan de Hoofdstraat, rond de kruising met de N374. Dit is het oudere deel van het dorp. De zone ten westen van de Hoofdstraat is in de jaren '60 planmatig ontwikkeld. Langs de westzijde van dit gebied ligt de Rijksweg N34. In deze periode is ook het woon-zorgcentrum de Borgerhof gerealiseerd. De Borgerhof ligt tussen de provinciale weg N374 en een woongebied. Aan de zuidoostzijde zijn recentelijk enkele appartementen ontwikkeld.

Binnen het plangebied staat een samengestelde bebouwing, opgebouwd uit twee tot vier bouwlagen, met enkele verhogingen in verband met technische ruimten. In 2001 is op de noordwestelijke hoek van het terrein nieuwbouw gerealiseerd, opgebouwd uit één bouwlaag.

De hoofdingang van het complex ligt aan de zuidzijde, aan de Grote Brink. Ook op de N374 en op de Eskant zijn ontsluitingen aanwezig. Aan de zuidzijde en aan de westzijde van de bebouwing zijn parkeervoorzieningen aanwezig.

Het plangebied is vrijwel geheel bebouwd en verhard. Langs de noordoost- en zuidwestzijde zijn beplantingstroken aanwezig. Een luchtfoto van het terrein en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied en directe omgeving

2.2 Functionele structuur

Ten zuiden van de Borgerhof ligt een woongebied. Hier overheerst de woonfunctie. Daarnaast heeft de infrastructuur een prominente plek in de directe omgeving. Langs de westzijde ligt de Rijksweg (N34) met de afrit waarop de Borgerveldweg (N374) aansluit. Aan de overzijde van de N374 ligt een carpoolplaats. Aan de oostzijde van de Borgerhof ligt een parkeerterrein voor het centrumgebied van Borger. Ten oosten van het plangebied ligt verder een centrumgebied met diverse functies, zoals horeca, dienstverlening en detailhandel.

Het plangebied van dit bestemmingsplan heeft betrekking op het woon- en zorgcentrum Borgerhof, aanleunwoningen de Eshof en dependance De Herik. Dit centrum telt 105 intramurale zorgplaatsen in de vorm van één- of tweepersoons appartementen, 38 aanleunwoningen in de Eshof en 35 verpleeghuisplaatsen in De Herik. De woningen van de Borgerhof en de Eshof worden gesloopt. De doelgroep van de Borgerhof zijn ouderen. In het centrale deel zijn allerlei ondersteunende voorzieningen aanwezig. Vanuit deze voorzieningen worden allerlei vormen van dienstverlening voor bewoners geboden. Naast de zorgwoningen zijn nog enkele plaatsen voor kortdurende opname en enkele gemeenschappelijke ruimten voor mensen die een meer intensieve begeleiding nodig hebben.

De verpleeghuisafdeling De Herik in Borger is een dependance die wordt gehuurd door Zorgorganisatie Icare. Het gebouw stamt uit 2003 en ligt naast De Borgerhof en Eshof. De afdeling is speciaal bestemd voor dementerende ouderen en kent vijfendertig intramurale zorgplaatsen. De Herik is gemoedelijk, kleinschalig en overzichtelijk. Alle bewoners van De Herik hebben een eigen kamer. Maar de ouderen brengen ook veel tijd samen door in de gezellige woonkamers. Daar wordt gezamenlijk gegeten en worden allerlei activiteiten georganiseerd. Verpleeghuisafdeling De Herik maakt deel uit van Zorgorganisatie Icare, die -  in overleg met de huisarts - de plaatsing en opname verzorgt en de zorg voor de patiënten levert.

Hoofdstuk 3 Inventarisatie van relevant beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Drenthe

Provinciale Staten hebben op 2 juni 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Deze visie is het strategisch kader voor de ruimtelijke economische ontwikkeling van Drenthe en bevat themagerichte beleidslijnen. De provincie geeft in de Omgevingsvisie Drenthe met betrekking tot dit plan een aantal beleidsregels.

In de omgevingsvisie wordt in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik aangegeven dat er wordt gestreefd naar het bundelen van wonen en werken. Verdichting gaat voor uitbreiding. In het bebouwde gebied is er ruimte voor het ontwikkelen van stedelijke functies, mits dit niet ten koste gaat van cultuurhistorische dorpskernen. In deze situaties wordt gezocht naar een maatwerkoplossing. De ontwikkeling vindt niet plaats in een historische dorpskern.

In de omgevingsvisie wordt de ambitie uitgesproken om de ruimtelijke identiteit van Drenthe te versterken. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de kernkwaliteiten die voor bepaalde gebieden vastgesteld zijn. Voor het plangebied geldt de kernkwaliteit cultuurhistorie. Dit heeft te maken met de ligging op de rand van de Hondsrug.

Het plan is passend binnen de beleidsuitgangspunten van de provincie. Er is sprake van herontwikkeling, dus zorgvuldig ruimtegebruik. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving wordt versterkt, doordat beter aansluiting wordt gezocht bij de identiteit van de omgeving. De cultuurhistorische waarde van het gebied worden gerespecteerd. In paragraaf 4.8 wordt nader op de omgang met de cultuurhistorische waardering van het gebied ingegaan.

Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid

De provinciale belangen zoals genoemd in de Omgevingsvisie zijn in de verordening Ruimtelijke Omgevingsbeleid (vastgesteld op 9 maart 2011) vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Op grond van artikel 3.15 van de verordening geldt dat ruimtevragende ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en infrastructuur alleen mogelijk zijn wanneer dit op basis van de SER-ladder gerechtvaardigd is. Het plangebied ligt volgens de kaart Bestaand Stedelijk Gebied binnen het stedelijk gebied. De SER-ladder is een methode om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik bij het inpassen van ruimtebehoefte. In dit geval is geen sprake van ruimtebehoefte, omdat de ruimte wordt gebruikt die door herstructurering vrij komt.

Op grond van artikel 3.25 mag een plan geen nieuwe woningbouw toelaten die buiten de afspraken vallen die de woonregio en de provincie hebben gemaakt. Dit zijn afspraken over de woningbouwprogrammering en het gestelde in de woonvisie. Dit plan is niet gericht op het uitbreiden van het aantal woningen, maar op het verbeteren van de kwaliteit. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid (zie paragraaf 3.3).

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Borger-Odoorn

De gemeente Borger-Odoorn heeft op 9 december 2010 de Structuurvisie vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente Borger-Odoorn voor de komende 10-20 jaar.

Borger-Odoorn staat de komende jaren voor een uitdaging als gevolg van de demografische ontwikkelingen die zich voordoen in zowel de gemeente als in Zuid-Oost Drenthe. In deze regio wordt voor de komende 10 jaar een (verdere) krimp van de bevolking verwacht. Daarnaast neemt het percentage ouderen (65+-ers) in de bevolking de komende jaren fors toe. Voor woningbouw wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering en nieuwbouw binnen bestaande structuren. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan huisvesting van ouderen.

De gemeente Borger-Odoorn heeft geen kernen waar grootschalige winkel-, cultuur, zorg- en onderwijsvoorzieningen aanwezig zijn. Borger heeft het hoogste voorzieningenniveau. De visie zet in op concentratie van voorzieningen in de zes hoofdkernen, waaronder Borger.

Het herontwikkelen van de bestaande zorgvoorziening de Borgerhof sluit goed aan op de beleidsuitgangspunten zoals verwoord in de structuurvisie. De herontwikkeling is immers gericht op het verbeteren van de kwaliteit en niet op de kwantiteit.

Woonplan 2010-2014

Voor de gemeente Borger-Odoorn is het Woonplan een belangrijk beleidsdocument. Het geeft richting aan de ontwikkeling van de gemeente, door hiervoor belangrijke handvatten te bieden. Het geeft een kwalitatieve en kwantitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling in de gemeente.

In het woonplan is per kerncluster een woonprogramma gegeven, zo ook voor het kerncluster Borger. Borger is een sterk vergrijsde kern en daardoor is geen sprake meer van autonome groei. De kern Borger heeft echter een sterke woningmarktpositie. Het hoge voorzieningenniveau is een belangrijke pré. Senioren blijven er wonen, maar ook uit de andere dorpen verhuist een deel van de senioren naar Borger.

In het woonplan is verder aangegeven dat het zorgcentrum de Borgerhof wordt vernieuwd. Dit vindt plaats in het kader van de ontwikkeling van woonservicegebieden in de hele gemeente Borger-Odoorn. Samen met de eigenaren en andere betrokken partijen maakt de gemeente afspraken over de gewenste modernisering van het dienstenaanbod op het vlak van wonen-welzijn-zorg. De ontwikkeling van de Borgerhof loopt hierbij voorop. Het zorgcentrum De Borgerhof wordt vernieuwd. De huidige capaciteit voor grootschalig beschermd wonen wordt teruggebracht van 92 plaatsen naar 65 plaatsen op twee locaties. Daarnaast worden 18 verpleeghuisplaatsen (verblijf zwaar) gerealiseerd. Dit betekent dat door extramuralisering meer behoefte ontstaat aan passende zelfstandige woonruimte voor senioren. Ook het complex De Eshof, dat in verbinding staat met De Borgerhof, wordt gesloopt en vervangen. Dit betreft 38 aanleunwoningen die worden vervangen door de nieuwbouw van 35 zelfstandige woningen. Dit plan maakt de ontwikkeling van 91 voor zorg geschikte woningen mogelijk. Dit is minder dan de aantallen die binnen het woonplan zijn genoemd (namelijk 65+35 = 100). De ontwikkeling van de gewenste woningen wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt en past binnen de uitgangspunten van het woonplan.

Welstandsnota 2013

Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken 'voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening'. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. In de welstandsnota zijn de gebiedsgerichte welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Het gaat hier om welstandscriteria die betrekking kunnen hebben op onder andere de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk. Datgene dat door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden.

Het plangebied ligt op de kaart bij de welstandsnota in welstandsgebied 'planmatig ontworpen woongebieden'. Het beleid voor dit gebied is gericht op het behoud van het bestaande woonmilieu; door het respecteren van de ruime opzet van de wijken, de schaal en karakteristieken per project.

De welstandscriteria zijn vrij algemeen en vooral gericht op het incidenteel vervangen van woningen. Als toetsingskader voor de herontwikkeling van de Borgerhof zijn deze criteria niet voldoende om de gewenste beeldkwaliteit te waarborgen. Daarom is voor deze ontwikkeling een beeldkwaliteitplan opgesteld dat voor het plangebied de welstandsnota vervangt. In paragraaf 5.2 wordt hierop nader ingegaan.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor dit bestemmingsplan is de regelgeving ten aanzien van wegverkeerlawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

De woongebieden van Borger zijn ingericht als 30 km/uur-zone. Wel liggen langs de westzijde en de noordzijde twee belangrijke wegen, namelijk de N34 en de provinciale weg N374. In een eerder stadium in de planontwikkeling voor Borgerhof is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat voor het huidige bouwplan niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, maar dat er wel een hogere waarde kan worden verleend.

Een onderzoek is in november 2014 uitgevoerd om de geluidbelasting van de bestaande wegen te berekenen. In 2015 werd duidelijk dat de kruising van de Borgerveldweg met de Grote Brink vervangen wordt door een rotonde. Het onderzoek is naar aanleiding daarvan in mei 2015 geactualiseerd. Deze versie is bijgevoegd in bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting voor de Borgerveldweg en de N34 de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. De uiterste grenswaarden van de beide wegen (68 dB en 63 dB) worden niet overschreden. Verder blijkt dat maatregelen voor de reductie van de geluidbelasting niet doelmatig zijn en leiden tot bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt een verzoek gedaan om voor de nieuwbouw een hogere grenswaarde vast te stellen. Het ontwerpbesluit ligt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Een woon-zorgcentrum is in de brochure aangemerkt als verpleeghuis. Dit is een bedrijfsactiviteit uit milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 30 meter geldt. De Borgerhof ligt namelijk direct aansluitend op een woongebied, waardoor niet aan deze richtafstand voldaan wordt. De dichtstbijzijnde woningen liggen op 10 meter vanaf het plangebied. Er is sprake een bestaande situatie. Het woon-zorgcentrum komt niet dichter bij woningen te liggen dan nu het geval is.

Aan de zijde van de woonwijk worden uitsluitend zorgwoningen gebouwd. De zorgfuncties liggen achter deze zorgwoningen, op meer dan 30 meter afstand. In dit geval kan worden afgeweken van de richtafstanden. Het plangebied ligt in een overgangsgebied van een rustig woongebied naar een gemengde omgeving (centrumgebied en de zone langs de hoofdinfrastructuur). De lichte maatschappelijke functie is hier goed in te passen, waardoor er sprake is van een verantwoorde milieusituering.

4.3 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt voor van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

De locatie wordt al sinds de jaren '60 van de vorige eeuw voor het woon-zorgcentrum gebruikt. Daarvoor was het agrarische grond. Hierdoor is geen sprake is van een verdachte locatie.

Vanuit de bodemkwaliteit bestaan geen belemmeringen voor het plan: risico's voor de volksgezondheid worden niet verwacht. Om dit aan te tonen vindt in het kader van de vergunningverlening een verkennend bodemonderzoek plaats.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten.

Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Aanwezige risicobronnen

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichting aanwezig zijn. Wel wordt de N34 gebruikt als vervoersroute voor gevaarlijke stoffen. Deze weg heeft op grond van het Basisnet Weg geen plasbrandaandachtsgebied (PAG) en daarmee geen plaatsgebonden risicozone. Wel geldt een toetsingsafstand van 200 meter waarbinnen het groepsrisico verantwoord moet worden.

Het plangebied ligt op ongeveer 70 meter vanaf de N34 en daarmee binnen het invloedsgebied. Voor de toekomstige situatie is een onderzoek naar de externe veiligheid gedaan, waarbij gekeken is naar het plaatsgebonden risico en waarin het groepsrisico verantwoord is (zie bijlagen 2 en 3). Uit dit onderzoek blijkt dat het plaatsgebonden risico de gewenste ontwikkeling in het plangebied niet in de weg staat. Het aantal transporten dat over de N34 gaat is relatief laag, waardoor deze weg geen PR 10-6 contour heeft. Uit het onderzoek blijkt verder dat het groepsrisico door de uitbreiding van de Borgerhof niet toeneemt. Daarnaast overschrijdt het de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet, omdat het groepsrisico slecht 2,2 % van de oriëntatiewaarde bedraagt.

Verantwoording groepsrisico

Het plan voorziet niet in een toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied van de weg (het gaat om een kwalitatieve ontwikkeling, niet een kwantitatieve). Het heeft daarom geen negatieve invloed op het groepsrisico. Uit het basisnet blijkt bovendien dat het huidige groepsrisico laag is (< 0,1 keer de oriënterende waarde). Dit komt door een relatief lage bevolkingsdichtheid langs de weg.

Wel moet de gemeente het groepsrisico verantwoorden. Hiervoor is advies ingewonnen bij de regionale brandweer (zie bijlage 4). De brandweer adviseert over het beperken en bestrijden van calamiteiten en over de zelfredzaamheid. Het initiatief gaat uit van verschillende aansluitingen die als vluchtroute gebruikt kunnen worden en de bereikbaarheid voor de hulpdiensten waarborgen. Deze wegen leiden van de risicobron af. De brandweer bevestigd dit in het advies; de ontsluiting van het plangebied is goed. De brandweer kan binnen 15 minuten aanwezig zijn bij een calamiteit.

Verder wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden met bluswatervoorzieningen. Sinds 1 januari 2014 neem de brandweer een extra tankwagen met water mee om te voorzien in de eerste waterbehoefte. Daarnaast zijn in het gebied voldoende secundaire waterbronnen aanwezig.

De zelfredzaamheid heeft betrekking op de mogelijkheden voor personen in het invloedsgebied om zichzelf in veiligheid te brengen (of in veiligheid gebracht te worden). Dit is in dit geval een aandachtspunt, omdat op het terrein verminderd zelfredzame personen worden gehuisvest. Voor het gebouw wordt een bereikbaarheidskaart gemaakt, zodat de brandweer bij een calamiteit voldoende voorbereid is.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 19 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Kleine woningbouwlocaties (tot 3.000 woningen) vallen hier ook onder. In deze situatie gaat het om herontwikkeling, gericht op een kwaliteitsverbetering. Dit valt onder het Besluit NIBM. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit geeft geen belemmeringen voor het plan.

4.6 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet met het oog op de natuurbescherming rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij moet worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde natuurgebied dat is beschermd onder de Natuurbeschermingswet betreft het Drouwenerzand, dat op vier kilometer afstand ligt. Ook ligt het plangebied niet in of aangrenzend aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die via de provinciale verordening wordt beschermd.

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is al ingericht als woon-zorgcentrum. Het herontwikkelen van deze locatie heeft geen invloed de beschermde natuurwaarden.

Soortenbescherming

De bescherming van soorten is vastgelegd in de Flora- en Faunawet. Hierin zijn bepalingen opgenomen van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze wet is een aantal planten- en diersoorten aangewezen die licht, middelzwaar of zwaar beschermd zijn. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke projecten. Voor middelzwaar beschermde soorten geldt alleen een vrijstelling wanneer de beoogde werkzaamheden worden uitgevoerd volgens een door LNV goedgekeurde gedragscode. Voor zwaar beschermde soorten dient bij ruimtelijke ingrepen ontheffing te worden aangevraagd. Behalve de Flora- en Faunawet is ook de Rode Lijst van belang. Op deze lijst zijn zeldzame en bedreigde soorten zijn opgenomen.

Voor een inzicht in de mogelijk aanwezige soorten binnen het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Hierin is op basis van veldbezoek en ecologisch inzicht beoordeeld welke beschermde soorten en habitats binnen de invloedsfeer van de ontwikkeling aanwezig (kunnen) zijn. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 5.

Gebleken is dat binnen het plangebied beschermde soorten worden verwacht of zijn aangetroffen. Namelijk:

Vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten

In het plangebied zijn jaarrond beschermde nesten van de roek aangetroffen. Door de kap van bomen gaan er mogelijk nesten verloren. Naar deze soort is nader onderzoek noodzakelijk. Daarnaast is er een grote kans op nesten van de kool- en pimpelmees in aanwezige nestkasten. Het wordt aanbevolen om deze kasten indien nodig te verplaatsen. Nader onderzoek naar deze soorten is niet nodig.

Overige broedvogels

Voor overige broedvogels geldt dat deze niet tijdens het broeden verstoord mogen worden. Conflicten met de Flora- en faunawet op dit punt zijn te voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren.

Vleermuizen

Binnen het plangebied kunnen verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuissoorten voorkomen. Met de sloop zouden eventuele verblijfplaatsen verdwijnen. Op het terrein is tevens een boom aanwezig die mogelijk voor vleermuizen geschikte holten herbergt.

Alle vleermuissoorten zijn zwaar beschermd. De aan- dan wel afwezigheid van verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen in de bebouwing zal daarom moeten worden bepaald door nader onderzoek tijdens de actieve periode van vleermuizen (mei - oktober).

Licht beschermde soorten

Er wordt een aantal licht beschermde diersoorten verwacht. Voor deze soorten geldt vrijstelling. De zorgplicht schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Vervolg

Naar de aanwezigheid van de roek en naar vleermuizen wordt nader onderzoek verricht. Indien verblijfplaatsen van de betreffende soorten worden verdwijnen is er sprake van een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet, waardoor het aanvragen van een ontheffing noodzakelijk is. Veelal moeten in dat geval mitigerende maatregelen worden getroffen om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats van de betreffende soort(en) te waarborgen. Aangezien het in voorliggende situatie, voor de te verwachten soorten, relatief eenvoudig is om middels enkele maatregelen de functionaliteit van de leefomgeving te garanderen, kan de ontheffing door het ministerie van EZ worden verleend. Voorafgaand aan de uitvoering van de sloopwerkzaamheden moet hierover duidelijkheid zijn.

4.7 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's.

De plannen zijn aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20140206-33-8418). Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat voor het plan de korte procedure moet worden doorlopen. Dit betekent dat het waterschap geen waterhuishoudkundige bezwaren heeft wanneer rekening wordt gehouden met een aantal algemene uitgangspunten. Deze zijn hierna per thema behandeld.

Wateroverlast

De ontwikkeling heeft geen toename van het verhard oppervlak tot gevolg. Het terrein is in de huidige situatie al vrijwel geheel verhard. Het project leidt dus niet tot wateroverlast door afstromend hemelwater. Het is daarom niet noodzakelijk om compenserende maatregelen te nemen.

Afvalwater en riolering

Er wordt geen afvalwater geloosd in bodem of oppervlaktewater. Al het afvalwater dat binnen het plangebied ontstaat wordt afgevoerd op het rioleringsstelsel. Omdat het plan niet is gericht op een toename van het aantal woningen is er ook geen sprake van een toename aan afvalwater. Aangenomen wordt dat de huidige voorziening voldoende capaciteit heeft. Het hemelwater wordt niet op het riool afgevoerd, maar wordt geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd via een regenwaterstelsel. Dit is vergelijkbaar aan de manier waarop dat in de huidige situatie plaatsvindt.

Grondwater en ontwatering

De plannen hebben in beginsel geen gevolgen voor het grondwater, omdat er geen sprake is van grondwateronttrekking.

Oppervlaktewaterpeilen en drooglegging

Er moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging. In dit geval wordt de nieuwbouw op dezelfde hoogte aangelegd dan de bestaande gebouwen.

Inrichting watersysteem

De inrichting van het watersysteem blijft in hoofdzaak ongewijzigd.

Natuur en ecologie

Het plan voorziet niet in ingrepen in de bestaande watergangen rondom het plangebied. Het plan heeft daardoor geen effecten op de doorstroming en ecologische waarden van het water.

Proces

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg aan het waterschap toegezonden voor een definitief positief wateradvies.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking treden. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Voor een globaal inzicht in de te verwachten archeologische resten heeft de gemeente de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. Volgens deze kaart valt de locatie binnen het grote escomplex ten westen van de historische kern. De essen hebben op de beleidsadvieskaart een hoge verwachting voor archeologie. Binnen het plangebied zijn in de jaren '80 van de vorige eeuw, in een bouwput voor het toenmalige bejaardentehuis, scherven van potten gevonden die dateerden uit de periode 0-700 na Christus. Dit materiaal is mogelijk afkomstig van vroegere bewoning, maar precies kan dit niet geduid worden, omdat er destijds geen archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

De gemeente Borger-Odoorn kent een onderzoeksvrijstelling van 500 m2 voor de essen. De bodemingrepen binnen het plangebied vinden grotendeels plaats in een door eerdere bouwactiviteiten verstoord gebied. Wel zijn de ingrepen groter dan 500 m2. Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 6.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in (grote delen van) het plangebied intacte, relevante archeologische lagen aanwezig zijn, meer specifiek in de vorm van een intact sporenniveau. Daarom wordt vervolgonderzoek in de vorm van een karterend proefsleuvenonderzoek aanbevolen.

De uitkomsten van het onderzoek zijn overlegd met de gemeente Borger-Odoorn (bevoegd gezag). De gemeente erkent de resultaten uit het onderzoek, wat betekent dat de hoge archeologische verwachting gehandhaafd moet blijven. Voorafgaand aan de bouwactiviteiten in het plangebied is vervolgonderzoek nodig op die plaatsen waar ongestoorde bodemlagen vergraven gaan worden. De verstoorde toplaag in het plangebied varieert van circa 30-90 cm. De te onderzoeken locaties in het plangebied en de manier waarop (proefsleuven vooraf en/of archeologische begeleiding tijdens de uitvoering) zullen nog bepaald worden op basis van het definitieve bouwplan en de diepte van de graafwerkzaamheden.

De gemeente zal met initiatiefnemer moeten bekijken welke vorm van onderzoek vanuit praktisch oogpunt haalbaar is. Op deze wijze zijn de eventuele archeologische resten in het plangebied conform de Archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente beschermd en wordt alleen onderzoek verricht naar de locaties waar dat nodig is. Als er archeologische resten aanwezig zijn, dan kan worden gekozen voor het in-situ bewaren of het doen van een opgraving. Het plan is op deze manier uitvoerbaar.

Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt op de rand van de Hondsrug, die door de provincie als cultuurhistorische waardevol is aangemerkt. Op de Hondsrug is, na 1900 door ruilverkavelingen en bebossing van de heidevelden, het esdorpenlandschap getransformeerd tot het huidige coulissenlandschap. Het coulissenlandschap is goed zichtbaar op de Hondsrug, maar sporen van prehistorische bewoning en het esdorpenlandschap zijn ook nog herkenbaar.

De structuurvisie van de gemeente Borger-Odoorn wordt gesproken van de ontwikkeling van de 'geopark'. Nieuwe ontwikkelingen op de Hondsrug staan in het teken van het accentueren van de waarden. Voorbeelden hiervan zijn het subtiel markeren van grafheuvels en hunebedden in het landschap. Hoogteverschillen worden geaccentueerd door beplanting of bebouwing. Karakteristieke laanbeplantingen worden versterkt, hersteld of doorgezet en fiets- en wandelpaden worden waar nodig verbeterd en uitgebreid.

De gemeente beschikt sinds 2014 over een cultuurhistorische waardenkaart. Uit de CHW blijkt dat binnen het plangebied geen sprake is van specifieke cultuurhistorische waarden. Ook is geen sprake van een grootschalige gebiedsontwikkeling, waarin gebiedskenmerken kunnen worden versterkt. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.9 Kabels en leidingen

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. De aanwezige kabels en leidingen zijn in beeld gebracht. Hiermee wordt bij de uitvoering van het plan rekening gehouden.

4.10 Verkeer en parkeren

De verkeersafwikkeling van en naar het plangebied wijzigt niet. Door de ligging aan de provinciale weg N374 is het plangebied ook in de toekomstige situatie goed en snel bereikbaar.

Het parkeren in het plangebied wijzigt door de aanpassingen aan de Borgerhof. In de huidige situatie is sprake van 81 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte bij de nieuwe situatie van de Borgerhof is berekend, waarbij gebruik gemaakt is van de kencijfers van de CROW. Het aantal benodigde parkeerplaatsen betreft in de toekomst (maximaal) 94. Dit heeft onder meer te maken met een lager aantal appartementen in de nieuwe situatie in vergelijking met de bestaande situatie. Het aantal parkeerplaatsen is in de toekomstige situatie 120. Dit is ruim voldoende voor de nieuwe situatie. In de planvorming is rekening gehouden met de nieuw te realiseren plaatsen. Het parkeerterrein oostelijk van de Borgerhof is bijvoorbeeld opgenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan. Hierdoor is herinrichting ten behoeve van de nieuwbouw mogelijk.

4.11 Mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D11) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Als drempelwaarden gelden een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m2.

In dit geval vindt de ontwikkeling vindt niet plaats in gevoelig gebied, omdat er geen sprake is van een Nationaal Landschap, een beschermd natuurmonument, een Natura 2000 gebied, een watergebied van internationale betekenis of van een kern- of natuurontwikkelingsgebied of verbindingszone binnen de EHS. De oppervlakte van het terrein is minder dan 2 hectare.

Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu hebben. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Beschrijving initiatief

Het initiatief betreft het vervangen van de verouderde bebouwing. Dit betekent dat alle bebouwing, met uitzondering van de lage bebouwing op het noordwestelijk deel van het plangebied, wordt gesloopt.

Door HJK architecten is een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de nieuwe inrichting van de Borgerhof. Het plan gaat uit van het ontwikkelen van 91 appartementen die als zorgwoningen te gebruiken zijn en ook als zelfstandige woningen. Verder is er algemene ruimte voor ondersteunende functies van waaruit de zorg verleend kan worden. Daarnaast is er een horecafunctie in de vorm van een Grandcafé en is er een ruimte voor dagopvang. Deze horecafunctie is ondergeschikt en ondersteunend aan de hoofdfunctie (wonen met zorg).

De globale invulling van het terrein is weergegeven in figuur 3. In Bijlage 7 is een visiepresentatie van de beoogde ontwikkeling toegevoegd.

Figuur 3. Gewenste situatie plangebied

Het nieuwe Borgerhof en zijn directe omgeving moet onderdeel worden van het dorp Borger. Aan de kant van het centrum betekend dat er een visuele as tussen hoofdentree en het dorpscentrum gaat komen. En dat de uitstraling van het nieuwe centrumplein gekopieerd wordt naar de nieuwe entree van de Borgerhof.

Verder wordt het gebied tussen de Herik en de nieuwbouw vorm gegeven als een toegankelijk park en krijgen de begane grond woningen op de plek van de voormalige Eshof een eigen entree aan de straat. De situatie van de Herik blijft voorlopig ongewijzigd. In verband met eventuele toekomstplannen wordt voor De Herik een ruimere bouwhoogte in het plan opgenomen.

Het terrein wordt in tweeën verdeeld. Op het westelijk deel worden, ten zuiden van de te behouden bebouwing, twee blokken met zorgwoningen gerealiseerd. Op het oostelijk deel is de nieuwbouw geprojecteerd rondom een binnenhof. Aan de noordzijde kunnen op de eerste bouwlaag zorgfuncties worden gerealiseerd.

De nieuwbouw is overwegend 3 lagen hoog met enkele verlagingen naar 2 lagen. Richting het centrum van Borger wordt het gebouw maximaal 4 lagen hoog. Dit ter versterking van het accent en de centrumfunctie van het gebouw. Rondom de nieuwbouw komt een ontsluitingsweg. Langs deze route is de mogelijkheid om te parkeren en worden in totaal circa 120 parkeerplaatsen gerealiseerd. Verder komen er meerdere entrees aan deze ontsluitingsweg zodat de bereikbaarheid van de nieuwbouw zich aanpast aan de maat en schaal van het dorp Borger. Langs deze weg worden bomenrijen voorgesteld die voor een groene inpassing van het complex zorgen.

In de nieuwe situatie steekt het complex minder ver in oostelijke richting dan nu het geval is. Voor deze zone zijn plannen voor het ontwikkelen van een verblijfsgebied met parkeerterrein voor het centrumgebied. Dit als uitbreiding van het bestaande terrein.

5.2 Beeldkwaliteitsrichtlijnen

Deze paragraaf beschrijft de beeldkwaliteitsrichtlijnen die gelden voor de Borgerhof in de nieuwe situatie. Deze betreffen een samenvatting van het beeldkwaliteitkader dat is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting.

5.2.1 Ligging

De nieuwbouw bestaat uit drie verschillende bouwvolumes.

Aan de zuidzijde is het een strookbebouwing gericht op de straat Eskant/Grote Brink. De beëindiging van deze strookbebouwing aan de westzijde bestaat uit een bouwdeel van 3 lagen waarbij een 'sprekende gevel naar de Eskant is gericht en naar de N34 (hoekoplossing). Meer naar de oostzijde naast de Herik wordt deze strookbebouwing gespiegeld (verdubbeld) en de aan de noordzijde gelegen strook wordt gericht naar het park, wat tussen de Herik en de oostelijk gelegen nieuwbouw ontstaat. Ten oosten van deze bebouwingsstroken worden enkele zelfstandige bouwvolumes gerealiseerd waartussen binnen en buitenruimte in elkaar overgaan.

De positie van de verschillende bouwdelen ten opzichte van elkaar zorgt ervoor dat een aantal langzaam verkeersverbindingen c.q. zichtlijnen met de omgeving in noord-zuidrichting en in mindere mate in oost- west richting ontstaan.

De gevels aan het openbare gebied hebben een wisselende verspringende rooilijn. De gevels aan de oost- en de zuidoostzijde liggen sterk terug ten opzichte van de huidige gevels. Hierdoor ontstaat meer ruimte aan de Grote Brink en aan het parkeerterrein tussen de supermarkt en de Borgerhof. Deze vergroting van de ruimte wordt benut om de ontsluiting van het parkeerterrein maar ook naar het woongebied Westeres te verbeteren. Dit biedt ook de voorwaarde voor het verbeteren van de verblijfs- en omgevingskwaliteit. Aan de oostzijde komt de hoofdentree, waardoor het gebouw gericht wordt naar het voorzieningengebied/centrum van Borger. Dit wordt versterkt door aan deze zijde ook het horeca/zorg programma te realiseren.

Aan de zuidzijde zijn de verdiepingen aan de binnenzijde verbonden door middel van een galerij. Aan de oostzijde van het plangebied liggen de woningen rondom een atrium, dat gevormd wordt door de zelfstandige bouwvolumes.

Aan de westzijde op de kop van het bouwvolume richten de woningen zich op de N34.

5.2.2 Massa en vorm

Vanwege de schaal en omvang van het project is het zaak een volumedifferentiatie na te streven om in te spelen op het kleinschalige en dorpse karakter van het centrum van Borger.

De bebouwingsstroken aan de zuidzijde hebben een daklijn die in hoogte varieert. Het bouwvolume wordt twee en drie bouwlagen hoog, is voorzien van een platte afdekking en heeft dus een wisselende hoogte.

Hierbij geldt dat er maximaal vijf aaneengesloten gestapelde woningen van dezelfde hoogte zijn. Bij toepassing van verspringingen vindt een afstemming op het straatbeeld en de omgeving plaats (hoekaccent, ritmiek, overgang andere plandelen en dorpscentrum). De begane grond woningen krijgen daar waar mogelijk een eigen entree en/of een uitloopdeur naar het tuintje. Aan de oostzijde van het plangebied is een accent van vier lagen met een goothoogte van ± 10,50 meter mogelijk. Dit bouwdeel wordt zo op gezet dat verschillende zelfstandige bouwvolumes ontstaan met ieder hun eigen geveluitwerking. In tegenstelling tot de strookbebouwing is de toepassing van verschillende kapvormen om de zelfstandige volumes te benadrukken gewenst.

5.2.3 Detaillering en gevelindeling

De differentiatie van het grote bouwvolume moet benadrukt worden in de gevelopbouw en haar plasticiteit. Door plasticiteit en met een opdeling van de gevel wordt het dorpse beeld tot uitdrukking gebracht. Bijzonderheden in de verwerking van de stenen in de gevels moeten afleesbaar zijn. Dit kan door bijvoorbeeld tussenleden terug te rooien of anders te materialiseren of detailleren. Door bijvoorbeeld balkons inpandig (loggia's) uit te voeren of het versterken van vlakwerking door een afwisseling van vlakke en diepe negge's. In de detaillering moet afleesbaar zijn dat het gebouw een nieuwe toevoeging is in het centrum van Borger. De wijze van detailleren is eigentijds, zorgvuldig en moet geïnspireerd zijn uit beelden van de omgeving altijd harmonieus met haar omgeving te zijn.

5.2.4 Kleur- en materiaalgebruik

Het contrast tussen de naar binnen gerichte, aan het park grenzende bouwvolumes en de op het dorp gerichte bouwvolumes wordt verkregen door de manier van materialiseren. Aan de buitenkant wordt aangesloten op het dorpsbeeld met daarbij de vernieuwing van de openbare ruimte in het kader van het plan Borger centrum. Dit betekent de toepassing van metselwerk gecombineerd met een (accent-)materiaal, zoals geveldelen uitgevoerd in zink of hout. Bij de kleurstelling van de buitenzijde wordt afstemming gezocht met de thematiek van Borger-centrum. Dit vraagt toepassing van natuurlijke kleuren (aardkleuren, geen wit). De binnenzijde verzorgt meer aansluiting bij een warm verblijfsgebied door de toepassing van overwegend houten geveldelen met een fijnere detaillering in een lichte, naturelle kleurstelling. Figuur 5 geeft een impressie van de kleur- en materiaalgebruik.

Figuur 5. Impressie kleur- en materiaalgebruik

5.2.5 Erfafscheidingen

De woningen op de begane grond zijn voorzien van een voortuintje als overgang naar de straat tussen het publieke en privédomein. De tuinen worden begrensd door middel van een haag van inheemse beplanting (beuk, e.d.) van ca. 60 cm hoog en in een dubbele rij.

5.3 Uitgangspunten voor het plan

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is bieden van en juridisch planologisch kader waarbinnen de gewenste herinrichting van de Borgerhof mogelijk is. Als basis hiervoor geldt het stedenbouwkundig plan dat is beschreven in paragraaf 5.1. Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling waarbinnen dit plan verder uitgewerkt kan worden.

Bouwmogelijkheden

Omdat de definitieve inrichting en vormgeving van de gebouwen nog niet vaststaat, is gekozen voor een globale manier van bestemmen. Over de bebouwing, zoals opgenomen in het schetsplan, is één bouwvlak gelegd. Alle bebouwing moet binnen dit bouwvlak worden gebouwd. Hiermee is de buitenste rooilijn vastgelegd.

Op het grootste deel van het bouwvlak geldt een maximale bouwhoogte van 10,5 meter. Hierbinnen zijn 3 bouwlagen mogelijk, waarvan de bovenste al dan niet met kap wordt uitgevoerd.. Op de noordoostelijke hoek geldt een bouwhoogte van 14,5. Hierdoor ontstaat plaatselijk de mogelijkheid voor 4 bouwlagen. Bij de gehele bebouwing is niet sprake van 4 bouwlagen. Voor de bouwhoogte van de bebouwing is een regeling opgenomen waardoor een gedifferentieerde bouwhoogte ontstaat.

Buiten het bouwvlak is uitsluitend ruimte voor overige bouwwerken, zoals terreinafscheidingen, reclame-uitingen en verlichting.

Functionele mogelijkheden

Het gehele terrein van de Borgerhof is onder één bestemming gebracht. Het is in hoofdzaak bestemd voor zorgwoningen. Zorgwoningen zijn bedoeld voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven. Het plan biedt ook ruimte voor reguliere woningen. Daarnaast biedt de bestemming mogelijkheden voor culturele en medische voorzieningen en ondergeschikte horeca tot een vloeroppervlak van 250 m2 .

Naast deze functies voorziet het plan in het realiseren van de gewenste terreininrichting (onder andere de infrastructuur en landschappelijke elementen).

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen. De bestemming is afgestemd op het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.

Wonen - Wooncentrum

Het terrein is bestemd als 'Wonen - Wooncentrum'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in wonen, zorgwonen en sociale functies voor de zorg en in kleinschalige horeca (tot 250 m2). Daarnaast kunnen wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen voor gerealiseerd.

De bebouwing is vastgelegd in een ruim bouwvlak. Op de verbeelding is een differentiatie in goot- en bouwhoogte opgenomen.

Waarde - Archeologie 2

De bescherming van de potentiële archeologische resten, zoals beschreven in paragraaf 4.8 is opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Deze bestemming is op het gehele plangebied van toepassing.

Hoofdstuk 7 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële betrokkenheid heeft. De initiatiefnemers hebben de ontwikkeling van het project in de begroting meegenomen. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanner er sprake is van bepaalde bouwplannen moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door middel van een overeenkomst.

De onderhandelingen over de te maken kosten voor de gemeente lopen nog. Bij dit plan wordt vooralsnog alleen uitgegaan van een ontwikkeling op grond van en op kosten van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarin in ieder geval de afhandeling van de planschade geregeld is. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet meer nodig, omdat het kostenverhaal met deze overeenkomst anderszins verzekerd is en de initiatiefnemer alle kosten draagt. Bij de ontwikkeling in het plangebied is daarnaast een fasering en het stellen van nadere eisen niet nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. Dit plan stelt de herinrichting van een bestaand woon-zorgcentrum voor. Hiermee zijn geen grote maatschappelijke belangen in de orde. Wel wordt over het voorontwerp van het bestemmingsplan, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden.

Het bestemmingsplan doorloopt verder de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure:

Het voorontwerpbestemmingsplan wordt voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Vervolgens ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Eenieder kan tijdens deze periode een zienswijze indienen.

Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Binnen 12 weken na ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het plan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoofdstuk 8 Vooroverleg en vaststelling

Vooroverleg

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, is het voorontwerpbestemmingsplan aan de overlegpartners voorgelegd. Er is een reactie ontvangen van de provincie Drenthe en het Waterschap Hunze en Aa’s. Beide instanties hebben geen inhoudelijke opmerkingen gemaakt. De reacties zijn in bijlage 9 opgenomen.

Vaststelling

Op 1 september 2016 heeft de gemeenteraad van Borger-Odoorn het bestemmingsplan "Borger Dorp - Borgerhof” vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.