Inhoudsopgave
Hoofdstuk 2 Beleid en onderzoek
Hoofdstuk 3 Juridische aspecten
Hoofdstuk 1 Inleiding
Aanleiding tot de beheersverordening
De Wet ruimtelijke ordening (verder Wro) geeft aan dat voor het hele grondgebied van de gemeente sprake dient te zijn van actuele ruimtelijke plannen. Van een actueel bestemmingsplan is sprake als een plan niet ouder is dan 10 jaar. Met de inwerkingtreding van de voorliggende beheersverordening wordt voldaan aan de uit de Wro voortvloeiende actualiseringsplicht.
Voor een deel van het huidige plangebied van het bestemmingsplan Landgoed Hunzebergen stelt de gemeenteraad nu een verordening vast, waarin het beheer van dat gebied, in overeenstemming met het feitelijke of planologisch toelaatbare gebruik wordt geregeld. Het betreft de vergunde situatie, dan wel de rechten die op grond van het geldend bestemmingsplan gelden. De voorliggende beheersverordening is opgesteld conform de geldende normen voor laag-dynamische gebieden. Ontwikkelingen maken dan ook geen deel uit van voorliggende beheersverordening.
Omdat op een deel van het recreatiepark Hunzebergen wel ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden, wordt hiervoor een apart (partieel) bestemmingsplan opgesteld. Deze gronden worden daarom buiten het verordeningsgebied gehouden. Globaal betreft dit een deel van het middenterrein (achter het hotel), alsmede een terreingedeelte aan de oostkant van het recreatiepark ter plaatse van het tracé van de voormalige spoorbaan.
Met de inwerkingtreding van de voorliggende beheersverordening vervalt het onderliggende bestemmingsplan voor een deel van het huidige bestemmingsplangebied.
Geldende planologische regeling
De beheersverordening wordt opgesteld voor een deel van de gronden van het recreatiepark Hunzebergen, dat is gesitueerd aan de Valtherweg 36 in Exloo.
Voor deze gronden geldt op dit moment het volgende bestemmingsplan:
|
Bestemmingsplan |
Vastgesteld |
|
Landgoed Hunzebergen |
28 juni 2007 |
In 2006/2007 heeft vorengenoemd bestemmingsplan de juridisch-planologische procedure doorlopen. In het bestemmingsplan zijn mogelijkheden geboden voor een upgrading van het gehele recreatieterrein. Dit heeft de afgelopen jaren (groten)deels vorm gekregen.
Echter, de recreatieve markt is sterk in ontwikkeling. Dit leidt ertoe dat er behoefte is aan grotere recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen kunnen op dit moment door de recreatie-ondernemer niet worden gerealiseerd op het recreatieterrein. Daarvoor is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig en daarom is dit niet meegenomen in de voorliggende beheersverordening. Voor het bestemmingsplan wordt een aparte planologische procedure gevolgd. Voorts heeft de recreatie-ondernemer aangegeven het specifieke karakter van het terrein meer door de recreant te laten beleven. Daartoe wordt de oorspronkelijke spoorweg aan de voorzijde van het terrein weer zichtbaar gemaakt en ingepast in de aanwezige, groene setting. Ook zal een nieuwe, afzonderlijke toegang naar het terrein met recreatiewoningen worden gerealiseerd. Tot slot zal een deel van het voorterrein aan de Valtherweg worden meegenomen in dit plan, omdat de bestemming van dit terrein niet geheel passend is bij het gebruik.
De gronden die betrekking hebben op deze nieuwe ontwikkeling zijn buiten de beheersverordening gelaten.
Verordeningsgebied
In de bijlage bij deze toelichting is de begrenzing van het verordeningsgebied aangegeven. Hierbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de begrenzing van het geldende bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2 Beleid en onderzoek
Gelet op het conserverende karakter van deze beheersverordening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de uitvoering ervan leidt tot strijdigheid met overheidsbeleid of tot nadelige milieugevolgen. Onderzoek op dit punt kan dan ook achterwege blijven.
In 2011 heeft de gemeente Borger-Odoorn archeologisch beleid vastgesteld. Er is in dat kader ook een archeologische beleidskaart opgesteld. Hierna is een uitsnede opgenomen van het gebied waarin het recreatiepark Hunzebergen ligt.
![[image]](i_NL.IMRO.1681.00BP0049-VG01_547000.png "i_NL.IMRO.1681.00BP0049-VG01_547000.png")
Uitsnede archeologische beleidskaart
Het noordelijke deel van het verordeningsgebied is vrijgegeven: daar heeft in het verleden al archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Voor het zuidelijke deel van het verordeningsgebied en in het uiterste noordoosten (woning) geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze gronden is een dubbelbestemming opgenomen. Vanwege het conserverende karakter worden hier geen bodemingrepen verwacht, op grond waarvan archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
Hoofdstuk 3 Juridische aspecten
De beheersverordening bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend, maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.
Regels
De regels zijn als volgt ingedeeld:
-
Inleidende regels (Hoofdstuk 1)
Dit hoofdstuk omvat artikel 1 Begrippen. In dit artikel worden de begrippen die in de regels zijn opgenomen nader gedefinieerd. Het definiëren van begrippen vergroot de duidelijkheid en de rechtszekerheid.
-
Beheerregels (Hoofdstuk 2)
De beheerregels bevatten de regeling voor het beheer van het bestaande gebruik. In de beheerregels is een relatiebepaling opgenomen die stelt dat de regels van het bestemmingsplan Landgoed Hunzebergen van toepassing blijven.
Een uitzondering geldt voor de in artikel 3, lid 2 sub a onder 3 (Verblijfsrecreatieve doeleinden) opgenomen bepaling over de onderlinge afstand tussen de recreatiebungalows. Deze afstand wordt teruggebracht van 10 naar 7,4 m. Ook wordt de wijze van meten voor de afstand tussen de recreatiebungalows toegevoegd. Dit naar aanleiding van een uitspraak van de Rechtbank Noord Nederland d.d. 2 april 2013 over een weigering van het bouwplan van een bungalow op het recreatiepark Hunzebergen.
Voor een deel van het verordeningsgebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 opgenomen. Bij ingrepen in de bodem dieper dan 0,3 m en met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 dient archeologisch onderzoek plaats te vinden
Een andere uitzondering betreft de gronden ter plaatse van de Vlintweg 42 in Valthe. Voor dit perceel heeft het college van burgemeester en wethouders op 26 oktober 2016 een omgevingsvergunning verleend om in afwijking van het geldende bestemmingsplan de gronden en bouwwerken met de bestemming Recreatieve doeleinden en de aanduiding 'dienstwoning' te gebruiken voor woondoeleinden. Deze omgevingsvergunning is verleend op grond van artikel 2.10, lid 2 juncto artikel 2.1 lid 1 onder c en artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. In deze beheersverordening wordt het vergunde gebruik voor woondoeleinden vastgelegd. Met het wijzigen van de bestemming vervalt het recht het onbebouwde bouwvlak ten behoeve van een tweede dienstwoning te bebouwen.
-
Algemene regels (Hoofdstuk 3)
Hierin is de anti-dubbeltelregel opgenomen.
In de 'Algemene afwijkingsregels' is een afwijkingsbevoegdheid voor het gebruik van woningen en bedrijfswoningen voor bed & breakfast opgenomen.
In het artikel 'Overige Regels' zijn bepalingen opgenomen over afstemming met de Wet natuurbescherming en over parkeren. Deze laatste bepaling moet worden opgenomen omdat er na 29 november 2014 voor parkeernormen niet langer kan worden teruggevallen op de Bouwverordening.
-
Overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4)
Dit hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel. Het overgangsrecht is vormgegeven op de wijze die is voorgeschreven in artikel 5.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
De voorliggende beheersverordening legt de bestaande situatie vast en stelt met het oog op het beheer van die bestaande situatie regels vast voor het gebruik en het bouwen. Onder de bestaande situatie verstaat deze verordening het gebruik en de bebouwing conform het geldende bestemmingsplan, dan wel de vergunde situatie.
Verbeelding
Wat betreft de verbeelding wordt verwezen naar de pdf-illustratie die als bijlage aan deze beheersverordening is toegevoegd. De illustratie is gebaseerd op de huidige plankaart. Een deel van het recreatiepark is uit de plankaart gehouden, omdat hiervoor een partiële herziening van het bestemmingsplan wordt opgesteld.
Digitale beschikbaarheid
Deze beheersverordening wordt digitaal beschikbaar gesteld. De bij de beheersverordening behorende bestanden worden gekoppeld aan een contour (gecodeerd volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten). Daarmee voldoet de beheersverordening aan de digitale verplichting overeenkomstig het bepaalde in artikel 1.2.3 Besluit ruimtelijke ordening.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
De beheersverordening is opgesteld op basis van het in hoofdstuk 1 genoemde bestemmingsplan. Het betreft uitsluitend het vastleggen van de bestaande juridisch-planologische situatie. Voorts is incidenteel met toepassing van de bevoegdheden van de artikelen 15 of 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), dan wel artikel 3.6, lid 1 sub d van de Wet op de Ruimtelijke ordening (Wro) en artikel 2.1, sub c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) medewerking verleend aan afwijkende bouw- en gebruiksinitiatieven. Deze gelden als bestaande rechten.
Gelet op het conserverend karakter van deze beheersverordening is er in beginsel geen aanleiding om te veronderstellen dat de uitvoering van de beheersverordening leidt tot nadelige gevolgen.
De voorliggende beheersverordening voldoet aan de meest recente wet- en regelgeving.
Economische uitvoerbaarheid
De voorliggende beheersverordening is opgesteld naar aanleiding van de plicht tot actualiseren van het geldende bestemmingsplan Landgoed Hunzebergen. In het kader van de Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) dient een exploitatieplan te worden opgesteld indien sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. De voorliggende beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft dan ook geen verdere aandacht te worden besteed aan het aantonen van de economische uitvoerbaarheid op basis van een exploitatieplan.
Op basis van deze overweging wordt de voorliggende beheersverordening economisch uitvoerbaar geacht.
